Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7
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Fecha: Autor: I.B.F. Págs: 1/9 Ref.: Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7-2009 Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7-2009, nº 309/2009, rec. 328/2006. Pte: Corral Losada, Mª Elena Iltmos. Sres.PRESIDENTE: D. Víctor Caba Villarejo MAGISTRADOS: Dª María Elena Corral Losada (ponente). Dª María de la Paz Pérez Villalba. SENTENCIA VISTAS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. de lo Mercantil núm. 10 de Las Palmas en los autos referenciados (Juicio Ordinario núm. 328/06) seguidos a instancia de la entidad “AXXAM 4004, S.L.” parte apelante, representada en esta alzada por el Procurador D. Bernardo Rodríguez Cabrera y asistida por el Letrado D. Federico Ruiz de Azcárate, contra D. Martin y Dª Adriana, parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador D. Antonio L. Vega González y asistida por el Letrado D. Félix Aranda Rodríguez, siendo ponente la Sra. Magistrada Dª María Elena Corral Losada, quien expresa el parecer de la Sala. F e d e r a c i ó n C a n a r i a d e M u n i c i p i o s En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a trece de julio de dos mil nueve; ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 10 de Las Palmas, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: «I. Desestimar la demanda interpuesta por AXXAM 4004, S.L., absolviendo a D. Martin y Dª Adriana de las pretensiones en ella contenidos; II. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad » SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 30 de noviembre de 2007, se recurrió en apelación por la parte actora, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada (documentos que se incorporaron y de los que se dio traslado a la parte apelada para alegaciones) y sin necesidad de celebración de vista, se señaló día y hora para discusión, votación y fallo. TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales. FUNDAMENTOS DE DERECHO Avda. 25 de julio, 47 38004 – S/C de Tenerife Tfno.: 922 23 76 00 – Fax: 922 23 76 01 Correo electrónico: [email protected] Avda. Los Indianos, 22. 2ª planta 38700- S/C de la Palma Tfno: 922 411 342- Fax : 922 425 306 Correo electrónico: [email protected] http://www.fecam.es – http://www.intrafecam.net C/Pérez del Toro, 97 (Esq. Juan XXIII) 35004 – Las Palmas de Gran Canaria Tfno.: 928 29 78 37 – Fax: 928 29 78 38 Correo electrónico: [email protected] Fecha: Autor: I.B.F. Págs: 2/9 Ref.: Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7-2009 PRIMERO.- La Sala hace suyos los acertados, extensos, detallados y razonados fundamentos de Derecho de la sentencia apelada, que se tienen aquí por reproducidos. SEGUNDO.- Insiste en apelación la parte actora recurrente en los mismo argumentos fundadamente rechazados por la sentencia de instancia. La situación preexistente al contrato cuya nulidad pretende la parte actora era la siguiente: 1) La parte actora era titular de la finca denominada “Los Laureles”, sita en Santa Brígida, sobre la cual se había aprobado una unidad de actuación urbanística y se encontraba pendiente de aprobación un Proyecto de Compensación en trámite, por el que se procedía a la división de esa finca en varias parcelas, con algún sobrante de terreno rústico. F e d e r a c i ó n C a n a r i a d e M u n i c i p i o s 2) Los demandados eran propietarios de una vivienda, para cuyo acceso hacían uso de un camino que discurría por parte de los terrenos de la finca actora (en lo que en principio se presentaba externamente como una servidumbre de propietario o constituida por título), terrenos que estaban incluidos en la unidad de actuación y que a la parte actora interesaba incluir en sus proyectos de desarrollo urbanístico y edificación futura en la zona. 3) Los demandados, que vieron que la actuación urbanística podía afectar al acceso de que venían haciendo uso para llegar a su vivienda, habían interpuesto un recurso contenciosoadministrativo contra la Orden de la Consejería de Política Territorial del Gobierno de Canarias de 21 de junio de 1993 que había calificado como urbanos los terrenos incluidos en esa unidad de actuación, entendiendo que dichos terrenos se encontraban calificados como no urbanizables. 