Abril GC - gunther gonzales barrón

CIVIL
PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
ANÁLISIS JURÍDICO
Nota crítica a las sentencias,
de la Corte Suprema y la Corte Superior,
que, simultáneamente, convalidaron
tres falsificaciones y “privatizaron”
el dominio público
Tema relevante
Gunther GONZALES BARRÓN*
En este artículo se comenta un caso judicial en el cual, por medio de falsificaciones, un
tercero se convirtió en propietario de un inmueble que estaba sujeto al dominio público
del Estado. Así, el autor afirma que esta errada decisión judicial contravino la inalienabilidad del dominio público, establecida en la Constitución; y estableció que la fe registral
permite la protección de los terceros de buena fe, aun cuando se trate de transmisiones
sustentadas en documentos falsos.
MARCO NORMATIVO
• Constitución: arts. 70 y 73.
• Código Civil: arts. 219, 2012 y 2014.
I. Los hechos
El caso resuelto en la Casación N° 57452011-Lima, de fecha 11/10/2012, constituye probablemente el de mayor audacia
de las mafias de falsificadores, en cuanto se
fraguaron tres documentos al hilo, y en el
mismo caso: dos escrituras públicas y una
resolución judicial; todo ello, sin que nadie
*
1
objetara las inscripciones, pese a que se trataba de un bien de dominio público; lo que
finalmente fue convalidado por la Sala Civil
de la Corte Suprema en una cuestionable
sentencia que termina amparando al llamado
“tercero de buena fe”, no sin antes, también,
tener que lamentar, además, una sentencia
de la Corte Superior, que exhibe una preocupante pobreza argumentativa.
Los hechos son los siguientes1:
-
Luego de un proceso de urbanización, el
Estado adquiere un terreno de más de cuatro mil metros cuadrados, en condición
Doctor en Derecho, magíster en Derecho Civil y abogado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Máster en Derecho Constitucional por la Universidad de Castilla La Mancha. Juez superior titular de la Corte de Justicia de Lima.
Cada hecho se basa en las afirmaciones de la parte demandante, Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, reseñada
en la ejecutoria suprema, y que no es materia de debate. Por el contrario, la controversia en dicho proceso se centró en la
condición del tercero de buena fe y en la responsabilidad civil de la entidad registral. También se intercalarán con afirmaciones expresadas en las sentencias inferiores.
149
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015
la supuesta compraventa, por lo que
obtiene una medida cautelar de anotación registral5, con lo cual se impide la
constitución de los potenciales terceros
de buena fe. Sin embargo, y por increíble que parezca, también se falsificó la
resolución judicial de levantamiento de
la medida cautelar, con lo cual, estratégica, y fraudulentamente, se “limpió” la
partida registral6.
de aporte reglamentario, por lo que se
trata de un bien del dominio público, el
que se inscribe en el registro2.
-
El Estado, supuestamente, vende a favor
de una señora, el predio de más de cuatro mil metros cuadrados, pero la escritura pública era falsificada3, por lo que
no existió voluntad del vendedor, ni de
la compradora, que, por lo demás, al
momento de la inscripción del acto jurídico, ya se encontraba fallecida muchos
años atrás4.
-
Como acto seguido, la fallecida “vende”
el inmueble a un tercero, que no podría
ser de buena fe, pues simplemente no
hay venta, tratándose de un nuevo acto
falsificado7; por lo que, luego, el tercero
-
El Estado interpone una demanda de
nulidad de acto jurídico respecto de
2
“Antecedentes: 2. (…) El Estado a través del Decreto de Alcaldía 1150 del tres de agosto de mil novecientos setenta y el
Decreto de Recepción de Obras 821 del treinta de mayo de mil novecientos setenta y dos, adquirió en calidad de aporte
reglamentario el terreno de cuatro mil setenta y tres metros cuadrados (4,073.00 m2) ubicado en la Calle 07 Mz. K de la
Urbanización Valle Hermoso del Distrito de Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima, cuya titularidad como
propietario se inscribió en el Asiento 1-C de la Ficha 10185 con continuación en la Partida Nº 44532727 del Registro de
Predios de Lima, y registrada en el Asiento 1162 del Sistema Nacional de Información de Bienes de Propiedad Estatal
- Sinabip”.
“Antecedentes: 2. (…) Que, posteriormente al acudir a los Registros Públicos se percataron que supuestamente la ex Dirección de Bienes Nacionales (hoy SBE) habría efectuado un acto de compraventa a favor de María Locricia Manco viuda de
Gonzales a través de una nula escritura pública de fecha catorce de junio de mil novecientos ochenta y cuatro, es decir, se
realizó un acto de transferencia mientras se encontraba vigente una afectación en uso y la calidad de dominio público del
inmueble objeto de demanda, máxime cuando el registrados tenía el pleno conocimiento que no constituía un predio de
libre disposición del Estado”.
Sentencia de primera instancia: “6. Que, con la copia literal de la ficha (…) de los Registros Públicos de Lima, que corre en
autos a fojas 6 a 10, se acredita que el inmueble ubicado en Calle 7 manzana K de la urbanización Valle Hermoso de Monterrico - Primera etapa del Distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, se encuentra inscrito a favor
del Estado en el asiento 1 c) al haberle otorgado la Compañía Inmobiliaria San Demetrio de Monterrico S.A., en cumplimiento del Decreto 821, expedido por el Concejo Provincial de Lima”.
“Antecedentes: 2. (…) Más aún, si el primer acto celebrado se realizó con una persona fallecida cuya sucesión se encontraba inscrita con antelación en los Registros Públicos en la Partida Nº 11382663 del Registro de Sucesión Intestada, por
lo que no se debió inscribir dicha transferencia, sin embargo se llegó a perpetrar el acto de inscripción otorgando seguridad
jurídica a hechos ilícitos, lo cual resulta inaudito para el mundo del derecho”.
“Antecedentes: 2. (…) En atención a este hechos se interpuso una acción de nulidad de actos jurídicos contra de María
Locricia Manco viuda de Gonzales ante el Décimo Juzgado Civil de Lima, Expediente Nº 7459-2002 quien fue representada por curador procesal, asimismo, dado a que se trataba de una inscripción basada en documentos falsificados se solicitó
en vía cautelar, la anotación de demanda, la que fue concedida y ejecutada en el Asiento D 00001 de la Partida Registral
Nº 44532727”.
“Antecedentes: 2. (…) Sin embargo, mientras estaba en espera de la sentencia del Juzgado y con la seguridad que debía
otorgar el Registro, tomaron conocimiento que esta medida cautelar había sido levantada por una supuesta orden judicial y
se habrían realizado posteriores transferencias a terceros, a fin de escudarse bajo la figura de la buena fe registral y con ello
imposibilitar que su representada pueda ejercer su derecho de propiedad sobre el inmueble. Este supuesto mandato judicial, conforme lo informado por el propio Juzgado no fue emitido por dicha judicatura, resultando un documento falso”.
La sentencia de primera instancia también narra el hecho: “9. Que, respecto del acto registral de levantamiento de anotación de demanda, contenido en el Asiento E0001 de la Partida N° 44532727, se concluye que es un hecho comprobado que
el levantamiento de la medida cautelar fue inscrito en mérito a resoluciones judiciales falsas”.
Sentencia de primera instancia: “Que, de igual modo, resulta la nulidad de la escritura pública de compraventa de fecha 8
de agosto de 2003, que obra en autos a fojas 39 a 46, en la que supuestamente María Locricia Manco viuda de Gonzales
habría dado en venta el inmueble que nos ocupa a Manuel Ruiz Carrillo por la suma de S/. 650,000, cuanto está acreditado
con la partida de defunción (...) que la supuesta vendedora falleció con fecha 4 de setiembre de 1987, esto es, dieciséis años
antes de la suscripción de la citada escritura pública”.
3
4
5
6
7
150
CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
lo transfiere a un cuarto8, y así sucesivamente hasta llegar a un quinto y sexto9.
Comentario relevante
te
del autor
El esquema es el siguiente:
1) El Estado vende a una fallecida (título falso), materia de un primer proceso judicial.
