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ANÁLISIS DE LAS PRÁCTICAS
ACTUALES Y FUNCIONAMIENTO
DEL MERCADO DE TIERRAS
RURALES PRODUCTIVAS EN
COLOMBIA
Avance en el inventario, descripción
y análisis de los costos para algunas
de las prácticas más comunes,
relacionadas con el funcionamiento
del mercado de tierras rurales
productivas en Colombia
Autores:
Dora Inés Rey M
Oscar Romero G.
Oscar Forero E.
Isabel Becerra Y.
Fecha: Abril de 2014
Resumen
Considerando que en Colombia, los estudios sobre el mercado de tierras rurales han sido muy
pocos y no han dado cuenta del funcionamiento del mismo, ni existen observatorios que
permitan la identificación de elementos que determinen dicho funcionamiento, la UPRA ha
realizado un primer acercamiento que permitió identificar las principales prácticas en el
mercado formal y realizar un inventario de los posibles costos que deben ser sufragados para
realizar transacciones en un mercado de tierras.
Los análisis realizados a partir de información estadística de la Superintendencia de Notariado
y Registro y el RUPTA principalmente, mostraron que la principal práctica en el mercado formal
de tierras rurales es la Compraventa, mientras que las permutas, remates y sucesiones son los
actos menos comunes para lograr el acceso a la propiedad. Igualmente, se identificaron los
Departamentos que mostraron una mayor dinámica y aquellos donde por el contrario, es muy
baja.
Se propuso clasificar los costos de transacción en costos previos, costos notariales, costos
registrales y otros costos; a partir de esta propuesta, dentro del “Marco Conceptual Jurídico e
Institucional y Caracterización del Mercado de Tierras Rurales” se realizó un ejercicio que
permitió la estimación del porcentaje de estos costos en función del precio de transacción,
cuyos resultados se muestran en el presente documento.
Palabras clave:
Tierra, Rural, Mercado, Funcionamiento, Colombia, Dinámica, Transacción, Costo.
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Este documento es propiedad intelectual de la UNIDAD DE PLANIFICACIÓN RURAL AGROPECUARIA - UPRA. Sólo se permite
su reproducción parcial cuando no se use con fines comerciales y citando este documento como:
Unidad de Planificación Rural Agropecuaria - UPRA, “Título del documento y descripción del documento”, (2013), dirección URL
de ubicación del documento.
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Tabla de contenido
Resumen ……………………………………………………………………………………………………………2
Tabla de contenido ......................................................................................................................................4
Índice de tablas ............................................................................................................................................6
Índice de ilustraciones ................................................................................................................................7
Glosario y lista de abreviaturas .................................................................................................................9
Introducción ...............................................................................................................................................12
Objeto ......................................................................................................................................................... 13
Alcance ....................................................................................................................................................... 13
Capítulo 1. Antecedentes..........................................................................................................................14
1.1. Contexto general ................................................................................................................................. 14
1.2. Contexto sectorial ................................................................................................................................ 14
1.3. Marco jurídico ...................................................................................................................................... 15
1.3.1. Normativa Relacionada con los Costos de Transacción.................................................................. 18
Capítulo 2. Marco de referencia ...............................................................................................................20
2.1. Marco teórico ....................................................................................................................................... 20
2.1.1. La oferta, demanda y precios ........................................................................................................... 22
2.1.2. Teoría de los Costos de Transacción............................................................................................... 25
2.2. Marco conceptual ................................................................................................................................ 28
2.2.1. Mercados de Tierra: ......................................................................................................................... 28
2.2.2. Regularización del mercado de tierras ............................................................................................. 30
2.2.3. Tenencia de la Tierra........................................................................................................................ 31
2.2.4. Derechos de Propiedad .................................................................................................................... 34
2.2.5. Costos de Transacción ..................................................................................................................... 39
2.2.6. Estructura de la Propiedad ............................................................................................................... 40
Capítulo 3. Diagnóstico.............................................................................................................................43
3.1. Justificación ......................................................................................................................................... 43
Capítulo 4. Desarrollo ...............................................................................................................................44
4.1. Análisis de la información estadística de actos registrales 2011 y 2012 ............................................ 44
4.1.2. Compraventas .................................................................................................................................. 51
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4.1.3. Hipotecas, embargos, desembargos y remates ............................................................................... 62
4.1.4. Adjudicación de Baldíos ................................................................................................................... 64
4.1.5. Nuevos folios de matrícula inmobiliaria ............................................................................................ 65
4.1.6. Registro de restricciones para enajenar........................................................................................... 67
4.2. Análisis del Registro Único de Propietarios de Tierras Abandonadas (RUPTA) ................................ 71
4.2.1. Registro Único de Propietarios de Tierras Abandonadas – RUPTA para protección individual...... 73
4.2.2. Registro Único de Propietarios de Tierras Abandonadas – RUPTA para protección colectiva....... 77
4.2.3. RUPTA en el Departamento de Antioquia ....................................................................................... 78
4.3. Practicas más comunes ...................................................................................................................... 81
4.4. Inventario de Costos de algunas de las prácticas más comunes relacionadas con el funcionamiento
del mercado de tierras ................................................................................................................................ 82
4.4.1. Costos previos .................................................................................................................................. 83
4.4.2. Costos notariales .............................................................................................................................. 84
4.4.3. Costos registrales ............................................................................................................................. 84
4.4.4. Otros costos ..................................................................................................................................... 84
4.5. Costos de Transacción de las actividades relacionadas al Mercado de Tierras ................................ 85
Conclusiones .............................................................................................................................................94
Recomendaciones .....................................................................................................................................97
Bibliografía ...................................................................................................... ¡Error! Marcador no definido.
Anexos
¡Error! Marcador no definido.
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Índice de tablas
Tabla 1. Rentas Agrícolas .......................................................................................................................... 22
Tabla 5 Descripción de los diferentes avances relacionados con los derechos de la propiedad de la tierra
rural............................................................................................................................................................. 33
Tabla 3 Consolidado nacional por tipo de propiedad (2009) ..................................................................... 41
Tabla 4 Áreas de Terreno del Estado ........................................................................................................ 42
Tabla 6 Transacciones registradas durante 2011 ...................................................................................... 45
Tabla 7 Transacciones registradas durante 2012 ...................................................................................... 47
Tabla 8 Distribución compraventas por departamento - 2011 ................................................................... 54
Tabla 9 Compraventas registradas por Departamento - 2012 ................................................................... 59
Tabla 10 Comparativo de compraventas registradas por departamento durante 2011 y 2012................. 61
Tabla 11 Distribución por Departamento de declaratorias para protección de tierras abandonadas ....... 77
Tabla 12 Costos Previos ............................................................................................................................ 85
Tabla 13 Estimación costos previos ........................................................................................................... 87
Tabla 14 Costos Notariales ........................................................................................................................ 88
Tabla 15 Costos Registrales ...................................................................................................................... 89
Tabla 16 Estimación costos de registro para transacción de predio de 5ha, acto de $100.000.000 ........ 90
Tabla 17 Otros costos IEU-UN, 2013 ........................................................................................................ 91
Tabla 18 Registro de propiedades ............................................................................................................. 92
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Índice de ilustraciones
Ilustración 1 Comparativo transacciones registradas entre 2011 y 2012 .................................................. 48
Ilustración 2 Dinámica inmobiliaria 2011 .................................................................................................... 49
Ilustración 3 Dinámica inmobiliaria 2012 .................................................................................................... 49
Ilustración 4 Distribución por departamento de transacciones registradas durante 2011 ......................... 50
Ilustración 5 Tipo de Compraventas registradas durante 2011 ................................................................. 51
Ilustración 6 Distribución de compraventas 2011 por gini de tierras ......................................................... 52
Ilustración 7 Distribución de compraventas 2011 por índice rural ............................................................. 53
Ilustración 8 Distribución de compraventas parciales por Departamento - 2011....................................... 53
Ilustración 9 Distribución compraventas de nuda propiedad y usufructo por departamento - 2011 .......... 57
Ilustración 10 Distribución por departamento de compraventas de usufructo -2011 ................................ 58
Ilustración 11 Distribución por Departamento de compraventas registradas durante 2012 ...................... 60
Ilustración 12 Comparativo compraventas registradas durante 2011 y 2012 ............................................ 62
Ilustración 13 Distribución por Departamento de hipotecas, embargos y remates registrados en 2011... 62
Ilustración 14 Distribución de hipotecas, embargos, desembargos y remates registrados durante 2012 63
Ilustración 15 Distribución de hipotecas, embargos, desembargos y remates, por departamento
registradas durante 2012............................................................................................................................ 64
Ilustración 16 Distribución por Departamento de nuevos folios de matrícula inmobiliaria registrados
durante 2012 .............................................................................................................................................. 66
Ilustración 17 Distribución y
porcentaje de inscripción de nuevos folios de matrícula inmobiliaria
registrados en 2012 .................................................................................................................................... 67
Ilustración 18 Distribución porcentual de restricciones para enajenación registradas durante 2012 ........ 68
Ilustración 19 Distribución porcentual por Departamento de restricciones para enajenación registradas
durante 2012 .............................................................................................................................................. 69
Ilustración 20 Distribución por departamento de restricciones para enajenar registradas durante 2012 .. 70
Ilustración 21 Comparativo por Departamento de transacciones vs restricciones registradas durante
2012 ............................................................................................................................................................ 70
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Ilustración 22 Comparativo por Departamento de transacciones y restricciones registradas durante 2012
.................................................................................................................................................................... 71
Ilustración 23 Distribución por Departamento del Rupta Individual .......................................................... 72
Ilustración 24 Distribución por Departamento del Rupta Colectivo ............................................................ 73
Ilustración 25 Comparativo RUPTA Individual Vs Transacciones Registradas durante 2011 ................... 74
Ilustración 26 Comparativo RUPTA Individual vs Transacciones Registradas durante 2012 ................... 75
Ilustración 27 Comparativo por Departamento del RUPTA Individual 2011 - 2012 .................................. 76
Ilustración 28 Comparativo porcentual por departamento de transacciones registradas durante 2011 y
2012 ............................................................................................................................................................ 76
Ilustración 29 Comparativo por Departamento del RUPTA colectivo y transacciones registradas durante
2011 y 2012 ................................................................................................................................................ 78
Ilustración 30 Registro de Solicitudes de protección individual y colectiva por municipio para el
departamento de Antioquia - 2012 ............................................................................................................. 79
Ilustración 31 Distribución de solicitudes de protección individual en el Departamento de Antioquia
registradas durante el 2012 ........................................................................................................................ 80
Ilustración 32 Distribución de solicitudes de protección colectiva en el Departamento de Antioquia
registrados durante el 2012 ........................................................................................................................ 81
Ilustración 33 Tiempo para registrar una propiedad .................................................................................. 92
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Glosario y lista de abreviaturas
Adjudicación en Sucesión: Decisión judicial o notarial, mediante la cual se declara el dominio
de un bien, que hace parte de la universalidad patrimonial del causante, a
quien tiene la calidad de heredero o legitimario (Art. 611-7, 615-2 del
CPC. Decreto 902 de 1988 art 5°).
Compraventa:
Es un contrato en que una de las parte se obliga a dar una cosa y la otra
a pagarla en dinero (C.C., Art. 756, 1849, 1857).
Compraventa nuda propiedad: Es la venta de la propiedad separada del goce de la cosa lo cual
se llama mera o nuda propiedad (SNR y otros, 2011)
Compraventa parcial: Quien tiene dominio de la cosa puede disponer de ella y hacer ventas
parciales siempre y cuando el bien sea divisible, y para el caso de los
predios rurales que no sean menores a las unidades agrícolas familiares
salvo las excepciones legales (C.C., Art. 1849 y L. 160/94 Art. 44 y 45).
Compraventa Usufructo: Es la venta de derecho real por el cual una persona llamada
usufructuario, adquiere el derecho de gozar temporalmente de una cosa
ajena sin alterar su esencia. (SNR y otros, 2011)
Costos de Transacción: Aquellos costos en los que se incurren para el intercambio de bienes,
servicios o dinero.
Embargo:
Medida cautelar ordenada por el Juez o funcionario administrativo
competente que busca garantizar el cumplimiento de la obligación debida
y evitar la insolvencia del deudor. Su principal efecto es dejar el bien
objeto de la medida fuera del comercio, excepto en los casos en los que
el juez autorice o el acreedor consienta en ello (SNR, 2011).
Enajenación:
Transferencia de un derecho real.
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Hipoteca:
Es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por
eso de permanecer en poder del deudor (C.C., Art. 2432)
Índice de Gini:
Mide hasta qué punto la distribución entre individuos u hogares dentro de
una economía se aleja de una distribución perfectamente equitativa.
(Banco Mundial)
Índice de Ruralidad: Asume la ruralidad como un continuo (municipios más o menos rurales),
antes que como una dicotomía (urbano-rural), al combinar la densidad
demográfica de los municipios con la distancia a los centros poblados
(Parra-Peña S., y otros, 2013).
Mercado de Tierras: Existe un mercado de tierras cuando sobre las áreas disponibles es
factible llevar a cabo de manera libre y autónoma, diferentes
transacciones, respetando los límites normativos relacionados con la
equidad y la eficiente. (UPRA, 2013).
Ordenamiento Social de la Propiedad: Conjunto de procesos tendientes a la distribución
equitativa de la propiedad y reconocimiento físico, jurídico, administrativo,
económico y fiscal del alcance de los derechos de la propiedad, para
promover el uso eficiente del territorio, el desarrollo socioeconómico
equilibrado de las regiones y mejorar la calidad de vida de la población
rural.
Permuta:
Contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla parte en dinero y parte en otra cosa que vale más que el dinero
(C.C., Art. 1850).
Remate:
Venta que se hace por decreto judicial o a petición de un acreedor, en
subasta pública.
Regularización:
Conjunto de intervenciones estatales tendientes entre otros a facilitar a
los sujetos de reforma agraria el acceso y la retención de la tierra,
optimizar las densidades rurales, desincentivar la estructura bimodal
(latifuncio/minifuncio) en la tenencia de la tierra y a fortalecer la mediana
propiedad (UPRA, 2013).
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Suelo Rural:
Constituye esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por
razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas,
ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades
análogas (Ley 388 de 1997, Art. 33).
Usufructo:
Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con
cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la
cosa no es fungible, o con cargo de volver igual cantidad y calidad del
mismo género, o de pagar su valor si la cosa es fungible (C.C. Art. 823).
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Introducción
Durante los últimos años en Colombia se ha dado importancia al sector rural y su problemática:
Esto se evidencia con la incorporación de lo rural en los planes de gestión y en las políticas de
las diferentes entidades relacionadas y no se puede desconocer el empoderamiento que ha
venido tomando desde lo local, en especial a nivel de departamento y municipios.
Otra prueba de lo anterior es la creación de la Unidad de Planificación Rural Agropecuaria
(UPRA) cuya misión es generar lineamientos, criterios técnicos e instrumentos para planificar el
uso eficiente del suelo rural y el agua, acorde a su vocación para fines agropecuarios y
forestales, que le permitan al Gobierno Nacional adoptar políticas públicas de desarrollo rural y
de seguridad alimentaria.
En cumplimiento de su misión, la UPRA, ha venido invirtiendo esfuerzos para estudiar el
mercado de tierras rurales para orientar su regularización, con el fin de generar el acceso
eficiente y equitativo a la tierra y en el mediano plazo proyectar su comportamiento. Esta tarea,
no ha sido fácil, pues en Colombia, los estudios adelantados hasta la fecha son muy pocos y si
bien dan algunas luces, no dan cuenta del funcionamiento del mercado de tierras rurales, ni
existen observatorios que permitan identificar los elementos que determinan el funcionamiento
del mercado de tierras rurales productivas en Colombia.
En este sentido y como un primer paso, hacia la proyección del comportamiento del mercado
de tierras rurales la Dirección de Ordenamiento Social de la Propiedad y Mercado de Tierras de
la UPRA, ha querido realizar el inventario, descripción y análisis de los costos para algunas de
las prácticas más comunes, relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras rurales
productivas en Colombia; con el propósito de identificar y definir elementos que permitan el
diseño y posterior implementación de un observatorio de tierras que sirva como herramienta
para la regularización del mercado de tierras rurales productivas y el ordenamiento social de la
propiedad; y al mismo tiempo, permita conocer el funcionamiento del mercado de tierras
productivas en Colombia.
A continuación se presentan, los resultados de los análisis de la información secundaria
disponible relacionados con el funcionamiento del mercado de tierras rurales en Colombia y
algunas hipótesis postuladas, como avance en el inventario, descripción y análisis de los
costos para algunas de las prácticas más comunes relacionadas con el funcionamiento del
mercado de tierras rurales productivas en Colombia.
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Objeto
Efectuar análisis que permitan avanzar en el inventario de los costos para las prácticas
actuales del funcionamiento del mercado de tierras, que brinden elementos para el diseño y
posterior implementación de un observatorio de tierras que sirva como herramienta para la
regularización del mercado y el ordenamiento social de la propiedad.
Alcance
Avanzar en el inventario, descripción y análisis de los costos para algunas de las prácticas más
comunes, relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en
Colombia con base en información secundaria disponible. Adicionalmente, se plantearán
algunas hipótesis respecto del funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en
Colombia las cuales en una etapa posterior podrán ser validadas en algunas regiones
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Capítulo 1. Antecedentes
1.1.Contexto general
La dotación inicial de tierras posterior a la conquista española, los procesos de adquisición,
conformación y/o apropiación de la tierra rural en Colombia han venido definiendo dinámicas de
mercado rural que no han sido objeto de estudio, y que en la actualidad cobran importancia
dentro de la política rural agropecuaria. Esto, hace necesaria una caracterización del mercado
de tierras rurales que permita conocer su funcionamiento y brinde algunos elementos para el
diseño de un observatorio de tierras que sirva como herramienta para la regularización y
proyección del mismo, contribuyendo al ordenamiento social de la propiedad.
Este estudio pretende avanzar en el inventario, descripción y análisis de los costos para
algunas de las prácticas más comunes, relacionadas con el mercado de tierras rurales
productivas en Colombia.
1.2.Contexto sectorial
Dada la ausencia de estudios y observatorios de tierras que permitan realizar el inventario,
descripción y análisis de los costos para algunas de las prácticas más comunes relacionadas
con el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en Colombia, es necesario
iniciar con el análisis de información secundaria que permita identificar y definir elementos que
soporten el diseño y posterior implementación de un observatorio de tierras que sirva como
herramienta para la regularización del mercado de tierras y el ordenamiento social de
propiedad.
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1.3. Marco jurídico1
La Constitución Política de 1991 es el punto de partida para realizar el análisis jurídico. El
artículo 58, garantiza el derecho a la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con
arreglo a las leyes civiles. Estos derechos no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores. No obstante, el mismo mandato constitucional señala que la propiedad tiene una
función social que implica obligaciones. La función social de la propiedad implica restricciones y
condicionamientos, dado que su goce y disposición no se concibe en un marco absolutamente
individual. Por el contrario, la propiedad en general, sea esta pública o privada, tiene
implicaciones importantes en las relaciones de la familia, el Estado y la sociedad2.
De acuerdo con el art. 28 de la Constitución, la función social de la propiedad es concebida
como un
“... derecho económico que apunta primordialmente a garantizar la participación del propietario en la
organización y desarrollo de un sistema económico-social, mediante el cual se pretende lograr el
cumplimiento de los fines esenciales del Estado, que se traducen en servir a la comunidad, promover la
prosperidad general, estimular el desarrollo económico y lograr la defensa del medio ambiente” (CP
1991, art. 28).
