Análisis del instrumento público. 11ª parte

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PRÁCTICA NOTARIAL
ANALISIS DEL INSTRUMENTO PÚBLICO, 11ª PARTE
RAMÓN INFANTE GARCÍA-CONSUEGRA
Oficial de Notaria (jb) – Madrid
“Continuación del número anterior)
CLAUSULA SEGUNDA.- La segunda cláusula de la escritura es la del precio pactado y
la forma de pago y a ella, hace referencia el
art. 177 del RN, que por su importancia,
transcribimos a continuación para después
comentarlo.
“Art. 177.- El precio o valor de los derechos se determinará en efectivo, con arreglo
al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en
moneda o valores extranjeros, pero
reduciéndolos simultáneamente a moneda
española. De igual modo, los valores públicos o industriales se estimarán en efectivo
metálico, con arreglo a los tipos oficiales o
contractuales.
Los notarios deberán identificar en las
escrituras relativas a actos o contratos por
los que se constituyen, declaren, transmitan,
graven modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales
sobre bienes inmuebles el precio, haciendo
constar si éste se recibió con anterioridad o
en el momento del otorgamiento de la escritura, cuantía, así como el medio o medios de
pago empleados y el importe de cada uno de
ellos.
Respecto del momento de pago, el notario hará constar, si se produjo con anterioridad, la fecha o fechas en que se realizó y el
medio de pago empleado en cada una de
ellas.
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Igualmente, si el otorgante se niega a
identificar el medio de pago, en todo o en
parte, el notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública.
El notario deberá testimoniar en la escritura pública los cheques, instrumentos de
giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban
por los otorgantes.
Si los otorgantes no pudieran acompañar, en todo o en parte del precio los documentos acreditativos del medio de pago empleado, el notario deberá no sólo preguntar
las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo
la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto.
Si el otorgante se negara a identificar en
la escritura pública, en todo o en parte el
medio de pago empleado, el notario le advertirá, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Administración
Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 17 de la Ley del Notariado y a través
del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura”.
Este artículo, en su anterior normativa,
solo comprendía el primer párrafo, que no
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ha variado y es suficientemente explícito, por
lo que no precisa muchas aclaraciones. En definitiva lo que dice, es que en las escrituras
en las que medie precio, este, se consignará
en nuestra moneda “Euros”. Esto no quiere
decir que no pueda pagarse dicho precio con
cualquier otra moneda e incluso con valores,
acciones, mercancías, o cualquier otro tipo
de propiedad, (el caso de la permuta) pero
siempre, consignando su equivalencia en
efectivo.
El artículo 1.445 del Código Civil dice
“Por el contrato de compra y venta uno de
los contratantes se obliga a entregar una
cosa determinada y el otro a pagar por ella
un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
La fórmula es bien simple. Si el precio se
hace efectivo en moneda española se haría
constar así: El precio de esta compraventa es
el de …. €, cantidad que la parte vendedora
ha recibido antes de este acto (o recibe en
este acto) mediante entrega en efectivo metálico (en otro caso, como antes decimos, deberá identificarse el medio de pago empleado). También podría quedar aplazado en
todo o en parte, pero a esto, nos referiremos
después. Si no se entrega en moneda nacional, bastaría expresarlo así “El precio de esta
venta se hace efectivo mediante la entrega
de ... dólares o … litros de aceite de oliva,
etc. que el vendedor declara haber recibido a
su satisfacción antes de este acto, siendo su
equivalente en moneda española la cantidad
de … €, dando formal y firme carta de
pago”.
En cambio, los últimos seis párrafos
transcritos son absolutamente novedosos en
nuestro Reglamento y ello obedece, a la extraordinaria importancia que ahora tiene la
determinación detallada del precio, sobre
todo, en negocios inmobiliarios y ponen de
manifiesto el incremento de las labores de
colaboración del Notariado con las administraciones públicas.
Para una mejor y más completa comprensión del alcance de los últimos seis párrafos de este artículo, vamos a extractar y
resumir algunas de las consideraciones y aclaraciones que aparecen en la obra “Nueva
Legislación Notarial Comentada”.
