PHA Public Housing - Community Legal Services of Philadelphia

Guía de Vivienda Pública de la PHA
El Departamento de Vivienda de Community Legal Services (Servicios Legales de la
Comunidad) representa a los arrendatarios en temas relativos a vivienda pública. Esta
sección proporciona información acerca de viviendas públicas que pertenecen y son
gestionadas por la Autoridad de Vivienda de Filadelfia (PHA, por sus siglas en inglés) en
la ciudad de Filadelfia.
Existen unidades de vivienda pública en Filadelfia que no son propiedad de la PHA o que
no son gestionadas por la entidad. En la Guía de Vivienda Pública no relacionada con la
PHA podrá encontrar información acerca de estas unidades.
Para obtener más información acerca de la Vivienda Pública de la PHA, consulte:
p. 2
Admisión
Cálculo del alquiler
p. 5
Subsidio para el pago de servicios públicos p. 8
Traslados
p. 9
Reparaciones
p. 10
Política sobre mascotas
p. 11
Proceso de reclamación
p. 12
Recertificación
p. 14
Problemas de discapacidad o accesibilidad p. 16
Desalojo
p. 17
Desalojo voluntario
p. 18
Para solicitar representación legal gratuita:
Los arrendatarios de viviendas públicas de la PHA pueden presentarse para la
tramitación inicial en la oficina de Center City. Para conocer los horarios y lugares de
tramitación, haga clic aquí.
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Guide to PHA Public Housing
Revised June 2013
Vivienda Pública de la PHA: Admisión
Requisitos para obtener viviendas públicas de la PHA
Todos los integrantes de la familia del solicitante deben ser ciudadanos estadounidenses o
extranjeros con permanencia legal y serán evaluados en cuanto a antecedentes penales y a
uso indebido de drogas. El historial crediticio de los solicitantes también será evaluado.
Los solicitantes deben tener ingresos bajos y cumplir con una de las categorías de
preferencia de la PHA.
Preferencias
La PHA conserva una lista de espera con nombres de solicitantes dividida en seis
categorías de preferencia. Las categorías son las siguientes:
1. Familias desplazadas por un desastre natural certificado
La preferencia principal de la PHA la tienen aquellas familias que hayan sido desplazadas
por un desastre natural que haya sido certificado por el gobernador o por el presidente de
los Estados Unidos. Estos solicitantes tendrán prioridad inmediata sobre todos los demás
candidatos y sus nombres se colocarán en la parte superior de la lista de espera de la
PHA.
2. Familias certificadas por la empresa de desarrollo laboral de Filadelfia
(Philadelphia Workforce Development Corporation) como “con trabajo” o “listas
para trabajar”.
Se da esta preferencia a las "familias trabajadoras" cuando pueden certificar mediante el
comité de desarrollo laboral de Filadelfia (Philadelphia Work Force Development
Council, PWDC, por sus siglas en inglés) que la cabeza de hogar, cónyuge o cosolicitante trabaja tiempo completo o parcial al momento de presentar la solicitud o en el
momento en que se les ofrece una unidad.
Se da esta preferencia a las “Familias listas para trabajar” cuando pueden certificar
mediante el PWDC que han concluido la enseñanza postsecundaria o diversos programas
de capacitación en el plazo de 1 año tras presentada la solicitud ante la PHA.
3. Todas las demás familias trabajadoras o listas para trabajar, familias
conformadas por ancianos o discapacitados y veteranos
La PHA dará preferencia en el proceso de admisión a una familia cuya cabeza de hogar,
cónyuge o co-solicitante al momento de la solicitud:
• Se encuentre trabajando al menos 20 horas a la semana.
• Haya completado la educación postsecundaria u otros programas de
capacitación profesional.
• Tenga 62 años de edad o más.
• Esté recibiendo ingresos del Seguro Social o Seguridad de Ingreso
Suplementario (SSI, por sus siglas en inglés) por discapacidad; o
• Se encuentre actualmente en servicio activo o de reserva o haya sido dado de
baja de manera honrosa de una división del ejército de los Estados Unidos
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Revised June 2013
4. Familias sin hogar
La PHA concederá preferencia en la admisión a familias que anteriormente estuvieron sin
hogar (que se encontraban viviendo en un refugio o en un lugar no designado como
espacio donde las personas suelen dormir), las cuales Center City certificó que se
encontraban en un programa de alojamiento temporal.
5. Familias desplazadas y según sus necesidades
La PHA dará preferencia a las familias que han sido desplazadas contra su voluntad y que
no viven en viviendas seguras, decentes e higiénicas. El desplazamiento debe haber sido
provocado por violencia doméstica, crimen de odio, inaccesibilidad para discapacitados o
disposición de una unidad multifamiliar por parte del Departamento de Vivienda y
Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés).
El desplazamiento también puede ser debido a ciertas acciones del propietario de una
casa, por ejemplo por el cierre de una unidad de alquiler para su renovación. El
desplazamiento también puede ocurrir cuando la residencia actual ha sido declarada
inhabitable por una agencia del gobierno o en el caso de que el solicitante esté invirtiendo
más de 50% de sus ingresos en el pago del alquiler y de los servicios públicos.
6. Familias de bajos ingresos
Al menos 75% de los admitidos en la PHA deben tener ingresos familiares que no
excedan 30% del ingreso promedio en Filadelfia. En la actualidad este ingreso es de
$24,430.00 para una familia de cuatro personas.