Este enfoque es completamente distinto al que se tenía a finales del siglo XIX. En el artículo
669 del Código Civil de 1887 se decía que “... el dominio es el derecho real en una cosa
corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho
ajeno”. Esta expresión fue declarada inexequible por la sentencia C 595 de 1999 46/. La forma
de concebir la propiedad en Colombia a finales del siglo XIX no recoge los avances que se
habían logrado en Estados Unidos y en Europa. Las frases radicales de George pidiendo en
1881, que la propiedad tuviera una función social, expresada en la participación estatal en el
100% de las plusvalías.
La función social de la propiedad se logra mediante la intervención del Estado en la explotación
de recursos naturales, en el uso del suelo, en la producción, utilización y consumo de bienes,
servicios públicos y privados. Estas formas de acción deben contribuir al mejoramiento de la
calidad de vida de los habitantes, la distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios
del desarrollo (cfr. CP 1991, art 334).
Al referirse de manera específica a la propiedad rural, dice la Sentencia 223 de 1994.
1
Caracterización de Mercados de Suelo Rural, UPRA- IEU-UN, 2013
2
Con anterioridad a la Constitución de 1991, el acto legislativo 01 de 1936, introduce el concepto de función social
de la propiedad, que posteriormente incorporaría la ley 200 de 1936, acogiendo la teoría francesa de León Duguit.
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“La explotación de la tierra tiene que beneficiar a la comunidad, puesto que dentro de la concepción
constitucional de este derecho, no se puede entender ni aplicar en exclusivo y egoísta beneficio personal
del propietario. Así, encajan perfectamente dentro del ordenamiento constitucional, mientras sean
razonables y consulten la prevalencia del interés general, aquellas disposiciones de la ley mediante las
cuales se establecen requisitos mínimos sobre productividad de la tierra, por cuanto ello responde a la
función social” (Sentencia 223 de 1994, MP José Gregorio Hernández, énfasis añadido)
De acuerdo con esta Sentencia, los propietarios deben cumplir con las disposiciones legales de
productividad mínima. Una finca con ganado extensivo (por ejemplo, una vaca por hectárea) en
una zona fértil, como los valles del Sinú y San Jorge, no cumpliría con esta Sentencia. Con
razón, Colombia Rural (Pnud 2011), propone que este tipo de fincas sean sancionadas con
prediales altos (digamos del 20%).
Los artículos que definen el marco constitucional de acceso al uso y propiedad de la tierra son: arts. 63
3
, 644, 655, 666. No hay duda, entonces, del amplio margen de intervención que tiene el Estado.
El art. 65, por ejemplo, reconoce la importancia de relacionar el acceso a la propiedad de los
trabajadores agrarios al reconocimiento del derecho a la alimentación. Se le da prioridad al
desarrollo integral, haciendo énfasis en la construcción de obras, investigación y transferencia
tecnológica para la producción de alimentos y materias primas que incrementan la
3
“Los bienes de uso público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos étnicos, las tierras de
resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la ley, son inalienables,
imprescriptibles e inembargables” (CP 1991, art 63).
4
“Es deber del Estado promover el acceso progresivo a la propiedad de la tierra de los trabajadores agrarios, en
forma individual o asociativa, y a los servicios de educación, salud, vivienda, seguridad social, recreación, crédito,
comunicaciones, comercialización de los productos, asistencia técnica y empresarial, con el fin de mejorar el
ingreso y calidad de vida de los campesino” (CP 1991, art 64)
5
“La producción de alimentos gozará de la especial protección del Estado. Para tal efecto, se otorgará prioridad al
desarrollo integral de las actividades agrícolas, pecuarias, pesqueras, forestales, agroindustriales, así como
también a la construcción de obras de infraestructura física, adecuación de tierras.
De igual manera, el Estado promoverá la investigación y la transferencia de tecnología para la producción de
alimentos y materias primas de origen agropecuario, con el propósito de incrementar la productividad” (CP 1991,
art. 65).
6
“Las disposiciones que se dicten en materia crediticia podrán reglamentar las condiciones especiales del crédito
agropecuario, teniendo en cuenta los ciclos de las cosechas y de los precios, como también los riesgos inherentes a
la actividad y las calamidades ambientales” (CP 1991, art 66)
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productividad. Y estas dinámicas tienen que respetar las culturas y los intereses de las
pequeñas comunidades7.
De todas maneras, como lo reconoce la Corte Constitucional, los procesos se deben realizar de
tal manera que cumplan con los principios de gradualidad y progresividad. La gradualidad es
un llamado para que los procesos se lleven a un ritmo razonable. La progresividad exige que la
dinámica sea irreversible. Siempre se debe avanzar en la erradicación de las “injusticias
presentes” y en corregir las desigualdades8.
Dentro de los análisis del mercado de tierras es necesario evaluar la situación de los predios
del Estado. Por tanto es importante, comenzar por el concepto de bienes fiscales, como
categoría en la que se encuentran los terrenos baldíos de la nación. De acuerdo con la
Constitución de 1886 (art. 202), los terrenos baldíos junto con las minas y salinas pertenecían a
la Nación. La Constitución de 1991 (art. 63), no se refirió de manera explícita a los bienes
baldíos. La Corte Constitucional ha dicho que el art´. 102 de la Constitución del 91 aclara las
dudas: “El territorio, con los bienes públicos que de él forman parte, pertenecen a la Nación
(CP 91, art. 102). Los bienes de uso público incluyen los bienes fiscales y éstos se dividen en
bienes fiscales propiamente dichos y los bienes fiscales adjudicables. Los primeros son
aquellos que poseen las entidades de derecho público y sobre los cuales ejerce un dominio
pleno, igual al que ejercen los particulares respecto de sus propios bienes. Los adjudicables los
tiene la Nación con el fin de traspasarlos a los particulares que cumplan determinados
requisitos exigidos por la ley (crf. Sentencia C595 de 1995, MP Carlos Gaviria).
7
“El concepto de soberanía alimentaria que comprende “… no solo la libre potestad de los Estados y los pueblos
de determinar sus procesos de producción de alimentos; también implica que esos procesos de producción
garanticen el respeto y la preservación de las comunidades de producción artesanales y de pequeña escala, acorde
con sus propias culturas y diversidad de los modos campesinos y pesqueros” (Sentencia 348 de 2012, Corte
Constitucional).
8
“El principio de progresividad ha sido interpretado por la Corte como un mandato del legislador en el sentido de
erradicar las injusticias presentes, de corregir las visibles desigualdades sociales y estimular un mejoramiento
progresivo de las condiciones materiales de la existencia de sectores deprimidos. En el mismo sentido dicho
principio también ha sido interpretado como un límite al ejercicio de las competencias del legislador cuya amplia
libertad de configuración en materia de derechos sociales se ve restringida, al menos en un aspecto: todo
retroceso frente al nivel de protección alcanzado es constitucionalmente problemático y debe presumirse en
principio inconstitucional” (Sentencia 644 de 2012, Corte Constitucional)
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1.3.1. Normativa Relacionada con los Costos de Transacción
Las transacciones de bienes inmuebles implican algunos costos que son regulados por
diferentes normas, a continuación se mencionan algunas de ellas.
El Decreto 1250 de 1970 en su artículo 64, determina que el Gobierno Nacional debe señalar
periódicamente las tarifas del Registro, teniendo en cuenta los costos del servicio y la
conveniencia pública. Posteriormente, mediante la Ley 1579 de 2012 por la cual se expide el
estatuto de registro de instrumentos públicos, en su artículo 74 establece que la
“Superintendencia de Notariado y Registro fijará las tarifas por concepto del ejercicio de la
función registral, las cuales se ajustarán anualmente y no podrán exceder el índice de precios
al consumidor, previo estudio que contendrá los costos y criterio de conveniencia que demanda
el servicio. Todos los dineros recibidos por este concepto pertenecen al tesoro nacional y serán
administrados por la Superintendencia de Notariado y Registro.
Por su parte el Decreto Ley 960 de 1970 en su artículo 218, establece que compete al
Gobierno Nacional revisar periódicamente las tarifas que señalan los derechos notariales,
teniendo en consideración los costos del servicio y la conveniencia pública.
En virtud de lo anterior, anualmente se expiden actos administrativos que determinan las tarifas
que deben cobrarse por los derechos notariales y registrales para los diferentes actos, que
deben ser de estricto cumplimiento para las oficinas de registro de instrumentos públicos y
notarias.
Por otro lado, aunque los trabajos necesarios para la inscripción de predios durante los
procesos de formación, actualización de la formación y/o en la conservación catastral no
implican costo alguno para los propietarios o poseedores9, estos trabajos no incluyen la
expedición de certificaciones catastrales requeridas para la enajenación de inmuebles y que
son expedidas por las Autoridades Catastrales, quienes además cuentan con información que
puede ser requerida dentro de las negociaciones y trámites realizados con la propiedad
inmueble y que dichas entidades ofrecen generalmente para la venta.
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi cuenta con un patrimonio y recursos constituidos por:
los aportes que reciba del Presupuesto Nacional, los bienes muebles e inmuebles que
actualmente posee y los que adquiera a futuro, el producto de venta de bienes y servicios y las
utilidades de sus recursos propios, los aportes y donaciones que hagan al Instituto personas
9
Artículo 59, Resolución 70 de 2011 Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización
de la formación catastral y la conservación catastral.
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naturales o jurídicas y los ingresos obtenidos por cualquier otro concepto y por los derechos de
propiedad intelectual. Para lo cual, el Decreto 208 de 2004 faculta al Director General para fijar
los precios que deben ser cobrados por los productos y servicios que presta, esto lo realiza
anualmente mediante Resolución.
De igual manera, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital cuenta como recurso
económico el aporte del Presupuesto Distrital necesario para el funcionamiento e inversión de
la Entidad, las sumas, valores o bienes que reciba por la venta o arrendamiento de bienes de
su propiedad y servicios de cualquier naturaleza y los recursos y bienes que reciba a título de
donación o asistencia técnica, nacional o internacional, de conformidad con lo establecido por
el Acuerdo 256 de 2007en su Artículo 64.
Así mismo, en cumplimiento de lo establecido en el Artículo 79 de la Ordenanza 016 de 201110
se emitió el Decreto 2375 de 2012 con el propósito de que la administración del Departamento
de Antioquia recupere el valor de los servicios prestados por la Dirección de Sistemas de
Información y Catastro de Antioquia.
Para la Dirección de Sistemas de Información y Catastro de Antioquia, la Ordenanza 016 de
2011 dispuso en su artículo 79 que el Gobernador de Antioquia, establecerá la tarifa de precios
por la información y por certificaciones catastrales que dicha dirección expida. De esta manera,
se emitió el Decreto 2375 de 2012 con el propósito de que la administración recupere el valor
de los servicios prestados. Las tarifas se deben establecer en forma anualizada y se
incrementarán cada año con base en el incremento de índice de precios al consumidor IPC,
aproximándose a la unidad millar más cercana.
Posteriormente, mediante Resolución 003087 de 12 de febrero de 2013 se ajustaron las tarifas
de los trámites y servicios que presta la Dirección de Sistemas de Información y Catastro de
Antioquia establecidas a través del Decreto 2375 de 2012.
10
“El Gobernador de Antioquia, establecerá la tarifa de precios por la información y por certificaciones catastrales
expedidas por la Dirección de Sistemas de la Información y Catastro, reglamentará su expedición y designará los
responsables de la entrega de aquella o la expedición de éstas”. Artículo 79, parágrafo 1, Ordenanza 016 de 2011 –
Estatuto Catastral.
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Capítulo 2. Marco de referencia
2.1. Marco teórico
El marco teórico que se presenta a continuación fue tomado principalmente del documento
“Marco Conceptual y Caracterización del Mercado de Tierras Rurales Productivas en
Colombia”, Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional (IEUUN) – UPRA, 2013,
en el cual se presentan los principales teorías y conceptos.
Las definiciones del mercado de tierras son muy heterogéneas, la perspectiva depende del
marco conceptual de cada autor que conlleva a unos criterios normativos que se consideran
ideales. Para Mises11 la comprensión del mercado está mediada por las interacciones humanas
que cooperan bajo la división del trabajo; y la totalidad de las relaciones de intercambio
dependen de la interacción entre quienes desean comprar y quienes desean vender.
Otras aproximaciones, más cercanas a la llamada “corriente principal”, como la de
Vogelgesang (1998), insisten en que el mercado es la interacción entre cantidades y precios.
En este enfoque las personas desaparecen para Vogelgesang.
“…la asignación de recursos a través de la interacción de individuos en un proceso competitivo,
donde las decisiones son guiadas por los precios y el proceso en su conjunto se desarrolla
dentro de un marco de reglas acordadas y aceptadas por los participantes” (Vogelgesang 1998,
p. 15)
Una de las características fundantes del mercado sería la afirmación de la competencia. Y se
supone, además que la competencia implica una definición clara de los derechos de propiedad.
Pero Vogelgesang reconoce que en el caso de la tierra existe una diferencia sustantiva
respecto a cualquier otro bien: la tierra no es reproducible. Este punto de partida es elemental,
pero se suele olvidar cuando se definen las características de los mercados. SI el suelo no se
11
“El mercado no es un lugar, una cosa o una entidad colectiva. El mercado es un proceso que está constituido por
la interacción de varios individuos que cooperan bajo la división del trabajo. Las fuerzas que determinan los
cambios del mercado son los juicios de valor. El estado del mercado en cualquier instante, en la estructura de
precios. Ello significa que la totalidad de las relaciones de intercambio dependen de la interacción entre quienes
desean compra y quienes desean vender. En su totalidad, el proceso del mercado está soportado en decisiones
específicas de los miembros de la sociedad de mercado” (Mises 1949, pos 5496-5501)
Página 20 de 101
puede reproducir, el mercado de tierras es diferente al de otros bienes. Y una de las
consecuencias de esta peculiaridad es la tendencia del precio al alza.
“… la tierra es un bien peculiar. Es totalmente inmueble y puede ser utilizada con distintos fines
y por diversos agentes en forma simultánea… La tierra en cuanto mercancía y en cuanto bien
económico tiene ciertas características físicas que hacen de ella un bien económico inusual. A
diferencia del trabajo y el capital, los otros dos principales factores de la producción, no puede
ser creada, reemplazada o desplazada” (Vogelgesang 2003, p. 37)
Vogelgesang deja ver la complejidad inherente al mercado de tierras. Los predios tienen
características disímiles en términos físicos y geográficos. Por tanto, no pueden ser “iguales
entre sí ni sustituibles unas por otras”. En esa medida, no existen condiciones para afirmar que
el mercado es competitivo. Y esta apreciación adquiere mayor relevancia cuando se introducen
otras imperfecciones, como la información incompleta, la legislación inadecuada, y la
incertidumbre sobre los derechos de propiedad.
El funcionamiento del mercado de tierras también se encuentra con otros obstáculos como “la
escasa complementación entre esos mercados y los de otros factores – como trabajo, agua y
tecnología-, y las deficiencias atribuibles a los rasgos específicos de la tierra en cuanto factor
de producción” (Tejo 2003 b, p 19).
De manera más específica,
“Algunos de los obstáculos presentes en la región que impiden el funcionamiento dinámico del
mercado de tierras son: la pobreza de vastos sectores campesinos; el hecho de que hasta
hace poco dominase una distribución marcadamente desigual de la tierra con grandes
latifundios por una parte y una multitud de minifundios por otra; la escasa productividad de gran
parte de los predios pequeños; el bajo grado de escolaridad del campesinado; el predominio de
técnicas obsoletas; la existencia de poblaciones indígenas, cuyos derechos sobre la tierra
recién están siendo reconocidos; la inseguridad jurídica de la propiedad, y la falta de titulación
de los predios” (Tejo 2003 b, p. 20).
Los comentarios de Tejo tocan aspectos estructurales que vale la pena examinar con cuidado.
La pobreza reduce la capacidad de demanda de las personas. La desigualdad, que tiene dos
consecuencias. Por un lado, impide superar la trampa de pobreza (Kakwani, Khandker y Son
2004) y además, no permite una universalización de la capacidad de compra (Kalecki 1954). La
baja escolaridad, que tiene consecuencias en la posibilidad de ser agente, de participar y de
exigir derechos. Las técnicas obsoletas que reducen la productividad a medida que se van
utilizando las tierras menos fértiles. Y los aspectos relacionados con la confusión de los
derechos de propiedad.
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2.1.1. La oferta, demanda y precios
Desde la perspectiva de la teoría objetiva del valor, el análisis de la tierra es un bien
especialmente complejo. Como no es el resultado del trabajo humano, la tierra tendría un valor
cero, aunque el mercado reconoce un precio. Para Ricardo (1817) la renta existe porque los
precios de los productos agrícolas aumentan a medida que las tierras fértiles se van haciendo
más escasas. En el proceso de formación de los precios del suelo (Ps) intervienen las rentas
(R) y los intereses (i), así que Ps = R / i. Las rentas (R) son la diferencia entre el precio final (P)
y los Costos (C).
Los cambios en el precio del suelo (Ps) dependen de las rentas (R) y la tasa de interés. Las
rentas que están en la base del precio del terreno no son necesariamente las que su
propietario esté percibiendo de manera efectiva en un momento determinado (rentas reales).
También están incluidas las rentas potenciales, que dependen de las expectativas. Las rentas
potenciales pueden divergir de manera significativa. El caso más evidente es el de los terrenos
vacantes cuyas rentas reales son nulas, pero el predio del terreno se fija en función de las
rentas potenciales. Las expectativas también aparecen de manera relevante cuando se
presentan cambios de uso, inversiones estatales en infraestructura y servicios públicos, etc. El
vendedor de un terreno incorpora en el precio de las rentas potenciales.
Ps = R / i
Los precios del suelo suben porque la relación R/i aumenta si la renta aumenta más que la tasa
de interés (∆R > ∆i). Desde el punto de vista matemático la fracción también sube si la
disminución del numerador es menos acelerada que la disminución del denominador (∇R < ∇ ).
La fracción crece, igualmente, cando el numerador aumenta y, al mismo tiempo, el
denominador disminuye (∆ ∧ ∇).
Algunas modalidades de renta en la agricultura se presentan en la siguiente tabla
Tabla 1. Rentas Agrícolas
(Hacia una teoría de la renta del suelo urbano. Samuel Jaramillo. Universidad de los Andes)
Modalidad de la Renta
Fuente
Tipo 1
Diferencias en fertilidad y localización
Tipo 2
Diferencias en intensidad de capital sobre la
renta.
Desigual distribución del capital entre los
agricultores.
Renta diferencial
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Propiedad
privada
de
la
tierra.
Composición orgánica de la agricultura
inferior a la media.
Renta absoluta
Focalizada
Renta
monopolio
Escasez de cierto tipo de tierras.
Generalizada Escasez de las tierras agrícolas en general
De acuerdo con Samuel Jaramillo, todas las tierras comparten la renta absoluta que tienen una
magnitud uniforme. Cada uno de los lotes tiene una magnitud de renta diferencial en sus
modalidades 1 y 2, dependiendo de sus características específicas en lo que respecta a las
fuentes de esta renta: fertilidad, localización y aplicación de capital. Algunos terrenos en ciertas
áreas gozarán de rentas de monopolio focalizadas y cuando se presente escasez generalizada
de tierras, todos los terrenos soportarán un rente del monopolio generalizada.
Carlos Felipe Jaramillo indica que12 “los precios de la tierra tienden a reflejar las rentas
asociadas a las actividades agropecuarias, incluyendo aquellas derivadas de subsidios,
tratamientos preferenciales o acceso a programas gubernamentales”. Dentro de esta última
categoría son de descartar las inversiones en obras públicas e infraestructura en riego que
mejoran la rentabilidad.
