TOCA CIVIL No. 191/2015 MAGISTRADA PONENTE: LIC. MARTHA

TOCA CIVIL No. 191/2015
MAGISTRADA PONENTE:
LIC. MARTHA ELENA AGUILAR DURÓN
SECRETARIA DE ESTUDIO Y CUENTA:
LIC. ASTRID AMAYA ZAMORA.
Saltillo, Coahuila de Zaragoza, a (08) ocho de octubre de (2015)
dos mil quince.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
V I S T O S los autos para resolver el toca civil
número 191/2015, formado con motivo del recurso de apelación
interpuesto
por
**********,
albacea
de
la
sucesión
intestamentaria a bienes de ********** y **********, en contra de
la sentencia definitiva de (18) dieciocho de marzo de (2015) dos
mil quince, dictada por el Juez ********** de Primera Instancia en
Materia Civil del Distrito Judicial de Saltillo, con residencia en
esta ciudad, dentro de los autos del juicio ejecutivo civil de
desahucio, expediente número **********, promovido por la
recurrente en contra de **********; y,
R E S U L T A N D O:
I.
Que la sentencia recurrida en apelación
concluyó con los siguientes puntos resolutivos:
“…PRIMERO. Procedió la Vía Ordinaria Civil intentada y
tramitada.
SEGUNDO. La parte actora licenciado **********, en su
carácter de apoderado general especial y abogado patrono
de **********, con el carácter de albacea de la sucesión
intestamentaria acumulada a bienes de ********** y **********,
acreditó el primer elemento de la acción que ejerció, sin
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embargo, la parte demandada acredito que posterior a la
celebración del contrato de arrendamiento se celebró el
contrato de compraventa de referencia respecto del inmueble
objeto del juicio, por consiguiente:
TERCERO. La parte actora, así como el demandado carecen
de legitimación activa y pasiva, respectivamente, respecto
del contrato de arrendamiento del veintiuno de abril de dos
mil cuatro objeto del juicio.
CUARTO. Se absuelve a **********, de las prestaciones que
le fueron reclamadas.
QUINTO. Por las razones expuestas en la parte
considerativa de la presente resolución, ha lugar a hacer
especial condenación en gastos y costas en esta instancia a
la parte actora.
NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE. …”
(NOTA: La transcripción se hace literal)
II. Inconforme con el fallo antes mencionado,
**********, albacea de la sucesión intestamentaria a bienes de
********** y ********** interpuso el recurso de apelación que le fue
admitido en el efecto suspensivo; y tramitado ante esta Sala, se
citó a las partes para oír sentencia definitiva; y,
C O N S I D E R A N D O:
PRIMERO. Que conforme a lo dispuesto por el
artículo 865 del Código Procesal Civil vigente en el Estado, al
resolver el recurso de apelación el Tribunal de Alzada podrá
revocar o modificar el auto o la sentencia recurridos, si estima
fundados los agravios del apelante; o bien, confirmar la
resolución apelada si considera infundados dichos agravios.
SEGUNDO. La apelante **********, albacea de la
sucesión intestamentaria a bienes de ********** y **********,
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expresó los agravios que constan en su escrito recibido en (26)
veintiséis de mayo de (2015) dos mil quince, que en su parte
conducente son del tenor literal siguiente:
“…PRIMERO.- Violación por inobservancia de los artículos
517, 519, 520, 766, 767 y 768 del Código Procesal Civil para
el Estado de Coahuila de Zaragoza.
Parte de la sentencia que lo origina.
Resolutivos Segundo, Tercero y Cuarto, sustentados en el
CONSIDERANDO QUINTO de la sentencia impugnada.
CONCEPTO DE LA VIOLACION, en el considerando quinto
de la resolución que recurro, el señor Juez, después de
hacer el estudio de la legitimación activa y pasiva, inspirado
en las enseñanzas de los grandes tratadistas, Giuseppe
Chovenda y Piero Calamandrei, así como una distinción
entre la legitimación en el proceso y la legitimación en la
causa, conviene en que acredité la existencia del contrato de
arrendamiento que celebró mi padre el señor ********** con el
demandado **********, respecto de la casa marcada con el
número ********** de la calle ********** de esta capital,
mediante el pago mensual de la cantidad de $2,000.00,
documento al cual confiere plena eficacia probatoria en
términos del artículo 513 del Código Procesal Civil para el
Estado de Coahuila de Zaragoza.
Ahora bien, de acuerdo con el razonamiento del a quo, es
indudable que la legitimación para obrar -o legitimación
activa- de la sucesión a bienes de mi expresado progenitor,
quedó legalmente acreditada en términos del artículo 767 del
invocado ordenamiento, precisamente con el contrato de
arrendamiento mencionado puesto que de su contenido se
desprende que el señor **********, ahora su sucesión; y que
el señor ********** interviene como arrendatario, quedando
demostrada también, la legitimación pasiva de esta persona
para contradecir.
No obstante lo que se desprende del considerando a que se
alude, el sentenciador, incongruentemente con su propio
razonamiento, argumenta en dicha parte que el demandado
se excepciona argumentando que a la parte actora no le
corresponde acción ni derecho por tener el demandado
el carácter de propietario del inmueble desde el mes de
agosto del año 2004, fecha en la que, afirma el juzgador,
vendió ********** el inmueble objeto del arrendamiento, lo cual
tiene por demostrado con el contrato que este señor y el
demandado firmaron ante testigos en esa fecha y, por ello,
que no corresponde al demandado legitimación pasiva para
contradecir en el juicio de donde emerge la sentencia
apelada, agregando, en ese mismo orden de ideas, que para
acreditar el contrato, el demandado exhibió un contrato de
compraventa fechado el 15 de agosto del año 2004, del cual
se desprende que ********** con la calidad de vendedor y
********** como comprador, celebraron el negocio
mencionado respecto del inmueble marcado con el número
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********** de la calle ********** de esta ciudad, en el que se
pactó como precio de la operación la cantidad de
$100,000.00, dizque de la cual ya se habían dado varios
pagos y, supuestamente, que se entregó la cantidad de
$30,000.00 el día en que se firmó la compraventa.
Como se expresó, al documento contentivo de la
compraventa, el juez atribuye plena eficacia demostrativa de
acuerdo con el artículo 513 del Código Procesal Civil para el
Estado de Coahuila, bajo la personal consideración de que
no fue objetado ni desvirtuado en cuanto a su contenido y
firma por la suscrita, argumento antijurídico y transgresor de
los artículos 766, 767 y 768 así como de los artículos 461 y
463 del Código procesal que se consulta, porque estos dos
últimos ni el 513, autorizan para atribuir eficacia probatoria
plena a un documento que no es auténtico como se hace en
el artículo 514, respecto de los documentos públicos, por lo
cual
son
conculcadas,
por
inobservancia,
estas
disposiciones; además, el artículo 461, simplemente dispone
que los documentos privados procedentes de uno de los
interesados, presentados a juicio por vía de prueba y no
objetados, se tendrán por admitidos y surtirán sus
efectos
como
si
hubieran
sido
reconocidos
expresamente, pero ello no significa, como sostiene el
sentenciador que tenga valor probatorio ya que en ninguna
parte de él se dice que los documentos en esas condiciones,
tengan eficacia demostrativa, más aún, el artículo 513 no es
atributivo de fuerza probatoria en favor de los documentos
como el que ocupa mi atención, que por si fuera poco no es
auténtico ni de fecha cierta y debido a esto se extralimita en
la observancia de la norma sin motivar el porqué de la fuerza
probatoria que le confiere, previo el análisis de cada una de
las pruebas rendidas y de su conjunto, explicando
racionalmente como los principios de la lógica y las máximas
de la experiencia lo llevan a dar un valor al documento
causando a mí representada el agravio que hago valer.