No más de 25% de los admitidos en la PHA puede tener ingresos que no exceden 50%
del ingreso promedio en Filadelfia. En la actualidad este ingreso es de $16,271.00 para
una familia de cuatro personas.
La PHA concederá prioridad máxima a las familias que han sido desplazadas por
desastres naturales. Estas familias serán ubicadas en la parte superior de la lista de espera
de la PHA. De cada cinco admisiones, la PHA admitirá a una familia de cada una de las
cinco categorías de preferencia restantes.
Las familias sin preferencia aun pueden ser admitidas. Sin embargo, la PHA admitirá a
cuatro familias con preferencia por una familia sin preferencia alguna.
Solicitud
A partir de la primavera de 2013, la lista de espera de Vivienda Pública de la PHA está
cerrada.
Las familias pueden solicitar viviendas públicas de la PHA:
• En línea, al hacer clic aquí.
• En persona llenando una solicitud en cualquier Oficina de gestión de la PHA o
en 712 N 16th St. con horario de oficina de lunes a viernes entre las 9 a.m. y
las 2 p.m. El formulario de solicitud se puede encontraraquí.
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El tiempo aproximado de la lista de espera es de 7 a 10 años. La espera puede ser más
corta para los solicitantes que necesitan una vivienda accesible para discapacitados. Los
solicitantes que se encuentran en la lista de espera deben avisar a la PHA sobre cualquier
cambio de dirección. Si el solicitante no responde a cualquier correspondencia enviada
por la PHA, la familia será eliminada de la lista de espera. Los solicitantes deben revisar
al menos una vez al año para asegurarse de que aún están en la lista de espera y
comprobar el estado de dicha lista en línea haciendo clic aquí.
Información necesaria para presentar la solicitud
1. Dirección postal de la cabeza de hogar
2. Número de teléfono de la cabeza de hogar
3. La siguiente información es necesaria para todos los integrantes de la familia:
• Número de Seguro Social
• Fecha de nacimiento
• Sexo
• Raza/etnia
• Ingresos mensuales brutos (antes de impuestos)
4. Selección del lugar: Su elección de 5 lugares en los que le gustaría vivir o sí
elige mudarse a la primera unidad disponible que se ajuste a sus necesidades
Cómo rechazar una unidad de la PHA
Por ley, la PHA solo está obligada a ofrecer una unidad a una familia admitida con la
cantidad correcta de habitaciones según el tamaño de la familia (por lo general, 1
dormitorio por cada dos integrantes de la familia) y que se encuentre en condiciones
seguras, decentes e higiénicas. Si la familia no acepta la unidad, su nombre será colocado
en la parte inferior de la lista de espera de la PHA, a menos que la rechace por una "causa
justificada".
Una causa justificada sería si la familia no puede mudarse al momento de la oferta debido
a que, por ejemplo, un integrante de la familia se encuentra hospitalizado. También
incluye:
• Que la unidad no esté preparada para que la familia se mude.
• Que la unidad no tiene fácil acceso a los sitios de empleo, educación,
formación para el trabajo o cuidado de los niños, lo cual causaría que una
familia abandone la escuela o renuncie al trabajo;
• Que la unidad ofrecida ponga en peligro la vida de algún integrante de la
familia, su salud o seguridad; o
• Que la unidad ofrecida no sea accesible de acuerdo a los requerimientos de la
minusvalía o discapacidad del solicitante.
Denegación de la solicitud
La PHA debe dar aviso por escrito a los solicitantes sobre su decisión de denegar la
admisión.
• El aviso debe dar una razón de la denegación.
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Revised June 2013
•
•
•
Se concederán 10 días hábiles al solicitante para presentar una petición por
escrito para una audiencia informal. Luego, la PHA notificará al solicitante
sobre la fecha, lugar y hora de la audiencia.
La PHA designará un comité de revisión imparcial para llevar a cabo la
audiencia. Ningún miembro del comité puede ser un empleado de la PHA que
haya estado en gran medida relacionado con la denegación inicial o
subordinado de un empleado de la PHA que estuviera en gran medida
relacionado con la denegación inicial.
En la audiencia, el solicitante podrá presentar las pruebas o la declaración
pertinente y se le permitirá refutar las pruebas en las que se basó la PHA. El
interesado tiene el derecho, a solicitud, de revisar los documentos pertinentes
de la PHA antes de la audiencia.
El comité debe tomar su decisión dentro de los 14 días siguientes a la audiencia. La
decisión debe ser hecha por escrito y debe basarse únicamente en los hechos presentados
en la audiencia. La decisión debe indicar los fundamentos de la decisión.
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Vivienda Pública de la PHA: Cálculo del alquiler
Cálculo del alquiler
El monto del alquiler de los arrendatarios de viviendas públicas de la PHA, por lo
general, se basa en un porcentaje de los ingresos de la familia. Se utilizan los montos de
los ingresos de todos los integrantes de la familia para calcular el alquiler. Algunos tipos
de ingresos no se incluyen. Los ingresos devengados se cuentan como salario bruto (antes
de la deducción de impuestos) y no como sueldo neto.
Ingresos para calcular el alquiler
La PHA no puede utilizar los siguientes ingresos para calcular el alquiler:
• Los ingresos de los menores de 18 años:
• Los pagos de hogares de guarda.
• La suma total de pagos, por ejemplo de una herencia o un pago del seguro.
• Los reembolsos de los gastos de atención médica.