En otros casos, el precio de la tierra puede incluir rentas derivadas de ventajas tributarias
asociadas a la posesión de tierra rural, incluyendo aquellas asociadas al lavado de capitales
ilegales (Biswanger, 1993). Finalmente, el precio también refleja demandas relacionadas con la
expansión de las ciudades, las demandas de familias urbanas por fincas de recreo y la presión
por conservar reservas naturales. Finalmente, el precio también debe incorporar el valor de la
tierra como instrumento de poder y dominación social (Biswanger et al., m 1995)13.
El precio de los productos que se obtienen de la tierra tiene dos componentes básicos: los
costos (c), y la ganancia media (π), que es igual para todos los productores, que
independientemente de la calidad de la tierra, reciben una ganancia promedio, que está
incluida en el predio final. La ganancia tiende a ser igual en virtud del principio de la
“perecuación de la tasa de ganancia”.
12
“El mercado rural de tierras en América latina: hacia una nueva estrategia”. Jaramillo, Carlos F en “Perspectivas
sobre mercados de tierras rurales en América Latina””, Banco Interamericano de Desarrollo.
13
Jaramillo, Carlos F. Op. Cit.
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A medida que la tierra se va volviendo más fértil, el costo disminuye y la renta diferencial (R)
aumenta. La mayor renta diferencial está ligada a la fertilidad, y no a la gestión empresarial14.
El excedente asociado a la fertilidad del suelo lo llama Ricardo “renta diferencial tipo I”. Cuando
se incorporan las nuevas tierras a la producción aumenta la renta diferencial tipo I (o
extensiva).
Hay otra renta diferencial, la de tipo II, que depende de la intensidad de uso de capital. El
funcionamiento es similar al de la renta diferencial tipo I, pero a una mayor escala. Si se duplica
el capital en la tierra más fértil, y con ello la producción, se obtendrá el doble de la renta.
Cuando aumenta la productividad del trabajo en la agricultura crece la renta diferencial tipo II.
El capitalista que hace la primera innovación obtiene una ganancia adicional, que va igualando
a medida que los otros capitalistas lo imitan y también compran la maquinaria.
Marx (1867), como Ricardo y George, también considera que el terrateniente no contribuye al
proceso productivo. La tierra está por fuera de control del capitalista, que no puede
reproducirla. Los capitalistas no tienen más remedio que pagar por la tierra, ya que el
terrateniente ejerce el dominio jurídico de la tierra está en capacidad de exigir un pago. De esa
manera una categoría jurídica, la propiedad privada de la tierra, se transforma en una categoría
económica en el capitalismo. La categoría económica de la renta permite que la tierra, que en
sí misma no tiene un valor, adquiera un precio y se intercambie en el mercado. El precio de la
tierra está directamente relacionado con la posibilidad de capitalizar la renta.
Marx retoma la noción de la renta diferencial de Ricardo y la analiza a partir del célebre ejemplo
de la caída de agua. Si el productor necesita una máquina de vapor para producir energía, la
renta se hace realidad si en las tierras existe una caída de agua capaz de generar energía. El
precio de los bienes agrícolas es el mismo, pero los capitalistas con mayor intensidad de capital
obtendrán una ganancia adicional que se mantendrá hasta el momento en que los demás
productores se modernicen y se logra la perecuación de la tasa de ganancia15.
14
“El rol de la tierra en el proceso productivo se ha debilitado, entre otros, por la importancia del progreso
tecnológico en la agricultura, la capacidad y habilidad de gestionar los recursos productivos y la calidad y cantidad
de conocimientos incorporados a la generación de valor agregado”. Pedro Tejo, Obstáculos en la activación de los
mercados de tierras de la región.
15
“En los tramos de rendimientos constantes y crecientes de intensidad de capital sobre la tierra, los empresarios
agrícolas aumentan reiteradamente su intensidad de capital y hacen elevar el nivel de renta. Pero precisamente y
como efecto del desenvolvimiento de esta estructura, eso los empuja hacia el tramo en que enfrentan
rendimiento decrecientes. Cuando esto ocurre el mecanismo de la renta opera como modulador interno. La
intensidad de capital sobre la tierra se encuentra un límite que converge hacia una magnitud definida, y lo mismo
ocurre tanto con los precios de la tierra como con las proporciones entre las opciones intensiva y extensiva de
incrementos en la producción agrícola” (Jaramillo 2009, p. 53)
Página 24 de 101
Además de la renta diferencial, continúa Marx, existe la renta absoluta, que tiene su origen en
la propiedad privada de la tierra. El terrateniente está en la capacidad de no ceder su tierra
para la producción, y al sustraer terrenos de la producción ocasiona un desequilibrio entre
oferta y demanda, que se puede reflejar en un aumento en el precio de los productos. Entre
mayor sea la concentración de la tierra en un país, más posibilidades existen de que los
propietarios generen una escasez inducida, que aumente las rentas (absoluta y diferencial).
Marx introduce también la noción de renta de monopolio, que se explica por la escasez de la
tierra16.
2.1.2. Teoría de los Costos de Transacción
Por costos de transacción se pueden entender aquellos en los que se incurre para el
intercambio de bienes, servicios o dinero. Su teoría ha sido desarrollada esencialmente por
Williamson a partir de los pensamientos pioneros de Coase, principalmente.
Los argumentos presentados por Ronald Coase en el “Problema del Costo del costo social”
publicado en The Journal of Law and Economics (1960) permiten concluir que para llevar a
cabo transacciones en el mercado es necesario entre otras cosas es necesario conocer:
•
•
•
Con quién se va a transar o intercambiar
Qué se va a transar o intercambiar
Cómo se va a transar, es decir en qué términos
Una vez identificados los anteriores aspectos, se llegará a un convenio o un contrato donde se
indiquen los términos de la negociación y que se deberá llevar a cabo una inspección para
asegurarse de que los términos del contrato se observan.
Según Coase, los costos de mercado o de transacción son aquellos costes que están
presentes en la negociación y realización de los contratos que tienen lugar en el mercado para
cada operación de intercambio17, y en la medida que los costos de transacción sean bajos o
inexistentes y que los derechos de propiedad establecidos en los fallos judiciales no permitan
una solución económica eficiente, se producirá una reasignación de estos derechos hacia
16
Para Jaramillo (1994), bajo determinadas condiciones, la renta absoluta se puede igualar a la renta de monopolio
generalizada.
17
Ronald Coase, Artículo “Naturaleza de la empresa”, 1937; citado por Elsa Uribe en el artículo “La teoría de los
costes de transacción y la fijación de los límites organizacionales al otro lado de las fronteras”
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aquellos que los valoran más aunque las cortes fallen en contra de éstos”18. Si las
transacciones del mercado fueran gratuitas, todo lo que importaría (aparte de las cuestiones de
equidad) es que los derechos de las partes estén bien definidos.
Las fuentes fundamentales de los costos de transacción son19:
-
Costos de Información: derivados de la búsqueda e identificación de los agentes que
intervendrán en la firma del contrato.
Costos de Negociación: producto de la redacción y estipulación del conjunto de cláusulas y
las condiciones de los contratos para llevar a cabo las transacciones
Costos de Garantía: surgen de la necesidad de asegurar el cumplimiento de los acuerdos y
protegerse de las consecuencias negativas del incumplimiento.
La naturaleza del intercambio económico determina los costos de transacción, aunque estos
son independientes del precio del mercado competitivo de bienes y servicios.
En una economía de mercado, los precios se consideran transmisores de toda la información
necesaria para la eficiente distribución de bienes y servicios, sin embargo, en ciertas
condiciones – fallas de mercado – los precios fracasan en su intento por transmitir dicha
información, Willilamson propone la jerarquía u organización interna como el modo de lograr
una asignación o distribución eficiente; es decir, acepta que tanto los mercados como las
organizaciones formales son métodos alternativos para llevar a cabo un intercambio eficiente.20
Dentro del enfoque de mercados y jerarquías, Williamson identifica factores ambientales
(complejidad/incertidumbre y números pequeños), factores humanos (racionalidad limitada y
oportunismo) y la especificidad del activo, como determinantes de la eficacia del contrato.
La incertidumbre se refiere propiamente a cambios en el entorno y al elemento dinámico que
distorsiona la estabilidad del mercado, en The Economic Institutions of Capitalism, se redefine
la incertidumbre más en términos de percepción humana del ambiente que del entorno.
18
Tomado de la traducción del trabajo publicado originalmente en The Journal of Law and Economics (Octubre
1960, pp 1-44
19
Apuntes de Clase de Economía de la Empresa, Tema 4 “Análisis de los Costos de transacción”; Profesor Doctor
José López Rodríguez, Universidad de Coruña.
20
(Arámbula, y otros)
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“En relación con los números pequeños, se puede decir que se trata de una contratación con
pocos participantes; esto es, que una vez firmado un contrato de largo plazo con proveedores,
trabajadores o clientes, se altera la situación normal del mercado.”21
La racionalidad limitada hace referencia por un lado a las capacidades de los individuos para
recibir, almacenar y procesar información correctamente; y por otro lado a la incapacidad de los
individuos para expresar sus conocimientos y sentimientos mediante palabra y símbolos de
manera comprensible22. Esta limitante plantea el problema del oportunismo más allá de una
simple búsqueda del propio interés, como una persecución fuertemente individualista que
pretende distorsionar la información, creando asimetrías y logrando ventajas transaccionales,
en palabras de Williamson:
“Los agentes humanos de la economía de los costos de transacción son más calculadores,
pero al mismo tiempo menos calculadores. Son menos calculadores en su capacidad de recibir,
almacenar, recobrar y procesar información. Son más calculadores en que están dados al
oportunismo”23
Por último, la especificidad de los activos distingue cuatro formas: especificidad del sitio,
especificidad del activo físico requerido para el proceso productivo de un componente; la
especificidad del activo humano (conocimiento del trabajo) y la especificidad de activos
dedicados (expansión de la producción por las perspectivas de ventas).24
La eficiencia en consiste en agotar las posibilidades de intercambio mutuamente ventajosas, de
tal manera que los costos de transacción se minimicen; para James E. Robins resume la idea
de eficiencia en la economía de los costos de transacción así:
“El análisis de los costos de transacción de las organizaciones otorga un papel causal a la
eficiencia, similar al que tiene dentro de la economía. La minimización de los costos de
transacción se convierte en una determinante fundamental de la organización, en el supuesto
de que la estructura interna más eficiente desplazará a las demás.
21
(Arámbula, y otros)
22
Oliver Williamson, Mercados y jerarquías: su análisis y sus aplicaciones antitrust, México, FCE, 1991, p. 25.
23
Oliver E. Williamson, Las instituciones económicas del capitalismo, México, FCE 1989, p. 392.
24
Oliver E. Williamson, Las instituciones económicas del capitalismo, México, FCE 1989, p. 103-104
Página 27 de 101
Las transacciones pueden realizarse mucho más eficientemente dentro de un jerarquía, en la
cual –según Williamson - las partes contrayentes deciden respetar las reglas del juego, el
monitoreo sobre actitudes oportunistas es más fácil, el compromiso adquirido por las partes
reduce la incertidumbre y los costos de información para completar la transacción son menores.
2.2. Marco conceptual
El marco conceptual que se presenta fue elaborado con base en el contenido del documento
“Marco Conceptual y Caracterización del Mercado de Tierras Rurales Productivas en Colombia
(Universidad Nacional de Colombia – Instituto de Estudios Urbanos IEU, Upra; 2013).
2.2.1. Mercados de Tierra:
Para la Unidad para la Planificación Rural Agropecuaria – UPRA-, existe un mercado de tierras
cuando sobre las áreas disponibles es factible llevar a cabo de manera libre y autónoma,
diferentes transacciones, respetando los límites normativos relacionados con la equidad y la
eficiencia.
La definición anterior, marca ruptura con las aproximaciones convencionales al mercado, ya
que no se considera como ideal la interacción autónoma de las fuerzas del mercado. Existe un
mercado de tierras cuando se cumplen las siguientes condiciones:
i)
Intervención pública ex-ante y ex-post. En las sociedades contemporáneas la tierra es
escasa. Por tanto, el mercado de tierras supone una intervención previa del Estado para
determinar cuáles áreas pueden ser compradas y vendidas.
También hay regulación ex-post, porque como sucede con cualquier mercado, la
competencia lleva a que las empresas más eficientes y las personas más talentosas
vayan aniquilando a los menos capaces. Para evitar estos horrores morales, el Estado
tiene que intervenir. Las acciones públicas ex-post deben evitar que haya una
concentración de la tierra inadecuada. El nivel de lo “inadecuado” depende de las ideas
de justicia de cada sociedad (Sen 2009). Y además, las intervenciones públicas tratan
de impedir que la lógica rentística afecte de manera negativa la eficiencia. Los mercados
que funcionan bien llevan a la concentración de la riqueza y del ingreso. Así que la
acción pública que propende por la equidad es necesaria aun cuando el funcionamiento
del mercado es perfecto.
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La intervención pública frente a la eficiencia tiene otra dimensión fundamental: el Estado
debe crear condiciones propicias para que la pequeña propiedad sea eficiente. Y en ese
contexto, la oferta de bienes y servicios públicos adquiere un papel determinante25.
ii)
Libre oferta y demanda. La propiedad se tiene que disfrutar de manera “apacible”, como
decía Mill. A nadie se le debe obligar, por cualquier medio, a realizar transacción.
iii)
Derechos de propiedad bien definidos. El mercado de tierras es más expedito en la
medida en que los derechos de propiedad están bien definidos. La precisión de estos
derechos no siempre se realiza de manera formal, a través de una escritura pública. En
algunas comunidades los derechos están bien definidos sin necesidad de que haya una
formalización explícita. De todas formas, en las sociedades contemporáneas cada vez
es más necesario que la propiedad esté definida de manera formal.
De acuerdo con esta definición normativa, al observar las características del desarrollo rural
colombiano se puede afirmar que no existe un mercado de tierras. Esta apreciación no
desconoce que todos los días se lleven a cabo transacciones de tierra, en la que se mezclan
lógicas formales, informales e ilegales.
El desarrollo del mercado de tierras debe tener el propósito de avanzar hacia una distribución
más equitativa del recurso y de elevar la producción y la productividad agropecuaria26; además,
puede favorecer el desarrollo, el mejoramiento de la productividad y la equidad (Tejo 2003). La
informalidad de los derechos de propiedad, los conflictos por la tierra, los altos costos de
transacción y la legislación inadecuada obstaculizan la consolidación del mercado del suelo y
estimulan la concentración27 .
Los principales obstáculos que enfrenta el mercado de tierras son:
i)
La concentración del suelo, la pobreza, la informalidad, la ilegalidad, la ausencia de
infraestructura, las altas tasas de interés de los créditos, y la falta de regulación
25
En el estudio de Cano, Vallejo, Caicedo, Amador y Tique (2012, pp 49-50) sobre la producción de café, los
autores ponen en evidencia la relevancia de la intervención pública.
26
“…facilitar el acceso a la tierra de los campesinos y los pequeños agricultores más pobres de América Latina y el
Caribe, con el doble propósito de avanzar hacia una distribución más equitativa del recurso y de elevar la
producción y la productividad agropecuarias” (Ocampo 2003, p. 17)
27
Abramo (2006, 2012) muestra que el mercado del suelo es segmentado. En América Latina la segmentación más
importante se presenta
Página 29 de 101
ii)
iii)
iv)
v)
vi)
institucional. El mercado de tierras sin control puede generar procesos endógenos
acumulativos que intensifican la concentración del suelo.
Deficiencia en la información sobre oferta de suelos. La relación entre vocación y usos
es heterogénea y conlleva a establecer diferentes escenarios para la oferta de tierras,
sin un criterio homogéneo que determine el uso eficiente y acorde a su vocación.
El suelo se demanda porque es considerado como un bien valioso, para el disfrute o
para la producción; como fuente de poder y riqueza, como salvaguarda contra la
inflación, incluso como medio para el lavado de activos.
Los conflictos de uso (sobreutilización y subutilización) hacen evidente la relación
existente entre el valor del suelo y el producto final. Esto hace necesario dar un primer
paso tendiente a lograr la convergencia entre la vocación y el uso, y así mismo
conseguir que la actividad productiva sea eficiente.
El precio del suelo depende de un conjunto de variables, de las cuales, algunas avanzan
en direcciones contrarias. Uno de los determinantes del suelo es el uso y la expectativa
de rentabilidad que genere.
No existe información que permita establecer el verdadero comportamiento de los
precios de tierras rurales productivas. Es decir, que no se conoce la incidencia que tiene
el suelo en el valor del producto final, lo que hace que se vaya perdiendo su relevancia
en la estructura de costos.
2.2.2. Regularización del mercado de tierras28
Regularización del mercado de tierras rurales se entiende como el conjunto de intervenciones
estatales tendientes entre otros a:
-
Facilitar a los sujetos de reforma agraria el acceso y retención de tierra
Optimizar las densidades rurales
Desincentivar la estructura bimodal (latifundio – minifundio) en la tenencia de la tierra
Fortalecer la mediana propiedad
Dicha regularización se realiza mediante el fortalecimiento del marco jurídico existente (implica
la definición del alcance de los derechos de propiedad), la reducción significativa de los costos
de transacción y el fortalecimiento institucional tanto de la entidad que lidera la regularización
(UPRA) como el de las entidades relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras
rurales productivas de Colombia.
28
UPRA 2013
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2.2.3. Tenencia de la Tierra
La tenencia de la tierra es la relación, definida en forma jurídica o consuetudinaria, en cuanto
individuos o grupos, con respecto a la tierra. Es un conjunto de normas inventadas por las
sociedades para regular el comportamiento, definiendo de qué manera pueden asignarse
dentro de las sociedades los derechos de propiedad de la tierra y el acceso a los derechos de
utilizar, controlar y transferir la tierra, así como las correspondientes responsabilidades y
limitaciones.
La tenencia de la tierra juega un papel importante en la estructura social, política y económica;
en Colombia el acceso a la tierra has sido fuente de poder político y de conflicto social. La
tenencia de la tierra constituye redes de intereses interrelacionados como29:
•
Intereses dominantes: cuando un poder soberano tiene facultadas para asignar o redistribuir
la tierra mediante expropiación, etc.
•
Intereses superpuestos: cuando varias partes han recibido derechos sobre la misma parcela
de tierra, por ejemplo, una parte puede tener derecho de arrendamiento y otra derecho de
paso, etc.
•
Intereses complementarios: cuando diferentes partes tienen el mismo interés en la misma
parcela de tierra. Ejemplo: cuando lo miembros de una comunidad comparten los derechos
comunes a la tierra de pastoreo.
•
Intereses enfrentados: cuando diferentes partes reclaman los mismos intereses en la misma
parcela de tierra. Ejemplo: cuando dos partes reclaman independientemente el derecho a la
utilización exclusiva de una parcela de tierra de cultivo.
Frecuentemente, se divide en:
Privada: cuando la asignación de derechos se realiza a una parte privada (individuo, grupo de
personas, personas jurídicas)
Comunal: cuando existe un derecho colectivo dentro de una comunidad en que cada miembro
tiene derecho a utilizar independientemente las propiedades de la comunidad.
De libre acceso: cuando no se asignan derechos específicos, ni se excluye a nadie. Se puede
incluir las actividades marinas, en que el acceso a alta mar está generalmente abierto a todos.
29
Tenencia de la Tierra y desarrollo rural, Departamento Económico y Social, Versión PDF. Depósito Documentos
de la FAO. (http://www.fao.org/docrep/005/y4307s/y4307s05.htm)
Página 31 de 101
Estatal: cuando se asignan derechos a una autoridad del sector público.