2) El Estado anota demanda de nulidad en
el registro, en mérito del primer proceso,
pero esta se levanta por supuesta resolución judicial (título falso).
3) La fallecida vende a tercero (título falso).
4) Tercero vende a cuarto (título simulado).
5) Cuarto vende a quinto (título convalidado
por el Poder Judicial).
6) Quinto vende a sexto (los cuales son
parientes, pues los vendedores son los
padres del comprador).
II. Las sentencias y sus fundamentos
Luego de tres falsificaciones (dos compraventas y una resolución judicial), además de
una ulterior compraventa simulada, y pese a
tratarse de un bien de dominio público, sin
No se entiende cómo lo público puede
quedar fácilmente privatizado por la
simple “buena fe”, en contravención a
nuestra norma fundamental.
embargo, en forma sorprendente, el órgano
judicial en sus tres niveles convalida las consecuencias del fraude: sentencia de primera
instancia dictada por el 29º Juzgado Civil
de Lima, de fecha 05/10/200910; sentencia
de vista emitida por la Sétima Sala Civil de
Lima, de fecha 15/06/201111; y ratificada
por sentencia de la Sala Civil de la Corte
Suprema, mediante Casación N° 5745-2011Lima, de fecha 11/10/201212.
Los fundamentos de la Corte Suprema para
crear un nuevo modo de adquisición de la
propiedad, sustentado en la falsificación, son
los siguientes:
Primero.- Que, pasando a resolver el
fondo del asunto materia de casación,
8
Sentencia de primera instancia: “13. Que, en cuanto a la nulidad que se formula contra el acto contenido en la escritura
pública de compraventa de fecha 26 de febrero de 2004, que obra en autos a fojas 68 a 70, mediante la cual Manuel Antonio
Ruiz Carrillo da en venta a Marta Amelia Ruiz Vargas, el inmueble objeto de demanda, se debe tener en cuenta la proximidad de la venta a la citada compradora respecto de la inscripción en los registros públicos a favor de su vendedor, la diferencia mínima en el precio respecto del que supuestamente pagó el vendedor, además, de la falta de acreditación del pago
del precio por parte de la compradora, conforme a lo requerido por la accionante, lo que hacen llegar a la convicción de la
existencia de una colusión existente entre las partes de la transacción para dar legalidad a una transferencia que adolecía
de vicios insubsanables, máxime si en su condición de demandados han sido declarado rebeldes”.
9 Sentencia de primera instancia de fecha 05/10/2009, emitida por el 29º Juzgado Civil de Lima, que narra la sucesión de
transferencias: “8º Considerando: Que, en virtud del levantamiento de la medida cautelar del (supuesto) Duodécimo Juzgado Civil de Lima, se procedió a una serie de transferencias del inmueble que nos ocupa, como son la compraventa a
favor de Manuel Ruiz Carrillo, que aparece registrada con fecha cinco de noviembre de dos mil tres, en el Asiento C00002
de dicha partida; compraventa a favor de Marta Amelia Ríos Vargas, registrada en el Asiento C00003 con fecha quince de
marzo de dos mil cuatro; compraventa a favor de Luisa Aída Ríos Gamarra de Vásquez y Julio Vásquez Dávila, inscrita
en el Asiento C00004 con fecha dieciséis de setiembre de dos mil cuatro; y, compraventa a favor de Julio Hernán Vásquez
Ríos, inscrita, con fecha doce de abril de dos mil cinco, en el Asiento C00005 de la citada partida”.
10 El magistrado que suscribió la sentencia de primer grado es: Marcial Díaz Rojas.
11 Los magistrados que suscribieron la sentencia de segundo grado son: Ordóñez Alcántara (ponente), Niño-Neira Ramos y
Romero Roca.
12 Los magistrados que suscribieron la ejecutoria suprema son: Távara Córdova (ponente), Rodríguez Mendoza, Huamaní
Llamas, Castañeda Serrano y Calderón Castillo.
151
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015
este Supremo Tribunal debe señalar que
en cuanto a la primera causal alegada por
la Superintendencia de Bienes Estatales
- SBE sobre la infracción normativa por
interpretación errónea del artículo 2014
del Código Civil, el artículo VIII del
Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos (aprobado por
Resolución Nº 195-2001-SUNARP/SN
que entró en vigencia el uno de octubre
de dos mil uno) precisó los alcances de la
regulación contenida en el artículo 2014
del citado Código de la siguiente manera
que: “La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina
no perjudicara al tercero registral que a
título oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la base aquellos, siempre
que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales”.
Segundo.- Que, ante esa precisión refiere
Aliaga Huaripata (Código Civil comentado. Gaceta Jurídica, Lima-Perú): “(…)
los posibles vicios que afecten el derecho del tercero adquirente deben referirse solo a los asientos registrales. Sin
dejar de reconocer que nuestro sistema de
transmisiones patrimoniales es causalista
(no abstracto), somos de la opinión que,
a los efectos de la protección de los terceros registrales, la búsqueda de posibles
‘inexactitudes registrales’ debería limitarse a los asientos registrales y no a los
títulos archivados. Ello en atención a la
rigurosa calificación registral existente
en nuestro sistema a cargo de un profesional del Derecho y al asiento registral
que es más que un simple ‘resumen’ del
título, al determinar la nueva ‘situación
jurídica’ derivada.
Tercero.- Que en ese sentido, la Sala
Superior confirma la sentencia apelada
que concluye que los actos jurídicos celebrados entre Marta Amelia Ríos Vargas
y la Sociedad Conyugal conformada por
152
Luisa Aida Ríos Gamarra de Vásquez,
Julio Vásquez Dávila, y estos a su vez,
con Julio Hernán Vásquez Ríos, han sido
realizados de buena fe, no ha hecho una
interpretación errónea, pues estos demandados al celebrar los actos jurídicos se
basaron en la información que aparecía en los asientos registrales, no siendo
necesario remitirse a los títulos archivados como pretende la demandante; más
aún si dichos codemandados recurrieron a la notaria Miriam Acevedo Mendoza quien efectuó un estudio de los títulos de propiedad del inmueble sublitis y
comunicó a estos que el citado predio se
encontraba libre de todo gravamen, y que
podían adquirirlo sin problema alguno,
por lo que este extremo del recurso de
casación debe ser desestimado. La Sala
Superior ha efectuado una correcta interpretación y aplicación del artículo 2014
de nuestro Código Civil.
Cuarto.- Que en cuanto a la causal referida a infracción normativa por inaplicación de los artículos 2012 y 219 inciso 3
del Código Civil tenemos que el primer
artículo establece como presunción iure
et de iure que toda persona conoce el contenido de las inscripciones, y como tal no
está sujeta a probanza, lo que debe concordarse con el artículo 2014 del mismo
Código, puesto que los referidos codemandados fueron diligentes en conocer
el contenido de las inscripciones referentes la bien sublitis en la forma que ya se
ha explicado en el considerando anterior,
tenemos en cuenta que como una consecuencia de la conocibilidad de las inscripciones aquello que no esté publicado
no debe perjudicarlos ni oponérseles por
cuanto nunca estuvieron en posibilidad
de conocerlo, los órganos jurisdiccionales de mérito han determinado que los
demandados Julio Hernán Vásquez Ríos
y sus padres contrataron con base en lo
que estaba publicitado en el Registro de
la Propiedad Inmueble y de buena fe.
CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
Quinto.- Que finalmente en cuanto a
la inaplicación del inciso 3 del artículo
219 del Código Civil, respecto a que el
objeto de la transferencia era jurídicamente imposible, al ser un bien de dominio público, la Sala Superior ha sido
explícita en señalar la existencia de una
demanda de nulidad de acto jurídico
interpuesta también por la ahora demandante respecto de la escritura pública
del fecha 14 de julio de 1984, que contiene un acto de transferencia del referido
inmueble que, aduce, tenía la calidad de
dominio público, concluyendo que es en
ese proceso que se determinara si el referido inmueble ostenta o no tal calidad,
siendo ello así, en el presente proceso el
órgano jurisdiccional no puede abocarse
a lo que es materia de conocimiento en
otro proceso, por expresa prohibición,
contenida en el numeral 2 del artículo
139 de la Constitución; por lo que debe
desestimarse este extremo del recurso de
casación”.