4) Dado que el anterior recurso podía hacer peligrar la actuación urbanística pretendida por la actora AXXAM 4004, S.L sobre la finca Los Laureles, ésta se puso en contacto con los recurrentes a fin de llegar a una transacción que supusiera que los aquí demandados desistieran del recurso contencioso-administrativo interpuesto, dejando de ser un obstáculo en la consecución de la actuación urbanística pretendida, y que por otro lado solucionara a los demandados el problema que para ellos supondría verse privados del acceso a su vivienda por la actuación urbanística en curso. Y para que los demandados se apartaran definitivamente del litigio iniciado (recurso contencioso-administrativo), lo que interesaba a la actora, y por otro lado para dar solución al problema de acceso a su vivienda de los demandados permitiéndoles sustituir un acceso (la servidumbre existente sobre los terrenos de la actora) que se incluiría en las parcelas edificables por otro (a través de la parcela número 4 y terreno rústico sobrante que adquirían) se llegó a la transacción judicial que se formalizó por escritura pública el 6 de noviembre de 1995 -contrato cuya nulidad pretende ahora se declare la actora- en la que los esposos demandados adquirían una parcela propiedad de la actora que resulta de la parcelación de la finca Los Laureles realizada en el proyecto de compensación que se había aprobado por acuerdo del Ayuntamiento de Santa Brígida el día 29 de febrero de 1995 aunque se formalizara en escritura pública dos años después -escritura pública de 3 de marzo de 1997, adjunta a la demanda como documento número 7 de los documentos-. En la escritura que recogió el contrato de transacción cuya declaración de nulidad pretende ahora la parte actora la parte actora vendía una parcela colindante a la finca de los demandados que les permitiría a éstos realizar un nuevo acceso a la finca de su propiedad, la parcela número 4 resultante de dicho Proyecto de Compensación que ya había sido aprobado por el Ayuntamiento de Santa Brígida, comprometiéndose los demandados a pagar el precio pactado para esa finca (precio que pagaron y así se reconoce por la parte actora) y a desistir en el plazo máximo de dos días hábiles del recurso contenciosoAvda. 25 de julio, 47 38004 – S/C de Tenerife Tfno.: 922 23 76 00 – Fax: 922 23 76 01 Correo electrónico: [email protected] Avda. Los Indianos, 22. 2ª planta 38700- S/C de la Palma Tfno: 922 411 342- Fax : 922 425 306 Correo electrónico: [email protected] http://www.fecam.es – http://www.intrafecam.net C/Pérez del Toro, 97 (Esq. Juan XXIII) 35004 – Las Palmas de Gran Canaria Tfno.: 928 29 78 37 – Fax: 928 29 78 38 Correo electrónico: [email protected] Fecha: Autor: I.B.F. Págs: 3/9 Ref.: Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7-2009 F e d e r a c i ó n C a n a r i a d e M u n i c i p i o s administrativo que habían interpuesto contra la calificación como suelo urbano de los terrenos afectados por la unidad de actuación (el recurso contencioso-administrativo número 1686/93. Y en efecto: los demandados cumplieron también con esta obligación y presentaron escrito de desistimiento al día siguiente, el 7 de noviembre de 2005 (documento número 4 de la demanda). Pese a ello, dado que se había dictado la sentencia sobre el recurso contencioso-administrativo el día 31 de octubre de 2005 (que no consta hubiere sido notificada a los demandados con anterioridad al día 6 de noviembre de 2005), la Sala entendió que no procedía el desistimiento posterior a la sentencia, sin perjuicio de que los aquí demandados ya no intervinieron en el recurso que ante el Tribunal Supremo interpuso la Administración contra la sentencia dictada. Las sentencias dictadas por los distintos Tribunales que se han pronunciado sobre litigios relativos a esta actuación urbanística (las de la Audiencia Provincial que cita el demandante, a la que ha de unirse la de cuatro de junio de 2007 de la Sección 3ª de la A.P. de Las Palmas y las de la Sala de lo contencioso- administrativo del TSJ de Canarias) revelan que la aquí demandante ha estado permanentemente informada y encima de los avatares que los distintos actos administrativos dictados en relación con esta actuación urbanística se habían venido produciendo, como no podía ser de otro modo (debiendo significarse que las sociedades mercantiles intervinientes en esos procedimientos como promotoras, vendedoras, etc... tenían las mismas personas en sus órganos de administración que tiene la aquí actora -como de su simple lectura y la de los varios contratos privados