Protocolo de Tesis que Presenta ge,armando, miguel para obtener

INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL
Escuela Superior de Ingeniería y Arquitectura
Unidad Profesional Tecamachalco
Sección de Estudios de Posgrado e Investigación
TITULO
ARTÍCULOS RELACIONADOS A LA VALUACIÓN INMOBILIARIA CONTENIDOS EN EL
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL DISTRITO FEDERAL
TESINA
QUE PARA OBTENER LA ESPECIALIZACIÓN EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
PRESENTA
Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero
Tecamachalco, Estado de México.
JUNIO, 2OO8
INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL
Escuela Superior de Ingeniería y Arquitectura
Unidad Profesional Tecamachalco
Sección de Estudios de Posgrado e Investigación
TITULO
ARTÍCULOS RELACIONADOS A LA VALUACIÓN INMOBILIARIA CONTENIDOS EN EL
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL DISTRITO FEDERAL
TESINA
QUE PARA OBTENER LA ESPECIALIZACIÓN EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
PRESENTA
Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero
Dr. Alfonso Rodríguez López. Director.
Esp. En Val. Inm. Ing. Arq. Salvador Muñoz Hernández. Asesor.
Lic. Ismael Ramírez Jaimes. Asesor.
Tecamachalco, Estado de México.
JUNIO, 2OO8
I
Acta de Revisión de Tesina.
II
México Distrito Federal a 16 de Junio del 2008.
CARTA CESIÓN DE DERECHOS
COMISIÓN DE ASUNTOS ESCOLARES
En la ciudad de Tecamachalco, Estado de México el día 16 del mes de Junio del año
2008, el que suscribe Agustín Adán Mendoza Cohetero, alumno del Programa de la
Especialidad en Valuación Inmobiliaria, con número de registro SIP B071192,
adscrito a Escuela Superior de Ingeniería y Arquitectura Unidad Profesional
Tecamachalco del IPN, manifiesta que es autor intelectual del presente trabajo de
Tesina bajo la dirección del Dr. Alfonso Rodríguez López y cede los derechos del
trabajo intitulado: Artículos relacionados a la Valuación Inmobiliaria Contenidos en
el Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal; al Instituto Politécnico
Nacional, para su difusión con fines académicos.
Los usuarios de la información no deberán reproducir el contenido textual,
gráficas o datos del trabajo sin el permiso expreso del autor y/o director del trabajo.
Este
puede
ser
obtenido,
[email protected]
Si
el
escribiendo
permiso
se
a
otorga,
la
el
siguiente
usuario
dirección:
deberá
dar
el
agradecimiento correspondiente y citar la fuente del mismo.
Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero.
----------------------------------------------------Nombre y firma
III
AGRADECIMIENTOS
A Dios:
Por ser la fuerza interior que nos empuja a seguir adelante, a no detenernos por difícil
que sean las situaciones diarias y a luchar por lograr las metas que nos fijamos a corto
y a largo plazo.
A mis Padres:
Por el apoyo que siempre me han dado, por estar ahí cuando los he necesitado, por su
comprensión en mi toma de decisiones, por su entusiasmo y alegría con el que
enfrentan los eventos que surgen día con día.
A mis hermanos:
Por el compromiso conjunto que tenemos como familia en alcanzar nuevas metas con
el auxilio mutuo y siempre con el ánimo de mejorar y triunfar en la vida en los
aspectos: espirituales, éticos, estéticos, científicos y utilitarios.
Finalmente y no por ser el último, el menos importante; al gremio de Valuadores
y profesores especializados del Instituto Politécnico Nacional, por impulsar el estudio
y la certificación de la Especialidad en Valuación Inmobiliaria en la ESIA
TECAMACHALCO y por el ahínco en enseñar e impartir los conocimientos con los
que debe contar todo Valuador Profesional.
A todos ustedes Muchas Gracias.
IV
ÍNDICE
Página
Introducción
1
Resumen de la Tesina
3
Abstract
4
Palabras Clave
5
Capítulo 1.- Delimitación, planteamiento y estructura del Marco Teórico del tema en estudio
6
1.1.- Planteamiento del Problema
7
1.2.- Objetivo General
8
1.3.- Objetivo Particular
8
1.4.- Justificación del tema
8
1.5.- Delimitación del tema
9
1.6.- Marco teórico
9
1.7.- Conocimiento de los conceptos básicos en Valuación Inmobiliaria
10
1.7.1.- ¿Qué es un avalúo para un juicio civil?
12
1.7.2.- ¿Cuál es la Norma actual vigente aplicable en un avalúo para un juicio civil?
12
1.7.3.- ¿Qué se recomienda en la realización de un avalúo para juicio Civil?
13
1.7.4.- Estructura del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal
13
Capítulo 2.- Procedimiento para la aceptación, elaboración y ratificación del cargo como
Perito Valuador de acuerdo al Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal.
13
2.1.- Importancia de conocer los artículos relativos a periciales en juicios Civiles
16
2.2.- Tipo de nombramiento para cargos de peritos
24
2.3.- Requisitos a cubrir para la aceptación del cargo de Perito en juicios civiles
25
2.4.- Revisión de expedientes
30
Capítulo 3.- Caso práctico de un avalúo; Análisis y Aplicación al Juicio Civil
35
3.1.- Elaboración de la Pericial en juicios civiles (Avalúo Inmobiliario).
37
3.2.-Cuadros sinópticos de ayuda en el proceso de elaboración de un avalúo para un juicio civil.
49
3.3.- Dificultades encontradas y las soluciones propuestas al elaborar dictámenes en juicios civiles
para el Distrito Federal.
54
Conclusiones
56
Bibliografía y Abreviaturas más utilizadas
58
Glosario de términos jurídicos
60
Definiciones en Valuación Inmobiliaria
61
V
INTRODUCCIÓN
La presente Tesina, fue elaborada en base a los conocimientos adquiridos en las materias del curso de
Especialización en Valuación Inmobiliaria impartidas en la ESIA Tecamachalco y al conocimiento
propio adquirido en la práctica profesional ejercida en el ámbito de la Valuación Inmobiliaria.
Tiene como propósito orientar al perito valuador en su participación como auxiliar técnico para
la presentación de avalúos inmobiliarios que son requeridos en materia de juicios civiles ante los
juzgados del Distrito Federal; acorde al Código de Procedimientos Civiles vigente.
La tesina en su composición general propone una base hipotética que permita al perito que
empieza a intervenir en asuntos judiciales, un apoyo práctico que facilite su labor y evite consecuencias
por las que ponga en riesgo su calidad de perito profesional, de tal forma obtendrá la orientación para
asentar su “razón” y/o presentar sus “promociones”, entregándolos y ratificándolos en tiempo y forma.
El presente trabajo esta desarrollado por Capítulos, mismos que analizan los artículos
relacionados a la Valuación de bienes inmuebles en su apartado de prueba pericial; comentando los
mismos en su Marco-Jurídico y su relación práctica con el Especialista en Valuación Inmobiliaria;
haciendo de la Tesina; un documento con un uso específico y de fácil entendimiento en la comprensión
de la problemática actual, ya que se plantea como primer problema la falta de información suficiente en
materia de valuación ante juzgados.
El primer capítulo es introductorio al análisis y a la conceptualización teórica de nuestro tema;
así como al planteamiento del mismo; sus límites y alcances; y la metodología utilizada para la
elaboración de nuestras conclusiones. Así en este inicio hacemos mención de las particularidades de un
avalúo para un juicio civil.
El segundo capítulo da respuesta a las primeras interrogantes relacionadas a los escritos
elaborados para un dictamen en materia pericial. Se hace referencia y se analizan los artículos
relacionados a la valuación inmobiliaria, dando por resultado la síntesis y comentarios de estos
artículos, mismos que orientarán al perito valuador, al rendir un dictamen y a cumplir con el cargo
conferido. Dado que el marco legal del Código de Procedimientos Civiles es el que lo limita en la
presentación y elaboración de sus escritos.