En conclusión, con una escasa motivación de
solo algo más de una hoja (parte relevante),
se salda un complejísimo caso con el argumento de que el último comprador es, según
su muy particular criterio de las cosas, “tercero de buena fe”.
III. Crítica a las sentencias
La citada sentencia, en mi opinión, es jurídicamente insostenible, conforme lo demostramos a continuación.
¿Qué dice José Antonio
onio
Álvarez Caperochipi?
i?
El progreso material y el deseado
desarrollo económico se pretende
entonces negando la propiedad, derecho natural –y sin querer volver la vista
atrás–, a la significación del hombre y
su dignidad como fin y presupuesto a
todo sistema jurídico.
Primero, el inmueble sucesivamente transferido es uno de dominio público, nacido
del aporte reglamentario de un proceso de
urbanización; por lo tanto, cualquier venta
que lo tenga por objeto es nula, por la causal de objeto jurídicamente imposible. El
artículo 73 de la Constitución de 1993 establece que el dominio público es inalienable, es decir, su venta está prohibida; por lo
tanto, los parques, las playa o las plazas no
pierden su condición por efecto del registro,
cuya hipotética protección, a favor del tercero, nace apenas de una ley, que no puede
oponerse a la tutela dispensada al dominio
público, cuya fuente es la propia Constitución13. Siendo ello así, no se entiende cómo
lo público puede quedar fácilmente privatizado por la simple “buena fe”, en contravención a nuestra norma fundamental.
Por lo demás, no es argumento válido, como
se sostiene en la sentencia, que “existe otro
proceso en el que se discute la validez del
acto jurídico por objeto imposible”, pues,
en el primer proceso se ventila la nulidad de
13 “La inalienabilidad constituye, pues, el elemento más connotado del dominio público. En efecto, el título de intervención
que ostenta el Estado, permite que excluya determinados bienes del tráfico jurídico privado, a efectos de mantener el destino de los bienes al uso y servicio público. La inalienabilidad implica la imposibilidad de efectuar actos de disposición o
de gravamen sobre los bienes constitutivos del dominio público. Las entidades públicas que ostentan titularidades legales
respecto de dichos bienes, en principio, solamente se encargan de administrar, regular y cautelar dichos bienes, sea al interior de la esfera estatal o cuando estos se encuentran concedidos a los particulares para su aprovechamiento o explotación
económica: JIMÉNEZ MURILLO, Roberto. “Comentario al artículo 73”. En: GUTIÉRREZ CAMACHO, Walter (Dr.). La
Constitución comentada. Tomo II, Gaceta Jurídica, Lima, 2013, p. 271.
153
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015
la primera venta (falsa) entre el Estado y la
fallecida, mientras que en el segundo proceso se ventila la nulidad de todas las transferencias sucesivas, las que, al igual que la
primera, son nulas porque tienen el mismo
objeto: un bien de dominio público, el cual
es inalienable, es decir, no puede venderse,
sin excepciones, por lo que es irrelevante
que la venta sea a favor del tercero, cuarto,
quinto o sexto, pues todas esas compraventas
tienen idéntico objeto (imposible), con la
consecuencia de que todos los actos son
inválidos14. En otras palabras, en todas las
compraventas (cuatro o cinco, al hilo) puede
discutirse la nulidad del acto jurídico por
objeto imposible, en cuanto el bien de dominio público vendido es el mismo.
El magistrado Ordóñez (ponente de la sentencia de la Corte Superior) ha señalado en
14 Paradójicamente, poco tiempo antes, la Corte Suprema resolvió de forma radicalmente diferente un caso en el que también
se discutió la protección de un “tercero de buena fe” frente a la falsificación previa del título referido a un bien de dominio público. Así, la Casación N° 4419-2009-Lima, del 20/05/2010, suscrita por los magistrados Almenara Bryson, León
Ramírez, Vinatea Medina, Álvarez López y Valcárcel Saldaña: “Sétimo.- Que, en el presente caso, ha quedado establecido
en las instancias de mérito, que el predio materia de la demanda, Lote Dieciocho guión B de la Manzana A de la Urbanización Los Alerces de Monterrico del Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la ficha registral número un millón trescientos veinticinco mil cuatrocientos setenta y tres de los Registros Públicos de Lima a nombre del Estado peruano, es un bien
de dominio público, por haber sido transferido como aporte reglamentario a favor del Estado, en mérito de lo dispuesto en
la Resolución Administrativa número 151-78- DGIU/CPL, y que la supuesta venta efectuada por la Superintendencia de
Bienes Nacionales a favor de Raúl Ramón Ventura Cano mediante Escritura Pública de compraventa de fecha nueve de
marzo de mil novecientos ochenta y cuatro ante el Notario Público de Matucana Diodoro Orduña Vásquez y su posterior
inscripción en los Registros Públicos, se ha efectuado en mérito de documentos falsificados, razón por la cual esta compraventa y las sucesivas de fechas trece de abril y diez de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro, ocho de marzo y seis
de abril de dos mil uno, inscritas también en los Registros Públicos, han incurrido en causal de nulidad por finalidad ilícita
y objeto jurídicamente imposible invocados en la demanda. Octavo.- Que, de lo expuesto en el considerando precedente,
se infiere que al momento de la compraventa de fecha cinco de octubre de dos mil uno otorgada por Aníbal Breña Jaime
a favor de Puerta de Tierra Sociedad Anónima, esta última no podía desconocer que el bien que estaba adquiriendo originalmente fue de dominio público del Estado y que por tanto de conformidad con lo previsto en el artículo 73 de la Constitución Política del Estado, se trataba de un bien inalienable e imprescriptible que no puede ser adquirido por particulares,
máxime si se tiene en cuenta que la compradora es una empresa inmobiliaria y como tal le es exigible un especial deber
de cuidado al momento de verificar la titulación de los inmuebles que adquiere. Noveno.- Que, por su parte el principio de
buena fe registral, contemplado en el artículo 2014 del Código Civil busca proteger al tercero que ha adquirido de buena
fe un derecho de quien efectivamente carecía de capacidad para disponer de él, no obstante, este principio no tiene carácter
absoluto, pues como ha sostenido este Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones, para que opere válidamente el referido
principio es preciso que concurran los siguientes elementos: a) Que se trate de una adquisición a título oneroso: b) Que el
otorgante aparezca registralmente con capacidad para disponer el derecho: c) Que el adquiriente haya inscrito su derecho;
d) Que el adquiriente haya actuado de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico como al momento de su
inscripción; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causales que
anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante; en este mismo sentido la Exposición de Motivos oficial del Código
Civil ha previsto que “la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar
la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas deben además ser desconocidas por quien pretende ampararse en
el principio estudiado”. Décimo.- Que, en el presente caso, por efectos de la publicidad registral, la empresa Puerta de Tierra Sociedad Anónima no podía desconocer la existencia de causal de nulidad, ya que de los documentos existentes en los
Registros Públicos aparecía claramente que el bien materia de la compraventa era un bien de dominio público del Estado
y que por tanto no podía ser objeto de derechos privados; por esta razón, la compraventa de fecha cinco de octubre de dos
mil uno no puede estar beneficiada por el principio de buena fe registral, pues evidentemente no satisface el requisito referido a que el comprador haya actuado de buena fe en la celebración e inscripción del negocio, además que en los títulos
inscritos en los Registros Públicos evidentemente se denotaba la causal de nulidad del acto jurídico por finalidad ilícita y
objeto jurídicamente imposible” (finalmente, se declaró fundado el recurso de apelación, y actuando en sede de instancia,
se declaró la nulidad del contrato celebrado por el último comprador por las causales de fin ilícito y objeto jurídicamente
imposible).
Esta última comentada exhibe, sin duda, un criterio diferente, y saludable, frente a la Casación N° 5745-2011-Lima, en los
siguientes puntos: a) el carácter de dominio público del bien hace que la fe registral no pueda aplicarse, pues se trata de un
acto nulo por objeto jurídicamente imposible; b) la buena fe del tercero exige la consulta diligente a los títulos archivados;
sin embargo, mantiene el error en dos extremos: i) la sentencia de nulidad se entretiene en la fe registral; ii) un tercero de
buena fe podría ser protegido frente a falsificaciones previas. No obstante, pese a estos dos errores técnicos, sin embargo,
el sentido de la decisión es correcto, en cuanto declara la nulidad del acto jurídico.
