Informe 2013 sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella

Informe 2013 sobre el Mercado
Inmobiliario de Marbella
Un informe actualizado sobre el mercado de Bienes Inmuebles
Una vez más, nos complace presentar la última edición del reconocido informe anual
acerca del mercado inmobiliario de Marbella, por Christopher Clover: un profundo análisis
de la situación inmobiliaria de Marbella.
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The Marbella Property Market Report
A menudo nuestros clientes nos consultan acerca de las variables del mercado
inmobiliario en la zona de Marbella y
por ello quisiéramos destacar algunas de
las preguntas más frecuentes: ¿Cómo
es la situación actual del mercado
inmobiliario local: está recuperándose?
Los precios de las propiedades:
¿seguirán bajando? El momento más
oportuno para comprar: ¿es ahora?
El propósito de este informe es
responder estas preguntas de la forma
más objetiva posible.
El volumen de venta se está
incrementando
Espectacular mansión en Guadalmina Baja, precio reducido de €2.950.000 a €2.500.000, Ref 7614
reducido considerablemente en los
últimos 5 años y es, justamente, esta gran
reducción de precios junto con una
mejora sustancial en el mercado de
valores y en la actividad económica
de otros países del mundo lo que está
impulsando el incremento en la
demanda del sector y por ende el
incremento en el volumen de ventas.
El volumen de ventas de bienes
inmuebles en la zona de Marbella se ha
incrementado un 21,11% en 2012
con respecto a las ventas de 2011,
de acuerdo con la información
obtenida de la página web de
estadísticas del Ministerio de Fomento
(www.fomento.gob.es), y se puede
¿Por qué el mercado
observar en la tabla 1 a continuación.
inmobiliario en Marbella
Esta información está basada en las parece estar recuperándose y
escrituraciones notariales de villas y no así en el resto de España?
apartamentos en Marbella y en los
municipios colindantes de Benahavis y
Estepona (conocidos como el Triángulo
de Oro) que se abastecen también del
mercado marbellí.
Estas cifras son la más clara evidencia de
que estamos en proceso de recuperación
y que el volumen de venta se está
aproximando a los niveles que existían
antes de la crisis. Los precios se han
La crisis inmobiliaria española comenzó
por el boom especulativo en el sector de
la construcción y la sobre-construcción
creando así una burbuja inmobiliaria
que comenzó a desinflarse en 2007 y
2008. El problema se agravó por el
colapso del sector, el gasto público
desmesurado, la tasa de desempleo a
nivel récord sobrepasando ya el 27%
y la crisis bancaria que culminó en el cese
de prácticamente todos los créditos
hipotecarios.
El excedente de propiedades nuevas
hoy evidente en cada municipio del país
está compuesto por aproximadamente
800.000 viviendas. El precio medio
de estas propiedades ronda los
€100.000 o menos y su venta depende
exclusivamente de un limitadísimo
mercado local español.
En Marbella y alrededores la situación es
evidentemente distinta de la del resto de
España, ya que, el mercado de esta zona
no está compuesto únicamente por un
mercado local (con un poder adquisitivo
más elevado que el español medio)
sino también por un mercado regional y
otro nacional. Pero sobre todo, el
más importante y más influyente en
esta zona es el mercado internacional.
¿Por qué?
• Marbella es un destino de calidad que
ha cautivado clientes internacionales por
TABLA 1
NÚMERO TOTAL DE VENTAS DE VILLAS Y APARTAMENTOS POR MUNICIPIO
Fuente: Ministerio de Fomento
www.fomento.gob.es
2
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Benahavís
650
633
438
559
422
311
592
Estepona
1.788
2.581
1.721
1.086
1.154
1.248
1.501
Marbella
4.432
3.568
2.110
2.199
2.389
2.259
2.531
TOTAL
6.870
6.782
4.269
3.844
3.965
3.818
4.624
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internacionales con un poder adquisitivo
considerable y, justamente, las que
dependen de un mercado internacional
sobreviven mucho mejor a una crisis
que aquellas zonas que dependen
exclusivamente de mercados locales,
regionales y nacionales.
