Enriquecimientos injustos y adjudicaciones - Pérez

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29 de octubre de 2012
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Tribuna
Enriquecimientos
injustos y
adjudicaciones
inmobiliarias
LA LEY 17248/2012
Enriquecimientos injustos
y adjudicaciones inmobiliarias
en procedimientos
de ejecución
Encarna CORDERO LOBATO
Catedrática de Derecho Civil
Universidad de Castilla-La Mancha
Of Counsel de Pérez-Llorca
El panorama de ejecuciones masivas fruto de la crisis
económica ha vuelto a poner sobre la mesa la cuestión de
si el acreedor hipotecario que se adjudica la finca por un
porcentaje inferior al valor de tasación puede exigir el pago
de las cantidades que excedan el valor de adjudicación.
Esta pregunta ha sido respondida en diversos sentidos por
los Tribunales y es la causa de algunas reformas legales que
no han permitido disipar todas las incertidumbres sobre la
pertinencia de la acción para cobrar el exceso no cubierto por
el valor de la adjudicación propia.
I. LA ADMISIÓN LEGAL
DE UNA DESPROPORCIÓN
ENTRE EL VALOR DE
TASACIÓN Y EL VALOR
DE ADJUDICACIÓN
DEL BIEN AL ACREEDOR
E
n la actualidad, de acuerdo
con lo previsto en nuestro Ordenamiento, no solo la constitución de una hipoteca no altera la
responsabilidad personal del deudor
(arts. 1911 CC y 105 y 147 LH), sino
que, además, en la parte no cubierta por el valor de adjudicación esta
responsabilidad personal es inmune al
resultado del procedimiento de ejecución hipotecaria, incluso aunque
el adjudicatario sea precisamente el
acreedor ejecutante. En efecto: la adjudicación al acreedor, que habrá de
representar al menos un determinado
porcentaje del valor de tasación (el
60% en hipotecas sobre viviendas: art.
671 LEC para ejecuciones hipotecarias
y art. 12 del RDL 6/2012 para la ejecución extrajudicial), deja incólume la
responsabilidad personal del deudor
para el cobro de la deuda restante que
no resulte cubierta por el valor de adjudicación (cfr. art. 579 LEC).
Existen dos excepciones legales a esta
regla:
— La primera, que se haya pactado
precisamente una hipoteca de responsabilidad limitada al valor del bien gravado, posibilidad regulada en el art. 140
LH, que determinaría la extinción de la
deuda restante, aunque la ejecución
hipotecaria hubiera concluido con una
adjudicación que no alcanzase a cubrir
el total de la deuda asegurada con la
hipoteca.
— La dación en pago regulada en el
RDL 6/2012 no es propiamente una
excepción al art. 579 LEC, ya que no
determina la extinción de la acción
personal por la parte de deuda no cubierta por el valor de adjudicación. Por
el contrario, bajo determinados requisitos, la norma establece una dación
en pago facultativa para el deudor y
también para el acreedor (si ha suscrito el Código de Buenas Prácticas al
que se refiere el RDL 6/2012) sin necesidad de que se haya iniciado un procedimiento ejecutivo y, por tanto, con
independencia de cuál hubiera sido el
posible valor de adjudicación. Es más,
la dación en pago no procede cuando
ya se ha anunciado la subasta en el
procedimiento de ejecución.
Hasta la fecha no ha prosperado ninguna de las iniciativas legislativas que proponían reformar la LEC para introducir
una dación en pago que sea obligatoria
para el acreedor con carácter general
en los procedimientos de ejecución hipotecaria. Tampoco parece que vaya a
instaurarse esta medida con carácter
general en la futura Directiva de créditos hipotecarios (1), ya que en el texto
que se está negociando en la actualidad
solo se está considerando introducir un
régimen para la dación en pago que, en
todo caso, requeriría el consentimiento
del acreedor. Evidentemente, esta dación en pago consentida por ambas partes también es posible en nuestro Ordenamiento (arts. 1166, 1255 CC), incluso
dentro del propio procedimiento de ejecución, pues el convenio de realización
acordado entre ejecutante y ejecutado
al que se refiere el art. 640 LEC puede tener cualquier contenido (cfr. art.