que obran en autos de distintas sociedades se desprende-, habiendo sido imputados por la comisión de un delito de estafa los administradores de la aquí actora, como se desprende del auto dictado el día 20 de octubre de 2008 por la sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas). En ese contexto debe entenderse la urgencia que movía a las partes -sobre todo a la actorapara transigir el 6 de noviembre de 1995 cuando ya se había fijado día con anterioridad para deliberación, votación y fallo de la Sala sobre el recurso contencioso-administrativo presentado así como la realidad inequívoca de que además del conocimiento informal que indudablemente tenía la actora de los avatares del planeamiento y sus actos de ejecución y gestión, la actora tuvo pleno conocimiento a través del Ayuntamiento de Santa Brígida de que el litigio sobre el que había recaído la transacción había seguido su curso y tramitación (en recurso ante el Tribunal Supremo), pese al escrito de desistimiento presentado por los demandados, aunque ya sin intervención en ese ulterior recurso de los demandados en posición contraria a la de la Administración que recurrió a su vez la sentencia que anuló su acto administrativo. Cobrando así enorme relevancia el fax que la propia actora remitió al abogado de los demandados el día 29 de octubre de 1999 (fecha incluso posterior a la de escrituración del Proyecto de Compensación) en el que pese a la sentencia dictada en el recurso contencioso-administrativo del que desistieron los demandados resulta evidente que continuaron con la actuación urbanística, acometiendo las obras de urbanización de la unidad de actuación para las que obtuvo la correspondiente licencia, e incluso obras de edificación para las que solicitó licencia de edificación, y ello pese a que ya tenía pleno conocimiento de que se había dictado sentencia en el recurso contencioso-administrativo, de que se seguía recurso contra ella ante el Tribunal Supremo e incluso de que según la sentencia que dictara el Tribunal Supremo “podría producirse la revisión de oficio por el Ayuntamiento” afectando a la totalidad de las actuaciones que en el terreno incluido en la unidad de actuación (no sólo la parcela 4 y el terreno rústico sobrante) estaba realizando (según resulta de la notificación de denegación de una de las licencias de edificación solicitadas que recibió el Sr. Carmelo, miembro del órgano de administración de la actora y Avda. 25 de julio, 47 38004 – S/C de Tenerife Tfno.: 922 23 76 00 – Fax: 922 23 76 01 Correo electrónico: [email protected] Avda. Los Indianos, 22. 2ª planta 38700- S/C de la Palma Tfno: 922 411 342- Fax : 922 425 306 Correo electrónico: [email protected] http://www.fecam.es – http://www.intrafecam.net C/Pérez del Toro, 97 (Esq. Juan XXIII) 35004 – Las Palmas de Gran Canaria Tfno.: 928 29 78 37 – Fax: 928 29 78 38 Correo electrónico: [email protected] Fecha: Autor: I.B.F. Págs: 4/9 Ref.: Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7-2009 de ROSINVER, S.L., en noviembre de 2008). Pese a ese conocimiento de la situación jurídica del litigio y de que el desistimiento no había supuesto el archivo del recurso contencioso-administrativo, la parte actora no realizó acto alguno de impugnación del contrato de transacción celebrado hasta que formuló la demanda que ha dado lugar al presente litigio el 7 de marzo de 2006. TERCERO.- Más de diez años después de celebrado, cumplido y consumado el contrato de transacción y compraventa, de que ambas partes cumplieran sus respectivas obligaciones recíprocas y de que se dictara la sentencia en el recurso contencioso-administrativo por el Tribunal Superior de Justicia de Canarias la demandante formula la presente demanda pretendiendo la nulidad del contrato por “inexistencia del objeto” y por supuesta “imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación” y simultáneamente la resolución del contrato por incumplimiento con indemnización de daños y perjuicios, alegaciones que reitera en apelación. F e d e r a c i ó n C a n a r i a d e M u n i c i p i o s El recurso debe necesariamente desestimarse por la acertada fundamentación de la sentencia desestimatoria de la demanda recurrida, que como se ha dicho comparte plenamente la Sala, y por las siguientes razones: 1) Resulta contrario a la buena fé contractual que la parte actora pretenda ahora a su conveniencia la declaración de nulidad de pleno derecho de un