FONDOS INMOBILIARIOS EN COSTA RICA
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FONDOS INMOBILIARIOS EN COSTA RICA Evolución y perspectivas Lanzo Luconi COSTA RICA •Territorio de 52 mil Km2 •1,256 Km entre San José y Bogotá (2 horas de vuelo) COSTA RICA EN CIFRAS DEL 2006 (En millones de US$1) PIB CRECIMIENTO 2005-2006 $22.146 7,30% POBLACIÓN PIB PER CÁPITA INFLACIÓN 4.402 $5.031 9,43% EXPORT DÉFICIT FISCAL DÉFICIT/PIB DESEMPLEO TIPO DE CAMBIO -$447 -2,02% 6,03% ₡519 $8.208 IMPORTACIÓN BALANZA COMERCIAL DÉFICIT COM/PIB RESERVAS RESERVAS/ IMPORT $11.530 -$3.322 -15,00% $3.522 30,55% 1 Tipo de cambio en colones (moneda local) y población en miles DEUDA PÚBLICA DEUDA PÚBLICA COSTARRICENSE (MILLONES US$) DEUDA PÚBLICA EXTERNA $3.607 DEUDA INT/PIB DEUDA EXT/PIB 16,29% DEUDA PÚBLICA TOTAL 22,81% DEUDA PÚBLICA INTERNA $5.051 DEUDA TOTAL/PIB $8.659 Calificación soberana S&P: BB/Estable 39,10% CIFRAS BURSÁTILES DE MARZO 2007 (En millones de US$) PROMEDIO DIARIO MARZO 2007 NEGOCIACIÓN DIARIA $177 EN COLONES PRIMARIO SECUNDARIO SECTOR PÚBLICO SECTOR PRIVADO $8,71 $169 $154 $23 4,90% 95,10% 86,84% 13,16% EN US$ FONDOS INMOB. ACCIONES $108 $69,84 $0,51 $0,05 60,65% 39,35% 0,29% 0,03% CIFRAS DE FONDOS DE INVERIÓN A MARZO DEL 2007 (En millones de US$) TOTAL FONDOS DE INVERSIÓN $2.021.448 TOTAL FONDOS / PIB 9,13% FONDOS INMOB $533.248 FONDOS INMOB / PIB 2,41% INMOB/TOT FONDOS 26,38% Grupo Aldesa ¿Quiénes es el Grupo Aldesa? El grupo inicia en 1968 como una firma de consultoría en administración de empresas. Fundadores de la Bolsa Nacional de Valores en 1976, donde se adquiere un Puesto de Bolsa. Se inicia actividad como gestora de fondos de inversión en febrero de 1988. Se incursiona en el negocio inmobiliario en 1991. Se abre la división de banca de inversión en el año 2002. En el 2006, se abre la primera oficina regional, en Panamá Cuatro Unidades de Negocio enfocadas en aumentar el patrimonio de los clientes Fondos de Inversión Comprendemos las necesidades de los inversionistas, para diseñar y administrar los mejores portafolios de inversión. Fondos de Inversión Familia de Fondos de Inversión Puesto de Bolsa Asesoría global y una excelente ejecución son nuestra especialidad. Puesto de Bolsa Servicios Puesto de Bolsa • • • • • Creadores de mercado en las principales emisiones del sector público Compra y venta de títulos valores en el mercado primario y secundario Administración Individual de Portafolios de Inversión Locales Compra y venta de operaciones de recompra Operaciones de cambio de moneda • • • • • Compra y venta activa de bonos soberanos y corporativos. Compra y venta de acciones así como American Depositary Receipts (ADR`s) y Exchange Traded Funds (ETF`s). Administración Individual de Portafolios de Inversión Internacionales. Productos estructurados Productos derivados Banca de Inversión Creamos valor económico para nuestros clientes. Banca de Inversión Servicios Banca de Inversión Desarrollos Inmobiliarios Viabilidad, planificación, estructuración y ejecución, todos bajo un solo objetivo: El éxito. Desarrollos Inmobiliarios Nuestros proyectos PRIMERA GENERACIÓN DE FONDOS INMOBILIARIOS Fondos de Renta y Plusvalía Operatividad Son patrimonios independientes que administran las SFI, por cuenta y riesgo de los inversionistas, cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento y procurar beneficiarse de las posibles plusvalías. Son del tipo “CERRADO” SFI INVERSIONISTAS FONDO INMOBIL. Instrumento de inversión Los ahorrantes aportan dinero para compra de inmuebles generadores de alquiler. Estas rentas se distribuyen entre los partícipes del fondo. La plusvalía de inmuebles se refleja en el valor de participación de cada ahorrante. RECURSOS INMUEBLES RENTAS INVERSIONISTAS PLUSVAL. Instrumento de financiamiento Las empresas y personas con inmuebles, pueden convertir a efectivo un activo no líquido, para aplicarlo a financiar su crecimiento o a mejorar su estructura de capital. LIQUIDEZ INMUEBLES SAFI DUEÑOS DE LOCALES EXPANSIÓN DE LOS NEGOCIOS MEJORAR ESTRUCTURA DE CAPITAL Valoración de los activos inmobiliarios Al menos una vez al año, deben tener dos valoraciones: Una pericial o física, y otra financiera. 