640.2 II LEC) y el Juez deberá aprobarlo
si no hay perjuicio para tercero (cfr. art.
640.3 LEC), como normalmente ocurre
con las hipotecas constituidas por consumidores de viviendas.
Pese a que otra cosa pueda parecer, el
Tribunal Constitucional no se ha pronunciado sobre la legalidad de la regla
que permite que subsista la acción
personal por la parte no cubierta por el
valor de adjudicación (el art. 579 LEC).
El único extremo que se sometió a su
consideración (auto de TC 113/2011)
es si en esta fase del procedimiento
ejecutivo que continúa, están limitadas
las causas de oposición en los mismos
términos que para la ejecución sobre
los bienes hipotecados (art. 695 LEC)
o si, por el contrario, el deudor puede
oponerse tal como podría hacerlo en
una ejecución ordinaria.
II. LA JURISPRUDENCIA
DEL TRIBUNAL SUPREMO
SOBRE LA SUBSISTENCIA
DE LA ACCIÓN PERSONAL
POR LA PARTE DE DEUDA
NO CUBIERTA
POR EL VALOR
DE ADJUDICACIÓN
Han sido varias las ocasiones en que el
Tribunal Supremo ha tenido que decidir
si es admisible que el acreedor ejecutante que se adjudicó la finca por un
valor muy inferior al de tasación, ejercite la acción personal para pretender
el cobro del resto de deuda no cubierto
por el valor de la adjudicación. Todos
los pronunciamientos son concluyentes al afirmar tal posibilidad, incluso
en algunos casos en los que resultaba
probado que, tras la adjudicación, el
acreedor había enajenado la finca por
un valor muy superior al importe de la
deuda reclamada.
En la STS de 8 de mayo de 1996, el TS
tuvo que decidir si obraba con abuso
de derecho el acreedor ejecutante que
ejercitaba la acción personal para cobrar la parte de la deuda que no había
sido cubierta por el valor de adjudicación cuando éste se había producido
en tercera subasta sin sujeción a tipo
(como permitía la legislación entonces
vigente), por una cantidad muy inferior
al valor de tasación determinado en la
escritura de hipoteca. El TS no consideró que existiese abuso de derecho, pues
la adjudicación en tercera subasta sin
sujeción a tipo se había producido con
estricta observancia del procedimiento legal y sin que el ejecutado hubiese procedido a mejorar la postura del
ejecutante.
En la STS de 23 julio de 2003, sobre un
caso también anterior a la LEC/2000,
la finca hipotecada había sido tasada
en más de 15 millones de pesetas, la
ejecución hipotecaria se había instado
para el cobro de más de 11 millones de
pesetas y la ejecución culminó con una
adjudicación al acreedor en tercera subasta por 500.000 ptas. Constaba como
hecho probado que dos años después de
la adjudicación el banco había vendido
la finca a terceros por 12 millones. El
banco ejercitó la acción personal frente al deudor para el cobro de más de
11 millones de ptas., pretensión que
fue desestimada en segunda instancia
porque la Audiencia consideró que la
adjudicación por un valor tan bajo con
respecto al de tasación constituía un
enriquecimiento carente de causa que
lo justificase. El Tribunal Supremo, tras
reparar en que el remate por un precio
tan irrisorio podría haber sido evitado
por el ejecutado (mejorando la postura
o buscando un tercero que lo hiciese,
conforme a la normativa entonces
vigente), consideró justificado y, por
tanto, legítimo, el enriquecimiento que
había experimentado el patrimonio del
banco ejecutante que simplemente había actuado amparándose en el marco
legal vigente en el momento de auto,
con total pasividad del ejecutado.
