Hogar-23051997-Prospecto

I
OFERTA PÚBLICA PRIMARIA DE 11’630,000 ACCIONES SERIE 8, NOMINATIVAS, SIN EXPRESIÓN
DE VALOR NOMINAL, REPRESENTATIVAS DEL CAPITAL SOCIAL DE
CONSORCIO HOGAR, S.A. DE C.V.
MONTO TOTAL DE LA OFERTA:
$120’952,000.00 M.N.
Periodo de la Oferta:
23 y 26 de mayo de 1997.
Clave de Plzarra: “HOGAR”
Precio de Col~caci6n $10.40 por acción.
Fecha de Registro en Bolsa: 23 de mayo de 1997.
Fecha de Liquldaclbn: 29 de mayo de 1997.
Las acciones objeto de la presente Oferta, forman parte de UM Oferta Pública Ptlmada SimuttAnea. ya que paraletsmenle se ofrecen en los Estados
Unidos de Am&tca Y Euma. ‘Amedcan Depositari Shares” (ADSs). bajo la Regla 144A y la R?.gulaci6n S.
&e se ofrecen pirs s”s&i6n e,i MBxin. ;epresentan d 16.6175% de las 61’604,036 acciones en las que se dividira el
Consorcio Hogar, S.A. de C.V. C’Hogaí’), una vez electuada la Oferta y sin considerar la opci6” de sobre-asignacibn que se
describe m&s adelante.
Asimismo, los 1’011 .ooO ADSs representan ,O’,,O,Mx) acciones. que se ofrecen para s”scripci6n en el eflranjero, y Bstas a su VB.? representan d
16.3582=~ del Capiial Social pagado de Hogar, una vez efectuada la Ofelia y sin considerar la opci6n de sobreasignaci6n que se desCnbe m& adelante.
Hogar ha otorgado al Intermediarlo Colocador Llder en MBxico. una opci6n de sobre-asignacidn para adquidr hasta 1’745,000 acciones adicionales
que. en casc de ejercerse en su totalidad. Bstas últimas represenfara” el 2.6820% del Capital Social pagado de Hogar.
ha otorgado una opcidn de sobrwsignaci6” al Colocador Extranjero de 151.503 ADSs, que ampara” 1’515,Mx) acciones. que en
en su totalidad. Bstas úkimas repesentaran el 2.3265% del Captial Social pagado de Hogar.
Las 21740,000 acciones que se ofrecen en la Oferta Pública Primaria SimukWea. representan en conjunto el 35.1757% del Capital Social pagado de
Hogar. una vez efectuada la Oferta. sin considerar la opci6n de sobreaignaci6n.
~ En caso de ejercene en su totak,ad las dos opciones de sobre-asignaci6”, se hab&” colocado entre el público inversionista 25’000,000 de acciones.
que representan en conjunto el 36.4237% del Capital Social pagado de Hogar. una vez efectuada la Dferta.
l La opc,dn pactada con Hogar podrá hacerse electiva por una sola vez durante un periodo de 30 dias contados a patiir de la lecha en que inicie el pe
rlodo de la Ofelta.
La sobre-asignaci6n debeti realizarse a m8s tardar el segundo dka hábil antedor al de la liquidacibn de la Oferta Simulkanea, debiendo cubrirse con
accione$ obtenidas en prastamo. En caso de que el Intermediario Colocador IX> obtenga acciones en prktamo conforme a lo sehalado. la sobre
~ asignacdn podr.4 realizarse y cubrirse con acciones de tesoreda.
Las acciones materia de asra ‘Uella SimulMnea empezar’k a cotizarse en la Bolsa Mexicana de Valores, S.A. de C.V., el 23 de mayo de 1997 y a paltir
del pdmer d,a de la Oferta puede” se, objeto de intermediaci(ln, lo cual da,& lugar a operaciones en descubierto, mismas que serán liquidadas e” el dia
a trav& del presente. podan ser adquiridas por a) Personas Flsicas o Morales. Mexicanas o Exiranjetas; b) Instituciones de
y Saciedades MU1”~listas de Segums e Instituciones de Fianfas; d) Fqndas de Pensiones. de Ahorro, de Jubilaciones de
Personal y de Primas de Antigüedad; e) Sociedades de Inwsibn Común; y 0 Orgamzacaones Auxiliares del Ckdto.
COLIDERES
INTERMEDIARIO COLOCADOR tiDEl
casa de Bolsa 66”-ProbJrsa, S.A. de C.V.
Grupo Financiero 99”.Probursa
Operadora de Bolsa Sefil”, S.A. de C.V.,
casa de Balsa
Grupa Financiero Serfin
Cssa de Bolsa Inwrlat. S.A. de C.V.
Grupa Fi”SnciSrn Inverla
SINDICATO COLOCADOR
Acbxas y “a”mssM~~ S.A. ds C.V.
Grupo Fi”slxiSrn 6snsnl*x-Accivst
“BCkx casa de sdss. S.A. de C.Y.
MBxkn. D.F., a 23 de mayo de 1997
csss de Bolsa siiat. S.A. * C.V.
Grupa Finandero 64SI
casa de Bolsa sanarts, S.A. de C.V.
Grupo Financiero ôanorte
GSM Grupo B”rsdtil Mexicana. S.A. dS C.V.
csss de Bolsa
Grupo Fi”anaem GEA4 AttBntico
casa de 90188 Aka, S.A. de C.V.
Alka Grupa Financiero
Ati. CNBV DGDAG673-9636. de fecha 6 de mayo de 1997.
.
&esentación de la Información Financiera .......................................................................................
3
Resumen de la Informacibn Financiera .............................................................................................
La Empresa ...............................................................................................................................
Oferta Simultanea ......................................................................................................................
Resumen de la Información Financiera Consolidada ..................................................................
4
4
8
ll
Factores de Riesgo ...........................................................................................................................
13
La Empresa ......................................................................................................................................
18
Cbestino de los Fondos .......................................................................................................................
21
Información del Mercado ..................................................................................................................
22
Dividendos ........................................................................................................................................
23
Dilución .............................................................................................................................................
24
dapitalización
1 .................................................................................
25
Información Financiera Consolidada Seleccionada ...........................................................................
26
Comentarios y AnBlisis de la Administración sobre la Situación Financiera
y los Resultados de Operación ......................................................................................................
30
La Industria de Vivienda de lnter6s Social en MBxico ........................................................................
43
Actividades Principales .....................................................................................................................
51
Administración ..................................................................................................................................
68
Accionistas Principales .....................................................................................................................
72
Algunas Operaciones ........................................................................................................................
74
Descripción del Capital Social ...........................................................................................................
77
Auditores Externos ............................................................................................................................
82
Ihformación Financiera .....................................................................................................................
F-l
Anexo 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
A-l
.................................................
....................
MWWdAJ)Q
DIC í!&7
PRESENTACdN DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA
En el presente Prospecto se incluyen los estados financieros dictaminados, consolidados y combinados de Hogar (los “Estados Financieros”) al 31 de diciembre de 1996, 1995 y 1994. Los Estados Financieros fueron dictaminados por Coopers & Lybrand Despacho Roberto Casas Alatriste, S.C.
Los Estados Financieros se elaboraron de acuerdo con los Principios de Contabilidad Generalmente
Aceptados en México (“PCGA”) aplicando la Tercera Adecuación al Boletín B-10 y al Boletín B-12 emitidas por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, las cuales entraron en vigor en 1990. En términos
generales, el Boletín B-10 tiene como propósito recono,cer algunos efectos de la inflación al exigir a Hogar que ajuste los pasivos no monetarios utilizando el Indice Nacional de Precios al Consumidor “INPC”
que publica el Banco de México; ajustar los activos no monetarios a costos de reposición actuales (sin
embargo, después de 1996 se deben ajustar los activos no monetarios utilizando el INPC); ajustar los
conceptos del capital contable con el INPC y registrar las pérdidas y ganancias en el poder adquisitivo
de la propiedad de pasivos o activos monetarios. La Tercera Adecuación al Boletín B-10 exige el ajuste
de todos los estados financieros a pesos constantes a la fecha del balance más reciente que se presentó. Véase la Nota 2 a los Estados Financieros. El Boletín B-12 requiere que el estado de cambios en la
situación financiera concilie los cambios del balance histórico ajustado en el balance actual. En consecuencia, toda la información de los Estados Financieros que se incluye en este documento, salvo que se
indique lo contrario, está ajustada a pesos constantes al 31 de diciembre de 1996. La información que
en algunas ocasiones no está ajustada a pesos constantes se expresa en pesos nominales.
Salvo que se indique lo contrario, las menciones en el presente documento de “pesos” 6 “s” se refieren a la moneda de curso legal vigente en México y las menciones de “dólares” ó “US$” se refieren a la
moneda de curso legal en los Estados Unidos.
Salvo que se indique lo contrario, la información contenida en el presente Prospecto, incluyendo todas las
referencias sobre el número de Acciones o ADS en circulación o sobre intereses económicos o con derecho a
voto de los accionistas después de la Oferta Simultánea, o la información relativa al cálculo de los montos o
fondos por Acción para Hogar derivados de la Oferta Simultánea, no suponen el ejercicio de opciones de
sobre-asignación otorgadas a los Colocadores.
Véase “Anexo 1 - Resultados de/ Primer Trimestre de í997” para una discusión de los resultados financieros no auditados de Hogar para el primer trimestre de 1997.
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RESUMEN DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA
El siguiente resumen esta sujeto en su totabdau a ,a informacibn más detallada y a los Estados Financieros que aparecen en ofras secciones de/ Prospecto. Salvo que el contexto indique lo contrario, el
término “Hogar” se refiere a Consorcio Hogar, S.A. de C.V. y sus subsidiarias; además de incluir algunas
otras empresas afiliadas desde el 3 de febrero de 1993 (fecha de constitución de la sociedad originalmente denominada Consorcio Hogar, S.A. de C.V., hoy Consorcio Hogar de Occidente, S.A. de C.V.
îOccidente’7 hasta su rI&n con Hogar. el 37 de julio de 1996. Véase “La Empresa - Estructura Corporativa y Organizacional; Historia”.
L A E MPRESA
Hogar es una promotora y constructora de conjuntos habitacionales integrada verticalmente y especializada en el desarrollo y construcción de viviendas de interés social en México desde 1993. Hogar
tiene como objetivo atender el sector de la industria de vivienda de interés social, que está compuesto
por compradores de vivienda cuyo rango de ingreso mensual fluctúa aproximadamente entre 2 y 5 salarios mínimos de ingreso mensual. Hogar estima que al 31 de marzo de 1997, el rango de los precios de
venta para este tipo de vivienda fluctuaba entre $72,400 y $127,445. Al 31 de marzo de 1997, el precio
promedio de venta de las viviendas de Hogar era de aproximadamente $97,400, lo que contrasta con
las viviendas de ingreso medio y residenciales en México, cuyo precio de venta fluctúa entre $140,000 y
$650,000 y entre $700,000 y $l,OOO,OOO, respectivamente.
Desde 1993, Hogar ha diseirado, construido y vendido cerca de 5,200 viviendas. El tamano de los
conjuntos habitacionales varia entre 100 y 600 viviendas unifamiliares o dúplex, con uno o dos pisos,
dos o tres recámaras, construidas dentro de comunidades disetíadas con base en un plan maestro, las
cuales, dependiendo de su tamano, pueden incluir instalaciones educativas y recreativas, áreas de juegos y centros comerciales. Actualmente Hogar está construyendo conjuntos habitacionales que constarán de 2,000 viviendas una vez concluidos. Hogar opera principalmente en el estado de Jalisco, así como en los estados circunvecinos de Michoacán y Nayarit. Fuera de México, Hogar realiza investigaciones de mercado y negociaciones con miras a adquirir un terreno para un proyecto piloto de vivienda
de interés social en Texas, en una comunidad predominantemente México-estadounidense. Hogar estima que es la promotora de viviendas de interés social más grande del occidente del país, en términos
de número de viviendas vendidas, y se ubica entre las cinco promotoras de viviendas de interés social
más grandes de México.
Hogar considera que está bien posicionada para ser una participante líder en la promoción de vivienda de interés social en el país. Hogar considera que sus fortalezas competitivas incluyen el uso de
mercadotecnia para generar interés en el consumidor; su habilidad para efectuar la mayor parte de las
ventas de viviendas antes o durante el proceso de construcción; su experiencia significativa en la construcción y venta acelerada de sus casas; su acceso a las fuentes de financiamiento hipotecario necesarias para vender sus casas (incluyendo el Instituto Nacional del Fondo para la Vivienda de los Trabajadores (“lnfonavit”), el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (“Fovi”) y la Dirección
de Pensiones del Estado de Jalisco (Fondo de Pensiones de Jalisco)); asi como su capacidad para integrar materiales de construcción y mano de obra regionales en un proceso de construcción continuo, de
bajo costo y altos volúmenes. Hogar considera que su experiencia y familiaridad con el mercado de vivienda de interés social en el occidente de MBxico le permiten utilizar en forma eficiente Su Capital de
trabajo, ya sea celebrando contratos de asociación en participación (conforme a los cuales los pagos de
Hogar por los terrenos y el traspaso del título de propiedad se difieren hasta que se hayan vendido las
viviendas construidas en el terreno en cuestión), o comprando directamente el terreno! de acuerdo con
las condiciones del mercado.
4
El Mercado
Hogar considera que la relativa juventud y los bajos ingresos de la población mexicana, además de
la tasa de crecimiento de la población, contribuirán a una mayor demanda de vivienda de interés social.
Por otro lado, la disponibilidad tradicionalmente limitada de financiamiento hipotecario ha originado un
déficit importante de viviendas de inter6s social en México. En anos recientes, el Gobierno Federal mexicano (el “Gobierno”) ha implantado políticas encaminadas a promover la expansión de la oferta de vivienda de interés social, incluyendo directrices aplicables a las dos fuentes más importantes de financiamiento hipotecario para los compradores de Hogar: Infonavit y Fovi. Véase “La Industria de Vivienda
de Interés Socia/ en México - La Industria de Financiamiento para la Vivienda de Interés Social” y “- Ordenamientos Legales Recientes’: Hogar estima que las políticas del Gobierno disenadas para aumentar
la disponibilidad del financiamiento hipotecario, junto con la demanda sustancial de viviendas de interés
social, facilitarán el aumento en la producción y venta de viviendas de interés social en México.
La mayor parte de las operaciones de Hogar se concentran en el estado de Jalisco, el cual tenía en
1993 mayor Producto Interno Bruto en México. después del Distrito Federal y el Estado de México. Hogar considera que las características demográficas y de vivienda de Jalisco son similares a las que prevalecen en el resto de la República y que podrán contribuir a un aumento en la demanda de vivienda de
interés social en la región occidental del país en los próximos arlos. De acuerdo con el Programa Estatal
de Vivienda 1996-2001 para el estado de Jalisco (“Programa Estatal de Vivienda”), se estima que para
el ano 2015 Jalisco tendrá una población que oscilará entre 7.9 y 8.5 millones de habitantes que, aunado
a un importante proceso de migración urbana, generará un incremento anual de aproximadamente
95,000 a 125,000 habitantes en los centros urbanos del Estado, debido a una combinación de crecimiento de la población y migración urbana. De acuerdo con estimaciones de la misma fuente, este mercado objetivo aumentará hasta representar aproximadamente el 34% de la población de Jalisco en
el aflo 2001. El Plan Estatal de Vivienda estima que los requerimientos totales de vivienda en Jalisco
para 1997 son de aproximadamente 670,000 unidades, para poder cubrir las necesidades de vivienda
resultantes del crecimiento poblacional, la escasez de vivienda acumulada y el deterioro de las viviendas existentes (del total de dichas viviendas, 382,000 corresponden al área metropolitana de Guadalajara). Para el alio 2001 el Programa Estatal de Vivienda estima que se requerirá un total de 892,000 viviendas en Jalisco (530,000 de las cuales corresponderán al área metropolitana de Guadalajara). Hogar
estima que aproximadamente el 85% del total de estos nuevos requerimientos de vivienda corresponderán a su mercado objetivo de compradores de vivienda de interés social.
Estrategia de Negocios
El objetivo de Hogar consiste en proporcionar a sus clientes viviendas de calidad a precios competitivos, y de esta manera incrementar su participación en el mercado de viviendas de interés social, tanto
en el aspecto geográfico como en nuevos segmentos del mercado, al tiempo que maximiza el rendimiento sobre el capital invertido. Hogar considera que su excelente desempeiio en el pasado (incluso
durante la crisis de 1995) se debió a su concentración exclusiva en el mercado de la vivienda de interés
social; su conocimiento sobre las necesidades y posibilidades económicas de sus clientes; su diseno
innovador de vivienda y métodos de construcción eficientes en cuanto a costo y tiempo de ejecución; su
administración ejecutiva con metas bien definidas; y a la política de sus accionistas de reinvertir las utilidades para promover el crecimiento de Hogar. De acuerdo con lo anterior, para lograr sus objetivos, Hogar ha desarrollado la siguiente estrategia de negocios:
Enfoque al Mercado de la Vivienda de Inter6s Social. Hogar ha atendido exclusivamente al
mercado de la vivienda de interés social en M6xico desde 1993 y pretende seguir concentrando sus operaciones en este segmento. Hogar estima que la demanda de vivienda en los próximos anos sera mayor
~ en este segmento y que la disponibilidad de financiamiento hipotecario aumentará de manera importante; asimismo considera que el mercado de la vivienda de interés social se segmentará mucho más, con-
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forme cambien las condiciones generales del mercado y las empresas promotoras ofrezcan productos a
precios apropiados para los compradores de ingresos más bajos, quienes actualmente no están siendo
atendidos. Por consiguiente, pretende aprovechar esta mayor segmentaci6n del mercado mediante el
diselio y producción de viviendas de interés social dirigidas a las categorías de menores ingresos que,
según Hogar, constituyen el mercado mayor de compradores potenciales de viviendas de interés social.
Considera también que sus innovadores prototipos de viviendas, diseiiados para permitir a los compradores aumentar el tamafio de su casa con la máxima facilidad, son un importante atractivo para los
compradores de viviendas de interés social, quienes pueden carecer de recursos para comprar una casa
de mayor tamalio en el futuro.
Énfasis en la Mercadotecnia y el Servicio al Cliente. Hogar utiliza investigaciones de mercado,
telemercadeo, visitas guiadas a los desarrollos y campallas masivas de publicidad durante todas las
etapas de planeación y construcción de sus conjuntos habitacionales, a fin de determinar los prototipos
de viviendas y las fuentes de financiamiento hipotecario que satisfagan mejor las necesidades de sus
clientes. Hogar asesora a los compradores para tramitar la documentación del pr6stamo hipotecario, de
acuerdo con un proceso administrativo establecido y diseiIado por Hogar para cumplir con los requisitos
de cada fuente particular de financiamiento hipotecario. También les otorga un plan de ahorro para facilitarles reunir los fondos necesarios para cubrir el enganche de su vivienda. Además, sigue muy de cerca
el mercado de vivienda de interés social mediante estudios de mercado y múltiples servicios posteriores
a la venta, como asesoría para constituir asociaciones vecinales, asistencia técnica y servicio de reparaciones. Como resultado, puede adaptar sus disefios y precios de venta según las preferencias y capacidad financiera de sus clientes. Hogar estima que su énfasis en el servicio al cliente contribuye a lograr
mayores ventas por medio de reíerenclas de sus clientes.
Minimizar los Precios de Venta. Hogar pretende abarcar el mayor segmento posible del mercado
de viviendas de interés social mediante la reducción de los costos de construcción y la consiguiente
disminuci6n de los precios de venta de sus viviendas. A fin de lograrlo, planea seguir invirtiendo para
mejorar sus procesos de construcción y desarrollar métodos de construcción complementarios, que le
permitan reducir aún más los costos de construcción y los precios de venta de sus viviendas y responder
ágilmente a las condiciones cambiantes del mercado.
Administración Eficiente de Reservas Territoriales. La estrategia de reservas territoriales de
Hogar está disellada para contar con la mixima flexibilidad, al usar en forma eficiente su capital de trabajo y lograr economías de escala mediante la producción continua de vivienda. Su política consiste en
adquirir reservas territoriales, mediante compra directa o por asociación en participación, dependiendo
de la evaluación que realice de ias condiciones y oportunidades del mercado en un momento determinado. Hogar estima que la propiedad directa de las reservas territoriales le ofrece flexibilidad operativa y
mejor control de costos, en tanto que el uso de asociaciones en participación minimiza la cantidad de
capital de trabajo invertido en terrenos. También procura adquirir terrenos ubicados en puntos estratégicos, a precios competitivos, y mantener reservas territoriales suficientes como para cubrir sus necesidades anticipadas de terrenos para los próximos 1.5 a 2 anos.
Minimización del Inventario de Viviendas Terminadas. Hogar inicia la construcción de viviendas ~610 cuando ha recibido la confirmación de las instituciones de financiamiento hipotecario de que el
financiamiento estará a disposición de los compradores calificados, que hayan demostrado interés en
adquirir las viviendas. En consecuencia, normalmente no tiene inventario de viviendas terminadas.
Uso Eficiente del Capital de Trabajo. Debido a que el negocio de promoción y construcción de
vivienda tiene altos requerimientos de capital de trabajo, Hogar considera que la administración eficiente
del mismo es crucial para su operación eficiente. Hogar procura reducir sus necesidades de capital de
trabajo estableciendo niveles de producción acordes a la demanda de vivienda, minimizando el tiempo
transcurrido entre la terminación de viviendas y la recuperación de los fondos provenientes de las instituciones de financiamiento hipotecario, y mediante la planeación. construcción y venta de los conjuntos
6
habitacionales por etapas, con el objeto de reinvertir los flujos generados por la venta de las viviendas
correspondientes a las primeras etapas, en la construcción de etapas posteriores.
Crecimiento en la Participación de Mercado. Hogar considera que ha habido una consolidación
importante en el sector de la construcción de vivienda de intert% social en México a partir de la devaluación del peso en diciembre de 1994 y que muchos de sus competidores quebraron o redujeron sus
operaciones, como resultado de la crisis económica de 1995. Hogar considera también que gracias a su
amplia experiencia en la construcción de viviendas, su acceso a diversas fuentes de financiamiento y su
fuerza de mercadotecnia, le permiten estar bien posicionada para aprovechar la consolidación continua
en el sector de la promoción de vivienda en México. Tales factores deben permitirle, además, aumentar
su participación de mercado en tkminos del número de casas construidas y en la cantidad de compromisos de financiamiento hipotecario proporcionados por Fovi, Infonavit y otras instituciones del sector de
vivienda de inter6s social.
Concentrach en Mercados Geogrhficos EstratBglcos. Hogar se concentra en las oportunidades de rápido crecimiento que ofrecen las principales áreas metropolitanas y suburbanas en los estados
del occidente de MBxico. Hogar planea consolidar su posición dominante en el área metropolitana de
Guadalajara y en todo el estado de Jalisco y expandir sus operaciones a los estados circunvecinos. Hogar estudiará la posibilidad de extenderse a otras areas geográficas de Mexico donde existan mercados
importantes de viviendas de interés social, conforme surjan las oportunidades apropiadas. Fuera de
México, Hogar pretende elaborar un conjunto habitacional de interés social piloto en una comunidad
México-estadounidense de Texas.
Relaclones Sólidas con Instituciones de Flnanciamlento Hipotecarlo. Históricamente Hogar
ha mantenido buenas relaciones con diversas instituciones de financiamiento hipotecario, incluyendo
fondos gubernamentales, bancos comerciales e instituciones financieras públicas y privadas. En la actualidad trabaja con Fovi, Infonavit y el Fondo de Pensiones de Jalisco para obtener financiamientos
hipotecarios para los compradores de sus viviendas de interés social. TambiBn trabaja aproximadamente
con siete instituciones financieras mexicanas para obtener créditos puente para sus actividades de
construcci6n. Hogar estima que ha tenido acceso al financiamiento, incluso cuando las instituciones financieras se han mostrado reticentes a ofrecerlo a otras promotoras menos sólidas. Su estrategia consiste en seguir diversificando sus fuentes de financiamiento con el fin de maximizar su base de clientes
y asegurar su desarrollo financiero sano.
La oficina matriz de Hogar se encuentra ubicada en Angulo # 1830, Sector Hidalgo, Guadalajara,
Jalisco, C.P. 44160 y su número telefónico es el (3) 616-6333.
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r
O FERTA S IMULT ANEA
Emisora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Consorcio Hogar, S.A. de C.V. (“Hogar”).
Oferta Pública Primaria
Simultánea .,...._____.......__...............
21’740,000 acciones ofrecidas por Hogar:
MBxico _.,.,,........,,,,,,....................
11’630,000 acciones serie “B”, clase 1, ordinarias, nominativas,
sin expresión de valor nominal.
Estados Unidos e Internacional
10’110,000 acciones serie “B”, clase 1, ordinarias, nominativas,
sin expresión de valor nominal, a ser ofrecidas en Estados Unidos y Europa; las cuales representan 1’011,000 ADS bajo la
Regla 144A y la Regulación S. Cada ADS representa 10 acciones de Hogar.
Acciones en Circulaci6n Antes y
Despu& de la Oferta Simultánea .,
Número de Acclones
Antes de 18 Oferta
Númerode Acclones
Despu& de la Oferta
40'064,036
61'604,036
Precio de Colocación . . . . . ..____.............
El precio inicial de la Oferta en México es de $10.40 por acción,
que es el aproximado equivalente en pesos del precio inicial al
público por ADS, basándose en un tipo de cambio de $7.871 por
dólar y reflejando la proporción de diez acciones por un ADS.
Monto Total de la Oferta .
El monto total de la Oferta en MBxico asciende a $120’952,000
y el monto de la Oferta de ADSs asciende a $105’144,000. El
monto total de la Oferta Simultánea asciende a $210’529,904.
Período de la Oferta .........................
23 y 26
Fecha de Registro en la BMV ...........
23 de mayo de 1997.
Fecha de Liquidación .......................
29 de mayo de 1997.
Opción de Sobre-Asignación ............
Hogar ha otorgado a los Intermediarios Colocadores en México
e Internacionales una opción de 30 días para adquirir hasta
1’745,000 acciones y 151,500 ADS, únicamente con el fin de
cubrir las sobre-asignaciones, en caso de que existan.
Destino de los Fondos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
El total de fondos netos que recibirá Hogar provenientes de la
Oferta Simultánea se utilizarán para fines corporativos generales, principalmente incluyen adquisición de terrenos, capital de
trabajo y amortización de la deuda existente. VBase “Destino de
los Fondos’!
-
de mayo de 1997.
Dividendos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Hogar estima que, después de la Oferta Simultánea, prácticamente la totalidad de sus utilidades serán retenidas para financiar el desarrollo continuo de los negocios de Hogar. El pago y
el monto de los dividendos está sujeto a aprobación en la
Asamblea General Ordinaria Anual de Accionistas. Véase “Descripcidn de/ Capital Social - Asambleas de Accionistas y Derechos de Voto’: Asimismo, el pago de dividendos futuros, de haberlos, dependerá de una variedad de factores, incluyendo la
recepción de fondos suíicientes de las subsidiarias de Hogar.
Después de la Oferta Simultánea, los Principales Accionistas
tendrán la facultad de determinar el plazo y el monto del pago
de dividendos. Véase “Factores de Riesgo - Factores Refacionados con Hogar - Principales Accionistas’:
Derechos de Voto ............................
Todos los titulares de las acciones tienen los mismos derechos
de voto. Cada una de las acciones otorga derecho a su titular a
un voto en cualquiera de las Asambleas de Accionistas de Hogar. Véase “Descripcidn del Capital Social - Asambleas de Accionistas y Derechos de Voto”.
Derechos de Preferencia ..................
En el caso de un aumento del Capital Social de Hogar, los accionistas tendrán derecho de preferencia para suscribir las nuevas acciones en proporción a las que detenten en el momento
del aumento, excepto ciertas circunstancias específicas descritas en los estatutos sociales. En la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el ll de abril de 1997, todos
los accionistas renunciaron a su derecho de preferencia con
respecto de las acciones objeto de la Oferta Simultánea. VBase
“Descripcidn del Capital Social - Variaciones en el Capital Social, Derechos de Preferencia y Amorfización de Acciones’:
Accionistas Principales
Inmediatamente después de la Oferta Simultánea. 61’804,036
acciones (65’064.036 acciones asumiendo la opción de sobreasignación) estaran completamente suscritas, de las cuales
aproximadamente 63.5% (60.3% asumiendo la opción de sobreasignación) pertenecerán a Jorge Ignacio Pereda Urrea, Francisco Javier Ruiz Padilla, Álvaro Guillermo Preciado Coronado,
Luis Germán Cárcava García y Heliodoro Rincón Rodríguez
(conjuntamente “los Accionistas Principales”). Consecuentemente, podrán elegir a la mayoria de los Consejeros de Hogar y determinar la mayor parte de las decisiones que se requieran por
acuerdo de los accionistas, incluyendo decretar dividendos.
Véase “Accionistas Principales’:
Clave de Pizarra en la BMV
“HOGAR”.
Intermediario Colocador
Líder en México . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Casa de Bolsa Inverlat, S.A. de C.V.
Grupo Financiero Inverlat.
9
Mercado de Acciones y ADS .._.........
Las acciones de Hogar se encuentran inscritas en la Bolsa Mexicana de Valores, S.A. de C.V. y están registradas en la Sección Especial y la Sección de Valores del RNVI. También se ha
solicitado autoRzaci6n para que los ADSs sean colocados bajo
la Regla 144A y la Regulación S de la Ley de Valores de los
Estados Unidos de América, y se listen en el Sistema de Ofertas
Privadas, Ventas y Cotizaciones mediante Enlaces Automatizados (“Private Offering, Resales and Trading through Automated
Linkages”) (“PORTAL”). Antes de la Oferta Simultánea las acciones de Hogar no cotizaban en ningún mercado del país o del
extranjero.
Posibles Adquirentes .
Las acciones podrán ser adquiridas por:
.
.
a)
Personas fisicas 0 morales, mexicanas 0 extranjeras:
b) Instituciones de crédito:
c) Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros e Instituciones de Fianzas;
d) Fondos de Pensiones, de Ahorro, de Jubilaciones de Personal y de Primas de Antigüedad;
e) Sociedades de Inversión Común; y
1)
Organizaciones Auxiliares del Crédito.
La inscripción de las acciones en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios no implica certificación sobre la bondad del
valor o la solvencia del emisor.
La oferta a que se refiere el presente fue autorizada por la
Comisión Nacional Bancaria y de Valores, mediante Oficio
DGDAC-673-9636, de fecha 6 de mayo de 1997.
Bases para la Determinación
del Precio _.....__....__....._....,............
Múltiplos de Colocación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Las bases que se consideran para la determinación del precio
de colocación de las acciones son: (i) la situación financiera de
Hogar; (ii) el potencial de crecimiento de las utilidades y flujos
de Hogar; (iii) los múltiplos comparativos de empresas similares
que cotizan en el mercado de valores; y (iv) las condiciones prevalecientes en el mercado al momento de la oferta.
últimos 12 meses
Antes
Despu&
a diciembre de 1996
de ta Oferta
de la Oferta
PIU
P/VL
13.57
20.95
4.79
2.05
10
RESUMEN
DE LA
INFORMACIÓN FINANCIERA CONSOLIDADA
La información que se presenta a continuación fue seleccionada de los Estados Financieros de Hogar (véase “Anexo 1 - Resultados de/ Primer Trirnesfre de 1997” para una discusión de los estados financieros de Hogar para el primer trimestre de 1997). Esta información debe leerse junto con los Estados Financieros Consolidados y las notas a los mismos, de los cuales se deriva, que se incluyen en otra
parte del Prospecto. Wase ‘lnformacidn Financiera Consolidada’:
Hogar experimenta cambios importantes en sus operaciones y en los resultados financieros cada
trimestre. Tradicionalmente ha reconocido mayores niveles de ingresos y utilidades en el tercer y cuarto
trimestre, cuando las actividades de construcción y ventas son mayores. Los resultados trimestrales de
operación, por lo tanto, pueden no ser indicativos de los resultados de todo el ano. Véase “Comentarios
y Análisis de la Adminisfracidn sobre la Situacibn Financiera y los Resultados de Operacidn - VariaMidad en los Resultados Trimestrales’:
E,srclclos ,erminados 8131 diciembre
1996
1994
1995
(en miles de pesos constantes, (1,
Estado de Resultados
Ventas ..,,,,,,,...............,,,.,.................,,,,,...................
Costo de Ventas . . . . ..<.<......................,,,.,....................
Utilidad Bruta
Gastos de Operación .,,,,........._.......,,,,,.....................
Utilidad de Operaci6n
Costo Integral de Financiamiento Neto
Utilidad Neta . . . ..<........_..............................................
Utilidad Neta por Acción (2) .
$269,704
165,443
104,261
45,168
59,093
9,926
30,674
0.77
$161,344
96,641
62,703
30,356
32,347
21,623
9,475
0.24
$205,423
128,490
76,933
35,037
41.896
13,732
25,431
0.64
(1) Excepto Utilidad Neta por Accibn.
(2) Se calcul6 utilizando 39.864,036 acciones en circulacibn para cada silo.
Al 31 de diciembre
1996
1995
(en miles de pesos consfantesl
Balance General
Cuentas por Cobrar - Clientes ..................................
Inventario (1) .............................................................
Total Activo Circulante ..............................................
Total de Activos ......................................................
Financiamiento Puente del lnfonavit ..........................
Total Pasivo Circulante .............................................
Créditos Bancarios ....................................................
Total de Pasivos ......................................................
Capital Contable Mayoritario .....................................
Capital Contable Minoritario ......................................
Total de Capital Contable .......................................
$ 84,314
65,425
164,164
161,630
37,637
93,309
93,309
66,962
1,339
88,321
s 36,748
45,304
118,060
130,760
37,044
79,542
2,018
81,560
48,731
469
49,200
(1) Representa pr,nc,pa,mente obras en proceso. resewa territorial y matenales de construcc,6”. Vease la Nota 7 a 1x Estados Financeros.
ll
Eierclclo termlnado el 31 de diciembre
1994
1995
1996
(en miles de pesos constantes) (1)
Otra Información Financiera
UAIID (2) ..................................................................
$60,041
$34,860
$44,103
DeDreciaciOn ............................................................
948
2,513
2,207
Margen Bruto ...........................................................
39%
39%
37%
Margen UAIID ...........................................................
22%
22%
21%
Margen de Operación ...............................................
22%
20%
20%
(1) Con excepcib” de los porcentajes.
(2) UAIID (Utilidad Antes de Intereses, Impuestos, Depreciacib”) so” las utilidades de operacib” antes de la depreciación. UAIID no
debe interpretarse como una alternativa de (a) la utilidad “eta corno indicador del desempello de operaci6” de Hogar, 0 (b) flujo de
efectivo de las actividades de operacid” de Hogar como una medida de la liquidez.
E~erclcio terminado et 31 de dlclembre
Deuda Total / Capitalización Total (1) ._...................,.
Activo Circulante / Pasivo Corto Plazo .
.
.
.
.
1996
1995
42%
51%
176%
146%
(1) La deuda total incluye financiamientos puente de I”fo”avit. cuentas por pagar y porcid” circulante de la deuda a largo plazo,
Eierclcio iermlnado el 31 de diciembre
1996
1995
1994
(en unidades)
Datos de Operación
Viviendas Entregadas .
.
.
Reserva de Créditos Hipotecarios (1) ..,,..............._....
2,449
1,324
1,246
5,786
1,685
152
(en miles de pesos constantes)
Valor de Ventas (2) .
.
$573,988
.
$169,252
$14,919
(1) Representa 81 “time”, de viviendas no vendidas (la mayoria de las cuales no se ha” construido) para las cuales Hogar ha recibido
confirmacib” de instituciones proveedoras de financiamiento hipotecaria de que en cuanto Hogar consiga compradores calificados,
el ,ina”ciamiento hipotecario estar& disponible para ellos.
(2, El valor de ventas representa el precio fota, de ventas estimado para las viviendas 8” la Reserva de Cr&ditos Hipotecarios.
I
I
12
FACTORES DE RIESGO
Los posibles inversionistas deben analizar con cuidado toda la información contenida en el Prospecto, incluso los factores de riesgo que se presentan a continuación.
Generalidades
Hogar es una sociedad mexicana que tiene prácticamente todos sus activos ubicados en Guadalajara, Jalisco, y todos sus ingresos se derivan de operaciones en México. Históricamente, el Gobierno ha
ejercido y sigue ejerciendo una influencia importante sobre la economía mexicana. Por lo tanto, las acciones gubernamentales relativas a la economía podrían tener un impacto importante sobre Hogar, así
como en las condiciones del mercado, en los precios y en el rendimiento de las acciones. Véase
“Actividades PNncipales - Reglamentacidn Gubernamental:
Factores Relacionados con la Industria de Vivienda
de Interés Social en México
Disponibilidad Limitada de Financiamiento Hipotecario; Dependencia de/ Financiamiento
del Sector Público
El mercado de la vivienda de interés social en México ha estado, y sigue estando, caracterizado por
un déficit importante de financiamiento hipotecario. La limitada disponibilidad de financiamiento ha restringido la construcción de vivienda y ha contribuido al actual déficit de vivienda de interés social. Las
viviendas mexicanas de interés social generalmente se caracterizan por ser viviendas adquiridas por
compradores con ingresos mensuales que oscilan entre dos y cinco salarios mínimos mensuales, con
precios de venta que oscilan entre $72,400 y $127,445 aproximadamente. Véase “Actividades Principales - Generalidades’:
Prácticamente todo el financiamiento para la vivienda de interés social en México ha sido, y en el
futuro próximo seguirá siendo, otorgado por el Fovi y por fondos para la vivienda promovidos por el Gobierno, como el Infonavit y otras instituciones hipotecarias públicas, como el Fondo de Pensiones de Jalisco. Hogar depende de la disponibilidad del financiamiento hipotecario que otorgan las entidades de
fondos públicos para efectuar todas sus ventas, por lo que los resultados de Hogar han sido y seguirán
siendo afectados por políticas y procedimientos administrativos del Fovi, Infonavit, el sector bancario y
las políticas de vivienda del Gobierno. Aunque Fovi e Infonavit han desempenado un papel importante
en la formulación e implementación de la política gubernamental para la vivienda desde 1963 y 1972,
respectivamente, no puede tenerse la certeza de que el Gobierno no limitará la disponibilidad del financiamiento hipotecario que otorgan tales organismos ni instituirá cambios, como modificaciones a los
métodos para otorgar las hipotecas, lo que originaría un efecto adverso importante en las operaciones,
resultados de la operación, perspectivas o situación financiera de Hogar. No hay garantía alguna de que
el monto de financiamiento hipotecario que otorga el Fovi, Infonavit ni las demás fuentes de recursos. se
mantendrá en los niveles actuales. Cualquier baja en la cantidad de fondos disponibles de tales fuentes
podría tener un efecto adverso sobre los negocios de Hogar, sus resultados de operación, sus perspectivas y situación financiera. Además, no puede asegurarse que tales fondos seguirán asignándose a regiones en las que Hogar tenga una presencia importante.
