DIRECCION GENERAL DE REGISTROS RESOLUCIÓN N° 318

DIRECCION GENERAL DE REGISTROS
RESOLUCIÓN N° 318 / 008
Montevideo, 10 de setiembre de 2.008.
VISTO, la Resolución N° 179/2008, de 26 de mayo de 2.008 y su modificativa Nº 187/2008, de
30 de mayo de 2.008, que regulan criterios de calificación de carácter vinculante para los Registradores.
RESULTANDO: I) Que con fecha 4 de agosto de 2.008 el Sr. Subdirector General de Registros
Esc. Federico ALBÍN presentó informe en el cual expresa que es necesario fijar nuevos criterios de
calificación vinculante y modificación de los actuales.
II) Que en relación al artículo 35 de la Ley Nº 11.029, de 12 de enero de 1.948, en la redacción
dada por el artículo 15 de la Ley Nº 18.187, de 2 de noviembre de 2.007, expresa que “... muchos son los
cambios cuantitativos, tales como extensión de los campos a ofrecer, y cualitativos, v gr. ya no refiere a
venta sino a un concepto más amplio como el de enajenación, se aplica por disposición expresa de la
norma, ahora a las ejecuciones forzadas...”.
III) Que la “... sanción era meramente pecuniaria por lo cual no afectaba el título y ahora es
acumulativa de nulidad absoluta y multa; la caducidad automática de las promesas de compraventa
preexistentes y la obligación de los Registros Públicos de proceder en consecuencia, son –entre otrasinnovaciones que introduce la norma sustituta que es –sin duda- modificativa de la anterior.”
IV) Que según informa el Esc. Federico ALBÍN “... la promesa de enajenación de inmuebles a
plazo es un negocio por el cual una de las partes se obliga a transferir el dominio y la otra a adquirirlo en
prestaciones sucesivas o periódicas (art. 1º. Ley No. 8.733). A pesar de su nomen iuris, es un título hábil
al que solo falta la tradición para producir el efecto de traslación dominial. ... Por justo título se entiende
aquél que sea hábil para transferir el dominio porque no existen títulos traslativos en nuestro derecho
(arts. 1208 y 705 del C.C.). Para que se verifique el efecto de enajenación en nuestro sistema que es
causalista, debe existir un título (hábil para transferir el dominio) más el modo tradición (art. 769 num. 3)
del C.C.”
V) Que por tanto concluye que “... aunque la enajenación se verificare bajo la vigencia de la
nueva Ley, por efecto del negocio de cumplimiento (modo tradición), si tiene causa anterior a su vigencia
ya que el otorgamiento del título hábil, es decir la promesa de enajenación es anterior, debe regirse por el
sistema hoy derogado.
VI) Que informa asimismo, que el “... la caducidad automática de las promesas, tiene relación
con ofrecimientos realizados con posterioridad a la vigencia de la Ley Nº 18.187 y no puede referir a
otras que no sean las promesas otorgadas con posterioridad a la vigencia del nuevo texto de la Ley Nº
11.029, ya que lo contrario, si se aplicara a las otorgadas o inscriptas con anterioridad, la Ley tendría
efecto retroactivo.”
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VII) Que el artículo 35 en su redacción original, sólo exigía el ofrecimiento en caso de “venta”,
no se aplicaba a las enajenaciones forzadas, “... ya que éstas antes en razón de su naturaleza jurídica, no
estaban comprendidas en la misma, razón por la cual el nuevo régimen no debería aplicarse a los casos de
ejecuciones iniciadas antes de la vigencia del mismo, aún cuando no se hubiere formalizado la
transferencia coactiva en cumplimiento del remate. ...”. Expresa que al “... celebrarse un negocio que
luego culmina en un remate ..., se toman en cuenta determinadas reglas de juego, es decir, las normas
jurídicas vigentes que no obligaban a ofrecer al I.N.C. La aplicación inmediata de las normas tiene como
resistencia, la defensa o respeto de los derechos adquiridos, que en el caso de adoptarse la posición
contraria, se verían seriamente lesionados... La solución que propone, “... ha sido la adoptada por nuestra
legislación en situaciones análogas a la presente, como por ejemplo, ... el artículo 547 del Código General
del Proceso, que dispone que se aplicará a los procesos iniciados con posterioridad”.
