2007034155 - Superintendencia Financiera de Colombia

CRÉDITO DE VIVIENDA, DACIÓN EN PAGO, BENEFICIOS ESPECIALES NO
ESTÁN VIGENTES
Concepto 2007034155-001 del 29 de junio de 2007.
Síntesis: Para el año 2003 no existían beneficios legales especiales para quienes entregaban
sus viviendas en dación en pago ni era obligatorio para las instituciones financieras recibir
los bienes ofrecidos en dación en pago por los deudores. Así, la oferta de dación en pago de
un deudor podía ser o no aceptada por la entidad financiera acreedora y, en caso de ser
aceptada, se regulaba por lo acordado entre el deudor y el establecimiento de crédito en el
respectivo convenio, dado que esta figura en el año 2003 como en la actualidad, responde a
un acuerdo mutuo de las partes contratantes, así como a las condiciones en que la misma se
realice.
«(…) consulta sobre beneficios otorgados por la ley de vivienda, veamos:
1. “… Cuando existe una deuda hipotecaria con varias cuotas de atraso y se llega a un
acuerdo y se hace entrega un apto en dación en pago, aplica el beneficio gubernamental
otorgado en esa época para créditos hipotecarios, este arreglo fue en 2003.”
En primer término, debe precisarse que la función de esta Superintendencia de atender las
consultas formuladas por los ciudadanos en relación con las materias a su cargo debe
desarrollarse con arreglo al objetivo que persigue el artículo 25 del Código Contencioso
Administrativo, cual es de procurar que la autoridad emita una opinión de orden didáctico para
orientar al peticionario. En tal sentido, es oportuno advertir que no se encuentra entre las
facultades atribuidas por la ley a esta Agencia Gubernamental el definir ni interpretar el
alcance de los derechos, deberes, responsabilidades y efectos de las obligaciones que atañen a
la relación contractual en que sea parte una institución sometida a su supervisión, y menos aún
el de resolver las controversias que se encuentren adelantando ante la justicia ordinaria.
Sin embargo, a título ilustrativo conviene señalar que para el año 2003 los beneficios que una
vez tuvieron quienes entregaban viviendas en dación en pago, habían perdido vigencia. En
efecto, el beneficio que tenían los deudores que entregaban sus viviendas en dación en pago y
que consistía en la opción de su readquisición, según lo establecía el artículo 46 de la Ley 546
de 1999, tuvo vigencia por un año a partir del 23 de diciembre del citado año.
De igual manera, la posibilidad que tuvieron los deudores de vivienda de solicitar al
establecimiento de crédito recibir el inmueble cuando la obligación superara el valor de la
misma y de esta manera cancelar la totalidad del crédito fue establecida por el artículo 14 del
Decreto 2331 de 1998 y sólo tuvo vigencia por 12 meses desde la fecha de promulgación de la
citada norma.
Así las cosas, para el año 2003 no existían beneficios legales especiales para quienes
entregaban sus viviendas en dación en pago.
Adicionalmente, debemos informarle que al no estar el deudor cobijado por los beneficios
anteriores, no existía disposición legal o instructivo que obligara a las entidades financieras a
recibir en pago de los créditos los bienes inmuebles que garantizaban las obligaciones, toda
vez que tal decisión está dentro de la órbita de la autonomía de la voluntad de las entidades
financieras como acreedoras, por lo tanto, era facultativo de cada institución determinar si
recibía o no un bien en pago de sus deudas.
En este sentido, valga recordar que el vínculo que surge entre una entidad financiera y sus
deudores se deriva de un negocio jurídico celebrado en virtud de la autonomía de la voluntad,
según el cual los contratantes son libres para fijar los términos y condiciones bajo los cuales
se obligan, siempre y cuando éstos al celebrarlos acaten las prescripciones legales y se respete
el orden público y las buenas costumbres, como en efecto lo establece el artículo 1602 del
Código Civil al señalar “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes,
y no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales” (se subraya).