Debido a que el Infonavit está financiado principalmente por las aportaciones obligatorias del 5% de
los salarios brutos de todos los trabajadores del Sector Privado, el monto de dinero disponible a través
13
de esta institución es limitado y el nivel de financiamiento hipotecario de tales fuentes dependerá en general de las condiciones que prevalezcan en la economía mexicana.
El financiamiento hipotecario en México aumentó en forma importante entre 1982 y 1994. Sin embargo, como resultado de las condiciones económicas adversas prevalecientes en México desde la devaluación del peso a finales de 1994, los prktamos hipotecarios del sector privado han disminuido en
forma importante y no puede haber la seguridad de que aumentará el monto de financiamiento hipotecario que otorgan las instituciones del sector privado para el mercado de la vivienda mexicana.
Reglamenlación
La industria de la construcción de vivienda de interés social en MBxico está sujeta a extensas reglamentaciones por parte de las diversas autoridades federales, estatales y municipales que afectan la
adquisición de terrenos y las actividades de desarrollo y construcción. Hogar requiere autorizaciones de
varias autoridades para efectuar sus actividades de construcción. Los cambios en las condiciones locales, o en las leyes o reglamentos aplicables, pueden requerir autorizaciones adicionales, modificaciones
de las autorizaciones existentes o cambios en los procesos y procedimientos de Hogar para cumplir con
éstas. Cualquiera de estos factores puede tener un efecto adverso en las operaciones de Hogar. Las
operaciones de Hogar también están sujetas a las regulaciones y leyes ambientales federales, estatales
y municipales, las que se han vuelto más estrictas en la última década. Esta tendencia seguramente
continuará bajo la influencia del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (“TLC”). Hogar estima
que tales leyes y regulaciones ambientales actualmente no afectan en forma importante sus operaciones. Véase ‘Actividades Principales - Reglamentación GubernamentaK No obstante lo anterior, no se
puede asegurar que las regulaciones que afectan al sector de la construcción de viviendas, incluso las
regulaciones ambientales, no cambiarán de tal forma que pudieran tener un efecto adverso en las operaciones, resultados de operación, perspectivas o situación financiera de Hogar.
Como lo exigen las leyes mexicanas, Hogar otorga a sus clientes una garantía por un aRo, por los
vicios ocultos de la construccibn. Aunque Hogar ha estado sujeta a pocas reclamaciones por vicios
ocultos en el pasado, no puede asegurarse que en el futuro no se presentarán reclamaciones importantes que resulten de posibles defectos en los materiales que entreguen terceros o por otras circunstancias
fuera del control de Hogar.
Factores Relacionados con Hogar
Dependencia del Mercado Geográfico Limitado
Hogar actualmente realiza la mayoría de sus operaciones en el estado de Jalisco y en los estados
colindantes del occidente de MBxico. Hogar espera que las operaciones en esta región sigan constituyendo la mayor parte de sus operaciones en MBxico en un futuro inmediato. Puede preverse que los
resultados y perspectivas de las operaciones de Hogar en el estado de Jalisco y en los estados aledafios
del occidente de México dependan en gran medida del nivel general de la actividad econ6míca en estas
regiones. No hay ninguna seguridad de que el nivel actual de operaciones de Hogar en aquella región
pueda mantenerse o expandirse. Tampoco puede asegurarse que los acontecimientos futuros en el sistema político y económico del estado de Jalisco yio de los estados circunvecinos; o que la implantación
de políticas gubernamentales regionales en el futuro en esa área, no tendrán un efecto importante en las
operaciones, resultados de operación, situación financiera o perspectivas de Hogar.
14
-
Variabilidad en los Resultados Trimestrales
El sector mexicano de la construcción de viviendas de inteks social se ve afectado de manera considerable por la estacionalidad debido a los ciclos de operación y de préstamos de las diversas instituciones que otorgan financiamiento hipotecario al sector. Por ejemplo, debido a la tradicional escasez de
financiamiento hipotecario en México, Hogar generalmente sólo empieza el diseno y construcción cuando ya ha recibido confirmación de la institución hipotecaria de que en cuanto consiga compradores calificados, el financiamiento hipotecario estará disponible, confirmación que normalmente se recibe durante el último trimestre del aíIo o el primer trimestre del siguiente. La mayor parte de los disenos y
construcciones, por lo tanto, se han iniciado normalmente hacia finales del primer trimestre del ano. La
construcción de una vivienda se tarda en promedio de cuatro a seis meses. En consecuencia, la mayor
parte de las casas que construye Hogar durante el ano se concluyen durante el tercer o cuarto trimestre.
Los procesos de mercadotecnia y ventas también se intensifican de manera importante después del
primer trimestre del alio. Como resultado de lo anterior, Hogar ha tenido variantes importantes de trimestre a trimestre en sus resultados operacionales. Los resultados de operaciones trimestrales de Hogar, que están sujetos a esta variación cíclica durante el ano, pueden no ser indicativos de los resultados
de todo el ano. La estrategia futura de Hogar consiste en obtener financiamiento hipotecario de varias
fuentes cuyos ciclos de operación y pr&tamos son complementarios, para reducir las variantes de trimestre a trimestre en los resultados de operaciones para el futuro. No existe ninguna seguridad de que
Hogar tendrá éxito en la obtención de financiamiento hipotecario de tales fuentes. Véase “Comenfarios y
Análisis de la Adminisfracidn sobre la Situación Financiera y los Resultados de Operacidn - Variabilidad
de los Resultados Trimestrales’: “La Industria de Vivienda de Interés Social en México - La Industria de
Financiamiento para la Vivienda de Interés Socia/” y “Actividades Principales - Estrategia de Negocios”.
Aunque los ingresos provenientes de la venta de viviendas se reconocen utilizando el método de
avance de obra ejecutada (vease “Comentarios y Análisis de la Adminisfracidn sobre la Situación Financiera y Resultados de Operacibn - Polificas Contables - Reconocimiento de los Ingresos’), Hogar por lo
general recibe los recursos obtenidos por tales ventas hasta que se concluyen y entregan las viviendas.
Por lo tanto, Hogar debe financiar prácticamente el total de sus actividades de construcción mediante
cr6ditos puente (creditos de un banco comercial o del Infonavit, garantizados por un predio en el cual se
vaya a realizar la construcción y que se pretende sean amortizados con los recursos de las ventas por
unidad en el conjunto habitacional) y su capital de trabajo. En consecuencia, normalmente Hogar ha tenido niveles más elevados de adeudos durante el segundo y el tercer trimestre de cada ejercicio social.
Véase “Comenfarios y Análisis de la Administración sobre la Situación Financiera y Resultados de Operación - Variabilidad en los Resultados Trimestrales”. Hogar utilizará parte de los fondos de la Oferta
Simultánea para reducir su nivel actual de endeudamiento (véase “Destino de los Fondos’), y espera
que sus niveles de deuda permanezcan relativamente estables en los ejercicios fiscales futuros como
resultado de la estrategia prevista para diversificar las principales fuentes de financiamiento hipotecario
en las que se apoya. Sin embargo no se puede asegurar que pueda reducir o mantener su nivel de deuda. VBase “La Industria de la Consfruccidn de Vivienda de Interés Socia/ en México - La Indusfrla de Financiamienfo para la Vivienda de Interés Social” y ‘Actividades Principales - Estrategia de Negocios’:
Accionistas Principales
Al concluirse la Oferta Simultánea, los Accionistas Principales detentarán aproximadamente 63.5%
de las Acciones en circulación de Hogar (60.3% si las opciones de sobre-asignación son ejercidas totalmente por los Colocadores). Véase ‘Accionistas Principales’: Por lo tanto, seguirkn estando en posición
de elegir a la mayoría de los miembros del Consejo de Administración de Hogar y determinar el resultado de la mayor parte de las resoluciones que requieran la aprobación de los accionistas, incluyendo el
pago de dividendos. Véase “Accionistas Principa/es”y “Descripción de/ Capital Social’:
Hogar y los Accionistas Principales convinieron que, de no contar con el consentimiento previo y por
escrito del Coordinador Global, no ofrecerán, venderán. contratarán ni dispondrán en forma alguna de
las Acciones o ADS, ni de valores convertibles o que puedan intercambiarse por tales Acciones o ADS,
15
u otros instrumentos que representen una participación en estos valores o el derecho de recibirlos durante un periodo de 120 días contados a partir de la fecha de liquidación en relación con los ADS, que sean
distintos, en caso de Hogar, de los ADS y acciones que se ofrezcan en la oferta en Estados Unidos o
internacional y de las Acciones ofrecidas en la oferta Mexicana (excepto por el contrato de pr&tamo de
valores con un Accionista Principal para cubrir la sobre-asignacibn). En un futuro, sin embargo, las ventas u otras disposiciones de Acciones que realicen los Accionistas Principales pueden afectar en forma
adversa el precio de negociación de las Acciones y de los ADS.
Estructura de la Controladora
Hogar es una controladora pura que no tiene activos importantes distintos de las acciones de sus
subsidiarias, de las cuales tiene propiedad mayoritaria. La capacidad de Hogar para pagar sus divídendos y sus obligaciones para dar servicio a su deuda depende principalmente de que reciba fondos suficientes de sus subsidiarias. Además, de conformidad con la legislación mexicana, las subsidiarias sólo
pueden pagar dividendos a Hogar sobre las utilidades que estén incluidas en estados financieros aprobados por los accionistas después de compensar cualquier pérdida previamente existente, destinar fondos correspondientes a la reserva legal y una vez que los accionistas han aprobado el pago de dividendos. Véase “Dividendos”.
Efecto de /as Emisiones Futuras de Acciones; Derechos de Preferencia
Hogar puede realizar aumentos de capital en el futuro con objeto de financiarse corporativamente o
para otros fines. La suscripción de las acciones materia de dicho aumento o la perspectiva de dicha suscripcibn. podría afectar en forma adversa el valor de cotización de las Acciones.
Sujeto a ciertas excepciones, en caso de un aumento en el capital social de Hogar, los accionistas
tendrán derechos de preferencia para suscribir las nuevas acciones que se emitan en proporción a su
participación en el capital social de Hogar. Véase “Descripción de/ Capita/ Socia/ - Cambios en el Capital
Social, Derechos de Preferencia y Amorfizacidn’:
Reservas Territoriales Limitadas
Actualmente Hogar mantiene suficientes reservas territoriales para cubrir sus necesidades de construccidn para los próximos 1.5 a 2 alios. No se puede asegurar que Hogar podrá encontrar terrenos adecuados para cubrir sus necesidades de construcción despu6s de ese periodo o que podrá adquirir los
terrenos a precios atractivos. Véase ‘Actividades Principales - Estrategia Comercial - Adquisición Eficiente de Reservas de Terrenos” y ‘Actividades Principales - Adquisicibn de Terrenos’!
Historia Limitada de Operación y Riesgo de Inversión
Hogar fue constituida en 1993 por un grupo de constructores y planificadores con gran experiencia
en la industria de vivienda de inter& social. V6ase “La Empresa - Estructura Corporativa y Organizaciona/; Historia”. Aunque la mayoría de los funcionarios tienen por lo menos 15 anos de experiencia en el
sector de la construcción de viviendas de interés social, Hogar ~610 tiene un historial de operación limitada. En consecuencia, no existe ninguna base, distinta de la corta historia de operación de Hogar y el
criterio de la Administración, para estimar la rentabilidad o el crecimiento de utilidades que las operaciones de Hogar pueden generar en un periodo mayor.
16
Liquidez y Requerimientos Adicionales de Capital
Los requerimientos de capital de Hogar dependen de varios factores que incluyen la cantidad de recursos requeridos para adquirir terrenos adecuados para las construcciones futuras, así como recursos
para financiar el desarrollo y construcción de nuevos proyectos cuyo pago est6 pendiente por parte de
los compradores y ampliar las operaciones a nuevos mercados geográficos en México y Estados Unidos. Por estas razones, no pueden predecirse con precisión el plazo y monto de los requerimientos de
capital de Hogar. Hogar prevé que será necesario recabar recursos adicionales mediante una oferta de
acciones del capital social en 1998 y puede ser necesario obtener financiamiento adicional de préstamos, coinversiones u otras negociaciones. Sin embargo no puede asegurarse que tales recursos adicionales estarán disponibles en términos que sean atractivos para Hogar. Cualquier emisión de acciones
adicional puede diluir a los accionistas y el financiamiento de la deuda; de haberlo puede involucrar
convenios restrictivos. Véase “Destino de /os Fondos” y “Comentarios y Análisis de la Administracibn sobre de la Sifuacidn Financiera y Resultados de la Operación - Liquidez y Recursos de Capital”.
17
LA EMPRESA
Generalidades
Hogar es una promotora y constructora de viviendas integrada verticalmente, que se especializa en
la construcción de viviendas de interés social en México. Desde 1993 Hogar ha diseliado, construido y
vendido cerca de 5,200 viviendas. Los conjuntos habitacionales de Hogar oscilan entre 100 y 600 viviendas unifamiliares o dúi;!ex y en general son casas de uno o dos pisos con dos o tres recámaras.
Estas casas están construiúas dentro de comunidades con planeación maestra, que dependiendo de su
tamallo, pueden incluir instalaciones para escuelas y recreación, áreas de juegos y centros comerciales.
Los conjuntos habitacionales de Hogar en proceso de construcción constarán de 2,000 viviendas una
vez concluidos. Hogar opera principalmente en el estado de Jalisco (donde se ubica Guadalajara, la segunda ciudad con mayor población en México), así como en los estados circunvecinos de Michoacán y
Nayarit. Fuera de México, Hogar realiza investigaciones de mercado y negociaciones para adquirir terrenos destinados a desarrollar un conjunto habitacional piloto de viviendas de interés social en Texas,
en una comunidad principalmente México-estadounidense. Hogar estima que es la promotora de viviendas de interk social más grande en la región occidental de México en términos de unidades habitacionales vendidas y que se ubica entre las cinco promotoras de vivienda de interés social más grandes de
México.
Hogar considera que esta bien posicionada para ser una participante líder en ia promoción de vivienda de interés social en el país. Hogar considera que sus fortalezas competitivas incluyen el uso de
mercadotecnia para generar interés en el consumidor; su habilidad para efectuar la mayor parte de las
ventas de viviendas antes o durante el proceso de construcción; su experiencia significativa en la construcción y venta acelerada de sus casas; su acceso a las fuentes de financiamiento hipotecario necesarias para vender sus casas (incluyendo el Instituto Nacional del Fondo para la Vivienda de los Trabajadores (“lnfonavit”), el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (“Fovi”) y la Dirección
de Pensiones del Estado de Jalisco (“Fondo de Pensiones de Jalisco”)); así como su capacidad para
integrar materiales de construcción y mano de obra regionales en un proceso de construcción continuo,
de bajo costo y altos volúmenes. Hogar considera que su experiencia y familiaridad con el mercado de
vivienda de interés social en el occidente de México le permiten utilizar en forma eficiente su capital de
trabajo, celebrando contratos de asociación en participación (conforme a los cuales los pagos de Hogar
por los terrenos y el traspaso del título de propiedad se difieren hasta que se hayan vendido las viviendas construidas en el terreno en cuestión), o comprando directamente el terreno, de acuerdo con las
condiciones del mercado. Véase “Actividades Principales - Adquisicidn de Terrenos’:
Estructura Corporativa y Organizacional; Historia
Hogar inició operaciones en 1993 y sus orígenes se remontan a Calicanto y Asociados, S.A. de C.V.,
y Calicanto Grupo Constructor, S.A. de C.V. (juntos, “Grupo Calicanto”) y a la fundación.de Occidente,
antes denominada Consorcio Hogar, S.A. de C.V. Hogar es una controladora que se constituyó como
una sociedad anónima de capital variable bajo las leyes mexicanas el 26 de julio de 1996. Hogar tiene
ocho subsidiarias con participación mayoritaria, de las cuales son dos subsidiarias operativas y otras
seis subsidiarias de propiedad mayoritaria directa o indirecta.
Desde su fundación en 1993 Hogar ha sido administrada y operada por un grupo de accionistas, la
mayoría de los cuales tiene por lo menos quince anos de experiencia en el área de vivienda de interés
social. Grupo Calicanto empezó a construir viviendas de interés social como contratista del Infonavít en
1985 y dise06 y construyó aproximadamente 4,500 viviendas de interés social entre 1985 y 1993. En
1992, como parte de un amplio plan de reformas al sector de la construcción de vivienda de interés so18
-
cial en México, Infonavit se reorganizó para operar exclusivamente como proveedor de financiamiento
hipotecario para compradores calificados y no como constructor de viviendas. Véase “La Industria de
Vivienda de Interés Socia/ en México - Industria de Financiamiento para la Vivienda de /nfe& Socia/ Infonavif? Hogar se constituyó con objeto de aprovechar las nuevas oportunidades de negocios dentro
del sector de la construcción de viviendas de interés social en México originadas por el nuevo papel del
Infonavít, de modo que en lugar de ser principalmente contratista para el Infonavit, como lo era Grupo
Calicanto antes de 1993, Hogar se constituyó como una promotora dedicada a una amplia gama de actividades, además de la construcción, que incluyen diseiio, adquisición de terrenos, desarrollo de infraestructura, comercialización y ventas, al igual que actividades de construcción. Grupo Calicanto reali26 actividades de construcción para Hogar a partir de 1993 y hasta el 31 de julio de 1996, fecha en que
se fusionó con Occidente, principal subsidiaria de Hogar, como se describe más adelante. Dos empresas
filiales, Pereda Grupo Constructor, S.A. de C.V. y Arrendadora y Comercializadora de Maquinaria Calicanto, S.A. de C.V. (“Arrendadora”), se fusionaron con Grupo Calicanto en 1995.
Una de las principales subsidiarias operativas de Hogar es Occidente. Occidente fue constituida de
conformidad con las leyes de México el 3 de febrero de 1993 bajo la razón social de “Consorcio Hogar,
S.A. de C.V.” y cambió su razón social en mayo de 1996 a “Consorcio Hogar de Occidente, S.A. de C.V.”
con objeto de permitir a la controladora (Hogar) constituirse bajo la razón social de “Consorcio Hogar,
S.A. de C.V.“. Occidente celebra operaciones en representación de Hogar y coordina las actividades de
las otras subsidiarias de Hogar.
La otra subsidiaria operativa importante de Hogar es Constructora Consorcio Hogar, S.A. de C.V.
(“Constructora”). Constructora fue constituida de conformidad con las leyes de México el 8 de enero de
1996 y se dedica a actividades de construcción y desarrollo para Hogar. Antes del 10 de diciembre de 1996,
Hogar tenia dos subsidiarias: Consorcio Hogar of America, Corp. y Sicasa Industrial, S.A. de C.V.; y Occidente
tenía cuatro subsidiarias: Constructora, Consorcio Hogar de Nayarit, S.A. de C.V.; San Carlos de Tepatitlán,
S.A. de C.V.; y Ahorro del Hogar, S.A. de C.V.; y era titular del 10.7% de Financiamiento Azteca, S.A. de C.V.
El 10 de diciembre de 1996, el 24 de febrero de 1997 y el 3 de marzo de 1997 Hogar reorganizó sus operaciones de acuerdo con la estructura que se ilustra a continuación. El propósito de la reorganización fue modernizar la estructura corporativa de Hogar a fin de racionalizar sus operaciones.
El siguiente organigrama presenta la estructura corporativa de Hogar (e incluye el porcentaje de acciones de cada subsidiaria propiedad de Hogar u Occidente) a la fecha del presente:
Consorcio Hogar
98.0%
i
Consorcio
Hogar
de Nayarit
Disefio,
Cálculo y
Administración
19
Ahorro
del Hogar
Conso rcio
Hogar_.
Il ot America I
Las actividades principales de las subsidiarías, con participación mayoritaria de Hogar, son las siguientes:
Consorcio Hogar de Occidente, S.A. de C.V. (“Occidente”) celebra operaciones en representación
de Hogar y coordina las actividades de las otras subsidiarias de Hogar. Adicionalmente, Occidente asesora a los clientes potenciales en lo relativo a un plan de ahorros diseflado para ayudarlos a reunir el
enganche para sus viviendas. De conformidad con este plan de ahorros, los depósitos de clientes se
aportan a un fideicomiso administrado por Banco Industrial, S.A. bajo la supervisión de Hogar. Véase
“Actividades Principales - Operaciones - Comercializacibn y Ventas - Adminisfracidn de Ventas”. Occidente tambikn da a sus clientes asesoría en planes de ahorro.
Constructora Consorcio Hogar, S.A. de C.V. (“Constructora“) realiza actividades de desarrollo urbano, infraestructura y construcción para Hogar. Las actividades de Constructora también incluyen desarrollo técnico y control de costos para Hogar.
Consorcio Hogar de Nayarit, S.A. de C.V. (“Hogar de Nayarit”) desarrolla programas de vivienda
en el estado aledallo de Nayarit y coordina las actividades de construcción en esa tirea geográfica. Hogar pretende establecer subsidiarias similares a Hogar de Nayarit conforme vaya expandi6ndose geográficamente.
Disefio, Cálculo y Administración, S.A. de C.V. (“Disefio”) presta servicios contables, financieros,
administrativos, legales, tknicos, de ventas y mercadotecnia a Hogar bajo un contrato de servicios con
Occidente. Diseno fue constituida el 26 de febrero de 1997. Sus anteriores actividades eran realizadas
por una sociedad denominada DiseRo. Cálculo y Promotores, S.C. Véase “Algunas Operaciones”.
Ahorro del Hogar, S.A. de C.V. (“Ahorro”) presta servicios de administración incluyendo servicios
contables, financieros, administrativos, legales, técnicos, de ventas y comercialización para Hogar bajo
un contrato de servicios con Occidente. Véase ‘Algunas Operaciones’:
Consorcio Hogar of America, Corp. (“Hogar America”) es una sociedad constituida bajo las leyes
del estado de Texas, Estados Unidos, y tiene sus oficinas principales ubicadas en McAllen, Texas. Efectúa análisis de factibilidad del negocio de viviendas de interés social y estudios de mercado en Estados
Unidos. En 1997 Hogar pretende iniciar la construcción de un conjunto habitacional piloto de viviendas
de interés social en Texas, de aproximadamente 50 casas a través de Hogar Ameríca, que en la actualidad está en negociaciones para adquirir terrenos y subcontratar la construcción de viviendas por medio
de compafiías constructoras de Estados Unidos. Al 31 de marzo de 1997, Hogar America no obtuvo utilidades y sus activos representan menos del 1% de los activos de Hogar.
San Carlos de Tepatltlán, S.A. de C.V. (“Tepatitlán”) fue constituida el 22 de abril de 1994, con objeto de construir un conjunto habitacional de viviendas de inter& social de 171 unidades en la ciudad de
Tepatitlán, Jalisco. La construcción de este conjunto se complettr y todas las unidades del mismo se
vendieron. Tepatitlán actualmente está en proceso de liquidación.
Slcasa Industrlal, S.A. de C.V. (“Sicasa”) se dedica a la investigación y desarrollo de nueva tecnología para la construcción de viviendas. La tecnología de construcción desarrollada por Sicasa ya ha
sido aplicada a los conjuntos habitacionales de Hogar.
Hogar tiene una participación minoritaria (10.7%) en Financiamiento Azteca, S.A. de C.V. (“Finazte”), una Sociedad Financiera de Objeto Limitado (“SOFOC) especializada en otorgar y atender el servicio de hipotecas para vivienda de inter& social.
Las oficinas principales de Hogar se encuentran ubicadas en Angulo # 1830. Sector Hidalgo, Guadalajara, Jalisco, C.P. 44160 y su número telefónico es el (3) 616-6333.
20
-
DESTINO DE LOS FONDOS
Los fondos netos provenientes de la Oferta Simultánea se estiman en $205.3 millones ($239.3 millones si se ejercen las opciones de sobre-asignación en su totalidad), después de la deducción del descuento por colocación y los gastos estimados asociados con la Oferta Simultánea y calculados asumiendo un precio inicial de Oferta Pública de $10.40 por acción. Hogar utilizará el total de los fondos netos
principalmente para la adquisición de terrenos y capital de trabajo, y el saldo para propósitos corporativos generales, que incluyen amortización de la deuda a corto plazo (aproximadamente $30.0 millones)
expansión de las oficinas de ventas de Hogar al igual que inversión en maquinaria y equipo. Véase
“Comentarios y Análisis de la Administración sobre la Situacidn Financiera y Resultados de Operación Liquidez y Recursos de Capital’:
21
INFORMACIÓN DEL MERCADO
Capital Social de Hogar
Antes de la Oferta Simultánea, no ha habido mercado para las acciones de Hogar o los ADS en
México o en el extranjero. Ha sido autorizada la inscripción de las Acciones en la Bolsa Mexicana de
Valores y el registro en la Sección Especial y en la Sección de Valores del RNVI que mantiene la CNBV.
Se presentb una solicitud para que los ADS de la Regla 144A se coticen para operación en PORTAL.
22
DIVIDENDOS
La declaración, cantidad y pago de dividendos son determinados por la Asamblea General de ACcionistas de Hogar; o por recomendación del Consejo de Administración. Hogar pagó dividendos por
$1.2 millones, $3.8 millones y $6.4 millones en 1994, 1995 y 1996, respectivamente. Sin perjuicio del
derecho que tienen los accionistas de decretar un dividendo, Hogar planea retener utilidades futuras con
el objeto de fondear el desarrollo y crecimiento de su negocio, y por lo tanto no anticipa ningún pago en
efectivo de dividendos en el futuro cercano. Inmediatamente después de la Oferta Simultánea (suponiendo el ejercicio total de las opciones de sobre-asignación) los Accionistas Principales poseerán
aproximadamente el 60.3% de las acciones en circulación y tendrdn el poder de controlar la cantidad y
tiempo de pago de cualquier dividendo. El pago de dividendos futuros, de haberlos, dependerá de una
variedad de factores, que incluyen los resultados futuros de operación, las condiciones financieras y requerimientos de capital, asi como la habilidad de Hogar para obtener fondos de sus subsidiarias. Hogar
se reserva el derecho de cambiar su política de dividendos en el futuro. Véase “Factores de Riesgo Factores Relacionados con Hogar - Estructura de la Contro/adora’:
La Ley General de Sociedades Mercantiles requiere que por lo menos el 5% de la utilidad neta anual
de una sociedad sea separada a un fondo de reserva legal hasta que dicho fondo alcance una cantidad
igual a, por lo menos, el 20% del capital social. Las sociedades del país generalmente pagan dividendos
sobre el ingreso neto (incluyendo utilidades retenidas) después de una asignación a la reserva legal y
sujetos a aprobación en una Asamblea General de Accionistas.
Bajo los estatutos sociales de Hogar, las utilidades netas pueden ser destinadas a otros fondos de
reserva que determinen los accionistas, incluyendo un fondo de reserva para adquisición de acciones. El
remanente, de haberlo. podrá ser distribuido entre los accionistas en forma de dividendos, que se declaran en proporción a la tenencia accionaria. El remanente después de la distribución de dividendos será
destinado según lo determine la Asamblea General de Accionistas o bien, el Consejo de Administración,
si así lo autoriza la propia Asamblea. Véase “Descripción de Capital Social’:
23
DILUCIÓN
Al 31 de diciembre de 1996, Hogar tenía un valor neto en libros de $2.22 por Acción. El valor neto
en libros por acción al 31 de diciembre de 1996, después de dar efecto a la Oferta Simultánea, sería de
$6.10 (basado en los fondos netos correspondientes a Hogar de los $26.1 millon&). Con base en un
precio de oferta inicial de $10.40 por acción, la dilución inmediata a los adquirentes de acciones en la
Oferta Simultánea sería de $5.60 por acción. La dilución. para este propósito, representa la diferencia
entre el precio por acción pagado por los adquirentes en la Oferta Simultánea y el valor neto en libros
por acción al 31 de diciembre de 1996, ajustado para la Oferta Simultánea.
24
CAPITALIZACIÓN
La siguiente tabla establece la capitalización combinada de Hogar según los PCGA al 31 de diciembre de 1996 sobre una base real y ajustada para reflejar la consumación de la Oferta Simultánea de
21,740,OOO acciones y la aplicación de fondos netos de la misma al pago de deuda a corto plazo
(asumiendo un precio de oferta pública de $10.40 por acción, precio de la Oferta Pública en México).
Véase “Destino de los Fondos’:
Al 31 de diciembre de 1996
Real
Ajustado para la
Oferta Simult6nea
cen nlr,es de pesos consfantesl
(no dicctaminado)
Deuda de Corto Plazo:
$ 37,637
5,816
$ 37,637
-
19,379
19,379
62,832
57,016
39,864
61,604
Prima en Venta de Acciones ...........................................
1,010
184.629
Exceso en la Actualización del Capital Contable .............
13.031
13,031
Reserva Legal ................................................................
1,647
1,647
Utilidades Acumuladas ...................................................
31,430
31,430
Capital Contable Mayoritario ..........................................
66,982
292.341
Participación de Accionistas Minoritarios ........................
1,339
1,339
Total de Capital Contable ............................................
88.321
293.680
Capitalización Total ...........................................................
151,153
350,696
CrBditos Infonavit ...........................................................
CrBditos Bancarios .........................................................
Cuentas por Pagar por Adquisición de Terrenos .............
Total de Pasivo a Corto Plazo .....................................
Capital Contable:
Capital Social .................................................................
(1) Al 1 de mayo de 1997, los creditos bancarios sumaban aproximadamente $30 millones y por lo tanto aproximadamente $30 milIOneS
ser6n utilizados para pagar la deuda a colto plazo.
25
INFORMACIÓN FINANCIERA CONSOLIDADA SELECCIONADA
Las siguientes tablas presentan la información financiera de Hogar (vbase “Anexo 7 - Resultados
de/ Primer Trimestre de 1997”para una discusión de los estados financieros no auditados de Hogar para
el primer trimestre de 1997). Esta información debe ser leída con los Estados Financieros y notas a los
mismos incluidos en otras partes de este Prospecto. Véase “Presentación de la Información Financiera’:
LOS Estados Financieros fueron elaborados de conformidad con la Tercera Adecuación a los Boletines B-10 y B-12 emitidos por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, los cuales entraron en vigor
en 1990. En términos generales, el Boletín B-10 está disenado para facilitar el reconocimiento de ciertos
efectos de la inflacidn. al requerir a Hogar que ajuste los pasivos no monetarios usando el INPC; que
ajuste activos no monetarios a costos actuales de reposición (después de 1996, sin embargo, se requiere que los activos no monetarios sean ajustados utilizando el INPC); que ajuste los componentes del
capital contable utilizando el INPC y que registre ganancias y pérdidas en el poder adquisitivo derivados
de la posesión de activos y pasivos monetarios. La Tercera Adecuación del Boletín B-10 requiere el
ajuste de todos los Estados Financieros a pesos constantes a la fecha del balance general más reciente
presentado. Véase la Nota 2 a los Estados Financieros. El Boletín B-i 2 requiere que el estado de cambios en la posición financiera concilie los cambios del balance general histórico ajustado con el balance
general actual. De la misma manera todos los datos en los Estados Financieros aquí incluidos y, salvo
que se indique lo contrario, en todo este Prospecto han sido expresados en pesos constantes al 31 de
diciembre de 1996.
Hogar experimenta una variabilidad significativa de trimestre a trimestre en las operaciones de
construcción y en los resultados financieros obtenidos de las mismas. Hogar ha reconocido históricamente mayores niveles de ingresos en el tercer y cuarto trimestres, cuando las actividades de construcción y venta han sido más elevadas. Los resultados trimestrales de operaciones de Hogar han estado, y
muy probablemente seguirán estando, sujetos a estas variaciones cíclicas durante el aflo. Tales resultados pueden no ser indicativos de los resultados del allo completo. VBase “Comentarios y Análisis de la
Administración sobre la Situación Financiera y Resulfados de la Operacidn - Variabilidad de los Resultados Trimestrales”.
Véase “Anexo 1 -Resultados de/ Primer Trimestre de 1997”para una discusión de los resultados financieros no auditados de Hogar para el primer trimestre de 1997.
26
Elerciclo terminado el 31 de diciembre
1995
1996
1994
(en miles de pesos constantes) (1)
Datos de Estado de Resultados
ventas ......................................................................
$269,704
$161,344
$205,423
Costo de Ventas ........................................................
165,443
98,641
128,490
Utilidad Bruta .....................................................
104,261
27,204
62,703
76,933
18,407
22,535
17,964
ll ,949
12,502
Costo de Operación ...........................................
45,168
30,356
35,037
Utilidad de Operación .........................................
59,093
32.347
41,896
Gastos Financieros Natos ......................................
5,421
14,984
ll ,784
PBrdida por Posición Monetaria .............................
4,505
8,839
1,948
9,926
21,823
13,732
Otros Ingresos (Gastos), Netos _.._.............................
(3,075)
2,732
1,900
Utilidad Antes de Provisiones, Participación
en Resultados de CompaAía Asociada
e Inter6s Minoritario .._.._.........................................
46,092
13,256
30,064
752
538
934
(196)
(323)
(97)
$ 25,431
Gastos de Administración .........................................
Gastos de Comercialización y Promoción
.................
Costo Integral del Financiamiento:
Provisiones para:
Impuesto sobre la Renta _.._.._.._..............................
Participación de los Trabajadores
en las Utilidades _.._.._.._._.._..................................
2,027
1,178
Particioación en Resultados de Asociados .._....._.......
Participación de Accionistas Minoritarios
en el Resultado .<....................................................
(627)
$ 30,674
Utilidad Neta .._.............................................
$0.77
Utilidad Neta por Acción (2)
(1) Excepto Utilidad Neta por AcciOn.
(2) Se calculb utilizando 39,864,036 acciones en circulaci6n para cada ano
27
$
9,475
$0.24
$0.64
Al 31 de dlclembre
1996
1995
(en miles de pesos constantes)
Balance General
Activo
Efectivo y Valores de Inmediata Realización .............
Clientes ....................................................................
Compafilas Afiliadas ................................................
Inventarios Il) ..........................................................
$ 12,447
$ 31,096
84,314
38,748
124
262
65,425
45,304
Otros Deudores ........................................................
i ,854
2,650
Suma el Activo Circulante ..................................
164,164
118,060
Documentos por Cobrar a Largo Plazo .....................
Maquinaria y Equipo. Neto ........................................
1,299
917
11,618
8,132
Inversiones en Acciones ...........................................
3,728
3,223
Otros Activos ............................................................
821
428
Suma el Activo ..................................................
$181,630
$130,760
Créditos Infonavit .....................................................
Otros Pasivos a Corto Plazo .....................................
$ 37,637
$ 37,044
55,672
42,498
Suma el Pasivo a Corto Plazo ...........................
Créditos Bancarios a Largo Plazo .............................
93,309
79,542
-
2,018
Suma el Pasivo .................................................
93,309
81,560
Capital Social ...........................................................
39,864
12,148
Pasivo y Capital Contable
Prima en Venta de Acciones .....................................
1,010
750
Exceso en la Actualización del Capital Contable .......
13,031
4,670
Reserva Legal ..........................................................
Utilidades Acumuladas .............................................
1,647
1,342
31,430
29,821
Suma Interés Mayoritario ...................................
86,982
48,731
Interés de los Accionistas Minoritarios ......................
1,339
Suma el Capital Contable ..................................
88,321
469
49,200
Suma el Pasivo y Capital Contable ............
$181,630
$130,760
(1, ~e,,r~sen,~ pri,,cipe,en,e ,os trabajos que es,.4n en proceso, reserva territorial y materiales de construcci6n. VBase la Nota 7 a los
Estados Financieros.
28
Eierclcio terminado el 31 de diciembre
1994
1995
1996
(en miles de wsos constantes) CI/
Otra Información Financiera
UAIID (2) ..................................................................
Depreciacibn
$60.041
$34,860
$44,103
948
2,513
2,207
.............................................................
Margen da Ganancia Bruta ........................................
Margan UAIID ...........................................................
39%
39%
37%
22%
22%
21%
Margan da Operación ................................................
22%
20%
20%
Deuda .......................................................................
(1) Con excepcibn de los porcentajes.
(2) UAIID (Utilidad Antes de Intereses, Impuestos, Depreciecibn) son las utilidades de operaci0n antes de, la depreciaci6n. UAIID no
debe interpretarse como una alternativa de (a) la utilidad neta como indicador del desempeno de operaclbn de Hogar, 0 (b) tIu de
efectivo de las actividades de opereci0n de Hogar como une medida de la liquidez.
Eierciclo terminado el 31 de diciembre
Deuda Total / Capitalización Total (1) .
Activo Circulante / Pasivo Corto Plazo ,,,,,,.._.._.._........
1996
1995
42%
51%
176%
148%
(1) La deuda tate, incluye los financiamientos puente de Infonavit, cuentas por pegar y porcibn circulante de le deuda a largo plazo.
Ejerclclo terminado el 31 de dlclembre
1996
1995
1994
(en unidades)
Datos de Operación
Viviendas Entregadas . . . . . . . . .._.._.................................
Reserva de CrBditos Hipotecarios (1)
2,449
1,324
1,246
5,786
1,685
152
(en miles de pesos constantes)
$573,988
Valor da Ventas (2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
$169,252
$14,919
(1) Representa el número de viviendas no vendidas (la mayorla de les cuales no se han construido) pera las cuales,Hogar ha recibido
confirmaci6n de las instituciones hipotecarias de que en cuanto Hogar consiga compradores calificados, el financlamlento hipotecario estará disponible para ellos.
(2) El v.elor de venles representa el precio total de ventas estimado pare les viviendas en la Reserva de CrBditos Hipotecarios.
29
COMENTARIOS Y ANÁLISIS DE LA ADMINISTRACIÓN SOBRE LA SlTUACl6N
FINANCIERA Y LOS RESULTADOS DE OPERACIÓN
La siguiente sección deberá leerse junto con los Estados Financieros consolidados dictaminados y
notas a los mismos incluidos en este Prospecto. Los Estados Financieros han sido elaborados conforme
a los PCGA y, a menos que se indique lo contrario, la informacidn financiera aquí incluida se ha presentado en pesos constantes al 37 de diciembre de 7996.