El tercer capítulo da constancia el suscrito en su participación y elaboración de sus avalúos ante
juzgados del Distrito Federal anexando los casos prácticos en los que ha actuado y planteando los
problemas comunes y las soluciones encontradas es su momento al ejecutar el dictamen y avalúos
correspondientes. La revisión del avalúo se da a partir de las normas y procedimientos vigentes para su
elaboración, mismos que serán desarrollados de forma conjunta con la presentación del avalúo y
fundamentados en Códigos, Manuales, Circulares y demás herramientas de las que se vale el valuador
1
para la elaboración y estimación de los valores asentados en una pericial en el rubro de bienes
inmuebles.
Con esquemas ejemplificamos el proceso que se sigue en la parte que corresponde a la
presentación de un informe pericial. Finalmente damos algunas propuestas utilizadas en la resolución
de avalúos para juicios civiles.
Toda vez que el perito valuador carece de un documento que mencione las etapas que
conforman un juicio, lo que hace que incurra en imprecisiones jurídicas al participar en algún momento
específico del proceso judicial, haciéndolo acreedor a sanciones de carácter económico y a demandas
que lo involucran en juicios penales en su contra; se plantea una tesina que resuma los artículos
relacionados al quehacer del valuador. Por tal motivo de darán recomendaciones adicionales en los
apartados que así lo requieran de tal forma que estemos partiendo de una base para solucionar un
problema dado. El avalúo en su contexto subrayara las partes que injieren la particularidad del avalúo
judicial por llamarlo de alguna manera y con la ayuda de esquemas el procedimiento a seguir por un
valuador en su presentación de sus dictámenes.
Haciendo una revisión, al observar detalles y ejemplos de cómo efectuar una comparecencia
ante un juzgado; la presentación y elaboración de escritos, siguiendo el ordenamiento judicial del que
se trate; así como el desglose de los trámites necesarios que deben cumplirse al emitir el dictamen en
materia de Valuación de Bienes Inmuebles; el formato de entrega en Oficialía de Partes del dictamen
emitido; los escritos de promoción del perito, el requerimiento de documentación, información o
auxilio del personal del juzgado que el perito así necesite para poder cumplir en tiempo y forma con el
cargo conferido; harán de la presente tesina una herramienta de ayuda, para que el perito se pueda
guiar al pretender emitir un trabajo pericial ante algún juzgado del Distrito Federal.
El valuador podrá auxiliarse de los comentarios aquí vertidos durante la elaboración del o los
avalúos; para una mejor intervención y cumplimiento en un ámbito legal que no conoce pero que puede
llegar a manejar, toda vez que es parte del rubro en el que los avalúos de bienes inmuebles tienen una
constante intervención ante un proceso en materia de juicios civiles. Tenemos que partir de bases
sólidas y acordes a nuestra ética profesional al emitir cualquier trabajo valuatorio, máxime si se trata de
un ambiente jurídico como lo son los juicios civiles.
La elaboración de los dictámenes presentados y su cumplimiento en todas y cada una de sus
partes; mismas que intervienen en la prueba pericial de acuerdo al Código de Procedimientos Civiles es
parte esencial del Especialista en Valuación Inmobiliaria y por tanto resultaría difícil reconocer a un
valuador que no tenga las nociones mínimas respecto al tema en el ámbito jurídico de su ramo
profesional si es que quiere intervenir en el.
2
RESUMEN DEL CONTENIDO DE LA TESINA
La presente Tesina esta dirigida a los Valuadores Profesionales que están iniciándose en materia de
Juicios Civiles, por lo que estará formulada de tal manera que sea una herramienta para el valuador en
su conocimiento ante juicios civiles.
Esto debido a la falta de información y dirección en la aplicación de la norma asentada en el
Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal.
La tesina desarrolla en su índice las apremiantes que a juicio de suscrito son de más relevancia y
de rápida utilización del valuador, teniendo un análisis de los artículos relativos a las periciales en
materia de valuación de bienes inmuebles. La conclusión de valores sustentados en un proceso
matemático fundamentado en una base medible y justificable, que no deje lugar a dudas del camino
desarrollado para la resolución de un dictamen donde queden asentados valores de propiedades.
Por lo mismo la tesina se divide en capitulados y subcapítulos estableciendo una revisión
primaria para ubicar el proceso en estudio, enfocado a determinar las soluciones al planteamiento
hipotético formulado, tomando como base la propia experiencia y el auxilio de los Asesores y Director
de la TESINA.
Se ampliarán los puntos más sobresalientes para solucionar el problema planteado en su
panorama general. El capítulo uno enmarca las primicias de la problemática en general, el capítulo dos
los procedimientos y el capítulo tres los casos prácticos de aplicación; dando
finalmente las
conclusiones de las actividades desarrolladas y comentando a su vez las recomendaciones vertidas en
materia de valuación inmobiliaria ante juicios civiles.
3
ABSTRACT
This Thesis is directed to the all The Professionals appreciators that are beginning in
the area of Civilest Juiciest; therefore the structure of the Thesis will be a specific
tool for the appreciator in his global knowledge into the Civilest Juiciest.
This because does not exist enough information and directives in the
application of the published norms in the Código de Procedimientos Civiles del Distrito
Federal.
The Thesis is developed with the highlights that involved the area of Civilest Juiciest;
that the writer consider the most important of them and quickly used for the
appreciator, with this we have had an analysis of the articles that are related to the
activity of Periciales in issue of real estates. In conclusion the final value expressed
in numbers as the result of a mathematical process by a quantifiable and justifiable
basis, without doubts of the ways of the solution about a dictamen are typing.
That is why The Thesis is divided in chapters and subchapters making a first
review in order to establish the process of the studied. Thereby creating a process
focusing to concrete the solutions to the hypothetic platform made, taking as a basis
my own experiences and supporting these, with the reviewers of the professional
assessors of this document.
The main points will be extended in order to give solutions to the problem of
studied and be able to understand it, in its general concept. The chapter one enclosed
the mains ideas of the problematic, The chapter two mention the procedure at the end
chapter three is about practice application; and finally the conclusions to all the
developed activities, commenting all the recommendations typing in the subject of
estate appraisal in Civilest Juiciest.
4
PALABRAS CLAVE
1.- Valuación Inmobiliaria
2.- Código de Procedimientos Civiles
5
CAPÍTULO 1.- DELIMITACIÓN, PLANTEAMIENTO Y ESTRUCTURA DEL MARCO
TEÓRICO DEL TEMA EN ESTUDIO
6
En este capítulo se darán a conocer los principios, fundamentos, delimitación y alcances de la presente
investigación documental, marcando puntos preliminares como lo son: planteamiento del problema, los
objetivos, la justificación, la delimitación y la estructura de un marco teórico conceptual; que nos ayude
al soporte de los datos y textos aquí contenidos. Asimismo se hará una descripción detallada de los
conceptos utilizados como recordatorio y definición; ya que serán utilizados a lo largo de la tesina y en
la vida profesional del valuador profesional.
1.1.- Planteamiento del Problema
La presente tesina pretende dar una ayuda y forjar las bases de las que el Perito Valuador pueda valerse
para brindar un apoyo, un aporte y un servicio a la comunidad que requiera de los conocimientos
especializados en materia de valuación inmobiliaria.
Primero sería bueno saber si la información que tiene actualmente un valuador y que empieza a
desenvolverse en un ámbito jurídico es suficiente para brindar un buen servicio acorde a las
condiciones y a las necesidades en las que se manejan cuestiones jurídicas como las promociones,
citatorios y comparecencias por mencionar algunos de ellos y a las que un valuador adscrito y con
experiencia en tribunales ya maneja.
El problema de la falta de información escrita y la orientación en la presentación del avalúo ante
juzgados conlleva un particular manejo jurídico que será prudente que el Especialista en Valuación
Inmobiliaria conozca antes de emitir un escrito, un avalúo y/o peritaje.
Se puede emitir un informe de valuación inmobiliaria únicamente con los datos asentados en los
Manuales de Valuación hasta hoy conocidos y de los códigos aplicables en la materia, suficientes para
el Perito Valuador?. No se requiere de ningún otro documento que sirva de precedente y de
conocimiento general al Perito Valuador ante tribunales, para el correcto manejo del lenguaje escritooral que se maneja ante un juzgado? será el adecuado el que hoy en día maneja un valuador que nunca
a presentado un avalúo ante algún juicio en particular?. Un dictamen práctico analizado en contexto y
forma; será suficiente para dar un panorama general de la problemática actual a la que se enfrenta el
Perito valuador ante el manejo de términos legales en el desahogo y presentación de pruebas
periciales ante un tribunal del Distrito Federal?