Igualmente, en la STS de 16 febrero
2006, también la legalidad aplicable
había permitido que el banco se adjudicara (en calidad de ceder a tercero) los inmuebles por un valor que no
representaba ni siquiera un tercio del
valor de tasación. Con posterioridad, el
banco entabló la acción personal para
el cobro del resto de la deuda no cubierta por el valor de adjudicación. Frente
a la alegación de enriquecimiento del
demandado, el Tribunal considera que
la doctrina del enriquecimiento injusto
o sin causa no puede utilizarse para revisar cualquier desplazamiento o atribución de bienes desde la perspectiva
de la equivalencia de prestaciones, lo
que sería incompatible con el principio
de seguridad jurídica y de libertad de
pactos. El Tribunal estima que las adjudicaciones que tienen lugar en pro-
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cedimientos sumarios de ejecución no
entrañan un enriquecimiento injusto
por el hecho de que se hayan producido a favor del acreedor por un precio
inferior al de tasación, siempre que el
proceso haya seguido los trámites legalmente previstos y se haya aprobado judicialmente el remate. El Tribunal
vuelve a reparar en que incluso antes
de la LEC/2000 el ejecutado pudo haber evitado la adjudicación presentando
una mejor postura, de acuerdo con la
legislación aplicable al caso. Es más, el
Tribunal no solo considera que no hay
enriquecimiento injustificado sino que,
por la misma razón, el hecho de que sea
un desplazamiento patrimonial que se
produce cumpliendo el procedimiento
legalmente previsto, evita que exista
abuso de derecho (2).
Más recientemente, en la STS 25 de septiembre de 2008 (LA LEY 137731/2008)
ha vuelto a repetirse esta misma jurisprudencia. También en este caso el Banco se había adjudicado dos fincas por
un valor que únicamente representaba
algo más de un tercio de los respectivos
valores de tasación. La Audiencia había
estimado que la demanda incurría en
abuso de derecho y que la cláusula que
permitía al acreedor ejercitar la acción
personal en caso de un remate insuficiente era contraria a la legislación de
consumo entonces vigente. El Tribunal Supremo vuelve a reiterar que no
se enriquece injustamente quien obra
de acuerdo con la ley. Considera también que no hay abuso de derecho en
la medida en que la hipoteca no altera
la responsabilidad personal del deudor
ni, en definitiva, puede tacharse de
abusiva la conducta del acreedor que
utiliza las facultades que le concede la
ley para defender sus derechos. Estima
también que precisamente porque esta
responsabilidad patrimonial universal
del deudor está legalmente prevista
más allá de la hipoteca, no es abusiva
la cláusula por la que el banco la pactó
expresamente con el consumidor.
Pronunciamientos similares se han reiterado en las SSTS 24 de mayo de 2007
y 2 de julio de 2007.
En la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el único espacio para la prohibición
de enriquecimiento injusto en el ámbito
de las ejecuciones hipotecarias ha sido
en aquellos supuestos de construcciones realizadas después o de pertenencias a las que la hipoteca se extendió
con posterioridad a la constitución de
hipoteca y que, por tanto, no fueron
tomadas en consideración a la hora
de efectuar la tasación del inmueble.
En esta situación, no por ello el valor
de tasación dejaría de servir de tipo
para la subasta (cfr. STS 24 de marzo
de 1993), pero habría que reconocer
una acción de enriquecimiento injusto
contra el adjudicatario por el valor de
las construcciones o pertenencias no
tasadas. En definitiva, se aplicaría analógicamente la doctrina desarrollada
por el Tribunal Supremo en materia de
embargos en situaciones análogas (STS
14 de noviembre de 1990; STS 4 de junio de 1993), lo que, en todo caso, no
constituiría una (inviable) corrección de
un enriquecimiento permitido por la ley
(cfr. STS 2 de enero de 1991).
III. LA CUESTIÓN
EN LAS AUDIENCIAS
Y JUZGADOS
Pese a que, como hemos expuesto, la
jurisprudencia del Tribunal Supremo
siempre ha sido uniforme al respecto, la
cuestión de si la adjudicación al acreedor extingue o no la deuda no cubierta
por el valor de adjudicación está teniendo una respuesta problemática en las
Audiencias. Ni siquiera puede decirse
que exista un criterio mayoritario, pues
son numerosos los pronunciamientos
en uno u otro sentido:
En muchas resoluciones se considera
que el acreedor adjudicatario sí puede exigir el pago de las cantidades no
cubiertas por el valor de adjudicación:
SAP Badajoz 22 de diciembre de 1998,
SAP Toledo 2 de febrero de 2000, SAP
Toledo 8 de noviembre de 2002, SAP
Ourense 31 de marzo de 2003, SAP
Málaga 6 de noviembre de 2003, incluidos también algunos pronunciamientos de la AP de Navarra (autos de
27 de enero de 2011, 10 de febrero de
2011 y 4 de mayo de 2012, este último con expresa revocación del criterio
sostenido en 2010).