La redacción de la cláusula del precio se
ha complicado extraordinariamente por la
confluencia de distintas normativas que influyen decisivamente en la misma, como veremos:
1º.- La normativa de prevención del
Fraude Fiscal (Ley 36/2006 de 29 de noviembre) que ha modificado la redacción del art.
24.4 de la Ley del Notariado y ha motivado la
introducción de los seis nuevos párrafos del
art. 177 del RN que comentamos. Esta normativa afecta principalmente al ámbito inmobiliario y dentro de éste, a los negocios en
que interviene contraprestación o precio, lo
que comentaremos con más detalle después.
2º.- La normativa derivada de la legislación sobre Blanqueo de Dinero (Ley 19/1993,
de 28 de diciembre, modificada por la Ley
19/2003, de 4 de julio) que motivó la introducción del párrafo 5º del art. 24 de la Ley
del Notariado, indicando que “igualmente”,
en las escritura públicas citadas el notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportadas
por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración
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por el obligado a ello, el notario hará constar esta circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del
Consejo General del Notariado.
Es la Orden EHA/1439/2006 de 3 de
mayo que entró en vigor el 13 de febrero de
2007, la que establece cuándo hay que efectuar esta declaración previa. Lo que no está
claro es, si esta exigencia se refiere a todas
las escrituras públicas en que haya movimientos de dinero o solamente en las relativas a inmuebles, ya que, mientras el art. 24.5
LN se refiere a las “escrituras citadas” en el
párrafo anterior, que son las relativas a inmuebles, la Orden de 3 de mayo de 2006 no
hace distinciones al hablar en abstracto de
los movimientos por territorio nacional de
dinero o salidas o entradas de medios de
pago del territorio nacional.
La opinión más generalizada es la de
que la necesidad de que el notario incorpore
la declaración previa del movimiento de los
medios de pagos aportadas por los comparecientes, cuando proceda hacerlo, se reduce a
las escrituras relativas a inmuebles. En los
demás negocios, no tendrá el notario necesidad de aportar la declaración previa, pero sí
controlar el cumplimiento de lo que dispone,
y si no se aporta o exhibe por los interesados
pondrá en conocimiento del Servicio
Ejecutivo de la comisión de Prevención de
Blanqueo de Capitales e Infracciones
Monetarias el incumplimiento.
Si el comprador es un “no residente”, la
normativa sobre Control de Cambios cuando
se trata de pagos por “no residentes” está
contenida fundamentalmente en el RD
664/1999, de 23 de abril sobre Inversiones
Extranjeras. Esta legislación actualmente,
permite al “no residente” invertir en España
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cantidades que no superen los 10.000 € sin
justificación alguna. Pero cuando supera esta
cifra, debe acreditarse siempre la procedencia del dinero. Si el pago lo efectúa en metálico o cheques al portador por encima de esta
cifra, tendrá que acreditar la declaración previa de estos medios de pago en los términos
contenidos en la Orden de 3 de mayo de
2006. Si el pago se efectúa con cheques nominativos, deberán estar librados contra una
cuenta abierta en entidad bancaria española
al “no residente” o contra una cuenta abierta en el extranjero, o un certificado que acredite la transferencia desde el exterior a cuenta abierta en España del “residente” o desde
cuenta abierta en España del “no residente”
a la cuenta del “residente”. Tratándose de
transmisiones onerosas de inmueble por “no
residentes” en la cláusula del precio habrá de
hacerse constar la retención o ingreso a
cuenta en la adquisición de bienes inmuebles
(art. 14 del Reglamento del Impuesto sobre
la Renta de No Residentes, RD 1776/2004 de
30 de julio, modificado por el RD 1576/2006,
de 27 de diciembre).
La norma es aplicable a las personas físicas no residentes sean o no de nacionalidad
española, y a las personas jurídicas, siempre
que actúen sin mediación de establecimiento
permanente. La retención actualmente es de
un tres por ciento y se trata de una obligación del comprador que tiene que efectuar el
ingreso en concepto de pago a cuenta del
Impuesto sobre la renta de “no residentes”.
El ingreso debe realizarse en la Delegación o
Administración de la Agencia Estatal de
Administración Tributaria.
Existen dos excepciones a la obligación
de retener: Dado lo extenso de esta cláusula,
seguiremos desarrollando la misma, a partir
de aquí, en el siguiente número.