Relación entre ventas
inmobiliarias y afluencia
turística
Teniendo esto en cuenta, todavía
existen miles de personas con alto
poder adquisitivo que han estado
esperando desde antes de la crisis a
que los precios bajen. Sus hijos han
crecido, el tiempo va pasando y muchos
han decidido que ahora es el momento
oportuno para comprar la casa de
sus sueños en este precioso lugar. Es
por este motivo que el mercado
inmobiliario en Marbella, en lugar
de seguir cayendo como en el resto
del país, se está estabilizando y
recuperando como lo ilustra la tabla 1.
Estas cifras indican, sin lugar a duda, el
grave deterioro del mercado nacional
como consecuencia directa de la crisis
económica y, al mismo tiempo, el gran
incremento del mercado extranjero que
hoy en día casi triplica al español.
De acuerdo con estas cifras, las
pernoctaciones extranjeras más que
compensan por la caída del mercado
nacional proporcionando un resultado
total que sobrepasa las cifras de 2008
en un 9,85%.
En pocas palabras, en cualquier
La misma fórmula se puede aplicar mercado cuando hay un notable
a todos los mercados de zonas incremento en el volumen de ventas los
residenciales de calidad en el mundo. precios dejan de bajar. Es, simplemente,
Estas zonas atraen a clientes la vieja ley de la oferta y la demanda.
Hemos realizado una encuesta a otras
agencias con las que a menudo
colaboramos y que son nuestros grandes
competidores. De las 12 agencias
encuestadas hemos encontrado que:
más de 50 años, y por varias razones:
tiene el mejor clima de Europa; una
relativa baja densidad de construcción; 3
veces el tamaño de espacios verdes
comparada con otras ciudades costeras;
servicios e infraestructuras de alta
calidad; una temporada de 12 meses
con picos altos y bajos y suficientes
residentes en los meses de invierno (un
total de entre 250.000 a 300.000) para
mantener los restaurantes, centros
deportivos y otras instalaciones de ocio
abiertas todo el año.
• La población de Marbella y alrededores
está integrada por residentes de 120 o
más países diferentes, lo que refleja su
composición internacional y multicultural.
• Marbella está continuamente resaltada
en la prensa nacional e internacional
como destino turístico de calidad
excepcional.
Debido a la fuerte presencia en Marbella
de un sólido mercado inmobiliario
internacional y por ende tan diverso,
resulta que cuando un mercado cae
(como ha caído el mercado español por
a la fuerte crisis económica que
atraviesa) otro mercado toma su lugar
(como el ruso o de otros países de
Europa del Este). En Rusia el PIB en
2012 se incrementó un 3,4%. ¡Nada de
recesión en Rusia!
La venta de propiedades en Marbella
ha estado siempre íntimamente ligada a
la cantidad de turistas que visitan la
ciudad. Mientras mayor sea el flujo de
Con esto, no queremos sugerir que turistas y más larga su estancia, mayor
el mercado en la zona de Marbella no es la cantidad de propiedades que
haya sido afectado por la crisis: de se venden.
hecho, los precios de las propiedades de
calidad en zonas residenciales altamente Las cifras en la Tabla 2 a continuación,
cotizadas se han reducido como mínimo obtenidas del INE, Instituto Nacional
un 20%, y hasta un 50% en zonas de Estadística (www.ine.es), muestran
residenciales menos cotizadas y claramente la evolución del turismo en
menos consolidadas.
Marbella desde 2007 a 2012.
Lo que dicen otras agencias
El litoral de Marbella, foto: Daniel Posner
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TABLA 2
NÚMERO TOTAL DE PERNOCTACIONES
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
www.ine.es
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Residentes
823.525
834.978
768.161
820.073
766.975
641.730
Extranjeros
1.528.841
1.639.672
1.391.129
1.447.864
1.642.881
1.801.147
TOTAL
2.352.366
2.474.650
2.159.290
2.267.937
2.409.856
2.442.877
El mercado inmobiliario
en Marbella, en lugar
de seguir cayendo como
en el resto del país,
se está estabilizando y
recuperando
que el proceso de negociación y cierre
de ventas es bastante más difícil que en
el pasado. Lea nuestras observaciones
relacionadas con este punto más abajo.
36,4% (420 consultas) comparado con
el mismo periodo anterior 2011-2012
(308 consultas). Otros agentes confirman
un incremento de actividad similar.
