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TRATAMIENTO TRIBUTARIO EN EL
SECTOR INMOBILIARIO
(*) Cr. Javier Rimoldi Uhalde
En el artículo de hoy analizaremos el régimen tributario correspondiente al sector inmobiliario,
que ha tenido un pujante crecimiento en nuestro país en los últimos años.
Para ello analizaremos la imposición general para cualquier emprendimiento inmobiliario.
1) Imposición a las rentas
El Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (Irae) grava a la tasa del 25% las
rentas netas de fuente uruguaya obtenidas por:
• Empresas (Sociedades Anónimas, otras sociedades comerciales y quienes combinen
capital y trabajo)
• Personas físicas que obtengan rentas asimiladas a rentas empresariales por la
enajenación de inmuebles (ventas de inmuebles fraccionados en 25 o más lotes,
ventas de inmuebles cuando el numero de ventas exceda de dos en el año fiscal y el
valor fiscal de los bienes enajenados exceda el doble del mínimo no imponible del
Impuesto al Patrimonio de las personas físicas).
• Contribuyentes del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (Irpf) que hubieran
ejercido la opción de liquidar Irae.
Por lo mencionado, cualquier negocio inmobiliario donde el vendedor cumpla alguna de las
condiciones establecidas, estará alcanzada por Irae.
El impuesto a pagar en estos casos, será el resultado de aplicar la tasa del 25 % sobre la
ganancia obtenida en la operación, la cual se calcula de la siguiente forma:
PRECIO DE VENTA – COSTO DE ADQUISICIÓN (revaluado y amortizado)
Es importante señalar que en el caso de contribuyentes de IRAE que hayan adquirido
inmuebles con posterioridad al 30/06/2007 a contribuyentes del IRPF o del Impuesto a las
Rentas de los no Residentes (IRNR), sólo podrán considerar como costo de ventas en una
futura enajenación el 48% del precio de compra de acuerdo a lo establecido por la normativa en
lo que respecta a la regla de la proporcionalidad en la deducción de gastos.
Inmuebles rurales: cuando el propietario es sujeto pasivo de Irae y el inmueble haya sido
adquirido con anterioridad al 1/7/07 se podrá optar determinar la renta neta según el régimen
general de este impuesto (precio menos valor de adquisición revaluado y amortizado) o por
considerar como renta neta el 6% del precio de la enajenación.
Enajenación de Inmuebles de Personas Físicas o No Residentes (sin establecimiento
permanente)
En aquellos casos en los que no se configure la habitualidad en la enajenación de inmuebles,
quedan alcanzados por el Irpf en el caso de personas residentes, o por el Irnr, gravándolos a
una tasa del 12%.
La renta (base imponible) se determina restando al precio de venta el costo fiscal actualizado
del bien y mejoras adecuadamente documentadas y el Impuesto a las Transmisiones
Patrimoniales (ITP) de cargo del enajenante.
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Opción: Cuando el inmueble haya sido adquirido antes del 01/07/2007, el contribuyente podrá
optar entre determinar la renta por el régimen mencionado, o calcular la misma mediante la
aplicación de un valor ficto del 15% del precio de venta.
2) Impuesto al Patrimonio (IP)
Los inmuebles son parte del patrimonio, tanto de las personas físicas como de las empresas y
como tal, la tenencia de los mismos, ya sea como propietario o por derecho del
aprovechamiento económico de los mismos, está alcanzada por el IP.
En el caso de empresas, el impuesto grava la tenencia de patrimonio al cierre del ejercicio
económico a la tasa de 1,5%. El monto imponible para el impuesto se calcula como la
diferencia entre los activos gravados valuados fiscalmente menos un elenco reducido de
pasivos.
No están alcanzados por el impuesto los activos situados en el exterior (cuentas bancarias,
inmuebles, etc.), los bonos del tesoro uruguayos ni las acciones de otras sociedades.
Con respecto a los pasivos, son deducibles entre otras las deudas con proveedores de bienes y
servicios locales y el promedio mensual de los préstamos solicitados a bancos locales.