En efecto, el documento concerniente al contrato de
compraventa dizque celebrado entre mi padre **********,
como vendedor y el señor ********** como comprador,
respecto del inmueble otorgado en arrendamiento, no es apto
para tener por demostrada la existencia de ese acto jurídico,
por las razones siguientes:
a) Esencialmente porque el documento alusivo al negocio de
compraventa dizque concertado entre las mismas partes que
celebraron el negocio de arrendamiento, no es un
DOCUMENTO AUTENTICO, pues no fue ratificado su
contenido ni reconocidas las firmas de los otorgantes,
respectivamente, ante un funcionario dotado de fe pública, lo
que hace además que sea de fecha incierta, y por todo
esto, no contiene ninguna confesión extrajudicial de la parte
contra quien se aduce o de su causante, ni tiene eficacia
probatoria como documento, ni es útil para saber si el
negocio fue otorgado por quien se dice lo otorgó, ni existe
fundamento jurídico para presumirlo y por todo ello no debió
ser tomado en consideración como pieza probatoria por lo
cual, por indebida observancia, infringe el juzgador el artículo
513 del Código Procesal de Coahuila, causando agravio a la
sucesión que represento.(*)
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b).- Porque no se dio al contrato la forma que la ley prescribe
cuando versa sobre bienes inmuebles de acuerdo con los
artículos 2727 y 2728 del Código Civil para el Estado de
Coahuila;
c).- Porqué el dizque negocio de compraventa a que se
refiere el documento no me es oponible ni lo es erga omnes,
por no haberse inscrito en el Registro Público de la
Propiedad como manda el artículo 3592 fracción I en relación
con el artículo 3600 del invocado ordenamiento sustantivo;
d).- Porque el inmueble no perteneció exclusivamente al
señor ********** quien lo tenía en copropiedad con mi
madre la señora ********** como se desprende de la
escritura privada de compraventa de fecha 7 de noviembre
del año de 1952, relativa a la compraventa concertada por
los señores ********** y doctor ********** como vendedor, y
********** y ********** como compradores, ratificado ante la fe
del señor licenciado **********, Notario Público en ejercicio en
el Distrito del Centro, el día de su otorgamiento, el cual se
inscribió bajo la partida 31677, folio 105 y 106, del tomo 167,
libro I, documento que corre glosado a fojas de la 17 a la 20
del expediente, y cuyo estudio eludió hacer el a quo
transgrediendo el artículo 519 del ordenamiento adjetivo civil
en estudio el cual dispone que las sentencias sean
congruentes con la demanda y contestación y con las
demás pretensiones deducidas oportunamente, y la
pretensión probatoria de la documental a que aludo, se
manifestó con toda oportunidad, al hacerse su ofrecimiento
en la demanda de desahucio por cuyo motivo produce este
agravio en perjuicio de la sucesión que represento.
e).- Sostiene el excepcionante, con el beneplácito del juez,
que la compraventa fue celebrada el 15 de agosto del año
2004, sucede, sin embargo que en un lapso superior a 10
años, comprendido entre la fecha indicada y la fecha de la
demanda de desahucio, sorprendentemente el señor
********** no hizo ni ha hecho ninguna gestión con mi padre o
con su sucesión, para que le sea escriturada a su nombre la
casa arrendada que afirma, falsamente, haber adquirido.
No es jurídico sostener, como se hace en la sentencia, que el
contrato de compraventa tenga eficacia probatoria plena, por
las irregularidades de que adolece, por lo que en observancia
de las reglas de la lógica y las máximas de la experiencia
que en todo evento debieron de motivar al juzgador para
realizar una valoración objetiva del material probatorio, debió
obtener la conclusión de que es falso el contenido de ese
“negocio jurídico”, de suerte que al haber omitido efectuar
esta operación, infrinja por inobservancia el artículo 513 que
se estudia. De la misma manera no se puede sostener que el
artículo 513 del Código Procesal Civil, faculte al sentenciador
a conceder plena eficacia probatoria al contrato exhibido por
el demandado, porque el artículo no contiene ninguna regla
regulatoria de tal atribución, pero relevantemente porque el
artículo 514 del mismo ordenamiento, constituye una
excepción a las reglas del 513, señalando que los
documentos públicos tendrán valor probatorio pleno, no
se perjudicaran en cuanto a su validez por las defensas que
se aleguen para destruir la pretensión que en ellos se funde
esto no se aviene con los documentos no auténticos y de
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fecha incierta, por lo que se irroga el presente agravio a mí
presentada.
SEGUNDO.- PARTE DE LA SENTENCIA QUE LO CAUSA:
Resolutivos del segundo al cuarto regidos por el
considerando quinto de la sentencia apelada.
DISPOSICIONES LEGALES INFRINGIDAS: Artículos 766,
767, 768, particular y destacadamente el artículo 772 del
Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila, por
inobservancia notoria.
CONCEPTOS DE LA VIOLACION: el sentenciador infringe
los preceptos contenidos en los artículos citados al ocuparse
del examen de la excepción de falta de legitimación activa y
pasiva de las partes que opone el demandado, quien la funda
en lo que ya se ha dicho en el sentido de que **********, como
vendedor, y **********, como comprador, celebraron contrato
de compraventa respecto del inmueble marcado con el
número ********** de la calle ********** de esta ciudad por el
precio de $100,000.00, y que por no haber sido objetado ni
desvirtuado en cuanto a su contenido y firma, el a quo le
atribuye eficacia demostrativa plena argumentando que en tal
tesitura, al haber celebrado la parte actora el contrato de
arrendamiento objeto del juicio con el ahora demandado y,
posteriormente, el contrato de compraventa el día 15 de
agosto del año 2004, carece de legitimación activa para
promover el juicio de desahucio y, en consecuencia, que el
demandado también carece de legitimación pasiva para ser
demandado, lo cual constituye una contradicción con lo
considerado, a ese sentido opuesto, al principio de esta parte
del fallo siendo generador del presente agravio.
Habiéndose expresado en el precedente motivo de
inconformidad los argumentos por los cuales el llamado
contrato de compraventa de quince de agosto de dos mil
cuatro, carece de eficacia probatoria, sería ocioso insistir en
el agravio; lo dicho, sin embargo, no impide que la sentencia
apelada sea violatoria del artículo 772 del Código Procesal
Civil, por atender el a quo una excepción que esta
disposición le impide estudiar, pues la facultad que confiere
al arrendatario a oponerse al desahucio, no es irrestricta
porque solo le permite hacerlo cuando se funde en
cualquiera de las defensas o contraprestaciones siguientes:
1°.- Pago, 2°.- Frustración total o parcial del disfrute de
la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor; 3°.Privación del uso y goce proveniente de la evicción y 4°.Impedimento del uso total o parcial por causa de
reparaciones.