Generalidades
Hogar es una constructora de viviendas de interés social verticalmente integrada desde noviembre
de 1993. En la mayoría de los casos, Hogar adquiere el terreno o. por medio de contratos de asociación
en participación sobre terrenos, el derecho de urbanizar los terrenos para los conjuntos habitacionales
que construye; obtiene los permisos y licencias; disella los conjuntos habitacionales; construye las viviendas; vende las viviendas y asesora a los compradores potenciales en la obtención de créditos hipotecarios. Como resultado de su integración vertical, Hogar cree que tiene mayor capacidad para adaptarse rápidamente a las condiciones cambiantes del mercado en la industria de vivienda de interés
social.
_
Hogar considera que tiene una posición de liderazgo en el mercado del estado de Jalisco. Hogar estima que en 1996 captó el 47% del total de compromisos de crédito hipotecario para viviendas individuales otorgados por el Infonavit, y aproximadamente una tercera parte de los compromisos otorgados por
Fovi, en el estado de Jalisco.
La administración de Hogar considera que el mercado de vivienda de interés social ha ofrecido una
fuente relativamente estable de ingresos para Hogar, y anticipa que este mercado continuará activo
ofreciendo importantes oportunidades de crecimiento en el corto plazo como resultado del financiamiento disponible y la alta demanda. Por lo tanto, Hogar se propone continuar enfocándose en el mercado de
vivienda de interés social.
Estructura de Consorcio Hogar y sus Subsidiarias
En 1992, el Infonavit fue rediseilado para operar únicamente como proveedor de financiamiento hipotecario para los compradores calificados y no como de vivienda. Véase “La Industria de Vivienda de
Interés Socia/ en México - La Industria de/ Financiamiento para la Vivienda de Interés Social - Infonavit’:
Hogar se constituyó en 1993 para aprovechar las oportunidades creadas por el nuevo papel del Infonavit, realizando actividades de diseno, desarrollo y venta, al igual que actividades de construcción. ACtualmente Hogar es una empresa controladora, con siete subsidiarias en las que tiene el control mayoritario directo y otra subsidiaria donde tiene el control indirecto. Grupo Calicanto, que realizó actividades
de construcción para Hogar desde 1993, se fusionó con Hogar el 31 de julio de 1996. Véase ‘La Empresa - Estructura Corporativa y Organizacional; Historia’:
Los Estados Financieros aquí contenidos incluyen (i) la consolidación de Hogar y sus subsidiarias y
(ii) las cuentas de comparTías combinadas afiliadas antes de la fusión con Hogar realizada el 31 de julio
de 1996. Los Estados Financieros también incluyen el 10.7% de Finazte, porcentaje calculado mediante
el método de participación. Los balances y operaciones intercompaliías han sido eliminados en la consolidación y combinación.
30
-
Efectos de la Inflación
Los PCGA requieren que los estados financieros reconozcan el efecto de la inflación de acuerdo con
el Boletín B-10 del Instituto Mexicano de Contadores Públicos. La intención de dicho reconocimiento es
eliminar los efectos distorsionantes de la inflación sobre los Estados Financieros y presentar toda la información en unidades monetarias comparables.
A menos que se indique lo contrario, la información contenida en los Estados Financieros y en todo
el Prospecto se presenta en pesos constantes con poder adquisitivo al 31 de diciembre de 1996. Las
tasas de inflación en México, calculadas por los cambios en el INPC. proporcionadas por el Banco de
México fueron del 27.7%. 52.0% y 7.1% para los anos terminados el 31 de diciembre de 1996. 1995 y
1994. respectivamente.
Los PCGA para reconocer los efectos de la inflación requieren, entre otras cosas, la determinación
del costo integral de financiamiento neto, que está compuesto por pago de intereses, ingresos por intereses, ganancias y pérdidas cambiarias y la posición monetaria. La cuenta de posición monetaria refleja
el efecto de la inflación sobre los activos y pasivos monetarios de una compafiía. Al determinar la posición monetaria neta de una companía (activos monetarios menos pasivos monetarios) y al aplicar los
índices de inflación para los periodos en consideración, se puede cuantificar el impacto de la inflación
sobre el balance general de una compafiía. De este modo, si los pasivos monetarios exceden a los activos monetarios, una compaliía reconocerá una ganancia en su estado de resultados derivada de la inflación, ya que sus pasivos valdrán menos al reembolso debido al valor reducido de la moneda a causa
de la inflación. Por otro lado, si los activos monetarios exceden a los pasivos monetarios una compaliía
reconocerá una pérdida en su estado de resultados, ya que sus activos monetarios valdrán menos en
términos de poder adquisitivo.
De acuerdo con los PCGA, el INPC es aplicado a los activos monetarios netos de Hogar. La aplicación de los índices de inflación a los activos monetarios de Hogar contribuyeron a la pérdida de posición
monetaria registrada por Hogar en 1996, 1995 y 1994.
Reconocimiento de Ingresos
La Compailía utiliza el método de porcentaje de avance de obra ejecutada para reconocer los ingresos en las actividades que realiza como promotor y constructor, medido por el porcentaje de los costos
incurridos, comparado con el total del costo estimado que se incurrirá en cada desarrollo o proyecto. El
método de porcentaje de avance de obra requiere que la administración de Hogar determine periódicamente el porcentaje de costos estimados incurridos para cada desarrollo de vivienda. Bajo este método,
la utilidad bruta esperada es multiplicada por el porcentaje de avance y el resultado es sumado al costo
actual incurrido a esa fecha, para determinar el ingreso que debe reconocerse.
La Compafiía aplica el método de porcentaje de avance de obra ejecutada para los costos incurridos
e ingresos, cuando se hayan cumplido con las siguientes condiciones:
+
El cliente ha firmado el contrato de venta respectivo.
l
El cliente ha entregado su enganche (si se requiere),
.
El cliente ha presentado toda la documentación requerida por la Institución de Crédito y (i) en el
caso de ventas financiadas por Infonavit, el comprador haya sido aprobado como un cliente calificado para recibir el crédito Infonavit, o (ii) en el caso de ventas financiadas por Fovi, el comprador deberá haber obtenido de manera independiente la autorización del crbdito hipotecario
por parte de Fovi o de una institución financiera que otorgue financiamientos fondeados por Fovi,
31
o (iii) en el caso de las ventas financiadas por instituciones diferentes a Infonavit o Fovi (como el
Fondo de Pensiones de Jalisco), (a) el comprador haya adquirido el terreno por la vivienda de
Hogar, y la propiedad del terreno sea traspasada al comprador, y (b) haya obtenido un préstamo
de una institución bancaria para la construcción completa de la casa y el banco haya comenzado
a suministrar anticipos a Hogar con base en el avance de obra efectuada. Adicionalmente, en el
caso de ventas financiadas mediante el programa Línea 3 del Infonavit el comprador deberá ser
propietario de un terreno para la vivienda por medio de un fondo, así como haber obtenido la
autorización de un crédito por parte del Infonavit para la construcción de la casa y deberá haber
iniciado los pagos pactados a través de un fondo para Hogar. Véase “La Industria de Vivienda de
/nte& Social en México - La Industria de Financiamiento para la Vivienda de Interés Social Infonavit’: Los ingresos reconocidos antes de la recepción de fondos se incluyen en el balance
general de Hogar en el concepto de “Cuentas por Cobrar” (véase Nota 3 a los Estados Financieros). En lo relacionado con viviendas financiadas por el Infonavit, cualquier pago recibido por
Hogar proveniente de clientes antes de la terminación del trabajo encargado, se incluye en los
pasivos circulantes como “Anticipos de Clientes”.
Depreciación
La propiedad y el equipo se registran generalmente a costo neto de reposición, según lo determinan
valuadores independientes autorizados por la CNBV. La depreciación se calcula utilizando el método de
linea recta, con base en la vida útil del activo correspondiente. según se seaala a continuación:
Vida útil
Promedio
@ax)
Tlpo de Activo
Maquinaria y equipo .._......_.._......,....
12
Vehiculos .<........<..._...........................
ll
Mobiliario y equipo ..._......_......_.....,,..
ll
Estacionalidad de los Resultados Trimestrales
Hogar, al igual que otros promotores en la industria de viviendas de interés social en nuestro país,
experimenta cambios importantes durante el atTo debido a los ciclos operativos de las instituciones que
proporcionan financiamiento hipotecario al sector. Por ejemplo, la autoRzaci6n y aprobaci6n de programas, presupuestos y cualesquier cambios de política de las entidades gubernamentales, fondos de desarrollo y autoridades de vivienda que proporcionan financiamiento hipotecario a los clientes de Hogar,
normalmente ocurren durante el primer trimestre del ano. Durante este período, Hogar está en el proceso de terminar viviendas que se comenzaron a construir durante el último trimestre del ano anterior. Al
mismo tiempo, Hogar negocia las líneas de cr6dito puente bancario que necesitará durante el allo para
realizar actividades de desarrollo y construcción. TambiBn obtiene compromisos hipotecarios de Fovi e
Infonavit para ventas anticipadas de viviendas por volumen a compradores elegibles para los créditos
hipotecarios de Fovi e Infonavit.
Una vez que los compromisos de crbdito puente y financiamiento hipotecario estdn en marcha, Hogar inicia el desarrollo y construcción de los proyectos de ese ano. Como resultado de las anteriores
consideraciones, la mayor parte de la construcción empieza hacia el final del primer trimestre del ano y
la construcción de una vivienda generalmente requiere de cuatro a seis meses. La mayor parte de las
viviendas construidas por Hogar se concluyen entre el tercer y cuarto trimestre. Los procesos de ventas
y mercadotecnia de Hogar tambibn se intensifican significativamente despu6s del segundo trimestre de
cada ano. Puesto que las ventas de vivienda de inter& social son la única fuente de ingresos para Ho32
gar, ésta ha experimentado una variabilidad significativa de trimestre a trimestre en cuanto a sus resultados de operación.
Hogar recibe los fondos generados por las ventas hasta que las viviendas están terminadas y entregadas y el titulo de propiedad ha sido transmitido al comprador. Además el período entre la terminación
de la vivienda y la recepción de los fondos puede variar de uno a cuatro meses, dependiendo del proceso administrativo interno del fondeador del crédito hipotecario en particular. Por lo tanto, Hogar dehe
financiar sustancialmente todas sus actividades de promoción y construcción mediante crkditos puente o
por medio de capital de trabajo. Las ventas de la mayoría de las viviendas de interés social se finalizan
durante el último trimestre del ano, en parte como consecuencia de los procesos administrativos internos de las instituciones de financiamiento hipotecario en particular. En el caso de viviendas financiadas
por medio del programa de subastas de Infonavit, la entrega de casas-habitación generalmente ocurre
en el mes de diciembre de cada ano, ya que Infonavit realiza sus subastas en mayo. Aproximadamente
25% de las viviendas de Hogar fueron financiadas por Infonavit en 1996 bajo el programa de subastas.
VBase “La Industria de Vivienda de /nfe& Social en México - La Industria de Financiamiento para la
Vivienda de Interés Socia/ - Infonavit”. Por lo tanto, Hogar experimenta mayores niveles de endeudamiento durante el segundo y tercer trimestre del ano y reconoce una porci6n significativa de su ingreso
anual durante el último trimestre del ario.
La estrategia de Hogar para el futuro es obtener financiamiento hipotecarío. hasta el mayor grado
posible, de una gama de instituciones hipotecarías cuyos ciclos operativos y crediticios sean complementarios para así reducir la variabilidad de resultados que se ha experimentado históricamente. Al aumentar su participación en el programa Línea 2 de Infonavit (que permite mayor flexibilidad en el tiempo
de entrega de vivienda) y aumentar el uso de Fovi como fuentes de financiamiento hipotecario, Hogar
pretende reconocer ingresos menos susceptibles a los cambios estacionales durante anos futuros. Véase “La Industria de Vivienda de /nter& Social en M&ico - La Industria de Financiamiento para la Vivienda de Interés Social’: Sin embargo, no puede haber la seguridad de que tales fuentes alternas de financiamiento hipotecario estén disponibles o que se reduzca la variabilidad en los resultados de Hogar.
Reserva de Crbditos Hipotecarios
La reserva de créditos hipotecarios de Hogar representa el número de viviendas no vendidas. la
mayoría de las cuales normalmente no se han construido y para las que Hogar ha recibido la confirmación de instituciones de financiamiento de que una vez que Hogar ubique a compradores calificados,
dichas instituciones les ofrecerán el financiamiento hipotecario.
.
El desarrollo y construcción de un conjunto habitacíonal comienza con la autorización federal, estatal o municipal del plan de Hogar para dicha unidad. Los proyectos se presentan a las instituciones de
financiamiento hipotecario públicos ylo privados o a los bancos comerciales para su aprobación en etapas. En general, una vez que se han obtenido compromisos de financiamiento hipotecario para un número suficiente de viviendas en un conjunto habitacional. Hogar comienza la construcción de la infraestructura para el desarrollo (por ejemplo, instalación de drenaje, electricidad, agua, estacionamiento,
construcción de caminos, etc.) e inicia la comercialización del proyecto. VBase “Actividades Principales Operaciones - Mercadotecnia y Ventas’:
Conforme se van recibiendo los compromisos de las instituciones de financiamiento hipotecario de
proporcionar financiamiento a compradores aprobados en el conjunto habitacional, Bstos se suman a la
reserva de créditos hipotecarios. El compromiso de un crédito hipotecario permanece clasificado como
parte de la reserva de créditos hipotecarios durante el periodo de construcción y comercialización y
mientras el posible comprador está tramitando la solicitud del crédito hipotecario. Las viviendas se retiran de la reserva de créditos hipotecarios de Hogar bajo el mismo procedimiento utilizado para el reconocimiento de ingresos y costos. Véase Nota 2 de los Estados Financieros Dictaminados.
33
Los compromisos de crédito hipotecario están sujetos a ciertas restricciones geogr&ficas, salariales y
de tiempo. El Infonavit y el Fovi dan un compromiso de crbdito hipotecario para una vivienda en un
conjunto habitacional de interés social en particular, aunque tanto Infonavit como el Fovi considerarán
una solicitud por parle del constructor para transferir tal compromiso a un conjunto habitacional diferente. Tal solicitud puede ser aprobada si la vivienda en el segundo conjunto habitacional tiene un precio
para el comprador de la misma categoría salarial para la que se hizo el compromiso de cr6dito hipotecario original. Los compromisos de Fovi expiran si no se utilizan en el término de un ano, aunque son
renovables hasta por 12 meses más. Los compromisos de Infonavit no tienen una fecha de vencimiento
expresa.
Al 31 de diciembre de 1996, Hogar tenía una reserva de créditos hipotecarios de 5,786 unidades, de
las cuales 2.914 representaban compromisos de Infonavit; 2,748 representaron compromisos de Fovi, y
124 representaron compromisos del Fondo de Pensiones de Jalisco, lo cual equivale a ventas estimadas
en $574.0 millones. Al 31 de marzo de 1997, Hogar tenía una reserva de créditos hipotecarios de 5,887
unidades, de las cuales 2,492 representaban compromisos del Infonavit; 3,285 representaron compromisos de Fovi. y 110 representaron compromisos del Fondo de Pensiones de Jalisco. No existe la seguridad de que se venda el número de unidades sujetas a la reserva de créditos hipotecarios.
Volumen de Ventas, Ventas por Fuente de Financiamiento Hipotecario
y Precio de Ventas Promedio
La tabla siguiente establece los volúmenes de venta en términos de unidades de vivienda de interés
social, el desglose de las fuentes de financiamiento hipotecario por unidades vendidas, el precio de
venta promedio y la disminución anual en el precio de venta promedio para los períodos indicados.
Número de Unidades Vendldas
para el aAo lInahado el 31 de diclembrs
Proveedores de FInancIamIento Hipotecarlo
1996
1995
1994
Infonavit,.........._.._..................................................................
Fovi ...._.<................................................................................
Fondo de Pensión de Jalisco _.................................................
Total .._.........._.._..........
2,099
264
66
2,449
1,149
-
1.216
-
175
1,324
30
1,246
Precio de venta promedio por unidad (1) .._........_....................
Decremento anual en precio de ventas por unidad (2) .._.....
$110,126
(9.63%)
$121.861
(26.06%)
$164,666
(16.60%)
(1) Las ciiras mostradas estin redondeadas al peso constante mas cwcano. expresado al 31 de diciembre de 1996.
(2) Los decrementos anuales en el precio de venta se muestran en Wminos reales. lo cual signika que se han ajustado
inflaci6n utilizando pesos constantes al 31 de diciembre de 1996.
34
para reflejar la
Resultados de la Operación
La siguiente tabla establece datos seleccionados del estado de resultados correspondientes a cada
uno de los períodos indicados, expresados como porcentaje de las ventas totales de Hogar.
Ejerclclo termlnado al 31 de diciembre
I996
1995
1994
Ventas ...................................................................................
100.00%
100.00%
100.00%
Costo de Ventas ....................................................................
61.34%
61.14%
62.55%
Utilidad Bruta .........................................................................
Gastos de Operaci6n .............................................................
Utilidad de Operación ............................................................
Costo Integral de Financiamiento - Neto (1) ...........................
Utilidad antes de Provisiones, Participación
en los Resultados de Asociada e Inter4s Minoritario
Provisiones para Impuesto sobre la Renta y Participación
de los Trabajadores en las Utilidades _........._......................
Utilidad Neta . . . . . . . . . . .._.............................................................
36.66%
36.66%
37.45%
16.75%
21.91%
18.81%
17.06%
20.05%
20.39%
3.6b-i.s
13.53%
6.66%
17.09%
6.22%
14.64%
5.92%
ll .37%
2.72%
5.67%
2.1
1%
12.36%
(1) Representa el ingreso por intereses, el pago de intereses. asI como ganancias y perdidas por posicibn mOnetaria.
Hogar considera que un control estricto sobre la adquisición de los terrenos y los costos de construcción le han permitido mantener una utilidad bruta constante y márgenes de utilidad de operación para estos tres anos, sin tomar en cuenta los índices de inflación tan volátiles de México, los niveles de
variación en la producción de vivienda de interés social por parte de Hogar y la reducción del precio de
venta promedio por unidad afta con ai?o(neto de efectos de inflación).
Hogar considera que sus diseRos de vivienda cada vez más estandarizados, mayor eficiencia en la
producción y su economía de escala, que resulta de sus niveles más altos de producción (tanto en términos de producción general como en tamaflo promedio de proyectos de vivienda individual), han contribuido a minimizar sus costos. La estrategia de Hogar consiste en continuar aplicando los mismos métodos para reducir sus costos de producción con el fin de establecer precios de venta congruentes con el
poder adquisitivo de sus clientes objetivo. Al disminuir sus precios de venta en términos reales (netos de
efectos de inflación) Hogar busca expandir su base de clientes para incluir compradores potenciales en
categorías de ingreso más bajo que a los que está sirviendo actualmente.
La variación en la utilidad neta de Hogar durante los períodos indicados se debe principalmente a
variaciones en el costo integral de financiamiento, como resultado de tasas de inter& volátiles. El pago
de intereses aumentó significativamente en 1995, debido a los efectos de la devaluación del peso en
diciembre de 1994, lo que redundó en tasas de interks más altas y más volátiles en los créditos denominados en pesos (la Tasa de Interés Interbancaria Promedio (“TIIP”), varió de 34.4% a 109% en 1995, en
comparación con un rango de 10.0% a 39.7% en 1994) y una tasa de inflación del 52% en 1995 (COmparado con 7.1% en 1994). El pago de intereses por parte de Hogar disminuyó significativamente en
1996, en parte como resultado de la reducción de las tasas de inter& y de la tasa de inflación. En 1996
la TIIP estuvo en un rango de 25.8% a 46.2% y el índice inflacionario fue de 27.7%. Hogar pretende utilizar una porción de los fondos de la Oferta Simultánea para reducir su nivel actual de endeudamiento.
Véase “Destino de Fondos”. Hogar considera que al reducir sus pagos de intereses alcanzará un margen
de ingreso neto menos susceptible a los cambios en las tasas de interés.
La siguiente tabla muestra los rubros del costo integral de financiamiento neto para cada uno de los
períodos indicados.
35
Arlo ftnaltzsdo el 31 de dlclembre
1996
1995
1994
Intereses Pagados .................................................................
$9,625
Intereses Ganados .................................................................
(4.204)
(5,782)
Posición Monetaria (PBrdida) .................................................
4,505
6.839
(3,340)
1,948
Costo Integral de Financiamiento - Neto (1) ...........................
9.926
21,623
13,732
Costo Integral de Financiamiento - Neto (1)
como Porcentaje de Ventas Totales ....................................
3.68%
$20,766
13.53%
$15,124
6.68%
(1) Representa el ingreso por intereses. 81 pago de intereses. asl como las ganancias y @didas por posici6n monetaria.
Ailo Finalizado el 31 de Diciembre de 1996, Comparado con el Afro Finalizado
el 31 de Diciembre de 1995
Ventas
Las ventas aumentaron $108.4 millones 6 67%, al pasar de $161.3 millones en 1995 a $269.7 millones en 1996. Este crecimiento en las ventas se atribuye principalmente a un incremento significativo en
las unidades vendidas, que aumentaron de 1,324 viviendas en 1995 a 2,449 viviendas en 1996, lo cual
representa un aumento en la producción de aproximadamente 05%. Hogar fue capaz de casi duplicar su
producción mientras que al mismo tiempo redujo sus precios de venta en casi el 10% (en terminos reales). El precio de venta de viviendas vendidas durante 1996 promedió $110,128 mientras que para 1995
el promedio fue de $121,861.
Durante 1996, Hogar aumentó sus ventas en unidades debido a los siguientes factores: una mayor
participación en programas del Infonavit; por primera vez en la historia de Hogar se utilizó a Fovi como
una fuente de financiamiento hipotecario; una campana promociona1 y publicitaria significativa; reduc-
ción en los precios de venta en términos reales, y una recuperación general de la economía mexicana
en 1996, que resultb en un decremento general de las tasas de inflación y de interés y en un crecimiento
del Producto Interno Bruto.
Utilidad Bruta
La utilidad bruta aumentó $41.6 millones 6 66.0%, al pasar de $62.7 millones en 1995 a $104.3 millones en 1996, debido principalmente al incremento en las ventas por unidad (a pesar de la baja en
precios de ventas por unidad).
El margen bruto de Hogar (utilidad bruta dividida entre las ventas) y el costo de ventas como porcentaje de ventas totales permanecieron relativamente constantes alrededor del 38.0% y 62.0%, respectivamente, en ambos aflos, debido a la combinación de los siguientes factores: un control estricto en
la adquisición de los terrenos; administración eficiente de los costos de construcción; mayor estandarización del diserlo de viviendas; mayor eficiencia en la producción, y economías de escala como resultado de los niveles de producción más altos (tanto en t&minos de producción general como tamano promedio de proyectos de viviendas individuales).
Gastos de Operacibn
LOS gastos de operación. que incluyen gastos administrativos como salarios del personal técnico.
administrativo y de ventas, así como gastos de publicidad y mercadotecnia, aumentaron $14.8 millones
36
-
-
6 48.8%, al pasar de $30.4 millones en 1995 a $45.2 millones en 1996. Este aumento resultó principalmente de un incremento en la producci6n (en términos de unidades vendidas) de aproximadamente
85.0% durante 1995. Hogar incrementó su producción mientras que redujo sus gastos de operación COmo porcentaje de las ventas. Los gastos de operación representaron el 16.8% de las ventas de 1996. en
comparación con el 18.8% de las ventas de 1995.
Los gastos de operación se incrementaron a una tasa más baja que las ventas (48.8% en comparación con un 67.0% de aumento en las ventas) como resultado de las eficiencias generadas por la fusi6n
de Grupo Calicanto con Hogar y las economías de escala originadas por niveles más altos de producción (tanto en términos de producción como en tamafío promedio de proyectos de viviendas unifamiliares). La eficiencia permitió a Hogar destinar $1.8 millones para el lanzamiento de una campana publicitaria diseílada para promover la disponibilidad de financiamiento hipotecario de Fovi para las viviendas
construidas por Hogar.
Los gastos administrativos aumentaron como resultado del incremento en la inversión de Hogar en
personal, cuyos componentes principales fueron los salarios para empleados nuevos y gastos relacionados con los programas de capacitación. Hogar considera que necesitará más empleados y empleados
más capacitados para cumplir con las demandas de los niveles más altos de operación. que espera tener como resultado del crecimiento que ha proyectado para los afios futuros. Esta estrategia ha resultado en gastos de operación más altos de lo que normalmente requeriría su nivel actual de operaciones;
sin embargo, Hogar considera que dicha estrategia le permite y le permitirá mayor eficiencia en el manejo de operaciones en anos futuros.
Utilidad de Operación
La utilidad de operación aument6 en $26.8 millones 6 82.7%, al pasar de $32.3 millones en 1995 a
$59.1 millones en 1996. Durante 1996, la utilidad de operación representó el 21.9% de las ventas comparado con el 20.1% en 1995. El aumento en la utilidad de operación resultó de la reducción de los
gastos de operación como porcentaje de las ventas y el mantenimiento de un margen bruto relativamente estable (utilidad bruta dividida entre ventas).
Costo Integral de Financiamiento
El costo integral de financiamiento representa el ingreso por intereses, el pago de intereses y la
pérdida por posición monetaria. El costo integral de financiamiento de Hogar disminuyó en $11.9 millones 6 54.5%, al pasar de $21.8 millones en 1995 a $9.9 millones en 1996. Dicha disminución se debió
principalmente a una reducción significativa de los niveles de exposición al financiamiento externo
(financiamientos puente del Infonavit y documentos pagaderos a los bancos), así como a una disminución en las tasas de interk Hogar redujo su exposición al financiamiento externo, como resultado de su
estrategia para financiar operaciones por medio del capital de trabajo y la reinversión de utilidades de
los anos anteriores y por medio de la maximación de su participación en el programa Línea 3 de Infonavit. el cual no requiere que Hogar incurra en pagos de intereses sobre financiamientos puente. Durante los primeros 6 meses de 1996, la mayor parte de los proyectos habitacionales de Hogar estuvieron
financiados por el programa Línea 3 de Infonavit. VBase “La Industria de !hienda de Interés Social en
M&ico - La Industria de Financiamiento para la Vivienda de /nteA Social - Infonavit’! Aunque Hogar
busca participar en el programa de la Línea 3 cuando esté disponible, no se puede asegurar que el Infonavit incluirá la Línea 3 entre sus programas de préstamos hipotecarios para algún ano en particular. Por
lo tanto, no se puede asegurar que Hogar utilizará el programa de la Línea 3 para reducir su pago de
intereses en el futuro.
Además de los factores anteriores, las tasas de inter& en México disminuyeron durante 1996 en
comparación con las tasas de inter6s de 1995, como resultado de la recuperación gradual de la economia de nuestro país. La tasa de interés interbancaria en 1996 fluctuó entre 25.6% y 46.2%, en comparación con un rango de 34.4% y 109.7% en 1995. La reducción significativa de la tasa de inflación de
37
52.0% en 1995 a 27.7% en 1996, resultó en una disminucibn en la pkdida por posición monetaria de
$2.3 millones 6 34.0%. al pasar de $6.8 millones en 1995 a $4.5 millones en 1996. El costo integral de
financiamiento de Hogar en 1996 representó el 3.7% de las ventas, en comparación con el 13.5% de las
ventas en 1995.
En 1996 Hogar no tuvo operaciones significativas en divisas extranjeras y, por lo tanto, no experimentó ganancia o pérdida cambiaria alguna.
UtiMad Neta
La utilidad neta de Hogar aumentó $21.2 millones 6 224.0%, al pasar de $9.5 millones en 1995 a
$30.7 millones en 1996. En 1996, la utilidad neta represent6 el ll .4% de las ventas en comparación con
el 5.9% en 1995. El aumento en la utilidad neta resultó de la utilidad bruta constante y de los márgenes
de operación constantes, así como la reducci6n del pago de intereses en 1996.
AAo Finalizado el 31 de Diciembre de 1995 en Comparación con el At70 Finalizado
el 31 de Diciembre de 1994
Ventas
Las ventas disminuyeron $44.1 millones 6 21.0%. al pasar de $205.4 millones en 1994 a $161.3 millones en 1995. Esta disminución en las ventas se atribuye principalmente a la reducci6n por parte de
Hogar de sus precios de venta promedio aproximadamente en un 26.0% (en t&minos reales) y la disminución en el poder adquisitivo de los consumidores mexicanos en 1995.
Como resultado de la crisis financiera de 1995 y la recesión econbmica general, Hogar redujo sustancialmente sus actividades de construcción, hasta casi dejar de construir nuevas viviendas en los primeros seis meses de 1995. Sin embargo, Hogar mantuvo un nivel relativamente constante de producción para el ano en terminos de unidades vendidas, con una venta de 1,324 viviendas en 1995 (la mayor
parte de las cuales se vendieron en el último semestre del alio), en comparación con las 1,246 viviendas
vendidas en 1994. El precio promedio de las viviendas vendidas por Hogar fue de $121,861, en comparación con un precio promedio de venta de $164,866 en 1994. Hogar fue capaz de mantener su nivel de
producción relativamente constante en t&minos de unidades vendidas en 1995, a pesar de la disminuci6n general de la demanda en MBxico de bienes y servicios, gracias a la disponibilidad continua de
préstamos hipotecarios del Infonavit y de financiamiento puente a finales de la primera mitad de 1995 y
la estrategia de Hogar para adaptarse al menor poder adquisitivo de sus consumidores al reducir sus
precios de venta.
Utilidad Bruta
La utilidad bruta disminuyó $14.2 millones 6 18.5%, al pasar de $76.9 millones en 1994 a $62.7 millones en 1995. Esta disminución resultó principalmente de la reducción en los precios de venta, pues
las ventas en términos de unidades vendidas permanecieron relativamente constantes. El margen bruto
de Hogar (utilidad bruta dividida entre ventas) en 1995 fue de 38.9%, casi el mismo que el de 1994, que
fue de 37.5%, a pesar de la disminuci6n de aproximadamente un 26.1% en los precios de venta promedio de Hogar de 1994 a 1995.
Gastos de Operan’&
Los gastos de operación, que incluyen gastos administrativos tales como los salarios del personal
técnico. administrativo y de ventas, asi como los gastos de publicidad y mercadotecnia, disminuyeron en
38
$4.6 millones 6 13.0%, al pasar de $35.0 millones en 1994 a $30.4 millones en 1995. Esta disminución
se debió principalmente a un decremento general en los gastos administrativos pues Hogar compensó
los bajos niveles de producción del primer semestre de 1995 al aumentar su productividad (que di6 como resultado mayores economías de escala) en el último semestre del ano.
A pesar de que en 1995 los gastos de operación disminuyeron, en términos absolutos aumentaron
como porcentaje de las ventas debido a que la reducción del 26.1% en los precios de venta promedio de
Hogar (en t&minos reales) excedió a la reducción de gastos administrativos. El principal componente de
los gastos administrativos son los salarios. En 1995. a pesar de la severa crisis económica prevaleciente
en México. Hogar tomó la decisibn estratégica de retener a la mayoría de su personal, de forma que
pudiera aumentar su nivel de operaciones rapidamente en caso de que las condiciones de la economía
mejoraran en un corto plazo. Los gastos de operación representaron el 18.8% de las ventas en 1995, en
comparaci6n con el 17.1% de las ventas en 1994.
Utilidad de Operacidn
La utilidad de operación disminuyó $9.5 millones 6 23.0%, al pasar de $41.9 millones en 1994 a
$32.3 millones en 1995. Durante 1995, la utilidad de operación representó el 20.0% de las ventas, en
comparación con el 20.4% de las ventas de 1994. La disminución en la utilidad de operación ocurrió
como resultado del decremento en las ventas.
Costo Integral de Financiamiento
El costo integral de financiamiento representa el ingreso por intereses, el pago de intereses y pérdidas por posición monetaria. El costo integral de financiamiento aumentb $8.0 millones 6 58.9%, al pasar
de $13.7 millones en 1994 a $21.8 millones en 1995. Dicho aumento se debió principalmente al incremento significativo en las tasas de inter6s en 1995. La tasa de interés interbancaria en 1995 fluctu6 de
34.4% a 109.7%. en comparación con el rango de 10.0% a 39.7% de 1994. Las tasas de interés aumentaron y se volvieron m8s volfltiles como resultado de los efectos económicos adversos de la devaluaci6n
de diciembre de 1994, incluyendo un aumento sustancial en la tasa de inflación (de 7.1% en 1994 a
52.0% en 1995) y una severa crisis de liquidez e insuficiencia de créditos en el sistema bancario mexicano. El programa gubernamental de recuperaci6n económica también contribuyó al aumento de las
tasas de interés, restringiendo el circulante y desalentando el consumo, entre otras cosas.
El aumento en la tasa de inflación de 1995 resultó en un incremento en la pérdida por posición monetaria de $4.9 millones 6 251 .O%, al pasar de $1.9 millones en 1994 a $6.8 millones en 1995. El costo
integral de financiamiento que tuvo Hogar en 1995 representó el 13.5% de las ventas, en comparación
con el 6.7% de las ventas en 1994.
Hogar no tuvo operaciones significativas en divisas extranjeras en 1995 y por lo tanto no experimen16 ganancias o pkdidas cambiarias significativas.
Utilidad Neta
Como resultado de los factores anteriores, la utilidad neta disminuyó $16.0 millones 6 63.0%, al pasar de $25.4 millones en 1994 a $9.5 millones en 1995. En 1995, la utilidad neta representó el 5.9% de
las ventas, en comparación con el 12.4% de las ventas en 1994.
39
Impuestos Sobre la Renta (‘VW); Impuesto al Activo y Participación
de los Trabajadores en las Utilidades de la Empresa (“PTU”)
Impuesto Sobre la Renta e Impuesto al Activo
El pago del ISR enterado por Hogar fue de $3.8 millones en 1994, $3.6 millones en 1995 y $13.9
millones en 1996. El pago del ISR como porcentaje de ingreso (perdida) antes del 1% participación en
resultados de compailías afiliadas, PTU e interés minoritario fue de 12.7% en 1994, 27.5% en 1995 y
30.2% en 1996.
La utilidad gravable normalmente difiere de manera significativa de la utilidad contable debido a
li) diferencias permanentes en la manera de calcular ambos ingresos, principalmente con respecto a las
cantidades registradas para reflejar los efectos de la inflación; y (ii) diferencias temporales que afecten
la utilidad contable y fiscal en diferentes períodos. Las diferencias temporales surgen principalmente de
los costos de adquisición de los terrenos que están reconocidos como un gasto para propósitos fiscales
en el ano en que son adquiridos. El ISR se carga a los resultados del ano en que se incurri6 y se ajusta
para reflejar los efectos de las partidas temporales no recurrentes que serán amortizados en períodos
futuros.
Hogar no ha hecho pago alguno de impuesto al activo debido a que fue constituida en 1993 y, de
acuerdo con la ley. tiene una exenci6n del impuesto al activo durante sus primeros cuatro anos de operaciones.
Participación de los Trabajadores en las Utilidades de la Empresa
Según las leyes del país, Hogar debe pagar a sus empleados, además de su remuneración y prestaciones convenidas, el reparto de utilidades (determinado de manera independiente para Hogar y cada
una de sus subsidiarias) en una cantidad total igual a un porcentaje determinado por el Gobierno, que
actualmente es del 10% de su utilidad antes de impuestos (calculado sin referencia a los ajustes inflacionarios, pérdidas fiscales por amortizar y después de deducción de ciertos gastos). Además del PTU,
Hogar paga a sus empleados que no corresponden a la alta direccibn, bonos anuales especiales, dependiendo de la función y desempefio de cada empleado según sus objetivos. Véase “Administración Sueldo de Ejecutivos y Bonos’: Si el PTU es pagadero en cualquier ano. la porción del bono especial se
registra dentro del reparto de utilidades del empleado. Si el bono especial es mayor al PTU. la diferencia
se registra en los gastos de opwación.
En 1996,1995 y 1994, Hogar pagó por concepto de PTU un monto de $2.0 millones, $0.6 millones y
$0.5 millones, respectivamente.
Liquidez y Recursos de CapiU
La liquidez y los recursos de capital de Hogar aumentaron en el ano de 1996 en comparación con
1995 debido a un mayor nivel de operaciones de Hogar, a su rentabilidad en las operaciones, a reinversiones de utilidades retenidas y al uso eficiente del capital de trabajo. Durante 1996 y 1995 la fuente
principal de liquidez para Hogar fue el flujo de efectivo de las operaciones, en parte como resultado de
la escasa disponibilidad de financiamiento bancario originado por la devaluación de 1994. En 1996, inmediatamente despu& de la crisis econbmica de 1995, Hogar tambi6n buscó minimizar su pago de intereses reduciendo su uso de cr6dito como fuente de liquidez. Hogar espera un aumento a corto plazo en
sus requerimientos de liquidez y requerimientos de recursos de capital, debido al aumento en los niveles
de operación proyectados para 1997. Estos requerimientos son principalmente para financiar la adquisición de terrenos y el desarrollo y construcción de nuevos proyectos con pagos pendientes por parte de
los compradores para la entrega de viviendas. Hogar pretende utilizar los fondos de la Oferta Simultánea, principalmente para financiar sus requerimientos de liquidez y de recursos de capital en 1997.
40
Al 31 de diciembre de 1996. Hogar tenía $12.4 millones en efectivo y valores realizables y $93.3 millones en pasivos totales, en comparación con los $31.1 millones de efectivo y valores realizables y
$81.6 millones de pasivos totales al 31 de diciembre de 1995. asi como $3.5 millones de efectivo y valores realizables y $81.6 millones de pasivos totales al 31 de diciembre de 1995. A pesar de que Hogar
aumentó significativamente su nivel de operaciones entre 1995 y 1996, al pasar de 1,324 a 2,449 unidades vendidas (un 85.0% de incremento), su pasivo total aument6 sólo el 14.4%. La proporción entre
deuda y capitalización de Hogar (total de deuda dividida entre el total de deuda más el capital contable)
fue 42.0% al 31 de diciembre de 1996. en comparación con 51 .O% al 31 de diciembre de 1995.
El capital de trabajo de Hogar al 31 de diciembre de 1996, sumó $70.9 millones, ó 80.0% del capital
contable total de Hogar. Estos recursos se invirtieron principalmente en cuentas por cobrar e inventarios.
Los inventarios totales de $65.4 millones incluyeron $45.5 millones de terreno para proyectos futuros.
Al 31 de diciembre de 1996 Hogar ya no tenía pasivos a largo plazo. El pasivo a corto plazo más
importante de Hogar consistía en $37.6 millones en créditos puente de Infonavit para financiar la compra
de terreno y la construcción de viviendas financiadas bajo el programa de subasta del Infonavit. Estos
ckditos puente son fondeados por Banco Inbursa, S.A., conforme a un acuerdo entre Infonavit y Banco
Inbursa, S.A. La mayor parte de las viviendas financiadas con estos fondos se entregarán aproximadamente en mayo de 1997, y los cr6ditos puente del Infonavit serán amortizados con los fondos provenientes de la venta de dichas viviendas. Hogar celebrara nuevos convenios financieros puente para fondear
el diserlo y construcción de nuevos proyectos, según sea necesario.