154
CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
una reciente entrevista televisiva (La Hora
N, 24 de marzo de 2015) que él no pudo
pronunciarse sobre la condición de bien de
dominio público del bien, pues ello se discutía “en otro proceso”, lo que no es cierto15,
no obstante, lo relevante de su intervención
es que ha tratado de excusarse en cuestiones procesales para justificar su sentencia,
por lo que implícitamente da a entender que
en el tema de fondo, si le hubiera correspondido, entonces habría resuelto de modo
diferente. El problema es que esa afirmación
no es cierta, pues la sentencia superior establece que, aun cuando el bien sea de dominio
público, igual la adquisición del tercero está
“garantizada”. Así textualmente:
“7º considerando: respecto al carácter de
dominio público del inmueble sublitis,
Comentario relevante
te
del autor
Si la apariencia no se origina ni es
imputable en el propietario, entonces
no hay causa justificativa para que
este pierda su derecho.
que según la parte demandante, prima
sobre la buena fe; debe indicarse que
estando a que esta parte ha referido en
su escrito de demanda, a fojas cuatrocientos ocho, que ha interpuesto una
demanda de nulidad de acto jurídico por
cuanto mediante escritura pública de
fecha catorce de junio de 1984, se realizó
15 El magistrado, en su defensa, ha señalado lo siguiente, en citas de resumen de su intervención, y no textuales:
a) Él dice: “No pude pronunciarme sobre la naturaleza de bien de dominio público, pues la SBN dijo que ese tema estaba
discutiéndose en otro proceso”. Mi respuesta: ese argumento no es cierto, pues la SBN demandó la nulidad de varios contratos, y en todos ellos, en forma expresa, por la causal de objeto imposible; por tanto, si en un primer proceso invocó la
condición de dominio público del objeto, nada le impedía hacer lo mismo en el segundo proceso judicial, como efectivamente así lo hizo, pues todos los contratos estaban afectados por idéntica causal de nulidad, en cuanto el objeto vendido
era exactamente el mismo. La sentencia de primer grado de fecha 05/10/2009 dice textualmente, al narrar la pretensión de
la SBN, lo siguiente: “por lo que deducen la nulidad de dichas transferencias al existir un vicio contenido en la transferencia de un objeto jurídicamente imposible”. Por tanto, en todos los procesos judiciales, tanto en el primero como en el
segundo, la materia controvertida era la condición pública del bien. En tal sentido, no caben excusas para no haberse pronunciado sobre la materia, que era obviamente el punto clave de la discusión.
b) Él dice: “la SBN no impugnó la condición de dominio público del bien”. Mi respuesta: eso no es cierto, conforme se
extrae de la sentencia del 15/06/2011, escrita por el propio Sr. Ordóñez, en la que reconoce que la SBN, entre otros fundamentos, impugnó la sentencia por lo siguiente: “Que, sobre la figura del tercero registral de buena fe prima un mandato constitucional que señala que los bienes de dominio público son inalienables, por tanto, correspondía al juzgador
realizar una ponderación de tales derechos”. ¿Qué responde la sentencia frente a este agravio? “7º considerando: respecto
al carácter de dominio público del inmueble sublitis, que según la parte demandante, prima sobre la buena fe; debe indicarse que estando a que esta parte ha referido en su escrito de demanda, a fojas cuatrocientos ocho, que ha interpuesto una
demanda de nulidad de acto jurídico por cuanto mediante escritura pública de fecha catorce de junio de 1984, se realizó un
acto de transferencia mientras el referido inmueble tenía la calidad de dominio público; es de concluirse que es en dicho
proceso donde se determinará si el referido inmueble ostenta o no dicha calidad”. Es decir, el magistrado pretende hacer
creer que el dominio público es un asunto controvertido en el primer contrato, pero no en los sucesivos, sin embargo, nadie
sabe de dónde ha sacado esa peregrina tesis, pues, si el objeto es el mismo bien en todos los contratos, y el vicio afecta precisamente al objeto (imposible), entonces la misma causal de nulidad se encuentra presente en todos los contratos, desde
el primero hasta el último.
c) Él dice: “Nadie puede avocarse a causas pendientes ante el Poder Judicial, por tanto, si en el primer proceso se veía la
nulidad del primer acto jurídico por objeto imposible, entonces él ya no podía hacerlo en el segundo proceso”. Mi respuesta: nuevamente es falso. En el primer proceso se decidía el contrato N° 1, mientras en el segundo proceso –a su cargo–
tenía que resolverse la nulidad de los contratos N°s 2, 3, 4 y 5. ¿Dónde está la invasión de jurisdicción si los procesos ventilaban la nulidad de contratos diferentes? Los contratos, como hechos jurídicos autónomos, son diferentes, por lo que
cada juez emite su sentencia, sin problema alguno de interferencia, pero bien puede ocurrir, como en el presente caso, que
la causa de nulidad sea coincidente. Por ejemplo, es usual que los autores del fraude inmobiliario utilicen varios contratos sucesivos, todos ellos simulados, con el fin de constituir un falso tercero, cuarto o quinto de buena fe. Pues bien, en tal
caso, para el citado juez, solo el primer contrato sería objeto de simulación, pero no los otros. ¿Por qué? Nadie lo sabe. Si
el vicio es el mismo en todos los contratos, entonces se puede invocar lo mismo en todos ellos, y lo que se resuelva en cada
caso no prejuzga necesariamente respecto a lo que se resuelva en los otros contratos, pues se trata de hechos autónomos.
155
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015
Comentario relevante
te
del autor
La buena fe del tercero, para imponerse, necesita la culpa del titular originario, pues esa culpa o imputabilidad hace que se justifique la tutela
del tercero y la privación del propietario; pero no cuando el propietario original carece absolutamente de culpa.
un acto de transferencia mientras el referido inmueble tenía la calidad de dominio público; es de concluirse que es en
dicho proceso donde se determinará si el
referido inmueble ostenta o no dicha calidad16, pronunciamiento que no enervará la validez de los actos jurídicos
que en la recurrida se han convalidado,
por cuanto estos se encuentran amparados en la buena fe registral prevista
en el artículo 2014 del Código Civil”
(ponencia: Oswaldo Ordóñez Alcántara).
Es decir, la transferencia de un bien de dominio público se “santifica” con el tercero de
buena fe, bajo el argumento de que en la primera venta, el bien es público; pero en las
sucesivas ventas, por arte de magia, el bien
se convierte en “privado”, por lo que ahora
el inmueble, así “transformado”, puede ser
“transferido”. El problema, insoluble, es que
el objeto en todas las compraventas es el
mismo, por lo cual el vicio de objeto imposible se repite en todos los contratos. Sin
embargo, para la sentencia cuestionada, la
protección constitucional de inalienabilidad
solo vale para las primera venta. ¿Eso dice
la Constitución? No. ¿Eso dice el sentido
común? Menos.
Por lo tanto, en este caso, increíblemente,
el artículo 2014 del Código Civil ha derogado al artículo 73 de la Constitución, pues
el dominio público ha dejado de ser inalienable, por gracia de una inscripción registral
nacida, además, de título falso. Es decir,
un título auténtico de disposición sería nulo
porque la enajenación está prohibida, pero
un título falso sí permite una transferencia
válida. Curiosa interpretación, por la cual,
la ley deja sin efecto a la Constitución, pero
también deroga la lógica. De esta forma,
sería fácil privatizar parques, playas, plazas
y, seguramente, hasta el Palacio de Gobierno,
pues basta inscribir una falsificación, luego
vender el bien y listo. La fe registral viene en
presta ayuda17.