contrato que se cumplió hace más de 10 años a su plena satisfacción (los demandados -en particular la demandadapagaron el precio pactado y presentaron el escrito de desistimiento al día siguiente de la escritura de transacción como constaba perfectamente a los actores que estaban en posesión -sin ser parte en el litigio- del escrito de desistimiento, apartándose del asunto desde ese momento) y contrato respecto al que no ha formulado denuncia alguna hasta la formulación de la presente demanda pese a que cuando menos en 1998 conoció que se había dictado sentencia anulando la calificación urbanística de los terrenos por notificación directa del Ayuntamiento efectuada Sr. Carmelo -el que había intervenido en la negociación y firma de la transacción por la parte actora-. 2) La inacción de la parte actora desde 1998 hasta 2006 revela que la transacción tuvo como causa primordial la alegada por los demandados y aceptada por la sentencia apelada: facilitar y asegurar a los demandados un acceso propio a su vivienda que no dependiera de los avatares que pudiera sufrir el planeamiento urbanístico y su ejecución sobre la finca por la que venían teniendo acceso hasta entonces a la vivienda. 3) El contrato que se celebró, cuando se celebró y cumplió, tenía un objeto claro, lícito, existente y totalmente determinado: la parcela número 4 resultante del Proyecto de Compensación aprobado y que no había sido (ni siquiera hasta la fecha lo ha sido, que se conozca) objeto de anulación o suspensión en el momento en que se otorgó la escritura de compraventa y se entregó dicha finca. La posible ulterior declaración de nulidad del Proyecto de Compensación por el Ayuntamiento en una revisión de oficio o en lo que las sentencias de lo contencioso administrativo denominan nueva “reparcelación forzosa” en modo alguno alteran la realidad de que la parcelación por efecto de la aprobación del Proyecto de Compensación se había producido en febrero de 1995 y por tanto en fecha anterior a la de la escritura de compraventa en que se transmitió la parcela -declaración de nulidad o “reparcelación forzosa” que ni siquiera consta se haya producido aún, ya que por el contrario parece de la documental presentada con la contestación a la demanda que el Ayuntamiento está intentando legalizar la situación producida frente a terceros adquirentes de las parcelas, como lo son los aquí demandados, a través de la clasificación como suelo urbanizable de los Avda. 25 de julio, 47 38004 – S/C de Tenerife Tfno.: 922 23 76 00 – Fax: 922 23 76 01 Correo electrónico: [email protected] Avda. Los Indianos, 22. 2ª planta 38700- S/C de la Palma Tfno: 922 411 342- Fax : 922 425 306 Correo electrónico: [email protected] http://www.fecam.es – http://www.intrafecam.net C/Pérez del Toro, 97 (Esq. Juan XXIII) 35004 – Las Palmas de Gran Canaria Tfno.: 928 29 78 37 – Fax: 928 29 78 38 Correo electrónico: [email protected] Fecha: Autor: I.B.F. Págs: 5/9 Ref.: Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7-2009 terrenos afectados en el planeamiento que se encuentra en tramitación- no puede suponer la “nulidad sobrevenida” de un contrato que cuando se celebró y cumplió era totalmente válido. 4) No se ha producido aún declaración alguna de nulidad del Proyecto de Compensación y menos aún se ha fijado el alcance de los efectos de dicha nulidad sobre las parcelas en su día inmatriculadas por la inscripción de dominio sobre ellas a favor de los adjudicatarios del Proyecto de Compensación (que en este, caso las enajenaron a la demandada). F e d e r a c i ó n C a n a r i a d e M u n i c i p i o s 5) El hecho de que ulteriormente se haya dictado sentencia firme que anula la calificación del suelo como urbano en modo alguno supone que el objeto de aquel contrato (finca resultante de una parcelación que ha accedido al Registro de la Propiedad y ha dado lugar a la inscripción de las parcelas a favor de posteriores adquirentes -que pueden haberlo sido directamente de la promotora o pueden incluso ser terceros adquirentes protegidos por la fé pública registral-) haya desaparecido o deba necesariamente de desaparecer del mundo jurídico. Sobre esta cuestión y la relación entre las licencias urbanísticas exigidas para el acceso al Registro de la Propiedad de determinados actos o negocios de transmisión de titularidades sobre terrenos, volveremos más tarde, en el fundamento de Derecho cuarto de esta sentencia. 