Nuestras estadísticas internas
Los bancos conceden
préstamos nuevamente
La fuerte demanda que observamos
hoy en día puede reafirmarse con
nuestras estadísticas internas en el total
de consultas de ventas realizadas a
• Alrededor de la mitad señalan la través de todas las fuentes (internet,
importante mejora del mercado desde recomendaciones de otros clientes,
mediados de 2012 en todas las clientes que acuden a nuestras oficinas,
categorías de precios.
por teléfono, carteles, etc.)
• La otra mitad señala un incremento
más gradual, año tras año, en consultas y Durante los meses de invierno de
ventas en todas las categorías de precios, 2012-2013 (de diciembre a marzo,
incluyendo las propiedades más caras. normalmente los meses más tranquilos
• Dos de las agencias más pequeñas en nuestro sector) hemos experimentado
afirman que para ellos la actividad del un nivel de interés y de actividad record
mercado es similar a la del año pasado. para este periodo del año, con un
• Todas las agencias encuestadas afirman incremento en nuevas consultas del
Otro estímulo para los compradores es
que algunos bancos españoles han
comenzado nuevamente a otorgar líneas
de crédito y ahora tanto residentes como
extranjeros calificados pueden acceder a
préstamos hipotecarios.
El tiempo para procesar las solicitudes
de préstamos hipotecarios se ha
reducido considerablemente, y desde
la presentación de la solicitud
debidamente cumplimentada hasta la
aprobación del préstamo pueden
pasar sólo dos o tres semanas,
incluso menos.
Ático en Marina Puente Romano, Ref 7805
4
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Algunos bancos
españoles han
comenzado nuevamente
a otorgar créditos a
compradores calificados
¿Quiénes están comprando?
El mercado ruso y otros mercados
de Europa del Este con el tiempo se
están consolidando tal y como lo hemos
indicado anteriormente. En los últimos
dos a tres años se han abierto pequeñas
agencias inmobiliarias rusas que
frecuentemente colaboran con agencias
más grandes. Así también, muchas de las
grandes agencias han incorporado a su
equipo un agente comercial que sepa
hablar ruso. Vale destacar que los
magnates rusos que compran las
propiedades más caras y grandes del
mercado causan un menor impacto en
el mercado que los clientes que compran
propiedades de entre €300.000 hasta,
por ejemplo, €2.000.000.
El mercado escandinavo se ha
reactivado: se ha incrementado la
actividad por parte de clientes suecos,
daneses y finlandeses. El mercado
noruego, basado en una economía
petrolífera, no ha experimentado ningún
tipo de recesión por lo que se está
consolidando con fuerza, también
debido a los tentadores precios de hoy.
Los Países Bajos y Bélgica siempre
han sido fuertes mercados del sector
inmobiliario de Marbella y continúan
siéndolo aún hoy, también debido a la
caída de precios.
El mercado francés es probablemente
el mercado europeo más reciente en
descubrir Marbella. Los tiempos han
cambiado desde la época que los
franceses buscaban sus casas de
vacaciones en “la campiña” francesa y
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Precioso apartamento en planta baja en Altos Reales, Milla de Oro, Ref 7665
gracias a la fantástica red vial española,
los franceses pueden venir en coche a
Marbella. Es posible que la razón más
importante por la que el mercado
francés haya comenzado a activarse sea
el reciente cambio de gobierno y el
consecuente aumento de impuestos, por
lo que muchos buscan obtener el
permiso de residencia española para
evitar pagar impuestos tan altos y a la vez
disfrutar del maravilloso clima marbellí
y de su comunidad cosmopolita.
Pero gradualmente, año tras año, este
umbral de precios se ha ido
incrementando. Las propiedades más
grandes y más caras han comenzado a
venderse en el último año, lo que es otro
signo que el mercado está encaminado
hacia la recuperación.