Por otro lado, también son numerosos
los pronunciamientos en los que se estima que la adjudicación al acreedor
determina la extinción de la deuda por
la parte no cubierta por el valor de adjudicación: aunque el auto de la AP de
Navarra de 17 de diciembre de 2010
tuvo una gran repercusión, ya antes se
había considerado que la adjudicación
al acreedor tenía este efecto extintivo
(en este sentido, las SSAP Baleares 5 de
julio de 1999, Actualidad Civil 22 [2000]
§ 471, y de 4 de septiembre de 1997;
la SAP Cádiz 7 de marzo de 2001; el
auto de la AP Ciudad Real 17 de octubre
de 2003). Con posterioridad al auto de
la AP de Navarra citado, el auto de la
AP Ciudad Real 17 de enero de 2011,
auto AP Girona 16 de septiembre de
2011. Existen también muchas decisiones en este sentido de Juzgados de
1.ª Instancia: así, el auto del Juzgado de
1.ª Instancia núm. 44 de Barcelona de
4 de febrero de 2011 (revocado por la
AP de Barcelona), el auto del Juzgado
de 1.ª Instancia núm. 3 de Torrejón de
Ardoz, de 10 de enero de 2012, el auto
del Juzgado de 1.ª Instancia núm. 1 de
Mataró, de 2 de febrero de 2012, etc.
Los argumentos utilizados en estas resoluciones son varios: se considera abusivo que el acreedor pueda adjudicarse
una finca tasada en un valor suficiente
para cubrir el importe de la deuda y que,
sin embargo, la misma no se extinga
con la adjudicación. Se argumenta que
la subsistencia de la acción personal
por el resto no cubierto por el valor de
adjudicación pero sí por el de tasación
provoca un enriquecimiento injustificado para el ejecutante adjudicatario.
En algunos pronunciamientos se estima
que la continuación de la ejecución solo
se permite en el art. 579 LEC cuando el
producto de la ejecución es insuficiente
para cubrir la deuda garantizada con el
derecho real, lo que no sucede cuando
lo recibido no es el remate que paga
un tercero sino la misma finca gravada.
La extinción de la deuda se ha fundado
también en la doctrina de los actos propios, por estimar que el valor de tasación pactado en la escritura constituye
el precio de la finca a todos los efectos,
y que el acreedor no puede desconocerlo en el momento de la ejecución.
IV. LA RESPUESTA
DEL LEGISLADOR A ESTA
CUESTIÓN
Pese a que han existido diversas iniciativas legislativas dirigidas a limitar
la responsabilidad del deudor a la finca
gravada con la hipoteca, hasta la fecha
ninguna de ellas se ha tomado en consideración en tan amplios términos. El
Legislador tan solo ha adoptado dos
tipos de medidas:
La primera fue incrementar el valor
mínimo en que pueden tener lugar las
adjudicaciones hipotecarias de viviendas, en los términos previstos en el RDL
8/2011, donde se estableció que la adjudicación al acreedor solo puede hacerse por una cantidad igual o superior
al 60% del valor de tasación (art. 671
LEC), lo que significa que no es posible
solicitar la adjudicación por la cantidad
que se adeude por todos los conceptos
si éstos no representan al menos ese
porcentaje. La misma limitación porcentual rige en las ejecuciones extrajudiciales sobre viviendas (art. 12 del
RDL 6/2012).
La segunda respuesta del Legislador al
problema que estamos considerando
ha sido la de establecer un conjunto de
medidas de protección de los deudores
hipotecarios que se hallen en el umbral
de exclusión en los términos definidos
en el RDL 6/2012, de 9 de marzo. En
lo que ahora importa, el RDL 6/2012
contiene diversas clases de medidas,
aunque no todas son imperativamente
aplicables. Sí es de aplicación a toda
Los textos completos de los documentos extractados están disponibles en www.diariolaley.es
clase de créditos incluidos en su ámbito
de aplicación la moderación de los intereses moratorios que se contiene en el
art. 4 RDL. La aplicación del resto de las
medidas allí previstas está supeditada a
la adhesión de las entidades al Código
de Buenas Prácticas establecido en esta
norma. De acuerdo con lo dispuesto en
el art. 5 RDL, la adhesión es voluntaria
para las entidades y, una vez producida
la misma, sus efectos se extenderán a
las hipotecas de viviendas cuyo precio
de adquisición no supere los límites
establecidos en el art. 5.2 RDL. La adhesión se entiende producida durante 2
años y es prorrogable automáticamente por periodos anuales, salvo denuncia
expresa de la entidad.