En el caso de la especie, de la oposición al desahucio se
advierte que el demandado no invoco ninguna de las
anotadas contraprestaciones, por lo que al atender el a quo a
una defensa cuyo estudio le veda abordar el código,
transgrede ostensiblemente, por inobservancia, esta
disposición adjetiva y, consecuencia, los artículos 766, 767 y
768 del Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila,
puesto que habiéndose sustentado el escrito de demanda de
desahucio en el contrato de arrendamiento que celebró el
señor ********** con el demandado **********, es indiscutible
que de acuerdo con el artículo 767, el actor justificó su
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legitimación activa, que con ese documento acredita también
la legitimación pasiva del demandado por figurar como
arrendatario, cuestiones estas cuyo estudio fue eludido por el
juzgador por atender el examen de una defensa inoperante
extralimitándose en la conducta que le impone el artículo 772
que transgrede en perjuicio de la sucesión que represento,
por lo que de acuerdo con esta disposición, debe admitirse
que el juicio ejecutivo de desahucio es de cognición limitada
en tanto que el artículo 772 solo permite que contra demanda
de desahucio se opongan las excepciones que la propia
normatividad autoriza. Así pues en reparación de este
segundo agravio, debe disponerse la revocación del fallo
apelado, resolviéndose en su lugar que la actora justificó los
elementos constitutivos de la acción de desahucio y se
condene al demandado al cumplimiento de las prestaciones
reclamadas en la demanda dentro del plazo que al efecto fije
la autoridad revisora.
TERCERO.- PARTE DE LA SENTENCIA QUE LO CAUSA:
Resolutivo quinto del fallo recurrido regido por el considerado
quinto de la propia resolución.
DISPOSICIONES LEGALES VIOLADAS: Artículos 128, 130,
136 fracción III, del Código Procesal Civil para el Estado de
Coahuila.
CONCEPTO DE LA VIOLACION al determinar el
sentenciador en el considerado quinto de la sentencia
impugnada que, por las razones expuestas en esta parte de
su fallo, que, ha lugar a hacer especial en gastos y costas
en esta instancia a la parte actora, causa agravio a la
sucesión por la indebida observancia de la fracción III, in fine,
del artículo 136, que trata de la condena forzosa en costas,
puesto que dada la insustentabilidad del considerando quinto
en que se apoyan los resolutivos del segundo al cuarto,
debió resolver que **********, no demostró sus excepciones y
condenarlo a la desocupación del inmueble objeto del
arrendamiento como al pago de las rentas vencidas más las
que se sigan venciendo hasta que sea desocupado y
entregado el inmueble con más los intereses legales
producidos por la mora en el cumplimiento de esta última
prestación. …”
(NOTA: La transcripción se hace literalmente)
TERCERO. Los conceptos de agravio formulados
por **********, con la personalidad que tiene reconocida en
autos, son infundados e inoperantes.
Antes de proceder al análisis de los motivos de
agravio expresados, se estima conveniente traer a cuenta los
antecedentes del asunto que nos ocupa.
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Mediante escrito de (30) treinta de octubre de
(2014) dos mil catorce, compareció **********, en su carácter de
apoderado general especial de **********, albacea de la
sucesión intestamentaria acumulada a bienes de ********** y
**********, a promover juicio especial de desahucio en contra de
**********.
Reclamó la desocupación y entrega del inmueble
arrendado, el pago de los meses de renta vencidos y los que se
siguieran venciendo, así como el pago de los intereses
correspondientes, el pago de los adeudos generados por el uso
del inmueble, tales como de agua, luz y teléfono, el pago de los
gastos y costas que se originaran con la tramitación del juicio.
Sustentó
la
procedencia
de
las
prestaciones
reclamadas en que ********** es albacea de la sucesión a bienes
de sus padres ********** y **********.
Que el día (21) veintiuno de abril de (2004) dos mil
cuatro, su padre ********** celebró contrato de arrendamiento
con el demandado, sobre el inmueble marcado con el número
(**********) ********** de la calle ********** de la Zona Centro de
esta ciudad de Saltillo, Coahuila.
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Que en el contrato de arrendamiento, el demandado
se obligó a pagar en forma mensual como renta del inmueble la
cantidad de $2,000.00 (dos mil pesos 00/100 moneda nacional),
pagaderos los días veintiuno de cada mes, renta que fue
cobrada por su padre hasta el (21) veintiuno de julio de (2006)
dos mil seis y que a partir de esa fecha el arrendatario se negó
a seguir pagando las rentas correspondientes.
Que al terminar la anualidad por la que se había
celebrado el contrato, el día (21) veintiuno de abril de (2005)
dos mil cinco, el arrendatario continuó sin oposición en el goce
y uso del inmueble, por lo que operó la tácita reconducción, y el
plazo del contrato de arrendamiento se convirtió a plazo
indefinido.
Que
al
fallecer
**********,
su
sucesión
intestamentaria se subrogó en los derechos y obligaciones
derivados del arrendamiento. Que a pesar de los múltiples
requerimientos extrajudiciales que se le han realizado al
arrendatario, este continúa negándose a cubrir el pago de las
rentas generadas desde el mes de agosto de dos mil seis,
hasta la fecha de la interposición de la demanda.
Que la albacea de la sucesión del arrendador dio
por terminado el contrato de arrendamiento mediante aviso
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indubitable que le fue notificado al demandado el (12) doce de
septiembre de (2014) dos mil catorce.
Emplazado a juicio compareció el demandado a dar
contestación, negando que la parte actora tuviera acción y
derecho para exigir el cumplimiento de las prestaciones
reclamadas.
Admitió la celebración del contrato de compraventa
objeto de la acción, en la fecha y con las condiciones que
señala la parte actora; sin embargo argumentó que en el mes
de mayo de (2004) dos mil cuatro, el arrendador le ofreció en
venta el inmueble en cita. Que el día (15) quince de agosto del
mismo año celebró contrato de compraventa con **********
respecto
del
inmueble
mencionado
habiéndole
dado
previamente varios pagos y que el último pago fue por la
cantidad de $30,000.00 (treinta mil pesos 00/100 moneda
nacional), con lo que pagó el total del precio consistente en la
cantidad de $100,000.00 (cien mil pesos 00/100 moneda
nacional), firmando el contrato en presencia de dos testigos,
comprometiéndose el vendedor a escriturarle cuando se
pusieran de acuerdo, ya que había confianza entre ambos.
Negó adeudar alguna cantidad en concepto de
renta, en virtud de que desde el año dos mil cuatro es
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propietario del inmueble. Negó que se le hayan cobrado rentas
de manera extrajudicial.
Opuso las excepciones de falta de legitimación
activa de quien firma la demanda; la de oscuridad de la
demanda.
Objetó las pruebas presentadas por su contraparte.
Ofreció como pruebas de su intención la documental
privada consistente en el contrato privado de compraventa de
fecha (156) quince de agosto de (2004) dos mil cuatro,
celebrado por ********** como vendedor y ********** como
comprador.
Hizo suya la prueba aportada por la actora
consistente en la escritura pública de fecha (07) siete de
noviembre de (1952) mil novecientos cincuenta y dos,
contentiva del contrato de compraventa que celebraron
********** y su esposo Doctor **********, en su carácter de
vendedores
y
**********
y
su
esposa
**********,
como
compradores, respecto del inmueble consistente en la casa
marcada con el número ********** de la calle **********, de esta
ciudad.
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Ofreció la confesional y declaración de parte as
cargo de la parte actora; la testimonial a cargo de ********** y
**********; actuaciones judiciales y presunciones legales y
humanas.