En La Zagaleta, seguramente uno de los
complejos cerrados más exclusivos de
Europa, se han vendido desde octubre
de 2012 por lo menos 12 propiedades de
hasta €13.500.000 y con un precio
Los mercados del Reino Unido y de medio de venta de €5.500.000. Así mismo,
Alemania no se han incrementado tenemos constancia que han comenzado
considerablemente en estos últimos alrededor de 15 obras nuevas y reformas.
meses, pero aún siguen siendo unos de
los mercados más importantes de la En otras de las mejores zonas
residenciales de Marbella incluyendo:
zona de Marbella.
la Milla de Oro, Los Monteros,
¿Qué tipo de propiedades
Guadalmina, El Madroñal, etc, también
se venden?
se está notando un importante
movimiento en las propiedades más
En septiembre 2008, al comienzo caras. Otro ejemplo, por lo menos siete
de la crisis, el mercado permaneció propiedades “lado-playa” en la Milla de
estático durante varios meses. Oro de Marbella, habiendo estado
Las ventas comenzaron a cerrarse estado en el mercado durante bastante
nuevamente en 2009 a precios tiempo se han vendido recientemente
considerablemente más reducidos. y no han sido remplazadas por
Lo que sí continuó vendiéndose propiedades similares a precios similares.
pero en menor volumen fueron
las propiedades con precios por No existe una cifra estadística fiable que
debajo de los €800.000. Sin embargo, indique la cantidad real de propiedades
se notaba muy poco interés en que están a la venta ni los precios reales
propiedades por encima de de venta. Sin embargo, estimamos que la
€1.000.000.
mayoría de las propiedades que se
5
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venden, digamos en un 80% son aquellas estén dispuestos a negociar. Como por
con precios por debajo de €1.000.000.
ejemplo, una propiedad en Las Lomas
del Marbella Club, enfrente del Hotel
Hay una gran variedad de chalets, Puente Romano en La Milla de Oro de
adosados y apartamentos a la venta con Marbella: un chalet adosado de 160m2
precios de salida de €250.000 a situado en una comunidad vallada con
€1.000.000, ubicados en muy buenas un precio de salida tres años atrás de
zonas residenciales y con precios muy €500.000 y reducido gradualmente a lo
competitivos. El mercado está largo de los años, se ha vendido recienextremadamente activo y se cierran temente por €275.000. Una villa en
ventas todos los días. De hecho, Nueva Andalucía, a la venta durante dos
podemos observar que actualmente hay años, con un precio de salida de
en el mercado hay una gran cantidad €1.750.000 y reducida gradualmente en
de villas por debajo de €1.000.000, estos años a €1.175.000 se ha vendido
muchas más que antes y la mayoría con recientemente por €1.000.000. Existen
precios considerablemente reducidos cientos de casos similares.
y aun con margen para más negociación,
y que representan una muy buena
alternativa a apartamentos o adosados.
El valor real de una
Precios de salida muy
ajustados
Hemos visto “precios de salida”
reducirse año tras año hasta: ¡Bingo! El
precio de salida de una determinada
propiedad ha sido reducido tanto que
comienza a generar visitas ya que el
mercado comienza a considerar que es
una buena oportunidad. Cuando
muchos clientes visitan una propiedad es
cuando realmente se crea un mercado y
es entonces cuando los propietarios
recibirán ofertas que pueden libremente
aceptar, rechazar o negociar.
Actualmente, los propietarios van
aceptando cada vez más el hecho de que
sus propiedades no valen realmente lo
que creían que valían y por consiguiente
ajustan sus precios para animar las
visitas. Muchos están dándose cuenta
que vale la pena invertir un poco para
que no haya “objeciones” y que la
propiedad resulte lo bastante atractiva
para que un comprador haga su oferta
sobre una propiedad lista para ocupar.
propiedad no está
necesariamente
determinado por el
porcentaje descontado en
la negociación
Existen otras propiedades con precios
ya reducidos considerablemente por lo
que no dejan mucho margen para la
negociación. Un amplio apartamento en
Monte Paraíso, a la venta durante un año
y medio con un precio de salida muy
razonable de €570.000, luego reducido
a €530.000 y este año nuevamente
reducido a €495.000, se vendió a una
pareja finlandesa por este último precio,
sin negociación. Esta pareja había
hecho un estudio bastante profundo del
mercado y consideró que era una muy
buena oportunidad que no podían
dejar pasar. Lección: el valor real de
una propiedad no está necesariamente
determinado por el porcentaje descontado
en la negociación. Si después de un
profundo análisis del mercado, un
comprador puede reconocer una gran
oportunidad de inversión debería
Villa en Nueva Andalucía, precio reducido de €1.250.000 a €995.000, Ref 7477
Hay algunas excepciones, como por
ejemplo aquellas propiedades de alta
calidad, que son bastante únicas y por
lo tanto prácticamente irremplazables;
sus propietarios no están dispuestos a
rebajar demasiado sus precios de
Sin embargo, lo más notable del mercado salida y, si no es un precio ridículo el
de hoy es que no se vende ninguna que piden, terminarán vendiendo. Por
propiedad que no tenga un precio de ejemplo, un apartamento (de 4
salida atractivo y cuyos propietarios no dormitorios, 350m2 más terrazas)
6
situado en uno de los complejos más
prestigiosos y cotizados en primera
línea de playa en la Milla de Oro se ha
vendido por €3.750.000. Este precio de
venta no está muy por debajo del precio
al que se habría vendido seis años atrás.