6) Dado que el contrato fue totalmente cumplido por ambas partes en el año 1995 (pago del precio y presentación de escrito de desistimiento y entrega de los terrenos vendidos mediante tradición simbólica de parcelas que en aquel momento contaban con la correspondiente licencia de parcelación), no puede hablarse ni de inexistencia del contrato (la destrucción del objeto del contrato por cualquier causa, física o jurídica, posterior a la perfección del mismo en modo alguno lo hace inexistente, sin perjuicio de las normas que sean de aplicación sobre pérdida del mismo antes de su entrega -artículos 1182 a 1186 del C.C . y normas concordantes- o sobre saneamiento de la cosa después de su entrega artículos 1474 y siguientes del C.C .-) ni de nulidad del contrato por falta de objeto o por imposibilidad de un cumplimiento que tuvo lugar y fue perfectamente posible en 1995. 7) En cuanto a la pretensión de resolución del contrato, la misma no puede sino ser desestimada desde que los demandados cumplieron la totalidad de las obligaciones que asumieron en el contrato cuya resolución se pretende y lo hicieron diez años antes de formulada la demanda a plena satisfacción de la parte actora que razonablemente ha de presumirse que conoció ya entonces que el desistimiento no había evitado el dictado de la sentencia, por extemporáneo pese a haberse cumplido en el plazo fijado en el contrato, y que indudablemente lo conoció cuando en 1998 se denegaron a ROSINVER, S.L. las licencias de edificación solicitadas en resolución municipal que fue notificada Sr. Carmelo, representante legal de la aquí actora y de ROSINVER, S.L. CUARTO.- Como ya hemos anticipado en el anterior apartado 4), lo que la parte recurrente pretende es que se declare nulo de pleno derecho y/o inexistente un negocio jurídico privado por la mera posibilidad de que posteriormente pueda ser anulada la licencia -en nuestro caso, el acto administrativo de aprobación del proyecto de compensación- que en el momento no sólo del otorgamiento del negocio jurídico sino de su ulterior cumplimiento por entrega de la cosa e incluso de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la parcela o finca resultante de la parcelación o segregación, constaba concedida para la parcelación o segregación de terrenos. Resulta evidente que incluso en el caso de que con posterioridad se incoase expediente administrativo o proceso contencioso-administrativo para la declaración de nulidad del acto Avda. 25 de julio, 47 38004 – S/C de Tenerife Tfno.: 922 23 76 00 – Fax: 922 23 76 01 Correo electrónico: [email protected] Avda. Los Indianos, 22. 2ª planta 38700- S/C de la Palma Tfno: 922 411 342- Fax : 922 425 306 Correo electrónico: [email protected] http://www.fecam.es – http://www.intrafecam.net C/Pérez del Toro, 97 (Esq. Juan XXIII) 35004 – Las Palmas de Gran Canaria Tfno.: 928 29 78 37 – Fax: 928 29 78 38 Correo electrónico: [email protected] Fecha: Autor: I.B.F. Págs: 6/9 Ref.: Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7-2009 administrativo de aprobación del proyecto de compensación que autorizó los actos jurídico privados de división de la superficie de la unidad de actuación -a la que se habían aportado las fincas de origen-, dicho ulterior procedimiento administrativo: F e d e r a c i ó n C a n a r i a d e M u n i c i p i o s 1) No afectaría a la validez o nulidad de los negocios jurídico privados ya otorgados sobre las parcelas resultantes de la compensación, y ello porque ni la autoridad administrativa ni la jurisdicción contencioso-administrativa tienen competencia para declarar la nulidad de actos jurídico privados, ni para declarar la validez o nulidad de las inscripciones realizadas en el Registro de la Propiedad, ni para conocer de la existencia o inexistencia de derechos reales sobre los inmuebles que se hallan en España, competencias reservadas a los órganos de la jurisdicción civil de conformidad con lo dispuesto en el art. 22 de la LOPJ , que exceden claramente los límites de la actuación administrativa e incluso de la competencia de la jurisdicción contencioso-administrativa, revisora de los actos dictados por la Administración (que limita su competencia para el conocimiento de asuntos civiles a las cuestiones prejudiciales conforme al art. 4 LJCA ). 