Vale la pena leer este párrafo de la mejor doctrina para evitar las exageraciones registrales
a las que son tan afectos nuestros tribunales:
“El registro de la propiedad presenta también sus lados sombríos. Un Estado absoluto predica un registro de eficacia absoluta, y entonces un ángel caído se levanta
amenazante y nos mira a los ojos. La fascinación por la eficacia del registro no
nos debe olvidar los riesgos que su utilización abusiva comporta, a mi parecer, algunos sistemas registrales han legitimado arbitrariedades notorias, están
montadas sobre la supremacía absoluta
del libro (la voluntad política) sobre la
16 Nótese que la sentencia superior, como parte de su argumentación, sostiene que no se sabe si el bien discutido es del dominio público, o no. Sin embargo, en forma contradictoria, la misma sentencia declara que Sunarp debe pagar una indemnización a SBN por el valor del bien. La pregunta es: ¿si no se sabe que el predio le pertenezca al Estado Peruano (SBN),
entonces porque se le reconoce una indemnización por ese mismo predio, lo que presupone que es su titular? El entrevistador Jaime De Althaus dio en el clavo con esta objeción (La Hora N, 24 de marzo de 2015), que desnuda una absoluta
incoherencia argumentativa, que obviamente no fue respondida.
17 En la misma entrevista televisiva (La Hora N, 24 de marzo de 2015), el magistrado Ordóñez dijo que el problema es de los
notarios y registradores, sin embargo, se olvidó de mencionar a los jueces que convalidan el fraude inmobiliario, sin tomar
en cuenta que la propiedad es inviolable, según la cláusula constitucional (art. 70).
156
CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
realidad, y se basan efectivamente en la
injusticia de expropiar (por la mera inscripción del nombre de un propietario en
unos libros) al propietario real sin indemnización. El registro sirve entonces para
legitimar lo que no es sino un expolio de
personas o colectividades, para condenar
a todos aquellos que no estén inscritos en
el libro. El progreso material y el deseado
desarrollo económico se pretende entonces negando la propiedad, derecho natural –y sin querer volver la vista atrás–, a
la significación del hombre y su dignidad
como fin y presupuesto a todo sistema
jurídico”18.
Segundo, por su parte, la sentencia establece
la siguiente doctrina: si A vende supuestamente a B, que inscribe, pero, en realidad,
este título es falsificado; y luego B vende a
C, que también inscribe, entonces, C puede
ampararse en la fe registral, pero esta conclusión es errada, pues A nunca declaró nada,
nunca vendió, nunca dio lugar a la falsa apariencia, en consecuencia, se trata de una víctima, al igual que C. En tal caso, C no tiene
argumentos a su favor, pues su buena fe se
neutraliza con la mayor buena fe que exhibe
A, que es el propietario legítimo y solo una
inocente víctima de los falsarios; además, la
inscripción de C tampoco lo pone en mejor
situación que A, pues este también se encontraba inscrito hasta antes del fraude; asimismo, la condición de C como adquirente
tutelado por la seguridad jurídica, en nada lo
mejora si tenemos en cuenta que A también
merece seguridad por la inscripción de la
que gozaba. Por lo tanto, no hay argumento
alguno que favorezca la posición de C, por lo
que necesariamente debe imponerse la realidad jurídica, esto es, declarar que el derecho
legítimo de A se mantiene inalterado, pues
Comentario relevante
te
del autor
¿Es posible la buena fe cuando se
adquiere a “precio de regalo”? No
hay forma racional de explicar cómo
una persona puede tener buena fe civil
cuando ha pagado una suma que le
alcanzaría para comprar un pequeño
departamento, pero jamás un terreno
de casi media manzana.
la propiedad es inviolable, de conformidad
con el artículo 70 de la Constitución, y no
existe motivo alguno para despojarlo de su
derecho, menos por una burda falsificación.
Por lo tanto, si la apariencia no se origina ni
es imputable en el propietario, entonces no
hay causa justificativa para que este pierda
su derecho, máxime si el Tribunal Constitucional ha sostenido en forma reiterada que
la propiedad no se afecta por causas anómalas o derivadas del solo querer de un tercero, y no existe mayor causa anómala que
una falsificación. La buena fe del tercero,
para imponerse, necesita la culpa del titular originario, pues esa culpa o imputabilidad hace que se justifique la tutela del tercero y la privación del propietario; pero no
cuando el propietario original carece absolutamente de culpa, como ocurre con las falsificaciones, suplantaciones o nulidades por
falta de manifestación de voluntad (incapacidad absoluta).
Tercero, aun cuando fuese pertinente el análisis de la fe registral para el último comprador, debe indicarse que este adquirió el bien
por US$ 161,000, cuando el valor real era,
18 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmobiliario registral. 3ª edición, Ediciones Legales, Lima, 2012,
pp. 110-111.
157
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015
en ese momento, de más de US$ 1’162,980,
lo que se acredita con el hecho incontrastable
de que la misma sentencia impone la indemnización por ese monto contra la Sunarp, en
tanto esta entidad permitió la inscripción de
títulos falsos en perjuicio de la SBN. Sin
dudas, es dramático que un tribunal de justicia, en la misma sentencia, diga que el precio pactado por el bien equivale a 15% de su
valor real, no obstante, pese a ello, considera
que el tercero es de “buena fe”. ¿Es posible
la buena fe cuando se adquiere a “precio de
regalo”? No hay forma racional de explicar
cómo una persona puede tener buena fe civil
cuando ha pagado una suma que le alcanzaría para comprar un pequeño departamento,
pero jamás un terreno de casi media manzana. Cualquiera que adquiere a precio vil
supone que existe algo sospechoso de por
medio (mala fe civil), máxime si en el presente caso se han hilvanado cinco transferencias en poco tiempo, con demanda de nulidad planteada por el Estado, discutiendo
nada menos que la existencia de un bien del
dominio público.
Por lo demás, en una urbanización de Santiago de Surco, en el lugar donde se ubica el
predio, es imposible que los predios se hayan
lotizado con un área mayor a 4,000 m2, lo
que contraviene la zonificación, que también
es pública, en cuanto se fija por ordenanza
municipal (norma jurídica publicada en el
Diario Oficial). Por lo tanto, en forma notoria
se trataba de un aporte reglamentario.
La sentencia de la Corte Suprema (ponente:
Távara Córdova), así como la de la Corte
Superior (ponente: Ordóñez Alcántara 19)
se sustentan en el endeble argumento, que,
“como el notario (y el corredor inmobiliario) le aseguró al tercero que la compra era
correcta, entonces, este tiene buena fe”, lo
que es simplemente equivocado, pues el
examen negligente de un notario no crea
derechos que no existen, sino que lo obligará a indemnizar por el daño causado a
su cliente por impericia profesional. Si tal
argumento fuese cierto, entonces, cuando el
notario le dice a una persona que un título
nulo es válido, entonces ya no podría decretarse la nulidad porque la palabra del notario sería sacrosanta, lo que obviamente es
incorrecto, pues la invalidez es una cuestión
objetiva que no depende de las meras opiniones de funcionarios que no tienen el poder
de dar por válido lo que es nulo o ilícito.
En todo caso, las testimoniales del corredor y del notario son claramente interesadas
en el resultado del pleito, pues la nulidad de
la compra podría acarrearles responsabilidad civil o la devolución de la comisión. Por
tal motivo, ¿cómo puede fundarse una sentencia casi exclusivamente en dos testigos
cuya declaración a favor de una de las partes
(comprador), los beneficia también a ellos?
Por lo demás, la testimonial de un corredor
y de un notario, en el mejor de los casos, se
limitan a brindar una opinión legal (externa
a las partes) sobre la compra, pero nada más;
mientras que el fin ilícito, y la mala fe civil,
constituye un propósito subjetivo (interno a
las partes), por lo tanto, uno jamás es prueba
de lo otro.
En realidad, la mala fe civil se deduce de
hechos imputables a las partes contratantes,
19 El fundamento de la sentencia de vista, emitida por la Sétima Sala Civil, es igualmente pobre, cuando intenta justificar forzadamente la buena fe del tercero: “a) La testimonial de don Enrique Málaga Rivera, quien refirió que actuó como corredor
inmobiliario, concertando una reunión entre doña Marta Amelia Ríos Vargas y la sociedad conyugal conformada por Julio
Vásquez Dávila y Luisa Ríos Gamarra, para la venta del inmueble sublitis, y que presenció el pago del precio de la compraventa que estos celebraron; b) La testimonial de doña Miryam Rosalva Acevedo Mendoza, que señaló que en su calidad
de notaria, los señores Vásquez Ríos y su hijo le solicitaron la apertura de un kardex para la compraventa del inmueble sito
en Av. Jacarandá 630, Urb. Valle Hermoso-Surco, y que fue esta quien verificó que dicho inmueble no tenía títulos pendientes; y c) con la valoración de las demás instrumentales como son los cheques de gerencia (...)”.