Desahogadas las pruebas admitidas a las partes y
previos los trámites de ley, el Juez de primera instancia dictó la
sentencia que estimó ajustada a derecho, en la que resolvió
que la parte demandada acreditó las excepciones opuestas, por
lo que la absolvió de las prestaciones reclamadas y condenó a
la actora al pago de las costas causadas en la instancia.
Inconforme con la resolución dictada, la parte actora
la recurrió en apelación.
En el primero de los motivos de agravio, expone
que se lo causa la determinación relativa a que a la parte actora
no le corresponde acción ni derecho por tener el demandado
carácter
de
propietario
del
inmueble.
Sustentando
su
determinación en el contrato privado de compraventa que el
demandado
exhibió,
al
cual
le
otorgó
plena
eficacia
demostrativa en términos de lo dispuesto por el artículo 513 del
Código Procesal Civil, bajo la personal consideración, aduce la
apelante, de que no fue objetado ni desvirtuado en cuanto a su
contenido y firma por la parte actora.
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Argumenta que la consideración en la que el A quo
basa su determinación es antijurídica y transgresora de los
artículos 766, 767, y 768 en relación con los artículos 461 y 463
del Código Procesal Civil, porque ni estos últimos, ni el artículo
513 del mismo ordenamiento, facultan a otorgar eficacia
probatoria plena a un documento que no es auténtico, como si
lo autoriza el diverso artículo 514 del mismo código, por lo que
considera la apelante que el A quo se extralimitó, sin motivar el
porqué de la fuerza probatoria que le confirió al documento.
Argumenta que el contrato privado de compraventa
que el demandado exhibió para acreditar sus excepciones, no
es apto para tener demostrada la existencia del acto jurídico
que dice haber celebrado con el autor de la sucesión, por las
siguientes razones:
1. No es un documento auténtico, pues no fue
ratificado su contenido ni reconocidas las firmas de los
otorgantes ante un funcionario dotado de fe pública, lo que lo
hace de fecha incierta.
2. Porque no se le dio al contrato la forma que la ley
prescribe cuando se trata de bienes inmuebles.
3. Porque el documento no le es oponible por no
haberse inscrito en el Registro Público.
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4. Porque el inmueble no perteneció exclusivamente
a **********, sino que el inmueble le pertenecía en copropiedad
con su esposa **********.
5. Porque a pesar que el contrato privado de
compraventa que exhibe el demandado se celebró el (15)
quince de agosto de (2004) dos mil cuatro, sorprendentemente,
en un lapso superior a diez años, el comprador no hizo ninguna
gestión con el vendedor o con su sucesión para obtener la
escritura correspondiente.
Son infundados unos de los motivos de agravio
resumidos en los párrafos que preceden y otro inoperante.
Al analizar la procedencia de la excepción que
opuso la parte demandada, el A quo determinó que el contrato
privado de compraventa que exhibió el demandado, mismo que
no fue objetado ni desvirtuado en cuanto a su contenido y firma
por la contraparte, tenía plena eficacia demostrativa, conforme
a lo dispuesto por el artículo 513 del Código Procesal Civil. Y
que el contrato en cita fue corroborado con la prueba
testimonial desahogada a cargo de ********** y **********, prueba
que fue valorada al tenor de lo previsto por el artículo 513 del
Código Procesal Civil.
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Cabe precisar que el documento cuya eficacia
probatoria atribuida por el juzgador se cuestiona en esta
instancia es un documento privado (contrato de compraventa
privado), suscrito por ********** (actor, representado en el juicio
por el albacea de su sucesión) y ********** (demandado), esto
es, se trata de un documento privado proveniente de las partes.
En este sentido, el artículo 1148 del Código Civil del
Estado
establece
que
los
albaceas
son
los
órganos
representativos de la sucesión para actuar en nombre y por
cuenta de ésta en la administración de los bienes de la
herencia, la defensa de esos bienes y la liquidación, la partición
y la adjudicación definitiva de los mismos.
Luego, es inconcuso que **********, al actuar en su
carácter de albacea de la sucesión a bienes de **********,
compareció representando al autor de la sucesión en el negocio
jurídico consistente en el contrato de arrendamiento suscrito por
el de cujus en su carácter de arrendador, subrogándose en los
derechos y obligaciones asumidos por éste en el contrato de
referencia. Por tanto, en esta misma línea de pensamiento, al
exhibirse un contrato privado de compraventa en el que a su
representado, autor de la sucesión de la que es albacea, se le
atribuye el carácter de vendedor del mismo inmueble objeto del
contrato de arrendamiento, es inconcuso que el documento
exhibido se sitúa en el supuesto previsto por el artículo 461 del
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TOCA CIVIL No. 191/2015
Código Procesal Civil, pues proviene de las partes en el juicio,
el vendedor, autor de la sucesión representada por la albacea
que promovió el juicio de desahucio y el comprador,
demandado en el juicio de referencia.
En este sentido, es inexacta la afirmación de la
apelante al argumentar que el documento consistente en el
contrato privado de compraventa de (15) quince de agosto de
(2004) dos mil cuatro, no le es oponible por no haberse inscrito
en el Registro Público, puesto que tal exigencia no opera
tratándose de las partes que suscribieron el contrato.
Esto es así, pues el artículo 3600 del Código Civil
establece que los documentos que conforme al código deban
registrarse y no se registren, sólo producirán efectos, por
cuanto a los actos jurídicos que comprendan, entre quienes lo
otorguen, pero no podrán ser oponibles a tercero, el cual podrá
aprovecharlos en cuanto le fueren favorables. Sin embargo, en
el caso que se analiza, la apelante compareció, no a título
personal, sino como albacea de la sucesión a bienes de
**********, a quien se le atribuye la suscripción del contrato en su
carácter de vendedor, esto es, la aquí apelante compareció en
representación del otorgante del contrato, por lo que el negocio
jurídico consignado en el contrato de compraventa, no inscrito,
fuente de la excepción del demandado, sí le es oponible porque
a su representado se le atribuye su otorgamiento.
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Ahora bien, los artículos 461 y 463 del código
adjetivo, disponen, el primero, que los documentos privados
procedentes de uno de los interesados, presentados en juicio
por vía de prueba y no objetados por la parte contraria, se
tendrán por admitidos y surtirán sus efectos como si hubieren
sido reconocidos expresamente. En tanto que el segundo de los
citados, establece los requisitos y plazos para impugnar la
falsedad o inexactitud de un documento público o privado.
En este contexto, se tiene que el documento
cuestionado es un documento proveniente de ambas partes,
que no fue objetado por la parte actora, por lo que, en términos
de lo dispuesto por el primero de los preceptos citados, se tuvo
por admitido y surtió sus efectos como si hubiere sido
reconocido
expresamente.
En
este
sentido,
la
eficacia
probatoria plena que el A quo le otorgó es correcta, puesto que
el efecto de la falta de impugnación es el reconocimiento del
documento en cuanto a su contenido y firma, esto es, la parte
actora, albacea de la sucesión a bienes del vendedor, admitió y
reconoció la celebración del acto jurídico consignado en el
documento.
Lo anterior encuentra sustento en las tesis que
enseguida se transcriben:
DOCUMENTOS
PRIVADOS.