Colombia cuenta con una legislación que sustenta diferentes formas de tenencia individual o
grupal. Los derechos de tenencia individual de las tierras se manifiestan a través de la
propiedad, la posesión, la ocupación y otras formas de tenencia, reguladas por la normatividad
civil y administrativa. Igualmente, los derechos de tenencia grupal (comunidades indígenas,
afrodescendientes, raizales, zonas de reserva campesina, entre otros) están regulados; aunque
existen debilidades normativas para la organización y representación legal de estos grupos30.
Los derechos de la tenencia de la tierra se pueden clasificar en formales o informales, donde
los formales son los derechos formalmente reconocidos por la normatividad legal y
administrativa, mediante títulos de propiedad (Escrituras públicas, resoluciones administrativas,
sentencias judiciales, autos de remate y laudos arbitrales) debidamente registrados.
Sin embargo, en Colombia existe un número considerable de títulos sin registrar, según el
informe final de Mejora de la Gobernanza de la Tierra en Colombia, Implementación del Marco
de Evaluación de la Gobernanza de la Tierra, 2013, “un poco más de la mitad de los predios
individuales y territorios colectivos de las zonas rurales no están siendo inscritos en las bases
de información de registro por diferentes motivos: (i) desconocimiento por parte de la población
rural de la importancia de formalizar los derechos de la propiedad con un título inscrito en el
Registro de Instrumentos Públicos y en las bases de información del Catastro; (iii) no todos los
resguardos coloniales se encuentran constituidos legalmente y por consiguiente no están
inscritos en las bases del Registro; (iv) es obligatorio inscribir resoluciones de adjudicación de
baldíos en el Registro por parte de los adjudicatarios, pero esta obligación no se cumple porque
muchas veces no cuentan con los recursos logísticos y financieros para hacerlo; (v) las
mejoras, las ocupaciones y las posesiones no se encuentran en el registro de Instrumentos
Públicos; (iv) la costumbre de utilizar documentos informales para transferencia de la propiedad
de los bienes inmuebles impide el registro y por ende la formalidad de la propiedad.”
En Colombia se encuentran diferentes tipologías de tenencia de la tierra31 tales como:
propiedad pública, propiedad privada, bienes vacantes, comunidades/copropiedades, tierras
comunales (grupos étnicos, comunidades indígenas, raizales), ocupantes y colonos, posesión,
derechos incompletos; y títulos de tenencia (aparcería, arrendamiento, comodato,
administración anticrética, usufructo, leasing inmobiliario y destinación provisional de bienes
decomisados).
30
Mejora de la Gobernanza de la Tierra en Colombia, Implementación del Marco de Evaluación de la Gobernanza
de la Tierra; Gómez Guzmán, 2013
31
Gómez Guzmán, 2013
Página 32 de 101
En Colombia los tipos de tenencia están muy ligados con la propiedad de la tierra como lo
muestra la siguiente tabla.
Tabla 2 Descripción de los diferentes avances relacionados con los derechos de la propiedad de la tierra rural
Elaboración UPRA 2014
Tipo
Nombre del Sujeto
Propiedad
Individual
Propietario
Comunero o
Cabildante
Propiedad
Colectiva
Posesión
Poseedor
Ocupación
Ocupante
Tenencia
en
Arrendamiento
Tenedor Arrendatario
Tenencia
Aparcería
en
Tenedor Aparcero
Tenencia
en
Tenedor Comodatario
Descripción y alcance de la relación del sujeto con
el predio
Es quien por un acto o negocio jurídico válido
adquiere unos derechos cuyos efectos fueron
publicitados ante la oficina de registro de
instrumentos públicos – ORIP (esto se evidencia
en el certificado de libertad y tradición).
Quienes utilizan un predio de forma
comunitaria. Por ejemplo, los miembros de una
comunidad, quienes pueden tener derecho a
apacentar el ganado en los pastizales
comunitarios, o cultivar mancomunadamente
el predio o a disfrutar de la asignación de
porciones de tierra para su uso familiar, etc.
Esta categoría incluye también los resguardos
indígenas y los territorios colectivos de
comunidades negras.
Quien habita en un predio privado ejerciendo
acciones de dueño sin estar registrado en la
ORIP como propietario.
Quien vive y explota un predio del Estado
(baldío) sin que este le haya sido adjudicado.
Tipo de tenedor que a través de un contrato
verbal o escrito obtiene el permiso para utilizar
(usar y gozar) un predio o parte de este.
Tipo de tenedor que a través de un contrato
verbal o escrito obtiene el permiso para
explotar en mutua colaboración con el
propietario un fundo rural o una porción de
éste con el fin de repartirse entre sí los frutos o
utilidades que resulten de la explotación (ley 6
de 1975).
También denominado préstamo de uso, es un
Página 33 de 101
Comodato
Tenencia
Anticresis
Vacancia
en
Tenedor Acreedor
Propietario
Desconocido
contrato en el cual una de las partes entrega
a la otra gratuitamente un inmueble, para que
haga uso de él, y con cargo de restituir la
misma especie después de terminar el uso (art.
2200 Código Civil).
La anticresis es un contrato por el cual se
entrega al acreedor una finca raíz para que se
pague con sus frutos (art. 2458 Código Civil).
Inmuebles sobre los cuales se ejerció la
propiedad privada, pero que aparecen en el
momento sin dueño aparente o conocido.
2.2.4. Derechos de Propiedad32
Para comprender los mercados de tierras rurales, conviene desplazar el centro del análisis
desde la propiedad física de la tierra hacia el sistema de derechos de propiedad predominante.
Esto significa que el control de un activo como la tierra debe considerarse no tanto como la
mera posesión de algo, sino como una red de derechos entre personas. La propiedad se define
como el conjunto de derechos de una persona en relación con otros derechos de otras (Cepal,
2003, p. 37)
Los derechos de propiedad incentivan el uso eficiente de la tierra y las inversiones, porque
reducen las asimetrías de la información y facilitan las transacciones en los mercados
financieros (Cepal, 2003, p. 41).
Derecho, Dominio y Registro de Instrumentos Públicos
De acuerdo al Código Civil Colombiano, “Derecho real es el que tenemos sobre una cosa
respecto a determinada persona. Son derechos reales de dominio, el de herencia, los de
usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De
estos derechos nacen acciones reales”.
Igualmente, el Código Civil Colombiano, define que “El dominio que se llama también
propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella no siendo
32
Documento marco conceptual, jurídico e institucional y caracterización del mercado de tierras rurales
productivas en Colombia, Versión 9; Universidad Nacional – Instituto de Estudios Urbanos; 2013
Página 34 de 101
contra la ley o contra el derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa se llama
mera o nuda propiedad.” “Los modos de adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la
tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción”. Además, establece que se
“efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina
de registro de instrumentos públicos. De la misma manera, establece que “Se efectuará la
tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de
habitación o hipoteca”.
El Registro de Instrumentos Públicos es un servicio a cargo del Estado cuyo objetivo es el de
servir como medio de tradición de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos
sobre estos y dar publicidad a los actos que trasladan o mutan el dominio de los mismos o que
imponen gravámenes o limitaciones. Y que comprende33:
•
La anotación o inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria (folio cartulina o folio
magnético) de los actos, contratos, providencias judiciales, administrativas y arbitrales que
versen sobre derechos reales vinculados a inmuebles (dominio, hipoteca, usufructo, etc.),
reflejando así las situaciones jurídicas de cada predio.
•
Una actividad publicitaria, es decir, un sistema de divulgación que permite conocer
determinadas situaciones jurídicas en un inmueble y quiénes tienen algún interés en él, para
la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico comercial.
Para los análisis realizados en el desarrollo del presente documento se contó con la
información estadística del registro de instrumentos públicos de diferentes actos durante los
años 2011, 2012 y parte de 2013.
La informalidad en los derechos de propiedad34
En el mercado de tierras se observa una interacción de procesos legales, ilegales e
informales35. La informalidad puede ser legal o ilegal, o estar en una frontera ambigua entre
33
Guía jurídica para catastro análisis de información registral y escrituraria, Proyecto Interrelación catastro
registro, 2011
34
Documento “El mercado de tierras rurales en Colombia: Caracterización para la formulación de los lineamientos
de política, su regularización y contribución al ordenamiento de la propiedad y gestión del territorio – Parte I,
Versión 10; IEU-UN, UPRA, Min Agricultura, 2013
Página 35 de 101
ambas. La inestabilidad e irregularidad de los ingresos en el sector informal de trabajo, activa
una lógica particular de los circuitos monetarios y formas de intercambio en los mercados
informales, basada precisamente en la confianza. Desde esta perspectiva, puede decirse
entonces que el mercado informal de tierra no participa del circuito monetario formal36. En la
configuración de este mapa en el que conviven lo legal, lo ilegal y lo informal, se deben tener
en cuenta tres dimensiones: los derechos de propiedad, los costos de transacción y la
información.
Las políticas estatales deberían hacer hincapié en el perfeccionamiento de la oferta de
tierras, por ejemplo, mediante programas de registro de la propiedad y de la demanda,
mediante la reducción, por ejemplo, del precio de la tierra o la eliminación de ciertas
subvenciones. (Cepal, 2003, p. 52)
El acceso al uso y a la propiedad de la tierra en las zonas rurales en Colombia es
considerablemente limitado, en parte por la inseguridad de los derechos de propiedad de la
tierra que, a su vez, están asociados a la incidencia del conflicto armado y el narcotráfico y a un
alto grado de informalidad.
Una gran cantidad de estudios evidencia esta realidad del mercado de tierras rurales en
Colombia, en una investigación hecha por el programa de la Naciones Unidas para el
Desarrollo (Pnud), se muestra que
“En más del 9% de los municipios, el 60% de las tenencias tienen derechos de propiedad
informales sobre la tierra, especialmente en la zona suroriental del país. Así predominan
arreglos informales y la forma de acceso a la tierra está asociada con la posesión de
títulos sin legalizar, la posesión, la ocupación y la tenencia” (Pnud 2011, p 2080).
Gáfaro, Ibáñez y Zarruk (2012) aseguran que:
“La alta informalidad de los derechos de propiedad identificada con los datos de catastro
se confirman: un 47% de los propietarios no cuentan con títulos formales de propiedad.
Sin bien los predios de los propietarios informales son más pequeños la dispersión es
más alta”.
35
Para Abramo (2006,2012), la información se va construyendo a través de relaciones de “confianza y conflicto
construidas socialmente a nivel local y territorial”
36
Esta situación se refleja bien en el mercado financiero, ya que los compradores están poco dispuestos a
conseguir un crédito, que exige estabilidad de ingresos y compromisos contractuales formales.
Página 36 de 101
La complejidad de este tema y las consecuencias sobre la dinámica del mercado de tierras han
llevado a que diferentes autores indaguen sobre las causas de este fenómeno. En el estudio
del Pnud (2011), se hacen ciertas consideraciones:
•
La informalidad de los derechos de propiedad sobre la tierra está asociada con la existencia
de conflictos por la tierra, regulaciones inadecuadas, altos costos de transacción en la
formalización y algunos aspectos culturales. La preponderancia de la informalidad en la
definición de los derechos de propiedad en Colombia se explica por: (a) la expansión de la
frontera agrícola que ha promovido la ocupación de baldíos; (b) las restricciones al mercado
de tierras, impuestas por la legislación, que incentivan la informalidad, y (c) los altos cotos
de impuestos por los procesos de titulación y registro de tierras, especialmente a los
pequeños propietarios.
•
El costo de formalizar los derechos de propiedad para un productor agrícola promedio
significa una alta proporción frente a las ganancias que deriva del predio.
•
Algunas de las deficiencias institucionales que contribuyen a los altos niveles de
informalidad de la propiedad sobre la tierra están relacionadas con la desactualización del
catastro de los predios rurales, la escaza interrelación catastro registro37 y la
descoordinación entre las entidades implicadas en la formalización de los derechos de
propiedad.
En el trabajo de Gómez et alt. (2013) se mencionan otras causas:
37
•
El alto grado de desconocimiento de la población rural acerca de los diferentes tipos de
derechos sobre la tierra, sus implicaciones y la importancia de formalizar los derechos de
propiedad con un título inscrito en el registro de instrumentos públicos y en las bases de
información catastral.
•
La falta de tramitación de las sucesiones que hacen que se mantenga en el catastro y en el
registro el propietario fallecido. Los altos costos que conlleva el trámite notarial o el proceso
sucesorio judicial, pago de honorarios e impuestos, y la falta de conocimiento sobre las
ventajas de la titulación de la propiedad, impiden que se tramiten las sucesiones y por ende,
que se registre la totalidad de los predios en las bases de información de bienes inmuebles.
Esta dificultad se manifiesta fundamentalmente en las zonas de estratos bajos de las
ciudades y en las zonas rurales de economía campesina.
Se hace énfasis en aportes diferentes a los realizados por el PNUD.
Página 37 de 101
•
No todos los resguardos coloniales se encuentran constituidos por el Incoder, ni
incorporados como los predios en el catastro y en el registro de instrumentos públicos.
•
Las mejoras, las ocupaciones y las posesiones no se encuentran en las bases de datos de
las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, debido a que solo se inscribieron las
existentes hasta el año 1994.
•
En las resoluciones de adjudicación de baldíos, se impone como obligación a los
adjudicatarios, inscribir el título en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, Orip,
lo que en ocasiones no tiene lugar por falta de recursos económicos o por desconocimiento
de las normas registrales o por simple descuido.
•
La costumbre de acudir a documentos informales como las “carta-venta” y documentos
derivados para comprar y vender predios, impide el registro por la ausencia del documento
notarial o público legal, objeto de inscripción. Esta costumbre conlleva a que el sistema
formal de registro sea visto como algo alejado e innecesario.
Los altos niveles de informalidad de los derechos de propiedad sobre la tierra en Colombia
perjudican la dinámica de la inversión en el área rural, debido a que influencian la actuación de
los habitantes del campo en función de sus percepciones sobre el nivel de seguridad y
formalidad de los derechos de propiedad. (Pnud 2011, p 281)
Soluciones a nivel institucional se han puesto sobre la mesa a través de las entidades
gubernamentales, que han llegado a acuerdos en este tema. Por medio de dichos acuerdos, el
Incoder y la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) han acordado la exención de los
derechos registrales de las resoluciones de adjudicación de terrenos, para lo cual el Incoder
indica a la SNR cuáles resoluciones están exentas. Así mismo, el Incoder está en una alianza
con la SNR y con el Instituto Geográfico Agustín Codazzi para identificar los terrenos baldíos,
su extensión y sus colindantes de propiedad privada con el propósito de evitar distorsiones en
la información de las tierras de la Nación (Gómez et. Alt. 2013).
A pesar de los esfuerzos realizados a nivel institucional y la fortaleza legislativa del país,
todavía existen importantes deficiencias en la norma, las instituciones y procedimientos.
Numerosos estudios reconocen el valor del arrendamiento de tierras. Como en los otros
campos, los procesos de arrendamiento formal se facilitan cuando los derechos de propiedad
están bien definidos. El arriendo es un mecanismo alternativo a la propiedad que facilita el
acceso al uso de la tierra sin necesidad de que se realice la transferencia.
•
Además de ser una respuesta natural cuando el mercado de compraventa es muy estático,
los mercados de arrendamiento aparecen en un contexto de incertidumbre e imperfecciones
Página 38 de 101
múltiples. Por eso mismo, pueden contribuir a superar las restricciones de la oferta, como la
renuencia de los terratenientes a vender – porque, por ejemplo, pueden preferir conservar
su propiedad como salvaguarda contra la inflación –, o las restricciones de la demanda,
como la falta de equidad para la compra de tierras. (Cepal, 2003, p 48)
•
Los mercados de arrendamiento parecen servir como un medio de acceso a la tierra para
los hogares con mano de obra abundante pero con restricciones de capital (Cepal 2003, p.
77).
•
El mercado de tierras no solo se refiere a transacciones de compra-venta sino que incluye
distintas formas de contratos para el uso de la tierra, como el arrendamiento. (BID 1998, p.
33)
•
La respuesta a los problemas de la tierra no se debe buscar solamente en las distorsiones
del mercado de derechos de propiedad sino también en las distorsiones y la falta de
desarrollo del mercado de derechos de uso de la tierra. Ambos están interrelacionados,
pues una mala o precaria definición jurídica de la propiedad impide el desarrollo de los
mercados de derechos de uso. La claridad de los derechos de uso facilitaría la existencia de
contratos de arrendamiento, reducirían la incertidumbre y flexibilizarían las estructuras
productivas, al optimizar, por ejemplo, la elección entre agriculturas de ciclo corto y ciclo
largo. (Cepal 2003, p.451).
•
Colombia presenta un limitado acceso al uso y a la propiedad de la tierra en las zonas
rurales. Una parte de esas limitaciones se deriva de la inseguridad de los derechos de
propiedad de la tierra asociados con su alto grado de informalidad y a la incidencia del
conflicto armado y el narcotráfico que configuró derechos ilegales de propiedad. Otra parte
se deriva de las consecuentes fallas de los mercados de tierras generados por la
informalidad y la ilegalidad, al imponer altos costos de transacción en los mercados de
compra y arrendamientos. (Fedesarrollo y SAC 2013 p. 75)
2.2.5. Costos de Transacción38
La reflexión sobre los costos de transacción está relacionada con autores como Coase (1937) y
Williamson (2009). Estos costos aumentan cuando los derechos de propiedad no están bien
38
Documento marco conceptual, jurídico e institucional y caracterización del mercado de tierras rurales
productivas en Colombia, Versión 10; Universidad Nacional – Instituto de Estudios Urbanos; 2013
Página 39 de 101
definidos39. De todas maneras, Coase advierte que toda transacción tiene costos. El mercado
perfecto también conlleva costos de transacción.
Las restricciones de la demanda resultan, principalmente, de la falta de recursos para comprar
tierras y de los elevados costos de formalización de las operaciones pertinentes. Los pobres de
las zonas rurales no tienen recursos suficientes para comprar tierras, ni pueden obtener
financiamiento a través de los canales comerciales, por falta de garantías o porque los
mercados financieros son imperfectos o sencillamente no existen (Cepal 2003, p. 45-46).
El estudio de los costos de transacción en el mercado de tierras está basado en las
definiciones aportadas por Palacios (1999) y Wonnacott (1988). El primer autor define estos
costos como “(…) aquellos en los que se incurre para adquirir información relacionada con un
negocio, o para hacer valer los derechos que surgen del él (…)” y los segundos como “(…) el
tiempo y dinero gastados en la obtención de la información necesaria para tomar la decisión de
comprar o vender acciones o cualquier otro bien”.
Por otro lado, de acuerdo con la Cepal (2003), los elevados costos de las transacciones, se
derivan en ocasiones de la ineficiencia burocrática, de la magnitud de los impuestos y del
trabajo que exige la búsqueda de información.
Además, la formalización de los contratos de compra-venta de tierra exige costos adicionales.
Por lo general, estos costos incluyen honorarios notariales, inscripción en el registro público y el
pago de algunos impuestos. Estos pagos forman otro componente importante de los costos de
transacción de tierras (BID, 1998, p 104).
Estas definiciones permiten enfocar el análisis en los costos incurridos en: i) el registro de los
predios para hacer efectivos los derechos de propiedad sobre la tierra, y ii) el dinero y tiempo
utilizados en dichos trámites. Dentro de los registros de propiedad privada se describirán y
evaluarán los correspondientes a la inmatriculación (primer registro de un bien inmueble).
2.2.6. Estructura de la Propiedad40
39
“La formalización de los contratos de compra-venta de tierra exige costos adicionales. Por lo general, estos
costos incluyen honorarios notariales, inscripción en el registro público y el pago de algunos impuestos. Estos
pagos forman otro componente importante de los costos de transacción de tierras” (BID 1998).