• El ingreso de un asistente conviviente; (para conocer la definición de asistente
conviviente vaya a Necesidad de la asistencia de una persona debido a problemas
médicos)
• La ayuda financiera a estudiantes.
• El pago de un integrante de la familia que sirve en las fuerzas armadas y que se
expone al fuego hostil.
• Los fondos recibidos en programas de capacitación.
• Los ingresos esporádicos, tales como regalos;
• La suma total de pagos diferidos del Seguro Social y SSI;
• Créditos de impuestos por ingresos devengados;
• Reintegro de impuestos sobre la propiedad.
Cálculo del alquiler
Para calcular el alquiler, considere primero los ingresos anuales brutos de la familia
(antes de impuestos).
Reste cualquier deducción que corresponda del ingreso bruto familiar (antes de
impuestos) anual para obtener el "ingreso anual ajustado". Existen tres deducciones del
ingreso anual posibles:
1. $500 dólares al año para cualquier familia con al menos un integrante que trabaje
20 horas a la semana o más.
2. El costo anual de Medicare, Medicaid o de otros seguros médicos para hogares
con personas mayores o con discapacidad (para conocer las definiciones de
"persona mayor" y "persona con discapacidad" véase el enlace de preferencias de
admisión de la PHA para familias trabajadoras/listas para trabajar, con personas
mayores, discapacitados y veteranos); y
3. $500 dólares al año por los ingresos obtenidos de activos, tales como el interés de
una cuenta bancaria.
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Multiplique los ingresos anuales ajustados por el porcentaje correspondiente (según el
tamaño de la familia) como se muestra a continuación:
1 a 2 personas 28%
3 a 5 personas 27%
6 o más 26%
La cifra obtenida de esta multiplicación se denomina “alquiler anual.”
Divida la cifra del alquiler anual entre 12 para obtener el "alquiler mensual".
Los arrendatarios de la PHA que viven en unidades dispersas pueden obtener un ajuste
mayor de su alquiler debido a los subsidios para el pago de servicios públicos. Para
obtener más información acerca de los subsidios para el pago de servicios públicos, haga
clic aquí.
Ejemplo del cálculo del alquiler
Timothy Tenant vive en una unidad de la PHA con su esposa y sus dos hijos. Él tiene 65
años y recibe $700.00 dólares al mes del Seguro Social. Su esposa trabaja 20 horas a la
semana y gana $450.00 dólares al mes. También reciben $500.00 dólares en ingresos del
SSI por discapacidad al mes para uno de sus hijos. Los ingresos mensuales de la familia
son de $1,650.00 dólares ($700.00 dólares, más $450.00 dólares, más $500.00).
Ingresos anuales brutos (antes del pago de impuestos): Los ingresos anuales
brutos (antes del pago de impuestos) de la familia de Timothy son $19,800.00
dólares($1,650.00 dólares por 12).
Deducciones: Timothy paga $30.00 dólares al mes por la cobertura de Medicare
y también tiene una póliza de seguro de salud complementaria que cuesta $50.00
dólares al mes. Como Timothy tiene 62 años o más, es considerado "persona
mayor" y puede deducir estos gastos del ingreso bruto anual. Sus gastos
deducibles mensuales son de $80.00 dólares ($30,00 dólares más $50,00 dólares)
y sus gastos deducibles anuales son de $960.00 dólares ($80.00 dólares por 12).
Se puede hacer una deducción adicional de $500.00 dólares porque la esposa de
Timothy trabaja 20 horas o más a la semana. Para obtener el ajuste de sus ingresos
anuales, Timothy puede deducir en total $1,460.00 dólares ($960.00 dólares más
$500.00 dólares).
Ingresos anuales ajustados: El ingreso anual ajustado de Timothy sería de
$18,340.00 dólares ($19,800.00 dólares menos $1,460.00 dólares).
Alquiler anual: Como el hogar de Timothy lo componen cuatro personas, su
alquiler anual se calcula en 27% de su ingreso anual ajustado. El alquiler anual de
Timothy sería de $4,952.00 dólares ($18,340 dólares por 0.27)
Alquiler mensual: El alquiler mensual de Timothy sería de $413.00 dólares
($4,952 dividido entre 12)
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Familia
Timothy
(65), su
esposa y sus
dos hijos
Ingresos
Deducciones Alquiler
devengados
máximo
$19,800.00 $1,460.00
$654.00
dólares
dólares
dólares
(3
dormitorios)
Alquiler
mínimo
$50.00
dólares
Ingreso anual
ajustado
($18,340 dólares
x 27%)
= $4,952.00
dólares
Alquiler
anual
($4,952
dólares / 12)
= $413.00
dólares
Alquiler mínimo
La PHA tiene un alquiler mensual mínimo de $50.00 de modo que si el alquiler mensual
se calcula en una cifra inferior a dicha cantidad, aún así el arrendatario tendrá que pagar
$50.00 al mes. En el caso de que el arrendatario sufra algún tipo de pérdida de ingresos
catastrófica, tal como la pérdida de empleo, la PHA puede renunciar al alquiler mínimo
por un período de tres meses. Esto se llama "período de gracia".
Alquiler en caso de dificultad económica
Si un arrendatario enfrenta una circunstancia extraordinaria, tal como el pago de gastos
médicos altos, despido del empleo o de un programa de ayuda estatal, puede solicitar una
"exención por dificultad económica".