La tesina en su composición general propone una base hipotética que permita al perito
que empieza a intervenir en asuntos judiciales, un apoyo práctico que facilite su labor y evite
consecuencias por las que ponga en riesgo su calidad de perito profesional, de tal forma obtendrá la
orientación para asentar su “razón” y/o presentar sus “promociones”, entregándolos y ratificándolos en
tiempo y forma.
7
Se considera necesario darle un tiempo al estudio de estas problemáticas a las que el valuador se
enfrenta día con día en el ámbito de los juzgados, puesto que hasta la fecha no hay bibliografía que
verse en materia de valuación ante juzgados, será necesario hacer este planteamiento para poder dar
una solución y sentar las bases en futuros estudios.
1.2.- Objetivo General.
Diseñar un soporte documental que apoye al Especialista en Valuación Inmobiliaria en su desempeño
profesional con el análisis de los artículos del Código de Procedimientos civiles del D. F.; así como
enterarle de las penas a que puede ser sujeto por incumplimiento o por entrega de dictámenes fuera de
término o por una mala información sin sustento ni bases teórico prácticas. Tomando en cuenta para la
realización de sus avalúos una base medible para sustentar sus valores.
1.3.- Objetivo Particular.
Proporcionar al profesionista que intervenga como Perito valuador en juicios civiles que se
desahogan ante Juzgados del Distrito Federal, un documento de apoyo tomando en cuenta un caso
práctico de valuación inmobiliaria.
Ejemplificando los escritos requeridos de forma clara y con los datos expuestos en su contenido de
manera formal y entendible. La entrega en oficialía de partes de los dictámenes emitidos, los escritos de
promoción, escritos para requerimiento de documentación, la solicitud de información o auxilio del
personal del juzgado que se necesite para poder cumplir con el cargo conferido. Dar a conocer la
importancia del valor probatorio de la prueba pericial y los riesgos que se tienen al incurrir en faltas
éticas, técnicas y jurídicas. A si como verter conclusiones y sugerencias a la judicatura, resultado de
este análisis en lo relativo a los honorarios del valuador profesional.
1.4.- Justificación del tema
En la actualidad no existe para los profesionistas en general, una orientación adecuada para conocer los
pasos necesarios que se deben dar al presentar una prueba pericial en materia de Valuación
Inmobiliaria como parte de un proceso en los juicios civiles. Además del desconocimiento del proceso
legal, la necesidad que hay del auxilio de los Profesionistas en la materia para el apoyo ante los
juzgados, de la falta de una regulación de las personas con el conocimiento mínimo necesario para la
elaboración de un avalúo y la importancia del mismo en la resolución de un juicio civil.
Debido a esto es que el perito tendrá una herramienta de apoyo para el conocimiento suficiente de
los artículos relacionados a la prueba pericial, en un lenguaje técnico y fácil de comprender sin que se
deteriore el lenguaje jurídico, con lo cual tendrá los detalles finos necesarios para evitar incurrir en
8
faltas que posteriormente causen molestias y malos juicios, hasta verse involucrado por la mala
aplicación o entendimiento de los artículos correspondientes a la prueba pericial, en medidas de
apremio.
Esto estará dirigido para todos aquellos que participen de forma directa e indirecta en una prueba
pericial en materia de Valuación de bienes inmuebles, con el propósito de que conozcan los
pormenores con los que el perito valuador tiene que manejar el lenguaje jurídico, el conocimiento del
mismo y en suma la aplicación técnica de su trabajo para el soporte y requerimiento necesario en un
proceso judicial.
Parte esencial será la realización de un avalúo acorde a los requerimientos de la presentación de la
prueba pericial y prácticamente de los métodos utilizados en la valuación de bienes inmuebles que
actualmente son reconocidos en la rama profesional.
1.5.- Delimitación del Tema.
Análisis y aplicación al juicio civil, de los artículos relacionados a la valuación inmobiliaria
contenidos en el Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal.
La función como Especialista en Valuación de Bienes Inmuebles en juicios civiles que se
desahogan de cuerdo al Código de Procedimientos Civiles vigente para el Distrito Federal al año 2008.
1.6.- Marco Teórico
El Marco Teórico estará planteado con base al estudio del Código de Procedimientos Civiles y a la
práctica actual que tiene el suscrito en materia de valuación inmobiliaria; junto con el apoyo y el
asesoramiento de los profesores revisores de la presente tesina. Todo encaminado a los objetivos
planteados y con el apoyo de los Manuales de valuación y documentos relacionados a la Valuación de
Bienes Inmuebles, con artículos publicados y relacionados a los dictámenes periciales ante juzgados;
toda vez que no hay en la materia de valuación un documento normativo que auxilie al Especialista en
Valuación Inmobiliaria al emitir su opinión pericial, sin menos cabo de sus particulares conocimientos
técnicos en la materia.
Básicamente y como herramienta de primera mano se tendrá el análisis directo y la aplicación de
los artículos relacionados con la valuación inmobiliaria contenidos en el Código de Procedimientos
Civiles, así como un caso práctico de un avalúo emitido ante un juzgado del Distrito Federal, será
necesario por antonomasia la utilización y consulta de un diccionario jurídico el cual nos sirva de
soporte cultural y de conocimiento del lenguaje legal , si es que fuera necesario este.
Para el ambito de revisión de los conceptos de valuación inmobiliaria se anexara al final de este
documento un glosario de términos en el orden de la valuación inmobiliaria.
9
1.7.- Conocimiento de los conceptos básicos en Valuación Inmobiliaria.
Este subcapítulo determinara las bases de la presente Tesina a bien de tener por entendido el desarrollo
y los motivos en los que versa el tema en estudio, aplicando los datos obtenidos en base a la
experiencia y práctica valuatoria. Dando a conocer los conceptos empleados las características del
desarrollo y determinantes de los valores en un avalúo a si como sus características. Teniendo presente
siempre los valores de los bienes inmuebles y su relación directa con el medio que los rodean. Ya sean
los aspectos, sociales, físicos, culturales, políticos y económicos que son los que dan valor a un bien
inmueble en específico.
Con esto tendremos las bases para el estudio y cálculo del valor de un bien inmueble y su injerencia
en el campo y ámbito de juicios civiles.
La importancia del valor en la especialidad de los bienes raíces, debería implicar que su significado
sea preciso, claramente definido, totalmente comprendido y utilizado adecuadamente.
Desafortunadamente esta condición ideal no existe y el valor es considerado e interpretado de
muchas maneras. Valor significa una cosa para un artista, otra para un músico y otra mas para un
científico. Esta tendencia para interpretar el valor en términos de ciertas actividades sociales y
económicas, ha tenido influencia en el campo de
bienes raíces; el consejero habla de “valor
asesorado”, los bancos “valor de préstamo” el corredor inmobiliario “valor de venta” cuando quiere
decir “valor de mercado”.
El valor desempeña un papel muy importante en toda actividad relacionada con los bienes raíces
Valor es la palabra clave que eslabona los diferentes segmentos del negocio de bienes raíces.
Un comprador o un vendedor deben fundamentar su precio final en una opinión de valor. El valor de la
propiedad raíz es creado, mantenido, modificado o destruido por la interacción de cuatro grandes
influencias que motivan las actividades de los seres humanos, que son: los ideales y los estándares
sociales, los ajustes y cambios económicos, las leyes o políticas o gubernamentales y las fuerzas físicas
o naturales y dichas influencias crean el patrón de las variables para el valor de los bienes inmuebles.