40
Tomado del documento “Marco conceptual, jurídico e institucional y caracterización del mercado de tierras
rurales productivas en Colombia” Versión 10, IEU-UN.
Página 40 de 101
El acercamiento a la estructura de propiedad es un primer paso para entender el mercado de
tierras. A partir de la información registrada en catastro (86 millones de las 114 millones de
hectáreas de superficie del país), en 2009 el área total estaba distribuida tal y como se observa
en el siguiente cuadro.
Tabla 3 Consolidado nacional por tipo de propiedad (2009)
Igac (2012 a)
(No incluye losConsolidado
catastros
de Antioquia,
Cali, Bogotá y Medellín)
nacional
por tipos de propiedades*
Has.
%
Total Estado
17.732.976
20,59%
Total Áreas Protegidas
3.224.892
3,74%
Total Resguardos y Otros Territorios
24.998.828
29,03%
Colectivos
Total Comunidades Negras
1.261.688
1,47%
Total Otras Comunidades
366.134
0,43%
Total Comunidades Religiosas
28.253
0,03%
Total Predios Privados
38.500.000
44,71%
Total General
86.112.771
100,00%
La mayor proporción del área corresponde a la propiedad privada, aunque es significativo el
peso que tiene la propiedad colectiva. En Colombia existen tres tipos de propiedad sobre la
tierra: pública, privada41 y comunal.
Colombia cuenta con 15.075.150 predios (IGAC, enero 2013), de los cuales el 74%
(11.098.737 predios) está ubicado dentro de los perímetros urbanos definidos en los planes de
ordenamiento territorial de los municipios y 26% (3.946.376) son predios rurales42 43.
41
La propiedad privada (Constitución Política, art. 58) es aquella que pertenece a personas naturales o jurídicas,
quienes pueden dispones y gozar de sus bienes, siempre y cuando no sea contra la ley o contra el derecho ajeno.
42
El Igac tiene a su cargo 9.707.615 predios, correspondientes al 65,7% del total de los predios y pertenecientes a
995 Unidades Orgánicas Catastrales, entre municipios, San Andrés Isla y áreas no municipalizadas.
43
Se debe tener presente que esta clasificación es distinta a la del IR
Página 41 de 101
Tabla 4 Áreas de Terreno del Estado
Igac (2012 a)
Los bienes de propiedad pública pertenecen a la Nación. Son bienes públicos aquellos cuyo
uso pertenece a todos los habitantes, y bienes fiscales los bienes públicos con uso restringido.
En Colombia, el subsuelo es propiedad del Estado, sin importar quién sea el propietario,
poseedor o tenedor del suelo. En la tabla anterior se discrimina las formas que adquiere la
propiedad pública. En la realidad, la clasificación no es tan clara como se presenta en la tabla.
Gran parte de las tierras del Estado no están claramente identificadas en lo jurídico, ni en lo
espacial. Actualmente no existe un inventario completo. Además, los registros catastrales y
registrales usualmente no coinciden en términos alfanuméricos y de ubicación en el terreno.
La propiedad colectiva (o comunal) es aquella que pertenece a los grupos étnicos del país
(comunidades indígenas, negros o afrodescendientes y raizales).
Página 42 de 101
Capítulo 3. Diagnóstico
3.1.Justificación
Considerando que en Colombia, una de las debilidades del sector rural es el proceso de
planificación del desarrollo rural, el uso del suelo y la adecuación de tierras y para actividades
agropecuarias , se creó la Unidad de Planificación Rural Agropecuaria - UPRA, dentro de sus
funciones se encuentran: proyectar el comportamiento del mercado de tierras rurales y orientar
su regulación con el fin de generar acceso eficiente y equitativo de las tierras; y caracterizar y
precisar los fenómenos de concentración de fraccionamiento antieconómico y de informalidad
en la propiedad y tenencia de predios rurales, y generar elementos para promover su óptimo
aprovechamiento productivo y sostenible.
Para lograr la proyección y regulación del mercado de tierras, es necesario conocer su actual
funcionamiento, y para ello es importante contar con el inventario, descripción y análisis de los
costos de algunas de las prácticas más comunes y la implementación de un observatorio de
tierras; como herramientas para orientar la regularización del mercado de tierras para el
ordenamiento social de la propiedad.
Página 43 de 101
Capítulo 4. Desarrollo
Realizar el inventario, descripción y análisis de los costos para algunas de las prácticas más
comunes relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en
Colombia, requiere disponer de información que levantan, administran y/o custodian algunas
entidades gubernamentales; sin que se excluya la información que a futuro pueda levantarse
de manera directa por parte de la UPRA. En este sentido, se realizó la solicitud a diferentes
entidades entre las cuales se incluye el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la
Superintendencia de Notariado y Registro - SNR, el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural –
Incoder, la Asociación de Corporaciones Autónomas – Asocar, las Gobernaciones y los
Municipios.
Pese a que la falta de información ha sido una de las grandes dificultades que ha enfrentado la
UPRA en el desarrollo de las actividades tendientes al logro de los objetivos y metas
propuestas, a continuación se presenta el avance logrado a partir de la información disponible
que incluye: el Anuario Estadístico 2011 y 2012 de la Superintendencia de Notariado y
Registro, el Registro Único de Propietarios de Tierras Abandonadas (RUPTA), el Índice Gini por
municipio hasta 2009, el Índice de Ruralidad, entre otra información de carácter estadístico.
A partir del análisis de la información disponible, se persigue avanzar hacia la identificación de
las prácticas más comunes relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras rurales
productivas en Colombia, inicialmente lo que respecta al mercado formal; por otro lado,
identificar las prácticas más comunes conlleva también la identificación de los factores que
pueden determinar o influenciar de alguna manera el mercado de tierras, así que, la
información disponible permitirá avanzar en la identificación de los mismos.
Finalmente, se plantean algunas hipótesis derivadas del análisis realizado, que en el futuro
podrán ser objeto de validación en el territorio. Igualmente, se plantean algunas
recomendaciones para identificar nuevos elementos que permitan complementar el presente
estudio.
4.1. Análisis de la información
registrales 2011 y 2012
estadística
de
actos
Partiendo del concepto que el mercado de tierras es el conjunto de transacciones o acuerdos
de intercambio de bienes y/o servicios en virtud de los cuales se obtiene el uso, goce y/o
disposición de la superficie total o parcial de un predio, libres de toda presión externa, se
analizaron transacciones como Compraventa, Hipotecas, Remates, Sucesiones, Embargos y
Desembargos basados en la información estadística de la Superintendencia de Notariado y
Página 44 de 101
Registro provenientes de los diferentes círculos registrales del País, como una primera
aproximación a la identificación de las prácticas formales más comunes.
El análisis realizado, consideró principalmente como unidad de análisis el departamento por
periodo anual.
La información disponible presentó algunas restricciones para efecto de los análisis, por lo cual
se hacen las siguientes aclaraciones:
1. La información del año 2011, no cuenta con la misma estructura, ni con el mismo nivel
de detalle de la información disponible para el año 2012.
2. La información disponible de 2011, no incluye los datos para los departamentos de
Cauca, Guajira y Guaviare.
3. La información referente a las compraventas (parcial, de nuda propiedad y de
usufructo) registradas durante el año 2011, fueron agrupadas para realizar los análisis
respectivos, bajo el supuesto de que la información disponible del año 2012
relacionada con la compraventa incluye dichas modalidades.
4. Considerando en énfasis rural que debe tener el análisis de la información, no se
incluyeron los actos registrados en las capitales, bajo el supuesto de que la mayor
parte de estos actos corresponden a predios urbanos.
De esta manera, para el año 2011 a nivel nacional se registraron un total de 623.619
transacciones, de las cuales el 86,89% fueron compraventas, el 8,52% son embargos, el 3,47%
son hipotecas, el 0,79% fueron adjudicaciones en remate y el 0,32% fueron permutas. En la
tabla 3, se muestra la distribución por departamento de las transacciones registradas durante
este año.
Tabla 5 Transacciones registradas durante 2011
Anuario Estadístico SNR 2011
Página 45 de 101
Total
Compraventas
Adjudicación en
remate
Antioquia
110.752
Valle del Cauca
69.851
Santander
37.381
Cundinamarca
37.342
Boyacá
28.662
Tolima
25.521
Meta
22.671
Atlántico
21.898
Huila
23.291
Norte de Santander
17.964
Caldas
17.079
Nariño
18.265
Risaralda
16.645
Córdoba
14.001
Bolívar
13.854
Quindío
12.019
Magdalena
10.328
Casanare
9.724
Cesar
8.890
Sucre
8.335
Putumayo
5.663
Arauca
4.265
Caquetá
2.983
Chocó
2.425
Vichada
825
San Andrés y Providencia
694
Amazonas
378
Guanía
127
Vaupés
46
Total general
541.879
Porcentajes
86,82%
929
908
328
296
187
198
122
371
151
106
222
114
228
129
124
176
89
37
74
53
24
17
9
10
3
17
10
1
628
223
158
149
45
62
21
48
41
66
142
23
144
125
20
51
43
7
7
5
4.933
0,80%
2.025
0,32%
Departamento
Permuta
5
5
1
2
2
2
Hipoteca
9.169
856
763
980
543
200
376
604
16
1.647
2.000
833
1.200
514
179
920
166
242
41
203
56
13
10
53
36
9
27
5
2
21.663
3,56%
Embargos
10.043
7.172
4.992
3.750
4.183
2.180
1.896
1.883
971
2.422
1.777
1.365
1.532
2.509
909
1.010
1.466
582
501
900
199
299
316
74
37
110
39
2
53.119
8,50%
Total
Porcentaje
transacciones
131.521
79.010
43.622
42.517
33.620
28.161
25.086
24.804
24.470
22.205
21.220
20.600
19.749
17.278
15.086
14.176
12.092
10.592
9.513
9.496
5.942
4.599
3.323
2.563
903
832
456
133
50
623.619
100,00%
22,63%
13,60%
7,51%
7,32%
5,79%
4,85%
4,32%
4,27%
4,21%
3,82%
3,65%
3,54%
3,40%
2,97%
2,60%
2,44%
2,08%
1,82%
1,64%
1,63%
1,02%
0,79%
0,57%
0,44%
0,16%
0,14%
0,08%
0,02%
0,01%
100,00%
Durante 2012, se registraron a nivel nacional un total de 956.285 transacciones, de las cuales
el 61,15% fueron compraventas, el 15,32% hipotecas, el 9,17% son embargos, seguido por el
8,66% de desembargos, el 4,91% de sucesiones, el 0,66% fueron remates y el 0,13% fueron
permutas. En la tabla 4 se observa la distribución por departamento.
Página 46 de 101
Tabla 6 Transacciones registradas durante 2012
Anuario Estadístico SNR 2012
DEPARTAMENTO
COMPRAVENTA
ANTIOQUIA
109.104
VALLE
66.138
SANTANDER
45.246
CUNDINAMARCA
46.252
BOYACA
34.397
TOLIMA
29.358
ATLANTICO
22.839
HUILA
22.869
META
21.777
NORTE DE SANTANDER
19.882
RISARALDA
16.722
CALDAS
16.354
NARIÑO
19.979
BOLIVAR
14.770
CORDOBA
13.029
CAUCA
13.010
QUINDIO
11.811
CESAR
10.534
MAGDALENA
9.495
CASANARE
10.312
SUCRE
7.845
CAQUETA
5.406
PUTUMAYO
4.532
ARAUCA
3.944
GUAJIRA
4.302
CHOCO
1.907
GUAVIARE
1.043
SAN ANDRES Y PROVIDENCIA
727
VICHADA
679
AMAZONAS
378
GUAINIA
163
VAUPES
25
Total general
584.829
Porcentajes
61,16%
HIPOTECA
35.460
22.616
12.431
8.355
5.138
5.356
6.521
4.137
3.618
5.351
7.792
5.649
3.664
3.961
2.604
2.321
1.151
2.997
1.082
1.536
1.298
641
668
899
626
155
118
95
119
99
38
4
146.500
15,32%
REMATE
1.050
1.414
409
293
191
383
317
183
119
168
266
194
219
207
125
117
195
60
101
41
79
30
28
16
12
38
5
11
2
8
2
6.283
0,66%
PERMUTA
290
188
90
98
17
38
23
37
12
22
94
77
16
22
32
22
31
40
13
4
8
3
22
1
1
1.201
0,13%
SUCESIÓN
9.382
5.765
3.930
4.907
3.086
2.587
1.351
1.603
1.169
2.019
1.404
1.693
1.438
768
821
911
928
585
579
391
584
326
178
190
199
88
52
34
16
12
2
1
46.999
4,91%
EMBARGOS
16.435
12.094
7.504
5.959
3.860
3.411
5.136
2.700
4.289
3.632
2.757
2.602
2.196
1.597
2.240
1.144
1.645
1.035
2.902
1.122
1.188
591
309
458
308
108
97
208
70
38
17
4
87.656
9,17%
DESEMBARGOS
12.511
16.028
6.780
4.467
3.681
3.545
4.670
2.747
3.053
2.464
3.203
3.925
2.317
2.362
1.899
1.232
1.659
1.055
1.564
938
985
551
194
353
213
82
81
186
9
57
2
4
82.817
8,66%
TOTAL
TRANSACCIONES
184.232
124.243
76.390
70.331
50.370
44.678
40.857
34.276
34.037
33.538
32.238
30.494
29.829
23.687
20.750
18.757
17.420
16.306
15.736
14.344
11.987
7.548
5.931
5.861
5.661
2.378
1.396
1.261
895
592
224
38
956.285
100,00%
PORCENTAJE
19,27%
12,99%
7,99%
7,35%
5,27%
4,67%
4,27%
3,58%
3,56%
3,51%
3,37%
3,19%
3,12%
2,48%
2,17%
1,96%
1,82%
1,71%
1,65%
1,50%
1,25%
0,79%
0,62%
0,61%
0,59%
0,25%
0,15%
0,13%
0,09%
0,06%
0,02%
0,00%
100%
A partir de las observaciones hechas, se puede decir que la dinámica inmobiliaria está
caracterizada en un mayor porcentaje por la compraventa de inmuebles. Dicha dinámica tiene
una mayor presencia en los Departamentos de Antioquia, Calle del Cauca, Cundinamarca,
Santander, Boyacá y Tolima. Nótese, que en el Departamento del Valle del Cauca se
registraron el mayor número de remates y desembargos, mientras Antioquia, lideró el registro
de compraventas e hipotecas.
Entre 2011 y 2012 se presentó un mayor incremento en el registro de hipotecas, las cuales se
incrementaron en 43.401 registros equivalentes al 559,1%, mientras que las compraventas se
incrementaron en un 16,4% equivalente a 37.569 transacciones. Adicionalmente, se presentó
una disminución en 203 registros de permutas correspondiente al 26,3%.
Página 47 de 101
Ilustración 1 Comparativo transacciones registradas entre 2011 y 2012
Comparativo transacciones registradas 2011 -2012
300.000
Incremento del 16,4%
250.000
200.000
150.000
100.000
Incremento del 559,1%
50.000
Incremento del 52,2%
Incremento del 17,5%
Decremento del 26,3%
REMATE
PERMUTA
COMPRAVENTA
HIPOTECA
2011
EMBARGOS
2012
A partir de los dos años observados no es posible establecer una tendencia real del
comportamiento del mercado, para lo cual será necesario contar con información histórica de al
menos diez (10) años.
Dado que este análisis busca identificar las prácticas más comunes del mercado de tierras
rurales y que la información disponible se encuentra agrupada por oficina de registro de
instrumentos públicos (ORIP) y no es posible separarla por zonas urbana y rural; se establece
el supuesto que los actos registrados en las oficinas ubicadas en capitales corresponde en
mayor porcentaje a predios urbanos, y se procede a excluir de los análisis la información
correspondiente a los actos allí registrados.
Haciendo la exclusión de la información del registro de las capitales, se observa que se
mantiene la tendencia de distribución por acto registrado, es decir, que predomina la
compraventa, seguida de los embargos para el 2011, y por las hipotecas para el 2012. Durante
el 2011 se observa que después de los embargos con un 8,47%, las hipotecas fueron las que
mayor porcentaje registraron, alcanzando el 2,98%. Esta situación, cambió sustancialmente
para el 2012, ya que después de las compraventas, las hipotecas presentaron el mayor
número de transacciones registradas alcanzando el 12,6%; seguida de los embargos con el
8,3%.
Página 48 de 101
Ilustración 2 Dinámica inmobiliaria 2011
Distribución por tipo de transacción - 2011
2,98%
0,30%
0,68%
Total Compraventas
8,47%
Adjudicación en remate
Permuta
Hipoteca
87,58%
Embargos
Ilustración 3 Dinámica inmobiliaria 2012
Distribución por tipo de transacción - 2012
COMPRAVENTA
6,7%
8,3%
0,1%
0,5%
HIPOTECA
6,2%
REMATE
PERMUTA
12,6%
SUCESIÓN
65,6%
EMBARGOS
DESEMBARGOS
Para 2011, se observó que Antioquia, Cundinamarca, Valle del Cauca y Boyacá son los
Departamentos que registran un mayor porcentaje de transacciones indicando que su dinámica
es mayor, mientras que en Departamentos como Amazonas, Guainía y Vaupés estos
porcentajes tienden a cero, indicando una dinámica casi nula, y por lo tanto, podría esperarse
Página 49 de 101
que el mercado de tierras fuera proporcional a dicha dinámica. No obstante se aclara que la
dinámica se calculó solamente a partir de la cantidad absoluta de transacciones, ya que no se
logró establecer, la cantidad de predios inscritos en el registro de instrumentos públicos para
cada una de las anualidades, para calcular la dinámica en función del total de predios
registrados.
La distribución por departamento de las transacciones registradas durante 2011 muestra una
mayor tendencia en aquellos departamentos predominantemente urbanos y en aquellos donde
existe mayor desigualdad en la distribución de la propiedad, como se puede observar en las
siguientes ilustraciones
Ilustración 4 Distribución por departamento de transacciones registradas durante 2011
Para 2012, la exclusión de los actos registrados en las oficinas ubicadas en las capitales,
mostró, que en los Departamentos como Vaupés, Guainía, Amazonas, Guaviare y Vichada se
Página 50 de 101
registraron los menores porcentajes de transacciones, lo cual podría estar relacionado con los
altos índices de ruralidad, la deficiencia en la infraestructura vial y agropecuaria, la informalidad
de la propiedad, mayores índices de concentración de la propiedad, la presencia de baldíos, la
cantidad y tamaños de los predios entre otros. En este contexto cobra vigencia, las
afirmaciones que el mercado de tierras en el piedemonte llanero puede operar de manera
limitada y en algunos municipios se puede combinar su dinamización con procesos de titulación
y clarificación de la propiedad. Y que en la región de la Orinoquía y Amazonas es susceptible
de reservas campesinas, titulación de baldíos y resguardos indígenas, además de zonas
protectoras y parques naturales44.
Al igual que para el año 2011, en el 2012, el mayor porcentaje de los actos registrados
correspondió a las compraventas, con mayor fuerza en los Departamentos de Antioquia, Valle
del Cauca, Santander, Cundinamarca y Boyacá.
4.1.2.Compraventas
Tal como se ha evidenciado, la dinámica del mercado formal de las tierras rurales, ha estado
principalmente conformada por actos de compraventa, para el 2011, se registraron un total de
228.453 actos, de las cuales 92,88% fueron compraventas; el 5,37% correspondieron a
compraventas parciales; el 1,49% a compraventas de nuda propiedad y el restante 0,27% por
compraventas de usufructo.