Hogar además tiene títulos de deuda por pagar que no generan intereses por un total de
$19.4 millones, a pagar entre mayo y noviembre de 1997. Hogar espera liquidar estos títulos utilizando
una porci6n de los recursos de la Oferta Simultánea.
Standard & Poor’s, S.A. de C.V. asign6 una calificación de “mxA-3” a una línea crediticia de papel
comercial para Occidente por un monto de $40.0 millones. Occidente actualmente está negociando los
términos de este programa de papel comercial con diversas casas de bolsa del país. Hogar pretende
utilizar estos recursos en el segundo trimestre de 1997, para financiar proyectos de vivienda de interés
social para los que el Fovi proporcionará ckditos hipotecarios. No puede haber seguridad alguna de que
dicho programa se establezca. La calificacibn de “mxA-3” se bad en parte en una pignoración de los
derechos de Hogar bajo ciertos contratos de asociación en participación.
Hogar tiene una linea crediticia con Banco Inbursa, S.A. por $45.0 millones para desarrollar proyectos financiados por el Infonavit. y el saldo vigente de estas líneas al 31 de marzo de 1997 fue de
$5.8 millones. Hogar pretende amortizar esta cantidad probablemente en mayo de 1997 con los fondos
de la venta y entrega de viviendas financiadas bajo el programa de Línea 2 de Infonavit y con una porción de los recursos de la Oferta Simultánea. Hogar también ha obtenido lineas de credito especificas
de las siguientes SOFOLes para desarrollar los proyectos de vivienda para Fovi: $15.0 millones de Finazte; $15.0 millones de Hipotecaria Nacional, S.A. de C.V.; y S12.0 millones de Crédito Inmobiliario,
S.A. de C.V. La cantidad total de estas lineas de crédito es de $87.0 millones y el saldo vigente al 31 de
marzo de 1997 fue de S5.8 millones, todos bajo la linea de crédito del Banco Inbursa, S.A. El acceso a
estas líneas de cr6dito para el financiamiento de la construcción está disponible desde el momento en
que un proyecto es aprobado por el banco acreedor y generalmente vencen entre 12 y 18 meses después. Los créditos son específicos para cada proyecto y están disponibles en un monto igual al 50% 6
70% del precio total estimado de ventas de unidades en el proyecto habitacional. Los financiamientos de
construcción están respaldados con los terrenos y las viviendas que se están construyendo. Las tasas de
interés sobre los financiamientos de construcción se ubicaban en promedio en 35.0% al 31 de marzo de
1997.
Hogar también tiene una linea de crédito quirografario con Banorte, S.A. por $5.0 millones. El saldo
vigente bajo esta linea de crédito al 31 de marzo de 1997 era de $7.0 millones. Hogar pretende pagar
esta cantidaa con una porción de los recursos de la Oferta SimultBnea. Actualmente Hogar está nego-
41
ciando con Banorte. S.A., para incrementar esta linea de crédito a $10 millones. Hogar también tiene
una linea de crédito garantizada con un inmueble con Banco Santander Mexicano, S.A.. por $5.0 millones. El saldo vigente al 31 de marzo de 1997 era de $5.0 millones. Hogar pretende pagar esta cantidad
con una oorci6n de los recursos de la Oferta Simultánea. Se pretende que estas líneas de crédito financien principalmente el capital de trabajo de corto plazo de Hogar y no se encuentran destinadas de antemano para utilizarse en oroyectos específicos. Estas lineas de crbdito revolvente causan intereses a
tasa variable.
Hogar pretende seguir una estrategia financiera de mejora de su liquidez y de su flexibilidad financiera. Hogar anticipa que financiará sus requerimientos de liquidez acorto plazo con recursos generados
por la propia operación. mediante líneas de crédito disponibles, financiamientos para proyectos específicos y una porción de los fondos de la Oferta Simultánea. Hogar anticipa que despuks de aplicar una
porción de los fondos de la Oferta Simultánea para amortizar la deuda tendrá suficientes fondos para
acelerar su ciclo de producci6n y seguir una estrategia de crecimiento. Sin embargo, no hay seguridad
alguna de que el flujo de efectivo y las líneas de cr6dito disponibles de Hogar serán suficientes para
londear sus requerimientos de capital. Hogar puede requerir de recursos adicionales que fondeará por
medio de financiamientos públicos o privados, coinversiones u otros arreglos. Hogar espera que las
cantidades adicionales necesarias para financiar el capital de trabajo en 1998 provendran del efectivo
generado por las operaciones y otros financiamientos de capital. No se puede asegurar que dicho efectivo de las operaciones o de financiamientos adicionales esté disponible en tkrminos atractivos para Hogar, en caso de existir alguno.
Hogar, como compailia controladora pura, no tiene operaciones y todos sus ingresos provienen de la
operación y flujos de efectivo de sus subsidiarias. Hogar depende de los dividendos de sus subsidiarias
para generar los recursos necesarios para cumplir con sus obligaciones. A la fecha, Hogar ~610 ha contratado créditos a travks de sus subsidiarias.
Las fuentes de crédito existentes de Hogar por lo general están garantizadas en lo personal por los
Accionistas Principales. Si Hogar dejara de cumplir con sus obligaciones hacia estos préstamos, los activos de los Accionistas Principales, incluyendo las acciones que poseen, pasarían a los acreedores. Hogar espera que después de la realización de la Oferta Simultánea podrá solicitar fondos en préstamos
sin garantías personales de los Accionistas Principales. A pesar de que no se puede asegurar, Hogar no
anticipa que la disponibilidad y el costo de su financiamiento se vean adversamente afectados por el
retiro de las garantias ofrecidas por los Accionistas Principales.
Vbase “Anexo 1 - Resultados de/ Primer Trimestre de 1997” para una discusión de los estados financieros no auditados de Hogar para el primer trimestre de 1997.
42
LA INDUSTRIA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN MÉXICO
La informacidn de esta seccidn se basa principalmente en fuentes disponibles a/ público, incluyendo
publicaciones y textos de la Secretaría de Desarrollo Social (“SEDESOL’), el Instituto Nacional de Esfadísfica, Geografía e Informática (“INEGI”), así como otras dependencias gubernamentales. La informacidn de esta seccibn se considera veraz; sin embargo, Hogar no la ha sometido a una verificación independiente. No obstante lo anterior, Hogar considera que la informan’ón se ha reproducido fielmente en
este Prospecto.
Panorama General
Hogar considera que la relativa juventud y los bajos ingresos de la población mexicana, además de
la tasa de crecimiento de la población. contribuirán a una mayor demanda de vivienda de interés social.
De acuerdo con la SEDESOL, la tasa anual de crecimiento demográfico en México fue aproximadamente 1.7% en 1995. El INEGI estima que en ese ano el 65.2% de la población se encontraba por debajo de
los 30 anos de edad. Hogar considera que sus clientes normalmente se encuentran entre los 25 y
50 allos de edad, y por lo tanto el mercado de la vivienda de interés social aumentará durante los siguientes 20 anos conforme México se convierta en un país de adultos jóvenes. Además, la población
mexicana es predominantemente de bajos ingresos: el 60.4% de la fuerza laboral del país gana menos
de dos salarios mínimos por mes y el 85.6% gana menos de cinco salarios mínimos por mes, de acuerdo con las estadísticas del INEGI para 1995.
Aunque el mercado de vivienda de ínter& social en MBxico es importante y tiene probabilidades de
expandirse como resultado de dicha tendencia demográfica, existe una importante escasez de vivienda
en el país. En el Plan de Vivienda 199.52000, la SEDESOL estimó que cerca de 4.6 millones de viviendas necesitaban remodelarse o reconstruirse. La SEDESOL estimó que entre los arlos de 1995 y 2000,
ademas de los 4.6 millones de viviendas que deben remodelarse o reconstruirse, se tendrán que construir cerca de 1.8 millones de viviendas nuevas y otros 2.2 millones de viviendas deberán mejorarse de
manera importante a fin de prevenir un aumento en el d6ficit de viviendas. Sin embargo, durante 1995
~610 se vendieron en MBxico 230,000 viviendas terminadas por compaRias promotoras de proyectos
habitacionales. según datos de la SEDESOL.
El mercado de viviendas en México se puede dividir entre el mercado de viviendas “construidas por
promotoras de proyectos habitacionales” y el mercado de viviendas “construidas por sus propietarios”. El
mercado de viviendas construidas por sus propietarios incluye unidades construidas gradualmente, en
plazos largos, sobre predios que pueden no estar registrados o escriturados a nombre del ocupante, y
que en ocasiones pueden carecer de servicios municipales, tales como electricidad, drenaje y agua. El
financiamiento hipotecario, por lo general, no está disponible para el mercado de viviendas construidas
por sus propietarios.
El mercado de viviendas construidas por promotoras de proyectos habítacionales está constituido
por las casas construidas por contratistas y promotoras, que se venden con financiamiento hipotecario.
Estas viviendas están construidas con permisos oficiales, cuentan con todos los servicios urbanos y su
terreno está registrado y escriturado al comprador. A fin de construir estas viviendas, las promotoras
deben tener los terrenos adecuadamente delimitados, la infraestructura instalada, el financiamiento
comprometido y el título de propiedad arreglado. El tamaflo relativo de los mercados de vivienda construida por el propietario y la construida por promotoras varía según el monto de financiamiento hipotecario disoonible.
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El mercado de viviendas construidas por promotoras depende de la disponibilidad de financiamiento
hipotecario para el consumidor. De acuerdo con la Asociación de Promotores Industriales de la Vivienda
(Provivac) y la Cámara Nacional de la Industria de la Construcción (“CNIC”), aproximadamente 2,000
promotoras atienden el mercado de la vivienda. Este mercado está altamente fragmentado y la mayoría
de las promotoras operan localmente. Hogar considera que ~610 cerca de 100 promotoras, incluyendo a
Hogar, tienen una presencia importante en el mercado nacional, y que sólo cerca de ocho compaflías
construyen, en promedio, más de 2,000 viviendas al ano.
Financiamiento para la Vivienda de Interb Social
La construcción y venta de la vivienda de inter& social depende de la disponibilidad de financiamiento con bajos intereses. De acuerdo con lo anterior, Hogar considera que la generación de una reserva de créditos hipotecarios es parte importante de sus operaciones. La mayor parte de las viviendas
de inter& social en México son financiadas mediante dos fondos hipotecarios: Infonavit y Fovi.
La siguiente tabla presenta proyecciones para los siguientes cuatro anos sobre fuentes de financiamiento hipotecario para la vivienda de inter6s social en México.
Número Proyectado para 1997-2000 de Crbdltos Hipotecarlos
para la Vivienda de Inter6s Social en MBxico (1)
Proveedor de Flnanclamlento Hlpotecarlo
Infonavit
Fovi .._..._...._<.......................................
1997
1999
1999
2000
Total
105,735
120,000
112,343
119,645
127,721
465,444
120,000
120.000
120.000
480,000
hipotecaiio en M4xk.x
Aunque Hogar considera que esta información representa de manera precisa la disponibilidad de financiamiento hipotecario para la
industria de vivienda de interbs social en MBxicc para los anos determinados. no se puede asegurar que el número de cr9ditos hipo-
(1) Informacibn basada en las proyecciones de la CNIC sobre las tuentes más importantes de financiamiento
tecarios proyectados realmente se otorgarán. No se incluyeron algunas instituciones, como el Fondo de Pensiones de Jalisco. el cual
proporciona un porcentaje mínimo del n!3nero total de cr9ditos hipotecarios para la vivienda de interbs social.
Infonavit
El Infonavit fue establecido en 1972 por el Gobierno, los sindicatos y el sector privado como un fondo de vivienda en beneficio de los trabajadores. Antes de 1992 el Instituto funcionaba como un promotor
y desarrollador de vivienda de interés social. Infonavit compraba tierra en areas que estaban zonificadas
para la construcción de vivienda de interk social y contrataba con arquitectos y constructores el diseilo
y la construcción de estas viviendas, promovía las casas terminadas y otorgaba créditos hipotecarios a
los compradores. Para iniciar el desarrollo de un conjunto en particular en terrenos propiedad del Instituto, el sistema de Infonavit consistía en otorgar un contrato a un constructor basado en criterios que incluían su experiencia, capacidad operativa y precios que ofrecía. Infonavit asignaba las casas terminadas a empleados calificados que solicitaban un cr6dito hipotecario. Las casas eran asignadas a los
obreros en lugares que en ocasiones les eran inconvenientes, sin capacidad de selección y el titulo de la
propiedad no era transferido al comprador sino hasta que la hipoteca estuviera liquidada.
Problemas operativos, que ya han sido resueltos, surgieron de la posición de Infonavit en la industria, incluyendo ineficiencia por falta de competencia y un conflicto de interés estructural entre sus actividades como desarrollador y como generador y administrador de creditos hipotecarios. Adicionalmente
la administración de su cartera no dio un buen rendimiento para los beneficiarios. Además. por la asig-
44
nación de las casas y la falta de escrituración, hubo problemas sociales en los desarrollos que incluían
falta de mantenimiento y falta de integración comunitaria dentro de cada desarrollo.
Como parte de la política del Gobierno para incrementar la oferta de vivienda de interés social y
crear una economía abierta de mercado, Infonavit redisenó su programa en 1992 para convertirse en
una verdadera entidad de ahorro-préstamo, actuando solamente como un proveedor de hipotecas. Infonavit ya no participa en los procesos de desarrollo y venta (salvo los proyectos en conclusión). Al otorgar
cr6ditos hipotecarios únicamente a empleados calificados, la salida del Infonavit del sector de desarrollo
estimuló la actividad del sector privado. Se introdujeron cuentas individuales para los derechohabientes
del Infonavit fondeadas cada mes por depósitos en cuenta. Se requiere por Ley un retorno superior a la
inflación para los depósitos. De manera adicional, el programa fue cambiado para permitir a los compradores seleccionar su casa y ésta es ahora escriturada en el momento de la compra. Se buscaron soluciones en diselio y planeación para corregir los problemas sociales identificados por el Gobierno.
Desde el rediseíto de su programa en 1992. Infonavit ha operado primordialmente como un oferente
de créditos hipotecarios. En este momento el Instituto ofrece 5 diferentes líneas de crédito. Bajo la Línea
1, Infonavit inicia el desarrollo de un proyecto de vivienda en un área en donde ha identificado y dado
prioridad a la demanda por la vivienda de interés social y los desarrolladores no han entrado al mercado.
Bajo la Linea 2 Infonavit da créditos hipotecarios a derechohabientes calificados que compran vivienda
terminada. Infonavit además solicita propuestas para proyectos de vivienda para ser desarrollados bajo
el programa Línea 2 y tras la aprobación de un proyecto, establece un acuerdo con el desarrollador mediante el cual éste se compromete a desarrollar y construir el proyecto y vender las casas a derechohabientes del Infonavit. Asimismo, el Instituto confirma al promotor que ofrecerá créditos hipotecarios a
derechohabientes calificados localizados por el promotor. Bajo las líneas de crédito adicionales del Infonavit un derechohabiente calificado recibe un crédito hipotecario para construir en terrenos del propio
derechohabiente (Línea 3), remodelación de una vivienda existente (Línea 4) o pago de deuda incurrida
por la construcción, adquisici6n o remodelación de una vivienda (Línea 5). Se espera que las líneas 2 y
3 constituyan la mayor parte de las actividades del Infonavit y que la Línea 1 se utilice de manera muy
limitada.
Un derechohabiente califica para un crédito de Infonavit de acuerdo con un sistema de puntos. Los
puntos se asignan por edad, ingresos, monto depositado en el fondo, antigüedad y dependientes económicos. Infonavit publica una tabla cada 2 meses con los puntos requeridos para obtener un crédito en
cada región del país. La política actual asigna el mayor puntaje a aquellos trabajadores que tienen suficientes ingresos para pagar el préstamo en el curso de su vida de trabajo restante. Los criterios para el
otorgamiento de puntos pueden cambiar y ser modificados a discreción del Instituto.
Un crédito de Infonavit puede ser hasta por el 100% del valor de la casa, más los gastos administrativos asociados con el préstamo. El servicio de la deuda se calcula con referencia al sueldo mínimo y
depende del ingreso del acreditado. El valor maximo del crédito para un derechohabiente calificado y el
valor máximo de una casa que puede ser financiada es de 180 salarios mínimos. El plazo del préstamo
es de hasta 30 anos y el repago se hace por una deducción directa de nómina que se compone de la
aportación del 25% pagada por el patrón, deducida, directamente de la nómina del acreditado y su
aportación obligatoria del 5% de su salario. En caso de que el acreditado pierda su empleo, el Infonavit
otorga un ano de gracia para hacer pagos y posteriormente el acreditado tendrá que hacer pagos directos al Infonavit en los mismos montos que antes se deducían de su sueldo. El desarrollador no tiene
ninguna responsabilidad respecto de los créditos hipotecarios otorgados por el Infonavit.
Antes de la reforma de sus programas en 1992, los fondos del Infonavit eran directamente deducidos de las nóminas y depositados al Gobierno en cuentas administradas por la SHCP. El fondeo y el
presupuesto de Infonavit eran sujetos a una reconciliación de cuentas con la SHCP y en ciertos casos,
dado el momento de la reconciliación, se terminaban casas cuando el Infonavit no tenía la capacidad de
pagarlas. Bajo los nuevos programas de Infonavit. las aportaciones son depositadas directamente por
45
los patrones cada 2 meses. Por lo tanto, se supone que la sincronización de pagos ya no debera ser un
problema que afecte el flujo de caja de los desarrolladores.
Infonavit financia casas con una superficie mínima de 45 m*, un cuarto de uso múltiple, dos recámaras, un bano. servicios básicos. y debe ser construida en areas con servicios comerciales y educativos.
Fovi fue creado en 1963 por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (“SHCP”), su objeto consiste en otorgar financiamiento hipotecario a compradores calificados por medio de bancos comerciales y
SOFOLes que administran el otorgamiento, operación y cobranza de cr6ditos hipotecarios. El financiamiento hipotecario de Fovi está disponible para el rango alto del mercado de inter6s social y para el rango bajo del mercado de interks medio. Hogar utiliza financiamiento de Fovi para venta de casa a compradores con salarios anuales que son mayores a 3.2 veces el salario mínimo anual.
Los préstamos hipotecarios de Fovi generalmente son por un monto igual al 80% del valor de la casa. Los préstamos son muy parecidos a los bancarios, pero tienen una tasa de interés de inflación más
5%, y plazos de hasta 30 anos. Los pagos mensuales se ajustan con las variaciones del salario mínimo
y representan entre el 25% y el 30% de los ingresos mensuales del acreditado. Existen 10 categorías de
vivienda (determinadas por el valor de la vivienda). El banco operador requiere que los acreditados paguen un enganche mínimo del 5%, y que es igual a la diferencia entre el monto de la hipoteca y el valor
de la casa.
Fovi generalmente ofrece hipotecas a compradores de casas nuevas en desarrollos multifamiliares.
La solicitud de un crédito de Fovi es iniciada por el desarrollador inmobiliario. Este solicita a un banco o
a una SOFOL, mismos que le dan una aprobaci6n técnica para un proyecto de vivienda y una carta de
intención respecto de la operación de los créditos Fovi. Al recibir la aprobación técnica y la carta de intención, el desarrollador participa en una subasta a sobre cerrado y ofrece una puja que representa la
cantidad que el desarrollador pagará a Fovi para que se comprometa a otorgar los créditos hipotecarios.
Las subastas de Fovi se realizan aproximadamente cada 2 meses. Si el desarrollador recibe confirmación de Fovi que, una vez que encuentre clientes calificados, habrá créditos hipotecarios para ellos, el
desarrollador obtiene financiamiento para la construcción a tasas de mercado (generalmente del mismo
intermediario que dio la carta de intención) y simultáneamente comienza su venta. El banco es responsable de evaluar la solvencia del acreditado final y otorgar los pr&tamos. Una vez terminada la casa y
entregada al comprador, el banco paga el valor unitario de la casa al comprador menos el enganche y la
puja hecha a Fovi. El comprador inmediatamente liquida el precio al desarrollador. El banco recibe fondeo de Fovi y otorga el crédito. Con la excepción de una garantía sobre la construcción, el desarrollador
no tiene ningún compromiso de largo plazo respecto del préstamo.
Una vez recibidas la aprobación técnica y la carta de intención del Fovi, el promotor presenta al Fovi
una propuesta sellada, que incluye el monto del credito inmobiliario solicitado por el promotor y el monto
que éste pagará al Fovi como comisión por apertura del cr6dito hipotecario. El Fovi solicita las propuestas mediante una licitación pública aproximadamente cada dos meses. En cada subasta, el Fovi asigna
créditos de acuerdo con dos criterios: precio de compra de la casa y ubicación geográfica del conjunto
habitacional. El precio de compra se divide en tres categorías, que al 31 de marzo de 1997 ascendían a
aproximadamente $83,300, $98,000 y $127,400. Existen dos categorías geográficas; una corresponde a
las principales áreas urbanas (las ciudades de Mt?xico, Guadalajara y Monterrey) y la otra al resto de la
República Mexicana. Se da prioridad a las casas de precio mas bajo localizadas fuera de las principales
áreas urbanas, despu& a las casas que se localizan en la ciudad de MBxico. Guadalajara, Monterrey,
etcétera, y los últimos créditos se asignan, en su caso, a las casas de precio más alto localizadas en las
principales áreas urbanas. Una vez que Fovi le confirma a la promotora el otorgamiento del financiamiento hipotecario, la promotora tiene un plazo de un alio (prorrogable por un ano más) para encontrar
compradores y obtener financiamiento puente para la construcción (generalmente del mismo banco o de
la SOFOL que expidió la carta de intención) a las tasas de interés del mercado.
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El banco o la SOFOL son responsables de evaluar la solvencia del acreditado y asumen el riesgo de
los créditos hipotecarios individuales, aunque el Fovi absorberá 50% de los gastos y costos legales derivados del cobro o ejecución de las hipotecas vencidas. El posible comprador debe demostrar un ingreso
mínimo igual a cuatro veces el monto de su deuda mensual. A la terminación y entrega de la vivienda al
comprador, el banco o la SOFOL le pagan a éste el precio unitario de la casa con fondos igualados por
el Fovi, menos el anticipo del comprador y las comisiones bancarias por el otorgamiento del crédito. y el
comprador paga de inmediato dicho monto al promotor. Salvo por la garantía de construcción. el promotor no contrae ningún compromiso a largo plazo con respecto al crédito. Aunque el banco o la SOFOL
asumen el riesgo del credito hipotecario, en el caso de quedar un saldo pendiente al término del plazo
de 30 anos para pagar el crédito hipotecario, el Fovi asume la responsabilidad de finiquitarlo.
Desde el segundo semestre de 1996, las SOFOLes han requerido que los promotores depositen en
un fondo de reserva entre 1 .O% y 1.6% del principal de los créditos hipotecarios individuales por los que
las SOFOLes otorgarán financiamiento hipotecario. Tales depósitos tienen como finalidad proteger a las
SOFOLes en caso de que el acreditado se retrase hasta en tres pagos mensuales o no los cubra en su
totalidad, así como cubrir los gastos de mantenimiento normales del conjunto habitacional. que incluyen
la pintura exterior de las viviendas y el mantenimiento de aceras, calles y áreas verdes comunes. Las
SOFOLes deben notificara la promotora antes de utilizar los fondos depositados, mismos que devengan
intereses y son recuperables por parte del promotor después de tres anos.
En 1995, como resultado de la recesión económica general, muchos bancos comerciales redujeron
significativamente el nivel de los créditos hipotecarios que extendían con el financiamiento del Fovi. y
una cantidad no revelada del presupuesto del Fovi del mismo ano no fue utilizada. El número de viviendas financiadas por el Fovi en 1996 aumentó a aproximadamente 100,000 con respecto a las 65,326
viviendas financiadas en 1995, de acuerdo con la SEDESOL. Para alentar a los bancos comerciales a
participar en ei programa del Fovi. el Gobierno present6 nuevas normas en marzo de 1996 que redujeron de 8.0% a 4.0% las reservas de capital requeridas por ley a los bancos para poder administrar los
cr6ditos hipotecarios del Fovi. La Empresa cree que a pesar de estas reformas, los bancos comerciales
no están participando actualmente en el financiamiento hipotecario del FOVI.
En marzo de 1997, el Gobierno anunció el Programa Especial de Apoyo y Subsidios a la Vivienda
(“PROSAVI”), mediante el cual el Fovi se orientará a los segmentos de menores ingresos de la población mexicana. Se espera construir aproximadamente 50,000 viviendas de interés social financiadas de
conformidad con el PROSAVI; éste entrará en vigor en abril de 1997 y terminará en julio de 1998.
Conforme al PROSAVI. el Gobierno subsidiará aproximadamente 20% del monto total del financiamiento hipotecario otorgado al acreditado, sin incluir el anticipo de 10% que el acreditado debe aportar.
Este subsidio, que equivale a 8,000 Unidades de Inversión (“UDls”) por crédito hipotecario, o aproximadamente $14,475 al 7 de marzo de 1997, tomando un valor de la UDI de $1.81, se otorgará como una
donación gubernamental que no tiene que reembolsar el acreditado. Las UDls son unidades cuyo valor
en pesos está indexado a la inflación diaria, según las fluctuaciones del INPC, fueron creadas inicialmente en el marco de un programa de ayuda para la reestructuración de la deuda. Como resultado del
subsidio de 8,000 UDls, se reducen tanto el monto total del financiamiento hipotecario que el acreditado
necesita, como los pagos mensuales correspondientes. El Fovi requiere que los acreditados ganen aproximadamente cuatro veces el importe de su pago mensual. Por lo tanto, se espera que el PROSAVI dé
mayores facilidades de crédito a los segmentos de la población con menores ingresos, cuyas PerCepCiOnes mensuales calificarían para el financiamiento Fovi al reducirse los pagos hipotecarios mensuales.
Se espera que los precios de venta de las viviendas a financiarse a través del PROSAVI fluctúen
entre aproximadamente $54,300 y $72,400. Los compromisos de créditos hipotecarios de conformidad
con el PROSAVI se establecerán de acuerdo con los mismos criterios y mediante el mismo sistema de
subasta que se aplica a otro tipo de financiamientos hipotecarios Fovi.
47
Otros Fondos
En el mercado existen otros fondos que, aunque en menor escala, tambi6n otorgan financiamiento a
la compra de vivienda de interés social en condiciones preferenciales. El Fondo de Pensiones de Jalisco. que financia un promedio de 1,000 casas al alio. fue creado por el estado de Jalisco, el 30 de diciembre de 1953, para prestar ayuda financiera a los trabajadores y al sindicato de maestros del estado
otorgando créditos personales, para compra de vivienda, de automóvil y otros. Los patrones aportan el
3% del salario de sus trabajadores, lo que equivale al 3% de la aportación del Estado. En 1996, aproximadamente 70,000 trabajadores recibieron ayuda financiera del Fondo de Pensiones de Jalisco: de éstos, 1 .l OO trabajadores recibieron créditos hipotecarios.
El Fondo de Pensiones de Jalisco otorga créditos relacionados con la vivienda para tres propósitos
principales: (i) para compra de vivienda; (ii) para construcción de vivienda en un terreno propiedad del
trabajador; y (iii) para liquidar créditos hipotecarios pendientes. Para poder calificar a un crédito hipotecario destinado a la compra de vivienda, el trabajador no debe ser propietario de bienes raíces y debe
haber trabajado cuando menos dos anos para una oficina del Gobierno que contribuya al Fondo de
Pensiones de Jalisco. El monto de cualquier crédito hipotecario otorgado por el Fondo de Pensiones de
Jalisco no puede exceder cte 180 veces el salario mínimo mensual vigente en el área metropolitana de
Guadalajara (a marzo de 1997, era aproximadamente $142,830) u 80.0% del precio de venta de la vivienda. El plazo máximo del crédito es quince anos y la tasa de interés es de 6.0% anual. Los pagos
mensuales se indexan a los cambios del salario mínimo. El gobierno de Jalisco y el Fondo de Pensiones
de Jalisco absoraen cuaiquler saldo remanente ai término del plazo del cr6dito.
Política Gubernamental
Desde principios de los anos ochenta el Gobierno ha buscado promover la expansión de la oferta de
vivienda de interés social en el país. Antes de 1992, la política del Gobierno respecto de la vivienda de
interés social se concentraba en fondos de vivienda gubernamentales que actuaban como desarrolladores y en agencias del Gobierno que ofrecían hipotecas y creditos para construccidn a tasas de interés
preferenciales para compradores potenciales calificados y empleados de Gobierno. Los límites en la
disponibilidad de recursos para estos subsidios restringían la construcción de vivienda de interés social.
Las altas tasas de inflación y la regulación bancaria limitaban severamente la disponibilidad de cr6ditos
alternativos y restringían la cantidad de vivienda de interés social no subsidiada que se construía.
A finales de los anos ochenta el Gobierno redefinió su política para el sector de la vivienda en México para promover la inversión por el sector privado, reducir los costos de desarrollo y estimular un incremento en la producción de vivienda. Esta política promovib la participacibn de bancos comerciales
en el financiamiento hipotecario mediante el establecimiento de garantías y pagos directos. El Gobierno
también incrementb el papel del sector privado en el desarrollo de vivienda al restringir la participación
de los fondos de vivienda gubernamentales (Infonavit y Fovissste) únicamente al otorgamiento de créditos hipotecarios. El gobierno federal y los gobiernos de los Estados también buscaron disminuir los costos regulatorios al reducir los costos de traslado de dominio y cuotas notariales. Además, el Congreso
modific6 la Constitución en enero de 1992 y la Ley Agraria en febrero del mismo ano para permitir la
transferencia de propiedades agrarias (ejidos), a fin de ampliar las disponibilidades de tierra para desarrollo de vivienda.
En diciembre de 1993, el Gobierno autorizó la creación de sociedades financieras de objeto limitado
(“SOFOLes”). Estas sociedades están limitadas a un sector específico de la economía y no pueden recibir depósitos del público. Desde su creación, la mayor parte de las SOFOLes se han incorporado como
hipotecarias. A la fecha siete SOFOLes han sido autorizadas para promover y operar créditos hipotecarios fondeados por Fovi. Aunque en este momento el número total de hipotecas que estos intermediarios
financieros ofrecen está limitado, se espera que como instituciones especializadas crecerán rápidamenre y complementarán a IOS bancos para dar servicio al mercado hipotecario.
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Ordenamientos Legales Recientes
Fondos de Pensiones
De acuerdo con el Plan de Vivienda 19952000, el Gobierno ha anunciado que tomará ciertas medidas en 1997 para promover el establecimiento de un mercado secundario para los c&ditos hipotecarios.
El Gobierno planea comenzar este proceso bursatilizando las hipotecas de Fovi y de Infonavit en los
mercados financieros. A este respecto, el Gobierno ha indicado que espera que en el nuevo sistema de
fondo de pensiones, las Administradoras de Fondos para el Retiro (“AFOREs”) jueguen un papel importante en la creación de un mercado para dichos valores respaldados con hipotecas. Las AFOREs, autorizadas conforme a la Ley del Sistema de Ahorro para el Retiro, en vigor a partir del 24 de mayo de
1996, son instituciones cuyo propósito es administrar las cuentas individuales de ahorro para el retiro de
cada trabajador y manejar los fondos para el retiro a través de Sociedades de Inversión Especializadas
de Fondos para el Retiro (“SIEFOREs”). Los empleados elegirán la AFORE que manejará su cuenta individual del SAR, la cual se divide en tres subcuentas: (a) la subcuenta de retiro, cesantía en edad
avanzada y vejez; (b) la subcuenta de ahorro voluntario, y (c) la subcuenta de vivienda. Los fondos de
las primeras dos cuentas son manejados por las AFOREs y los fondos de la subcuenta de vivienda se
transfieren al Infonavit. Sin embargo, la AFORE mantiene un registro de las cantidades depositadas en
la subcuenta de vivienda. Véase “La Industria de Vivienda de Interés Social en M&ico - lnfonavif’: La
cartera de inversión de cada SIEFORE es evaluada por un Comité de Análisis de Riesgos, que está integrado por representantes de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, ei Banco de México, la Comisi6n Nacional Bancaria y de Valores, la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas y la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro.
Se espera que las AFOREs estén operando en su totalidad para septiembre de 1997. Hogar estima
que durante el primer atlo de operación, las AFOREs manejarán recursos por un monto de aproximadamente $33.0 millones y que para el alio 2015 los fondos manejados por las AFOREs serán equivalentes a aproximadamente el 38% del Producto Interno Bruto de México.
Hogar considera que los recursos de las AFOREs constituirán una fuente significativa de recursos
para inversi6n en cualquier mercado secundario para créditos hipotecarios. Sin embargo, actualmente
no existe en México un mercado secundario para los créditos hipotecarios y no se puede asegurar que
dicho mercado se desarrollará en un futuro o que se expandir& la disponibilidad de financiamiento hipotecario para la vivienda de interés social. Además, por ahora, las SIEFOREs tienen prohibido invertir en
cualquier instrumento que no sea emitido por el Gobierno e indexado de acuerdo con la inflación y no se
puede asegurar que los valores respaldados por las hipotecas sean adecuados o se permita invertir en
ellos.
Programa de Apoyo a Deudores
En febrero de 1996, el Gobierno puso en marcha el Programa de Apoyo a Deudores (“ADE”) para
reducir la carga financiera a los deudores hipotecaCos, incluyendo deudores de Fovi. Las características
más importantes de este programa son la reducción de pagos mensuales de deudores hipotecarios y un
10% de descuento directo por pagos anticipados al capital. El Gobierno subsidia estos beneficios.
De acuerdo con el ADE, los créditos hipotecarios calificados de Fovi originados antes del 30 de abril
de 1997 recibirán descuentos en los pagos mensuales durante un período de cuatro afios, que inician en
24%, disminuyen cada alio terminando en un 6% el cuarto alio, siempre que los deudores hayan cumplido con sus pagos mensuales a lo largo de la duración de sus créditos. Para las hipotecas de Fovi Originadas entre el 1 de mayo y el 31 de diciembre de 1997, el descuento será del 20% para 1997 y el 10%
para 1998. Los deudores que obtengan créditos hipotecarios en 1998 o después no tendrán acceso a los
beneficios de este programa.
49
Alianza para la Vivienda
El 15 de mayo de 1996 el Gobierno anunció un nuevo programa denominado “Alianza para la Vivienda”, que busca reducir el efecto de la crisis económica a los deudores hipotecarios y mejorar su capacidad de pagar sus créditos. Este programa es extensivo a préstamos hipotecarios hasta 500,000
UDls (aproximadamente $780,050 de acuerdo al valor 1.5601 pesos por UDI al 30 de junio de 1996). Un
deudor hipotecario debe elegir participar en este programa antes del 30 de septiembre de 1996. Aquellos deudores que decidan participar en el programa y que, al 15 de mayo de 1996, tuvieran un crédito
denominado en UDls y estuvieran al corriente en sus pagos, recibirán un descuento en sus pagos mensuales por 10 allos, retroactivo a todos los pagos hechos al préstamo desde el primero de enero de
1996. Aquellos deudores :?n préstamos denominados en pesos y que deseen participar en el programa,
primero deben convertir sus créditos a UDls antes del 30 de septiembre de 1996 para ser elegibles a
recibir el apoyo a partir de la fecha de la conversión. El descuento inicial es 30% del pago mensual durante 1996 y se reducirá gradualmente hasta un 5% en 2005. Se aplicará un descuento del 10% a cualquier pago parcial o total a capital hecho entre el 30 de junio de 1996 y el 31 de diciembre de 1998. El
Gobierno absorberá el costo de estos subsidios y lo reembolsará posteriormente a los proveedores de
créditos. en efectivo o a través de la emisión de títulos de deuda púbiica. Los préstamos fondeados por
Fovi ofrecen un programa de subsidio similar, pero ~610 por 5 anos, empezando con un 30% en 1996 y
llegando al 6% en el ario 2000.
Bajo el programa de “Alianza para la Vivienda”, antes del 30 de septiembre de 1996 los acreedores
hipotecarios finiquitarán los adeudos de los deudores hipotecarios que elijan no reestructurar sus créditos bajo el programa en UDls, permitiéndoles transferir la propiedad hipotecada en garantía del crédito
al acreedor hipotecario a cuenta de su crédito; el deudor tendrá posibilidad de rentar la propiedad hipotecada y no será responsable de ninguna deficiencia en el valor de la propiedad hipotecada por debajo
del saldo del crkdito. Una vez que el período de renta haya transcurrido, el deudor tendrá el derecho de
recomprar la propiedad a un precio igual a su valor de mercado sujeto a la disponibilidad de financiamiento a esa fecha. Se espera que los acreedores hipotecarios sean flexibles en la estructuración de los
programas de renta, incluyendo la determinación de las reglas para elegibilidad y los términos del programa de apoyo. Debido a que los deudores hipotecarios podrán rentar sus propiedades puede existir el
riesgo de que éstos transfieran sus propiedades hipotecadas a cuenta de sus créditos hipotecarios, particularmente sí el valor en pesos del crédito hipotecario es mayor que el valor de mercado de la propiedad
hipotecada.
50
ACTIVIDADES PRINCIPALES
Generalidades
Hogar es una promotora y constructora de viviendas integrada verticalmente, que se especializa en
el desarrollo, construcción y venta de viviendas de interés social en México. El Gobierno define “vivienda de inter& socia” como la vivienda cuyo precio de venta por unidad no excede quince veces el salario mínimo general anualizado prevaleciente en cada área geográfica, determinado por el Comité Técnico de la Alianza para la Vivienda. Hogar tiene como objetivo atender el sector de la industria de vivienda
de interks social, compuesto por compradores de vivienda cuyo rango de ingreso mensual fluctúa aproximadamente entre 2 y 5 salarios mínimos. Hogar estima que al 31 de marzo de 1997, el rango de IOS
precios de venta para este tipo de vivienda fluctuaba entre S72,400 y $127,445. Al 31 de marzo de
1997, el precio promedio de venta de las viviendas de Hogar era de aproximadamente $97,400, lo que
contrasta con las viviendas de ingreso medio y residenciales en México, cuyo precio de venta fluctúa
entre $140,000 y $650,000 y entre $700,000 y $1 .OOO,OOO, respectivamente.