Algunas influencias sociales son:
1.- El crecimiento o decrecimiento de la poblacional
2.- Cambios de densidad poblacional
3.- Cambios de composición numérica de la familia
4.- La distribución geográfica del nivel social
5.- Actitudes hacia las actividades educacionales y sociales
6.- Actitudes hacia los cambios arquitectónicos de diseño y utilidad
10
Las fuerzas económicas que incluyen los recursos y esfuerzos del hombre para lograr sus ideales
sociales, están integrados a factores tales como:
1.- Los recursos naturales: su cantidad, calidad, localización y grado de uso
2.- Tendencias comerciales e industriales
3.- Tendencias de los empleos y niveles de salarios
4.- Disponibilidad de dinero y créditos
5.- Niveles de precios, tasas de interés y cargas e impuestos
6.- Todos los factores que infieren directa o indirectamente sobre el poder de compra
Las leyes del gobierno creadas por factores politicos son:
1.- Leyes de zonificación
2.- Reglamentos de construcción
3.- Reglamentos de política y transito y departamento de bomberos
4.- Control de rentas, posiciones de la defensa nacional, prioridades, control y destino de créditos
5.- Prestamos hipotecarios del gobierno
6.- Política monetaria que afecte el libre uso del bien raíz
Los factores físicos pueden ser de naturales o humanos y pueden incluir:
1.- Clima y topografía
2.- Fertilidad de la tierra
3.- Recursos naturales
4.- Factores comunitarios como el transporte, escuelas, templos, parques y áreas de recreo
5.- Control de inundaciones y conservación de suelo
Cada una de estas influencias, sociales, económicas, políticas y físicas, afectan el costo, precio y
valor de los bienes raíces. Estas cuatro influencias con los factores que las integran, constituyen el
material crudo y básico para elaborar un avalúo inmobiliario
Estimar un valor, es la valoración de los derechos de uso, o sea, de propiedad. Los principios de
utilización de la tierra están fundamentados en la economía. Por ser la valuación una estimación de
valor de los derechos de uso de una propiedad raíz, los principios básicos de la economía, también
rigen a los principios valuatorios.
Ley de oferta y la demanda.
La demanda para satisfacer una necesidad es creada parcialmente por la escasez.
La escasez de los terrenos está representada por una dimensión de las tierras disponibles, de un área
determinada, con un propósito específico. La escasez de tierras es un concepto tanto económico como
físico; resulta obvio el que, entre mayor sea la escasez de terreno deseado y disponible para cierto
propósito, mayor será la deseabilidad de esa tierra.
11
Ley de sustitución
Este principio asevera que cuando dos o más objetos útiles y en igualdad de servicio, están
disponibles, el que tiene el menor precio recibe la mayor demanda y la mayor distribución.
La importancia de esta teoría puede encontrarse en muchos aspectos en nuestra economía.
En bienes raíces, por ejemplo, si dos departamentos ofrecen aproximadamente las mismas ventajas,
el equilibrio en prospecto seleccionará el departamento con la renta más baja.
La aplicación de este principio se encuentra en cada uno de los tres enfoques de valor, los cuales
son la metodología básica el proceso valuatorio. Como se explica en el enfoque de valor de mercado,
el principio podría establecer:
Cuando una propiedad es reemplazable en el mercado, su valor tiende a ser el costo de adquisición
de otra propiedad sustituta igualmente deseada, suponiendo que no implicara costo el hacer la
sustitución.
Por ello es que la valuación inmobiliaria tiene un rango muy amplio de acción. Esto mismo en la
aplicación del derecho específicamente enfoquémonos en el derecho Objetivo de interés privado; en el
que un cliente es demandado o es actor en una demanda en Materia de Juicio Civil; solicita los
servicios del técnico profesional en valuación inmobiliaria; para que a su vez este dictamine el valor de
las propiedades materia del proceso judicial.
1.7.1.- ¿Qué es un avalúo para un juicio civil?
Es el dictamen técnico elaborado para cumplir con los requisitos de una prueba pericial solicitada por
un juez o juzgado que este llevando a cabo un proceso, juicio o resolución civil. Mismo documento
será dictaminado por la persona con los conocimientos comprobados que sustenten su quehacer
profesional.
Un avalúo para juicio civil, estimara el valor comercial del bien a valuar sin ingerencia de ninguna
clase presente o futura en el bien valuado, se deberá fundamentar en criterios técnicos en materia de
valuación inmobiliaria, que servirán de base para la credibilidad y la posible controversia en caso de
que se requiera la justificación de valores y cualquier otro dato asentado en dicho avalúo.
1.7.2.- ¿Cuál es la normatividad actual vigente aplicable en un avalúo para un juicio civil?
En cuestión de normatividad para la elaboración de los avalúos no hay uno establecido para juicios
y/o juzgados, por lo que se deberá realizar el documento en base a la que exista en la entidad del lugar;
para este caso en particular se puede utilizar el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de
Valuación Inmobiliaria para el Distrito Federal, y como características en la presentación propiamente
12
del documento se tendrá por formato el que cumpla con la normatividad de la Comisión Nacional
Bancaria y de Valores publicada en su Circular 1462.
En el membrete propio de la pericial; en su parte superior derecha de cada foja la leyenda del
número del expediente, 1as partes involucradas, las características del juicio (juicio civil para este caso
en particular) y el juzgado donde se esta llevando a cabo el proceso.
Hay que considerar también el folio de cada foja útil, la firma o rubrica del Especialista en
Valuación Inmobiliaria en todas y cada una de sus partes. Se considera además incluir en la última foja
un apartado para la firma de ratificación del avalúo en una fecha convenida por el juzgado o la misma
que se establece el C P C del D F.
1.7.3.- ¿Qué se recomienda en la realización de un avalúo para juicio Civil?
El apoyarse con el abogado en turno por la parte en que se va ha rendir la pericial en todo lo referente
al dictamen solicitado, la solicitud con la documentación necesaria para la elaboración del avalúo, pago
de los honorarios y los limites y alcances del avalúo.
En el cuerpo propio del avalúo asentar en las declaraciones y advertencias las limitantes del avalúo,
la vigencia y cualquier otro dato resultado de la inspección física del inmueble y la posible falta de
documentación para la elaboración del mismo.
1.7.4.- Estructura del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal.
Esta conformado por 16 Títulos, 1 Título especial, dos Títulos bis, con sus respectivos capítulos, 968
artículos; además de los artículos transitorios con las fechas de las reformas y publicación de las
mismas.
Código De Procedimientos Civiles Para El Distrito Federal - Publicación inicial: 01/09/1932
Vigente al 31/mar/2008; última reforma y en la cual esta sustentada la presente Tesina: Artículo
transitorio 2000, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal del 28 de Abril de 20001 .
Mención de los títulos que conforman el C P C del D F:
Título primero de las acciones y excepciones
Título segundo reglas generales
Título tercero de la competencia
Título cuarto de los impedimentos, recusaciones y excusas
Título quinto actos prejudiciales
1
Agenda Civil del Distrito Federal. Edición 2008. Ediciones Fiscales ISEF.
13
Título sexto del juicio ordinario, Capítulo IV, de las pruebas en particular, Sección IV, Pueba Pericial.
De este título se desprenderán los artículos aplicables al juicio civil y en el que se justifica el actuar del
especialista en la materia de la que se trate, con la Cedula de Patente que demuestre su Profesión.
Título séptimo de los juicios especiales y de las vías de apremio
Título octavo del juicio arbitral
Título noveno de los juicios en rebeldía
Título décimo de las tercerías
Título décimoprimero divorcio por mutuo
Título décimosegundo de los recursos
Título décimo segundo bis
Título décimotercero de los concursos
Título décimocuarto juicios sucesorios
Título décimoquinto de la jurisdicción voluntaria
Título décimosexto de las controversias de orden familiar
Título décimo sexto-bis de las controversias en materia de arrendamiento inmobiliario
Título especial de la justicia de paz
Título especial de la justicia de paz identidad de las partes
Título especial de la justicia de paz del juicio
Título especial de la justicia de paz ejecución de las sentencias
Título especial de la justicia de paz incidentes
Título especial de la justicia de paz reglas generales
Transitorios
Como se observa en el listado anterior el Código específica cada área en la que un juicio en particular puede
verse envuelto, y a las acciones y excepciones en las que conforme a derecho se tiene que llevar un proceso; es
por esa situación que aquí solo se mencionan tales títulos y se aclara por lo mismo que sería materia en otro
campo como lo sería el derecho el estudio en particular de estos temas, aquí por lo alcances mismos de la
presente investigación hacemos la distinción en el Título sexto del juicio ordinario, Capítulo IV, de las
pruebas en particular, Sección IV, Pueba Pericial; al cual si le daremos una especial revisión a los
artículos aplicables al juicio civil en materia de valuación.