1) Pericial 2) Financiera INMUEBLES Valoraciones Contratadas a profesionales independientes. Tipo de organización funcional FONDO INMOBILIARIO DE RENTA COMITÉ DE INVERSIONES GESTIÓN DEL FONDO TRADING INMOBILIARIO ANÁLISIS Y CONTROL DE RIESGOS PROPERTY MANAGEMENT BACK OFFICE PROMOCIÓN Antecedentes La industria de Fondos Inmobiliarios en Costa Rica nace, oficialmente, en Junio de 1999. Regulados y supervisados por la Superintendencia General de Valores Surge como nueva alternativa de inversión, que facilita a los inversionistas participar en carteras de bienes inmuebles. Es un activo muy eficiente en la conformación de portafolios de inversión técnicamente diversificados. ¿Para qué Inmobiliarios en los portafolios? Efectivo Conse rva dor Bonos A+ 10% Acciones Companias Grandes Acciones Companias Pequenas Acciones Internacionales 12% 15% 2% 4% 43% Fondos Inmobiliarios 14% Bonos Emergentes Porque cumplen … ¿Para qué Inmobiliarios en los portafolios? Efectivo Mode ra do Bonos A+ 5% 14% Acciones Companias Grandes Acciones Companias Pequenas 23% 13% Acciones Internacionales Fondos Inmobiliarios Bonos Emergentes 15% 15% 15% … con cualquier estrategia … ¿Para qué Inmobiliarios en los portafolios? Efectivo Agre sivo Bonos A+ 10% Acciones Com panias Grandes 5% 5% 10% 15% Acciones Com panias Pequenas Acciones Internacionales 20% Fondos Inm obiliarios Bonos Em ergentes … de diversificación. 35% DESEMPEÑO DE LA INDUSTRIA DE FONDOS INMOBILIARIOS 1999 - 2007 Volumen gestionado En 1999 surge el primer fondo inmobiliario en Costa Rica Hoy son 11 que representan el 2,41% del PIB Número de inversionistas Ampliamente aceptado por el inversionista: la demanda es creciente. Crecimiento del activo neto La escasa oferta de inmuebles limita el crecimiento. Rendimientos Sectores de inversión ¿Qué han comprado los Fondos Inmobiliarios de Renta en Costa Rica ? Locales comerciales Edificios de oficinas Restaurantes Sectores de inversión ¿Qué han comprado los Fondos Inmobiliarios de Renta en Costa Rica ? Supermercados Parques industriales Bodegas Sectores de inversión Características de inmuebles adquiridos Composición de cartera de activos Se ha logrado una efectiva especialización en inmuebles Tipo de inversionista Y un efecto democratizador: las personas se hacen dueñas de propiedades muy valiosas. Apalancamiento Muy bajo apalancamiento. A julio del 2006, la razón de endeudamiento de la industria de fondos inmobiliarios era del 11.94% Apalancamiento Muy bajo apalancamiento. 2500 Costa Rica: Potencial apalancamiento de fondos inmobiliarios. Al 31 de marzo 2007. Millones US$ 2000 Activo 1338 1500 Mill $ 1000 Pasivo 60% Activo 500 802,5 535 71 0 Actual Potencial Ocupación Análisis de Ocupación El grado de ocupación de un inmueble señala la eficiencia en la generación de rentas y su potencial de plusvalía. Ocupación 300 Costa Rica: Ocupación inmuebles según uso y valor Marzo del 2007. Millones de US$ 100% 250 273 100% 100% 99% 98% 96% 97% 200 94% Promedio 96,7% 150 92% 90% 90% 119 88% 100 31 84% 15 14 82% 80% Bo de ga s s ci al e C om er O fic in as In du st r. Pa rq ue s R es ta ur an te s 0 Su pe rm er ca do s 88% 86% 54 50 102% ¿Qué explica estos resultados? ¾ Ubicación geográfica de inmuebles (potencial de plusvalía) ¾ Calidad de la infraestructura en inmuebles ¾ Edad y versatilidad de los inmuebles ¾ Calidad de los inquilinos ¾ Calidad de los contratos de arrendamiento ¾ Tasa de incremento anual en los contratos de arrendamiento. ¾ Preavisos y clausulas de penalidad por desalojo anticipado en contratos ¿Qué explica estos resultados? ¾ Diversificación de cartera de inmuebles: Concentraciones por zona geográfica Concentraciones por inquilino Concentraciones por actividad económica (arrendatarios e inmuebles) ¾ Niveles de endeudamiento ¾ Valoraciones (periciales y financieras) ¾ Calidad de firmas que realizan las valoraciones ¾ Políticas de regulación de conflictos ¾ Trading inmobiliario (renovación de cartera de inmuebles) ¾ Calidad de equipo de gestión del portafolio de inmuebles MERCADO SECUNDARIO DE LAS PARTICIPACIONES EN FONDOS INMOBILIARIOS Mercado secundario Por ser Fondos Cerrados, el inversionista obtiene la liquidez vendiendo sus