2) No podría tener tampoco consecuencias sobre los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad a nombre de persona o entidad determinada ya que ello como se ha expuesto sólo pueden acordarlo los órganos de la jurisdicción civil y ello siempre que previamente, o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente fundada en las causas que taxativamente expresa la ley hipotecaria (art.38 de la Ley Hipotecaria, que parte de la presunción de existencia de los derechos inscritos y de que pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, en relación con el art. 1 de la Ley Hipotecaria que establece que los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia LH). 3) La tramitación de un expediente administrativo de nulidad del acto aprobatorio del proyecto de compensación habría requerido, para tener efectos frente a terceros adquirentes de las fincas resultantes del proyecto de compensación que, en fecha anterior a la de la transmisión de alguna de las parcelas resultantes, se hubiere hecho constar por la correspondiente anotación preventiva la incoación del correspondiente expediente administrativo o la interposición del correspondiente recurso contencioso administrativo o la correspondiente demanda contencioso-administrativa dirigidos a la declaración de nulidad del Proyecto de compensación inscrito. Y ello porque desde el momento en que se inscribió el proyecto de compensación aprobado por el Ayuntamiento por acto administrativo firme en vía administrativa (art. 18,6 en relación con el 54 del R.D. Legislativo 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo ) y en que en consecuencia se abrió folio en el Registro de la Propiedad de las fincas resultantes, éstas tienen la consideración de finca registral (art. 17,1 del R.D. Legislativo 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo en relación con los arts. 8, 9 y 243 de la Ley Hipotecaria), y los derechos que sobre ellas recaigan y se inscriban son objeto de protección registral (arts. 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria). Tiene así la inscripción del proyecto de compensación efecto inmatriculador de las nuevas fincas resultantes, sin que pueda desconocerse la posible adquisición de derechos sobre las mismas por terceros protegidos por la fé pública registral (art. 34 de la Ley Hipotecaria), por lo que de no hacerse constar temporáneamente por la correspondiente anotación preventiva (art. 53,2 en relación con los apartado 3 y 6 del art. 51, ambos del R.D. Legislativo 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo ) la incoación del expediente Avda. 25 de julio, 47 38004 – S/C de Tenerife Tfno.: 922 23 76 00 – Fax: 922 23 76 01 Correo electrónico: [email protected] Avda. Los Indianos, 22. 2ª planta 38700- S/C de la Palma Tfno: 922 411 342- Fax : 922 425 306 Correo electrónico: [email protected] http://www.fecam.es – http://www.intrafecam.net C/Pérez del Toro, 97 (Esq. Juan XXIII) 35004 – Las Palmas de Gran Canaria Tfno.: 928 29 78 37 – Fax: 928 29 78 38 Correo electrónico: [email protected] Fecha: Autor: I.B.F. Págs: 7/9 Ref.: Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7-2009 administrativo para la declaración de nulidad del acto administrativo de aprobación del proyecto de compensación o del recurso contencioso-administrativo contra la resolución dictada sobre revisión de oficio de dicho acto administrativo, los terceros adquirentes de derechos deberán ser mantenidos en sus adquisiciones. Todo ello sin perjuicio de que la Administración pueda tramitar un nuevo expediente de “reparcelación forzosa” -como lo denominan la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias aportada por la recurrente de 19 de enero de 2009- mediante el que se imponga coactivamente a los adquirentes de las parcelas resultantes una nueva parcelación que respete las parcelas mínimas o las unidades mínimas de cultivo, en su caso. F e d e r a c i ó n C a n a r i a d e M u n i c i p i o s 4) Lo anterior es lógica consecuencia de los principios que rigen la protección de los derechos reales privados y su publicidad registral: sólo puede “resolverse” o anularse (art. 34 de la Ley Hipotecaria) la inscripción válidamente realizada (y la del proyecto de compensación aprobado por acto administrativo firme del Ayuntamiento lo fue, dando lugar a la inmatriculación de las fincas resultantes) por las causas que el Registro de la Propiedad publique en el momento de la adquisición (art. 37 de la Ley Hipotecaria, que entendemos aplicable por analogía), y ello sin perjuicio de que como dispone el art. 33 de la Ley Hipotecaria, la