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CAPÍTULO 2.- PROCEDIMIENTO ANTE JUZGADOS DEL DISTRITO FEDERAL, PARA
LA ACEPTACIÓN ELABORACIÓN Y RATIFICACIÓN DEL CARGO COMO PERITO
VALUADOR DE ACUERDO AL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL
DISTRITO FEDERAL.
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Del análisis realizado a los artículos relacionados a la pericial en valuación inmobiliaria y de los
conceptos utilizados, en el C P C del D F; redondearemos los derechos y sanciones a las que el
valuador profesional se hace acreedor en caso de un mal proceder en la actividad legal y las medidas de
apremio atribuibles por malos dictámenes periciales o
la falta de profesionalismo y ética en la
elaboración y presentación de los mismos.
Dentro del proceso judicial resaltan las figuras y conceptos como lo son: oficialia de partes común,
expediente, secretaria de acuerdos, archivo, litigantes, partes; por mencionar solo alguno de ellos, que
son los que rodean el proceso judicial mexicano, estos mismos conforman el marco jurídico en un
juicio determinado que le puede ser ajeno al perito valuador externo contratado por alguna de las
partes, no lo tendría que ser así para el Perito auxiliar de Tribunales, por ende el fin práctico de esta
tesina es la revisión de las cartas dirigidas ante un juez y su elaboración para que el conocimiento del
valuador este normado con las características de un juicio y sus particularidades; por lo mismo se
estima conveniente y necesario presentar ejemplos de casos prácticos; como se verá y estudiara en el
presente capítulo.
2.1.- Importancia de conocer los artículos relativos a periciales en juicios Civiles
En general los Juicios civiles versan en diferentes disposiciones contenidas en los Códigos de
Procedimiento Civiles y Civiles Federales de cualquier Entidad en particular; por lo que para no
incurrir en medidas de apremio por parte del dictamen emitido o no emitido; se es necesario el
conocimiento de los artículos relacionados en la materia por la que se va ha emitir una pericial en
específico y el conocimiento del Título en el que aplique la pericial por la que se va ha sustentar el
escrito.
Podemos auxiliarnos del abogado que lleve el caso y de los Códigos antes mencionados para no
incurrir en la presentación de un dictamen mal emitido. Ya que se tienen fechas de término y de
aceptaciones del cargo; así mismo estar en el completo derecho de no emitir la pericial solicitada,
justificando por escrito las determinantes de tal situación. Poniendo otro ejemplo, que en el caso de ser
necesario, se puede asentar la promoción solicitando ayuda al juez en turno, exponiendo los términos
por los que no se puede dar un dictamen para algún avalúo, para este caso en específico se hace la
promoción ante el juzgado correspondiente, citando por escrito a las partes involucradas para el ingreso
al inmueble motivo de litigio, si es que así lo requiriera el valuador, para que a su vez este pueda
cumplir con el cargo conferido.
En el nombramiento del Tercero en discordia; se funge como tal; al ver discrepancias notables en
dictámenes emitidos en las periciales presentadas por las partes involucradas. El perito tendrá copia
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simple de los dictámenes emitidos con anterioridad; para que a su juicio los estudie en forma imparcial
y le sirvan a su consideración como herramientas para su propio dictamen y los cuales formen parte del
expediente correspondiente. El perito emitirá un tercer informe sin tendencia por ninguna de las partes
y actuando de forma imparcial para apoyo del Juez en turno; y su dictamen servirá de base para la
resolución final.
Cabe mencionar que los honorarios del perito serán cubiertos por las dos partes involucradas.
En la relación de la importancia y desconocimiento de los artículos contenido en el C P C; un
ejemplo típico es el aceptar el cargo y no presentar el peritaje ante el Juzgado correspondiente en la
fecha del término, sin menoscabo de los honorarios ya que se estaría faltando al mismo cargo ya
aceptado y por lo tanto seriamos acreedores a una sanción en términos de los artículos
correspondientes.
A continuación se enuncian los artículos relacionados a la definición de bienes inmuebles que
aparecen en el Código Civil del Distrito Federal.
TITULO SEGUNDO
Clasificación de los bienes
CAPITULO I
De los bienes inmuebles
Artículo 750.- Son bienes inmuebles:
I. El suelo y las construcciones adheridas a él;
II. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos árboles y
plantas mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares;
III. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del
mismo inmueble o del objeto a él adherido;
IV. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredados por el
dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo;
V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el
propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;
VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa y
exclusivamente, a la industria o explotación de la misma;
VII. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las
semillas necesarias para el cultivo de la finca;
VIII. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo
convenio en contrario;
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IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de
cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;
X. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de
ganadería; así como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la finca, mientras están destinadas a
ese objeto;
XI. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a
permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa;
XII. Los derechos reales sobre inmuebles;
XIII. Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.
De aquí se desprenden dos conceptos en materia de valuación como son: los avalúos inmobiliarios y los
avalúos agropecuarios; de los cuales nos enfocaremos a los bienes raíces en el fundamento inmobiliario puesto
que es el campo que compete a la especialidad y toda vez que el rubro del avalúo agropecuario es materia todo
caso de un Ing. Agropecuario.
Artículo 751.- Los bienes muebles, por su naturaleza, que se hayan considerado como inmuebles, conforme
a lo dispuesto en varias fracciones del artículo anterior, recobrarán su calidad de muebles, cuando el mismo
dueño los separe del edificio; salvo el caso de que en el valor de éste se haya computado el de aquéllos, para
constituir algún derecho real a favor de un tercero.
Queda definido lo que es un bien inmueble en material jurídica (“bien raíz” en términos de
valuación inmobiliaria propiamente) por lo tanto; estaremos en condiciones de rendir dictámenes en la
materia que verse en estos apartados, hay que hacer la aclaración de que existen avalúos agropecuarios
y de maquinaría y equipo que serán emitidos por los especialistas en la materia; para este caso
analizaremos los avalúos inmobiliarios.
A continuación se enunciarán los artículos relacionados a periciales contenidos en el C P C del D F.
En los primeros artículos del código se hace mención de las partes involucradas en un proceso. En
estos artículos queda asentado el sustento jurídico que procede en cuanto a las acciones permitidas para
entablar un juicio, se enuncia como panorama introductorio no así de estudio, sino para formar el
Marco conceptual al que llegaremos con los próximos artículos. Del artículo 8 al 64 se hacen
menciones a casos específicos que al no estar involucrados de una manera directa al tema de estudio y
al análisis de aplicación a periciales, no se tomarán en cuenta para el presente trabajo. Toda vez que
una acción procesal puede concebirse como el poder jurídico de provocar la actividad de juzgamiento
de un órgano que decida los litigios de intereses jurídicos Derecho de promover una demanda judicial.
Del artículo 72 al 91 competen básicamente a resoluciones dictadas por la autoridad
correspondiente.
Del artículo 93 al 292
en estos artículos se hace mención de los exhortos y despachos,
notificaciones, términos judiciales, de las costas, el Título Tercero, Cuarto y Quinto; hablan de la
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competencia, de los impedimentos, recusaciones y excusas, de los actos prejudiciales, en el título
quinto, se enuncian los artículos relacionados a los medios preparatorios del juicio en general. A partir
del artículo 255 comienza el título sexto, titulado “Del juicio ordinario”; y hasta el artículo 292, nos
hablan del proceso para la demanda, contestación, fijación de la cuestión, de la prueba y sus reglas
generales. Que al no estar involucrados de una manera directa al tema de estudio y al análisis de
aplicación a periciales, no se tomarán en cuenta para el presente trabajo.
Artículo 293.- La prueba pericial procede cuando sean necesarios conocimientos especiales en alguna
ciencia, arte o industria o la mande la ley, y se ofrecerá expresando los puntos sobre los que versara, sin lo cual
no será admitida, y si se quiere, las cuestiones que deban resolver los peritos.
De este artículo 293 es el sustento jurídico en el cual se aplica la ley conforme al presente código en
revisión para tomar en cuenta a los peritos en la materia en la que asentarán su dictamen.
Del artículo 294 al 345 se hacen menciones a casos específicos que al no estar involucrados de una
manera directa al tema de estudio y al análisis de aplicación a periciales, no se tomarán en cuenta para
el presente trabajo.