Las medidas que contempla el Código
de Buenas Prácticas son las siguientes:
1) La reestructuración de deudas hipotecarias, como medida previa a la
ejecución, medidas de las que los deudores solo se pueden servir antes de
que se haya producido el anuncio de la
subasta en la ejecución, y que permite
solicitar —aunque no necesariamente
obtener— una reestructuración de la
deuda hipotecaria que haga viable su
pago a medio y largo plazo.
2) Si el plan de reestructuración propuesto por la entidad es inviable (cuando la cuota hipotecaria mensual supere el 60% de los ingresos de la unidad
familiar), el deudor podrá solicitar una
quita en el capital pendiente de amortizar que el acreedor podrá rehusar.
También pueden solicitar quita —que
igualmente puede ser rechazada por el
acreedor— los deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución
en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta y aquellos otros deudores que no puedan optar a la dación
en pago por tener la vivienda cargas
posteriores a la hipoteca.
3) El RDL 6/2012 también ha previsto
una dación en pago de la vivienda habitual, a la propia entidad o al tercero que
ésta designe. En el plazo de 12 meses
desde la solicitud de reestructuración,
los deudores que se hallen en el umbral
de exclusión y para los que la reestructuración y las medidas complementarias no sean viables podrán solicitar la
dación en pago de su vivienda habitual
en los siguientes términos: la misma supondrá la cancelación total de la deuda
garantizada con la hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y
de terceros frente a la entidad por razón
de la misma deuda; además, si lo solicita en el momento de pedir la dación,
el deudor podrá permanecer durante
un plazo de dos años en la vivienda en
concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe
total de la deuda en el momento de la
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dación. Durante este plazo el impago de
la renta devengará un interés de demora del 20%. Además, las entidades podrán pactar con los deudores la cesión
de una parte de la plusvalía generada
por la enajenación de la vivienda, en
contraprestación por la colaboración
que éste pueda prestar en dicha transmisión. Esta dación en pago no será de
aplicación cuando ya se haya anunciado
la subasta en el procedimiento de ejecución o cuando la finca esté gravada
con cargas posteriores.
V. CONSIDERACIONES
FINALES Y POSIBLES
ESTRATEGIAS
De acuerdo con lo expuesto, son muy
estrechos los términos en que el Legislador ha regulado la dación de la finca
gravada en pago: ni es obligatoria (pues
se requiere que la entidad se adhiera al
Código de Buenas Prácticas), ni es de
aplicación general, no ya por el avanzado estado del procedimiento (pues la
entidad no estará obligada cuando ya
se haya anunciado la subasta), sino sobre todo porque se trata de una opción
que solo está disponible si se cumplen
otros requisitos adicionales (la cuota
hipotecaria mensual ha de ser superior
al 60% de los ingresos de la unidad familiar). No se comprenden las razones
de algunas de estas restricciones, por
ejemplo, por qué el anuncio de la subasta impide que se produzca la dación
en pago, cuando en otros ámbitos este
momento procesal es irrelevante (3).
Además, incluso cumpliendo los umbrales de renta establecidos en el apartado
2 del anexo del RDL 6/2012, si estos
ejecutados celebran una dación en pago
al margen del procedimiento establecido en el RDL 6/2012 no tendrán ni
bonificación fiscal ni arancelaria (cfr.
arts. 9 a 11 del RDL 6/2012), ni derecho alguno a la constitución del arrendamiento regulado en el apartado 3 c)
del anexo del RDL 6/2012. Tampoco lo
tienen quienes antes o inmediatamente
después de la entrada en vigor del RDL
6/2012 hayan sido desahuciados tras
una ejecución hipotecaria. Y, por cierto,
de acuerdo con el régimen legal que hemos expuesto, todas las adjudicaciones
que se produzcan en este ínterin lo son
con subsistencia de la parte de deuda
no cubierta por el valor de adjudicación,
aunque sea al ejecutante, y ello a pesar
de la similitud entre las consecuencias
patrimoniales de la adjudicación al
acreedor y la dación en pago. Y es que
solo la dación en pago (sea en el ámbito
del RDL 6/2012 o libremente convenida con el acreedor) extingue la deuda
restante, no la adjudicación al acreedor.