inscripción no convalide los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes. 5) La Administración deberá hacer lo necesario, es cierto, para restaurar el orden urbanístico alterado por el acto nulo (no convalidado por la inscripción -art. 33 LH -), pero respetando los derechos adquiridos por quienes de buena fé puedan haber confiado en la apariencia de validez de los actos administrativos publicados en el Registro de la Propiedad (art. 34 LH), adquiriendo parcelas urbanas con la edificabilidad que resultaba del instrumento de equidistribución de beneficios y cargas que dio lugar al surgimiento de las parcelas resultantes por subrogación de las fincas originarias (edificabilidad que indudablemente se pagó por los adquirentes a precio de mercado). Y dado que resulta imposible que por efecto de la declaración de nulidad del acto administrativo de aprobación del proyecto de compensación las titularidades inscritas “vuelvan” sin más “ope legis” a la situación inicial en la que no había edificabilidad, ni cargas de urbanización, y en las que las fincas aportadas no se correspondían con las fincas resultantes precisamente porque no consideraban el aprovechamiento urbanístico de las resultantes, además de que los titulares de las parcelas habrían variado respecto a los que se consideró en la aportación inicial, sin que se puedan atribuir tampoco “ope legis” cuotas de participación sobre las fincas de origen que no existían en el momento de las ulteriores adquisiciones de las fincas de resultado-, resulta evidente que esa restauración del orden urbanístico alterado, si han surgido terceros adquirentes de las parcelas y/o aprovechamientos urbanísticos, aparentemente sólo podrá tener lugar por la tramitación de un nuevo expediente de “concentración parcelaria” o “reparcelación” forzosa en el que se atribuyan nuevas fincas resultantes que respetaran la parcela mínima o la unidad mínima de cultivo de aplicación, expediente que produciría una mutación jurídico real que podrá imponerse a los titulares registrales de las parcelas (entendemos que por aplicación del art. 19,1 del R.D. Legislativo 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo ) pero en el que no cabrá desconocer que será más que previsible que conforme a lo dispuesto en el art. 35 del mismo R.D. Legislativo 2/2008 pueda ser exigible la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios causados a los terceros adquirentes de buena fé. 6) En suma: la declaración de nulidad del acto administrativo no supondrá necesariamente la de nulidad de las inscripciones practicadas a raíz del mismo ni la de nulidad de los derechos Avda. 25 de julio, 47 38004 – S/C de Tenerife Tfno.: 922 23 76 00 – Fax: 922 23 76 01 Correo electrónico: [email protected] Avda. Los Indianos, 22. 2ª planta 38700- S/C de la Palma Tfno: 922 411 342- Fax : 922 425 306 Correo electrónico: [email protected] http://www.fecam.es – http://www.intrafecam.net C/Pérez del Toro, 97 (Esq. Juan XXIII) 35004 – Las Palmas de Gran Canaria Tfno.: 928 29 78 37 – Fax: 928 29 78 38 Correo electrónico: [email protected] Fecha: Autor: I.B.F. Págs: 8/9 Ref.: Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7-2009 reales adquiridos sobre las fincas por terceros que confiaron en el acto administrativo firme por el que se inmatricularon dichas fincas, que dio lugar a una inscripción válida en el Registro de la Propiedad. Pero es que hasta el momento ni siquiera consta que se haya incoado expediente administrativo alguno para la declaración de la nulidad del meritado Proyecto de Compensación, por lo que no sólo existió objeto lícito y determinado del contrato que se suscribió entre las partes el 6 de noviembre de 1995 sino que dicho objeto sigue teniendo, hasta la fecha, existencia jurídica. F e d e r a c i ó n C a n a r i a d e M u n i c i p i o s A todo lo anterior ha de añadirse que es previsible que encontrándose en curso un nuevo instrumento de planeamiento en Santa Brígida que al parecer considera los terrenos afectados como suelo urbanizable, dicha “reparcelación forzosa” se acometa como instrumento de equidistribución de la futura unidad de actuación intentando evitar la Administración de ese modo, en lo posible, las previsibles reclamaciones de daños y perjuicios por parte de los afectados, y en particular de los adquirentes de las fincas resultantes del claudicante Proyecto de Compensación aprobado por acuerdo del Ayuntamiento