participaciones en el mercado secundario de la Bolsa. Cuando un inversionista desea salir del Fondo, otro tiene que entrar en su lugar Comprador y vendedor acuden a su Puesto de Bolsa de confianza. Aunque el precio de intercambio es fijado libremente en el mercado, este es muy influenciado por las valoraciones periciales. Mercado secundario Funcionamiento PUESTO BOLSA PARTICIP. BOLSA DE VALORES INVERSIONISTA PUESTO 1 PUESTO 2 PUESTO 3 Mercado secundario Mercado secundario Mercado secundario NUEVA GENERACIÓN DE FONDOS INMOBILIARIOS Fondos de Desarrollo Inmobiliario Fondos de Desarrollo Inmobiliario FONDOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO Se crea un nuevo Reglamento en el que se introducen por primera vez los Fondos de Desarrollo Inmobiliario. Permitiendo que estos puedan invertir en proyectos constructivos, a fin de generar con la venta una ganancia que se reparte entre los ahorrantes en forma proporcional a su aporte. Antecedentes La nueva normativa de Fondos de Desarrollo Inmobiliario empezó a regir a partir de mayo del año pasado. Surge como un nuevo instrumento de inversión para ampliar las posibilidades de diversificar el portafolio de los inversionistas. A la fecha un primer fondo se ha inscrito ante la Superintendencia General de Valores y al menos otros 3 están en ese proceso. Operatividad Son patrimonios independientes que gestionan sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. DESARROLLADORES INVERSIONISTAS FONDO DE DESARROLLO Instrumento de inversión Los ahorrantes aportan dinero para que el fondo de desarrollo pueda realizar inversiones en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. TERRENOS FONDO DE DESARROLLO OBRA PÚBLICA OFICINAS VIVIENDA BODEGAS INDUSTRIA COMERCIO Esquema de inversiones Compra de lotes o terrenos. Participaciones de otros fondos de inversión cuyo objeto sea la inversión en activos inmobiliarios en desarrollo, (fondos regulados por la SUGEVAL). Compra, venta y alquiler de inmuebles. Los inmuebles se podrán adquirir en cualquier fase de construcción, incluso sobre plano. Opciones de compra-venta. Contratos de Concesión de Obra Pública. Esquema de inversiones Sociedades Concesionarias. Acciones de sociedades anónimas cuyo objetivo único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales auditados por auditores externos. Acciones de sociedades anónimas inmobiliarias. Acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en obras de infraestructura de uso público. Participaciones fiduciarias. Proceso de inversión En el proceso de inversión y gestión de las inversiones se pueden identificar las siguientes etapas: Definición de Políticas de Inversión Estudio General del Mercado Búsqueda de Alternativas de Inversión Selección y Evaluación de Proyectos Desarrollo y Control de Gestión Proceso de inversión Prospección Due Diligence Preselección 1 Comité de Inv. 2 Comité de Inv. Cierre 1 Se hace primera oferta 2 Si fuera necesario Inicia gestión C D I Modelo de gestión De acuerdo al proceso de inversión, la estructura de la administración se coordina de la siguiente forma: Aprobación Comité de Inversiones Selección y Evaluación de Proyectos Carta de Intenciones Due Diligence Gestión de Proyectos Gestión de Operaciones Control De Gestión Cierre y plan de inversión Información de Gestión Búsqueda de Alternativas de Inversión Proceso de inversión La búsqueda se realiza contactando y prospectando a: 9 Inmobiliarias a las cuales se les plantea asociarse con ellos en sus proyectos. 9 Propietarios de terrenos con aptitud de construir algún proyecto rentable. 9 Arquitectos, Ingenieros y otros profesionales que cuentan con proyectos o ideas para desarrollar. 9 Corredores de propiedades que pretenden dar liquidez a sus clientes. En conclusión Los Fondos de Desarrollo Inmobiliario 9 Brindan una novedosa opción más sofisticada y más rentable al inversionista. 9 Permiten a desarrolladores, contar con un muy buen socio estratégico. 9 El país y la economía podrían verse impulsados por mayor dinámica en la construcción. 9 Podría generar “materia prima” a los Fondos Inmobiliarios de Renta. 9 Contribuiría con el ordenamiento y profesionalización del sector. Muchas gracias