En definitiva, considero que los estrechos márgenes en que se ha regulado
la extinción de la deuda asegurada con
la hipoteca, que —recuérdese— exige
además una adhesión voluntaria del
acreedor al Código de Buenas Prácticas,
es un argumento decisivo contrario a la
admisión judicial de una extinción generalizada de la deuda no cubierta por
los valores de adjudicación, sea al propio ejecutante o a terceros. Esta decisión solo puede adoptarla el Legislador.
Por otra parte, el problema no es, ciertamente, si la deuda subsiste o no,
sino si el Ordenamiento permite una
adjudicación por un importe inferior al
valor de mercado, que no determine
la extinción de la deuda. Incluso antes
del RDL 6/2012, es incuestionable que
la respuesta es afirmativa, pues la LEC
(como antes lo hacía el art. 131 LH)
permite una adjudicación al ejecutante
por un valor inferior al de tasación (art.
671 LEC), así como determina la falta
de efectos extintivos de esta adjudicación (cfr. art. 579 LEC). Se trata, pues,
de un efecto derivado de la aplicación
de un régimen legal, que, en un Estado
de Derecho, los órganos jurisdiccionales
no pueden corregir con los instrumentos argumentativos que proporciona la
doctrina del enriquecimiento injusto o
del abuso de derecho.
También es evidente que la LEC provee
al ejecutado de algunos medios tendentes a evitar este perjuicio: puede
presentar mejor postor (art. 670.4 LEC;
también art. 12 del RDL 6/2012, para
la ejecución extrajudicial) y, para evitar
un remate que no cubra el 100% de la
deuda, puede ofrecer la realización de
otros bienes y alegar la existencia de un
perjuicio desproporcionado al beneficio
del acreedor (art. 670.4 LEC).
Es, sin embargo, altamente posible que
el ejecutado se vea en la práctica impedido para presentar un mejor postor,
o que carezca de bienes distintos suficientes para cubrir el importe de la
deuda. Esto no significa que el deudor
tenga forzosamente que verse inmerso
en la subasta. En el año 2000 la LEC introdujo por primera vez en nuestro Ordenamiento otros modos de realización
distintos de la subasta. Entre ellos se
encuentra la realización por medio de
persona o entidad especializada. Atendidos todos los intereses legítimos en
juego, éste nos parece el mejor modo
de realizar la cosa. Y ello por la siguiente razón: en las ejecuciones hipotecarias el problema de partida es que el
único valor de referencia con el que se
cuenta es el de tasación, pero se desconoce cuál es el valor de mercado y, por
tanto, lo que un demandante cualquiera
(no un licitador en una subasta) estaría dispuesto a pagar por el inmueble
en el mercado inmobiliario (que no es,
desde luego, el de las subastas inmobiliarias). La intervención de un profesional conocedor del mercado relevante
propiciará que se obtenga un precio
de mercado. No obstante, conforme al
art. 641.1 LEC, no será éste el modo de
realización del inmueble si el acreedor
se opone a ello. Pues bien, entendemos
que si el ejecutado ha propuesto este
modo de realización y el ejecutante no
lo consiente, el acreedor que, por falta
de postores o de posturas que alcancen
el mínimo legalmente admisible (cfr.
arts. 670.4 y 671 LEC) se adjudica el
inmueble por un importe inferior al de
tasación, sí podría haber actuado con
abuso de derecho (sobre todo cuando
después vende el inmueble por un precio superior al de adjudicación), pues
fue él mismo quien, con su negativa al
medio alternativo de realización, evitó
que el inmueble pudiera ser enajenado
del modo más idóneo para la obtención
de un precio equivalente al de mercado.