PUEDEN
PERFECCIONARSE, ENTRE OTROS MEDIOS, A
18
TOCA CIVIL No. 191/2015
TRAVÉS DE SU RECONOCIMIENTO EXPRESO O
TÁCITO, TENIENDO EN AMBOS CASOS LA
MISMA
EFICACIA
PROBATORIA
PARA
DEMOSTRAR LOS EXTREMOS PLANTEADOS
(LEGISLACIÓN DEL DISTRITO FEDERAL).1
Del contenido de los artículos 334, 335 y 338 al 344
del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal, se desprende el carácter de pruebas
imperfectas de los documentos privados, que
pueden ser perfeccionados, entre otros medios, a
través del reconocimiento expreso del autor del
documento, o por medio de su reconocimiento tácito
derivado de su no objeción, teniendo en ambos
casos la misma eficacia probatoria para demostrar
los extremos planteados. Ello es así, porque de
conformidad con lo dispuesto en el citado artículo
335, los documentos privados presentados en juicio
como prueba y no objetados por la parte contraria,
surtirán sus efectos como si hubieran sido
reconocidos expresamente, siendo correcto que se
les otorgue un valor indiciario únicamente cuando no
sean reconocidos, expresa o tácitamente, ni su
autenticidad sea reforzada a través de algún otro
medio probatorio de los establecidos en la ley, sin
que ello atente contra el principio de valoración de
las pruebas consagrado en el artículo 402 del
mencionado código adjetivo, toda vez que este
precepto únicamente obliga al juzgador a valorar en
su conjunto los medios de prueba aportados y
admitidos, atendiendo a las reglas de la lógica y de
la experiencia, exponiendo los fundamentos de su
valoración y de su decisión, por lo que,
independientemente de que la prueba documental
privada se haya perfeccionado a través de su
reconocimiento expreso, de su reconocimiento tácito
derivado de su no objeción, o de algún otro medio
probatorio, se valorará en conjunto con las demás
probanzas, atendiendo a las señaladas reglas,
exponiendo el juzgador los fundamentos de su
valoración y de su decisión.
1
Tesis de jurisprudencia 86/2001. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en
sesión de quince de agosto de dos mil uno, por unanimidad de cuatro votos de los
señores Ministros: presidente en funciones Juventino V. Castro y Castro, Humberto
Román Palacios, Juan N. Silva Meza y Olga Sánchez Cordero de García Villegas.
Ausente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Novena Época. Registro: 188411. Instancia:
Primera Sala. Jurisprudencias. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta.
Tomo XIV, Noviembre de 2001. Materia(s): Civil. Tesis: 1a./J. 86/2001 . Página: 11.
TOCA CIVIL No. 191/2015
19
COMPRAVENTA, CONTRATO PRIVADO DE, NO
OBJETADO, HACE PRUEBA PLENA PARA
ACREDITAR LA ACCIÓN DE OTORGAMIENTO
DEL.
(LEGISLACIÓN
DEL
ESTADO
DE
2
PUEBLA).
Si en un juicio de otorgamiento de contrato de
compraventa, el actor ofrece como prueba el
contrato privado de esa operación, y el mismo no es
objetado por la contraparte a quien se le atribuye,
dicho contrato hace prueba plena y es suficiente
para tener por demostrado el hecho fundatorio de la
acción ejercitada, en los términos de lo dispuesto
por el artículo 427 del Código de Procedimientos
Civiles para el Estado de Puebla.
Por lo que hace al argumento relativo a que el
documento exhibido por el demandado no es apto para tener
por demostrada la existencia del acto jurídico consistente en el
contrato de compraventa ya mencionado, porque no es un
documento auténtico, ya que no fue reconocido por sus
suscriptores ante un fedatario público, ni existe fundamento
jurídico para presumirlo, lo que ocasiona que sea de fecha
incierta, tal argumento es infundado acorde a las siguientes
consideraciones.
Al margen de lo considerado en el análisis que
precede, consistente en que el documento cuya valoración
2
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO. Amparo directo 472/95.
César Torres Navarro e Isabel González de Torres. 19 de octubre de 1995. Unanimidad
de votos. Ponente: Norma Fiallega Sánchez. Secretario: José Manuel Torres Pérez.
Novena Época. Registro: 203568. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tesis
Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo II, Diciembre de
1995. Materia(s): Civil. Tesis: VI.3o.13 C. Página: 502.
TOCA CIVIL No. 191/2015
20
cuestiona el apelante es un documento privado proveniente de
las partes en el juicio que no fue impugnado por la parte actora,
por lo que se tuvo por admitido y reconocido, circunstancia que
por sí sola, le confería plena eficacia demostrativa para
acreditar la celebración del contrato de compraventa respecto
del inmueble materia del litigio, cabe señalar que, contrario a lo
argumentado por el inconforme, el documento mencionado
adquirió la calidad de fecha cierta desde la muerte del
vendedor, en los términos de lo dispuesto por el artículo 2102
del Código Civil del Estado.
El precepto legal en cita dispone que los negocios
jurídicos que consten en documentos privados no producirán
efecto contra terceros, sino desde que su fecha deba tenerse
por cierta, lo cual acontece por tres eventos: desde la fecha de
su inscripción en el Registro Público; desde la fecha en que se
entregue a un funcionario público por razón de su oficio y éste
haga constar la entrega y desde la muerte de cualquiera de
quienes lo firmaron como otorgantes o como testigos.
En este tenor, con la
copia certificada de la
escritura pública número (**********) **********, pasada ante la fe
del Notario Público número **********, de la ciudad de
Monterrey, Nuevo León, contentiva de la tramitación de la
sucesión intestada por la vía extrajudicial a bienes del señor
********** y de la señora **********, quedó acreditado en autos
TOCA CIVIL No. 191/2015
21
que la persona que otorgó el documento en carácter de
vendedor, **********, falleció el (16) dieciséis de septiembre de
(2013) dos mil trece, por lo que el contrato privado de
compraventa que se analiza, adquirió fecha cierta desde el
fallecimiento del vendedor.
Además, cabe precisar que el documento que se
analiza adquirió la calidad de auténtico desde el momento en
que, presentado en el juicio como prueba para acreditar las
excepciones opuestas por el demandado, fue reconocido
tácitamente por la albacea de la sucesión actora ante la falta de
impugnación, acorde a las reglas establecidas en el artículo 461
del Código Procesal Civil del Estado.
Lo expuesto encuentra sustento en el criterio
sostenido en la tesis que enseguida se transcribe:
DOCUMENTOS PRIVADOS AUTÉNTICOS Y
DOCUMENTOS PRIVADOS NO AUTÉNTICOS.
DIFERENCIAS.3
El documento privado auténtico es aquel cuya
certeza sobre si realmente fue otorgado por quien lo
suscribe, ha quedado establecida desde el
comienzo del procedimiento o ha sido ratificado por
su firmante; este tipo de documentos no obliga a
terceros, pero éstos no pueden desconocerlo a partir
de su fecha cierta y, por tanto, las situaciones
jurídicas que de él se deriven sí son oponibles a los
terceros en determinadas circunstancias. En
cambio, si el documento es suscrito o proviene de la
3
DÉCIMO CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO. Amparo directo 767/2002. Octavio Martínez Zárate. 21 de noviembre de
2002. Unanimidad de votos. Ponente: Francisco Javier Sandoval López. Secretario:
Francisco Juri Madrigal Paniagua. Novena Época. Registro: 184901. Instancia: Tribunales
Colegiados de Circuito. Tesis Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta. Tomo XVII, Febrero de 2003. Materia(s): Común. Tesis: I.14o.C.6 K. Página:
1055.