Para solicitar una excepción por dificultad económica, el arrendatario debe llenar un
formulario de solicitud de exención por dificultad económica y facilitar una copia del
mismo al comité evaluador de estas situaciones (Hardship Committee, en inglés). La
PHA debe suspender el requisito de alquiler mínimo, comenzando el mes posterior a la
solicitud de excepción por dificultad económica y la suspensión debe continuar hasta que
el Comité tome una decisión en cuanto a la solicitud. Los arrendatarios pueden obtener
un formulario de solicitud de exención por dificultad económica del administrador.
Alquiler máximo
Para incentivar a las familias trabajadoras a permanecer en una viviendo pública; la PHA
también ha establecido los “alquileres máximos”. Estas son cantidades máximas sobre las
cuales el alquiler no va a aumentar, sin importar cuán alto pueda llegar a ser el ingreso
familiar. Las cantidades se basan en la cantidad de dormitorios, de la siguiente manera:
Estudio
$344.00 dólares
Un dormitorio
$423.00 dólares
Dos dormitorios
$523.00 dólares
Tres dormitorios
$654.00 dólares
Cuatro dormitorios
$683.00 dólares
Cinco dormitorios
$786.00 dólares
Seis dormitorios
$904.00 dólares
La PHA también utiliza los límites máximos de alquiler como alquileres de castigo,
cuando los arrendatarios no completan el proceso de recertificación. La PHA debe
proporcionar un aviso anticipado por escrito del aumento del alquiler máximo debido a la
falta de recertificación. Si se impidió que el arrendatario completara ese proceso por
circunstancias ajenas al control del arrendatario, la PHA deberá retirar el alquiler máximo
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Guide to PHA Public Housing
Revised June 2013
con carácter retroactivo. Si la PHA no lo hace, el arrendatario puede presentar un
formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja. El formulario de solicitud de
audiencia de agravios se encuentra disponible aquí.
Nota: A partir del 1 de julio de 2013, los alquileres máximos de la PHA serán
establecidos por la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Pensilvania (PHFA, por
sus siglas en inglés), que basa los límites de alquiler en los ingresos promedio del área y
actualiza estos cálculos cada año. Los límites de alquiler fijados por la agencia PHFA se
aproximan más a 30% de los ingresos del arrendatario hasta 60% del ingreso promedio
del área.
Cambios en el alquiler
La PHA debe dar aviso por escrito al arrendatario con 30 días de anticipación sobre
cualquier aumento de alquiler. Las disminuciones en el monto del alquiler son efectivas
al mes siguiente de presentado el informe de descenso en los ingresos de la familia por
parte del arrendatario.
Nota: Si el arrendatario no informa de manera oportuna sobre el aumento de ingresos, la
PHA puede cobrar el aumento del alquiler retroactivo desde el mes siguiente al mes en el
que aumentaron los ingresos. Para obtener más información acerca del proceso de
recertificación de la PHA, haga clic aquí.
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Vivienda Pública de la PHA: Subsidio para el pago de servicios
públicos
Subsidio para el pago de servicios públicos
La mayor parte de los arrendatarios de la PHA no son responsables de pagar los gastos de
gas, electricidad o aceite. Cuando un arrendatario de la PHA es responsable de pagar por
dichos cargos (es decir, cuando al arrendatario se le factura directamente por ellos), la
PHA debe proporcionar un subsidio para el pago de servicios públicos al arrendatario.
Para algunos arrendatarios, la PHA paga el subsidio directamente a la compañía de
electricidad o de gas. Para otros, la PHA deduce el subsidio del pago de alquiler mensual.
Si el alquiler mensual es tan bajo que el subsidio en realidad supera el monto del alquiler,
el arrendatario deberá pagar $00.00 de alquiler mensual a la PHA y la PHA enviará al
arrendatario un cheque mensual por concepto de "reembolso por el pago de servicios
públicos" por el saldo del subsidio.
Ya sea que el arrendatario deduzca el subsidio del pago de alquiler o el subsidio se pague
directamente a la compañía de servicios públicos, el arrendatario es responsable de pagar
las facturas de los servicios públicos y es responsable de cualquier factura de dichos
servicios que exceda la cantidad del subsidio. Los arrendatarios siempre deben
comprobar sus servicios públicos para saber si la PHA está pagando el subsidio a la
empresa de servicios públicos.
Qué hacer si el subsidio para el pago de servicios públicos excede el
pago de la factura
Uno de los propósitos del subsidio para el pago de servicios públicos es alentar a los
arrendatarios a ahorrar en el consumo de servicios públicos. En los casos en que la PHA
pague el subsidio directamente a la compañía de servicios públicos y si el arrendatario
ahorra, las facturas serán menores que el subsidio y aparecerá un crédito en la factura de
servicios públicos. Con el tiempo, el crédito puede agrandarse. El crédito le pertenece al
arrendatario y el arrendatario puede solicitar a la empresa de servicios públicos que le
reembolse el crédito.
Cómo saber de cuánto es el subsidio para el pago de servicios públicos
La PHA ajusta el subsidio para el pago de servicios públicos periódicamente para que
refleje los cambios en las tarifas de gas y electricidad. Cuando la PHA deduce el subsidio
del pago de alquiler, el monto del subsidio se puede encontrar en el aviso estándar del
monto del alquiler de la PHA después de una recertificación. Si la PHA paga el subsidio
a la empresa de servicios públicos, el monto del subsidio puede encontrarse en los
créditos mensuales que aparecen en las facturas de servicios públicos.