A partir de este artículo 346 de la Sección IV, Título Sexto se hablará de la Prueba Pericial tema
sustancial de la presente Tesina.
Artículo 346.- La prueba pericial sólo será admisible cuando se requieran conocimientos especiales de la
ciencia, arte, técnica, oficio o industria de que se trate, más no en lo relativo a conocimientos generales que la
ley presupone como necesarios en los jueces, por lo que se desecharán de oficio aquellas periciales que se
ofrezcan por las partes para ese tipo de conocimientos, o que se encuentren acreditadas en autos con otras
pruebas, o tan sólo se refieran a simples operaciones aritméticas o similares.
Los peritos deben tener título en la ciencia, arte, técnica, oficio o industria a que pertenezca la cuestión
sobre la que ha de oírse su parecer, si la ciencia, arte, técnica o industria requieren título para su ejercicio.
Se presenta el original y una copia simple de la Cedula de Patente como perito valuador en este
caso o de la materia en la que verse la pericial; cabe mencionar que el Ingeniero Civil, el Arquitecto, el
Ingeniero Arquitecto y todas las Licenciaturas afines; pueden presentar periciales en materia de
valuación toda vez que demuestren su conocimiento en esta área de estudio.
Si no lo requirieran o requiriéndolo, no hubiere peritos en el lugar, podrán ser nombradas cualesquiera
personas entendidas a satisfacción del juez, aun cuando no tengan título.
El título de habilitación de corredor público acredita para todos los efectos la calidad de perito valuador.
Artículo 347.- Las partes propondrán la prueba pericial dentro del término de ofrecimiento de pruebas, en
los siguientes términos:
I. Señalarán con toda precisión la ciencia, arte, técnica, oficio o industria sobre la cual deba practicarse la
prueba; los puntos sobre los que versará y las cuestiones que se deben resolver en la pericial, así como la
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cédula profesional, calidad técnica, artística o industrial del perito que se proponga, nombre, apellidos y
domicilio de éste, con la correspondiente relación de tal prueba con los hechos controvertidos;
II. Si falta cualquiera de los requisitos anteriores, el juez desechará de plano la prueba en cuestión;
Mas adelante se enuncia algunos casos típicos de escritos.
III. En caso de estar debidamente ofrecida, el juez la admitirá, quedando obligados los oferentes a que sus
peritos, dentro del plazo de tres días, presenten escrito en el que acepten el cargo conferido y protesten su fiel y
legal desempeño, debiendo anexar copia de su cédula profesional o documentos que acrediten su calidad de
perito en el arte, técnica o industria para el que se les designa, manifestando, bajo protesta de decir verdad, que
conocen los puntos cuestionados y pormenores relativos a la pericial, así como que tienen la capacidad
suficiente para emitir dictamen sobre el particular, quedando obligados a rendir su dictamen dentro de los diez
días siguientes a la fecha en que hayan presentado los escritos de aceptación y protesta del cargo de peritos;
IV. Cuando se trate de juicios sumarios, especiales, o cualquier otro tipo de controversia de trámite
específicamente singular, las partes quedan obligadas a presentar a sus peritos dentro de los tres días siguientes
al proveído en que se les tenga por designados para que se cumpla con lo ordenado en el párrafo anterior, los
cuales quedan obligados, en estos casos, a rendir su dictamen dentro de los cinco días siguientes a la fecha en
que hayan aceptado y protestado el cargo;
V. Cuando los peritos de las partes rindan sus dictámenes, y éstos resulten substancialmente contradictorios, se
designará al perito tercero en discordia tomando en cuenta lo ordenado por el artículo 349 de este código;
VI. La falta de presentación del escrito del perito del oferente de la prueba, donde acepte y proteste el cargo,
dará lugar a que el juez designe perito en rebeldía del oferente. Si la contraria no designare perito, o el perito
por ésta designado, no presentara el escrito de aceptación y protesta del cargo, dará como consecuencia que se
tenga a ésta por conforme con el dictamen pericial que rinda el perito del oferente.
En el supuesto de que el perito designado por alguna de las partes, que haya aceptado y protestado el cargo
conferido, no presente su dictamen pericial en el término concedido, se entenderá que dicha parte acepta aquél
que se rinda por el perito de la contraria, y la pericial se desahogará con ese dictamen. Si los peritos de ambas
partes, no rinden su dictamen dentro del término concedido, el juez designará en rebeldía de ambas un perito
único, el que rendirá su dictamen dentro del plazo señalado en las fracciones III o IV, según corresponda.
En los casos a que se refiere el párrafo anterior, el juez sancionará a los peritos omisos con multa
equivalente a sesenta días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal;
VII. Las partes quedan obligadas a pagar los honorarios de los peritos que hayan nombrado, a excepción de lo
que establece el último párrafo del artículo 353, así como a presentarlos cuantas veces sea necesario al
juzgado. También quedarán obligadas a presentar el dictamen pericial dentro del plazo señalado, debiendo
presentar los peritos el original de su cédula profesional, o de los documentos anexados a sus escritos de
aceptación y protesta del cargo;
VIII. Las partes en cualquier momento podrán convenir en la designación de un solo perito para que rinda su
dictamen al cual se sujetarán, y
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IX. También las partes en cualquier momento podrán manifestar su conformidad con el dictamen del perito de
la contraria y hacer observaciones al mismo, que serán consideradas en la valoración que realice el juez en su
sentencia.
Artículo 348.- El juez, antes de admitir la prueba pericial, dará vista a la contraria por el término de tres
días, para que manifieste sobre la pertinencia de tal prueba y para que proponga la ampliación de otros puntos
y cuestiones además de los formulados por el oferente, para que los peritos dictaminen.
Artículo 349.- Cuando los dictámenes rendidos resulten substancialmente contradictorios de tal modo que el
juez considere que no es posible encontrar conclusiones que le aporten elementos de convicción; primeramente,
de oficio, dará vista al C. Agente del Ministerio Público para que éste, integrando la averiguación previa
correspondiente, investigue la probable comisión del delito de falsedad en declaraciones ante autoridad
judicial, por parte de aquel perito, auxiliar de la administración de justicia, que haya dictaminado y que resulte
responsable, y en segundo término, el propio juez designará un perito tercero en discordia. A este perito deberá
notificársele para que dentro del plazo de tres días, presente escrito en el que acepte el cargo conferido y
proteste su fiel y legal desempeño, debiendo anexar copia de su cédula profesional o documentos que acrediten
su calidad de perito en el arte, técnica, oficio o industria para el que se le designa, manifestando, bajo protesta
de decir verdad, que tiene la capacidad suficiente para emitir dictamen sobre el particular; así mismo señalará
el monto de sus honorarios, en los términos fijados en la Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia del
Distrito Federal, los que deben ser aprobados y autorizados por el juez, y cubiertos por ambas partes en igual
proporción.
El perito tercero en discordia deberá rendir su peritaje precisamente en la audiencia de pruebas, y su
incumplimiento dará lugar a que el tribunal le imponga como sanción pecuniaria, en favor de las partes, el
importe de una cantidad igual a la que cotizó por sus servicios, en los términos fijados en la Ley Orgánica del
Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, al aceptar y protestar el cargo. En el mismo acto, el tribunal
dictará proveído de ejecución en contra de dicho perito tercero en discordia, además de hacerlo saber al
tribunal pleno, y a la asociación, colegio de profesionistas o institución que le hubiere propuesto por así
haberlo solicitado el juez, para los efectos correspondientes.
En el supuesto del párrafo anterior, el juez designará otro perito tercero en discordia y, de ser necesario,
suspenderá la audiencia para el desahogo de la prueba en cuestión.
Estos peritos pertenecientes a la judicatura del Distrito Federal deberán presentar una serie de
requisitos preestablecidos para poder emitir periciales con el cargo de tercero en discordia; toda vez
que se presume la imparcialidad para actuar sin dolo y sin tendencia por alguna de las partes.
Artículo 350.- Las partes tendrán derecho a interrogar al o a los peritos que hayan rendido su dictamen, y a
que el juez ordene su comparecencia en la audiencia de pruebas en la que se lleve a cabo la junta de peritos,
donde la parte que la haya solicitado o de todos los colitigantes que la hayan pedido, podrán formular sus
interrogatorios.