Ilustración 5 Tipo de Compraventas registradas durante 2011
44
Reforma Rural, Una deuda social y política; CID, Universidad Nacional, 2009
Página 51 de 101
Tipo de Compraventas Registradas - 2011
1,49% 0,27%
Compraventa
5,37%
Compraventa Parcial
Compraventa de Nuda
Propiedad
92,88%
Compraventa Usufructo
De la ilustración anterior se concluye, que las compraventas de usufructo y nuda propiedad no
tienen un peso representativo en el total de las compraventas.
Las ilustraciones 6 y 7, reflejan que la distribución espacial de las compraventas de usufructo y
nuda propiedad es dispersa.
Ilustración 6 Distribución de compraventas 2011 por gini de tierras
Página 52 de 101
Ilustración 7 Distribución de compraventas 2011 por índice rural
Para el mismo año 2011, se observa levemente una mayor tendencia de distribución espacial
de las compraventas parciales en Departamentos predominantemente rurales (de acuerdo con
el índice de ruralidad) y donde existe una distribución desigual de la tierra. De lo anterior podría
colegirse que las propiedades ubicadas en estos Departamentos se fragmentan, quizá por el
mismo tamaño y uso de los predios.
Sin embargo, departamento como Córdoba, Huila, Antioquia, Valle del Cauca, Nariño y Boyacá
tienen una mayor tendencia a la fragmentación.
Ilustración 8 Distribución de compraventas parciales por Departamento - 2011
Distribución de Compraventa Parcial por Departamento -2011
(Ordenado por índice gini)
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Gini
0,86
Gini
0,53
Compraventa Parcial
Los departamentos que registraron los mayores porcentajes de compraventas parciales en
2011, fueron Córdoba con el 12%, Huila con el 11%; Antioquia y Valle del Cauca con el 9%, y,
Página 53 de 101
Nariño, Cundinamarca y Boyacá con el 8%; los demás Departamentos registran porcentajes
que no superan el 5%.
Tabla 7 Distribución compraventas por departamento - 2011
Departamento
Compraventa
Cundinamarca
Antioquia
Valle del Cauca
Boyacá
Santander
Tolima
Huila
Meta
Caldas
Risaralda
Córdoba
Nariño
Norte de Santander
Magdalena
Bolívar
Cesar
Putumayo
Sucre
Quindío
Atlántico
Casanare
Caquetá
San Andrés y Providencia
Chocó
Total general
35.441
34.736
26.599
17.284
16.465
13.675
10.471
8.412
6.576
6.170
6.133
6.098
5.506
2.793
2.550
2.178
2.100
2.077
1.677
1.583
1.436
1.066
604
549
212.179
Porcentaje
17%
16%
13%
8%
8%
6%
5%
4%
3%
3%
3%
3%
3%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
0%
0%
100%
Compraventa
Porcentaje
Parcial
Córdoba
1523
12%
Huila
1294
11%
Antioquia
1141
9%
Valle del Cauca
1131
9%
Boyacá
955
8%
Nariño
937
8%
Cundinamarca
934
8%
Tolima
699
6%
Sucre
553
5%
Norte de Santander
511
4%
Magdalena
397
3%
Putumayo
393
3%
Santander
347
3%
Cesar
290
2%
Meta
244
2%
Casanare
196
2%
Risaralda
182
1%
Caldas
160
1%
Bolívar
136
1%
Chocó
117
1%
San Andrés y Providencia
79
1%
Caquetá
28
0%
Quindío
15
0%
Atlántico
0
0%
Total general
12262
100%
Departamento
Página 54 de 101
Compraventa
Nuda de
Porcentaje
propiedad
Cundinamarca
763
22%
Boyacá
585
17%
Antioquia
478
14%
Valle del Cauca
457
13%
Santander
250
7%
Tolima
214
6%
Caquetá
141
4%
Nariño
121
4%
Caldas
103
3%
Risaralda
87
3%
Córdoba
56
2%
Meta
43
1%
Quindío
27
1%
Norte de Santander
18
1%
Sucre
11
0%
Huila
10
0%
San Andrés y Providencia
10
0%
Magdalena
8
0%
Bolívar
7
0%
Casanare
6
0%
Atlántico
1
0%
Chocó
0
0%
Putumayo
0
0%
Cesar
0
0%
Total general
3396
100,00%
Departamento
Departamento
Compraventa
Usufructo
Cundinamarca
Boyacá
Antioquia
Santander
Valle del Cauca
Risaralda
Tolima
Córdoba
Caldas
Nariño
Quindío
Magdalena
Norte de Santander
Bolívar
Meta
San Andrés y Providencia
Casanare
Huila
Chocó
Sucre
Putumayo
Atlántico
Cesar
Caquetá
Total general
204
67
65
60
50
40
35
30
19
19
15
4
3
3
1
1
0
0
0
0
0
0
0
616
Porcentaje
33%
11%
11%
10%
8%
6%
6%
5%
3%
3%
2%
1%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
Se puede observar que existe una tendencia mayor de transacciones de compraventa en los
departamentos con menores índices de ruralidad (es decir más urbanos), lo que permitiría
suponer que existe una relación entre el mercado formal de tierra con el índice de ruralidad.
Futuros estudios podrían concentrarse en determinar si la dinámica de las compraventas en las
zonas más rurales es baja debido al peso que tienen algunos costos indirectos (especialmente
los asociados a desplazamiento) en el costo total de la transacción.
Comparando las diferentes modalidades de compraventas registradas en 2011 se puede
concluir que:
1. En los departamentos de Cundinamarca, Antioquia, Valle del Cauca, Boyacá y
Santander se registran el mayor número de transacciones de compraventa
(compraventa, parcial, nuda propiedad y usufructo)
2. La compraventa de nuda propiedad en el departamento de Cundinamarca, alcanza el
mayor porcentaje registrado con un 22%.
3. La compraventa de usufructo registra el mayor porcentaje en el departamento de
Cundinamarca alcanzando el 33%; por su parte los departamentos de Boyacá,
Antioquia y Santander presentan porcentajes que oscilan alrededor del 10%.
Página 55 de 101
4. En general los departamentos registran transacciones de compraventa, en porcentajes
menores o iguales al 5%, los mayores porcentajes están concentrados en los
departamentos de Cundinamarca, Valle del Cauca, Antioquia, Boyacá y Santander.
La distribución espacial de las transacciones de compraventa (incluyendo compraventa parcial,
compraventa de nuda propiedad y usufructo) tienden a concentrarse en Departamentos con
índice Gini, superior a 0,75, es decir, en Departamentos con mayor desigualdad en la
distribución de la tierra.
Página 56 de 101
Ilustración 9 Distribución compraventas de nuda propiedad y usufructo por departamento - 2011
Distribución de Compraventa Nuda de propiedad por Departamento - 2011
(Ordenado por índice de gini)
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Gini
0,53
Gini
0,86
Compraventa Nuda de propiedad
Distribución de Compraventa Usufructo por Departamento - 2011
(Ordenado por índice de gini)
250
200
150
100
50
Gini
0,86
Gini
0,53
0
Compraventa Usufructo
La compraventa de usufructo en 2011, presentó una mayor tendencia a concentrarse en
Departamentos predominantemente urbanos, cuyos índices de ruralidad son inferiores a 45.
Así, para Departamentos como Putumayo, Chocó, Casanare y Caquetá, es prácticamente nulo
el registro de compraventas de usufructo. Lo anterior, puede llegar a entenderse como
evidencia de que el usufructo está determinado por la capacidad no solo de aprovechar
económicamente la tierra, sino con la disponibilidad de infraestructura que garantice la
producción y el transporte de insumos y productos para su respectiva comercialización.
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Ilustración 10 Distribución por departamento de compraventas de usufructo -2011
Distribución de Compraventa Usufructo por Departamento - 2011
(Ordenado por índice de ruralidad)
250
200
150
100
50
IR
10,2
IR
57,77
0
Compraventa Usufructo
La información disponible para 2012, no cuenta con el mismo nivel de detalle en relación a las
compraventas, es decir, únicamente se reporta un total de compraventas, que se presume,
incluye las demás modalidades estudiadas para el 2011. Se observa, que durante el año 2012
se registraron un total de 274.441, los departamentos que mayor porcentaje reportaron fueron
Cundinamarca, Antioquia, Valle del Cauca, Boyacá y Santander.
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Tabla 8 Compraventas registradas por Departamento - 2012
DEPARTAMENTO
CUNDINAMARCA
ANTIOQUIA
VALLE
BOYACA
SANTANDER
TOLIMA
HUILA
MAGDALENA
NARIÑO
META
NORTE DE SANTANDER
RISARALDA
CALDAS
CORDOBA
CAUCA
PUTUMAYO
CESAR
SUCRE
BOLIVAR
QUINDIO
GUAJIRA
ATLANTICO
CASANARE
CAQUETA
SAN ANDRES Y PROVIDENCIA
CHOCO
Total general
COMPRAVENTA
46252
39831
28255
25111
22636
16790
11014
9495
9191
9077
7267
7042
6946
6788
5226
4532
4088
2661
2632
2095
2016
1782
1496
990
727
501
274441
%
16,85%
14,51%
10,30%
9,15%
8,25%
6,12%
4,01%
3,46%
3,35%
3,31%
2,65%
2,57%
2,53%
2,47%
1,90%
1,65%
1,49%
0,97%
0,96%
0,76%
0,73%
0,65%
0,55%
0,36%
0,26%
0,18%
1
Se observa que existe una mayor concentración de actos de compraventa registrados en
aquellos departamentos predominantemente urbanos y que presentan mayor iniquidad en la
distribución de tierras, mientras que en los departamentos que presentan índices de ruralidad
altos reportan un menor número de compraventas.
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Ilustración 11 Distribución por Departamento de compraventas registradas durante 2012
Las compraventas registradas durante 2012 superaron en un 13,5% a las registradas durante
2011, observando un mayor incremento en los departamentos de Magdalena, donde se
incrementó un 66, 28%; Putumayo con un incremento del 44,99%; Cesar con un incremento de
39,63%, Boyacá con un incremento del 24,77% y Santander con incremento del 24,36%.
Estos incrementos podrán ser objeto de estudios detallados cuando se cuente con información
adicional, que permita identificar los principales factores que impulsaron la dinámica de
compraventas en estos departamentos.
Por otro lado, también se observó que los mayores decrementos se presentaron en los
departamentos de Chocó y Caquetá. Situación que igualmente podrá, ser objeto de futuros
estudios.
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Tabla 9 Comparativo de compraventas registradas por departamento durante 2011 y 2012
Departamento
Compraventas Compraventas
Diferencia
2011
2012
Magdalena
Putumayo
Cesar
Boyacá
Santander
Nariño
Quindío
Norte de Santander
Tolima
Atlántico
Antioquia
Risaralda
San Andrés y Providencia
Meta
Caldas
Sucre
Valle del Cauca
Bolívar
Huila
Casanare
Córdoba
Caquetá
Chocó
Total general
3202
2493
2468
18891
17122
7175
1734
6038
14623
1584
36420
6479
694
8700
6858
2641
28237
2696
11775
1638
7742
1235
666
191111
9495
4532
4088
25111
22636
9191
2095
7267
16790
1782
39831
7042
727
9077
6946
2661
28255
2632
11014
1496
6788
990
501
220947
6293
2039
1620
6220
5514
2016
361
1229
2167
198
3411
563
33
377
88
20
18
-64
-761
-142
-954
-245
-165
29836
%
66,28%
44,99%
39,63%
24,77%
24,36%
21,93%
17,23%
16,91%
12,91%
11,11%
8,56%
7,99%
4,54%
4,15%
1,27%
0,75%
0,06%
-2,43%
-6,91%
-9,49%
-14,05%
-24,75%
-32,93%
13,50%
Página 61 de 101
Ilustración 12 Comparativo compraventas registradas durante 2011 y 2012
Comparativo Compraventas 2011 -2012
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
Compraventas 2011
Compraventas 2012
4.1.3. Hipotecas, embargos, desembargos y remates
La distribución de estas transacciones por departamento muestra que los departamentos de
Antioquia, Valle del Cauca, Santander y Boyacá continúan registrando el mayor número de
transacciones, lo cual podría confirmar que el mercado inmobiliario en 2011 fue más dinámico
en estos departamentos.
Ilustración 13 Distribución por Departamento de hipotecas, embargos y remates registrados en 2011
Página 62 de 101
Al igual que el comportamiento de las compraventas, se observa que existe una mayor
tendencia de distribución espacial en Departamentos con mayores grados de iniquidad en la
distribución de la tierra.
Por otro lado, durante el 2011, los departamentos que registran un mayor número de embargos
son Antioquia, Boyacá, Valle del Cauca y Santander; además, comparando las hipotecas
versus embargos; en Antioquia se registraron porcentajes similares; mientras que Boyacá,
Valle del Cauca y Santander, muestran una mayor diferencia entre estas transacciones.
Teniendo en cuenta que los mayores porcentajes de embargos, hipotecas y remates (Boyacá,
Antioquia, Valle del Cauca y Santander) corresponden a departamentos que presentan índices
de iniquidad en la distribución de la tierra superiores a 0,75, y a su vez índices de ruralidad
inferiores a 40; podría concluirse, que las transacciones de hipoteca, embargo y remate no
estarían relacionados de manera directa con la actividad agropecuaria.
La información disponible para el año 2012 incluyó el reporte de desembargos; la tendencia de
distribución es similar a tendencia presentada por las compraventas, especialmente en la
cantidad de transacciones en departamentos predominantemente urbanos.
Después de las compraventas, la hipoteca fue el acto que mayor número de registros presentó
durante el año 2012. Comparando las transacciones hipoteca, embargo, desembargo y remate,
se observa que las primeras alcanzan el 52% de total, mientras que los embargos y
desembargos registran porcentajes similares de alrededor del 23%.
Ilustración 14 Distribución de hipotecas, embargos, desembargos y remates registrados durante 2012
Página 63 de 101
En los departamentos como Vaupés, Guainía, Amazonas, Guaviare y Vichada, mantienen la
misma tendencia registrada en las compraventas, lo que podría estar relacionado con los bajos
índices de ruralidad, la deficiencia en la infraestructura vial y agropecuaria, la informalidad de la
propiedad, mayores índices de concentración de la propiedad, la presencia de baldíos, la
cantidad y tamaño de los predios, entre otros.
Ilustración 15 Distribución de hipotecas, embargos, desembargos y remates, por departamento registradas durante 2012
Distribución por Departamento de hipotecas, embargos,
desembargos y remates, excluyendo capitales
2012
CHOCO
SAN ANDRES Y PROVIDENCIA
ATLANTICO
CAQUETA
GUAJIRA
SUCRE
MAGDALENA
QUINDIO
PUTUMAYO
CAUCA
CESAR
NORTE DE SANTANDER
NARIÑO
CALDAS
META
CASANARE
TOLIMA
CORDOBA
RISARALDA
BOYACA
BOLIVAR
HUILA
SANTANDER
CUNDINAMARCA
ANTIOQUIA
VALLE
0
HIPOTECA
5000
10000
EMBARGOS
15000
20000
DESEMBARGOS
25000
REMATE
4.1.4. Adjudicación de Baldíos
La información estadística disponible para el 2011, incluye el reporte de adjudicaciones de
baldíos registradas durante este año. Observando su distribución espacial, no es evidente
Página 64 de 101
ninguna tendencia que permita relacionar su distribución con el grado de concentración de la
tierra, ni con los factores que determinan el grado de ruralidad de un departamento.
1200
Distribución de Adjudicación Baldíos - 2011
(Ordenado por índice de gini)
1000
800
600
400
200
0
Adjudicación Baldíos
4.1.5. Nuevos folios de matrícula inmobiliaria
Como parte de la información estadística suministrada del año 2012, se encuentra la cantidad
de folios de matrícula inmobiliaria que venían registrados, así como la cantidad de folios
nuevos. A partir de esta información se estableció que en los Departamentos en donde se
realizaron el mayor número de inscripciones de folios nuevos de matrículas inmobiliarias
corresponden a los departamentos predominantemente urbanos. Mientras que al calcular el
incremento en porcentaje registrado entre 2011 y 2012, se puede observar que los
Departamentos predominantemente rurales registraron los mayores porcentajes de incremento
de folios de matrícula inmobiliaria.
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Ilustración 16 Distribución por Departamento de nuevos folios de matrícula inmobiliaria registrados durante 2012
De manera más detallada, en los Departamentos que registraron los más altos porcentajes de
incremento en los folios de matrícula inmobiliaria se puede observar:
-
En el departamento de Cesar que presenta el mayor porcentaje de incremento, la oficina de
Chimichagua registró 3.253 folios nuevos de matrícula inmobiliaria durante 2012 que
representa el 61,20% del incremento total del Departamento. Por su parte la oficina de
Aguachica registró 2.062 folios nuevos.
-
Para el Departamento de Casanare, la oficina de Paz de Ariporo registró un total de 1320
folios nuevos, correspondiente al 93,42% del total del incremento del Departamento,
mientras que la oficina de Orocué solo registró 93 folios nuevos, durante 2012.
-
En el Departamento del Meta, la oficina que mayor número de folios nuevos registró durante
el 2012, fue la de San Martín con un total de 3.881 folios nuevos correspondiente al 55,14%,
La oficina de Puerto López registró un total de 1686 folios equivalente al 23,96% y la oficina
de Acacias registro 1.471 (20,90%).
-
En el Departamento de Casanare, la oficina que inscribió en mayor número de folios nuevos
durante 2012, fue Paz de Ariporo registrando un incremento de 1.320 folios nuevos
equivalente al 93,42% del total del Departamento, mientras que la oficina de Orocue reportó
un incremento de 93 folios nuevos, equivalente al 6,58% del total del Departamento.
Página 66 de 101
-
En el Departamento de Huila, la oficina de Pitalito registró el 40,88% del total del
Departamento, mientras que la oficina de Garzón registró el 38,63% y el 20,50% en la
oficina de la Plata.
Al analizar la distribución a nivel departamental del registro en 2012, de nuevos folios de
matrícula inmobiliaria a la luz del índice de Gini de tierras, se observa que en Departamentos
que no hay evidencia de que exista una relación directa entre la inscripción de nuevos folios y
las condiciones que definen la distribución de la tierra.
Ilustración 17 Distribución y porcentaje de inscripción de nuevos folios de matrícula inmobiliaria registrados en 2012
Si se compara la cantidad de compraventas registradas durante 2012 con el registro de nuevos
folios de matrícula inmobiliaria se observa que en los departamentos de Cesar, Atlántico y
Chocó, el número de folios nuevos supera la cantidad de compraventas registradas. Esta
diferencia puede obedecer a procesos de titulación o formalización, sin embargo a partir de la
información hasta el momento disponible no es posible concluir de manera contundente las
razones para que en estos Departamentos los folios nuevos superen las compraventas.
4.1.6. Registro de restricciones para enajenar
La información estadística para 2012 incluye la cantidad de folios de matrícula inmobiliaria con
declaratoria de desplazamiento forzado, solicitudes de protección individual, medida de
protección colectiva, prohibición de enajenar y prevención de abstenerse a inscribir. Estas
Página 67 de 101
categorías fueron agrupadas para ser analizadas, considerando todas ellas implican
restricciones para la enajenación.
Las restricciones enunciadas anteriormente se hallaron en 17.555 folios, de los cuales el
49,62% corresponde a prohibición para enajenar; un 19,25% a solicitudes de protección
individual, un 13,08% a inmuebles ubicados en zonas de declaratoria de desplazamiento
forzado; un 13,07% a prevención para los Registradores de abstenerse a inscribir y un 4,98%
una medida de protección colectiva.