Qué hacer si el subsidio para el pago de servicios públicos no es
suficiente para pagar
la facturaSi las facturas de los servicios públicos superan el monto del subsidio por
más de 20% por circunstancias fuera del control del arrendatario, la PHA debe
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Guide to PHA Public Housing
Revised June 2013
proporcionar al arrendatario "ayuda individual" mediante el pago del importe real de las
facturas.
Si la PHA no lo hace, después de recibir una solicitud del arrendatario, el arrendatario
puede presentar un formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja. A fin de
documentar la necesidad de ayuda individual, el arrendatario necesitará un grupo
completo de facturas de servicios públicos o una copia impresa de la compañía de
servicios públicos correspondiente que cubra todo el período de tiempo en que las
facturas fueron demasiado altas. El formulario de solicitud de audiencia de agravios se
encuentra disponible aquí.
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Revised June 2013
Vivienda Pública de la PHA: Traslados
Traslados
La PHA trasladará a las familias a unidades pertinentes por una serie de circunstancias:
1. Traslados de emergencia donde las condiciones supongan un peligro inminente;
2. Cuando sea necesaria la adaptación por minusvalía o discapacidad; (vínculo a
temas de accesibilidad)
3. Cuando la composición de la familia haya cambiado tanto que la unidad sea
demasiado pequeña o demasiado grande.
4. Traslados por división de familias;
5. Reubicación desde una unidad accesible (cuando la unidad accesible ya no es
necesaria);
6. Para huir de la violencia doméstica.
7. Traslados voluntarios después de que la familia ha vivido en la unidad durante
al menos un año.
Los traslados de emergencia son obligatorios. Si la familia rechaza la oferta de traslado,
ya no se considerará como emergencia. Los arrendatarios deben estar al día en su alquiler
para ser trasladados. En caso de emergencia, el arrendatario debe ajustarse a un plan de
pagos si existe un saldo en el alquiler. La PHA pagará por los gastos de traslado si la
PHA es quien lo requiere.
Para obtener un traslado, el arrendatario debe solicitar que el administrador llene los
formularios de solicitud de traslado y los remita al Departamento de Admisiones. Si el
administrador se niega a completar los formularios o si el Departamento de Admisiones
se niega a aprobar el traslado, el arrendatario puede presentar el formulario de solicitud
de audiencia por motivo de queja disponible aquí.
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Revised June 2013
Vivienda Pública de la PHA: Reparaciones
Reparaciones
Según el arrendamiento con la PHA, la PHA debe hacer estas cosas dentro de las 48
horas posteriores a recibir un informe de necesidades de reparación:
• Inspeccionar la unidad;
• Completar todas las órdenes de trabajo necesarias para iniciar la corrección de
la condición;
• Dar una copia de los papeles al arrendatario;
• Completar todas las reparaciones que no son de emergencia dentro de los 5
días hábiles posteriores a la inspección; y
• Si la obra no se puede completar oportunamente, dar al arrendatario un
programa de reparación por escrito para la finalización del trabajo.
Reparaciones de emergencia
Si la reparación implica una condición que representa un peligro para la vida, la salud y
la seguridad; y si la reparación no puede realizarse en un plazo de tiempo razonable, la
PHA debe proporcionar alojamiento alterno (traslado a otra unidad), si está disponible. El
arrendatario también debe recibir una disminución en el alquiler para reflejar el uso
disminuido de la unidad de alquiler.
A quién contactar para realizar las reparaciones
Las necesidades de reparación deberán comunicarse de inmediato al administrador y al
departamento de mantenimiento. El informe debe arrojar una orden de trabajo generada
por computadora. Pregunte siempre por el número de orden de trabajo y escríbalo junto
con la fecha en la que se informó sobre la reparación. Esta información será de gran
utilidad, si, a futuro, existe controversia sobre sí la necesidad de reparación fue informada
correctamente. Si la PHA no responde dentro de un plazo de tiempo razonable, la
reparación debe informarse nuevamente.
¿Quién paga por las reparaciones?
La PHA debe pagar por las reparaciones causadas por el uso y el desgaste razonables. La
PHA también debe pagar por todas las reparaciones, más allá del uso y el desgaste
razonables, a menos que fueran causadas por el arrendatario, los integrantes de la familia
o por huéspedes del arrendatario o de los integrantes de la familia, en cuyo caso el
arrendatario es responsable de pagar por ellas.
Si la PHA determina que el arrendatario es responsable de pagar por la reparación debe
informar esta decisión por escrito, así como los gastos que deben cargarse al arrendatario
antes de incluirlos en la cuenta del arrendatario. Si el arrendatario cuestiona esta decisión,
puede presentar un formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja, el cual se
encuentra disponible aquí.
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Revised June 2013
Vivienda Pública de la PHA: Política sobre mascotas
Política sobre mascotas
La política sobre mascotas de la PHA entró en vigencia el 1 de abril de 2001. Los
arrendatarios que eran dueños de una mascota antes de esta fecha pueden mantener la
mascota durante la duración de la vida de la misma. La PHA debe permitir la presencia
de cualquier animal de asistencia como adaptación razonable para las personas con
discapacidad o minusvalía.
En cuanto a otros animales aparte de los de asistencia, no se aceptan mascotas que
sobrepasen 25 libras de peso. Para tener una mascota, el arrendatario debe llenar una
solicitud, pagar cualquier cuota y obtener el permiso del administrador. La PHA permite
solo perros, gatos, canarios, tortugas y peces tropicales.