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Es común que al ver discrepancias muy notorias entre uno y otro dictamen pericial alguna de las partes
quede inconforme y promueva un citatorio o junta de peritos ante el juez en turno para la explicación de la
controversia suscitada.
Artículo 351.- El perito que nombre el juez puede ser recusado dentro de los cinco días siguientes a la fecha
en que se notifique la aceptación y protesta del cargo por dicho perito a los litigantes. Son causas de recusación
las siguientes:
I. Ser el perito pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado, de alguna de las partes, sus
apoderados, abogados, autorizados o del juez o sus secretarios, o tener parentesco civil con alguna de dichas
personas;
II. Haber emitido sobre el mismo asunto dictamen, a menos de que se haya mandado reponer la prueba pericial;
III. Haber prestado servicios como perito a alguna de las partes o litigantes, salvo el caso de haber sido tercero
en discordia, o ser dependiente, socio, arrendatario o tener negocios de cualquier clase, con alguna de las
personas que se indican en la fracción I;
IV. Tener interés directo o indirecto en el pleito o en otro juicio semejante, o participación en sociedad,
establecimiento o empresa con alguna de las personas que se indican en la fracción primera, y
V. Tener amistad íntima o enemistad manifiesta con alguna de las partes, sus representantes, abogados o con
cualquier otra persona de relación familiar cercana a aquéllos.
Artículo 352.- En caso de ser desechada la recusación, se impondrá al recusante una sanción pecuniaria
hasta por el equivalente a ciento veinte días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, que se
aplicará en favor de su contraparte, siempre que se hubiere promovido de mala fe.
Artículo 353.- Los jueces podrán designar peritos de entre aquéllos autorizados como auxiliares de la
administración de justicia o de entre aquéllos propuestos, a solicitud del juez, por colegios, asociaciones o
barras de profesionales, artísticas, técnicas o científicas o de las instituciones de educación superior públicas o
privadas o las cámaras de industria, comercio, confederaciones de cámaras, o la que corresponda al objeto del
peritaje.
Cuando el juez solicite que el perito se designe por alguna de las instituciones señaladas en último término,
prevendrá a las mismas que la nominación del perito que proponga se realice en un término no mayor de cinco
días, contados a partir de la recepción de la notificación o mandamiento que expida el juez.
En todos los casos en que se trate únicamente de peritajes sobre el valor de cualquier clase de bienes y
derechos, los mismos se realizarán por avalúos que practiquen dos corredores públicos o instituciones de
crédito, nombrados por cada una de las partes, y en caso de diferencias en los montos que arrojen los avalúos,
no mayor del treinta por ciento en relación con el monto mayor, se mediarán estas diferencias. De ser mayor tal
diferencia, se nombrará un perito tercero en discordia, conforme al artículo 349 de este código, en lo
conducente.
En el supuesto de que alguna de las partes no exhiba el avalúo a que se refiere el párrafo anterior, el valor
de los bienes y derechos será el del avalúo que se presente por la parte que lo exhiba, perdiendo su derecho la
contraria para impugnarlo.
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Cuando el juez lo estime necesario, podrá designar a algún corredor público, institución de crédito, al
Nacional Monte de Piedad o a dependencias o entidades públicas que practican avalúos.
En todos los casos en que el tribunal designe a los peritos, los honorarios de éstos se cubrirán por mitad
por ambas partes, y aquélla que no pague lo que le corresponde será apremiada por resolución que contenga
ejecución y embargo en sus bienes. En el supuesto de que alguna de las partes no cumpla con su carga procesal
de pago de honorarios al perito designado por el juez, dicha parte incumplida perderá todo derecho para
impugnar el peritaje que se emita por dicho tercero.
En los casos de que el Tribunal designe a los peritos únicos o terceros en discordia, los honorarios de éstos
se cubrirán por mitad por ambas partes, observando lo establecido en el párrafo siguiente, y aquella que no
pague lo que le corresponde será apremiada por resolución que contenga ejecución y embargo de sus bienes.
Cuando la parte que promueve lo haga a través de la Defensoría de Oficio y ésta no cuente con el perito
solicitado, el juez previa la comprobación de dicha circunstancia, nombrará un perito oficial de alguna
institución pública que cuente con el mismo; cuando dichas instituciones no cuenten con el perito requerido, el
juez nombrará perito en términos del primer párrafo del presente artículo, proveyendo al perito lo necesario
para rendir su dictamen, así como en el caso de que se nombre perito tercero.
En la practica no siempre aplica este artículo porque al aceptar el cargo aun sin haber cobrado los
honorarios correspondientes se tiene que cumplir con la pericial porque sino se estaría incurriendo en
una falta grave, es por tal motivo que se hace un aviso a la judicatura del Distrito Federal para regular,
el pago mediato correspondientes por elaboración de periciales aplicando los artículos correspondiente
y apercibiendo al solicitante del avalúo para el pago correspondiente y evitar el incumplimiento del
mismo.
Artículo 486.- Para el remate, se procederá de la siguiente forma:
I. Cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los diez días siguientes a que sea ejecutable la sentencia,
avalúo de la finca hipotecada, practicado por un corredor público, una institución de crédito o por perito
valuador autorizado por el Consejo de la Judicatura, los cuales en ningún caso podrán tener el carácter de
parte o de interesada en el juicio;
II. En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir el avalúo referido en la fracción anterior, se entenderá
su conformidad con el avalúo que haya exhibido su contraria;
III. En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción I de
este artículo, cualquiera de ellas lo podrá presentar posteriormente, considerándose como base para el remate
el primero en tiempo;
IV. Si las dos partes exhibieren los avalúos en el plazo a que se refiere la fracción I de este artículo y los valores
determinados de cada uno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de ambos
avalúos, siempre y cuando no exista un treinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto, en cuyo
caso el juez ordenará se practique nuevo avalúo por el corredor público o la institución bancaria que al efecto
señale;
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V. La vigencia del valor que se obtenga por los avalúos será de seis meses para que se lleve a cabo la primera
almoneda de remate. Si entre ésta y las subsecuentes mediara un término mayor de seis meses se deberán
actualizar los valores, y
VI. Obtenido el valor del avalúo, según el caso que corresponda de acuerdo a las fracciones anteriores, se
procederá a rematar la finca en los términos de la Sección Tercera, del Capítulo V del Título Séptimo de este
ordenamiento.
Queda asentado por escrito la vigencia del avalúo y las personas aptas para la elaboración del
mismo el el artículo antes mencionado.
Por lo aquí asentado y estableciendo el marco jurídico de los artículos relacionados a periciales, el
avalúo inmobiliario forma parte de este proceso judicial y de los aspectos legales que van ha ser
requeridos ante un juicio; al no haber restricciones en cuanto a la entrega de un avalúo queda a
consideración de la persona calificada en el arte y/o oficio la responsabilidad ética-moral y profesional
de estimar sus conclusiones acordes a una metodología con carácter de comprobable y medible en
todas y cada una de sus partes, porque si no se estaría afectando de manera dolosa a terceros y
beneficiando a otros, es irreversible la presunción que los actos jurídicos conllevan, por lo mismo el
estudio y entendimiento de los conceptos y de los hechos que se desahogan plasmados en papel,
ratificados con puño y letra; son integrantes del acervo con el que el Especialista en Valuación
Inmobiliaria se debe valer para defender la participación del Valuador en un ámbito como lo es el legal
y la injerencia que tienen los avalúos en los mismos.
2.2.- Tipo de nombramiento para cargos de peritos
Existen las modalidades de ser perito por la parte actora, por la parte demandada, en rebeldía (por
cualquiera de las partes) y tercero en discordia nombrado por el Juez en turno.
La parte actora o demandada con el debido asesoramiento de su abogado; nombrará al perito a
conveniencia para que emita su dictamen y acepte el cargo por escrito según Código de Procedimientos
Civiles. La modalidad de perito en rebeldía entrará en función cuando alguna de las partes no nombre
perito alguno. El juez en turno nombrara al perito según la lista de peritos actualizada en el tribunal
correspondiente para que acepte el cargo y desarrolle el dictamen correspondiente.