VIII) Que el artículo 70 de la Ley Nº 11.029 de 12 de enero de 1.948, en la redacción dada por
el artículo 15 de la Ley Nº 18.187, indujo un cúmulo de innovaciones (algunas muy críticas). Según
informa, es menester “... recordar que el I.N.C. se formó a partir de la Sección Fomento Rural y
Colonización del Banco Hipotecario y que las tierras que en su oportunidad y bajo el régimen anterior a la
Ley Nº 11.029, salieron legítimamente del Banco Hipotecario del Uruguay, ya que la referida ley de
incorporación, con acierto, dispuso que “... continuarían rigiéndose en lo que proceda y con respecto a
las operaciones ya concluidas y a los contratos en vigencia, por las disposiciones legales bajo cuyo
imperio hubiesen sido implantadas ...”.
IX) Que por tanto, las “... potestades del Instituto no pueden ejercerse sobre los bienes que se no
tienen limitación alguna al ejercicio del derecho de propiedad, en virtud de haber salido válidamente del
régimen limitativo anterior a la Ley 11.029 en su redacción original, porque en ese caso la ley tendría
aplicación retroactiva, cambiando las reglas para negocios jurídicos ya definitivamente concluidos por lo
cual el Estado incurrirá en responsabilidad.
X) Que el informante Esc. Federico ALBÍN hace referencia asimismo a la necesidad de analizar
cuidadosamente las consecuencias de la interpretación y aplicación del nuevo régimen, ya que el
“...dictado de una nueva norma incide sobre las anteriores, y obliga a la revisión del sentido, inteligencia
y comprensión que hay que atribuir a éstas. Se le reconoce a la nueva disposición una preeminencia sobre
las anteriores de modo que es necesario que el intérprete remueva todo obstáculo que contribuya a no
alcanzar la finalidad perseguida por el legislador, pero con la limitación de no menoscabar la continuidad
y unidad del orden jurídico por parte de las nuevas normas.
XI) Que consigna también que las “...leyes no tienen de principio, efectos retroactivos, en virtud
de lo dispuesto en el artículo 7 del Código Civil. Este principio se funda en la necesidad de proteger la
seguridad del tráfico jurídico y dar coherencia y unidad al ordenamiento. La doctrina y jurisprudencia han
desarrollado reglas que contribuyen a dilucidar los problemas que plantea la aplicación de las leyes en el
tiempo. En ese sentido, se considera que de admitirse el pretendido efecto retroactivo de la ley se estarían
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vulnerando derechos legítimamente adquiridos. La noción de derechos adquiridos viene entonces a
atenuar en forma racional, la aplicación del principio de no retroactividad.”
XII) Ahora bien, expresa que la “... aplicación inmediata de los efectos de la nueva ley no enerva
la posibilidad de considerar que determinadas relaciones jurídicas nacidas bajo el imperio de la ley
anterior, continúen rigiéndose por ésta y es cuando en las disposiciones de la nueva ley, están
involucrados el orden público ...” las buenas costumbres, en cuyo caso, no podríamos admitir la
supervivencia de regímenes establecidos por normas anteriores, ni las consecuencias de hechos o actos
generados bajo su imperio.
XIII) Que “... la regulación de los contratos y la intangibilidad de los mismos en función de su
naturaleza normativa, es un principio de rango constitucional. En efecto, la libertad y protección de la
propiedad privada, se garantizan a través de la materia contractual que no puede ser vulnerada por la
aplicación inmediata de nuevas leyes. Que en el caso, está en juego el interés general, público, de dar la
mayor seguridad al tráfico, certeza en las relaciones jurídicas y dictar reglas claras para su aplicación por
los operadores, que no puedan modificarse ya que en la mayoría de los casos son normas que refieren al
derecho de propiedad, y al poder de disposición de sus titulares.
XIV) Que por último afirma el Esc. Federico ALBÍN, que entiende enervada la posibilidad de
invocar que estemos en presencia de una forma de interpretación auténtica regulada mediante la ficción
del art. 13 del C.C., “... ya que no es una norma declarativa sino que el efecto es evidentemente otro: la
nuevas normas derogan las anteriores y al mismo tiempo, le dan un nuevo texto que es modificativo del
anterior.”
XV) Que en el mismo sentido, por informe de 19 de agosto de 2.008, el Director del Registro de
la Propiedad de San José, Esc. Daniel Cersósimo, afirmó que una interpretación lógico sistemática del
artículo 70 lleva a entender que “... lo que la ley 18.187 dispone, es que, aquellos campos que por
aplicación del art. 2 y 108 de la ley 11.029 pasaron de la Sección Fomento Rural y Colonización del Banc
Hipotecario del Uruguay al Instituo Nacional de Colonización –sobre cuya base se creó el mismo- y
enajenadas a partir de la vigencia de la Ley 11.029 que formen colonias, quedan incluidas en el inc. 2º
del actual art. 70... la ley pretendió dejar en claro que no solamente los campos adquiridos directamente
de Colonización, sino también aquellos que al promulgarse la ley 11.029 y eran propiedad
(“actualmente”) del BHU, quedarían también bajo el régimen de dicha norma. Es decir que, las
enajenaciones efectuadas por el Banco Hipotecario del Uruguay con anterioridad a la vigencia de la ley
11.029, se encuentran en régimen de libre contratación y por tanto no requieren la autorización previa del
I.N.C. para ser enajenados, gravados, arrendados, etc...”