La PHA tiene establecida una cantidad máxima de mascotas:
1 gato por unidad
1 perro por unidad
2 aves por unidad
1 solo acuario que no supere 20 galones y que contenga peces
Combinaciones:
1 perro y 1 acuario o
1 perro y un ave
1 gato y 1 acuario
1 gato y un ave
La PHA no permite las siguientes razas de perros:
Doberman Pinscher
Pit Bull
Pastor Alemán
Rotweiller
Cualquier raza combinada con características de las cuatro razas mencionadas.
La PHA tiene muchas reglas acerca del manejo de las mascotas. Los arrendatarios deben
familiarizarse con esas reglas. No obtener el permiso de la PHA para tener una mascota o
no cumplir con las reglas puede ser motivo de rescisión del contrato de arrendamiento.
Las urbanizaciones de la PHA están autorizadas para adoptar políticas más restrictivas
sobre mascotas. Para conocer si existe una política más restrictiva sobre mascotas, el
arrendatario debe conversarlo con el administrador.
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Vivienda Pública de la PHA: Proceso de trámite de quejas
Proceso de trámite de quejas
La PHA tiene un proceso para tramitar las quejas que permite que un arrendatario alegue,
dentro de un plazo de tiempo razonable, cualquier acción o inacción de la PHA que afecte
de manera adversa los derechos, deberes, bienestar o estado del arrendatario. Esto podría
incluir, entre otras cosas, problemas de reparación, controversia sobre el cálculo del
alquiler, cuestiones relativas al traslado y terminación del arrendamiento. Para solicitar
una audiencia por motivo de queja, los arrendatarios deben completar un formulario de
solicitud de audiencia por motivo de queja, el cual se encuentra disponible aquí.
El arrendatario que solicite una audiencia por motivo de queja debe hacer dos copias del
formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja y entregarle el original al
administrador. El arrendatario debe guardar una copia para sus registros.
Para asegurarse de que la audiencia se ha programado, el arrendatario también debe
enviar una copia a:
Grievance Hearing Coordinator
PHA Legal Department
12 S. 23rd Street
Philadelphia, PA 19103
Si existiera algún retraso en la programación de la audiencia, el arrendatario puede llamar
al 215-684-4427.
NOTA: Si el alegato es sobre el cálculo correcto del alquiler, el arrendatario debe pagar o
depositar en garantía el alquiler mientras que la queja está pendiente de resolución. De no
hacerlo, puede dar lugar a la desestimación de la queja.
Derechos de los arrendatarios en las audiencias por motivo de queja
Los arrendatarios de la PHA tienen los siguientes derechos:
1. A recibir la notificación adecuada de los motivos de desalojo.
2. A que un representante les acompañe a la audiencia;
3. A la oportunidad de examinar, antes de la audiencia y a solicitud de los
interesados, cualquier registro de la PHA relacionado con la disputa.
4. A cuestionar cualquier prueba de la PHA y a interrogar a cualquier testigo;
5. A presentar sus propias pruebas pertinentes; y
6. A recibir una decisión del árbitro sobre la validez de las pruebas.
Solicitud de audiencias de emergencia por motivo de queja
Cuando la queja implica una emergencia, la PHA debe programar y celebrar la audiencia
por motivo de queja en el plazo de 7 días hábiles.
Depósito en garantía del alquiler
Los arrendatarios pueden depositar en garantía su alquiler en Urban League de Filadelfia
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Revised June 2013
si han presentado una solicitud de audiencia por motivo de queja. Para abrir una cuenta
de depósito en garantía, el arrendatario debe ponerse en contacto con Urban League al
215-561-6070. Urban League programará una cita para que el arrendatario llene la
documentación necesaria. La oficina de Urban League se encuentra en 1801 Market
Street, piso 20. Los arrendatarios no deben visitar la oficina sin cita.
Presentación de queja por aviso de rescisión del contrato de
arrendamiento
Si la PHA le envía al arrendatario un aviso de rescisión del contrato de arrendamiento, el
arrendatario dispone de un plazo de diez días desde la fecha del aviso para solicitar una
audiencia por motivo de queja. Si el arrendatario presenta una solicitud de audiencia por
motivo de queja, la PHA no podrá continuar con el proceso de desalojo a menos que y
hasta que el árbitro en el caso de la queja haya dictaminado que la PHA puede continuar.
Si el arrendatario no presenta una solicitud de audiencia por motivo de queja dentro de
esos diez días, la PHA puede continuar con el proceso de desalojo sin esperar la decisión
del árbitro.
Nota: La PHA no está obligada a conceder una audiencia de agravios en casos en que se
esté intentando poner fin al contrato de alquiler por presuntas actividades delictivas o
relacionadas con drogas.
No es extraño que la PHA envíe el aviso de rescisión del contrato de arrendamiento por
correo postal después de la fecha del aviso. El arrendatario debe guardar siempre el sobre
en el que se envía el aviso. La fecha del matasellos en el aviso establecerá cuándo
comenzó el período de diez días.
Qué sucede en las audiencias por motivo de queja
Se enviará una notificación por escrito de la fecha, lugar y hora de la audiencia al
arrendatario. La PHA paga un árbitro que escucha todas las pruebas y alegatos y que
toma una decisión. Por lo general, el árbitro no manifiesta la decisión al concluir la
audiencia, sino que regresa a su oficina y prepara una decisión por escrito que luego
envía por correo postal al arrendatario y al departamento jurídico de la PHA.