TOCA CIVIL No. 191/2015
22
parte que pretende beneficiarse de él, carece de
valor probatorio al igual que la confesión en favor de
quien la emite, por ser claro que de aceptarse esa
situación, cualquiera podría confeccionar su propia
prueba. En tanto, el documento privado no auténtico
es aquel que no ha sido reconocido expresa o
tácitamente por su suscriptor. Se trata de una
prueba imperfecta que carece de valor probatorio
contra terceros y aun entre las partes, pues no se
tiene certeza sobre si fue realmente otorgado por
quien lo suscribe y la sola existencia del documento
no es razón jurídica para presumirlo. Cabe señalar
que los documentos privados pueden autentificarse
a través de la ratificación de contenido y firma, o
bien, por falta de objeción o, incluso, en caso de
existir esta última, a través de la prueba de peritos o
testimonial.
Por otra parte, si bien es cierto que a la
compraventa realizada respecto del bien inmueble objeto del
litigio no se le dio la forma que prescribe la ley cuando se trata
de bienes inmuebles, también lo es que ello no acarrea la
nulidad o inexistencia del acto jurídico, o bien, su inoponiblidad
entre las partes, pues conforme a lo previsto en el artículo 2657
del Código Civil, la venta es perfecta y obligatoria para las
partes, por el sólo convenio de ellas respecto al bien vendido y
al precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el
segundo satisfecho.
Al respecto, los artículos 1979, 2727 y 2728 del
Código Civil, disponen:
Artículo 1979. Cuando la ley exija determinada forma para
un negocio jurídico, mientras que éste no revista esa forma
no será válido, salvo disposición legal en contrario: pero si
la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera
fehaciente, y no se trata de un acto revocable, cualquiera
de ellas puede exigir que se dé al negocio la forma legal
omitida.
TOCA CIVIL No. 191/2015
23
Artículo 2727. El contrato de compraventa no requiere para
su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae
sobre un inmueble.
Artículo 2728. La venta de un inmueble cuyo precio no
exceda del equivalente a trescientos sesenta y cinco días
de salario mínimo general vigente en el Estado, se hará en
instrumento privado que firmarán el vendedor y el
comprador ante dos testigos, debiendo ratificar los
contratantes el contenido del contrato y reconocer sus
firmas ante Notario Público.
De los preceptos transcritos se obtiene que cuando
el objeto de la compraventa es un inmueble, dicho contrato es
susceptible de otorgarse en contrato privado ante dos testigos,
el cual deberá ratificarse en cuanto a su contenido y firmas ante
Notario Público, sin embargo, el incumplimiento de los
requisitos mencionados, solo trae consigo el hecho de que
dicho contrato no sea oponible a terceros ajenos a la
celebración del mismo.
Sin embargo, esta falta de formalidad (ratificación
de contenido y forma ante Notario Público) no implica la
inexistencia del acto, ni impide que el mismo produzca efectos
entre las partes contratantes por virtud del principio de "res inter
alias acta", que obliga a dichos contratantes no sólo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las
consecuencias que según naturaleza, son conformes a la
buena fe, al uso o a la ley.
TOCA CIVIL No. 191/2015
24
Así se considera puesto que ante la falta de
formalidad del contrato de compraventa, este sólo surte efectos
entre las partes, pues tratándose, como se trata, de un contrato
de naturaleza consensual, que tuvo por objeto la compraventa
de un inmueble cierto y determinado, la venta es perfecta y
obligatoria para las partes, como se sostiene, por el solo
acuerdo de las mismas en la cosa y en el precio, perteneciendo
la primera al comprador aun cuando no se le haya entregado, y
a pesar de que no haya satisfecho el precio. Razón por la cual
no le asiste la razón al apelante al argumentar que el contrato
de compraventa exhibido por el demandado no es apto para
tener por demostrado ese acto jurídico, ante la falta de la forma
establecida en los artículos 2727 y 2728 del Código Civil del
Estado.
Lo expuesto encuentra sustento en las tesis
emitidas por el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Tercer Circuito y la extinta Tercera sala de la Suprema Corte de
Justicia de la Nación, respectivamente, que enseguida se
transcriben:
COMPRAVENTA DE INMUEBLES. FALTA DE
ESCRITURA. (LEGISLACIÓN DE JALISCO).4
La interpretación del artículo 1715, fracción II, del
Código Civil para el Estado de Jalisco, lleva a
concluir que la forma sí es un requisito de
existencia, pero sólo cuando la ley la previene como
4
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.
Véase: Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917- 1985, Cuarta Parte,
Tercera Sala, Pág. 252, Jurisprudencia 94. Octava Época. Registro: 215855. Instancia:
Tribunales Colegiados de Circuito. Tesis Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la
Federación. Tomo XII, Julio de 1993. Materia(s): Civil. Página: 176.
25
TOCA CIVIL No. 191/2015
solemnidad del acto, lo que no sucede en el caso de
la compraventa, en virtud de que los numerales
2234 y 2235 del propio ordenamiento, que regulan
ese tipo de operaciones, establecen que dicho
contrato, cuando recae sobre inmuebles, se debe
hacer constar en escritura pública, pero no como
requisito de existencia, sino de validez, según se
desprende del primero de los preceptos citados. En
este orden de ideas, si bien es cierto que el contrato
de compraventa de inmuebles es formal, también lo
es que, respecto de las partes es consensual, y si
una de ellas no quiere cumplir con la formalidad de
elevar el contrato a escritura pública, la otra tiene
acción para exigir judicialmente que se cumpla dicha
formalidad, que no es esencial para la validez y
existencia del contrato entre las partes.
COMPRAVENTA DE INMUEBLES. FALTA DE
ESCRITURA.5
El contrato de compraventa de inmuebles es
consensual respecto de las partes, a tal grado que si
una de ellas no quiere cumplir con la formalidad de
elevar el contrato a escritura pública o privada
(según el caso), la otra parte tiene acción para exigir
judicialmente que se extienda la formalidad escrita,
porque, según el criterio reiterado de esta Suprema
Corte de Justicia, esa formalidad no es esencial
para la validez y existencia de un contrato entre las
partes, sino que es ad probationem, de suerte que,
independientemente de dicha formalidad, la
compraventa existe entre las partes; sin embargo,
no acontece lo mismo respecto de terceros. Pues
mientras el contrato no revista la forma exigida por
la ley, aquél no produce efectos contra dichos
terceros, según se desprende así de los artículos
2316, 2317, 2320, 2322, 3002, fracción I, y 3003 del
Código Civil del Distrito Federal.
El apelante también expone como causa de
ineficacia del contrato de compraventa, el hecho de que el
inmueble objeto del mismo no perteneció en exclusiva a
**********, sino que le perteneció en copropiedad con **********,
5
Amparo directo 2167/74. Miguel Ángel Ramos Guzmán. 28 de julio de 1975. Cinco
votos. Ponente: Arturo Serrano Robles. Véase: Apéndice al Semanario Judicial de la
Federación 1917-1975, Cuarta Parte, Tercera Sala, tesis 131, página 399, bajo el rubro
"COSA JUZGADA.". Séptima Época. Registro: 241414. Instancia: Tercera Sala. Tesis
Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Volumen 79, Cuarta Parte.
Materia(s): Civil. Página: 33.
26
TOCA CIVIL No. 191/2015
según lo acredita con la copia certificada de la escritura privada
de compraventa de fecha (07) siete de noviembre de (1952) mil
novecientos cincuenta y dos, ratificada ante la fe del Notario
Público, licenciado LAURO VALDÉS Y VÁLDES.