Hogar opera principalmente en el estado de Jalisco así como en los estados circunvecinos de Michoacán y Nayarit. Fuera de México, Hogar realiza investigaciones de mercado y negociaciones con
miras a adquirir un terreno para un proyecto piloto de vivienda de inter6s social en Texas, en una comunidad predominantemente México-estadounidense. Véase “La Empresa - Estructura Organizacional y
Corporativa; Historia’: Hogar considera que, en términos de unidades vendidas, es el promotor de vivienda de interés social más grande en el occidente de México, y se encuentra entre los cinco promotores de vivienda de interés social más importantes de México. Desde 1993, Hogar ha diseliado, construido y vendido aproximadamente 5,200 viviendas. El tamano de los conjuntos habitacionales varía de 100
a 600 viviendas unifamiliares o dúplex, dispuestas pared con pared, con uno o dos pisos, dos o tres recámaras, construidas dentro de comunidades disefladas con base en un plan maestro, las cuales, dependiendo de su tamano. pueden incluir instalaciones educativas y recreativas, áreas de juegos y centros comerciales. Actualmente Hogar está construyendo conjuntos habitacionales que constarán de
2,000 viviendas una vez concluidos. Al 31 de diciembre de 1996 Hogar tenía 11 conjuntos habitacionales en construcción y una reserva de 5,786 créditos hipotecarios. En la actualidad Hogar opera ÚniCamente en el mercado de la vivienda de interés social.
_
Hogar mantiene un estricto control sobre sus costos, que le permite ofrecer viviendas de alta calidad
a precios competitivos. Hogar posee la mayor parte de la maquinaria utilizada para construir sus desarrollos habitacionales y compra la mayor parte de los materiales de construcción a proveedores locales.
Los arquitectos e ingenieros de Hogar disefian cada proyecto desarrollado por Hogar, y han creado
aproximadamente siete diferentes prototipos de viviendas de interés social. Hogar mantiene estricto
control sobre todos los aspectos de cada proyecto incluyendo la adquisición de terrenos, diselio, desarrollo de la infraestructura, construcción y comercialización de sus viviendas. Casi todos estos procesos
se manejan internamente, lo que les permite tener control sobre los costos y gastos, así como alcanzar
economías de escala en la contratación de materiales y servicios. Hogar subcontrata preferentemente la
mano de obra para cada proyecto a destajo, esto es, según el avance de obra: política que, según HOgar, maximíza su eficiencia en la construcción.
Hogar fue fundada en 1993 por un grupo de constructores y promotores, cada uno con aproxímadamente 15 anos de experiencia en el diseflo, desarrollo, construcción y mercadotecnia de vivienda de
interés social en el estado de Jalisco y otros estados de la República. Hogar tiene sus orígenes en Grupo
Calicanto y en la incorporación de Occidente en 1993. Grupo Calicanto se dedicó a construir viviendas
de interés social para el Infonavit y disen y construyó aproximadamente 4,500 viviendas entre 1985 y
1993. Grupo Calicanto desarrolló actividades de construcción para Occidente desde 1993 hasta SU fu-
51
-
sión con Occidente el 31 de julio de 1996. Las actividades de construcción de Hogar actualmente están
a cargo de una de sus subsidiarias. Véase “La Empresa -Estructura Corporativa y Organizaciona/; Historia’:
Antes de 1993, la actividad principal de Grupo Calicanto consistía en construir viviendas como contratista del Infonavit. Otras actividades de Grupo Calicanto incluían la localización de predios adecuados, la obtenci6n de los permisos y licencias necesarios; el diseno y construcción de las instalaciones de
infraestructura para las unidades habitacionales del Infonavit; también se promovían y construían viviendas de interés social para ser fondeadas mediante otras fuentes de financiamiento hipotecario. En
1992, como parte de un amplio plan de reformas al sector de la construcción de vivienda de interés social en México, Infonavit se reorganizó para operar exclusivamente como empresa de financiamiento
hipotecario para compradores calificados, y no como promotor de viviendas. Véase “La Industria de Vivienda de Interés Socia/ en México - La Industria de Financiamiento para la Vivienda de Interés Social Infonavit’: Los accionistas de Grupo Calicanto constituyeron Occidente con objeto de aprovechar las
nuevas oportunidades de negocios que presentaba el nuevo papel del Infonavit, al dedicarse al diseilo,
adquisición de terrenos, desarrollo de infraestructura, construcción de viviendas, comercialización y
ventas. ademas de la construcción. Grupo Calicanto se fusionó con Hogar en 1996.
Como resultado de los orígenes de Grupo Calicanto como contratista del Infonavit, Occidente ~610
utilizó el financiamiento del Infonavit de 1993 a 1995. Además, el financiamiento del Foví no se encon- _
traba disponible durante 1995 debido a la recesión econ6mica general. Véase ‘La Industria de Vivienda
de Interés Socia/ en México - La Industria de Financiamiento para la Vivienda de Interés Social - Fovi’:
Desde 1995 Hogar ha comenzado a apoyarse cada vez más en el Fovi como fuente de financiamiento.
Hogar considera que está bien posicionada para ser una participante líder en la promoción de vivienda de interés social en el país. Hogar considera que sus fortalezas competitivas incluyen el uso de
mercadotecnia para generar interés en el consumidor: su habilidad para efectuar la mayor parte de las
ventas de viviendas antes o durante el proceso de construcción; su experiencia significativa en la construcción y venta acelerada de sus casas: su acceso a las fuentes de financiamiento hipotecario necesarias para vender sus casas (incluyendo Infonavit, Fovi y Fondo de Pensiones de Jalisco); así como su
capacidad para integrar materiales de construcción y mano de obra regionales en un proceso de construcción continuo, de bajo costo y altos volúmenes. Hogar considera que su experiencia y familiaridad
con el mercado de vivienda de interés social en el occidente de MBxico le permiten utilizar en forma
eficiente su capital de trabajo, ya sea celebrando contratos de asociación en participación (conforme a
los cuales los pagos de Hogar por los terrenos y el traspaso del título de propiedad se difieren hasta que
se hayan vendido las viviendas construidas en el terreno en cuestión), o comprando directamente el terreno, de acuerdo con las condic3nes del mercado.
El Mercado
La administración de Hogar considera que la vivienda de interés social, dentro de la industria nacional de la vivienda, crecerá tanto a largo como a corto plazo. Los factores que Hogar considera que contribuirán a la expansión de la industria incluyen la tasa de crecimiento y la edad promedio de la población, así como el perfil de ingresos de la población mexicana; la escasez de vivienda prevaleciente en el
país y las políticas favorables de vivienda del Gobierno.
Hogar considera que la relativa juventud y los bajos ingresos de la población mexicana, además de
la tasa de crecimiento de la población, contribuirán a una mayor demanda de vivienda de interés social.
De acuerdo con la SEDESOL, la tasa de crecimiento demográfico anual en México fue aproximadamente del 1.7% en 1995. El INEGI estima que en dicho aRo, 65.2% de la población nacional tenia menos de
30 allos de eaad. Hogar considera que sus clientes generalmente tienen entre 25 y 50 allos de edad, por
lo tanto. el mercado de vivienda de interés social aumentará en los próximos 20 aliOS conforme México
se convierta en un país de jóvenes adultos. Véase “La Industria de Vivfenda de Interés Social en México
52
- Panorama General’: Además, la población mexicana tiene predominantemente bajos ingresos; el
60.4% de la fuerza laboral nacional gana menos de dos salarios mínimos mensuales y el 85.6% gana
menos de los cinco salarios mínimos mensuales, de acuerdo con las estadísticas del INEGI para 1995.
Hogar considera que la disponibilidad limitada de financiamiento hipotecario en el pasado ha ocasionado una escasez importante de vivienda de interés social en México. En el Plan de Vivienda 1995
2000, la SEDESOL estimó que cerca de 4.6 millones viviendas necesitaban remodelarse o reconstruirse. Además, se tendrán que construir cerca de 1.8 millones de viviendas nuevas y otros 2.2 millones de
viviendas deberán mejorarse de manera importante para prevenir un aumento en el déficit de viviendas.
Sin embargo, durante 1995 sólo se vendieron en México 230,000 viviendas construidas por compafiias
promotoras de proyectos habítacionales, según datos de la SEDESOL.
Para resolver el déficit de vivienda, en anos recientes el Gobierno ha implantado politicas encaminadas a promover la expansión de la oferta de vivienda de interés social, incluyendo directrices aplicables a las dos fuentes más importantes de financiamiento hipotecarío para los compradores de Hogar:
Infonavít y Fovi. Infonavit es un fondo para la vivienda al cual los patrones están obligados a realizar
aportaciones equivalentes al 5% del salario bruto de los trabajadores del sector privado y que proporciona financiamiento hipotecario a trabajadores cuyos ingresos mensuales sean menos de cinco veces el
salario mínimo mensual, o aproximadamente $3,930. Para fomentar una mayor competencia entre los
- constructores de vivienda en 1992, el Gobierno reorganizó el Infonavit, transformándolo en un proveedor de financiamiento hipotecario. Fovi, un fondo manejado por el Banco de México, proporciona financiamiento hipotecarío a compradores calificados con fondos del Banco Mundial, el presupuesto nacional
y la propia cartera de Fovi. Los créditos de Fovi se ponen a disposición de compradores calificados de
viviendas a través de bancos comerciales y SOFOLes especializadas en el otorgamiento y servicio de
créditos hipotecaríos para la vivienda de interés social. Véase ‘La Indusfria de Vivienda de Infefés Social
en México - La Industria de Financiamienfo para la Vivienda de Interés Social’:
Otros crdenamientos legales recientes del Gobierno que, Hogar considera, pueden contribuir a la
mayor disponibilidad de financiamiento hipotecario incluyen: el ADE, un programa díseliado para reducir
la carga financiera de los deudores hipotecarios, incluyendo deudores de Fovi; la Alianza para la Vivienda, acuerdo celebrado entre representantes de instituciones públicas y privadas que participan en la industria de vivienda para coordinar sus esfuerzos a fin de promover la construcción y financiamiento de
vivienda de interés social; y el nuevo sistema de ahorro para el retiro en el que participan las AFOREs.
Hogar considera que dicho sistema de ahorro para el retiro representará una fuente de fondos para la
inversión en la industria de vivienda en caso de que se desarrolle en México la bursatilizacíón de cartera
hipotecaria. Véase “La Industria de Vivienda de Interés Socia/ en México - Ordenamientos Legales Recientes’: Hogar considera que el Gobierno, con sus políticas disenadas para aumentar la disponibilidad
de financiamiento hipotecario. además de la importante demanda de vivienda de interés social, facílíta_ rán un aumento en la construcción y venta de vivienda de interés social en México.
La mayor parte de las operaciones de Hogar se concentran en el estado de Jalisco, el cual tenía en
1993 mayor Producto Interno Bruto en México, después del Distrito Federal y el estado de México. Hogar considera que las características demográficas y de vivienda de Jalisco son similares a las que prevalecen en el resto de la República y que podrán contribuir a un aumento en la demanda de vivienda de
interés social en la región occidental del país en los próximos anos. De acuerdo con el Programa Estatal
de Vivienda 1996.2001 para el estado de Jalisco (“Programa Estatal de Vivienda”), se estima que para
el arlo 2015 Jalisco tendrá una población que oscilará entre 7.9 y 8.5 millones de habitantes que, aunado
a un importante proceso de migración urbana, generará un incremento anual de aproximadamente
95,000 a 125,000 habitantes en los centros urbanos del Estado, debido a una combinación de crecímíento de la población y migración urbana. De acuerdo con estimaciones de la misma fuente, este mercado objetivo aumentará hasta representar aproximadamente el 34% de la población de Jalisco en
el aflo 2001. El Plan Estatal de Vivienda estima que los requerimientos totales de vivienda en Jalisco
para 1997 son de aproximadamente 670,000 unidades para poder cubrir las necesidades de wenda
resultantes del crecimiento poblacional, la escasez de vivienda acumulada y el deterioro de las vivien-
53
das existentes (del total de dichas viviendas, 382,000 corresponden al área metropolitana de Guadalajara). Para el aRo 2001, el Programa Estatal de Vivienda estima que se requerirá un total de 892,000 viviendas en Jalisco (530,000 de las cuales corresponderán al área metropolitana de Guadalajara). Hogar
estima que aproximadamente el 85% del total de estos nuevos requerimientos de vivienda corresponderán a su mercado objetivo de compradores de vivienda de interés social.
Estrategia de Negocios
El objetivo de Hogar consiste en proporcionar a sus clientes viviendas de calidad a precios competitivos, y de esta manera incrementar su participación en el mercado de viviendas de interés social, tanto
en el aspecto geográfico como en nuevos segmentos del mercado, al tiempo que maximíza el rendimiento sobre el capital invertido. Hogar considera que su excelente desempeflo en el pasado (incluso
durante la crisis de 1995) se debió a su concentración exclusiva en el mercado de la vivienda de interés
social: su conocimiento sobre las necesidades y posibilidades económicas de sus clientes; su diseflo
innovador de vivienda y métodos de construcción eficientes en cuanto a costo y tiempo de ejecución; su
administración ejecutiva con metas bien definidas; y a la política de sus accionistas de reinvertir las utilidades para promover el crecimiento de Hogar. De acuerdo con lo anterior, para lograr sus objetivos, Hogar ha desarrollado la siguiente estrategia de negocios:
Enfoque al Mercado de la Vivienda de Interés Social. Hogar ha atendido exclusivamente al
mercado de la vivienda de interés social en México desde 1993 y pretende seguir concentrando sus operaciones en este segmento. Hogar estima que la demanda de vivienda en los próximos anos será mayor
en este segmento y que la disponibilidad de financiamiento hipotecarío aumentará de manera importante: asimismo considera que el mercado de la vivienda de interés social se segmentará mucho más, conforme cambien las condiciones generales del mercado y las empresas promotoras ofrezcan productos a
precios apropiados para los compradores de ingresos más bajos, quienes actualmente no están siendo
atendidos. Por consiguiente, pretende aprovechar esta mayor segmentación del mercado mediante el
diseflo y producción de viviendas de interés social dirigidas a las categorías de menores ingresos que,
según Hogar, constituyen el mercado mayor de compradores potenciales de viviendas de interés social.
Considera también que sus innovadores prototipos de viviendas, disefiados para permitir a los compradores aumentar el tamalio de su casa con la máxima facilidad, son un importante atractivo para los
compradores de viviendas de interés social, quienes pueden carecer de recursos para comprar una casa
de mayor tamaflo en el futuro.
Énfasis en la Mercadotecnia y el Servicio al Cliente. Hogar utiliza investigaciones de mercado,
telemercadeo, visitas guiadas a los deSarrOlloS y campanas masivas de publicidad durante todas las
etapas de planeacíón y construcción de sus conjuntos habítadonales, a fin de determinar los prototipos
de viviendas y las fuentes de financiamiento hipotecario que satisfagan mejor las necesidades de sus
clientes. Hogar asesora a los compradores para tramitar la documentación del préstamo hipotecarío, de
acuerdo con un proceso administrativo establecido y disenado por Hogar para cumplir con los requisitos
de cada fuente particular de financiamiento hipotecario. También les otorga un plan de ahorro para facílitarles reunir los fondos necesarios para cubrir el enganche de su vivienda. Además, sigue muy de cerca
el mercado de vivienda de interés social mediante estudios de mercado y múltiples servicios posteriores
a la venta, como asesoría para constituir asociaciones vecinales, asistencia técnica y servicio de reparaciones. Como resultado, puede adaptar sus diselios y precios de venta según las preferencias y capacidad financiera de sus clientes. Hogar estima que su énfasis en el servicio al cliente contribuye a lograr
mayores ventas por medio de referencias de sus clientes.
Minimizar los Precios de Venta. Hogar pretende abarcar el mayor segmento posible del mercado
de viviendas de interés social mediante la reducción de los costos de construcción y la consiguiente
disminución de los precios de venta de sus viviendas. A fin de lograrlo, planea seguir ínvírtiendo para
mejorar sus procesos de construcción y desarrollar métodos de construcción complementarios. que le
54
_
permitan reducir aún más los costos de construcción y los precios de venta de sus viviendas y responder
ágilmente a las condiciones cambiantes del mercado.
Administración Eficiente da Reservas Territoriales. La estrategia de reservas territoriales de
Hogar está disellada para contar con la máxima flexibilidad, al usar en forma eficiente su capital de trabajo y lograr economías de escala mediante la producción continua de vivienda. Su política consiste en
adquirir reservas territoriales, mediante compra directa o por asociación en participación, dependiendo
de la evaluación que realice de las condiciones y oportunidades del mercado en un momento determinado. Hogar estima que la propiedad directa de las reservas territoriales le ofrece flexibilidad operativa y
mejor control de costos, en tanto que el uso de asociaciones en participación minimiza la cantidad de
capital de trabajo invertido en terrenos. También procura adquirir terrenos ubicados en puntos estratégicos, a precios competitivos, y mantener reservas territoriales suficientes como para cubrir sus necesidades anticipadas de terrenos para los próximos 1.5 a 2 anos.
Minimiración del Inventario de Viviendas Terminadas. Hogar inicia la construcción de viviendas sólo cuando ha recibido la confirmación de las instituciones de financiamiento hipotecario de que el
financiamiento estará a disposición de los compradores calificados, que hayan demostrado interés en
adquirir las viviendas. En consecuencia, normalmente no tiene inventario de viviendas terminadas.
Uso Eficiente del Capital de Trabajo. Debido a que el negocio de promoción y construcción de
vivienda tiene altos requerimientos de capital de trabajo, Hogar considera que la administración eficiente
del mismo es crucial para su operación eficiente. Hogar procura reducir sus necesidades de capital de
trabajo estableciendo niveles de producción acordes a la demanda de vivienda, minimizando el tiempo
transcurrido entre la terminación de viviendas y la recuperación de los fondos provenientes de las instituciones de financiamiento hipotecario, y mediante la planeación, construcción y venta de los conjuntos
habitacionales por etapas, con el objeto de reinvertir los flujos generados por la venta de las viviendas
correspondientes a las primeras etapas, en la construcción de etapas posteriores.
Crecimiento en la Participación de Mercado. Hogar considera que ha habido una consolidación
importante en el sector de la construcción de vivienda de interés social en México a partir de la devaluación del paso en diciembre de 1994 y que muchos de sus competidores quebraron o redujeron sus
operaciones, como resultado de la crisis económica de 1995. Hogar considera también que gracias a su
amplia experiencia en la construcción de viviendas, su acceso a diversas fuentes de financiamiento y su
fuerza de mercadotecnia, le permiten estar bien posicionada para aprovechar la consolidación continua
en el sector de la promoción de vivienda en México. Tales factores deben permitirle, además, aumentar
su participación de mercado en términos del número de casas construidas y en la cantidad de compromisos de financiamiento hipotecario proporcionados por Fovi, Infonavit y otras instituciones del sector de
vivienda de interés social.
Hogar se concentra en las oportunidades de rápido crecimiento que ofrecen las principales áreas metropolitanas y suburbanas en los estados
del occidente de México. Hogar planea consolidar su posición dominante en el área metropolitana de
Guadalajara y en todo el estado de Jalisco y expandir sus operaciones a los estados circunvecinos. Hogar estudiará la posibilidad de extenderse a otras áreas geográficas de México donde existan mercados
importantes de viviendas de interés social, conforme surjan las oportunidades apropiadas. Fuera de
México, Hogar pretende elaborar un conjunto habitacional de interés social piloto en una comunidad
México-estadounidense de Texas.
Concentración en Mercados Geográficos Estratégicos.
Relaciones Sólidas con Instituciones de Financiamiento Hipotecario. Históricamente Hogar
ha mantenido buenas relaciones con diversas instituciones de financiamiento hipotecario, incluyendo
fondos gubernamentales, bancos comerciales e instituciones financieras públicas y privadas. En la actualidad trabaja con Fovi, Infonavit y el Fondo de Pensiones de Jalisco para obtener financiamientos
hipotecarios para los compradores de sus viviendas de interés social. También trabaja aproximadamente
con siete instituciones financieras mexicanas para obtener créditos puente para sus actividades de
55
construcción. Hogar estima que ha tenido acceso al financiamiento, incluso cuando las instituciones financieras se han mostrado reticentes a ofrecerlo a otras promotoras menos sólidas. Su estrategia consiste en seguir diversificando sus fuentes de financiamiento con el fin de maximizar su base de clientes
y asegurar su desarrollo financiero sano.
Actividades
Las actividades de Hogar incluyen la valuación y compra de terrenos; planeación de conjuntos habitacionales; obtención de licencias, permisos y autorizaciones gubernamentales; obtención de compromisos de financiamiento hipotecario para sus compradores; así como la construcción, mercadotecnia y
venta de viviendas de interés social. Las unidades habitacionales de Hogar normalmente incluyen instalaciones recreativas, escuelas, centros comerciales y áreas verdes. Hogar asesora a sus clientes para
organizar asociaciones vecinales, las cuales son responsabies del mantenimiento de las áreas comunes
(como las calles y jardines) y la prestación de servicios para el conjunto habitacional (como seguridad).
En la mayor parte de los casos las actividadt?s de Hogar también incluyen el desarrollo de la infraestructura para sus proyectos.
Desarrollo de Proyectos y Reserva de Créditos Hipotecarios
El desarrollo y construcción de un conjunto habitacional comienza con la autorización a nivel federal, estatal o municipal del proyecto para dicha unidad. El proyecto se presenta a los fondos públicos de
financiamiento hipotecario y bancos comerciales para su aprobación en etapas. En general, una vez que
se han obtenido compromisos de financiamiento hipotecario para un número suficiente de viviendas en
un conjunto habitacional, Hogar comienza la construcción de la infraestructura del conjunto habitacional
(por ejemplo, instalación de drenaje, electricidad, agua, estacionamiento, construcción de caminos, etc.)
y se inicia la mercadotecnia del proyecto. Véase “- Operaciones - Mercadofecnia y Ventas’:
Conforme se reciben nuevas aprobaciones de compromisos para proporcionar financiamiento hipotecario a compradores aprobados en el conjunto habitacional, éstos se suman a la reserva de créditos
hipotecarios. Un compromiso de crédito hipotecario permanece clasificado como parte de la reserva de
créditos hipotecarios durante el periodo de construcción, mercadotecnia y mientras el posible comprador
está tramitando la solicitud del crédito hipotecario. Estos compromisos se retiran de la reserva de créditos hipotecarios de Hogar sólo cuando el comprador de la vivienda toma posesión, y el título de propiedad de la vivienda le ha sido cedido.
Al 31 de diciembre de 1996, Hogar tenía ll proyectos en proceso, por url total de 551,000 m* en reserva territorial para proyectos futuros y una reserva de créditos hipotecarios que ascendía a 5,766 viviendas, de las cuales 2,914 representaban compromisos para préstamos hipotecarios de Infonavit;
2,746 representaban compromisos del Fovi. y 124 del Fondo de Pensiones de Jalisco. Véase “Comentarios y Análisis de la Administran’ón sobre los Resultados de Operación y la Situan’ón Financiera - Reserva de Créditos Hipotecarios’: Hogar cree que, a diferencia del área geográfica del Distrito Federal, en
Jalisco y en las otras regiones que desea promover no hay escasez de terrenos.
Al 31 de marzo de 1997 Hogar tenía una reserva de créditos hipotecarios por 5,887 viviendas, de las
cuales 2,492 representaban compromisos del Infonavit, 3,265 representaban compromisos del Fovi y
ll 0 compromisos del Fondo de Pensiones de Jalisco. Véase “La Industria de Vivienda de Interés Social
en México - La Industria de Financiamienfo para la Vivienda de Interés Social’: De los compromisos de
créditos hipotecarios de Fovi al 31 de marzo de 1997, 762 están sujetos a la obtención de un compromiso por parte de un banco comercial o una SOFOL de otorgar dichos créditos.
56
-
El siguiente mapa muestra la ubicación de Jalisco y Guadalajara y los estados circunvecinos de
México en donde se encuentran actualmente los proyectos de Hogar:
Proyectos en Desarrollo
1
f
‘i?
,,,,.p
,:’
,/’
./” ,:
-k/yfl
.’
1. NAYARIT
2. JALISCO
3. MICHOACÁN
57
La siguiente tabla presenta información acerca del plan de desarrollo de todas sus reservas territoriales:
Capacidad de Desarrollo de Viviendas
Al 31 de Diciembre de 1996
UbIcaclOn
Área metropolitana de Guadalajara
Jalisco (excluyendo el área
metropolitana de Guadalajara)
Nayarit .._.................................................
Michoacán . .._............................................
Total . . . .._...............................................
Capacldad
tota, (1)
Unidades
vendidas
Capacidad
remanente (2)
Reserva
de c&ditos
hipotecarios (3)
8,019
1,617
6,402
5,217
1,365
755
610
304
200
214
77
123
123
0
214
142
9,798
2,449
7,349
5,766
(1) Representan el mimero mkdmo estimado de unidades que se pueden ~o"s,,~i,en el terreno de acuerdo con los "iveles de densidad
aprobados. No se puede asegura, que Hogar construi,~ el nti,"e,o de viviendas descrito en esta tabla bajo el concepto de
-Capacidad 101al"
(2) Representa el nh~ero m&dmo estimado de unidades que podrían co"s,,ui,se en la ,eser"a territorial de Hogar para unidades habitacionales ac,"a,menfe en construcción, menos las unidades ya vendidas. La construccibn de dichas unidades no co,me"ra hasta
que Hogar recibe la informaci0" de la disponibilidad de financiamiento hipotecario para los compradores calificados. No se puede
asegura, que Hogar construirA elnfimerode viviendas presentado enlatabla bajo el concepto de "Capacidad remanentes.
(3) Representa el nW,,e,o de unidades no vendidas sobre las que Hogar ha recibido nofificación del proveedor hipotecario de que en
cuanto esta encuentre compradores calificados, el fi"anciam,en,o hipotecario estara disponible.
Los componentes importantes del plan de desarrollo actual de Hogar incluyen (i) diversificación de
las fuentes de financiamiento hipotecario en las que se apoya, hecho que Hogar considera le permitirá
concluir sus proyectos actuales con gran flexibilidad y rapidez; (ii) reservas territoriales suficientes para
cubrir las necesidades de Hogar para sus desarrollos por lo menos durante los 18 meses futuros: y (iii) la
construcción simultánea de unidades habitacionales en nueve ciudades y tres estados. Hogar estima el
número de viviendas que pueden construirse en un conjunto habitacional, según la formulación del plan
para cada unidad habitacional. Estas estimaciones se basan en una variedad de suposiciones, incluyendo la densidad permisible de viviendas, la reserva requerida en algunas construcciones y otros permisos, así como la demanda anticipada y disponibilidad de financiamiento hipotecario. La realización de
los planes de desarrollo de Hogar está sujeta a una variedad de situaciones inciertas, incluyendo las suposiciones descritas anteriormente. Por esta razón Hogar puede cambiar los planes en cualquier momento. Por lo tanto. no puede haber ninguna seguridad de que en realidad se construirá el número de
unidades mencionadas en el cuadro anterior.
58
Reserva Territorial
La siguiente tabla presenta el inventario de terrenos propiedad de Hogar o bajo asociación en participación, por región, al 31 de diciembre de 1996:
Terrenos propiedad
de Hogar
Contratos de asociación
B” participación (1)
In”e”tario tota,
de terrenos
Número de
pb3yECtOS
en
desarrollo
Capacidad
remanente
(2)
Número de
PPWX3OS
B”
desarrollo
Capacidad
Wma”e”te
(2)
Capacidad
WlM”e”t.3
total
Hectáreas
(3)
3
2,379
3
4,023
6,402
43.3
Jalisco (excluyendo el área
metropolitana de Guadalajara)
3
610
0
0
610
8.8
Nayarit _....,,........,._.........................
1
123
0
0
123
2.2
Michoacán . .._____...______._..................
1
214
0
0
214
0.8
8
3,326
3
4,023
7,349
55.1
Ubicación
Área metropolitana de
Guadalajara ._.._..,......._................
Total
..<.._.._.<..........................
(1) Hogar celebra contratos de asociaci6n en participación. mediante los cuales tiene el derecho de comenzar a construir viviendas.
Hogar da al propietario pagos parciales a medida que las casas se van terminando y vendiendo. VBase “La Empresa - Operaciones
- Adquisicibn de Terrenosm.
(2) Representa 81 nümero mkimo de unidades que se pueden construir en la reserva territorial de Hogar para los proyectos que actualmente se encuentran en proceso, descartando las unidades vendidas. La construcci6n de dichas unidades no COmienza hasta que
Hogar ha recibido la confirmaci6n de la disponibilidad del financiamiento para los compradores calificados. No hay garantia alguna
de que Hogar construya el número de viviendas presentado en esta tabla bajo el concepto de “Capacidad Remanente”.
(3) No se incluy6 la tierra destinada para calles, parques y escuelas en las unidades habitacionales.
Ventas por Fuente de Financiamiento
La estrategia a futuro de Hogar consiste en obtener financiamiento hipotecario, hasta el mayor grado
posible, de una gama de fuentes de financiamiento cuyos ciclos operativos y crediticios sean complementarios, para asi reducir la variabilidad de resultados que ha experimentado históricamente. Al aumentar su participación en el programa Linea 2 de Infonavit (que permite mayor flexibilidad en el tiempo
de entrega de vivienda) y aumentar el uso de Fovi como una fuente alterna de financiamiento hipotecario,
Hogar pretende reducir los cambios estacionales durante los siguientes aRos. VBase ‘La Industria de Vivienda
de /nfe& Social en México - La Industria de Financiamiento para la Vivienda de Interés Socia/“. Sin embargo,
no puede asegurarse que tales fuentes alternas de financiamiento hipotecario estén disponibles o que se reduzca la estacionalidad en resultados de Hogar.
59
La tabla siguiente presenta el volumen de ventas de viviendas de interés social y el desglose de las
fuentes de financiamiento hipotecario para dichas unidades.
Venta de Viviendas por Fuente de Financiamiento y Número de Unidades
Alio terminado el 31 de diciembre
1996
Número de
unidades
,995
% del
total
Número de
unidades
1994
% de,
total
Número de
unidades
% de,
tota,
Financiado por:
Fovi .,_................_...................,........,...........
Infonavit
Fondos de Pensiones de Jalisco
Total ..___......_.__.____................................
284
12%
0
0%
0
0%
2,099
86%
1,149
07%
1,216
98%
66
2%
175
13%
30
2%
100%
1,246
2,449
100%
-
1,324
-
100%
-
Adminisfracidn
Las oficinas ejecutivas y administrativas de Hogar se localizan en Guadalajara. La dirección administrativa de Hogar es responsable de manejar centralizadamente (i) las autorizaciones para todas las adquisiciones de terrenos y proyectos de construcción, (ii) las relaciones con el Gobierno y todas las fuentes de financiamiento hipotecario y crédito en general, (iii) la asignación de recursos y la compra de
activos, y (iv) la autorización de todas las adquisiciones importantes. Por otra parte, todos los sistemas
de planeación y presupuesto de Hogar, así como los procedimientos legales y de auditoría internos, están centralizados en la oficina principal. Hogar opera en tres entidades federativas: Jalisco, Nayarit y
Michoacán. En Jalisco, Hogar opera en el área metropolitana de Guadalajara y las ciudades de Tequila,
Ameca, Tepatitlán, Poncitlán. El Salto y Tlajomulco. En Nayarit opera en la ciudad de Tepic, y en Michoacán. en la ciudad de Jacona.
Adqukicidn de Terrenos
Hogar ha desarrollado procedimientos específicos para adquirir terrenos. Constantemente lleva a
cabo estudios de mercado para determinar la demanda regional de vivienda de interés social. Para que
un terreno sea adecuado debe localizarse cerca de un área urbana o de centros de trabajo importantes,
como fábricas, donde exista demanda de vivienda. Debe tener además acceso razonable a infraestructura y servicios públicos, y tener características topográficas adecuadas para la construcción de viviendas. Hogar aplica también otros criterios para seleccionar los terrenos a desarrollar, como la viabilidad
para obtener las licencias, permisos y autorizaciones gubernamentales requeridos para construir; el
cumplimiento en los niveles de densidad exigidos por las autoridades y a un precio de compra que permita la venta de las viviendas a precios dentro de los rangos establecidos por las instituciones de financiamiento hipotecario. Cada posible adquisición de un terreno se somete a una revisión financiera para
determinar si el proyecto propuesto cumplirá con los criterios de Hogar sobre el rendimiento de capital y
los márgenes. De aprobarlo, la administración somete el ‘terreno a la consideración del Consejo de Administración de Hogar para su aprobación final.
Además de las compras directas, Hogar celebra contratos de asociación en participación con los
propietarios de los terrenos. De conformidad con esos contratos, Hogar tiene el derecho de comenzar a
construir viviendas de interés social en el terreno con o sin un pago inicial mínimo. Hogar da al propietario pagos parciales a medida que las casas se van terminando y vendiendo. En anos recientes, aproximadamente 60% de los proyectos de Hogar se rigieron por contratos de asociación en participación. Ho60
gar cree que la propiedad directa de las reservas territoriales le proporciona una flexibilidad operativa y
un control de costos significativos, mientras que el uso de contratos de asociación en participación minimiza las necesidades de capital de trabajo. Por lo tanto, la estrategia de Hogar consiste en dar seguimiento permanente a las condiciones del mercado y mantener una política flexible con respecto a la
opci6n de comprar los terrenos directamente o celebrar contratos de asociación en participación con los
propietarios de los inmuebles.
La estrategia de Hogar en cuanto a la adquisición de terrenos es contar con reservas territoriales suficientes para garantizar la construcción continua de viviendas durante un plazo de 1.5 a 2 allos en el
futuro. Para cada proyecto, Hogar tambi6n fija un precio de compra máximo para el terreno, mismo que
se calcula como un porcentaje de las utilidades previstas para dicho proyecto. Hogar planea seguir una
política de adquisición de terrenos conforme a un plan anual que puede modificarse para responder a las
oportunidades que se vayan presentando.
Los proyectos de Hogar se diseftan internamente con ayuda de sistemas avanzados de diseno asistido por computadora. Hogar cuenta con el equipo y los programas de computación correspondientes. El
equipo de arquitectos e ingenieros de Hogar complementa su capacitación y experiencia con extensos
trabajos de investigación en las áreas social, económica y ecológica. así como con estudios de mercado
relativos a la demanda regional y a las preferencias de los usuarios.
Hogar ha proyectado siete prototipos de vivienda de interés social, la mayor parte de los cuales incluyen “opciones de crecimiento”, que permiten a los compradores incrementar el tamalio de la casa en
el futuro, con ampliaciones que van desde una sola recámara hasta un piso adicional, sin necesidad de
demoler la estructura subyacente. Es por esto que proporciona a cada comprador los planos de construcción para las ampliaciones en el momento de la venta de la vivienda. Hogar considera que las
“opciones de crecimiento” son un atractivo importante para los compradores de viviendas de interés social, que con frecuencia carecen de los recursos financieros para adquirir una casa más grande cuando
sus necesidades de espacio aumenten. Hogar piensa que sus proyectos permiten al comprador modificar y ampliar la vivienda con relativa facilidad para adaptarla a sus necesidades. Hogar proyecta las
áreas comunes de sus conjuntos habitacionales de modo que incluyan instalaciones públicas, como escuelas, áreas verdes, parques, jardines y áreas recreativas. En general, la densidad de vivienda ha estado por debajo de las normas máximas permitidas por las autoridades gubernamentales competentes.
Hogar considera que sus conjuntos habitacionales guardan un equilibrio entre el proyecto de la vivienda
y el entorno general, a modo de proporcionara los usuarios una mejor calidad de vida.
Hogar considera que sus sistemas integrales de diseno y planeación reducen sus costos de manera
significativa y, por lo tanto, los precios de venta de sus viviendas constituyen una de sus ventajas más
importantes en el mercado de la vivienda de interés social, sin perder de vista las preferencias de los
compradores y la creación de un ambiente agradable para vivir.
Construcción
Hogar, por medio de Constructora, se ocupa de la construcción y supervisión de cada proyecto;
coordina las actividades de los subcontratistas y proveedores; se enfoca en controles de calidad y
costos: y asegura el cumplimiento de los reglamentos de zonificación y construcción.
Desde su fundación Hogar ha establecido técnicas intensivas de construcción de bajo Costo en el
uso de la mano de obra local. Hogar utiliza un proceso de construcción basado en materiales y métodos
tradicionales. Este proceso de construcción tradicional se caracteriza por el uso de concreto reforzado,
mampostería de piedra o arena y grava mezclados con cemento en los cimientos: muros de block y
concreto reforzado en la estructura de la casa; yeso y otros acabados en las paredes; así como azulejos
61
y losetas de cerámica en los pisos. Hogar emplea mano de obra especializada, semiespecializada y no
especializada para construir las viviendas. Prácticamente cuenta con toda la maquinaria y el equipo de
obra necesario, con la excepción de camiones, los cuales renta por proyecto a una compafiía propiedad
de dos de los Accionistas Principales. Véase “Algunas Operaciones’: Todos los procesos de construcción
se efectúan en el desarrollo. Hogar cree que estos métodos de construcción tradicionales y el uso de
mano de obra y materiales locales le permiten terminar la construcción rápidamente y adaptar las viviendas para reflejar las preferencias de los mercados locales con relativa facilidad. El uso del método
tradicional también le permite depender menos de patentes, maquinaria o mano de obra altamente especializada. Hogar considera que sus viviendas incrementan la satisfacción del cliente, pues están construidas con un proceso y un diseilo que resulta conocido a quienes compran las viviendas en la región.
Hogar planea y construye sus conjuntos habitacionales en etapas, que van de 1 OO a 250 viviendas.
Hogar considera que este proceso de construcción gradual reduce sus requerimientos de capital de trabajo permiti6ndole aplicar los ingresos por la venta de las primeras etapas a los costos de construcción
de las etapas siguientes. El sistema además es muy versátil, porque permite adecuar el ritmo de construcción al nivel de la demanda.
Materiales y Proveedores; Mano de Obra
Parte de la estrategia de Hogar para mantener el costo bajo de sus viviendas, consiste en ejercer un
control estricto de los costos de los materiales de construcción y mano de obra. Hogar celebra contratos
de abastecimiento para cada proyecto y tiene también contratos de abastecimiento a largo plazo. En lo
referente a los materiales básicos que utiliza en la construcción de unidades habitacionales, incluidos
cemento, grava, piedra, arena, acero reforzado, blocks de cemento, ventanas, puertas e instalaciones,
accesorios de plomería y electricidad, Hogar contrata proveedores locales cercanos a las obras. La política de Hogar consiste en requerir por lo menos tres cotizaciones de diferentes proveedores antes de
celebrar un contrato de suministro con alguno de ellos. Prácticamente todos los materiales que utiliza se
fabrican en México. Hogar compra grandes volúmenes de materiales que utiliza en cada proyecto para
ganar economías de escala al contratar productos y servicios. Hogar considera que su relación con los
proveedores es buena, y su inventario de materiales de construcción se limita a lo que es necesario para
las viviendas en construcción.