158
CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
tales como la compra a precios de regalo, hilvanando cinco transferencias a toda velocidad, con una partida registral manchada con
una anotación de demanda, que fue levantada con un documento falsificado, y que
frente a tantas circunstancias sospechosas,
exigía del potencial comprador afinar su diligencia; y pese a todo, se insistió en la adquisición del inmueble al precio vil de 15% de
su valor real, que es suficientemente indicativo de que había algo anómalo en la transferencia, pues, ¿en qué casos se paga un precio tan bajo? Obviamente, cuando el predio
sufre de problemas legales, por lo que se
necesita compensar el riesgo, como juego de
azar, en el que una inversión menor puede
dar lugar a una extraordinaria ganancia. Por
lo tanto, habría que preguntarle a los ponentes de la ejecutoria suprema y de la sentencia
de vista que expliquen por qué no se dice una
sola palabra del precio de regalo de la compra, que es un asunto trascendental para la
solución del caso20; y más bien se entretienen en los cheques que acreditan el pago del
Comentario relevante
te
del autor
¿Cómo puede fundarse una sentencia
casi exclusivamente en dos testigos,
cuya declaración a favor de una de las
partes (comprador), los beneficia también a ellos?
precio, cuando ese hecho no descarta que el
acto jurídico pudiese tener fin ilícito u objeto
imposible21.
Cuarto, la sentencia criticada declara la
buena fe del tercero, para lo cual debe forzar
las circunstancias hasta el extremo de sostener que el adquirente solo tiene que comprobar los asientos registrales, y no los contratos
que le dieron origen, o los respectivos títulos archivados, con lo cual se salva el hecho
evidente de que el contenido del registro
20 La sentencia de primera instancia es la única que responde al cuestionamiento del precio vil, pero tal vez hubiera sido preferible que no lo haga. Así, en el 24º considerando dice: “Que, respecto del valor del inmueble, que según la demandante,
es mucho mayor a lo que se dio como precio de venta en las transferencias realizadas, resulta pertinente señalar que, si bien
la accionante apareja en su demanda una tasación comercial del predio de fecha 10 de mayo de 2006 (...) por la suma de
US$ 1’162,980; también existe en autos (...) (otro peritaje) por S/. 563,598 y S/. 585,963, respectivamente, lo que permite
concluir, con estos medios de prueba, que con el precio que los citados codemandados abonaron a sus respectivos vendedores, hayan tenido que conocer que les era transferido un bien ajeno”.
Pues bien, vamos a traducir este enrevesado párrafo: se dice que el valor del bien está en discusión, pues la demandante
presentó un peritaje, y los demandados, otro; por lo cual, no se sabría si el precio permitía deducir que existía algo ilícito;
sin embargo, en forma contradictoria, el juez fija como indemnización la suma de US$ 1’162,980, lo que implica que,
según su propio criterio, este es el valor real o de mercado del terreno, por lo que el precio de la compra del tercero de
buena fe ascendía apenas al 15% de dicho valor, lo que implica que cualquier sujeto racional tendría que haber sospechado
de irregularidades en un predio que el propio registro anunciaba como de dominio público.
21 El juez Ordóñez Alcántara, en entrevista televisiva (La Hora N, 24 de marzo de 2015), sostiene que “como se pagó con cheques de gerencia, hay buena fe”. Esta frase demuestra una confusión conceptual, pues si el precio hubiese sido real, entonces, con ello, se descarta exclusivamente que la venta sea simulada o de pura apariencia; pero tal hecho (precio real) nada
dice respecto al fin ilícito. Son dos categorías diferentes. Por ejemplo: A y B venden un bien al valor de mercado –contrato
no simulado–, pero con el propósito de perjudicar a uno de los herederos del dueño original, que reside en el extranjero
–fin ilícito–. Una cosa no prejuzga a la otra.
Adicionalmente, en la mismo programa, el magistrado insiste en la buena fe “porque el notario dijo que todo estaba conforme (sic)”, pero, con tal argumento, todas las ventas serían de “buena fe”, pues, ¿qué otra cosa podría decir un notario?
Es imposible que diga que la compra es de mala fe, pues con ello sería directamente responsable, civil y penal, por la operación fraudulenta. Si seguimos tal premisa, insostenible, entonces el órgano judicial estaría de más, pues le bastaría con
la palabra de una parte interesada –como el notario, que busca evitar su responsabilidad– para dar por cerrado el caso, y
no habría nada más por indagar. En suma, si en el presente caso hay buena fe, habría que preguntarse, entonces, ¿cuándo
habría mala fe (civil)? La respuesta es simple: Nunca.
159
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015
anunciaba que el bien tenía la condición de
dominio público (así consta de los títulos
que dan cuenta su naturaleza de aporte reglamentario), y que, además, existía una anotación de demanda judicial de falsificación de
la primera venta que nunca realizó el Estado,
y si bien esta anotación se había levantado;
sin embargo, un mínimo de diligencia exigía verificar porque el Estado presenta una
demanda alegando falsificación, y luego sospechosamente ello no es cierto. ¿Puede el
Estado mentir con tanta facilidad?
En el caso que la Corte Suprema hubiese
exigido que el deber de consulta se extienda
a los títulos archivados, entonces el tercero
no habría tenido buena fe, pues fácilmente
habría confirmado la existencia de un litigio referente a un bien de dominio público;
sin embargo, es llamativo que el magistrado
ponente, Távara Córdova, haya opinado
diferente en casos anteriores, en los cuales sí
exigió la consulta de los títulos archivados22.
Quinto, nótese que la sentencia criticada invoca, además de una cita doctrinal
22 En efecto, la Casación N° 4615-2008-Moquegua, de fecha 26/03/2009, nos muestra que el magistrado Távara Córdova se
adhirió a la tesis que exige la consulta de los títulos archivados, así como los jueces Solís Espinoza (ponente), Palomino
García, Castañeda Serrano (este también incurre en la misma contradicción, al haber firmado la Casación N° 5745-2011Lima) e Idrogo Delgado. La sentencia dice: “Cuarto: Esta Suprema Corte en innumerables ejecutorias supremas (Casación N° 695-99, Casación N° 2250-2001, Casación N° 1692-2003, etc.) ha establecido como requisitos de configuración
del mencionado principio registral los siguientes: a) Que, el adquirente lo haga a título oneroso; b) Que, el adquirente actúe
de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo; buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es
decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) Que, el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el
derecho del que se tratase; d) Que, el adquirente inscriba su derecho; e) Que, ni de los asientos registrales, ni de los títulos inscritos, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante; este principio busca proteger al
tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica la
búsqueda de seguridad en el tráfico inmobiliario. Quinto.- En cuanto al primer requisito, el de la onerosidad, debe entenderse que la adquisición es consecuencia de un acto jurídico donde existan prestaciones para ambas partes, es decir, prestaciones recíprocas que supone una ventaja patrimonial a cambio de una contrapartida o, como señala Vincenzo Roppo, ‘la
prestación es el sacrificio que la parte soporta por la ventaja representada de recibir la prestación de la contraparte’. Con
este principio al tutelarse una adquisición de carácter oneroso como es el contrato de compraventa, se evita un sacrificio o
perjuicio económico del tercero adquirente, es por ello que a decir de Fernando Vidal Ramírez, ‘la distinción entre actos
onerosos y gratuitos radica en los efectos frente a terceros, pues el acto gratuito está más expuesto a la impugnación que
un acto oneroso, mientras que los actos onerosos confieren un derecho más firme’. Sexto.- En cuanto al segundo requisito,
la buena fe, conforme aparece en la exposición de motivos oficial del Código Civil, ‘la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas
además deben ser desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado’; bajo ese contexto se puede inferir que la creencia del tercero respecto de que su transmitente ostente título libre de mácula, se enerve cuando conoce la
existencia de una situación que vicia ese título. La buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud del registro e implica una conducta correcta, leal, honesta, que, de acuerdo al artículo 2014, se mantiene (presume) mientras no se
pruebe que el tercero conocía la inexactitud del registro o la verdad material extrarregistral; es por ello, que es necesario
exigir que la mala fe se demuestre, esto es, debe ponerse en evidencia que el tercero tenía conocimiento de una situación
jurídica viciante (sic) del título de su transferente, ya sea por encontrarse sujeto a hechos que determinen su invalidez (nulidad o anulabilidad) o ineficacia (rescisión o resolución). Este tipo de conocimiento, conforme lo señala la exposición de
motivos del Código Civil debe ser uno perfecto, directo, probado de manera concluyente, por mérito de actos realizados
por el mismo adquirente o de hechos que forzadamente deben ser conocidos por él, o dicho de otro modo, cuya ignorancia
no es posible sustentar. Esta última parte está referida a hechos que por su condición, estatus, por el entorno o relaciones
de convivencia dentro del cual se encuentra el adquirente, resulta inobjetablemente admisible que deba conocer hechos o
circunstancias relevantes de los miembros del grupo o entorno al que pertenece, tal es el caso, de las relaciones familiares
o parentales donde resultaría imposible sostener que los miembros de una familia no pueden llegar a conocer el estatus o
situación civil de los que la integran, salvo en situaciones excepcionales. Sétimo.- En cuanto al tercer y cuarto requisito,
que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar del derecho del que se trate y el adquirente inscriba su
derecho, esto implica la existencia de un acto o derecho inscrito, del cual aparezcan las facultades de disposición del transferente, seguidamente debe inscribirse el derecho del adquirente, solo así este podrá acogerse a la protección registral en
comento y con ello mantener su adquisición. Octavo.- En cuanto al quinto requisito, relativo a que ni de los asientos, ni de
los títulos inscritos en los registros, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante, se trata
de un problema de publicidad registral, respecto a los asientos registrales, de donde no debe emanar inexactitud registral
por nulidad, rescisión o resolución”.