apresurarse a poner una oferta ya que
podría perder la oportunidad debido a la
creciente recuperación que muestra el
mercado de hoy.
Los buenos agentes pueden indicarle
muy buenos ejemplos de propiedades
que se han vendido en diferentes zonas
residenciales de Marbella y en todas las
categorías de precios para poder comparar.
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Villa de estilo provenzal en El Madroñal, originalmente €1.450.000, ahora reducida a €895.000, Ref 6330
Algunas propiedades
vendidas, difícil de reemplazar
por similares
Tanto agentes como clientes se dan
cuenta de que cuando se vende una
propiedad en una cierta urbanización a
un excelente precio (para el comprador)
no necesariamente significa que los
otros vendedores pedirán un precio
similar. ¿Qué nos indica esto? Que en el
mercado actual, los propietarios no
necesariamente son ajenos a los precios
que se pagan actualmente, sino, que hay
poca oferta de propiedades en zonas de
calidad y, a la vez, una mayor demanda.
Por consiguiente, aquellos propietarios
que no basan su precio de salida en el
precio de venta de la última propiedad
similar vendida en la misma
zona/urbanización, están convencidos
de que sus propiedades se venderán
eventualmente debido a su: a) ubicación,
b) calidad y c) escasez de propiedades
similares. Esta es otra señal que el
mercado está tocando fondo y
comenzando a mejorar.
venta es mucho más difícil que antes y
por ende es más difícil aún para los
agentes con menos experiencia. Los
compradores suelen tener dudas
después de haber hecho una oferta
verbal y los vendedores usualmente
dudan en aceptar una oferta con la
esperanza de recibir una mejor en los
próximos días o semanas. Se necesita
mucha más habilidad y experiencia para
cerrar una venta en el mercado actual.
Las agencias que hoy tienen más
éxito son aquellas que tienen más
experiencia en la negociación, que
tienen las propiedades debidamente
documentadas, que conocen todos
los detalles concernientes a aquellas
propiedades en proceso de negociación,
incluyendo cualquier tipo de problemas
urbanísticos y las que han establecido
una buena relación laboral y de
confianza tanto con las partes
vendedoras como las compradoras.
En resumen
El mundo en el que vivimos es
bastante incierto. Pero dentro de esa
La negociación se torna
incertidumbre existe todavía mucha
más difícil
gente, la mayoría europeos, pero de
Como ya lo hemos mencionado, hay un otros países también, a quienes les
consenso entre los agentes inmobiliarios gustaría vivir en esta preciosa zona, ya
de que el proceso de negociación de una que Marbella es un lugar único, no
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sólo en España sino en toda la cuenca
Mediterránea. Muchos de estos
potenciales compradores han estado
esperando el momento oportuno a que
los precios estén lo suficientemente
reducidos para dar el salto a un cambio
importante de su estilo de vida y
comprar una primera o segunda
residencia aquí.
Y volviendo a nuestra pregunta inicial:
¿es ahora el momento oportuno para
comprar? Sin duda, hay pruebas
contundentes que indican una mejora
significativa del mercado. Para aquellos
que han decidido comprar en la zona de
Marbella y han estado dudando acerca
de cuándo comprar, parecería que ahora,
luego de más de cinco largos años, el
mercado está tocando el fondo del ciclo
y dando comienzo a una buena época
para refinar la búsqueda y cerrar la
compra. Para aquellos que están
indecisos en comprar en este lugar tan
especial, ahora sería el momento
oportuno de comenzar a estudiar
el mercado.
Por Christopher Clover, Director Gerente de
Panorama, la agencia inmobiliaria más antigua
de Marbella.
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Todos los derechos reservados.
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