Hogar utiliza la mano de obra de la región donde construye sus conjuntos habitacionales, ademas de
su propio personal experimentado que desempeila funciones de supervisión. Para controlar este importante componente en materia de costos, paga a los empleados que subcontrata para cada proyecto
conforme al trabajo realizado y no por hora-hombre.
En anos anteriores, Hogar no ha experimentado retrasos en los proyectos construidos debido a escasez de materiales o problemas laborales. Sin embargo, no se puede predecir en qué medida se pre
sentarán esos oroblemas en el futuro.
Mercadotecnia y Ventas
El proceso de venta de Hogar puede dividirse en cinco etapas: (i) estudios de mercado, (ii) promocibn y publicidad, (iii) ventas, (ív) administraci6n de las ventas, y (v) servicio post-venta.
Estudios de Mercado. Hogar realiza estudios de mercado con su personal de mercadotecnia y
asesores externos en la materia para evaluar la viabilidad de los nuevos proyectos. Con esos estudios,
analiza .una localidad en particular para evaluar la demanda de vivienda de interés social y el perfil de
los compradores potenciales en el área (por ejemplo: obreros con respecto a empleados de oficina). Hogar utiliza esta información para determinar qué prototipos de vivienda y fuentes de financiamiento hipotecario son los idóneos para un conjunto habitacional en esa localidad. El estudio de mercado de Hogar
62
_
también considera aspectos logísticos. como la disponibilidad de terrenos y el calendario estimado para
la terminación del proyecto.
Promoción y Publicidad. Hogar inicia simultáneamente sus actividades promocionales y publicitarias cuando comienza un nuevo proyecto. Utiliza esa promoción preliminar para concientizar al consumidor sobre sus productos e informarle sobre las oportunidades de financiamiento a su alcance. Para
generar el interés del consumidor, Hogar recurre, para cada proyecto específico, a (i) folletos de venta,
entrevistas en la calle, anuncios en televisión, radio y prensa, (ii) sefializaciones que dirigen al comprador al sitio del proyecto, (iii) volantes que promueven el proyecto en areas estratégicas con gran número
de compradores potenciales, y (iv) anuncios espectaculares en carreteras, calles y avenidas importantes
en el área donde se localiza la obra. Por otra parte, utiliza pabellones de venta portátiles, equipados con
maquetas a escala y material promociona1 que pueden colocarse en centros comerciales y en eventos
especiales, como ferias y convenciones, en presentaciones a compaiiías, cámaras de comercio, asociaciones industriales y sindicatos laborales en las áreas urbanas circundantes. Hogar utiliza a su propio
personal para formular su estrategia de mercadotecnia y contrata empresas de mercadotecnia y publicidad para realizar la mayor parte de las actividades de promoción. Históricamente, Hogar ha gastado
alrededor de 1% de sus ingresos en publicidad.
Los compradores potenciales que responden a la promoción y publicidad inicial llaman a la línea de
telemercadeo de Hogar, visitan una de las oficinas de ventas o acuden directamente a la obra. Hogar
construye, decora, amuebla y arregla la jardinería de una casa muestra en cada proyecto y mantiene
una oficina de ventas en el lugar, además de su oficina de ventas permanente. Hogar traslada en autobús a los posibles compradores al sitio del proyecto, donde realiza visitas guiadas a las casas muestra.
Ventas. Hogar tiene dos oficinas de venta permanentes en Guadalajara, así como en Tepatitlán,
Ameca, Tequila y Ocotlán en Jalisco; en Tepic, Nayarit y en Zamora, Michoacán. Las oficinas de ventas
permanentes cuentan con el personal y equipo necesarios para manejar todos los aspectos del proceso
de mercadotecnia y ventas. Las oficinas de ventas en el lugar de la obra realizan actividades adicionales.
La fuerza de ventas de Hogar consiste en un grupo de vendedores profesionales capacitados para
vender viviendas en conjuntos habitacionales en proceso de construcción. Este grupo está integrado por
aproximadamente 33 vendedores profesionales que son contratistas independientes de Comercia!izadora de Vivienda, S.A. de C.V. (“Comercializadora”), compallía de ventas controlada por un accionista
principal y ciertos accionistas y funcionarios de Hogar. Comercializadora presta servicios de venta a Hogar mediante un contrato de servicios celebrado con Occidente. Véase “Algunas Operaciones’: Una vez
que se ha reunido información sobre un comprador potencial, como resultado de las actividades de
promoción y publicidad, los vendedores se ponen en contacto con él para darle seguimiento al caso. El
equipo de ventas proporciona a cada comprador información de diferentes conjuntos habitacionales y
prototipos de vivienda, así como información acerca de los planes de ahorro y financiamiento disponibles. A fin de fomentar la productividad, Hogar compensa a su fuerza de ventas con comisiones basadas en el precio de venta de la casa. Hogar brinda a sus vendedores una capacitación exhaustiva con
respecto a los perfiles y preferencias de los consumidores, las operaciones y objetivos de Hogar, técnicas de venta, productos de la competencia en el área, disponibilidad de financiamiento hipotecario, calendarios de construcción y planes de promoción y publicidad. Hogar considera que la capacitación continua se traduce en una fuerza de ventas con amplio conocimiento de las políticas de operación y IOS
productos de Hogar.
Despu& de identificar al comprador potencial y de reunir la información relacionada con el salario y
otros aspectos demográficos requeridos por las fuentes de financiamiento hipotecario, Hogar utiliza sus
sistemas de comercialización para dirigir a los compradores a sus canales de venta. Las ventas de HOgar ocurren por cuatro canales: (i) ventas al menudeo, (ii) referencias de los clientes, (iii) ventas a
miembros de sindicatos laborales y otras asociaciones industriales, y (iv) ventas directas en el conjunto
habitacional.
63
Hogar cree que su porcentaje de ventas mediante referencias indica un alto nivel de satisfacción
entre los clientes con sus productos. Los clientes que refieren a un comprador potencial a Hogar I 3ben
una compensación por la venta. Las ventas a los sindicatos y asociaciones industriales son parte importante de la estrategia de ventas de Hogar porque un porcentaje significativo de los miembros de estos
grupos cae en el perfil del comprador de una vivienda de interks social. Hogar planea incrementar el
volumen y la eficiencia de las ventas en el desarrollo ya que considera, con base en su experiencia, que
es muy probable que los compradores potenciales que han visitado una casa muestra en uno de los
conjuntos habitacionales deciden adquirirla.
Hogar ha logrado vender prácticamente todas las viviendas de sus conjuntos habitacionales antes
de terminar de construirlas. Aunque piensa que debido al nivel de demanda de vivienda de interés social
en la región occidente de México seguirá alcanzado un índíce de éxito comparable en sus programas de
mercadotecnia inmediatos. Hogar no puede asegurar la venta de prácticamente todas las viviendas antes de terminar de construirlas.
Administración de las Ventas. Hogar asesora a los compradores calificados para que obtengan
financiamiento hipotecario en dos formas: (i) facilitándoles un plan de ahorro que les ayude a acumular
los fondos para el enganche, y (ii) ayudándoles a recabar la documentación requerida para obtener
préstamos hipotecarios a trav& del Fovi (ya sea con bancos comerciales o SOFOLes) o bien el Infonavit.
Hogar considera que sus programas de ahorro, que facilitan a sus clientes potenciales ahorrar el dinero necesario para el enganche de su vivienda, incrementa de manera importante las ventas. En consecuencia, ha puesto en marcha un programa llamado “Junta tu Anticipo” (“JTA”). De conformidad con el
programa JTA. se ha creado un fideicomiso administrado por Banco Industrial, S.A., que maneja cuentas
individuales para cada comprador potencial (el “Fideicomiso JTA”). El Fideicomiso JTA constituye un
fondo con el dinero de los compradores potenciales y lo invierte, en una mayor tasa de rendimiento y
seguridad que las que obtendrían sus clientes por otro medio.
Con respecto a los compradores potenciales que utilizarán el financiamiento del Infonavit, Hogar requiere que el interesado pague un enganche por un monto equivalente a la diferencia, en su caso, entre
el precio de venta de la vivienda y el monto del financiamiento hipotecario al que puede aspirar el comprador. En circunstancias limitadas en las que los compradores potenciales con financiamiento hipotecario del Infonavit no pueden pagar el enganche, Hogar proporciona financiamiento a corto plazo sin
intereses para cubrir el monto del anticipo. En cambio, el Fovi requiere que los bancos comerciales y
SOFOLes no financien más del 90% del precio de la vivienda y que el comprador dé un enganche por el
monto restante. Por lo general, en el momento de la venta, Hogar diselia un programa de pagos con
base en los recursos financieros del comprador y la fecha estimada de terminación de la vivienda, de tal
suerte que para cuando la vivienda se entregue se habrá reunido el enganche correspondiente.
Hogar tambikn ayuda a los compradores potenciales a reunir y completar la documentación requerida por el Fovi o el Infonavit para sus pr6stamos hipotecarios. El personal de ventas y el personal administrativo manejan cada venta de acuerdo con un proceso diserlado para cumplir con los requisitos de la
fuente de financiamiento específico para esa venta. Hogar empieza creando un expediente de credito
para el comprador potencial. Una vez que el comprador ha firmado un contrato de compraventa para
adquirir una vivienda, entrega toda la demás documentación necesaria y efectúa una aportación inicial
para reunir el enganche conforme al programa JTA, Hogar presenta el expediente de crédito de los
compradores potenciales a la institución hipotecaria para su aprobación. Una vez que la solicitud es
aprobada por la institución proveedora de crédito hipotecario y Hogar ha terminado la construcción de la
vivienda, se requiere el resto del enganche. Despues de que el fiduciario de JTA entrega los fondos y el
comprador efectúa el pago a Hogar, ésta transfiere el título al comprador y le entrega la vivienda. Hogar
piensa que mediante estos procedimientos administrativos especializados se simplifica el procesamiento
de las operaciones y la documentación, lo que se traduce en autorizaciones de crédito más rápidas para
el cliente. un menor número de clientes cuyo crédito no es aprobado debido a la falta de la documentación adecuada, y la agilización de la recuperaci6n de los fondos a Hogar.
64
Servicio Post-Venta. El departamento de sertiicio post-venta de Hogar participa en la inspección
del control de calidad antes de la entrega y responde a las necesidades del cliente después de la entrega de las viviendas. Antes de la entrega, personal de Hogar inspecciona cada casa y realiza las reparaciones necesarias. Durante los tres meses siguientes a la entrega de la última casa en un conjunto habitacional, se mantiene una caseta en el sitio con personal encargado de dar respuesta a las reclamaciones de los clientes. El departamento de servicio post-venta generalmente asesora para la creación de
una junta de vecinos en el conjunto habitacional, que se hace responsable de los servicios comunes,
como mantenimiento, jardinería y seguridad. Durante los dos anos posteriores a la terminación del conjunto, personal de Hogar se reúne periódicamente con representantes de la junta de vecinos para comentar cualesquiera servicios adicionales posteríores a la venta que puedan requerir y su personal técnico sigue disponible para prestar esos servicios. Hogar considera que la participación del personal de
servicio a clientes durante y después de la construcción reduce los costos por concepto de reparaciones
después del cierre; incrementa la satisfacción del cliente. y genera ventas adicionales derivadas de las
referencias de los clientes. Hogar considera que los servicios post-venta lo retroalimentan con respecto
a las preferencias y quejas de los clientes con información que puede utilizar para mejorar sus prototipos
de vivienda y las técnicas de construcción en el futuro.
-
Garantías. De conformidad con las leyes mexicanas, Hogar proporciona una garantía de un alio
con respecto a ciertos defectos latentes en la construcción. Sí bien Hogar no ha incurrido en gastos
significativos en ese renglón, no puede asegurar que no se presentarán ese tipo de reclamaciones en el
futuro. Hogar no enfrenta actualmente ningún litigio o reclamación importante con respecto a garantías
de construcción de sus viviendas. Véase ‘L Lit;gios’:
Competencia
El sector de la vivienda en México está sumamente fragmentado y en la actualidad existe un gran
número de empresas que prestan servicios de construcción de conjuntos habitacionales. La mayor parte
de ellas construyen proyectos de no más de cinco casas cada uno. Debido a la escasez de financiamitnto hipotecarío y préstamos para la construcción de vivienda, muy pocas compafiías han podido alcanzar
un tamano considerable y desarrollar economías de escala significativas. Hogar calcula que se encuentra entre las cinco constructoras de vivienda de interks social más importantes de México en cuanto a
unidades vendidas.
El sector de la vivienda en México ha experimentado dificultades económicas desde diciembre de
1994. Muchos promotores incumplieron sus obligaciones de crédito en 1995 y en consecuencia su acceso a financiamiento bancario es muy limitado. Para participar en las subastas para obtener financiamiento hipotecario del Fovi, un promotor requiere una carta de intención expedida por un banco comercial o
una SOFOL. Por lo tanto, muchas constructoras ya no participan en subastas del Fovi.
Hogar opera en el estado de Jalisco y en otros dos estados del occidente de México. Hogar cuenta
con la participación en el mercado de vivienda de interés social más grande en Jalisco (aproximadamente 40%) y el resto del mercado está fragmentado entre pequenos competidores. Hogar considera que actuaimente no tiene competidores importantes en el mercado de la vivienda de interés social
en el occidente de México. Sin embargo, Corporación Geo. S.A. de C.V. (“Geo”), la constructora de vívíenda de inter6s social más grande en México, ha empezado recientemente operaciones para construir
800 viviendas de interés social en el área metropolitana de Guadalajara. Sin embargo no es posible garantizar que pueda llegara convertirse en un competidor importante de Hogar.
Hay muy pocas constructoras o promotoras extranjeras operando en México y ninguna de ellas tiene
una participación importante en el mercado de vivienda de interés social. De conformidad con la Ley de
Inversiones Extranjeras, hasta el 1 de enero de 1999 la inversión extranjera en compafiias mexicanas
dedicadas a la construcción de viviendas se restringe al 49% del capital social en circulación, a menos
que exista previa aprobación por escrito de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras. De ahí en
65
adelante, las compaliías constructoras internacionales podrán establecer subsidiarias dedicadas a la
construcción de vivienda de participación mayoritaria en México sin necesidad de aprobación previa,
aunque se podría requerir autorización de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras en el caso de
adquisición de empresas mexicanas de tamafío significativo. Véase “Descripcidn del Capital Social - Ley
de Inversidn Extranjera’: No puede asegurarse que la compaflías constructoras extranjeras, que pueden
tener recursos financieros superiores que Hogar, no penetren en el mercado de la vivienda en México en
cualquier momento.
La experiencia de Hogar con las diferentes fuentes de financiamiento hipotecario, sus procedimientos para ayudara los compradores a obtener este financiamiento y el acceso que tiene a dichas fuentes.
fortalecen su presencia en el mercado. Hogar cree que sus sistemas integrales de diseno y planeación,
estudios de mercado, procedimientos de mercadotecnia directa, capacidad para ofrecer viviendas de
alta calidad a precios competitivos y prestigio por servicio y calidad le han brindado ciertas ventajas con
respecto a sus competidores.
Empleados
Al 31 de marzo de 1997 Hogar tenía 215 empleados permanentes, ninguno sindicalizado, en SUS
subsidiarias Ahorro, Diseflo y Constructora. Hogar, por medio de la Constructora contrató temporalmente
a cerca de 1,500 trabajadores de la construcción sindicalizados. Hogar contrata a trabajadores de la
construcción en relación con proyectos específicos.
Hogar considera que tiene una buena relación con sus empleados. Las relaciones laborales con los trabajadores da la construcción se rigen por contratos colectivos de trabajo que se limitan a la duración del proyecto
para el cual se les contrata. Estos contratos permiten modificar el número de trabajadores conforme se van
terminando determinadas tareas. No hay ningún contrato laboral importante que vaya a expirar en 1997.
Hogar proporciona las prestaciones de ley que incluyen seguro social, aportación al fondo de ahorro
para el retiro, aportación al Infonavit, participación de los trabajadores en utilidades y vacaciones pagadas. También brinda a sus funcionarios ciertas prestaciones adicionales, como seguro de vida y seguros
de gastos médicos mayores. VBase “Administracibn - Remuneracibn y Bonos a @?cutivos” y “- Plan de Opciones para Ejecutivos y Directores”.
Regulaciones Gubernamentales
Generalidades
Muchos aspectos de las operaciones de Hogar están sujetos a regulaciones federales, estatales y
municipales. VBase “Factores de Riesgo - Factores Relacionados con la Industria de Vivienda de Interh
Social en MBxico - Regulaciones’: En general, las actividades de Hogar en MBxico est&I sujetas a (i) la
Ley General de Asentamientos Humanos, que rige el desarrollo urbano, la planeación y la zonificaci6n, y
delega a los gobiernos estatales la responsabilidad de promulgar leyes de desarrollo urbano en SUS
áreas de competencia; (ii) la Ley Federal de Vivienda, que norma la coordinación entre las entidades
federativas y los municipios, por un lado, y el sector privado, por el otro, a fin de operar el sistema nacional de vivienda con el objeto de establecer y regular la vivienda de interks social; (iii) los Reglamefltos de Construcci6n del Distrito Federal y de los diferentes Estados, que rigen la construcción de ViViendas, incluyendo los permisos y las licencias correspondientes; (iv) los planes de desarrollo urbano
estatales o municipales que determinan la zonificación local y los requerimientos del uso de suelo. y
(v) la Ley del Infonavit, que establece que el financiamiento para la construcción ~610 se Otorgue a COnStructoras registradas ante el Infonavit que participen en un proceso de licitación pública.
66
_
Conforme el Nuevo Reglamento de Zonificación del Estado de Jalisco, los promotores de vivienda
(como Hogar) tienen la obligación de donar terreno en cada desarrollo habitacional para el gobierno
municipal correspondiente, a fin de que se construyan escuelas y parques. Dichas donaciones varían del
5% al 15% del predio no urbanizado, dependiendo de la clasificación por zonas de la tierra (por ejemplo,
áreas de viviendas, comerciales, etc.) Debido a que los conjuntos habitacionales por lo general están
zonificados para viviendas, el Nuevo Reglamento de Zonificación requiere normalmente una donación
del 15% del predio no urbanizado para el municipio en el que dicho predio se encuentra.
Reglamentos Ambientales
Las operaciones de Hogar estan sujetas tanto a la Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección
al Ambiente y a su reglamento, así como a la Ley de Aguas Nacionales y su reglamento (“Leyes Ambientales”), con respecto a asuntos de competencia federal, como son el impacto ambiental de nuevos
asentamientos humanos, la protección de especies en peligro de extinción, los residuos peligrosos, las
emisión de humos, la contaminación del suelo y el suministro de agua de los recursos nacionales, como
ríos, lagos, agua del subsuelo, etc. La aplicación de las Leyes Ambientales es responsabilidad de la Secretaría de Medio Ambiente, Recursos Naturales y Pesca a través de su órgano regulador, el Instituto
Nacional de Ecología; su órgano rector, la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente y la Comisión Nacional del Agua. Las leyes ambientales estatales y municipales (“Leyes Ambientales Locales”)
regulan los asuntos locales como las descargas del drenaje a los sistemas de drenaje estatales o municipales. En particular, el impacto ambiental de los conjuntos habitacíonales debe ser aprobado por las
autoridades ambientales federales a fin de obtener los permisos de zonificación local, de uso de suelo y
construcción. Las infracciones a las Leyes Ambientales y las Leyes Ambientales Locales están sujetas a
diversas sanciones que, dependiendo de la gravedad de la infracción, pueden consistir en (i) multas que
fluctúan entre $70.00 y aproximadamente $452,000.00; (ii) arresto administrativo hasta por 36 horas;
(iii) clausura temporal o definitiva, total o parcial, de la actividad contaminante; (ív) confiscación de los
dispositivos, especímenes, productos o derivados que causen la violación o resulte de la misma: y
(v) suspensión o cancelación de concesiones, licencias, permisos o autorizaciones. Las infracciones
también pueden perseguirse por la vía penal e impon&seles elevadas multas y penas de prisión.
Seguros
Hogar mantiene todas las pólizas de seguros que se requieren para cumplir con las reglas y regulación de
Fovi e Infonavit. Asimismo, Hogar cuenta con los seguros que considera necesarios para sus operaciones.
Instalaclones
Hogar renta sus oficinas administrativas, de ventas, mercadotecnia y construcción. Es propietaria de
gran parte de su maquinaria y equipo. Renta a un tercero los camiones que utiliza en sus operaciones.
VBase “Algunas Operaciones’! Al 31 de diciembre de 1996, el valor neto en libros de toda la maquinaria
y equipo propiedad de Hogar ascendió a aproximadamente $11.6 millones.
LItIgios
Hogar enfrenta ciertos procedimientos legales que no se describen en el presente documento y que
son inherentes al curso normal de su negocio. Hogar no considera que las obligaciones relacionadas con
tales procedimientos vayan a tener una repercusión adversa en la situación financiera o en los resultados de operación.
67
ADMINISTFlACIdN
Consejeros
El Consejo de Administración de Hogar está integrado por 14 consejeros, los cuales se eligen
anualmente en la Asamblea General Ordinaria de Accionistas y son responsables de la administración
de los negocios de Hogar. Los estatutos de Hogar establecen que el Consejo de Administración debe
consistir de por lo menos cinco miembros. Los miembros del Consejo de Administración no requieren
ser accionistas. Durarán en su cargo un ano y podrán ser reelectos. De conformidad con las leyes mexicanas, Hogar debe tener por lo menos un comisario propietario y uno suplente, quienes son elegidos por
los accionistas en la Asamblea General Anual Ordinaria de Accionistas. La función principal del comisario es informar a los accionistas de Hogar en la Asamblea General Anual Ordinaria de Accionistas la
precisión de los estados financieros presentados por el Consejo de Administración. De conformidad con
las leyes mexicanas, el comisario también está facultado para (i) convocar a Asambleas Ordinarias o
Extraordinarias de Accionistas, (ii) proponer asuntos en el orden del día de las Asambleas de Accionistas
o en las sesiones del Consejo de Administración, (iii) asistir a las Asambleas de Accionistas o a IaS sesiones del Consejo de Administración con voz pero sin voto y (iv) supervisar en general los asuntos de
la sociedad. El comisario tambi6n puede solicitar informes mensuales al Consejo de Administración en
relación con aspectos importantes relativos a los asuntos de la sociedad, incluida la situación financiera.
La tabla siguiente muestra la relación de los actuales consejeros de Hogar, quienes fueron electos
en la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas del ll de abril de 1997.
Nombre
cargo
(Edad)
Jorge Ignacio Pereda Urrea (40)
Walter Gutmann Volkart (71)
Vicepresidente del Consejo
Genaro Aldrete Frances (39)
Consejero
Alberto Saz García de León
Presidente del Consejo
Consejero
(36)
Consejero
Luis Germán Cárcoba García (56)
Consejero
Jesús M. Flores Ramos (39)
Gonzalo Gout Orhz de Montellano
(70)
Consejero
Carlos Manuel Mólgora Gil (50)
Consejero
Álvaro Guillermo Preciado Coronado (52)
Consejero
Heliodoro Rincón Rodríguez
Consejero
(49)
F<ancisco Javier Ruiz Padilla (40)
Consejera
Rene Toussaint Villaseh (40)
Consejero
Luis Jorge Valencia Pelayo
Consejero
(46)
Consejero
JosB Javier Valle Ruiz (45)
Walter Gutmann Volkart, Genaro Aldrete Frances, Jesús M. Flores Ramos, Gonzalo Gout Ortíz de
Montellano, Carlos Manuel Mólgora Gil, Rene Toussaint Villaserlor, Luis Jorge Valencia Pelayo y José
Javier Valle Ruiz no son empleados de Hogar, ni están afiliados o asociados con ninguno de los directores de Hogar. El comisario de Hogar es Sergio C. Guerrero Chávez, socio de Coopers å Lybrand, Despacho Roberto Casas Alatriste, SC., y el comisario suplente es Enrique Gutiérrez Martínez, también
socio de Coopers & Lybrand, Despacho Roberto Casas Alatriste. S.C. El Secretario del Consejo de Ad-
ministración es Ricardo S. Rodríguez Vera, director general de Inteligencia Corporativa, S.C.
68
-
Jorge Ignacio Pereda Urrea, Director General y Presidente del Consejo de Administración, fundador
de Calicanto Grupo Constructor, S.A. de C.V., en 1985 y fundador de Occidente en 1993. Actualmente
es asesor técnico de Provivac. la asociación nacional de constructores en México, y miembro de Ajiprovi, la asociación de constructores de Jalisco. También es miembro del Consejo de Administración de
Finazte. El seflor Pereda es licenciado en ingeniería por la Universidad de Guadalajara y cuenta con
cursos de alta dirección por el Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresas.
Walter Gufmann Volkarf, Vicepresidente del Consejo de Administración. es consejero de Aluminio
Conesa, S.A. y fundador del Instituto Panamericano de Alta Dirección. Se desempefló como Vicepresidente de Interfood, S.A., Suiza, de 1947 a 1966. Presidente y Director General de Tubos Flexibles, S.A.,
de 1966 a 1977 y de Aluminio Conesa, S.A., de 1982 a 1989. TambiBn fue Presidente del Club Deportivo
Suizo, A.C. de 1969 a 1972 y de la Asociación Empresarial Mexicano-Suiza, A.C. de 1977 a 1978. El
seilor Gutmann es licenciado en administración de empresas por la escuela Kantonale Handelsschule en
Zurich. Suiza.
Genaro Aldrete Frances es Director General de Pintarrón Alfra, S.A. de C.V. Es miembro fundador y
fue consejero de Fototal, S.A. de C.V., de 1992 a 1995, asi como miembro fundador y Vicepresidente de
Lumen 2000, S.A.. de 1986 a 1994. El seflor Aldrete es maestro en administración por el Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresas y licenciado en administración de empresas por la Universidad del Valle de Atemajac.
Alberto Baz García de León, Director de Planeación y Finanzas, fue profesor de finanzas en el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey de 1989 a 1995 y de la Universidad Panamericana de 1992 a 1996. Trabajó en banca corporativa de Banamex, S.A. desde 1984 hasta 1989, en
finanzas corporativas de Operadora de Bolsa, S.A. de C.V. de 1989 a 1991 y en el departamento de
productos estratégicos de Bancomer, S.A. de 1991 a 1993. El selior Baz es licenciado en ingeniería civil
por la Universidad Iberoamericana y cuenta con un título de maestría en administración de empresas
por la Universidad de Cornell.
Luis Germán Cárcoba García es fundador y Presidente de Promotora Terracasa. S.A. de C.V. Asimismo fue Presidente de la Confederación de Cámaras Industriales de los Estados Unidos Mexicanos
(“Concamin”) de 1989 a 1991, y del Consejo Coordinador Empresarial (%CE”) de 1993 a 1995. El se¡?or
Cárcoba es licenciado en contabilidad por la Universidad Autónoma de Guadalajara.
Jesús M. Flores Ramos es socio del despacho de contadores Flores, Garibay Moreno Padilla y
Asociados, S.C. Es miembro del Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A.C., del Colegio de Contadores Públicos de Guadalajara, A.C., y de la Asociación Nacional de Especialistas Fiscales, y fungió
como Presidente de la Comisión Fiscal del Colegio de Contadores Públicos de Guadalajara, A.C. de
enero de 1996 a diciembre de 1996. El sefior Flores Ramos es licenciado en contabilidad por la Universidad de Guadalajara.
Gonzalo Gouf Ortíz de Montellano es Presidente de Constructora y Edificadora Mexicana, S.A. de
C.V., y empresas asociadas, miembro del Consejo de Administración de Grupo Financiero Bancomer,
S.A. de C.V.; Grupo Desc, S.A. de C.V.; Americana de Fianzas, S.A. y Finazte. Fungió como Presidente
de la Cámara Nacional de la Industria de la Construcción de 1959 a 1961, Vicepresidente de Concamin
de 1965 a 1967 y Presidente de la Federación Interamericana de la Industria de la Construcción de 1966
a 1968. El seflor Gout es licenciado en ingeniería civil por la Universidad Nacional Autónoma de México.
Carlos Manuel Mdlgora Gil es director de Estructuras de Concreto de Guadalajara, S.A. de C.V. y
fungió como director de Edificación e Impulso, S.A. de C.V., de 1982 a 1988, y de edificación Estructural
y Diseno, S.A. de C.V., de 1979 a 1982. El selior Mólgora es licenciado en ingeniería civil por la Universidad de Guadalajara, maestro en Recursos Humanos por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Occidente, A.C. y licenciado en administración por el Instituto Panamericano de Alta Dirección de
Empresas.
69
Álvam Guillermo Preciado Coronado, Director General Adjunto, es uno de los fundadores de Occidente. Actualmente es miembro del Consejo de Administración de Provivac y miembro del Comité de
Vivienda de la Confederación Patronal de la República Mexicana (Coparmex) en Jalisco. Fungió como
Secretario de Turismo del estado de Jalisco de 1977 a 1983, promotor de la Plaza de Toros Nuevo Progreso de Guadalajara de 1984 a 1990, Vicepresidente de Ajiprovi de 1993 a 1995 y Presidente de Grupo
Industrial Delta Jalisco, S.A. de C.V. de 1990 a 1992. Es miembro del Consejo de Administración de El
Palomar Country Club, S.A. de C.V. El seflor Preciado es licenciado en ingeniería civil por el Instituto
Tecnológico de Estudios Superiores de Occidente, A.C.
Heliodoro Rincdn Rodríguez, Director de Ventas, fue Director General de Calicanto y Asociados de
1990 a 1994 y Director Administrativo de Calicanto Grupo Constructor, S.A. de C.V., de 1985 a 1990. El
serlor Rincón es licenciado en contaduría por la Universidad de Guadalajara.
Francisco Javier Ruíz Padilla, Director de Construcciones de Hogar y Director General de Occidente,
es miembro del Consejo de Administración de Sicasa. Fungió como Director General de Calicanto Grupo Constructor, S.A. de C.V., de 1987 a 1996. El sellar Ruíz es licenciado en ingeniería civil por la Universidad de Guadalajara.
Rene Toussaint Villasellor, Director General de Finec, S.A. de C.V., es Presidente del Instituto Mexicano de Ejecutivos de Finanzas, A.C., en Guadalajara y miembro del Consejo de Administración de
Unión de Crédito de Occidente, S.A. de C.V. Fue director regional de Bancomer, S.A., de 1992 a 1996,
director ejecutivo y miembro del Consejo de Administración de InverMéxico, S.A. de C.V., de 1989 a
1992, Vicepresidente de Casa de Bolsa Inverlat, S.A. de C.V., de 1984 a 1989, gerente y subdirector
regional de Casa de Bolsa Banamex, S.A. de C.V., de 1981 a 1984 y Director General de Finec, S.A. de
C.V.. El sellar Toussaint es licenciado en derecho por la Universidad de Guadalajara y licenciado en
administración por el Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresas.
_
Luis Jorge Valencia Pe/ayo es Director de Finanzas y Administración de Constructora Autiense, S.A.
de C.V., Director de Controladora Autiense, S.A. de C.V., Presidente del Consejo de Administración de
Negocios y Proyectos, S.A. de C.V. y miembro del Consejo de Administración de Promo!ora y Constructora Alfa Omega, S.A. de C.V., Concesionaria de Caminos Alfa Omega, S.A. de C.V., Abaco Grupo Financiero, S.A. de C.V. y Arrendadora Atlas, S.A. El selior Valencia es licenciado en administración por el
Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresas y licenciado en administración de empresas por
el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Occidente, A.C.
Jo& Javier Valle Ruiz es Director Regional de Grupo Atlas y tambi6n es miembro del Consejo de
Administración de Corporativo de Inversión Heguva, S.A. de C.V. y de Negocios y Proyectos, S.A. de
C.V. El serlor Valle Ruiz es licenciado en administración por el Instituto Panamericano de Alta Dirección
de Empresas, licenciado en administración de empresas por la Universidad de Guadalajara y cuenta con
una maestría en administración de empresas en la misma institución.
70
-
Funcionarios
La tabla siguiente muestra a los principales funcionarios de Hogar:
Nombre
(Edad)
Jorge Ignacio Pereda Urrea (40)
Alvaro Guillermo Preciado Coronado (52)
Francisco Javier Ruiz Padilla (40)
Heliodoro Rincón Rodríguez (49)
Alberto Baz García de León (36)
Eduardo Michel Arias (39)
Jaime Eduardo Natera López (38)
cargo
Director General
Director General Adjunto
Director de Construcción
Director de Ventas
Director de Planeacián y Finanzas
Director Administrativo
Director Jurídico
Antlghdad
4
4
4
4
4
9 meses
1
AlkL9 en
la industria
21
32
19
22
4
9 meses
2
Remuneración y Bonos de Directivos
El monto acumulado que Hogar pagd a sus consejeros y funcionarios, como remuneración, en el
ejercicio fiscal terminado el 31 de diciembre de 1996 ascendió a $4,061,350, de los cuales $447,992 se
pagaron en forma de bonos por desempefio. Hogar está evaluando la posibilidad de remplazar parcial o
totalmente su sistema de bonos con un plan de opción de compra de acciones para sus consejeros y
funcionarios. VBase “Plan de Opción de Compra de Acciones para Consejeros y Funcionarios’: En lo
concerniente al a11o fiscal de 1997, Hogar anticipa que pagará a sus consejeros y funcionarios
$6,169,224, de los cuales $5,648,424 son por salario y un centenario por consejero en cada sesión del
Consejo de Administración de Hogar a la que asistan, lo que Hogar estima costará $520,600 (basándose
en un valor por centenario de $3,1 OO).
Plan de Opción de Venta de Acciones para Consejeros y Funcionarios
Hogar está analizando la posibilidad de implementar un plan de venta de acciones (“el Plan de
Venta de Acciones”) para los miembros del Consejo de Administración de Hogar y sus funcionarios. La
idea es proporcionarles un incentivo para seguir optímizando las utilidades y alentarlos a permanecer en
Hogar. Las opciones se otorgarían por varios silos para estimular el desempello y la dedicación. Se espera que los funcionarios de Hogar tengan el derecho de comprar aproximadamente 326,100 acciones
(que representan alrededor de 1.5% del total de acciones ofrecidas en la Oferta Simultánea), y que los
consejeros de Hogar tengan el derecho de comprar cerca de 108,700 acciones (lo que representa alrededor de 0.5% del total de acciones ofrecidas en la Oferta Simultánea), a un precio estimado de $1.00
por acción. Las acciones emitidas bajo el Plan de Venta de Acciones se depositarán en un fideicomiso
administrado por Banco Inverlat, S.A., como fiduciario.
71
ACCIONISTAS PRINCIPALES
Tenencia de Acciones
Al ll de abril de 1997, el capital social de Hogar se componía de 40,064.036 acciones serie “B”, ordinarias, sin expresión de valor nominal. Hogar actualmente es controlada por sus fundadores, Jorge
Ignacio Pereda Urrea, Francisco Javier Ruiz Padilla, Álvaro Guillermo Preciado Coronado, Luis Germán
Cárcoba García y Heliodoro Rincón Rodríguez (denominados conjuntamente los “Accionistas Principales”), que actualmente poseen el 97.93% de las acciones de Hogar.
En la siguiente tabla se muestra la información relativa a la tenencia accionaria del capital social de
Hogar antes de la Oferta Simultánea con respecto a cada accionista principal de Hogar, ajustados para
la Oferta Simultánea de 21,740,OOO acciones (y antes de la transferencia de acciones contemplada por
el Contrato de Compraventa de los Accionistas que se menciona más adelante), asumiendo que no se
ejerza la opción de sobre-asignación:
Número de acciones
antes de Ia oferta
Simultánea
Porcentaje de
tenencia antes de
la Oferta Slmulthea
Porcentaje de
tenencia despo& de
la Oferta Simultanea
Jorge Ignacio Pereda Urrea ,.....,..............,..,
14,178,282
22.94%
Francisco Javier Ruiz Padilla
12,449,977
35.39%
31.08%
4346,892
ll .35%
Luis Germán Cárcoba García .._...
4,092,203
10.21%
Heliodoro Rincón Rodríguez ._..............,.......
3,964,479
9.90%
832,203
40,064,036
2.07%
7.36%
6.62%
6.42%
36.52%
100.00%
100.00%
Nombre deI accionista
Álvaro Guillermo Preciado Coronado
Otros .
Total ..<..._....................................
20.14%
Fideicomiso de Control
Con el propósito de lograr metas comunes en la operación de Hogar, los accionistas de Hogar: Jorge
Ignacio Pereda Urrea, Francisco Javier Ruiz Padilla, Alvaro Guillermo Preciado Coronado, Luis GermBn
Cárcoba García y Heliodoro Rincón Rodríguez (conjuntamente, los “Accionistas del Fideicomiso”), han
convenido en constituir un fideicomiso (el “Fideicomiso”) al que aportarán todas sus acciones de Hogar
(las “Acciones del Fideicomiso”) después de la Oferta Simultánea. De conformidad con los términos del
Fideicomiso, cualquier transferencia de Acciones del Fideicomiso por parte de uno de los Accionistas del
Fideicomiso estará sujeta a los derechos de preferencia de los demás Accionistas del Fideicomiso para
comprar dichas Acciones del Fideicomiso. Si dicho derecho de preferencia no es ejercitado por los demás Accionistas del Fideicomiso, el Accionista del Fideicomiso que pretenda vender podrá ofrecer sus
Acciones del Fideicomiso para venta en la BMV u otro mercado. Las transferencias de los Accionistas
del Fideicomiso a familiares inmediatos no estarán sujetas a dichos derechos de preferencia. De acuerdo con el contrato de Fideicomiso en las Asambleas Ordinarias, Extraordinarias y Especiales de Accionistas, las Acciones del Fideicomiso serán votadas de conformidad con las instrucciones del Fideicomiso, según determine la mayoría de los integrantes del “Comité Técnico” que inicialmente estará
integrado por los Accionistas del Fideicomiso. Cada miembro del Comité Técnico tendrá un voto por
cada acción que aporte al Fideicomiso. Como después de la Oferta Simultánea las Acciones del Fideicomiso representarán a la mayoría de las acciones de Hogar, el Fideicomiso tendrá la facultad de elegir
72
_
a prácticamente todos los miembros del Consejo de Administración de Hogar. La duración del fideicomiso será de 15 allos y podrá ser prolongada posteriormente.