160
CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
meramente dogmática sin mayor sustento,
una norma reglamentaria emitida por la
Sunarp, con lo cual se comprueba que esta
entidad es responsable del entuerto producido con las falsificaciones, pues ha dictado
preceptos en auxilio de la pretensión de los
falsarios que buscan transferir a terceros de
buena fe con el sustento de la fe registral.
Entonces, no es tan cierto que Sunarp haya
sido simple comparsa de los errores legislativos ajenos, sino que en verdad ha prestado su ingenua colaboración. La pregunta
en este momento es: ¿cuándo va a derogarse,
por lo menos, el artículo VIII del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos?
Sexto, la SBN plantea la nulidad de cinco
actos jurídicos y sus inscripciones, así como
la nulidad de la inscripción de la resolución
judicial de levantamiento de medida cautelar.
La Corte Suprema desestima la demanda en
cuanto a las dos últimas transferencias que se
consideran celebradas de buena fe.
Comentario relevante
te
del autor
La demanda de nulidad de acto jurídico es una acción contractual, no
real, por lo que la sentencia solo debe
resolver la validez del contrato, o no,
pero jamás podrá dilucidarse quién es
el propietario del bien.
Sobre el particular, debe indicarse un primer
error técnico: la demanda de nulidad de acto
jurídico es una acción contractual, no real,
por lo que la sentencia solo debe resolver la
validez del contrato, o no23, pero jamás podrá
dilucidarse quién es el propietario del bien,
pues ese no es el objeto de la controversia.
Sin embargo, en el presente caso, la sentencia se entretiene indebidamente en la aplicación del artículo 2014 del Código Civil, que
no tiene relación con el tema debatido.
Pero, las cosas no quedan allí, pues en la Casación N° 1005-2009-Lima, del 25/08/2009, suscrita por los magistrados
Távara Córdova, Castañeda Serrano, Salas Villalobos (ponente), Aranda Rodríguez, Idrogo Delgado, se acoge una tercera tesis, ecléctica, por la cual la primacía la tienen los asientos, salvo que concurra alguna circunstancia excepcional que
imponga la necesidad de consultar los títulos, como ocurrió en el presente, pues la demandante aducía que el Banco conocía o debía conocer la condición de casado del constituyente, en mérito a la escritura pública de declaratoria de fábrica, que
así lo anunciaba, pero que no tenía correlato en los asientos registrales. He aquí la parte pertinente de la sentencia: “Décimo
Primero.- Que, es precisamente, este asiento registral, el que incide sobre el acto de buena fe registral. En efecto, la referencia del registro en el asiento correspondiente, otorga información. Por ende, tal información debe ser debidamente
comprobada en todo su contexto, por lo que debe recurrirse a sus fuentes; es decir, a los títulos archivados que son
los que finalmente le otorgan el mérito de su publicidad. Ahora bien, resulta también exacto que no en todas las circunstancias se debe recurrir a dicho medio (sic). Sin embargo, la excepcionalidad a ello radica cuando concurren las circunstancias especialísimas que identifican al acto. Estas son en el caso concreto, la referencia de la suspensión de la adjudicación
antes mencionada y también, la especialización que debe tener el Banco para su práctica inmobiliaria con efectos crediticios. Décimo segundo.- Que, en el primer caso, la sola referencia de una adjudicación a un tercero, ya deja huella de una
circunstancia especial, lo que debe en tal sentido, ser descartado en el análisis comparativo de los documentos registrales
originales. Décimo tercero.- Que, en cuanto al segundo elemento, no se puede admitir como normal, que el Banco no recurra a un examen exhaustivo de los inmuebles que van a garantizar sus créditos, ya que es una práctica que es inherente a su
propio interés. Es decir, debe admitirse como cierto, que el Banco no arriesga sus créditos, y por tanto, las garantías inmobiliarias que recibe, deben pasar satisfactoriamente el examen de títulos. Por lo tanto, no basta una simple apreciación de
la ficha registral, sino la búsqueda de todos los componentes que la originan; ello, dado al factor de especialización referido, lo que sumado a la huella antes tratada, determina que en este caso concreto, debió recurrirse al título archivado. Por
todo lo dicho, la buena fe registral alegada por el Banco ha quedado desvirtuado” (Finalmente, la Corte declaró infundado
el recurso de casación, por lo que se declaró la nulidad del acto de hipoteca).
En conclusión, el magistrado Távara suscribe tres posiciones sobre el particular: la preferencia del asiento; la preferencia del asiento, salvo que haya circunstancias excepcionales; y la preferencia del título archivado. Es difícil conciliar esta
diversidad de criterios con la predictibilidad y seguridad de las resoluciones judiciales.
23 Los fundamentos de la pretensión del actor son: “Antecedentes: 2. (...) ha existido colusión entre los compradores de los
diversos actos realizados, descartándose todo acto de buena fe de los adquirentes, por lo que deducen la nulidad de dichas
transferencias, al existir un vicio contenido en la transferencia de un objeto jurídicamente imposible y cuya finalidad de la
venta constituía un ilícito al realizar la transferencia de un bien que no constituía patrimonio privado del Estado”.
161
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015
En efecto, la protección de la fe registral no
alcanza a las partes del negocio jurídico nulo
(por ejemplo, contrato entre A y B), pues,
resulta ilógico que un acto sea parcialmente
inválido (para el vendedor), y parcialmente
válido (para el comprador), máxime si este
último no podría exhibir un título justificativo del derecho, por lo que no podría consumar adquisición alguna. Es conocido el principio por el cual la inscripción no convalida
los actos nulos. Distinta es la situación del
tercero que deriva del acto nulo previo (por
ejemplo, contrato entre B y C), siempre que
en este último contrato sea válido.
Por lo tanto, mientras el problema se circunscriba a la nulidad del acto A-B, entonces cabe
plantear que B-C goce de protección por tratarse de un tercero ajeno al negocio nulo y
que ha confiado en la apariencia registral.