de febrero de 1995. Y que no puede desconocerse que siendo los demandados también propietarios de finca colindante con los terrenos incluidos en la unidad de actuación cuyo Proyecto de Compensación puede anularse, no parece que hubiera obstáculo a que la Administración mantuviera en ese hipotético futuro proyecto de reparcelación forzosa a los demandados en la adquisición en todo o parte de los terrenos correspondientes a la parcela número 4 imponiéndoles como condición para esa atribución la agrupación de esos terrenos a aquellos de que ya eran titulares antes de la compraventa, de modo que pueda mantenerse su titularidad sin incumplir la normativa vigente sobre parcela mínima o sobre unidad mínima de cultivo, o incluso que los demandados se adelantasen a cualquier posible actuación en ese sentido y procediesen a realizar dicha agrupación. En todo caso son los demandados, que adquirieron una parcela edificable según los instrumentos de planeamiento en ese momento vigente y que pagaron su precio conforme a tal condición y que sin embargo han visto que esa edificabilidad se desvanecía por consecuencia de la confirmación de la sentencia que dictó el Tribunal Supremo confirmando la del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, quienes han sufrido perjuicio en su caso con la anulación del acto administrativo -que no anula o resuelve el negocio jurídico privado por el que adquirieron el derecho sobre la finca- y no la parte actora, que ha cobrado el precio de los terrenos como edificables (y precisamente por eso sus administradores sociales se están viendo imputados como autores de delitos de estafa, ya que sus adquirentes se han visto privados de esa edificabilidad cuyo valor económico la parte actora incluyó en el precio). Así las cosas, la pretensión de declaración de nulidad o resolución del contrato justo en momentos en que se encuentra otro instrumento de planeamiento en tramitación y se generan así nuevas expectativas urbanísticas sobre la finca, y cuando se han dejado transcurrir años (entre siete como mínimo y diez) sin ejercitar acción de nulidad o resolución alguna pese a conocer las causas que se invocan como su fundamento se presenta como un ejercicio abusivo de ese pretendido -e inexistente, como se ha dichoderecho, contrario a las normas de buena fe contractuales, que en todo caso habría de comportar su necesaria desestimación (art. 7,2 C.C. y 11 LOPJ ). QUINTO.- Los razonamientos anteriores conllevan la desestimación íntegra del recurso con confirmación de la excelente sentencia dictada por el Juzgador de instancia, e imposición de las costas causadas en la alzada a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la L.E.C. Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación; Avda. 25 de julio, 47 38004 – S/C de Tenerife Tfno.: 922 23 76 00 – Fax: 922 23 76 01 Correo electrónico: [email protected] Avda. Los Indianos, 22. 2ª planta 38700- S/C de la Palma Tfno: 922 411 342- Fax : 922 425 306 Correo electrónico: [email protected] http://www.fecam.es – http://www.intrafecam.net C/Pérez del Toro, 97 (Esq. Juan XXIII) 35004 – Las Palmas de Gran Canaria Tfno.: 928 29 78 37 – Fax: 928 29 78 38 Correo electrónico: [email protected] Fecha: Autor: I.B.F. Págs: 9/9 Ref.: Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 13-7-2009 FALLO Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad “AXXAM 4004, S.L.” contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Las Palmas de Gran Canaria de fecha 30 de noviembre de 2007 en los autos de Juicio Ordinario núm. 328/06, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas causadas en la alzada al apelante. Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento. Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos. F e d e r a c i ó n C a n a r i a d e M u n i c i p i o s Publicación.- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª María Elena Corral Losada, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico. Avda. 25 de julio, 47 38004 – S/C de Tenerife Tfno.: 922 23 76 00 – Fax: 922 23 76 01 Correo electrónico: [email protected] Avda. Los Indianos, 22. 2ª planta 38700- S/C de la Palma Tfno: 922 411 342- Fax : 922 425 306 Correo electrónico: [email protected] http://www.fecam.es – http://www.intrafecam.net C/Pérez del Toro, 97 (Esq. Juan XXIII) 35004 – Las Palmas de Gran Canaria Tfno.: 928 29 78 37 – Fax: 928 29 78 38 Correo electrónico: [email protected]