Banco Inverlat. S.A., actuará como fiduciario del Fideicomiso
Contrato de Compraventa de los Accionistas
Francisco Javier Ruiz Padilla, Álvaro Guillermo Preciado Coronado y Heliodoro Rincón Rodríguez,
(conjuntamente los “Vendedores”), celebraron un contrato de compraventa (el “Contrato de Compraventa de los Accionistas”) con fecha del 12 de marzo de 1997, con Jorge Ignacio Pereda Urrea, Alberto Baz
García de León, Narciso Aristófanes Cruz Solís, Ernesto Díaz Arias, Jesús María Flores Ramos, Josué
Martínez Flores, Walter Gutmann Volkart y Ricardo T@s Carrillo Bryant (los “Compradores”). Jorge
Ignacio Pereda Urrea es accionista principal de Hogak ‘Presidente del Consejo de Administración y Director General de Hogar. Alberto Baz García de León& accionista de Hogar y Director de Planeación y
Finanzas de Hogar. Narciso Aristófanes Cruz Solís es accionista de Hogar y gerente de Hogar. Ernesto
Díaz Arias es Gerente Técnico de Área de Hogar. Josué Martínez Flores es Director de Reservas Territoriales de Hogar. Jesús María Flores Ramos y Walter Gutmann Volkart son miembros del Consejo de
Administración de Hogar. Ricardo Tomás Carrillo Bryant es empleado de Occidente. De conformidad con
el Contrato de Compraventa de los Accionistas, en caso de que Hogar concluya la Oferta Simultánea
dentro de los 90 días posteriores a la fecha del Contrato de Compraventa de los Accionistas, los Oferentes compensarán a los Compradores por sus esfuerzos relacionados con la Oferta Simultánea, transmitiendo la propiedad de una parte de sus acciones de Hogar a un precio de $2.16 por acción de la siguiente forma:
Vendedor
Francisco Javier Ruiz Padilla
Álvaro Guillermo Preciado Coronado
Álvaro Guillermo Preciado Coronado
Álvaro Guillermo Preciado Coronado
Álvaro Guillermo Preciado Coronado
Álvaro Guillermo Preciado Coronado
Álvaro Guillermo Preciado Coronado
Heliodoro Rincón Rodríguez
Heliodoro Rincón Rodríguez
Heliodoro Rincõn Rodríguez
Total
Número
de acciones
Comprador
Jorge Ignacio Pereda Urrea
Alberto Baz Garcia de León
Ricardo Carrillo Bryant
Josué Matiinez Flores
Narciso Arist6fane-s Cruz Solís
Ernesto Díaz Arias
Jorge Ignacio Pereda Urrea
Jorge Ignacio Pereda Urrea
Walter Gutmann Volkari
Jesús María Flores Ramos
1,053,442
177,362
44,341
44,341
44,341
44.341
30,004
69,407
88,681
177,362
1.773.622
73
Precio
2,275,434.72
383,101.92
95,776X
95,776.56
95.776.56
95.776.56
64.808.64
149,919.12
191,550.96
383.101.92
3.831,023.52
ALGUNAS OPERACIONES
La mayor parte de los empleados administrativos de Hogar prestan sus servicios a través de dos
subsidiarias de Hogar: Ahorro y Diseflo. Ahorro emplea a 45 funcionarios de Hogar, y DiseAo, a 110 empleados que prestan varios servicios administrativos. Véase “La Empresa -Estructura Corporativa y CVganizacional; Historia’: Antes de 1997, prácticamente todos los empleados actuales de Hogar eran contratados por DiseRo, Cálculo y Promotores, SC., sociedad en la que participaban periódicamente directores generales de Hogar. Diselio, Cálculo y Promotores, SC. prestaba servicios ejecutivos y
administrativos a Hogar a travt% de un contrato de servicios con Occidente por una cuota equivalente al
salario y los costos de prestaciones de su personal. Durante 1996, Diseno, Cálculo y Promotores, S.C.,
cobró cerca de $2.7 millones por la prestación de servicios ejecutivos y administrativos a Hogar. Esta
sociedad está actualmente en proceso de disolución y la mayor parte de sus socios y empleados están
contratados directamente por Hogar a través de Ahorro o DiseRo.
Hogar contrata ciertos servicios de venta a Comercializadora, una compaliía controlada por partes
relacionadas, de conformidad con un contrato de sewicios entre Comercializadora y Occidente. Comercializadora emplea aproximadamente 33 vendedores independientes que no son empleados de ésta.
Los accionistas principales de Comercializadora son Heliodoro Rincón Rodríguez, Gabriela Castro
Vázquez y Enrique Prado Hernández. Véase “Administracidn”y “Accionistas Principales’: Dos accionistas principales de Hogar, Heliodoro Rincón Rodríguez y Jorge Ignacio Pereda Urrea, integran el Consejo
de Administración de Comercializadora. Jorge Ignacio Pereda Urrea también es presidente del Consejo
de Administración y Director General de Hogar. Heliodoro Rincón Rodríguez es accionista principal, director de ventas y funcionario de Hogar. Hogar considera que Comercializadora presta sus servicios en
términos generalmente comparables a los que podría obtener de terceras partes no relacionadas. El pago de Comercializadora consiste en un porcentaje de las ventas de cada casa, mismo que se reparte a
sus agentes de ventas como comisión. Durante 1996 Comercializadora cobró a Occidente aproximadamente $6.0 millones por comisiones de venta.
Corporativo Adobe, S.A. de C.V. (“Adobe”) ofrece servicios de consultoría en las áreas de ingeniería,
disello, construcción y mercadotecnia a Occidente y a Calicanto Grupo Constructor, S.A. de C.V. (“Calicanto Constructor”) y Diseflo. Cálculo y Promotores, S.C. Los accionistas de Adobe son José Ignacio
Pereda Urrea y Jesús María Ramos Flores. Adobe cobró en 1996 a Occidente, Calicanto Constructor y Cálculo y Promotores un total de aproximadamente $1.4 millones por sus servicios.
Halcón Movimiento y Materiales para la Construcción. S.A. de C.V. (“Halcón”), presta servicios de
transporte a Constructora. Los principales accionistas y directores generales de Halcón son Jorge Ignacio Pereda Urrea, Francisco Javier Ruiz Padilla, y Fernando Ruíz Padilla. Francisco Javier Ruiz Padilla
y Jorge Ignacio Pereda Urrea son accionistas principales de Hogar y Fernando Ruiz Padilla es hermano
de Francisco Javier Ruiz Padilla. Halcón es proveedor de Constructora y expide factura por servicios,
entre los que se incluye el arrendamiento de camiones. Hogar considera que las contraprestaciones pagadas a Halcón son en general en términos similares a aquellos que haría a terceros. Durante 1996,
Halcón cobró a Constructora y Calicanto Constructor aproximadamente $2.7 millones por sus servicios.
Hasta agosto de 1996, Servicios Especiales a Empresas, SC. (“Servicios Especiales”) ofrecía servicios de asesoría en áreas de finanzas, ingeniería y construcción a Calicanto y Asociados, S.A. de C.V.
(“Calicanto y Asociados”). Los accionistas principales de Servicios Especiales eran Jorge Ignacio Pereda
Urrea y Heliodoro Rincón Rodríguez. En agosto de 1996, Servicios Especiales dejó de prestar dichos
servicios a Calicanto y Asociados como resultado de la fusión de Grupo Calicanto con Occidente y actualmente se encuentra en proceso de disolución. Véase “La Empresa - Estructura Corporativa y Organizacional; Historia’: Durante 1996, Servicios Especiales cobró a Calicanto y Asociados aproximadamente $2.1 millones por sus servicios.
74
_-
...,...
Hasta agosto de 1996, Asesoría Especializada Ragdall, S.C. (“Ragdall”), una sociedad constituida
por Jorge Ignacio Pereda Urrea y Francisco Javier Ruíz Padilla, proporcionaba servicios de ingeniería y
administración a Calicanto Constructor. Después de esa fecha, Radgall ces6 sus operaciones y dejó de
prestar servicios a Calicanto Constructor como resultado de la fusión de Grupo Calicanto con Occidente.
Véase “La Empresa - Estructura Corporativa y Organizacional - Historia’! Los socios pretenden liquidar
Radgall en 1997. Radgall cobró a Calicanto Constructor aproximadamente $1.6 millones en 1996,
$2.9 millones en 1995 y $4.1 millones en 1994.
El 8 de diciembre de 1993, Occidente celebró un contrato con Arrendadora para que Bsta prestara
sus servicios en relación con el proyecto San Sebastián de Occidente. Conforme a este contrato, Arrendadora construyó la infraestructura para el desarrollo. El accionista principal de Arrendadora era Jorge
Ignacio Pereda Urrea. Bajo este contrato, Arrendadora recibió $8.0 millones por sus servicios, el cual
consistió de un pago inicial del 20% al comienzo de la construcción y pagos semanales subsecuentes,
cuyo monto dependía del avance de la construcción. Arrendadora también celebró un contrato de subcontratación fechado el día 8 de diciembre de 1993 con Calicanto Constructor para la prestación de
servicios de construcción para el proyecto San Sebastián. De acuerdo con este contrato, Calicanto
Constructor construyó las viviendas del conjunto habitacional y recibió un pago de $7.8 millones por sus
servicios, que consistió de un pago inicial de 15% al comienzo de la construcción y pagos semanales
subsecuentes según el avance de la construcción. El contrato obligó a Calicanto Constructor a arrendar
a Arrendadora, maquinaria pesada para la construcción. El proyecto San Sebastián se concluyó en
1995. Arrendadora se fusionó a Grupo Calicanto en este mismo alio. VBase “La Empresa - Estructura
Corporativa y Organizacional; Historia”. Ocasionalmente Hogar celebra otras relaciones comerciales y
contractuales con sus afiliadas en el desarrollo normal de su negocio.
Compraventa de Terrenos
El 12 de diciembre de 1994 Occidente compró un lote ubicado en San Martín de las Flores, Tlaquepaque, Jalisco, a Álvaro Guillermo Preciado Coronado por un precio de $620,218. Este terreno estaba
sujeto a una hipoteca por un cr6dito por $304,580 a favor de Banco del Atlántico, S.A., que ya ha sido
pagado por Occidente. Este terreno se utilizará para construir viviendas en un futuro.
El 15 de marzo de 1995 Occidente celebró un contrato de asociación en participación sobre ciertos
terrenos en Tlaquepaque, Jalisco, con Calicanto Grupo, Calicanto y Asociados, Adobe y otros. De
acuerdo con el contrato, Calicanto Grupo recibió $3.9 millones más 33% de las utilidades de la venta de
las casas construidas en esos terrenos. En el momento de la compra, Calicanto Constructor y Calicanto
y Asociados tenían una participación del 70.4% en dicho predio, y Adobe tenía un 6.8% de participación
en dicho terreno. Adobe había adquirido su participación en dicho terreno el 31 de octubre de 1994 por
aproximadamente $590,241; posteriormente Adobe vendió su participación en dicho terreno a Calicanto
Constructor por $578,473. Adicionalmente, en esa fecha Adobe era el accionista principal de Occidente
y Jorge Ignacio Pereda Urrea y Francisco Ruíz Padilla eran los únicos accionistas de Calicanto Constructor. Hogar us el predio para construir un conjunto habitacional llamado “Hacienda del Real” y la mayor parte de las viviendas construidas allí se vendieron entre 1995 y 1996.
El 8 de abril de 1997 la esposa de Jorge Ignacio Pereda Urrea vendió un predio localizado en Tlajomulco de Zúfiiga, Jalisco, a Occidente por $500,000. Hogar planea utilizar este terreno para construir
viviendas como parte de su proyecto “Rancho Alegre”.
Desde marzo de 1996, las decisiones de compra de terrenos son tomadas por un comit6 de Occidente encargado de la compra de terrenos (el “Comité de Compra de Terrenos”) y ratificadas por el COnsejo de Administración de Occidente. Entre otros factores, el Comité de Compra de Terrenos evalúa los
precios de mercado prevalecientes para lotes comparables y no compra lote alguno a menos que el
costo de dicho lote, cuando se asigne a cada una de las viviendas por construirse, equivalga a 28% o
menos del precio de venta de cada casa. El Comité de Compra de Terrenos está integrado por Luis
75
Germán Cárcoba García, Jorge Ignacio Pereda Urrea, Francisco Ruiz Padilla, Alberto Baz García de
León y Álvaro Preciado Coronado. No se puede asegurar que cualquier terreno adquirido antes de la
integración del Comité de Compra de Terrenos se haya realizado a su justo precio de mercado
Hogar también planea comprar en un ano los siguientes predios propiedad de Jorge Ignacio Pereda
Urrea para construir viviendas: un predio ubicado en El Salto, Jalisco, por aproximadamente
SlO millones como parte de su proyecto “Rancho Alegre II”; un predio localizado en Tlajomulco, Jalisco,
por alrededor de $5 millones para su proyecto “La Tijera”; y uno más ubicado en Tlaquepaque, Jalisco,
por aproximadamente $2.5 millones para su proyecto “La Reserva Lindavista”. Además, Hogar planea
comprar un terreno a Jorge Ignacio Pereda Urrea y Heliodoro Rincón Rodríguez que se ubica en Ameca,
Jalisco, por aproximadamente $1.5 millones, para su proyecto “Jacaranda”. La idoneidad y el precio de
la compra de los lotes arriba mencionados se han sometido a la consideración del Comité de Compra de
Terrenos y han sido aprobados por el Consejo de Administración de Occidente. Hogar considera que
dichas compras de terrenos serán en términos similares a aquellas que podrían realizarse con terceros.
Compraventa de Activos
Durante 1996, 1995 y 1994, Diseno, Cálculo y Promotores, S.C., vendió equipo de oficina a Calicanto por aproximadamente $1.3 millones, $0.2 millones y $1.2 millones respectivamente.
Accionistas Minoritarios de Subsidiarias de Hogar
Los accionistas minoritarios de ciertas subsidiarias de Hogar son accionistas principales de Hogar
cuya participaci6n se distribuye de la manera siguiente: Jorge Ignacio Pereda Urrea es titular del 0.1%
de las acciones de Occidente y 2.0% de las acciones be Constructora; Francisco Javier Ruíz Padilla es
titular del 2.0% de las acciones de Hogar de Nayarit; Alvaro Guillermo Preciado Coronado es titular del
2.0% de las acciones de Ahorro, 0.1% de las acciones de Diseno y 0.2% de Tepatitlán.
76
-
DESCRIPCIÓN DE CAPITAL SOCIAL
A continuación se presenta cierta información sobre la estructura del capital social de Hogar, asi como una descripci6n de algunas disposiciones de sus estatutos sociales y de las leyes mexicanas. No se
pretende que la descripción sea exhaustiva y debe ser interpretada en su totalidad haciendo referencia a
los estatutos sociales de Hogar y las leyes mexicanas. En el Registro Público de Comercio de la ciudad
de Guadalajara obran copias de los estatutos sociales vigentes de Hogar, donde pueden ser consultados.
General
Hogar se constituyó el 26 de julio de 1996 como sociedad anónima de capital variable de conformidad con las leyes de México. El domicilio social de Hogar es Guadalajara, Jalisco, y sus oficinas principales se ubican en Angula 1830, Sector Hidalgo, C.P. 44160, Guadalajara, Jalisco.
Capital Social en Circulación
El capital social de Hogar está integrado por una sola serie de acciones ordinarias, sin expresión de
valor nominal. La emisión de una nueva serie de acciones requeriría la modificación de los estatutos
sociales. El capital social de Hogar se compone de una parte fija y una parte variable. El capital variable
de Hogar no deberá exceder de diez veces el capital fijo sin derecho a retiro. Actualmente, el capital
suscrito y pagado de Hogar es de $40,064,036 representado por 40,064,036 acciones representativas
del capital fijo. A la fecha de la Oferta Simultánea, todo el capital suscrito y pagado de Hogar estará integrado en la parte fija. En relación con la Oferta Simultánea. los accionistas de Hogar aflorizaron la
emisión de hasta 26,750,OOO acciones adicionales.
Las acciones del capital social pueden ser adquiridas por inversionistas mexicanos o extranjeros.
Hogar o sus subsidiarias, no deberhn invertir en acciones representativas del capital social de Hogar ni
de alguna otra sociedad que sea accionista mayoritaria de Hogar, excepto en el caso de planes de venta
de acciones a trabajadores de dichas sociedades, siempre y cuando el número de acciones adquiridas
no exceda del 25% del total de las acciones en circulación de Hogar.
Modificaciones al Capital Social y Derechos de Preferencia
La parte fija del capital social de Hogar ~610 puede incrementarse o disminuirse mediante resolución
de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, en tanto que la parte variable del capital social
puede incrementarse o disminuirse mediante resolución de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas. Los incrementos o disminuciones de la parte fija o variable del capital social deben registrarse en el
libro de variaciones de capital de Hogar. Los aumentos o disminuciones en la parte variable del capital
social no requieren modificación de los estatutos sociales ni es necesario registrarlos en el Registro
Público de Comercio. No se podrán emitir nuevas acciones hasta que las acciones emitidas hayan sido
integramente pagadas.
En el caso de un aumento del capital social (fijo o variable) de Hogar, los accionistas tendrán derecho de preferencia para suscribir las nuevas acciones en proporción al número de acciones de las que
sean titulares, excepto cuando se trate de (i) acciones emitidas en relación con la capitalización de las
77
primas por suscrípción, utilidades retenidas y otras reservas de capital a favor de todos los accionistas
en proporción a las acciones que posean; (ii) acciones emitidas para su colocación mediante ofertas
públicas, en los términos del Artículo 81 de la Ley del Mercado de Valores; (iii) acciones emitidas en
virtud de una fusi6n; (iv) acciones emitidas, cuando se trate de la emisión de obligaciones convertibles
en acciones según lo previsto en el Articulo 210 bis de la Ley General de Títulos y Operaciones de
CrBdito; (v) la venta de acciones de tesorería que hubiesen sido recompradas en la BMV al amparo del
Artículo 14-Bis de la Ley del Mercado de Valores: y (vi) acciones de tesorería sobre las que los accionistas hubieren renunciado a su derecho de preferencia. El periodo de suscripción para el ejercicio de los
derechos de preferencia será de 15 días calendario contados a partir de la publicación respectiva en el
Diario Oficial de la Federación o en el periódico oficial del domicilio de Hogar y en un periódico de mayor circulación en la ciudad de Guadalajara, Jalisco, y la Ciudad de México. Los accionistas actuales
han renunciado a sus derechos de preferencia con respecto a las acciones emitidas por Hogar en relación con la Oferta Simultánea en la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el ll de
abril de 1997.
Las acciones que representan el capital social de Hogar están sujetas a amortizaci6n en relación con
(i) una reducción del capital social o (íi) una amortización con utilidades retenidas. Cualquiera de estas
amortizaciones deberá ser aprobada por los accionistas de Hogar en una Asamblea General Extraordinaria de Accionistas. En el caso de amortización con utilidades retenidas, ésta deberá realizarse (a) en
forma proporcional entre los accionistas o (b) por medio de una oferta pública realizada en la BMV, de
conformidad con la Ley General de Sociedades Mercantiles y los estatutos sociales de Hogar.
Capital Variable
Las acciones representativas de la parte variable en circulación del capital social de Hogar pueden
ser retiradas por los accionistas total o parcialmente al precio más bajo entre (í) el 95% del valor de cotización en bolsa de valores, obtenido del promedio de las operaciones efectuadas durante los 30 días en
que hayan cotizado las acciones de Hogar anteriores a la fecha en que el retiro deba surtir sus efectos; o
bien; (ii) el valor contable de las acciones de acuerdo con el estado de posición financiera aprobado por
la Asamblea General Ordinaria de Accionistas correspondiente al ano fiscal en que el retiro surtió sus
efectos. Los accionistas que deseen realizar un retiro total o parcial de sus acciones de la parte variable
deberk notificarlo por escrito a Hogar. Sí esta notifícací6n se recibe antes del último trimestre del ejercicio fiscal, el retiro podrá efectuarse al final del ejercicio en que se reciba la notifícacibn; de lo contrarío
podrA efectuarse al final del siguiente ejercicio social.
Recompra de Acclones por Parte de Hogar
Hogar puede recomprar sus acciones en la BMV en cualquier momento a precio de mercado. Cualquier recompra de acciones deberá ser aprobada por el Consejo de Administración. Las acciones recompradas deberán pagarse con fondos de una reserva especial creada para la recompra de acciones.
En caso de recompra de acciones, el capital social de Hogar se reducirá por un monto equivalente al
valor teórico de las acciones recompradas (el valor teórico de cada acción se determina dividiendo el
capital social de Hogar entre el número de acciones en circulaci6n inmediatamente antes de la recompra); en el caso de que el precio de recompra de esas acciones sea superior al valor teórico, la diferencía se pagará con recursos provenientes de la reserva para la recompra de acciones con cargo a las
utilidades netas. Las acciones recompradas se conservarán en tesorería y podran venderse en el futuro
en la BMV, en cuyo caso el capital social de Hogar aumentará al momento de la venta de esas acciones
en un monto igual al de su valor teórico; cualquier excedente pagado por las acciones se asignaría a la
reserva especial antes mencionada. Los derechos corporativos y patrimoniales correspondientes a las
acciones recompradas no podrán ejercerse mientras las acciones se conserven en tesorería y dichas
78
-
acciones no se considerar& emitidas para fines de cálculo del quórum o de la votación en una Asamblea de Accionistas.
Registro y Transferencia
Las acciones de Hogar están representadas por títulos nominativos los cuales podrán o no llevar cupones adheridos. Los accionistas de Hogar pueden mantener la propiedad de sus acciones directamente, en la forma de títulos definitivos o certificados provisionales, o indirectamente, mediante registros
contables a través de instituciones que tengan cuenta con el S.D. Indeval, S.A. de C.V., Institución para
el Depósito de Valores (“lndeval”). Indeval emitirá certificados en favor de los accionistas de Hogar que
así lo soliciten. Hogar mantiene un registro de acciones y sólo serán reconocidos como accionistas de
Hogar las personas inscritas en BI y aquellas que posean certificados emitidos por Indeval que indiquen
que las acciones son de su propiedad.
Asambleas de Accionistas y Derechos de Voto
Las Asambleas Generales de Accionistas pueden ser Ordinarias o Extraordinarias. En todas las
Asambleas Generales, cada accionista tiene derecho a un voto por cada acción de la que sea titular. Los
accionistas pueden votar directamente o por medio de un representante.
Las Asambleas Generales Extraordinarias son aquellas que se reúnen para tratar los asuntos especificados en el Artículo 182 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, así como la amortización de
acciones con utilidades retenidas, o la cancelación del registro de acciones en el RNVI o cualquier registro de valores (excepto por sistemas automatizados de cotización). Las Asambleas convocadas para
tratar cualesquiera otros asuntos serán Asambleas Generales Ordinarias y deberán celebrarse por lo
menos una vez al aflo, durante los primeros cuatro meses siguientes a la clausura de cada ejercicio social, para conocer y en su caso aprobar (i) el informe anual del Consejo de Administración y del comisario de Hogar y de ciertas subsidiarias de Hogar; (ii) el nombramiento o ratificación de los miembros del
Consejo de Administración y del comisario y la determinación de sus emolumentos; y (iii) la distribución
de las utilidades del ejercicio social anterior.
Para poder asistir a una Asamblea General de Accionistas, los accionistas deberán depositar los títulos que amparen sus acciones o acreditar la titularidad de las mismas con el secretario del Consejo de
Administración, en una instituci6n de cr6dito o en el Indeval.
El número de consejeros de Hogar es determinado por los accionistas en la Asamblea General
Anual Ordinaria de Accionistas y que de acuerdo con los estatutos sociales de Hogar no podrá ser menor de cinco. En dicha Asamblea General Anual Ordinaria de Accionistas, cualquier accionista o grupo
de accionistas que representen el 10% o más de las acciones en circulación de Hogar tiene el derecho
de designar a un consejero titular y a su suplente. El resto de los consejeros son electos por la mayoría
de los accionistas restantes.
Para que una Asamblea General Ordinaria de Accionistas se considere legalmente reunida en una
primera convocatoria, deber& estar representado en ella por lo menos el cincuenta por ciento de las acciones en que se divide el capital social; y, sus resoluciones serán vAlidas cuando se tomen por mayoría
de votos de las acciones representadas en ella. En el caso de segunda o ulterior convocatoria, las
Asambleas Generales Ordinarias de Accionistas podrán celebrarse validamente cualquiera que sea el
número de acciones representadas en ella y sus resoluciones seran válidas cuando se tomen por mayoría de votos de las acciones que voten representadas en la misma.
79
Para que una Asamblea General Extraordinaria de Accionistas se considere legalmente reunida en
una de primera convocatoria, deberán estar representadas en ella por lo menos el setenta y cinco por
ciento de las acciones en que se divida el capital social, y sus resoluciones serán válidas cuando se tomen por el voto favorable de acciones representen cuando menos el cincuenta y uno por ciento de las
acciones en que se divida el capital social. En caso de segunda o ulterior convocatoria, las Asambleas
Generales Extraordinarias de Accionistas podrán celebrarse válidamente si en ellas están representadas
cuando menos el cincuenta y uno por ciento de las acciones en que se divide el capital social, y sus resoluciones serán válidas si se toman por el voto favorable de acciones que representen cuando menos
el cincuenta por ciento de las acciones en que se divida el capital social.
Las convocatorias para Asambleas Generales de Accionistas deberán ser hechas por el Consejo de
Administración por medio de la persona que designe para ello o por el comisario, en los casos en que lo
consideren conveniente o en los casos que deban hacerlas en los términos de las disposiciones aplicables de la Ley General de Sociedades Mercantiles. En todo caso los accionistas tenedores de por lo menos el 33% del capital social podrán pedir por escrito, en cualquier momento, que el Consejo de Administración o el comisario convoquen a una Asamblea General de Accionistas para discutir los asuntos
que especifiquen en su solicitud. Si no se hiciese la convocatoria dentro de los 15 días siguientes a la
fecha de la solicitud, un Juez de lo Civil o de Distrito del domicilio de la sociedad la hará a petición de
los interesados que representen el 33% del capital referido, quienes deberán exhibir sus títulos de acciones con este objeto.
Cualquier accionista titular de una sola acción podrá solicitar se convoque a una Asamblea General
de Accionistas en los términos del Artículo 185 de la Ley General de Sociedades Mercantiles.
Las convocatorias para las Asambleas de Accionistas deberán publicarse en el periódico oficial del
domicilio social y en uno de los diarios de mayor circulación del domicilio social y de la Ciudad de México, por lo menos con 15 días naturales de anticipación a la fecha fijada para la Asamblea. Las convocatorias contendrán el Orden del Día y deberán estar firmadas por la persona o personas que las hagan,
en el concepto de que si las hiciese el Consejo de Administración bastará con la firma del secretario o
del secretario suplente de dicho órgano o del delegado que a tal efecto designe el Consejo de Administración de entre sus miembros. Las Asambleas podran ser celebradas sin previa convocatoria en el caso
de que la totalidad de las acciones representativas del capital social estuviesen representadas en el
momento de la votación.
Dividendos
De las utilidades netas de cada ejercicio social, que arrojen los estados financieros debidamente
aprobados por la Asamblea General Ordinaria de Accionistas, una vez deducidas las cantidades necesarias para: (i) hacer los pagos o las provisiones para pagar los impuestos correspondientes: (ii) las separaciones que resulten obligatorias por imperativo legal; y (iii) en su caso, amortización de pérdidas de
ejercicios anteriores, se harán las siguientes aplicaciones: (a) se separará un 5% de las utilidades netas
para constituir. incrementar o en su caso reponer el fondo de reserva legal, hasta que dicho fondo sea
igual al 20% del capital social; (b) se separarán las cantidades que la Asamblea acuerde para crear o
incrementar reservas generales o especiales; (c) del remanente, se destinará la suma que acuerde la
Asamblea para cubrir a todos los accionistas, por igual, los dividendos que, en su caso, fuesen decretados: y (d) el superávit, si lo hubiese, quedará a disposición de la Asamblea, o bien del Consejo de Administración, si así lo autoriza la propia Asamblea. La Asamblea o, en su caso, el Consejo podrá dar al
superávit la aplicación que estime conveniente para los intereses de la sociedad y sus accionistas.
80
-
Disolución y Liquidación
Hogar se disolverá en cualquiera de los casos previstos por el Artículo 229 de la Ley General de
Sociedades Mercantiles, mediante acuerdo de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas. Una
vez disuelta se pondrá en liquidación. La Asamblea General Extraordinaria de Accionistas designará a
uno o más liquidadores, quienes tendrán las facultades que determine la ley mexicana o por una resolución de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas que los designe,
Cancelación de la Inscripción de Acciones en el Registro Nacional
de Valores e Intermediarios
De acuerdo con los estatutos de Hogar, en el caso de cancelación de la inscripción de las acciones
de Hogar en el RNVI, por solicitud de Hogar, o por resolución adoptada por la CNBV en términos de ley,
los accionistas que detenten el control de Hogar en ese momento se obligan a realizar una oferta pública
de compra, previa a la cancelación, por el precio que resulte más alto entre: (i) el promedio del cierre de
las operaciones que se hubieren efectuado durante los 30 días en que hubieran cotizado las acciones,
previos a la fecha de la oferta, o bien, (ii) el valor contable de la acción según el último reporte trimestral, presentado a la propia CNBV y a la BMV, antes de la oferta, salvo que la CNBV, al resolver la autorizaci6n de la oferta pública de compra de acciones, tendiente a la cancelación de la inscripci6n referida,
autorice un precio distinto. Los accionistas que detenten el control de Hogar no quedarán obligados a
llevar a cabo la oferta pública mencionada si se acredita el consentimiento de la totalidad de los accionistas para la cancelación de la inscripción en el RNVI.
Otras Estipulaciones
Duracibn
La duración de Hogar es de 99 anos, a partir del 26 de julio de 1996 hasta el 26 de julio de 2095, y
puede prorrogarse mediante resolución adoptada por la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas.
Jurisdicción
Para el caso de cualquier controversia entre Hogar y sus accionistas, o bien entre los accionistas por
cuestiones relativas a la sociedad, la primera y los segundos se someten expresamente a las leyes aplicables en, y a la jurisdicción de los tribunales competentes por territorio, en la ciudad de Guadalajara,
estado de Jalisco.
81
AUDITORES EXTERNOS
Los estados financieros presentados al 31 de diciembre de 1996, 1995 y 1994 correspondientes a
los ejercicios terminados el 31 de diciembre de 1996, 1995 y 1994 incluidos en este prospecto han sido
auditados por Coopers 8 Lybrand, despacho Roberto Casas Alatriste, S.C., auditores independientes,
según se establece en su informe anexo al presente documento.
82
INFORMACIÓN FINANCIERA
CONSORCIO HOGAR, S.A. DE C.V.
Y SUBSIDIARIAS
Estados Financieros Consolidados
por el At70 Terminado el 31 de Diciembre de 1996
y Combinados por los Años Terminados el 31 de Diciembre de 1995,1994
y Dictamen de los Auditores Independientes
Dictamen de los Auditores Externos ..................................................................................................
F-3
Balance General Consolidado ...........................................................................................................
F-5
Estado de Resultados Consolidado ...................................................................................................
Estado de Variaciones en el Capital Consolidado ..............................................................................
F-6
F-7
Estado de Cambios en la Situación Financiera Consolidado .............................................................
F-8
Notas a los Estados Financieros Consolidados .................................................................................
F-9
F-l
Co0 ers
&L&and
l
-
Despacho
Roberto Casas
Alatriste
Contadores Publico*
y Con*<lmes
A la Asamblea de Accionistas de
Consorcio Hogar, S.A. de C.V.:
Hemos examinado los balances generales consolidados y
combinados de Consorcio Hogar,
S.A. de C.V. y compañías
subsidiarias y afiliadas al 31 de diciembre de 1996, 1995 y 1994,
y los estados consolidados y combinados de resultados, de variaciones en el capital contable y de cambios en la situación
financiera que les son relativos por los años que terminaron en
esas fechas. Dichos estados financieros consolidados y combinados
son responsabilidad de la Administración de la Compañía. Nuestra
responsabilidad consiste en expresar una opj~nión sobre los mismos
con base en nuestra auditoría.
Nuestros exámenes fueron realizados de acuerdo con las
normas de auditoría generalmente aceptadas, las cuales requieren
que la auditoría sea planeada y realizada de tal manera que permita obtener una seguridad razonable de que los estados financieros no contienen errores importantes, y de que están preparados de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente
aceptados. ~.a auditoría consiste en el examen, con base en pruebas selectivas, de la evidencia que soporta las cifras y revelaciones de los estados financieros; asimismo, incluye la evaluación de los principios de contabilidad utiliza'dos, de las estimaciones significativas efectuadas por la Administración y de la
presentación de los estados financieros tomados en su conjunto.
Consideramos que nuestros exámenes proporcionan una base razonable para sustentar nuestra opinión.
En nuestra opinión, los estados financieros consolidados y combinados antes mencionados presentan razonablemente, en
todos los aspectos importantes, la situación financiera de Consorcio Hogar. S.A. de C.V. y compañias subsidiarias y afiliadas
F-3
al 31 de diciembre de 1996, 1995 y 1994, y los resultados de SUS
operaciones, las variaciones en el capital contable y los cambios
en la situación financiera por los años que terminaron en esas
fechas, de
conformidad
principios de
contabilidad
COII
generalmente aceptados.
COOPERS & LYBRAND
DESPACHO ROBERTO CASAS ALATRISTE
;io C. Guerrero Chávez
/ Contador Público
Guadalajara, Jal.
28 de febrero de 1997
F-4
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Administraci6n
Comercialiraci6n y promoci&
Utilidad de operacihn
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11.949
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12,502
145.168
* 30,356
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* 59,093 * 3 2 . 3 4 7 * 41.096
COSTO INTEGRAL DE FlNANCIAMlENTO:
Gastos financieros, neto
Pérdida por posición monetaria
*
5,421
4.505
..1...
* 9.926
(B
OTROS (GRSTOS) INGRESOS, neto
Utilidad antes de provisión de ISR y PTO. participacihn en
resultados de commtila asociada e interés minoritario
PROYISIOYES PARA:
Impuesto sobre la renta (Nota 16,
Participación de Los trabajadores en Lar utilidades
3,075)
x 14,984
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2.732
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PART,C,PAC,ON EN LOS RES”LTADOS DE ASOClAOA
Utilidad antes de interés minoritario
PAR,,C,PAC,ON OE ACCIOWlS*AS MINORITARIOS EN EL RES”LTP.00
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627)($
323)CP
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Capital
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Saldos al 31 de diciabre de 1993
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Utilidad del ejercicio 1994
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Saldos al 31 de dicienbre de 1994
AplicaciDn de la utilidad del ejercicio 1994
EXhibiCi6” y amnto de capital social
,ncremnm de la reserva legal
Decreto de dividendos
Ufilidad del ejercicio 1995
,nter& de Los accionistas ninoriterios
Saldos al 31 de diciembre de 1995
~plicacion de ia utilidad del ejercicio 1995
Exhibición y smato de capital social
Capiraiiración de utilidades
Incremento de la reserva legal
Decrero de dividendos
~tecfos de actualización
capitalizaci6n de efectos de actualización
Reembolso de capital
Aplicaci6n de efectos de actualización por cmstifución de La cotrpmiia tenedora
UtiLidad de, ejercicio 1996
Interés de los accionistas minoritarios
Saldos al 31 de diciembre de 1996
Exceso en La
Utilidades acurmladas:
Prima en actua~iraci6n
Yenta de
del capiral
Reserva
Ejercicio
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( 9.475)
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( 22,368)
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( 6,392)
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( 3,276)
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E!. 31 DE DLLLEkWE DE 1995 Y 1994 (NOTAS 1 Y 2)
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OPERACION:
Utilidad antes de interés minoritario
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Participación en Los resultados de compañias afiliadas
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Cambios en SCtiYOS y pasivos de operaciónClientes y otra* cuentas por cobrar
I”“e”f*riO*
ooc”me”fo* por cobrar a ,arso plazo
otros aCtiVOs
Proveedores
cuentas por pagar
ISR par pagar
PT" por pagar
Antici,m de clientes
Compañías afiLiadas
( 44.7701 26.156 ( 49.354)
( 10,289)( 12,663)( 8 , 9 8 6 )
(
382)
5,982
1.310
(
393)
257
520
( 5,186)
2.439
2.166
9.866
6,098
10,218
3.582
349
1.592
1,237
253
176
036
1,120 (
854)
‘071
2 . 1 9 2 ( 1,149)(
. . . .
Recursos generados <utilizados) por la operaci6"
FINI\NCIPIMIENTO:
Decrefo de dividendos
Créditos bancarios
Incremento neto del capital socia,
Reembolso de capital social
Crédito INíoNA"IT
_......
(812,236) $40,239 (815,688)
(S 6,392)(% 3,791)(% 1.223)
( 1,233)( 2 8 , 1 2 5 ) ' 1 3 , 9 2 8
6,007
1,085
393
( 3,276)
593
19,304 (
<s 4,301~~8ll,527~<á 1 , 3 8 5 ) -
RBCUPSOS utilizados por financiamiento
(f 1,819~~% l,Z1ZlG 2.731)
293)
( 1,035)
(
Adquisición de activos fijos. neto
Adquisicik de acciones
R~CW*OE utilizados en inversi6n
(B Z,llZ)(B 1.212~~~ 3,766)
EFECTIVO Y VALORES DE INMEOII\TA HEALIZACION:
Aumenta ~disminución~ de efectivo
A, principio de, afio
(818,649) W7.500 (120,839)
24.435
31,096
3,596
. . . . .
. . . .
?m12.447 8 3 1 . 0 9 6 s 3 , 5 9 6
==isi== ==i==== ==13=ii
Al final del año
F-8
CONSORCIO H!JGAR. S.A, DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
NOTASA>
E A
DAD
Z&..X!JZUXClEMBRE DE 1996 Y COMBINADOS
ALRE DE 1995 Y 1994
(Hiles de pesos constantes del 31 de ticle mbre de 199é)
1. Qbieto social:
Consorcio Hogar, S.A. de C.V. y Subsidiarias, (La Compañía),
se dedican principalmente a la compra de terrenos, al diseño de desarrollos habitacionales de interés social, así
como la construcción, promoción y comercialización de los
mismos.
A partir del 31 de julio de 1996, los accionistas de la
Compañía decidieron fusionar a Calicanto Grupo Constructor, S.A. de C.V. (fusionada) y Calicanto y Asociados,
S.A. de C.V. (fusionada) con Consorcio Hogar de Occidente,
S.A. de C.V. (fusionante), tomando como base los balances
de esas empresas a la fecha de la fusión.
2. -ícas contables;
A
continuación se resumen las políticas contables más
importantes seguidas por la Empresa, mismas que están de
acuerdo con principios de contabilidad generalmente aceptados.
al Unidad monetaria. A partir del lo. de enero de 1996, la
unidad monetaria se denomina "peso", que equivale a un
"nuevo peso" vigente al 31 de diciembre de 1995 y 1994.