Sin embargo, cuando la demanda recae sobre
los contratos A-B y B-C, por ejemplo, por
incapacidad, el primero, y por simulación,
el segundo, entonces el debate judicial no
puede aplicar la fe registral, pues justamente
se está tachando de nulidad todos los contratos, por lo que no existe un tercero, como
materia controvertida. Esto es lo que ocurrió
en el presente caso.
Así pues, si el demandante pretende la nulidad de los contratos A-B, B-C, C-D y D-E,
entonces el juez debe evaluar exclusivamente la validez, o no, los contratos, pero
nada más. La fe registral no es aplicable
porque solo la pueden invocar los terceros
ajenos al contrato nulo, pero en la hipótesis presente, el actor ha planteado la acción
anulatoria de todos y cada uno de los contratos, por lo que no existe “tercero” para fines
de la controversia judicial.
Lamentablemente, es muy usual que abogados y jueces utilicen como argumento de
defensa la fe registral frente a las demandas de nulidad de acto jurídico, lo que es
totalmente erróneo, pues el registro no convalida el acto nulo; por lo tanto, si la controversia recae sobre la nulidad, entonces la
sentencia debe pronunciarse sobre ese tema,
o sea, si se produjo, o no, la causal de invalidez en el caso concreto, pero la inscripción del acto no es materia relevante, pues
el registro no tiene el poder taumatúrgico de
sanar los vicios propios. Otra cosa es que el
actor no pueda probar la causa de nulidad
(no consta el fin ilícito, no consta la simulación, no consta la incapacidad), por lo que
la demanda será declarada infundada, pero,
nótese, que una cosa es que se desestime la
acción por falta de prueba de la invalidez, lo
que se evaluará en la sentencia de este propósito; y otra cosa, muy distinta, es entretenerse
en la fe registral, que la invocan los terceros frente al acto nulo, pues en las demandas
de nulidad no cabe utilizar ese argumento,
en tanto, en ellas se discute, precisamente,
si dicho acto es nulo, o no, por lo que no se
puede prejuzgar que sea tercero. En suma,
si el acto es nulo, la inscripción no ayuda
por ausencia de efecto sanatorio; y si el acto
es válido, la inscripción es superflua, pues
igual es válido, inscrito o no. En conclusión,
el debate en la demanda de nulidad, como
acción contractual, se centra en la validez del
acto, y nada más24.
24 La Casación N° 5280-2006-Arequipa, de fecha 26/05/2008, suscrito por los magistrados Pajares Paredes, Ticona Postigo,
Palomino García (ponente), Castañeda Serrano y Valeriano Baquedano, resolvió un caso en el cual la primera compraventa
era totalmente falsificada, mientras que en la segunda compraventa, el vendedor era persona inexistente, pero el comprador
alegaba ser de “buena fe”; y realmente podría serlo, pero ese hecho era irrelevante, pues si no hay vendedor, entonces no
hay contrato, que es acto bilateral, por lo cual se trataba de un acto radicalmente nulo por falta de manifestación de voluntad, pero, en forma sorpresiva, la Corte Suprema anuló la sentencia de vista para ordenarle a la Sala Superior “que evalúe
la aplicación de la fe registral”, lo que no tiene sustento, pues el segundo comprador no era tercero, en cuanto su contrato
también es nulo, al igual que la primera compraventa.
162
CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
Por el contrario, el principio de fe registral,
cuando sea pertinente, se aplica en las acciones
reales, en las que se discute la propiedad, pues
la consecuencia del artículo 2014 es que el tercero de buena fe “mantenga su adquisición”,
por lo tanto, su efecto es atribuirle la propiedad, y no sanar un vicio de nulidad. Por ejemplo, supongamos que A logra que el contrato
celebrado con B sea declarado nulo, empero,
B ya había transferido el bien a C; en tal contexto, A plantea una segunda demanda de
mejor derecho de propiedad contra C, basándose en que la nulidad del contrato con B
hace que este nada haya podido transmitir a
C; mientras tanto, C formula réplica sobre la
base del principio de fe registral, al considerarse un tercero de buena fe. En este caso, de
acción real, la sentencia efectivamente tendrá que pronunciarse sobre la protección del
registro, pues C es un tercero cuyo contrato
no ha sido anulado. Por supuesto que A podría
formular la demanda de nulidad del acto jurídico B-C, en cuyo caso C tendría que defenderse en términos de la acción contractual,
y la fe registral no tendría espacio porque el
registro no convalida las irregularidades; sin
embargo, bien podría ocurrir que la demanda
de A no tenga éxito si no puede probar el vicio
del contrato B-C.
Por lo tanto, la sentencia dictada en la Casación N° 5745-2011-Lima incurre en el grave
error técnico de entretenerse en invocar la
fe registral cuando se trata de una demanda
de nulidad de acto jurídico, por lo que en
realidad ha tenido que dedicar sus esfuerzos en argumentar si hay nulidad, o no. Por
ejemplo, el demandante imputa que todos
los compradores actuaron de mala fe, pero
no con el fin de excluir la aplicación de la fe
registral, que es norma inaplicable, sino para
acreditar el fin ilícito del contrato y, por consiguiente, su nulidad.
Conclusiones
En suma, la comentada sentencia incurre en cinco graves errores que exigen una
Comentario relevante
te
del autor
Aumenta desmesuradamente la protección del tercero de buena fe, pues
solo le basta la consulta de los asientos registrales que no tienen vida propia, pero que con evidente exageración se separan del contrato que le dio
origen.
variación jurisprudencial a la máxima brevedad: i) se privatiza el dominio público por
“buena fe”, en mérito de una norma legal
(art. 2014 del Código Civil) que no puede
imponerse a la protección que otorga el artículo 73 de la Constitución de 1993; ii) se
establece que la fe registral permite la protección de los terceros de buena fe, aun
cuando se trate de transmisiones sustentadas
en documentos falsos, lo que contraviene el
artículo 70 de la Constitución, por el cual, la
propiedad es inviolable; iii) aun cuando la fe
registral fuese aplicable, es llamativo que se
declara que el tercero sea de buena fe, pese
a que compró a 15% del valor real, luego
de cinco transferencias sucesivas en poco
tiempo, luego de una demanda de nulidad
promovida por el Estado y cuya anotación
fue levantada sospechosamente; iv) aumenta
desmesuradamente la protección del tercero
de buena fe, pues solo le basta la consulta
de los asientos registrales que no tienen vida
propia, pero que con evidente exageración se
separan del contrato que le dio origen, como
si fuesen dos cosas distintas; de tal suerte
que los títulos archivados anuncian que el
bien es un aporte reglamentario, pero en este
caso se admite que el tercero cierre los ojos
ante la evidencia con el endeble argumento,
dogmático, y sin sustento legal alguno, que
la consulta se hace sobre una parte del registro, y no sobre el todo; v) La demanda de
nulidad de acto jurídico sirve para resolver
163
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 22 • ABRIL 2015
dicha controversia, y nada más, probando si
existe o no la causal de invalidez, por lo que
es superflua la invocación de la fe registral,
pues el registro no sana los vicios.
La solución correcta, sin duda, hubiera sido
la declaración de nulidad de todos los actos
jurídicos por objeto jurídicamente imposible (cláusula constitucional de inalienabilidad), por lo que el Estado debió recuperar
la titularidad del predio; mientras tanto, si
el tercero es de buena fe, entonces el registro debería indemnizarle por error registral
(inscripción indebida de título falso), pero
exclusivamente por el monto pagado como
precio, que es su único daño; y si existiese
el seguro de títulos, que hemos propuesto en
otra sede25, entonces con US$ 300 de prima,
el particular sería resarcido luego de treinta
días de comprobarse la falsificación (siniestro). El equilibrio legal y económico, así
como la seguridad jurídica de la propiedad,
quedarían suficientemente preservados. Por
el contrario, en el presente caso, el tercero
se convirtió en propietario de un inmueble
que hoy vale cuarenta veces más que el precio pagado, mientras que el Estado se quedó
con las manos vacías, salvo una indemnización que deberá asumirla el registro público,
es decir, el Estado se paga a sí mismo.
25 GONZALES BARRÓN, Gunther. La falsificación: nuevo modo de adquirir la propiedad. Jurista Editores, Lima, 2015,
pp. 304-305.
164