El anterior motivo de agravio es inoperante.
En efecto, si bien es cierto que la documental
pública a la que alude el inconforme fue exhibida con la
demanda de desahucio, también lo es que, respecto a la
excepción que opuso el demandado y pruebas que exhibió para
acreditarla, la parte actora en el juicio de origen omitió impugnar
el documento fundatorio de la excepción opuesta, por lo que
cuestión que ahora invoca como inobservada por el A quo al
dictar la sentencia, es novedosa, pues no se hizo valer en el
juicio de origen, de ahí que el Juez se encontrara impedido para
realizar cualquier pronunciamiento al respecto, pues su
obligación recae en resolver todas las pretensiones deducidas
oportunamente en el proceso y todos los puntos que hayan sido
objeto del debate, sin que el hecho que en esta instancia hace
valer el apelante haya formado parte del debate. Por lo que, al
no haber sido materia de debate en la primera instancia, este
tribunal de apelación también se encuentra impedido para
pronunciarse al respecto, pues de hacerlo, se vulnerarían los
derechos del demandado, quien no tuvo oportunidad para
TOCA CIVIL No. 191/2015
27
pronunciarse respecto al hecho novedoso que ahora introduce
el demandado y, en su caso, ofrecer pruebas para desvirtuarlo.
Lo
expuesto encuentra sustento en
la tesis
jurisprudencial que enseguida se transcribe:
LITIS, LA INTRODUCCIÓN DE ARGUMENTOS
QUE NO FORMAN PARTE DE LA, RESULTAN
INOPERANTES.6
Desde el punto de vista estrictamente jurídico, el
juzgador tiene el deber de tramitar las controversias
que se le planteen, limitándose a tomar en cuenta
únicamente los asertos que en los momentos
procesales oportunos las partes expongan y está
obligado a resolver solamente los puntos que sean
materia de la disputa, esto es, aquellos que
conformen la litis pues no puede ir más allá de los
argumentos debatidos; afirmar lo contrario, sería
terminar con la seguridad jurídica que es uno de los
puntales primordiales que establece el artículo 81
del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal; en consecuencia, el Tribunal Colegiado de
Circuito se encuentra impedido para abordar su
estudio, toda vez que a la Sala de apelación no se le
da oportunidad de conocer y, en su caso, de
pronunciarse respecto de ellos.
En el segundo de los conceptos de inconformidad,
el apelante expone que se lo causa el hecho de que el A quo
haya analizado una excepción que el artículo 772 del Código
Procesal Civil le impide estudiar, pues esta disposición faculta
al arrendatario a oponerse al desahucio sólo cuando se funde
en las defensas o contraprestaciones siguientes: 1. Pago, 2.
Frustración total o parcial del disfrute de la cosa arrendada, 3.
6
SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Novena
Época. Registro: 187488. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Jurisprudencias.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XV, Marzo de 2002.
Materia(s): Civil. Tesis: I.6o.C. J/34. Página: 1236.
TOCA CIVIL No. 191/2015
28
Privación de uso y goce proveniente de la evicción, y 4.
Impedimento del uso total o parcial por causa de reparaciones.
Y en el caso, el arrendatario demandado no opuso
ninguna de las excepciones señaladas, por lo que al atender la
defensa que opuso, consistente en la falta de legitimación
activa y pasiva, el A quo transgredió por inobservancia los
artículos 766, 767 y 768 del Código Procesal Civil, puesto que
la parte actora justificó su legitimación con el contrato de
arrendamiento, con lo cual también se acreditó la legitimación
pasiva del demandado.
Es
infundado
el
concepto
de
inconformidad
resumido en los párrafos precedentes.
En efecto, las excepciones que señala el precepto
legal como las únicas que pueden oponerse en el juicio de
desahucio, tienen como premisa el hecho de que el contrato de
arrendamiento fundatorio de la acción de desahucio, sea válido
y se encuentre vigente, pues es indudable que el demandado a
quien se le imputa el carácter de arrendatario niega tener ese
carácter, por haber adquirido el inmueble con posterioridad a la
celebración del contrato de arrendamiento, tiene expedito su
derecho a hacer valer dicha excepción que ataca directamente
la validez y vigencia del contrato de arrendamiento, por no tener
el carácter que en la demanda de desahucio se le atribuye, de
TOCA CIVIL No. 191/2015
29
ahí
que
los
agravios
expresados
al
respecto
resulten
infundados.
Lo expuesto encuentra sustento en la tesis que
enseguida se transcribe:
DESAHUCIO. CUANDO SON OPONIBLES LAS
EXCEPCIONES RELATIVAS A LA EXISTENCIA
DE
UNA
RELACIÓN
DIVERSA
AL
ARRENDAMIENTO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO
DE BAJA CALIFORNIA).7
Si bien es cierto que el artículo 480 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado de Baja
California, limita la oposición de excepciones a la de
pago y a las que el Código Civil concede al inquilino
para no pagar la renta en los términos de los
artículos 2305 a 2308 y 2319, no menos cierto
resulta que, tal hipótesis, sólo opera cuando se
prueba fehacientemente la existencia del contrato de
arrendamiento, de tal manera que sólo reste
determinar si se cumplió o no con el pago de la
renta pactada, pues del contenido del artículo 475
del Código de Procedimientos Civiles, se obtiene
que la base del juicio de desahucio es la existencia
del contrato de arrendamiento del predio cuya
desocupación se pretende, de ahí la exigencia
contenida en ese precepto para que se presente el
contrato de arrendamiento o el documento que lo
acredite al iniciarse el juicio de desocupación, lo
cual, tiene por objeto que se establezca de una
manera cierta la posesión jurídica del demandado,
con el fin de que el procedimiento sumarísimo se
dirija exclusivamente contra la persona que tenga
realmente el carácter de arrendatario, y no contra
cualquier
poseedor
de
un
inmueble,
desprendiéndose de lo anterior dos conclusiones
incontrovertibles, una, el derecho del demandado
para negar la relación contractual o el cumplimiento
voluntario del contrato mediante la excepción
relativa a su consiguiente ofrecimiento de pruebas; y
7
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO QUINTO CIRCUITO. Amparo directo
378/96. Promociones de Occidente. 29 de agosto de 1996. Unanimidad de votos.
Ponente: Miguel Angel Morales Hernández. Secretario: Miguel Avalos Mendoza. Novena
Época. Registro: 201136. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tesis Aislada.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo IV, Octubre de 1996.
Materia(s): Civil. Tesis: XV.1o.17 C. Página: 524.
TOCA CIVIL No. 191/2015
30
otra, que los Jueces no pueden con fundamento en
el segundo párrafo del artículo 480 del código
adjetivo civil, relativo a que deben desecharse de
plano las excepciones que no sean las previstas en
el Código Civil, negarse a dar entrada a las
excepciones que tiendan a demostrar la existencia
de
una
relación
contractual
diversa
al
arrendamiento, y por ende, la inexistencia de éste,
pues el segundo párrafo del artículo mencionado
está redactado bajo el supuesto de que la relación
contractual esté plena y debidamente probada.