Así, una vez adquirida la calidad de deudor de una obligación dineraria, la actividad primaria
de éste debe dirigirse a la total satisfacción del crédito mediante el pago efectivo,
constituyéndose ésta en la forma natural y directa por la cual se extinguen las obligaciones
pecuniarias. No obstante, una figura bastante frecuente en la práctica es la dación en pago, que
no ha sido regulada expresamente por la ley civil, ni en su naturaleza, ni en sus efectos,
aunque se haga mención a ella en algunos apartes, como en el evento de las obligaciones
facultativas de que trata el artículo 1562 del Código Civil o el descargo de la deuda que hace
el acreedor por recibo de cosa diferente a la debida como ocurre en la fianza consagrado en el
artículo 2407 del mismo código.
Al decir de la doctrina más autorizada en nuestro medio, en este evento estamos en presencia
de “una modalidad de pago que consiste en que el deudor o un tercero, con el consentimiento
del acreedor, soluciona la obligación con una prestación distinta de la debida (…) esta figura
jurídica, atípica en nuestra legislación, se integra en la preceptiva del pago en general, modo
extintivo de las obligaciones, y repugna a otras figuras contractuales que, como tales, tienen
por objeto contrario: la producción de nuevas obligaciones 1 .
De esta definición podemos enumerar en forma muy general los requisitos de la misma, de la
siguiente forma: a) La ejecución de una prestación con el ánimo de pagar, b) La diferencia
entre la prestación debida y la pagada, c) El consentimiento de las partes, d) La capacidad de
las partes y e) La observancia de las solemnidades legales.
1
OSPINA FERNANDEZ, Guillermo. Régimen General de las Obligaciones”, Editorial Temis S. A. 1.987, páginas 418 y 422.
“Con este criterio, uno de los elementos esenciales de la dación en pago es la determinación
de la prestación sustitutiva y de los términos en que habrá de ser intercambiada con la
inicialmente debida, en vista de la función liberatoria que la figura por definición está
llamada a cumplir, (…). Es necesario así, para que la dación en pago se perfeccione,
determinar el valor -o precio- del objeto de la nueva prestación, dado que de su fijación
exacta depende la aquiescencia del acreedor a recibir algo distinto del dinero adeudado con
la finalidad específica de liberar al deudor” 2 .
Conforme a lo antes anotado y frente a la obligación de reintegrar el mayor valor que resulte
de la diferencia entre el bien entregado en dación en pago y la deuda, ha señalado esta
Entidad: “Visto lo anterior, su utilización tiene que ser estudiada frente a la obligación que se
pretende extinguir en cada caso, en especial tratándose de obligaciones originadas en los
contratos de crédito concedidos por el acreedor, lo que permite precisar tres situaciones, así:
a) El valor de la dación en pago ofrecida es superior al valor del crédito debido, en cuyo caso
el remanente debe ser entregado al deudor, una vez satisfecha la obligación a favor del
acreedor, b) El valor de la dación en pago ofrecida es inferior al valor del crédito debido, en
tal evento el deudor queda obligado a cancelar al acreedor el valor del crédito pendiente de
satisfacer y, c) El valor de la dación en pago ofrecida es igual al valor del crédito debido, en
tal caso la obligación se extingue, sin existir ninguna clase de cargas recíprocas entre deudor
y acreedor respectivamente”. (Superintendencia Bancaria de Colombia concepto 19980516461 del 24 de noviembre de 1998).
Así las cosas y como antes se anotó, para el año 2003 no era obligatorio para las instituciones
financieras recibir los bienes ofrecidos en dación en pago por los deudores. En virtud de ello,
la oferta de dación en pago de un deudor podía ser o no aceptada por la entidad financiera
acreedora y, en caso de ser aceptada, se regulaba por lo acordado entre el deudor y el
establecimiento de crédito en el respectivo convenio, dado que esta figura -como ya se
expresó- tanto en el año 2003 como en la actualidad, responde a un acuerdo mutuo de las
partes contratantes, así como las condiciones en que la misma se realice.
(…).»
2
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 18 de mayo de 1993, M. P. Eduardo García Sarmiento.