Nótese que la opinión que sustentamos
nada tiene que ver con una rescisión de
la adjudicación por lesión, imposible en
nuestro Derecho. Lo abusivo no es adjudicarse el inmueble por un valor inferior
al de tasación, sino haber impedido que
otros hubieran podido pagar un precio
superior en beneficio del propietario
con el fin de internalizar para sí todo
el beneficio. Nos parece, sin embargo,
que si el bien no logra enajenarse por
medio de un profesional del sector a un
importe superior al valor establecido en
el art. 671 LEC, ningún reproche puede
merecer la conducta del acreedor que
se lo adjudica por el valor legalmente
establecido. En definitiva, el valor de
mercado de un bien y, por tanto, el
incremento patrimonial que el acreedor experimenta en el momento de la
adjudicación, no puede ser el de tasación que se fijara tiempo atrás (de ello
tratamos a continuación), sino aquel
precio que un comprador en el mercado inmobiliario —que no es el de las
subastas judiciales— estaría dispuesto
a pagar en un momento dado.
Las resoluciones que hemos expuesto
y el régimen legal sobre adjudicaciones
instaurado en los Reales Decretos Leyes
8/2011 y 6/2012 revelan la extraordinaria importancia que ha adquirido el
valor de tasación en las ejecuciones
hipotecarias. De hecho, como hemos
indicado, en los pronunciamientos judiciales favorables a dotar a la adjudicación de efectos extintivos de la deuda,
el valor de tasación es equiparado al
valor de mercado de la finca gravada.
Esta equiparación no tiene ninguna base legal. De acuerdo con el régimen establecido en la LEC (y en el Reglamento
Hipotecario) el valor de tasación solo es
necesario establecerlo para ejecutar la
hipoteca por medio de los procedimientos sumarios (sea judicial o notarial) de
ejecución de hipotecas, y se mantiene
inalterado durante toda la vigencia de
la hipoteca (decenas de años, normalmente), sin que esté previsto en norma
alguna que deba revisarse o contrastarse con los valores de mercado en el momento de la ejecución. Esto no significa
que no pueda pactarse una revisión del
mismo (4), lo que solo podrá acontecer mientras la finca siga perteneciendo
al hipotecante y, además, consientan
los acreedores posteriores inscritos, a
quienes perjudicaría una disminución
del valor de tasación inicialmente fijado (RDGRN 20 de octubre de 1999). En
todo caso, ya desde la constitución y en
las actualizaciones que, en su caso, se
pacten, el valor de tasación no debería
ser superior al valor de mercado de la
finca gravada, pues si existe una tasación sobrevalorada, serán mayores los
riesgos que asuma el acreedor a la luz
de los porcentajes que imperativamente se aplican en la adjudicación judicial
y extrajudicial. En esta situación será
recomendable renunciar a esta ejecución o a la adjudicación por falta de
postores y, posteriormente, iniciar una
ejecución ordinaria en la que vuelva a
tasarse la finca. ■
NOTAS
(1) Se trata de la propuesta de Directiva del
Parlamento Europeo y del Consejo sobre los
contratos de crédito para bienes inmuebles
de uso residencial, de 31 de marzo de 2011,
COM (2011) 142 final.
(2) Estima el Tribunal que «resulta
incompatible con la apreciación de abuso
del derecho la constancia de que el derecho
de adjudicación ha sido ejercitado por
quien, pese a ser acreedor, está legitimado
expresamente para ello, y lo ha hecho con
sujeción a los requisitos exigidos, de tal
suerte que el provecho que pueda haber
obtenido (…) resulta de lo dispuesto en el
ordenamiento jurídico con el fin de facilitar
la realización de las garantías hipotecarias,
ante la falta de uso por el deudor de sus
facultades para elevar el precio del remate,
y, por consiguiente, no puede estimarse que
el acreedor sobrepase los límites normales
del ejercicio del derecho, desde el punto de
vista de su función económico-social, por
el hecho de que no renuncie a resarcirse del
total de su crédito y, al propio tiempo, trate
de obtener del bien adjudicado ventajas
admisibles en el tráfico negocial».
(3) Así, en el art. 56 de la Ley Concursal, la
paralización de ejecuciones que se ordena
tiene lugar incluso aunque ya estuvieran
publicados los anuncios de la subasta.
(4) Se ha permitido en hipotecas inversas:
entre otras, RRDGRN 21de diciembre de
2007, 15 de marzo de 2008.