Así,
las cifras de los estados financieros están
expresadas en “miles de pesos".
b) Bases de consolidación. La participación en CompañíaS
subsidiarias incluidas en los estados financieros consolidados al 31 de diciembre de 1996 es como sigue:
F-9
pSubúdiaria
Con*orcio Ilogar de occidente, S.A. de C.V.
lvulad orincipa.~~
Promoci6n de desarrollos inmobiliarios mediante esquema de INFONAVIT y FOYI, realiza fvnciones corporativas, servicio* d e a5escJria
finsnciera a clientes potencieks. y e* La
tenedor8 accionaria de las siguientes compaAfCl9:
Consfrucci6n de desarrollas imobi!iarios.
98%
construcción de desarrollo inmobiliario en el
estado de Nayarif.
98%
Cmstr”cción de desarrollo imob¡Iiario en la
ciudad de Tepatitlán. Jalisco.
75%
servicios administrstivos, su actividad no es
significativa al 31 de diciembre de 1996.
98%
desarrollo y consírucci~% inmobiliaria en 10s
Estados Unidos de Norteamérica. su actividad
al 31 de diciembre de 1996 no es significatiw.
SiCõSB Industrial, S.R. de C.V.
X de
parti99.99%
Fabricacihn de productos en el ramo de la
construcción.
100%
51%
Los estados financieros combinados al 31 de diciembre de
1994 y 1995 incluyen las cifras de Pereda Grupo Constructor, S.A. de C.V.; Arrendadora y Comercializadora
de Maquinaria Calicanto, S.A. de C.V., las cuales fueron absorbidas por fusión el 31 de diciembre de 1995
por Calicanto Grupo Constructor, S.A. de C.V.; esta
entidad fusionante así como Calicanto y Asociados, S.A.
de C.V. se incluyen en la combinación de dichos años
para lograr una presentación comparable con los estados financieros consolidados al 31 de diciembre de
1996. Los saldos y operaciones intercompañías fueron
eliminados en la consolidación y combinación.
c) Inversiones temporales. Se valúan a su costo de adquisición más rendimientos devengados, o a su valor neto de
realización, el que sea menor.
d) Inventarios. Las obras en proceso se registran a su costo
de adquisición y se actualizan utilizando el Indice
Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por
el Banco de México.
Terrenos y derechos fideicomisarios sobre terrenos. Se
registran a su costo de adquisición y se actualizan a
su valor neto de reposición determinado por perito valuador independiente.
En general el valor registrado contablemente en terrenos
no excede a su valor neto de realización.
F-10
Por 10s perlados terminados el 31 de diciembre de 1995 y
1994 la Compañía mantenía la práctica de actualizar los
inventarios utilizando factores derivados del índice
nacional de precios al consumidor publicados por el
Banco de México.
e) Maquinaria y equipo. Se presentan a su valor neto de reposición determinado por perito valuador independiente.
Por los períodos terminados el 31 de diciembre de 1995 y
1994 la Compañía mantenía la práctica de actualizar, la
maquinaria y equipo utilizando factores derivados del
índice nacional de precios al consumidor publicados por
el Banco de México.
f) Depreciación. Se calcula bajo el método de línea recta,
con base en la vida útil estimada de los activos
determinada por perito valuador independiente a las
tasas que se mencionan en la Nota 8.
Por los períodos terminados el 31 de diciembre de 1995 y
1994, la compañía mantenía la práctica de actualizar la
depreciación de maquinaria y equipo utilizando factores
derivados del índice nacional de precios al consumidor
publicados por el Banco de México.
g) Inversiones en Compañías Asociadas- La compañía valúa a
través del método de participación las inversiones
permanentes en acciones más significativas, aplicado
sobre el capital contable actualizado de dichas compañías, como lo requiere el Boletín B-S emitido por el
Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A.C. Por el
resto de sus inversiones, éstas se encuentran valuadas
a su valor histórico (Nota 9).
h) Primas de antigüedad- La Administración de la Compañía no
reconoce en los estados financieros, los efectos de las
obligaciones laborales por este concepto que establece
el Boletín D-3 emitido por el Instituto Mexicano de
Contadores Públicos, A.C. Sin embargo, en virtud de que
SC? efectúan contrataciones por obra determinada, la
antigüedad promedio del personal es mínima y se considera que el pasivo acumulado por este concepto no es de
monto significativo.
i) Indemnizaciones- Las erogaciones por despido de personal
se cargan a los resultados del ejercicio en que se
efectúan.
F-ll
j) Reconocimiento de ingresos y costos- La Compañía utiliza
el método de porcentaje de avance de obra ejecutada para reconocer los ingresos en las actividades que realiza como promotor y constructor medido por el porcentaje
de los costos incurridos, comparado contra el total del
costo estimado que se incurrirá en cada desarrollo o
proyecto. Bajo este método, la utilidad bruta esperada
es multiplicada por el porcentaje de avance y el resultado es sumado al costo actual incurrido a esa fecha,
para determinar el ingreso que debe reconocerse. La
Compañía aplica el método de porcentaje de avance de
obra ejecutada para los costos incurridos e ingresos
cuando se hayan cumplido con las siguientes condiciones :
- El cliente ha entregado su enganche (si se requiere).
- El cliente ha firmado el contrato de venta respectiVO.
- El cliente ha presentado toda la documentación oficial correspondiente que se requiere para obtener
un crédito (i) en el caso de ventas financiadas por
el Instituto Nacional del Fondo para la VPvienda de
los Trabajadores ("INFONAVIT") y
por el Fondo de
la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios
Sociales de los Trabajadores del Estado ("FOVISSSTE") , el comprador necesita obtener la calificación
mínima aprobatoria requerida (ii) el cliente ha
obtenido de la institución bancaria y/o del Fondo
de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda ("FOVI") la asignación de su crédito, para la
adquisición de la vivienda, y (iii), (a) cuando el
comprador adquiere el terreno de la Compañía, primero es escriturado y (b) obtiene un préstamo de
una institución bancaria para la construcción completa de la casa y el banco comienza a suministrar
anticipos a la Compañía en base al avance de obra
efectuada. Adicionalmente
en el caso de ventas
financiadas a través del programa línea III del
INFONAVIT el comprador debe poseer un terreno, así
como haber obtenido la autorización de un crédito
por parte del INFONAVIT para la construcción de la
casa y deberá haber iniciado los pagos pactados.
La Compañía aplica el método de porcentaje de avance de
obra ejecutada para los costos e ingresos incurridos en
las actividades que realiza como contratista, de
acuerdo a los contratos que efectúe.
F-12
-
Los costos de los contratos incluyen todos los materiales directos, mano de obra y todos los costos indirectos relacionados con el desarrollo de los proyectos,
así como mano de obra indirecta, compras, equipo, repam
raciones y depreciación. Los gastos generales y de administración son cargados a resultados cuando se incurren. Las provisiones para pérdidas en estimaciones 0
contratos no terminados son reconocidas en el período
en que son determinados.
k) Reconocimiento de los efectos de la inflación
Los estados financieros adjuntos han sido presentados a
miles de pesos constantes al 31 de diciembre de 1996 de
acuerdo con el INPC a esa fecha.
- Actualización en el Capital contable.
Se efectúa a través de índices y corresponde a las
cantidades necesarias para mantener la inversión de
los accionistas (capital social y resultados acumulados), con el mismo poder adquisitivo de la fecha
de aportación de capital o de generación de ias
utilidades y/o pérdidas, medido en términos del
índice nacional de precios al consumidor.
Exceso en la actualización. El exceso en la actualización representa el grado en que el capital contable de
la entidad ha conservado su poder adquisitivo y está
representado como sigue:
- Resultado en tenencia de activos no monetarios. Representa la diferencia entre la actualización de
los activos no monetarios a través del método de
costos específicos respecto de la. actualización de
los mismos a través del método de índices de precias.
- Resultado por posición monetaria. Representa los
efectos de la inflación en los activos y pasivos
monetarios. La tenencia de activos netos origina
una pérdida monetaria, en tanto que la tenencia de
pasivos netos origina una ganancia monetaria. El
resultado por posición monetaria del año se incluye en el rubro de costo integral de financiamiento.
F-13
Costo integral de financiamiento.
El costo integral de financiamiento incluye los gastos
financieros, neto así como el resultado por posición
monetaria del ejercicio.
Reexpresión integral de estados financieros.
De acuerdo con lo dispuesto en el Tercer Documento de
Adecuaciones al Boletín B-10, se llevó a cabo la reexpresión de los estados financieros a pesos de poder
adquisitivo al 31 de diciembre de 1996, usando los INPC
siguientes:
31 de diciembre de 1994
31 de diciembre de 1995
31 de diciembre de 1996
103.2566
156.9150
200.3880
En el caso del estado de resultados, las partidas se
reexpresaron relacionando el índice nacional de precios
al consumidor al final del ejercicio con el relativo al
fin del mes al que corresponde el estado de resultados
del mes que se actualiza.
-
La actualización del patrimonio se distribuyó entre los
distintos rubros que lo componen; consecuentemente cada
partida del patrimonio está integrada por la suma de su
valor nominal y su correspondiente actualización.
Estado de cambios en la situación financiera. De acuerdo
con el Boletín B-12 emitido por el Instituto Mexicano
de Contadores Públicos, dicho estado refleja los cambios en la situación financiera determinados a pesos de
poder adquisitivo del último ejercicio.
1) Impuesto sobre la renta. La provisión anual se efectúa
con base en el resultado fiscal. Los impuestos diferidos se reconocen solo cuando están originados por diferencias temporales no recurrentes cuya reversión esté
razonablemente asegurada en un período definido en el
tiempo y que, adicionalmente no sean compensables a
futuro con otras partidas de naturaleza y montos semejantes.
m) Operaciones en moneda extranjera. Las operaciones en moneda extranjera son registradas a los tipos de cambio
en que se llevan a cabo las transacciones. Los activos
y pasivos denominados en moneda extranjera están valuados a los tipos de cambio prevalecientes a la fecha de
cierre de cada ejercicio. Las diferencias resultantes
entre los tipos de cambio de la fecha de registro de
las transacciones y su valuación al cierre del ejercicio
se aplican al costo integral de financiamiento.
\
F-14
-
-
Normatividad supletoria. En septiembre de 1994, el Instituto Mexicano de Contadores Públicos emitió el Boletín A-8, "Aplicación Supletoria de Normas Internacionales de Contabilidad". El Boletín A-8 entró en vigor
el 1 de enero de 1995 y requiere la aplicación de las
Normas Internacionales de Contabilidad cuando el principio específico aplicable no ha sido emitido en México. (Ver Nota 2-j).
0) Nuevos pronunciamientos.
En octubre de 1996, el Instituto Mexicano de Contadores
Públicos aprobó el Quinto Documento de Adecuaciones al
Boletín B-10, en vigor a partir de 1997. Este documento
establece que las partidas no monetarias de los estados
financieros sean sujetos de actualización usando únicamente el método de cambios en el nivel general de precios a través del Indice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC); por lo tanto el método de costos
específicos usando en la actualización de propiedades y
equipo es descontinuado bajo dicho pronunciamiento, y
el valor neto de reposición determinado para esas partidas al 31 de diciembre de I996 será la base para futuros ajustes de actualización por INPC.
3. Clientes:
Su composición es como sigue:
1 9 9 6 1 9 9 5 1 9 9 4
Cuentas por cobrar derivadas de
los esquemas de financiamiento $83,673 $32,829 $ 5 5 , 0 7 8
Otras cuentas por cobrar a
clientes
$84,850
Estimación para cuentas de
cobro dudoso
(
$39,241
536) (
'7,085
$62,163
_-_-_--
493) (
-------
$84,314
$38,746
__-----
4.
6,412
1,177
-------
345)
$61,818
=-==_c_
Compromisos de asignación
"
de creditos.
Los compromisos de asignación de cr~éditos se determinan en
número de casas no vendidas, por las cuales la compañía ha
recibido confirmación de parte del INFONAVIT o Institución
Bancaria, que una vez seleccionados los derechohabientes
compradores que reúnan los requisitos, les serán asignados
los créditos hipotecarios.
F-15
Número de
viviendas
ventas
DrOmediQ
5,786
1,685
152
$573.988
169,252
14,919
31 de diciembre de 1996
31 de diciembre de 1995
31 de diciembre de 1994
5. Saldos y operaciones con
compañías afiliadas:
El saldo de este rubro se integra como sigue:
1996
Anticipos para futuros serviciosDiseíio Cálculo y Promotores, S.C.
,Servicios Especiales Empresariales, S.A. de C.V.
Financiamiento Azteca, S.A. de
C.V.
Cuentas por pagarComercializadora de Viviendas,
S.A. de C.V.
Servicios Especiales empresariales, S.A. de C.V.
Crédito Constructor, S.A. de
de C.V.
1995
19
$
$
220
42
105
__---$
124
------
____-_
$
262
======
$2,054
s
_____$ 439
======
31
1,294
__-_--
_-____
s ======
_-____
$2,054
======
$1,325
======
Las principales operaciones llevadas a cabo con compañías
afiliadas durante los años terminados en 1996, 1995 y 1994
incluidas en los estados de resultados como sigue:
1996
122
1995
$
1994
670
-----===
---
-
Activos fijos vendidos
$
=======
=======
Gastos por fletes
$
2,683
=====z=
$
1,340
=====z=
$13,902
=z=====
$13,386
======z
$19,888
=======
Gastos financieros
299
$
=======
$ ==E====
5 =z=zc===
Adquisición de terrenos
600
$
=zz====
$ =======
$ =======
s
$
2,154
====r==
Servicios administrativos y
comisiones
F-16
-
En adición a lo mencionado anteriormente, la CompaÍíía realizó adquisiciones de activo fijo por $1,288, $214 y $1,237
por los años terminados el 31 de diciembre de 1996, 1995 y
1994 respectivamente.
En diciembre de 1994, la Compañía adquirió un terreno a uno
de los accionistas por $940. Dicho terreno está incluido
dentro del rubro de inventarios y se utilizar5 para el
desarrollo de vivienda.
Las líneas de créditos disponibles de la Compañía, incluyendo los créditos puente del INFONAVIT están garantizados
por los accionistas de la Compañía.
6. Otros deudores:
Comprende lo siguiente:
1 1 9 9 69
Deudores diversos
Impuestos por recuperar
9
5
1 9 9 4
$1,735 $2,052
598
119
-_-_-- -----$1,854 $2,650
====c= ======
$4,875
860
-----$5,735
======
7. Inventarios:
Esta representado por los siguientes conceptos al 31 de di-
ciembre de 1996 y 1995:
1996
Terrenos para futuras construc$42,616
ciones
Anticipo para compra de terrenos en Balcones de Santa Ma2,884
ría
_
$45,500
_
Obras en proceso
Materiales de construcción
Locales comerciales
Anticipo a proveedores
F-17
$12,757
2,942
1995
1994
$28,766
$20,710
3,512
_______
$32,280
_____--
___- . .$20,710
___----
$ 5,591 $11,562
6,665
-
1,197
3,029
____--$19,925
____--$65,425
====z=z
748
__----- ------$13,024 $11,562
$45,304
=======
$32,272
------.-
Este rubro se integra como sigue:
'gasa de,
199619951994deoreciaclon
Maquinaria y
equipo
Equipo de computación
Equipo de oficina
Equipo de transporte
Depreciación
acumulada
Neto
$19,321
$ 7,099
$ 7,602
8.11%
1,588
1,490
828
9.79%
1,940
944
417
7.97%
2,624
__---_$25,473
3,405
2,879
_----_$11,726
8.64%
( 13,855)
$11,618
=====z=
$12,938
( 4,806)
__----_
$ 8,132
(
3,057)
$ 8,669
_-----=
------
La depreciación cargada a los resultados del ejercicio 1996
importó $948 ($2,513 en 1995 y $2,207 en 1994).
9. Uversiones zn acciw
Al 31 de diciembre de 1996 y 1995, la Compañía tenía las siguientes inversiones:
a) Contabilizadas por el método de participación.
Financiamiento Azteca,
S.A. de C.V.
% de parti
199619951994cioación
$3,411 $2,849 $2,909
10.66%
-----====== ====== ------
F-l 8
b) Contabilizadas al costo
% de parti
1394cirsación
1996
Frigopol, S.A. de
C.V.
Crédito Constructor,
S.A. de C.V.
Inmobiliaria Corpomex, S.A. de C.V.
2
186
$ 237
107
$
341
20.00%
137
194
1.07%
___---
_--__$ 535
24
__---_
$
374
3.33%
_____-
$3,728
$3,223
------
$3,444
En virtud de la inmaterialidad del reconocimiento de la inversión de Frigopol por el método de participación está
fue valuada a su costo de adquisición.
-
10 !
l
l
11.
INFOEste rubro está integrado por los créditos con garantía
hipotecaria otorgados por el INFONAVIT mediante subasta
pública para la adquisición del terreno y construcción de
las viviendas que serán adquiridas en propiedad por trabajadores derechohabientes de este Organismo. Las cantidades ejercidas causarán la tasa de interés que no podrá
ser inferior a la que resulte de adicionar tres puntos a
la tasa Líder Interbancaria; se otorga como garantía el
terreno sobre el que se lleva a cabo el desarrollo, amortizable conforme el INFONAVIT realice la individualización del crédito a cargo de cada derechohabiente. Durante
1996, 1995 y 1994 la Compañía pagó $5,226, $10,160 y
$8,864 de intereses sobre estos pasivos.
A c r e e d o r e s
Su composición se integra por las partidas siguientes:
ConceDto=
1995
Impuestos por pagar $ 4,059
7,472
Acreedores diversos
_-_____
$11,531
z======
$ 3,788 $ 3,359
11,587
11,101
_------ ------$14,889 $14,946
------- ======z
-------
F-19
iu.LL-
.
12. QSditos bancm
a) Corto plazocrédito con garantla hipotecarie sobre (os derecho* fideicomisarios
del terreno en el que se Co”*tr”ye el desarrollo LOS ndcbes en Tepatitlán, Jal. sajo el esquema tlnes II de INFONAYIT. Contratado
con Banco Inbursa, S.A. t**e de interás interbancaria de equilibrio más seis puntos (35.15% a diciembre de 1996) pagadero a un
plazo máximo de doce meses que vence el mes de octubre de 1997
$5,816
Cr6dito quirografario celebrado can Banca SerfIn, S.A.. a la tase
Ifder más 4 puntos, mediante 6 amortizaciones mensuales y consecu
tivas, siendo La Yttirna en agosto lW6
f-
2,756
Cr6dito simple contrateda en varios documentos con Multibanco Comer
mex, S.A. a La tasa Ifder más 4 puntos
Cr6dito quirografario celebrado
lfder por 1.15
CM
á-
11,768
Sence SerfIn. S.l.. e la tase 3.881
Ckdito quirografario realizada con Benco inbursa, S.A. e la tese
del 25.17%
7,763
Credito quirografario celebrado con Banca Promex. S.A. a la tesa del
25x
1.967
Créditos quirografarios celebrados con Renca Serffn. S.A. a La tase
de C.P.P. m6s 9.04 puntos
3,118
cr6dito simple contratado con Ba& del Centra, S.A. devengando una
tasa del 34.85X
485
Arrendamiento financiero con Arrendadora Atlas derivado de la adquisición de equipo de transporte devengando MB tese de C.P.P. m& 4.95 P”“t0s
552
*5,816
1 2 , 7 5 6 $29,534
ii===== =====is
b) Largo plazoAB6Cr6dito Sirepte con garsntla fiduciaria con Bente Serfln, S.A. e La
tase TIIP o cPP mas 3 puntos, la que resulte mayor. Amortizable en
48 parcialidades consecutivas mensuales siendo la última en julio
de 1998 teniendo ccma Sarentfa la certera correspondiente el proyecto balcones de Huentith
á
$3,233 S 5,640
Crédito refaccionario con Sarantfa hipotecaria celebrado con Bsnca
~romex, S.A. a la tasa que resulte mayor de suner 15 puntos parce
tuales al cw, CETES o TIIP. Amortizable en 15 semestralidades variables siendo La última en diciembre del 2001, teniendo temo gerantla el predio rústico denominado el Brillante ubicado en Ameca,
hlisco
1,060
t Porción circulante del pasivo e largo plazo
*
-
iS====
F-20
-
14,293
S 5.640
2,275
..
S2.018
L====i
2,407
_._. .S 3,233
==i=s==
13. Continoente:
A la fecha, los litigios que se encuentran en proceso
derivan de reclamaciones de clientes, las cuales se estima que tendrán resoluciones favorables para la Compañía.
Por posibles indemnizaciones por despido a cargo de la Empresa bajo ciertas circunstancias de acuerdo con la Ley
Federal del Trabajo.
. .
14. Cãpital soc&
Como resultado de la fusión citada en la Nota 1, así como
de la capitalización de utilidades efectuada en 1996, al
31 de diciembre de 1996 el capital social de la Empresa,
está constituido por acciones ordinarias nominativas con
valor nominal de $1.00; para efectos comparativos se presentan cifras combinadas por 1995 y 1994 con las empresas
descritas en la Nota 2-b).
199619951994
Capital social a valor nominal
Actualización
$39,864 $ 5,512
6,636
_
$39,864 $12,148
--_---- -------
$ 4,886
6,177
_--__-$11,363
=======
15. Utilidades
De acuerdo con los estatutos de la Sociedad y la Ley General de Sociedades Mercantiles, la utilidad neta del ejercicio está sujeta a la retención de un 5% para incremento
a la reserva legal, hasta que ésta alcance el 20% del
capital social. La distribución de utilidades está sujeta
al régimen fiscal descrito en el párrafo siguiente:
El pago de dividendos en efectivo o en bienes está sujeto
al pago de impuesto sobre la renta a las tasas del 0% si
el dividendo proviene del concepto denominado Cuenta de
Utilidad Fiscal Neta (CUFIN), ó 34% si no proviene de
dicho concepto. Al 31 de diciembre de 1996 la CUFIN importa $25,527.
16. Impuesto sobre la renta,
lmauesto al activo Y PTU:
a) Por los años terminados el 31 de diciembre de 1996, 1995
y 1994, las compañías generaron provisiones para impuesto sobre la renta en forma individual como sigue:
F-21
1996
Consorcio Hogar de Occidente,
S.A. de C.V.
$ 3,363
Calicanto Grupo Constructor,
4,328
S.A. de C.V.
Calicanto y Asociados, S.A.
de C.V.
1,597
Constructora Consorcio Hogar,
S.A. de C.V.
3,249
Arrendadora de Maquinaria
Calicanto, S.A. de C.V.
Pereda Grupo Constructor,
S.A. de C.V.
San Carlos de Tepatitlán,
S.A. de C.V.
1995
1994
$1.787
$2,098
1,612
593
241
937
120
54
$3,640
------
$3,802
_-----
b) Impuestos diferidos- Al 31 de diciembre de 1996, se
tienen diferencias temporales entre el resultado contable y fiscal para efectos del impuesto sobre la
renta y participación de las utilidades al personal,
derivado principalmente de los anticipos de clientes,
obras en proceso y por adquisición de terrenos, y que
en virtud a su recurrencia no se reconocen sus efecdebido a que al
tos en el resultado del ejercicio,
momento de su reversión dichos efectos son sustituidos por otros de la misma naturaleza, y su monto se
estima como sigue:
Diferencia entre el valor fiscal y
$46,230
contable de inventarios
otros
( 3,208)
$43,022
Adicionalmente existen diferencias temporales no cuaw
tificadas entre el valor fiscal y contable de la maquinaria y equipo. mestas diferencias derivan del uso
del método de actualización para efectos contables
(costo de reposición) y el utilizado para efectos
fiscales (INPC), y serán realizadas a través de los
efectos de depreciación, venta 0 retiro de dichos
bienes en el futuro.
F-22
c) De acuerdo con la legislación fiscal vigente, las empresas deben pagar anualmente el impuesto que resulte
mayor entre el ISR y el IMPAC (1.8%). Los pagos del
IMPAC cuando son mayores al ISR, son recuperables
contra el exceso de ISR sobre IMPAC de los siguientes
10 años. En 1996 la Compañía no causó IMPAC en virtud
que el ISR fue mayor que éste último.
d) Participación de utilidades al personal (PTU). La PTU se
determina en las empresas que cuentan con personal
sobre bases similares a las del ISR, excepto que no
se consideran los efectos de la inflación (componente
inflacionario), el gastos por depreciación se determina en base al costo de adquisición.
.
17. Concentraclon de
.
rres-
Los instrumentos financieros que potencialmente son sujetos
a un.3 concentración excesiva de riesgo principalmente
consisten de cuentas por cobrar. La Compañía coloca sus
excedentes de efectivo con prestigiadas instituciones de
crédito. La concentración de riesgo crediticio respecto
a las cuentas por cobrar es la siguiente:
1996
INFONAVIT
FOVI
otros
66.2%
27.1%
6.7%
100.0%
La Compañía considera que la
dudoso cubre adecuadamente
un riesgo de recuperación
comportamiento para en su
relativa.
reserva para.cuentas de cobro
las que pudieran representar
y continuamente monitorea su
caso, ajustar la estimación
18. Valor justo de instrumentos
Valor de instrumentos financieros- El importe de efectivo,
cuentas por cobrar, proveedores, pasivos acumulados y
otras cuentas por pagar, se aproxima a su valor justo
debido a la cercanía en cuanto a sus fechas de vencimiento. En adición el valor neto de las cuentas por corepresenta prácticamente el flujo esperado de
brar,
efectivo.
----- -----
F-23
ANEXO 1
RESULTADOS DEL PRIMER TRIMESTRE DE 1997
A continuación se muestran los resultados de Consorcio Hogar del primer trimestre de 1997; de conformidad con los PCGA han sido reexpresados en pesos constantes al 31 de marzo de 1997, y por tal
motivo no pueden ser comparados con los Estados Financieros ni con cualquier otra información financiera contenida en este Prospecto, pues dichos números se encuentran reexpresados en pesos constantes al 31 de diciembre de 1996. El incremento en el INPC entre el 1 de enero de 1997 y el 31 de marzo
de 1997 fue 5.59%.
Hogar tiene cambios importantes en sus operaciones y en los resultados financieros cada trimestre.
Históricamente, Hogar ha reconocido mayores niveles de ingresos y utilidades en el tercer y cuarto trimestres, cuando las actividades de construcción y venta han resultado más altas. Los resultados trimestrales de operación, por lo tanto, pueden no ser indicativos de los resultados de todo el ano. Véase
“Comentarios y Análisis de la Adminisfracibn sobre la Sifuacidn Financiera y los Resultados de Operacidn - Variabilidad en los Resultados Trimestrales’!
Los datos financieros relevantes son:
Tr88m~~~~lerrnlnadosel31
(sin dlctamlnar)
1997
1996
demano
VWiaCibll
(en miles de pesos constantes)
ventas .,_,<.,......_.._...,,.,.............,,,,,...................
53,599
35,070
52.6%
Costo de Ventas <,._..............,<..........................
UtilidadBruta.._....<..<....._.._...............................
Gastos de Operaci6n ._....._....,,,,.......................
Utilidad de Operación .._..,,,,,............................
Costo Integral de Financiamiento - Neto
Utilidad Neta .._.._.,_,,..._.._.....,,,..........................
34,463
22,603
52.6%
19,116
10,829
12,467
7,759
53.3%
39.6%
6,207
4,708
76.0%
4,197
2.158
94.5%
$ 4,345
$ 1,127
265.5%
Ventas
Las ventas se incrementaron en $18.5 millones 6 52.8%, al pasar de $35.1 millones en el primer trimestre de 1996 a $53.6 millones en el primer trimestre de 1997. Este incremento en ventas se debe
principalmente al incremento en unidades vendidas, que pasó de 268 en el primer trimestre de 1996 a
525 unidades en el primer trimestre de 1997, lo que representa un incremento en la producción de
aproximadamente 95.9%. Hogar fue capaz de incrementar su producción al mismo tiempo que redujo
sus precios de venta en aproximadamente 22.0% (en t&minos reales). El precio de ventas durante el
primer trimestre de 1997 fue en promedio $102,093, mientras que durante el primer trimestre de 1996 el
promedio fue de $130,858.
Durante el primer trimestre de 1997 Hogar incrementó sus ventas de unidades debido a los Siguientes factores: incremento en la participación de programas del Infonavit, utilización de Fovi como fuente
alternativa de financiamiento, mayores niveles de producción, reducción en los precios de venta (en
términos reales), principalmente para adaptarse al poder adquisitivo de sus clientes y tener acceso a un
A-l
mayor número de clientes con menores ingresos, y finalmente la recuperación de la economía mexicana
durante el primer trimestre de 1997, lo que provocó un descenso en las tasas de interés y la inflación.
Utilidad Bruta
La utilidad bruta aumentó en $53.3%, es decir $6.6 millones, al pasar de -Si7- 5 -millnnec
r, -.
-. -- en
-, PI-. nrimer
trimestre de 1996 a $19.1 millones en el primer trimestre de 1997, principaln iente debido al incremento
en las unidades vendidas (aun con la reducción en los precios de venta de las casas).
El margen bruto de Hogar (utilidad bruta dividida entre ventas) y el costo de ventas fueron del 35.6%
y 64.4% respectivamente, lo que muestra un comportamiento constante; esto se logró debido a la combinación de los siguientes factores: un control estricto en la adquisición de terrenos, administración eficiente de los costos de construcción, incremento en la estandarización de los disenos, mayor eficiencia y
niveles de producción (en terminos de producci6n y tamaflo de los desarrollos).
Gastos de Operación
Los gastos de operación, que incluyen gastos administrativos como salarios del personal técnico, de
ventas y administrativo, así como gastos de publicidad y mercadotecnia, se incrementaron en 39.6% es
decir $3.0 millones, al pasar de $7.8 millones en el primer trimestre de 1996 a $10.8 millones en el primer trimestre de 1997. Esta disminución se debió principalmente al incremento en la producción (en
términos de unidades vendidas) de aproximadamente 95.9% contra el primer trimestre de 1996. Hogar
incrementó su producción mientras redujo sus gastos de operación como porcentaje de las ventas. Los
gastos de operaci6n durante el primer trimestre de 1997 representaron el 20.2% de las ventas, comparado con 22.1% de las ventas durante el primer trimestre de 1996.
Los gastos operativos se incrementaron a una tasa inferior a la de las ventas (39.6% comparada
contra 52.8% de incremento en las ventas) como resultado de las economías de escala, resultantes de
mayores niveles de producción (en terminos de producción y tamaffo de los desarrollos) además de un
estricto control de gastos de operación.
Utilidad de Operación
La utilidad de operación aumentó en 76.0%, es decir, $3.6 millones, al pasar de $4.7 millones en el
primer trimestre de 1996 a $8.3 millones en el primer trimestre de 1997. Durante el primer trimestre de
1997 la utilidad de operaci6n representó 15.5% de las ventas, comparado con 13.4% durante el primer
trimestre de 1996. El incremento en la utilidad de operación es resultado de la reducción de gastos de
operación como porcentaje de las ventas, así como el mantenimiento de un margen operativo estable.
Costo Integral de Financiamiento
El costo integral de financiamiento neto representa los ingresos o pagos por intereses y la pérdida o
ganancia por posición monetaria. El costo integral de financiamiento de Hogar se incrementó en 94.5%,
es decir, $2.0 millones, al pasar de $2.2 millones en el primer trimestre de 1996 a $4.2 millones en el
primer trimestre de 1997. El aumento en el costo integral dz financiamiento se debió principalmente a la
decisión de Hogar de incrementar sus niveles de operaciórl y financiamiento para lograr un incremento
en su producción para 1997.
A-2
-
Las tasas de interés en México disminuyeron en el primer trimestre de 1997 en comparación con las
tasas del primer trimestre de 1996, como resultado de la recuperación gradual de la economía mexicana. La tasa de inter6s interbancaria durante el primer trimestre de 1997 fluctuó entre 21.1% y 27.7%, en
comparación con un rango de 25.11% a 40.1% durante el primer trimestre de 1996. El incremento en
pasivos monetarios en relación con los activos monetarios dio como resultado una pérdida por posición
monetaria de $2.0 millones en el primer trimestre de 1996 en comparación con una ganancia de
$0.1 millones en el primer trimestre de 1997, resultado del nivel de endeudamiento en 1997. El costo
integral de financiamiento neto de Hogar para el primer trimestre de 1997 representó 7.8% de las ventas, comparado con 6.2% de las ventas en el primer trimestre de 1996.
Hogar no tuvo operaciones significativas en divisas extranjeras en el primer trimestre de 1997 ni el
primer trimestre de 1996 y por lo tanto no experimentó ninguna ganancia o p&dida cambiaria.
Impuesto Sobre la Renta, Impuesto al Activo y Participación
de los Trabajadores en las Utilidades
En el primer trimestre de 1996 Hogar reconoció provisiones para impuesto sobre la renta por $1.8
millones y para participación de los trabajadores en las utilidades (PTU) por $0.3 millones. Para el primer trimestre de 1997 Hogar no reconoció provisiones para impuesto sobre la renta, impuesto al activo
o PTU. Hogar anticipa que no será sujeta de impuestos sobre la renta o PTU durante el ejercicio de
1997 debido a sus futuras adquisiciones de terrenos para construcciones, las cuales son deducibles para
efectos fiscales. Con excepción de Occidente, Hogar no realizará pagos por concepto de impuesto al
activo, ya que durante los primeros cuatro silos de operación no se realiza dicho pago. Hogar no anticipa que Occidente pagara impuesto al activo, ya que puede compensar lo que deba con el ISR pagado
en aRos anteriores.
Utilidad Neta
La utilidad neta de Hogar se incrementó en 285.5%, es decir, $3.2 millones, al pasar de $1.1 millones durante el primer trimestre de 1996 a $4.3 millones durante el primer trimestre de 1997, principalmente por la ausencia de provisiones para pago de impuestos durante el primer trimestre de 1997.
A-3
CONSORCIO HOGAR, S.A. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
Balances Generales Consolidados
al 31 de Marzo de 1997 y al 31 de Diciembre de 1996
(miles de pesos constantes al 3 1 de marzo de 1997)
1997
lno audltsdo)
ACTIVO
CIRCULANTE:
Efectivo y Valores de Inmediata Realización .........................................
Cuentas por Cobrar
Clientes .............................................................................................
Compafiías Afiliadas .........................................................................
Otros Deudores .................................................................................
Inventarios
Terrenos ............................................................................................
Obras en Proceso y Otros .................................................................
Suma Activo Circulante ..............................................................
DOCUMENTOS POR COBRAR A LARGO PLAZO ...................................
MAQUINARIA Y EQUIPO, Neto ................................................................
INVERSIONES EN ACCIONES ................................................................
OTROS ACTIVOS ....................................................................................
Suma el Activo ...........................................................................
$
5,285
$
13,143
ll 6,375
205
4,226
120,806
89,027
130
1,958
91,115
45,261
33,617
78.878
204,969
1,125
12,818
4,036
931
$ 223,881
48,045
21,039
69,084
173,342
1,371
12.267
3,938
867
5 191,783
$
$
-
PASIVO Y CAPITAL CONTABLE
A CORTO PLAZO:
CrBditos INFONAVIT .............................................................................
CrBditos Bancarios ................................................................................
Cuentas por Pagar por Adquisición de Terrenos ....................................
Proveedores ..........................................................................................
Compafiías Afiliadas .............................................................................
Acreedores Diversos .............................................................................
Anticipos de Clientes .............................................................................
!mpuesto sobre la Renta por Pagar .......................................................
Participación de Utilidades por Pagar ....................................................
Suma el Pasivo a Corto Plazo ....................................................
CONTINGENTE .......................................................................................
Suma el Pasivo ..........................................................................
CAPITAL SOCIAL ....................................................................................
PRIMA EN VENTA DE ACCIONES ...........................................................
EXCESO EN LA ACTUALIZACIÓN DEL CAPITAL CONTABLE ................
RESERVA LEGAL ....................................................................................
UTILIDADES ACUMULADAS:
De Ejercicios Anteriores ........................................................................
Del Ejercicio. según Estado de Resultados Adjunto ...............................
Suma Interés Mayoritario ............................................................
INTERÉS DE LOS ACCIONISTAS MINORITARIOS .................................
Suma el Capital Contable ...........................................................
Suma el Pasivo y Capital Contable .............................................
A-4
58,505
17,816
18,757
7,411
1,954
13,941
3,272
2,575
2,034
126,265
-
39,741
6,141
20,462
6,080
2,169
12,175
3,479
6,137
2,140
98,524
-
126,265
98,524
42,293
2,467
ll ,928
1,739
42,093
1,087
13,759
1,739
33,187
4,345
95,959
1,657
97,616
$ 223,881
798
32,389
91.845
1,414
93,259
$ 191,783
-
CONSORCIO HOGAR, S.A. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
Estado de Resultados Consolldado
por los Tres Meses Terminados el 31 de Marzo de 1997
y Comblnado por los Tres Meses Terminados el 31 de Marzo de 1996
(miles de pesos constantes al 31 de marzo de 1997)
Marro
1996
Marzo
1997
(no auditado)
$ 53,599
$ 35,070
34,483
22,603
19,116
12,487
GASTOS DE OPERACIÓN:
Administraci6n .......................................................................................
6,612
4,586
Comercializaci6n y Promoción ...............................................................
4,217
3,173
10,829
7,759
8,287
4,708
VENTAS ...................................................................................................
COSTO DE VENTAS ................................................................................
Utilidad Bruta .....................................................................................
Utilidad de Operación .........................................................................
COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO:
116
4,250
Gastos Financieros, neto ._.,.,._.._,,.,__.__...................................................
2,042
(53)
(Utilid9.d) P&dida por Posición Monetaria __...,._.._...,__.__..........................
2,158
4,197
1,022
(50)
OTROS (GASTOS) INGRESOS: neto . . . . . ..__.......__.....,.....,,........................
Utilidad antes de Provisión de ISR y PTU, Participación
en Resultados de Compah Asociada e Interés Minoritario . . . . . .
3,572
4,040
PROVISIONES PARA:
Impuesto sobre la Renta .,__._,,.,._.__,..._......,.........................................
Pafiicipación de los Trabajadores en las Utilidades ,,.,._..........................
PARTICIPACIÓN EN LOS RESULTADOS DE ASOCIADA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Utilidad antes de Inter& Minoritario _.,,.,._.,.,,._._....,.............................
PARTICIPACIÓN DE ACCIONISTAS MINORITARI?S
EN EL RESULTADO DEL EJERCICIO DE SUBSIDIARIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Utilidad Neta deI Ejercicio .,._...,...__...,,_...,.,,.....,,..............................
A-5
-
1,763
-
256
-
2,019
297
-
4,337
1,553
8
$
4,345
(426)
5
1,127