XVI) Que expresa también que “.. las leyes 7.377 y 8.829 que establecían la libre disponibilidad
de los colonos de los bienes que les fueran adjudicados. En esas normas se dispone que: “... el colono no
podrá gravar ni vender su chacra sino cinco años después de la fecha de adjudicación, sin el
consentimiento del Banco Hipotecario del Uruguay y de la Comisión Asesora de Colonización (la ley
8.829 exigía sólo el consentimiento de la Sección Fomento Rural y Coloonización), salvo que hubiera
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canceldado el préstamo. Es decir que si se había cancelado el préstamo hipotecario o habían transcurrido
5 años de la adjudicación, esos campos se en contraban en régimen de libre contratación”.
XVII) Que la Comisión Asesora Registral, por acta número 229 de fecha 22 de agosto 2.008
(dictamen 52/2008), aprobó por unanimidad el informe del Escribano Federico ALBIN, en los puntos 44
y 46, manifestándose divida en cuanto al resto de los temas.
CONSIDERANDO. I) Que por los fundamentos expresados en los referidos informe del
Subdirector General de Registros Esc. Federico ALBÍN, de fecha 4 de agosto y 3 de setiembre de 2.008,
esta Dirección General se afiliará a lo dictaminado en los mismos y en forma parcial por la Comisión
Asesora Registral y el Esc. Daniel CERSÓSIMO.
II) Que es importante unificar conceptualmente la interpretación de la Ley N° 16.871 de 28 de
setiembre de 1997 y su decreto reglamentario N° 99/998 de 21 de abril de 1998, siendo competencia de la
Dirección General de Registros impartir instrucciones generales o particulares para los Registradores, con
carácter vinculante.
ATENTO: a lo precedentemente expuesto, a lo dispuesto en el artículo 3° numerales 3) y 5) de la
ley 16.871 de 28 de setiembre de 1997; a lo dictaminado en informes ya referidos.
LA DIRECTORA GENERAL DE REGISTROS,
RESUELVE:
1°) ESTABLÉCESE como criterio de calificación vinculante para los Registradores que:
1.1. Exceptúase de la aplicación inmediata del artículo 35 de la Ley 11.029, en la redacción dada
por el art. 15 de la Ley Nº 18.187, de 2 de noviembre de 2.007 a las promesas de
compraventa inscriptas o de fecha cierta anterior a su vigencia, así como a los negocios de
cumplimiento de las mismas, a las cuales, se les seguirá aplicando el régimen jurídico que
regía al momento de su otorgamiento (artículo 35 de la Ley Nº 11.029, en su redacción
original).
1.2. Igual excepción regirá para las ejecuciones iniciadas con anterioridad a la vigencia de la Ley
Nº 18.187, aún cuando la transferencia de dominio se realice con posterioridad, ya que en ese
caso no se trata de un contrato de compraventa, sino que el Juez hace uso de potestades
coactivas que inviste de fuente legal.
1.3. La caducidad automática prevista en el mismo artículo 35 en su redacción actual, sólo debe
aplicarse a las promesas inscriptas con posterioridad a la vigencia del nuevo régimen
jurídico.
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1.4. Los campos adquiridos directamente del Banco Hipotecario del Uruguay, no están
comprendidos por las disposiciones del art. 70 de la ley 11.029 en la redacción dada por la
Ley 18.187.
2°) MODÍFICASE en lo pertinente, los criterios de calificación vinculante dispuestos en la
Resolución N° 179/2008, de 26 de mayo de 2.008 y su modificativa Nº 187/2008, de 30 de mayo de
2.008.
3°) COMUNÍQUESE a la Comisión Asesora Registral y a los Directores y Encargados de
Registros, quienes lo comunicarán asimismo a los funcionarios a su cargo.
4°) INSÉRTESE EN LA PAGINA WEB y REMÍTASE el texto de la presente, vía correo
electrónico, a las direcciones de los usuarios inscriptos en el sistema de novedades de la Dirección
General de Registros conforme al régimen de la Circular N° 98 de 29 de octubre de 2001.
5°) CUMPLIDO, archívese.(Fdo.) ESC. ANA OLANO FÜLLGRAFF - DIRECTORA GENERAL DE REGISTROS.-
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