Normalmente, la PHA es representada por un abogado en la audiencia. El administrador
y el personal de mantenimiento también pueden asistir.
Cómo prepararse para la audiencia
El arrendatario debe pedirle a la PHA que busque todos los registros o documentos de la
PHA antes de la audiencia. En particular, el arrendatario debe solicitar la revisión de
todos los documentos que la PHA usará en contra del arrendatario en la audiencia. Esto le
ayudará a preparar las respuestas necesarias.
El arrendatario también debe prepararse para llevar consigo pruebas a la audiencia. Esto
podría incluir fotografías, informes del L&I (Departamento de Trabajo e Industrias), el
formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja, recibos de alquiler, avisos de
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rescisión del contrato de arrendamiento, cartas y otros documentos que apoyen la
solicitud.
Los arrendatarios pueden aportar testigos. Los arrendatarios también pueden llevar un
representante que les asista en la audiencia.
Después de la audiencia por motivo de queja
El árbitro debe enviar al arrendatario una decisión por escrito llamada "Adjudicación"
dentro del plazo de dos semanas posteriores a la audiencia. Si el arrendatario no está
satisfecho con la Adjudicación, puede apelar la decisión ante el Tribunal de Causas
Comunes.
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Vivienda Pública de la PHA: Recertificación
Recertificación
La PHA "recertifica" a la mayor parte de los arrendatarios de viviendas públicas cada dos
años. Los arrendatarios sin ingresos son recertificados con mayor frecuencia.
Los arrendatarios reciben un aviso por escrito para asistir a una reunión con el
administrador o encargado de volver a examinar el alquiler. El arrendatario deberá
aportar prueba del ingreso y la composición familiar. Si no los ha aportado ya, la PHA
solicitará también copias de los certificados de nacimiento y de las tarjetas de Seguro
Social de todos los integrantes de la familia.
Si los arrendatarios no cooperan con el proceso de recertificación de manera razonable, la
PHA puede aumentar el alquiler al límite máximo. Para obtener más información acerca
del límite máximo de alquiler, haga clic aquí.
Después de obtener toda la documentación necesaria, la PHA enviará un aviso con el
monto del alquiler y cuándo tendrá efecto el aumento o disminución. Los arrendatarios
deben examinar el aviso cuidadosamente. Este mostrará la fuente y monto de los
ingresos, según lo haya calculado la PHA, para cada integrante de la familia. Indicará
cualquier deducción de ingreso que la PHA haya permitido. También indicará todos los
ocupantes "autorizados" de la unidad.
Si la información sobre el ingreso o la composición familiar no es acertada, el
arrendatario debe hablar con el administrador. Cualquier integrante de la familia que viva
en la unidad y que no figure en ese aviso, se considerará como "no autorizado". Es una
violación del contrato de arrendamiento tener personas no autorizadas viviendo en la
unidad.
Cualquier integrante de la familia que ya no viva en la unidad no debe ser incluido en el
contrato de arrendamiento. Si el administrador no cambia el aviso para que refleje los
ingresos o la composición exacta de la familia, el arrendatario puede presentar un
formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja, el cual se encuentra disponible
aquí.
Cambios en los ingresos
Actualmente, la PHA no requiere que los arrendatarios informen sobre cambios en los
ingresos entre períodos de recertificaciones. Por lo tanto, los arrendatarios que viven en
una vivienda pública de la PHA no están obligados a informar sobre el aumento de
ingresos entre recertificaciones.
Sin embargo si el ingreso del hogar de un arrendatario desciende entre recertificaciones,
el arrendatario debe informarlo rápidamente al representante de servicios a cargo y
proporcionar pruebas. La disminución de ingresos, por lo general generará una baja en el
alquiler pero no hasta que haya sido informado por el arrendatario. Con respecto a los
cambios en el ingreso, el arrendatario puede presentar una carta de su empleador, recibos
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de pago, avisos de los cambios en la asistencia pública, Seguro Social, SSI,
compensación por desempleo y otros beneficios públicos.
Cambios en la composición de la familia
Los arrendatarios deben informar sobre cambios en la composición de la familia cuando
se producen (cuando un integrante de la familia se muda a la unidad o fuera de ella). No
hacerlo podría motivar la rescisión del contrato de arrendamiento. Los cambios
deben ser informados al administrador o al encargado de revaluación del alquiler tan
pronto como sea posible. El arrendatario también debe proporcionar algo para
documentar los cambios. Con respecto a los cambios en la composición familiar, los
arrendatarios deben proporcionar algo que muestre que un integrante de la familia se ha
mudado o vive con ellos. Esto podría ser un contrato de arrendamiento o un recibo con la
nueva dirección del familiar que se ha mudado. También podría ser un certificado de
nacimiento de un recién nacido que se acaba de llegar a la unidad.
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Vivienda Pública de la PHA: Problemas de acceso o
discapacidad
Problemas de acceso o discapacidad
La PHA debe adoptar medidas razonables para garantizar que las unidades satisfagan las
necesidades médicas del arrendatario. Esto podría incluir la instalación de nuevos
equipos, tales como barras en el baño o telesillas para las escaleras, o el traslado a una
unidad que cumpla con la necesidad médica. Los arrendatarios deben completar un
formulario de adaptación para discapacitados para obtener asistencia. Los arrendatarios
pueden obtener un formulario de adaptación para discapacitados del administrador.