Ilustración 18 Distribución porcentual de restricciones para enajenación registradas durante 2012
Distribución porcentual
2012
DECLARATORIA DE DESPLAZAMIENTO FORZADO
2296
13,08%
2294
13,07%
8710
49,62%
3380
19,25%
875
4,98%
PREVENCIÓN REGISTRADORES DE ABSTENERSE
A INSCRIBIR
SOLICITUDES DE PROTECCIÓN INDIVIDUAL
MEDIDA DE PROTECCIÓN COLECTIVA
PROHIBICIÓN DE ENAJENAR
Analizando esta información por departamento a partir del índice de ruralidad, se puede
observar que los departamentos más rurales registran un mayor porcentaje de solicitudes de
protección individual, mientras que los departamentos menos rurales registran un mayor
porcentaje de prohibición de enajenar.
Página 68 de 101
Ilustración 19 Distribución porcentual por Departamento de restricciones para enajenación registradas durante 2012
Las declaratorias de desplazamiento forzado se presentan en un mayor porcentaje en los
Departamentos de Cesar, Sucre, Norte de Santander y Atlántico.
Analizando la distribución de las cinco restricciones para enajenación por Departamento, junto
con el índice de ruralidad, se podría concluir que no existe una relación directa entre ambas
variables. Adicionalmente se observa que los Departamentos con mayor número de folios con
restricciones para enajenación son aquellos donde la violencia ha tenido un mayor impacto,
entre ellos se encuentran: Sucre, Meta, Santander, Antioquia, Valle del Cauca, Cundinamarca,
Cauca y Nariño.
Página 69 de 101
Ilustración 20 Distribución por departamento de restricciones para enajenar registradas durante 2012
Comparando el total de transacciones (compraventas, hipotecas, remates, sucesiones,
permutas y embargos) registradas durante 2012, con el total de registros con restricciones para
enajenación (declaratoria de desplazamiento forzada, solicitudes de protección individual,
medida de protección colectiva, prohibición de enajenar y prevención de abstenerse a inscribir)
por Departamento y el índice de ruralidad, se observa una leve tendencia a presentar un mayor
número de registro de limitaciones para enajenación de predios en los departamentos
predominantemente rurales.
Ilustración 21 Comparativo por Departamento de transacciones vs restricciones registradas durante 2012
Página 70 de 101
Comparando el total de transacciones (compraventas, hipotecas, remates, sucesiones,
permutas y embargos) registradas durante 2012, con el total de registros con restricciones para
enajenación (declaratoria de desplazamiento forzada, solicitudes de protección individual,
medida de protección colectiva, prohibición de enajenar y prevención de abstenerse a inscribir)
por Departamento y con los índices de ruralidad y Gini de Tierras, se observa que no existe
una tendencia que permita suponer que las condiciones que determinan un distribución
equitativa de la tierra y el número de transacciones y de restricciones registradas no tienen una
relación directa.
Ilustración 22 Comparativo por Departamento de transacciones y restricciones registradas durante 2012
4.2. Análisis del Registro Único de Propietarios de Tierras
Abandonadas (RUPTA)
La Ley 387 de 1997 por la cual se adoptan medidas para la prevención del desplazamiento
forzado, atención, protección, consolidación y estabilización socio-económica de los
desplazados internos por la violencia en la República de Colombia, artículo 19 establece que
“El INCORA llevará un registro de los predios rurales abandonados por los desplazados por la
violencia e informará a las autoridades competentes para que procedan a impedir cualquier
acción de enajenación o transferencia de títulos de propiedad de estos bienes cuando tal
acción se adelante contra la voluntad de los titulares de los derechos respectivos.” Así, el
INCORA en cumplimiento de lo ordenado por la ley implementó el Registro Único de
Propietarios de Tierras Abandonadas (RUPTA), que posteriormente fue administrado por el
INCODER dentro de las funciones que le fueron asignadas en su creación.
Página 71 de 101
Con el objeto de identificar algunos elementos o factores que relacionados con el mercado de
tierras rurales en el País, se analizó el RUPTA para protección individual y el RUPTA para la
protección colectiva.
De acuerdo a la información contenida en dichos registros, se logró establecer que los
departamentos con mayor número de registros individuales son: Antioquia (18,38%), Bolívar
(11,15%) y Meta (9,87%); mientras que los de mayor número de registros colectivos son: Norte
de Santander (39,12%), Antioquia (17,36%), Valle del Cauca (13,90%) y Tolima (10,97%).
Ilustración 23 Distribución por Departamento del Rupta Individual
Distribución RUPTA - Individual , por Departamento
Cantidad de registros
Sin Información
Amazonas
Vaupes
Guainia
Atlantico
Boyaca
Quindio
Risaralda
La Guajira
Vichada
Casanare
Guaviare
Caldas
Huila
Cundinamarca
Sucre
Arauca
Valle del Cauca
Chocó
Cordoba
Santander
Cauca
Magdalena
Norte Santander
Cesar
Caqueta
Nariño
Putumayo
Meta
Tolima
Bolívar
Antioquia
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
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Ilustración 24 Distribución por Departamento del Rupta Colectivo
Distribución RUPTA - Colectivo, por Departamento
No. de Registros
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
4.2.1. Registro Único de Propietarios de Tierras Abandonadas – RUPTA para protección
individual
La información disponible, contenida en el RUPTA individual, no es directamente comparable
con la información del Anuario Estadístico de la Superintendencia de Notariado y Registro de
los años 2011 y 2012, ya que el RUPTA es municipal, mientras que la información de la
Superintendencia está agrupada por círculo registral. Sin embargo, se hizo el análisis del
posible impacto que tiene el abandono y despojo de tierras (tomando como referencia la fecha
de abandono registrada en el RUPTA Individual y agrupando los registros por ORIP) sobre la
dinámica del mercado de tierras.
Dicho análisis partió del total de transacciones registradas según información estadística de la
SNR (sin incluir las ciudades capitales y Bogotá) y del total de registros del Rupta individual (ya
que la mayoría de los predios registrados son rurales; esto se estableció analizando el campo
de nombre / dirección del predio).
Página 73 de 101
Ilustración 25 Comparativo RUPTA Individual Vs Transacciones Registradas durante 2011
Predios abandonados (Rupta Individual) vs Transacciones Registradas
2011
18,00%
16,00%
14,00%
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
transacciones 2011
Rupta individual 2011
Obsérvese que los departamentos con mayor número de propietarios inscritos en el RUPTA
para protección individual, como Putumayo, Caquetá, Meta y Nariño, reportaron menores
porcentajes de transacciones registradas. Por lo tanto, se podría concluir, que la dinámica del
mercado de tierras en estos Departamentos estuvo limitado por condiciones sociales asociadas
al desplazamiento y despojo. No obstante, llama la atención el departamento de Antioquia,
donde aparentemente el abandono de tierras no ha afectado la dinámica del mercado de
tierras, pues este Departamento fue el que reportó mayor dinámica para 2011.
Para el año 2012, se observa que en los departamentos de Putumayo, Meta, Norte de
Santander, Cauca y Antioquia se registraron un mayor número de propietarios que
abandonaron sus tierras; y en estos mismos Departamentos, excepto Antioquia, muestran una
baja dinámica del mercado. Adicionalmente, se observa que Antioquia se mantiene como uno
de los más dinámicos.
Página 74 de 101
Ilustración 26 Comparativo RUPTA Individual vs Transacciones Registradas durante 2012
Predios abandonados (Rupta Individual) vs Transacciones Registradas
2012
18,00%
16,00%
14,00%
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
Transacciones 2012
Rupta 2012
Ahora bien, si se compara la cantidad de propietarios que abandonaron sus tierras durante
2011 y 2012 se puede observar, que tiende a mantenerse el mismo comportamiento de un año
a otro. Aunque se presentan disminuciones significativas de registros en los Departamentos de
Caquetá y Córdoba en oposición a lo que sucede los departamentos de Norte de Santander y
Cauca, donde se registró un aumento de diez y siete puntos porcentuales respectivamente.
Página 75 de 101
Ilustración 27 Comparativo por Departamento del RUPTA Individual 2011 - 2012
La parte de imagen con el identificador de relación rId47 no se encontró en el archiv o.
Aunque se evidencian cambios sustanciales de propietarios que abandonaron sus tierras en
departamentos como Caquetá, Cauca, Córdoba, Chocó, Huila, Nariño, Norte de Santander y
Vichada; entre 2011 y 2012, estos no parecen haber tenido ningún efecto sobre el
comportamiento del mercado, pues no se evidencia cambios sensibles en los registros de
transacciones registradas.
Ilustración 28 Comparativo porcentual por departamento de transacciones registradas durante 2011 y 2012
Comparación en porcentaje transacciones registradas 2011 - 2012
18,00%
16,00%
14,00%
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
transacciones 2011
Transacciones 2012
Página 76 de 101
En virtud de lo anterior, puede colegirse, que la dinámica actual del mercado de tierras en estos
departamentos podría estar definida por diversos factores que a pesar de situaciones
coyunturales como el desplazamiento y el despojo, han logrado mantener su propia inercia.
Esta conclusión puede ser demasiado osada, cuando solamente se dispone de una serie de
dos años de información.
4.2.2.Registro Único de Propietarios de Tierras Abandonadas – RUPTA para protección
colectiva
De acuerdo con la información disponible en el Registro Único de Propietarios de Tierras
Abandonadas, se han registrado un total de 130.101 declaratorias en el país distribuidas en los
departamentos de Norte Santander, Antioquia, Valle del Cauca, Tolima, Bolívar, Cauca,
Santander, Nariño, Meta, Sucre, Cesar y Magdalena.
Tabla 10 Distribución por Departamento de declaratorias para protección de tierras abandonadas
Departamento No. de Registros
Norte Santander
50896
Antioquia
22588
Valle del Cauca
18079
Tolima
14271
Bolívar
7276
Cauca
4521
Santander
3925
Nariño
3549
Meta
2302
Sucre
1166
Cesar
1107
Magdalena
421
Total general
130101
%
39,12%
17,36%
13,90%
10,97%
5,59%
3,47%
3,02%
2,73%
1,77%
0,90%
0,85%
0,32%
100,00%
El departamento de Norte de Santander es el que mayor porcentaje de declaratoria registra,
alcanzando un 39,12%, seguido de Antioquia con el 17,36%, Valle del Cauca con el 13,90% y
Tolima con el 10,97%. Los demás departamentos apenas superan el 5%.
Los departamentos que presentan registros colectivos, presentaron el 54,94% y el 57,25%, del
total de las transacciones registradas en el país durante los años 2011 y 2012 respectivamente.
Además, se observa que en departamentos como Norte de Santander, Bolívar y Tolima
Página 77 de 101
registraron menores porcentajes de transacciones, mientras que en Antioquia, no parece tener
una relación directa con la dinámica del mercado formal.
Ilustración 29 Comparativo por Departamento del RUPTA colectivo y transacciones registradas durante 2011 y 2012
Rupta Colectivo vs Transacciones 2011 y 2012
45,00%
40,00%
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
Porcentaje Rupa Colectivo
Porcentaje Transacciones 2011
Porcentaje Transacciones 2012
4.2.3. RUPTA en el Departamento de Antioquia
A partir de los resultados obtenidos del análisis del RUPTA tanto individual como colectivo, el
Departamento de Antioquia mostró un comportamiento del mercado diferente, razón por la que
se hará un análisis tomando como unidad de análisis el municipio, para logar establecer la
influencia que ha tenido el fenómeno del desplazamiento forzado, el abandono y despojo de
tierras.
A partir de la información disponible en el anuario estadístico de la SNR 2012, se logró
establecer que en el Departamento de Antioquia, Marinilla es el circulo registral que mayor
cantidad de transacciones registró, por lo cual se podría considerar como el de mayor dinámica
inmobiliaria; sin embargo preocupa que también es donde se registró el mayor número de
solicitudes de protección individual y colectiva.
Página 78 de 101
Ilustración 30 Registro de Solicitudes de protección individual y colectiva por municipio para el departamento de Antioquia 2012
Registro de solicitudes de protección individual y colectiva por municipio
Departamento Antioquia - 2012
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
Porcentaje Registro de Protección Individual 2012
Porcentaje Registro de Protección Colectiva 2012
Porcentaje Transacciones 2012
En general, en el departamento de Antioquia se observa, aquellos círculos registrales que
tienen el mayor número de solicitudes de protección corresponde a aquellos donde se
registraron mayor número de transacciones. Con excepción del circulo de Frontino, que registró
el 23,33% de solicitudes de protección colectiva, siendo uno de los porcentajes más altos, y
reporta un 0,68% de las transacciones registradas del Departamento.
Las solicitudes de protección individual registradas en los folios de matrícula inmobiliaria
durante el año 2012 en el departamento de Antioquia presentan la misma tendencia del
RUPTA individual del departamento.
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Ilustración 31 Distribución de solicitudes de protección individual en el Departamento de Antioquia registradas durante el 2012
Distribución de solicitudes de protección individual por municipio para el
Departamento de Antioquia
50,00%
45,00%
40,00%
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
Porcentaje Rupta Individual Antioquia
Porcentaje Registro de Protección Individual 2012
Igualmente, las solicitudes de protección colectiva registradas en los folios de matrícula
inmobiliaria en el Departamento de Antioquia, presentan la misma tendencia del RUPTA
Colectivo para el Departamento. Sin embargo, según la información estadística de la SNR de
2012, para este año, Frontino registró un 23,33% de solicitudes de protección colectiva,
mientras que el RUPTA no reporta registro de protección colectiva alguna.
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Ilustración 32 Distribución de solicitudes de protección colectiva en el Departamento de Antioquia registrados durante el 2012
Distribución de solicitudes de protección colectiva por municipio para el
Departameto de Antioqia
80,00%
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
Porcentaje Rupta Colectivo Antioquia
Porcentaje Registro de Protección Colectiva 2012
4.3. Practicas más comunes
El análisis de la información que se tuvo disponible para los fines de la identificación de las
prácticas más comunes relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras rurales
productivas en Colombia solamente permite hacer una aproximación desde el mercado formal.
Así, de acuerdo a lo observado se podría afirmar que la práctica más común y generalizada, en
el mercado formal de tierras es la compraventa, seguidas por las hipotecas y los embargos.
Aun cuando estos últimos no corresponden a transacciones mediante las cuales se obtenga el
uso, goce y/o disposición de la superficie total o parcial de un predio, pueden estar asociados
entre otros, a proyectos productivos y rentabilidad.
Aunque la información disponible permite observar el comportamiento del mercado formal de
los últimos años (2011 y 2012), se podría concluir que los remates y las permutas no reportan
porcentajes significativos, aun desconociendo su comportamiento y tendencia en años
anteriores a 2011. Por lo tanto, se concluye, que no son comunes estas prácticas en el
mercado de tierras rurales en Colombia.
En relación a la adjudicación de baldíos (únicamente se contó con información estadística del
año 2011), se observó que para 2011, se registraron 5.640 adjudicaciones, que frente al
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número de compraventas realizado para el mismo año, equivaldría aproximadamente al 3%. Se
deberá verificar y comparar esta cifra, con el número de adjudicaciones realizadas durante
2011 y así establecer el porcentaje que fue debidamente registrado en Notariado y Registro.
Las sucesiones que son otra forma de acceder al uso, goce y/o disposición de la superficie total
o parcial de un predio, alcanzaron un 6,2% del total de transacciones realizadas durante el
2012, y aunque no es una de las prácticas más comunes, será necesario que a partir de
información adicional se logre analizar y evaluar la cantidad de sucesiones ilíquidas que
generan informalidad en el mercado de tierras, sus causas y consecuencias.
A partir de la información disponible durante la ejecución del presente estudio, no fue posible
identificar las prácticas más comunes relacionadas con el mercado informal de tierras rurales.
La información necesaria, es escasa, de difícil acceso y con grado de confiabilidad
desconocido, razón por la que este tema, será desarrollado en una siguiente etapa.
4.4. Inventario de Costos de algunas de las prácticas más
comunes relacionadas con el funcionamiento del mercado
de tierras
Una vez identificadas algunas de las prácticas más comunes en el funcionamiento del mercado
de tierras rurales en Colombia, como una primera aproximación, se presenta a continuación el
primer inventario de los costos que conllevan dichas prácticas.
Considerando que las prácticas identificadas como algunas de las más comunes45, se
desarrollan en un mercado de tierras formal, es decir, que corresponden a actos reconocidos
dentro del marco normativo y legal existente en el país, que reconoce los derechos adquiridos
sobre determinado predio; se realizará el inventario de los costos que implica el ejercicio de
dichas prácticas.
45
También pueden corresponder a prácticas que sean menos comunes en el mercado de tierras formal, incluso
para algunas de las prácticas que se puedan identificar en el mercado de tierras informal. Por lo tanto, los costos
que se relacionan en este capítulo son una primera aproximación y estarán sujetos a modificación y/o
complementación en el desarrollo de posteriores etapas.
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Dichos costos se clasificarán46 como costos previos, costos notariales, costos registrales y
otros costos. Los costos previos corresponden a aquellos necesarios para reunir la
documentación y requisitos para realizar el trámite o transacción; los costos notariales son
aquellos necesarios para adelantar el trámite en notarias; los costos registrales son aquellos
necesarios para adelantar el trámite en las oficinas de registro de instrumentos públicos; y otros
costos; son aquellos costos adicionales en los cuales se incurre antes, durante y después de
hecha la transacción o trámite.
4.4.1. Costos previos
Los costos previos son aquellos que son necesarios para reunir, recolectar, recopilar la
documentación y/o requisitos requeridos por la normatividad y legislación Colombiana en la
materia. Estos costos varían dependiendo de las necesidades de los involucrados, ubicación y
aspectos particulares de la negociación, entre otros.
En el mercado de tierras formal, se ha identificado los siguientes costos previos:
1. Levantamiento Topográfico
2. Planos
3. Concepto de norma uso del suelo
4. Avalúo Comercial
5. Contrato servicio inmobiliario
6. Promesa de compraventa
7. Autenticación promesa compraventa
8. Contrato de compraventa
9. Certificado paz y salvo impuesto predial
10. Certificado paz y salvo valorización
11. Certificado paz y salvo otros gravámenes
12. Certificado de Tradición
13. Copias Escritura anterior (tradición)
14. Fotocopias documentos de identificación
15. Certificado Cámara de Comercio
16. Autenticación poder (cuando se actúa mediante apoderado)
17. Certificado de existencia y representación legal
18. Certificado Catastral
19. Estudio de crédito
20. Estudio de títulos
46
Se partió de la clasificación propuesta en “Mejora de la Gobernanza de la Tierra en Colombia – Implementación
del Marco de Evaluación de la Gobernanza de la Tierra”
Página 83 de 101
4.4.2. Costos notariales
Los costos notariales son aquellos que se deben cancelar ante las oficinas de notariado como
contraprestación por el servicio notarial que imprime la fe pública y garantía de autenticidad de
las declaraciones de voluntad, y que está destinada a cubrir los gastos de funcionamiento del
servicio. Estos costos son regulados y ajustados anualmente.
En el marcado de tierras formal, se ha identificado los siguientes costos notariales:
1.
2.
3.
4.
Autorización de escritura pública
Papel de seguridad empleado para realizar el instrumento público
Autenticación copia del instrumento público
Recaudo Fondo Especial de Notariado y de la Superintendencia de Notariado y
Registro
5. Impuesto de retención en la fuente
6. Impuesto a las ventas (IVA)
4.4.3. Costos registrales
Los costos registrales son aquellos que se causan por la solicitud de la inscripción de actos,
contratos o negocios jurídicos documentales en los cuales sean parte o beneficiarios los
particulares y que de conformidad con las disposiciones legales deben registrarse en las
oficinas de registro de instrumentos públicos o en las cámaras de comercio. Estos costos están
regulados y algunos son ajustados anualmente.