En otra parte del agravio, la apelante sostiene como
base para acreditar la ineficacia del documento, el hecho de
que a pesar que el contrato privado de compraventa que exhibe
el demandado se celebró el (15) quince de agosto de (2004)
dos mil cuatro, en un lapso superior a diez años, el comprador
no hizo ninguna gestión con el vendedor o con su sucesión para
obtener la escritura correspondiente, agravio que resulta
infundado, puesto que la omisión de elevar a escritura pública
un contrato de compraventa no afecta la validez del actor
jurídico celebrado. Además, la ley no establece ningún lapso
para que un contrato de compraventa, celebrado de manera
informal, se le dé la forma requerida por la ley, más aún el
derecho de exigir el otorgamiento de la escritura pública
correspondiente, es imprescriptible.
Lo anterior encuentra sustento en la tesis que
enseguida se transcribe:
TOCA CIVIL No. 191/2015
31
ACCIÓN PROFORMA U OTORGAMIENTO Y
FIRMA DE ESCRITURA. IMPRESCRIPTIBILIDAD
DE LA.8
El ejercicio de la acción proforma u otorgamiento y
firma de escritura, es imprescriptible, toda vez que
se basa en el derecho de propiedad que se tiene
respecto de un bien inmueble y la finalidad de esta
acción, no es la de que se considere propietario a
alguien que ya lo es, sino que se condene al
demandado, al cumplimiento del otorgamiento y
firma de que se trata, es decir, a darle formalidad al
acto jurídico traslativo de dominio, cuya omisión en
nada afecta la validez de la compraventa, dado que
de conformidad con lo establecido por los artículos
2014, 2248 y 2249 del Código Civil para el Distrito
Federal, el contrato en comento, es perfecto con la
sola obligación del vendedor de transmitir la
propiedad de una cosa y del comprador, la de pagar
un precio cierto y en dinero, aun cuando la primera
no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.
En el tercero de los motivos de agravio, la
inconforme expresa que se lo causa el resolutivo quinto de la
sentencia recurrida, al hacer especial condena en gastos y
costas a cargo de la parte actora, pues, alega la apelante, dada
la insustentabilidad del considerando quinto en el que se
apoyan los resolutivos segundo al cuarto, el Juez debió resolver
que el demandado ********** no demostró sus excepciones y
defensas, condenarlo a la desocupación y entrega del inmueble
objeto del arrendamiento y al pago de las rentas vencidas y las
que se siguieran venciendo.
8 SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo
3306/96. Luis Morales Sánchez. 20 de junio de 1996. Unanimidad de votos. Ponente: Ana María Y.
Ulloa de Rebollo. Secretario: Cuauhtémoc González Álvarez. Época: Novena Época. Registro:
201858. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis: Aislada. Fuente: Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo IV, Julio de 1996. Materia(s): Civil. Tesis: I.6o.C.63 C.
Página: 366.
TOCA CIVIL No. 191/2015
32
Es infundado el concepto de agravio expuesto, dado
que, como ha quedado precisado en los párrafos que preceden,
el A quo resolvió conforme a derecho la excepción opuesta por
el demandado, así como también analizó y valoró las pruebas
que ofreció para acreditar su defensa, de ahí que la condena al
pago de costas contenida en el resolutivo quinto de la
sentencia, encuentre su sustento en lo previsto por el artículo
136 fracción III del Código Procesal Civil, que previene la
condena forzosa en costas al que intentare juicio de desahucio
si no obtuviere sentencia favorable, supuesto que se actualiza
en el caso que se analiza.
Corolario de las consideraciones anteriores, al
resultar infundados e inoperantes los agravios expresados por
la apelante, lo procedente es confirmar la sentencia impugnada.
CUARTO. En los términos de lo previsto en el
artículo 138 del Código Procesal Civil, resulta procedente
condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en
esta segunda instancia, al haber obtenido dos sentencias
adversas, conformes de toda conformidad.
Por lo expuesto y con apoyo además en los artículos
135, 136, 137, 140 y 141 de la Constitución Política del Estado
de Coahuila de Zaragoza y en los artículos 16, 18 y 22 de la
Ley Orgánica del Poder Judicial, se resuelve:
TOCA CIVIL No. 191/2015
33
PRIMERO. Se CONFIRMA la sentencia impugnada,
cuyos datos han quedado identificados en el proemio de esta
resolución.
SEGUNDO. Se condena a **********, con el carácter
que tiene acreditado en autos, al pago de las costas causadas
en ambas instancias.
NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE; al tenor de lo
dispuesto por el artículo 211, fracción V, del Código Procesal
Civil vigente. Con testimonio de esta resolución, devuélvanse
los autos originales al Juzgado de origen y en su oportunidad,
archívese el toca como asunto concluido.
Así, por unanimidad de votos, lo resolvió el Pleno de
la Sala Colegiada Civil y Familiar del Tribunal Superior de
Justicia del Estado integrado por los Magistrados MARTHA
ELENA AGUILAR DURÓN, MÍRIAM CÁRDENAS CANTÚ,
ALEJANDRO HUERECA SANTOS, GABRIEL AGUILLÓN
ROSALES y CARLOS JAVIER GARCÍA MATA, siendo
ponente la primera de los nombrados, ante la licenciada MARÍA
BLANCA ESTELA SUBEALDEA RODRÍGUEZ, Secretaria de
Acuerdo y Trámite que autoriza y da fe. Doy fe. - - - - - - - - - - - -
MARTHA ELENA AGUILAR DURÓN
MÍRIAM CÁRDENAS CANTÚ
TOCA CIVIL No. 191/2015
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ALEJANDRO HUERECA SANTOS
GABRIEL AGUILLÓN ROSALES
CARLOS JAVIER GARCÍA MATA
MARÍA BLANCA ESTELA SUBEALDEA RODRÍGUEZ
En la misma fecha se incluyó en la lista de acuerdos. Conste.- (Esta hoja pertenece a la sentencia del toca civil 191/2015, dictada el día (08) ocho de
octubre de (2015) dos mil quince, por unanimidad de votos en el Pleno de la Sala
Colegiada Civil y Familiar del Tribunal Superior de Justicia del Estado, integrado por los
Magistrados Martha Elena Aguilar Durón, Míriam Cárdenas Cantú, Gabriel Aguillón
Rosales, Alejandro Huereca Santos y Carlos Javier García Mata, siendo ponente la
primera de los nombrados, ante la Licenciada María Blanca Estela Subealdea Rodríguez,
Secretaria de Acuerdo y Trámite. Resolución que concluyó con los siguientes puntos
resolutivos: PRIMERO. Se CONFIRMA la sentencia impugnada, cuyos datos han
quedado identificados en el proemio de esta resolución. SEGUNDO. Se condena a
**********, con el carácter que tiene acreditado en autos, al pago de las costas causadas
en ambas instancias. NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE…)
La licenciada María Blanca Estela Subealdea Rodríguez, secretaria de acuerdo y
trámite de la Sala Colegiada Civil y Familiar del Tribunal Superior de Justicia del
Estado, hago constar y certifico que, en términos de lo previsto en los artículos 27,
fracción IX, 58 y 75 fracción III, de la Ley de Acceso a la Información y
Protección de Datos Personales del Estado de Coahuila de Zaragoza, en esta
versión pública se suprime la información considerada como reservada o
confidencial que encuadra en el ordenamiento mencionado y en las disposiciones
aplicables.
Este documento fue cotejado previamente con su original por la licenciada Astrid
Amaya Zamora, secretaria de estudio y cuenta, quien elaboró la presente versión
pública.
María Blanca Estela Subealdea Rodríguez