En cuanto a las personas físicas, se grava la tenencia del patrimonio fiscal que exceda el
monto mínimo no imponible determinado por la normativa. El monto imponible se determinará
en como la diferencia entre activos gravados valuados fiscalmente menos algunos pasivos
financieros. Para determinar el impuesto a pagar se aplica una tasa progresiva cuya escala va
desde el 0,7% hasta el 2,5%.
3) Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Hasta el 30/6/2007, toda enajenación de bienes inmuebles no estaba gravada con IVA, pero a
partir de la entrada en vigencia de la Reforma Tributaria el 1/7/2007 se gravaron determinadas
operaciones y fue creada una nueva hipótesis de configuración del hecho generador,
denominada agregación de valor.
Primera enajenación de edificaciones nuevas
A partir del 01/07/2007 está gravada a la tasa mínima (10%) la primera enajenación y otras
operaciones asimiladas, realizada por contribuyentes del Irae (que sean empresas
constructoras o promotoras) de edificaciones nuevas y de inmuebles sobre los que se hayan
realizado refacciones o reciclajes significativos, salvo que sus correspondientes compromisos
de compraventa estuvieran inscriptos antes del 1/7/07.
La enajenación de inmuebles en proceso de construcción con transferencia de su posesión
durante dicho proceso está gravada.
Agregación de Valor
Está gravada a la tasa básica (22%) la agregación de valor originada en la construcción
realizada sobre inmuebles (mejoras, ampliaciones, etc.) bajo la modalidad del sistema de
administración.
Una obra se realiza bajo la modalidad de administración cuando se cumplen simultáneamente
las siguientes condiciones:
• el titular de la obra es sujeto pasivo del Aporte Unificado de la Construcción por los
servicios personales vinculados a la obra
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•
•
la obra no califica dentro del sistema de contratación (es cuando la empresa
constructora suministra la totalidad de los materiales y presta la totalidad de los
servicios de construcción).
los inmuebles no deben hallarse afectados a actividades gravadas por IVA, Irae o
Imeba.
Los sujetos pasivos deben inscribirse en la Dirección General Impositiva (DGI) por este
concepto, en forma previa al comienzo de la obra y al finalizar la misma deben efectuar un
pago de IVA por la diferencia entre un determinado ficto fijado por la normativa y el IVA incluido
en los insumos y servicios adquiridos para la obra.
Servicios de construcción
Se exonera del IVA a los servicios de construcción sobre inmuebles no afectados a actividades
gravadas por IVA ni Irae en los casos que los propietarios se encarguen de aportar los
materiales principales, (arrendamientos de obra sin entrega de materiales y arrendamiento de
servicios prestados directamente por el arrendador, siempre que el mismo tribute el Aporte
Unificado de la Construcción)
Préstamos para vivienda
Están exoneradas las enajenaciones de bienes inmuebles realizadas por el Banco Hipotecario
del Uruguay, y las realizadas por la Agencia Nacional de Vivienda por sí o a través de los
fideicomisos que se constituyan a tales efectos siempre que dicha Agencia sea el agente
fiduciario.
Asimismo, los intereses de los préstamos concedidos por los Bancos destinados a la vivienda
que sean en moneda nacional, en unidades indexadas o en unidades reajustables están
exonerados de IVA.
Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP grava a tasa del 2%, entre otras hipótesis, las ventas, las promesas de compraventa y las
cesiones de promesas de compraventa de bienes inmuebles ubicados en el país, siendo
contribuyentes del impuesto ambas partes intervinientes.
En tal sentido, están exentos de este impuesto los actos en los que el Banco Hipotecario del
Uruguay intervenga como parte otorgante, y los actos en que intervenga la Agencia Nacional
de Vivienda otorgando por sí, como representante del promotor, o a través de los fideicomisos
que se constituyan a tales efectos siempre que dicha Agencia sea el agente fiduciario.
(*) Integrante del Departamento Tributario del Estudio Rueda, Abadi & Pereira
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