En el mercado de tierras formal, se ha identificado los siguientes costos registrales:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Impuesto de registro
Derechos registrales
Certificado de tradición
Apertura de folio de matrícula
Constancia de Inscripción
Copia de documento inscrito
4.4.4. Otros costos
Como “Otros costos” se presenta una agrupación aquellos cotos en los cuales se incurre desde
la puesta en oferta o búsqueda del inmueble hasta la entrega del mismo una vez finalizada la
negociación y/o transacción. Estos son variables de una a otra transacción o negociación.
Se han logrado identificar los siguientes:
1. Transporte
2. Fotocopias
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3. Papelería en general
4. Gastos desplazamiento (alojamiento y alimentación, para aquellos casos en los que se
requiera debido a la ubicación de notarías, oficinas de registro, oficinas de catastro )
5. Imprevistos
4.5. Costos de Transacción de las actividades relacionadas al
Mercado de Tierras
A partir del inventario propuesto y teniendo en cuenta los procedimientos para el registro de las
propiedades privadas, se describirán y evaluarán los correspondientes a la inmatriculación y
transferencia47.
A continuación se presentan los costos de transacción estimados para la inmatriculación o
transferencia de predios privados obtenidos de diferentes fuentes por parte del Instituto de
Estudios Urbanos de la Universidad Nacional dentro del marco del contrato interadministrativo
No. 121 de 2013.
Tabla 11 Costos Previos
IEU-UN 2013
CONCEPTO
VALOR $
UNIDAD
FUENTE
1. Levantamiento
Topográfico
500.000
Hectárea (ha)
Consejo Nacional
Profesional de
Topografía
2.
500.000
Planos temáticos
(debe existir
información
disponible del
mapa base)
Documento
(depende el tamaño
de municipio)
Sociedad Geográfica
de Colombia
Planos
3. Concepto de norma uso
del suelo
4.
Avalúo Comercial
300.000
1 X 1000
Curadurías (Según el
Decreto 1469 de abril
de 2010)
Sobre el valor
47
Documento “Marco Conceptual, Jurídico e Institucional y Caracterización del Mercado de Tierras Rurales
Productivas en Colombia”, Versión 10; IEU-UN, UPRA, Min Agricultura. Diciembre 2013.
Página 85 de 101
comercial
6. Promesa de compraventa
(ver contrato de compraventa)
7. Autenticación promesa
compraventa
8.
2000
Documento
SNR Res. 0126/13
Para 2013 el costo es de
$1.400 más IVA por cada
firma
Documento
SNR Res. 0126/13
Contrato de compraventa
9. Certificado paz y salvo
impuesto predial
entre 0 y 10.700 pesos
Certificado
Secretarías de
Hacienda, Informe DB
10. Certificado paz y salvo
valorización
entre 0 y 10.700 pesos*
Certificado
Secretarías de
Hacienda, Informe DB
11. Certificado paz y salvo
otros gravámenes
Sin costo
Certificado
Secretarías de
Hacienda, Informe DB
13.300**
Certificado
SNR Res. 0126/13
600
Documento
SNR Res. 0126/13
1. Matrícula mercantil
0.35% s.m.m.l.v.
2.Existencia y
representación legal,
inscripción de
documentos y otros
0.70% s.m.m.l.v.
9.600
Certificado
Decreto 393 de 2002
Documento
SNR Res. 0126/13
10.000
Documento
CCB
Por predio, a partir
de febrero de 2013
IGAC
12. Certificado de Tradición y
libertad
14. Fotocopias documentos
14. Fotocopias documentos
físicos
15. Certificado Cámara de
Comercio
16. Autenticación poder
(cuando se actúa mediante
apoderado)
17. Certificado de existencia y
representación legal
18. Certificado Catastral
19. Estudio de crédito
1.000
$10.800*
100.000
Superfinanciera
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20. Estudio de títulos
1,2x1000
Del valor comercial
del bien inmueble,
sin que supere
generalmente un
salario mínimo
legal mensual
vigente ($589.500,
año 2013).
(*) Varía entre ciudades y municipios. En algunas ciudades como Bogotá, Cali, Medellín en los últimos
años se decidió eliminar el costo de los certificados.
(**) Si se solicita virtual tiene un costo de 12500
Fuente: Elaboración Propia.
Con base en los costos previos obtenidos, se presenta la una estimación de los mismos para
un predio de 5 hectáreas, suponiendo un precio por hectárea de 20 millones.
Valor ha
$ 20.000.000
Hectáreas
5
Precio Total
$100.000.000
Tabla 12 Estimación costos previos
IEU-UN, 2013
COSTOS PREVIOS
1. Levantamiento
Topográfico
2. Planos
3. Concepto de norma uso
del suelo
4. Avalúo Comercial
6. Promesa de compraventa
(ver contrato de compraventa)
2.500.000
500.000
300.000
100.000
2.000
7. Autenticación promesa
compraventa
2.800
8.
2000
Contrato de compraventa
9. Certificado paz y salvo
impuesto predial
10.700
Página 87 de 101
10. Certificado paz y salvo
valorización
11. Certificado paz y salvo
otros gravámenes
12. Certificado de Tradición y
libertad
14. Fotocopias documentos
10.700
15. Certificado Cámara de
Comercio
4.127
16. Autenticación poder
(cuando se actúa mediante
apoderado)
17. Certificado de existencia y
representación legal
9.600
13.300
1000
10.000
18. Certificado Catastral
10.800
19. Estudio de crédito
20. Estudio de títulos
100.000
120.000
Total Costos previos
Costos Previos/precio Total
3.695.027
3,70%
De las estimaciones anteriores se puede concluir que los costos previos representan cerca del
3,70% del valor de la propiedad, los cuales son significativos, teniendo en cuenta que aún no
se han incluido los costos registrales, ni notariales.
Los costos que se asocian a la inmatriculación y transferencia de un predio están definidos por
el Decreto 0188 y la Resolución 0126 de 2013 y los correspondientes a los impuestos de
beneficencia de las diferentes Secretarías de Hacienda del país e IVA. El certificado de
tradición y libertad es opcional y tiene un costo de $13.300.
Tabla 13 Costos Notariales
IEU-UN, 2013
Tarifa autorización escritura pública
(Derechos Notariales)
Copias del instrumento público (escritura) por
ambas caras y en papel de seguridad
- $46.400 si carece de cuantía
- $15.800 si tiene una cuantía igual o inferior a
$132.900
- 3x 1000 si el acto excede los $132.900
$2.900
Página 88 de 101
Copias auténticas que debe expedir el notario
y demás documentos del protocolo de la
notaría
$2.900
- $8.800: actos sin cuantía y escrituras exentas de pago
de derecho notarial.
-$13.300: actos con cuantías de $0 - $100.000.000.
-$20.000: actos con cuantías de $100.000.001$300.000.000.
-$24.200: actos con cuantías de $300.000.001$500.000.000.
-$33.000: actos con cuantías de $500.000.001$1.000.000.000.
-$38.900: actos con cuantías de $1.000.000.001$1.500.000.000.
-$44.200: actos con cuantías de $1.500.000.001 en
adelante.
Recaudos por cuantía al Fondo Especial de
Notariado y a la Superintendencia de
Notariado y Registro
16% sobre los derechos notariales.
Impuesto al Valor Agregado (IVA) del
Impuesto de registro, previsto en la Ley 223
de 1995
Fluctúa entre el 0,5% y 1% de la cuantía del acto.
Tabla 14 Costos Registrales
IEU-UN, 2013
Impuesto de Registro
Derechos registrales
Certificado de tradición
Apertura de folio de
matrícula
Constancia de Inscripción
Copia de documento
inscrito
1% del valor de la propiedad
- $15.700 si el acto carece de cuantía.
- 5x1000 por los actos que presenten cuantía, sin
embargo el valor mínimo de la tarifa será de
$15.700.
Ya se tuvo en cuenta en los costos previos
$2.400 por cada folio
$9.600
Copias de documentos almacenados en medio
óptico o microfilmado: $1000
Copia de documentos de archivos físicos $600
Página 89 de 101
Los costos para registrar un predio de 5 hectáreas con un costo de $20.000.000 por hectárea,
se presentan en la siguiente tabla.
Tabla 15 Estimación costos de registro para transacción de predio de 5ha, acto de $100.000.000
IEU-UN 2013
Tipo de Costo
Costos Notariales
(Decreto 0188 de 2013)
Concepto
Valor
Derechos Notariales
$300.000
Copias Protocolo (10 páginas
$14.500
promedio)
Copias Original (10 páginas
$14.500
promedio)
Impuestos
Recaudo Especial
$13.300
IVA
$48.000
Registro
$1.000.000
Costos Por Derechos
Registrales (Resolución Derechos Registrales
0126 de 2013)
$500.000
Apertura folio de matrícula
$2.400
Constancia de inscripción
$9.600
Copia documento inscrito (5) $4.500
Total
$1.906.800
Página 90 de 101
Se observa que el registro del predio corresponde al 1,91% del valor de la propiedad.
En el informe Doing Business en Colombia de 2013, se hace una estimación de los costos
para registral una propiedad. El estudio se hace en 23 ciudades, en donde tienen en cuenta
algunos de los costos previos considerados dentro del análisis anterior, y los cotos registrales y
notariales que se estimarán más adelante. En dicho informe se encuentra que el costo para
registrar una propiedad varía entre el 1,9% y el 4 %48 del valor de la propiedad.
Tabla 16 Otros costos IEU-UN, 2013
Transporte49
$20.000
Fotocopias (máximo de 50 copias)
$5.000
Papelería en general
Total Otros Costos
$5.000
$30.000
Si se calcula la proporción del total de otros costos sobre el valor de la propiedad de los
ejemplos de las estimaciones anteriores, se podría ver claramente que en este caso, otros
costos representan un 0,03%. Sin embargo, se aclara que para este ejercicio no se
consideraron otros costos como gastos por alojamiento y alimentación, lo cual podría aumentar
la proporción de los anteriores costos.
Si se suman las proporciones de los tres tipos de costos que se caracterizaron: costos previos,
costos de inmatriculación y transferencia y otros costos, se obtiene que los costos de registrar
una propiedad ascienden al 5,64% del valor de la propiedad para el mismo ejemplo. Sin
embargo, se aclara que el levantamiento topográfico y los planos representan cerca del 81,2%
del total de los costos previos.
Los altos costos monetarios percibidos, la incertidumbre en torno a la información necesaria
para la realización del proceso y la gran cantidad de tiempo necesario para el éxito de la
titulación son elementos que desincentivan el registro de la propiedad. En este sentido, se
presenta un análisis del tiempo para registrar una propiedad, a partir de investigaciones del
Banco Mundial y la Corporación Financiera Internacional para la elaboración del reporte Doing
Business en Colombia 2013.
48
Las diferencias se deben principalmente al cobro de estampillas; en Barranquilla, el 2% del valor de la propiedad
corresponde a las estampillas a favor de hospitales y para el desarrollo del Departamento del Atlántico.
Se halla a partir de datos obtenidos en las validaciones. En el Sur del Tolima el valor del transporte de la vereda
más lejana al centro y de la más cercana está en el rango de $ 4.000 a $ 20.000. Este es costo máximo por día.
49
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Tabla 17 Registro de propiedades
IEU-UN 2013
Registro de Propiedades
Armenia
Barranquilla Bogotá
Procedim iento
s (núm ero)
11
12
Tiempo (días)
18
17
7
15
Bucaramanga Cali Cartagena
Ibagué Manizales Medellín Neiva
Santa
Pasto Marta Tunja
Villavicencio
13
13
12
8
9
10
11
10
11
10
10
21
32
33
15
11
22
17
36
17
20
29
De acuerdo al reporte, al comparar las ciudades objeto del estudio, se puede concluir que
registrar una propiedad es más fácil en Ibagué y Manizales. En Ibagué se requieren 8 trámites,
15 días y en Manizales son 9 trámites y 11 días. En contraste, el registro de la propiedad sigue
siendo más difícil en Cartagena, donde para registrar una propiedad se requieren 12 trámites y
33 días. No obstante Pasto es la ciudad en la que más días se requieren para llevar a cabo el
registro.
Uno de los trámites más demorados en la mayoría de las ciudades es registrar la escritura en la
Oficina de Registro, y este continúa siendo el principal cuello de botella en la mayoría de las
ciudades como se puede ver en la siguiente figura.
Ilustración 33 Tiempo para registrar una propiedad
Doing Business en Colombia 2013
En promedio, este trámite toma el 36% del tiempo total. Sólo ocho50 ciudades de las 23
evaluadas tardan 5 días o menos en este trámite.
El papel de las notarías también es fundamental para este proceso, de esta forma, lo ideal
sería que el tiempo que tarda el notario en preparar la escritura llegue a un día, como sucede
en ciudades como Armenia, Manizales y Sincelejo donde las notarías son más eficientes.
50
Barranquilla, Bucaramanga, Santa Marta y otras 5 ciudades tardan 5 días o menos. Doing Business 2013.
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Conclusiones
Durante los análisis y cálculos realizados, se plantearon hipótesis, algunas de las cuales
podrán ser objeto de validación en futuros estudios, contando con una mayor disponibilidad de
información primaria y secundaria. Dichas hipótesis se presentan a continuación, a modo de
conclusión:
A partir del análisis de la información secundaria que se tuvo disponible para esta primera
etapa, se identificaron transacciones como compraventas, hipotecas, embargos, remates y
permutas; que conforman el mercado formal de tierras en Colombia; siendo las más comunes
las compraventas y las hipotecas.
De acuerdo con la distribución de las transacciones registradas durante 2011 y 2012, se
observó una mayor dinámica en el mercado inmobiliario formal en aquellos Departamentos que
registran índices rurales más bajos y al mismo tiempo índices Gini más altos, es decir, en
Departamentos predominantemente urbanos, con una alta desigualdad en la distribución de la
propiedad.
Los departamentos de Antioquia, Valle del Cauca, Boyacá, Santander y Tolima, presentan una
mayor dinámica inmobiliaria, representada principalmente por las compraventas registradas en
oficinas de la SNR.
Las compraventas en los departamentos de Magdalena, Putumayo y Cesar; presentaron
mayores incrementos porcentuales entre 2011 y 2012, evidenciando una mayor dinámica en el
mercado durante este periodo. En contraposición, los Departamentos de Caquetá, Chocó y
Córdoba presentaron decrementos que oscilaron entre el 14% y 32%.
Partiendo de la definición de mercado de tierras se concluye que no hay mercado formal de
tierras en los departamentos más rurales del país (Vaupés, Guainía, Amazonas, Guaviare y
Vichada), quizá debido a que presentan deficiencias en la infraestructura vial, mayor
desigualdad en la distribución de la propiedad, mayor área de baldíos, menor número de
predios con grandes extensiones superficiarias.
Página 94 de 101
Bajo el supuesto de que las transacciones registradas en las oficinas de registro ubicadas en
las capitales de Departamento, corresponden a transacciones relacionadas con predios
urbanos, se podría decir que las transacciones registradas en el departamento de Atlántico
están relacionadas con predios urbanos ubicados principalmente en Barranquilla y su área
metropolitana, dejando en evidencia un mercado de tierras rural casi nulo.
Las condiciones y/o factores determinantes de la desigualdad en la distribución de la propiedad
no parecen tener relación directa con fenómenos sociales que conlleven al registro de
limitaciones para la enajenación tales como Declaratoria de Desplazamiento Forzado,
Solicitudes de Protección Individual, Prohibición para Enajenar y Medida de Protección
Colectiva
El mercado de tierras en el departamento de Sucre puede estar limitado por factores sociopolíticos que han contribuido a generar una mayor desigualdad en la distribución de la
propiedad y fenómenos de desplazamiento forzado y desalojo de las propiedades.
Las compraventas de usufructo, están determinadas no solo por la capacidad productiva del
suelo, sino también con la disponibilidad de infraestructura que garantice la producción y
transporte de insumos y productos.
De acuerdo a lo analizado, las hipotecas, embargos y remates no están relacionados de
manera directa con la actividad agropecuaria, y podrían ser transacciones relacionadas
predominantemente con inmuebles urbanos.
En Departamentos en los que se ha registrado un mayor número de propietarios de tierras
abandonadas, la dinámica del mercado formal de tierras tiende a la baja, lo cual, abre el
camino al mercado informal de tierras.
Los Departamentos con mayor número de folios con restricciones para enajenación son
aquellos donde la violencia ha tenido un mayor impacto, entre ellos se encuentran: Sucre,
Meta, Santander, Antioquia, Valle, Cauca y Nariño.
En Colombia la dinámica actual del mercado de tierras está definida por diversos factores que
lo han consolidado y le han permitido mantener su propia inercia, impermeable a factores de
orden social como el desplazamiento y el despojo. Es así como en Departamentos como
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Caquetá, Cauca, Córdoba, Chocó, Huila, Nariño, Norte Santander y Vichada, donde se
evidenciaron cambios sustanciales en el registro de propietarios que abandonaron sus tierras,
no se observaron cambios sensibles en las transacciones formales del mercado de tierras.
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Recomendaciones
Considerando que la disponibilidad de información fue uno de los mayores obstáculos en el
desarrollo del presente estudio, a continuación se enuncian algunas recomendaciones,
igualmente, se proponen también algunas acciones para el desarrollo de futuros estudios:
i)
Teniendo en cuenta, que para lograr el análisis de la información estadística de la
Superintendencia de Notariado y Registro fue necesario partir de supuestos, es
importante complementar el análisis realizado, a partir de información catastral, de
manera que permita identificar con mayor certeza el movimiento de compraventas a
nivel rural.
ii)
A partir de información catastral, especialmente el avalúo catastral, determinar si existe
alguna relación entre el tipo y la cantidad de transacciones con el avalúo catastral.
iii)
Considerando que los análisis fueron realizados sobre valores absolutos, a partir de
información catastral (cantidad de predios) determinar si el comportamiento evidenciado
se mantiene con respecto a la cantidad de predios por departamento.
iv)
Con el objeto de identificar los factores que impulsan o desalientan el mercado de tierras
será necesario contar con una caracterización regional del mismo, que describa los
diferentes componentes, factores o elementos que definen sus diversas dinámicas.
v)
La estimación de los tiempos requeridos para el registro de transacciones o
inmatriculación se realizó a partir de la información disponible, sin embargo, se podría
en un estudio posterior, realizar la estimación de estos tiempos para transacciones de
tierras rurales a partir de información adicional obtenida de manera directa o indirecta.
vi)
Contando con información primaria se podría determinar si la dinámica de las
compraventas en las zonas más rurales es baja debido al peso que tienen algunos
costos indirectos (especialmente los asociados a desplazamiento) en el costo total de la
transacción.
vii)
Para Departamentos como Amazonas, Guainía y Vaupés cuya dinámica de mercado
inmobiliario es casi nula, se recomienda levantar información primaria que permita
identificar la dinámica del mercado de tierras rurales productivas, establecer los
principales factores que lo limitan y determinar si efectivamente existe o no mercado de
tierras en dichos Departamentos.
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viii)
Realizar un análisis que permita identificar la relación entre los elementos utilizados para
el cálculo del índice de ruralidad y los costos de transacción, especialmente en aquellas
regiones que son predominantemente rurales y donde se deben realizar largos
desplazamientos para acceder a los servicios de las oficinas de registro y notariado
principalmente.
ix)
Levantar información que permita analizar y evaluar las sucesiones ilíquidas (que
generan informalidad en el Mercado de Tierras), determinando sus causas y
consecuencias para el funcionamiento del mercado de tierras rurales en Colombia.
x)
En el diseño de un futuro observatorio de mercado de tierras se debería considerar la
necesidad de identificar aquellas dinámicas regionales que caracterizan el mercado de
una región y que la diferencia de otras regiones del país.
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