El arrendatario que solicite una adaptación para discapacitados debe hacer dos copias del
formulario de solicitud de adaptación y entregarle el original al administrador. El
arrendatario debe guardar una copia para sus registros.
El arrendatario también debe enviar una copia al Coordinador de Accesibilidad de la
PHA a la siguiente dirección:
PHA Accessibility Coordinator
12 S. 23rd Street, Fifth Floor
Philadelphia, PA 19103
Si el arrendatario no está satisfecho con la respuesta de la PHA a esta solicitud, el
arrendatario puede presentar un formulario de solicitud de audiencia por motivo de queja,
el cual se encuentra disponible aquí.
Necesidad de la asistencia de una persona debido a problemas médicos
Si el arrendatario necesita a alguien que viva en la unidad para ayudarle con las
actividades rutinarias de la vida diaria como cocinar, limpiar, comprar, lavar, vestirse o
moverse, la PHA debe permitir que el arrendatario tenga un "asistente conviviente". De
ser necesario, la PHA debe ofrecerle al arrendatario una unidad con suficientes
habitaciones para alojar al asistente conviviente y/o equipo médico del arrendatario.
Los ingresos del asistente conviviente no se utilizarán en el cálculo del monto de alquiler
mensual. Sin embargo, al asistente conviviente no se le permite suplantar al arrendatario
como cabeza de hogar si el arrendatario debiera dejar la unidad por cualquier motivo.
Para obtener más información acerca de cómo trasladarse de forma voluntaria, haga clic
aquí.
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Vivienda Pública de la PHA: Desalojo
Desalojo
Los arrendatarios de vivienda pública de la PHA pueden ser desalojados por falta del
pago de alquiler o por incumplimiento de alguna condición del contrato de
arrendamiento.
Aviso de rescisión del contrato de arrendamiento
En casi todos los casos, la PHA debe darle al arrendatario un aviso por escrito de
cancelación del contrato de arrendamiento 30 días antes de iniciar el proceso de desalojo.
Si el desalojo se basa en amenazas a la salud o a la seguridad, la PHA puede proporcionar
15 días de aviso previo.
El aviso de rescisión del contrato de arrendamiento de la PHA es grande y tiene un gran
sello de color rojo en la esquina inferior derecha. El aviso debe indicar el motivo de la
rescisión del contrato y la fecha de vigencia.
El aviso también debe indicar que el arrendatario tiene derecho a presentar un formulario
de solicitud de audiencia por motivo de queja y que la PHA no comenzará el proceso de
desalojo si el arrendatario solicita una audiencia por motivo de queja dentro de los 10
días siguientes a la fecha del aviso. Sin embargo, la PHA no está obligada a proporcionar
una audiencia por motivo de queja por desalojos basado en actividades delictivas. El
formulario de solicitud de audiencia de agravios se encuentra disponible aquí.
Motivos de la rescisión del contrato de arrendamiento
Los argumentos para la rescisión del contrato de arrendamiento son:
1. Falta de pago del alquiler
2. Violación grave o reiterada del contrato de arrendamiento;
3. Cualquier actividad delictiva o de abuso de drogas o alcohol;
4. Violaciones a la ley federal, estatal o local que se relacionen directamente con el
arrendamiento, y
5. Otra causa justificada que se defina como una violación importante de una
disposición del contrato de arrendamiento o reiterados incumplimientos no
sustanciales.
Motivos que no causan la rescisión del contrato de arrendamiento
La PHA debe renovar el contrato a menos que exista una causa justificada para
rescindirlo. La PHA no puede desalojar a un arrendatario a menos que el arrendatario
haya violado sustancialmente una cláusula del contrato de arrendamiento . La PHA no
puede desalojar a un arrendatario porque el plazo del arrendamiento haya vencido. La
PHA no puede desalojar a un arrendatario porque no desee continuar con el
arrendamiento, o porque no le cae bien el arrendatario.
Proceso de desalojo del Tribunal Municipal
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Si la PHA gana la audiencia por motivo de queja o si la audiencia no es solicitada por el
arrendatario, la PHA solo podrá desalojar al arrendatario presentando el caso ante el
Tribunal Municipal. Para obtener más información sobre el proceso de desalojo del
tribunal en Filadelfia, haga clic aquí.
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Vivienda Pública de la PHA: Mudanza voluntaria
Mudanza voluntaria de una unidad de vivienda pública de la PHA
Un arrendatario puede rescindir el contrato de arrendamiento en cualquier momento
mediante un aviso por escrito con 15 días de anticipación a la PHA. El arrendatario
también debe ver al administrador para firmar una "hoja de desalojo". Si un arrendatario
se muda de la PHA sin seguir estos pasos, el arrendatario puede, a futuro, darse cuenta de
que la PHA continuó cobrándole el alquiler por un período de tiempo posterior al
momento en que se mudó.
Qué pasa con los integrantes de la familia si la cabeza de hogar se muda
Si la cabeza de familia se muda de la unidad, por razones que no sean desalojo, los
integrantes restantes de la familia pueden permanecer en la unidad, siempre y cuando
estuvieran incluidos en el contrato de arrendamiento y haya un familiar adulto (de 18
años de edad o más) que firme un nuevo contrato de arrendamiento con la PHA.
Si la cabeza de hogar sabe que otros integrantes de la familia seguirán viviendo allí, el
arrendatario debe informar al administrador sobre esto y solicitar que un integrante
adecuado de la familia sea la nueva cabeza de hogar.
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