En la modalidad del perito tercero en discordia; actuara en caso de que halla o no se encuentre a
consideración del Juez las condiciones necesarias para dar un fallo por cualquiera de las partes
involucradas por lo que nombrará el Juez (ya que esta facultado para ello), de la lista de peritos que
forman parte del Tribunal correspondiente para que emita un tercer dictamen que venga a dar una
tercera opinión pericial que ayude al Juez a emitir su resolución.
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En dado caso que en el juicio los dictámenes presentados por las partes y aún por el tercero en
discordia, no se logre dar solvencia; a petición del Juez o cualesquiera de las partes inconformes
solicitara por escrito una junta de peritos, en la que los propios defenderán o justificarán el dictamen
ofrecido; y en la que el Juez determinará la sentencia.
2.3.- Requisitos a cubrir para la aceptación y ratificación del cargo de Perito en juicios civiles
Teniendo ya definido el nombramiento de perito en un juicio en particular, el abogado en turno
promoverá ante el juzgado correspondiente al Valuador profesional que será el responsable de emitir la
pericial requerida por el juez.
Una vez aceptada la promoción saldrá el acuerdo por el que se le pide al perito acepte el cargo en
un plazo no mayor a dos días.
Según artículo 349 del C. P. C. del D. F.; ya mencionado en el capítulo anterior se dará entonces el
ejemplo típico de una carta de aceptación de un cargo conferido. Teniéndose por aceptado el cargo se
tiene un termino de 5 días hábiles para la presentación de la prueba pericial (fecha de termino para
rendir el dictamen), a menos que se tuvieran dificultades para la elaboración de la pericial se emitirá
una carta solicitando los requerimientos necesarios para la elaboración del documento.
Algunas veces o como caso común en cuestionarios emitidos por cualquiera de las partes y a las
que se necesite dar respuesta; son tan confusas o pobres en su transcripción que el perito puede asentar
la no respuesta a la pregunta dada por la falta de congruencia y contenido en la misma.
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Ejemplo típico de la aceptación del cargo; como perito en rebeldía:
PARTE ACTORA
VS
PARTE DEMANDADA
JUICIO CIVIL
EXPEDIENTE 001/08
C. JUEZ CUADRAGÉSIMO CUARTO DE LO CIVIL
EN EL DISTRITO FEDERAL
Presente.
El que suscribe Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero, por medio de la presente me dirijo a usted
para aceptar y protestar el cargo conferido como Perito EN REBELDÍA, en materia de VALUACIÓN
DE BIENES INMUEBLES por la parte demandada. Acompaño al presente escrito copia simple de mi
Cédula de Patente, que me acredita como Especialista en Valuación Inmobiliaria.
Manifestando ser de profesión Ingeniero Arquitecto y fungir como PERITO VALUADOR, tener 30
años de edad, estado civil soltero, ser originario deL Distrito Federal, y tener como domicilio para ser
notificado el propio ubicado en calle Pitágoras No. 936, Col. Narvarte, C. P. 03020. Delegación Benito
Juárez en México Distrito Federal y los siguientes números Telefónicos.- 04455 1235 5834.
PROTESTO LO NECESARIO
Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero
Perito valuado
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Ejemplo típico de la aceptación del cargo; como perito por alguna de las partes:
PARTE ACTORA
VS.
PARTE DEMANDADA
TIPO DE JUICIO: ORDINARIO CIVIL
SOBRE DIVORCIO NECESARIO
EL No. DE EXPEDIENTE 002/08
C. JUEZ QUINTO DE LO CIVIL DE PRIMERA INSTANCIA
DEL DISTRITO FEDERAL.
Presente.
El que suscribe Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero, en mi carácter de Perito, designado por la
parte Demandada (se emite el nombre de la parte demandad), con domicilio para oír y recibir
notificaciones en calle Pitágoras Nº 936, colonia Narvarte, C. P. 03020, México, D. F., ante Usted, con
el debido respeto, comparezco y expongo:
Con Acuerdo de fecha (se asienta la fecha que obra en el expediente en que salio el acuerdo en
el que se designa el perito) y que vengo por medio del presente escrito a aceptar y protestar el cargo
como Perito en la materia de Valuación de Bienes Inmuebles, manifestando “BAJO PROTESTA DE
DECIR VERDAD” que tengo los conocimientos propios de la materia, así como la capacidad
suficiente para dar respuesta pronta y expedita; acompaño a la presente copia simple de mi Cédula de
Patente, que me acredita como Especialista en Valuación Inmobiliaria para todos los efectos a que haya
lugar.
Por lo anteriormente expuesto, a Usted C. Juez solicito:
Único.- Tenerme por medio del presente escrito la aceptación y protesta del cargo de perito en
tiempo y forma; en materia de Valuación de Bienes Inmuebles en representación del Demandado.
PROTESTO LO NECESARIO
Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero.
27
Cumplimiento y ratificación de dictamen; posterior a la tramitología necesaria en la elaboración del
dictamen pericial en materia de valuación de cumplir dentro del término legal fijado con el cargo
conferido, se hará la entrega en Oficialía de Partes, el oficio de terminación y cumplimiento que
contendrá el resumen de valores; y anexando a éste el o los avalúos que lo soportan. Se debe aclarar
que el Perito Judicial debe tomar en cuenta que después de presentar el documento en la Oficialía del
Juzgado, el Juez dictara el acuerdo de aceptación y cumplimiento, quedando a consideración del
juzgador la ratificación del trabajo efectuado por el perito.
Esta ratificación tiene el propósito de hacer constar que el avalúo presentado en Oficialía de Partes
del Juzgado, corresponde y es el mismo al que se encuentra agregado en el expediente y que
efectivamente fue elaborado por el propio perito reconociendo en la audiencia de ratificación el
contenido y las firmas, declarando de viva voz que son las plasmadas por su puño y letra, manifestando
al Secretario, que la firma es la misma que utiliza para sus asuntos particulares y profesionales.
Ahora bien, en cuanto al Oficio de resumen que se presenta y exhibe al juzgado conjuntamente con el
avalúo realizado, este escrito debe contener lo siguiente:
En el rubro se deberá indicar los nombres de las partes involucradas, el número de expediente, tipo
de juicio y secretaria en su caso, dirigirlo al Juez del Distrito Judicial y si fuere el caso la residencia
física del Juzgado.
En el texto o cuerpo del documento se debe indicar que finalidad tiene el escrito, quién lo elabora,
la conclusión a la que se llega, con que se da cumplimiento, describir el nombre completo del
profesionista, el cargo que se adquirió en el juicio, a que parte de los interesados representa, la materia
en la cual dictamina, con que fundamenta su dictamen, de que consta el mismo; cual es el propósito del
documento, cual es la determinación del valor del o de los inmuebles valuados, cuantos bienes se
tomaron en cuenta dentro del análisis, así como la solicitud al juzgador de que sea aceptado el dictamen
formulado y se de por concluido el encargo conferido, mismo que fue aceptado y protestado en su
debida oportunidad.
Se presenta el original al juzgado y un acuse de recibido con el sello y fecha de la oficialia de
partes; el cual nos quedaremos para sustentar el escrito como recibido.
28
Ejemplo. Oficio de Cumplimiento:
PARTE ACTORA
VS.
PARTE DEMANDADA
JUICIO: CIVIL
EXPEDIENTE: 004/08
C. JUEZ TERCERO DE LO CIVIL EN EL DISTRITO FEDERAL.
P r e s e n t e.
El que suscribe Perito nombrado por LA PARTE ACTORA, en este acto presenta a su consideración el
Dictamen en materia de Valuación de Bienes Inmuebles, que se efectuó al Inmueble ubicado en la calle
Durango No. 116 interior 4, Colonia Santa Apolonia, Delegación Azcapotzalco en México Distrito
Federal; mismo al que mediante la aplicación técnica del método que se describe en el documento
anexo, se le determino el valor comercial de: $280000.00 (Doscientos ochenta mil pesos 00/100 M.
N.)
Por lo expuesto, a Usted C. Juez solicito:
Único.-Tener por presentado el dictamen solicitado, emitido como Perito por la parte Actora para fines
de auxiliarlo con la opinión técnica en el presente juicio, mismo que se presenta de acuerdo a la
normatividad en materia de Valuación Inmobiliaria contenida en el Manual de Procedimientos y
Lineamientos Técnicos en Valuación Inmobiliaria del Distrito Federal, Dando cumplimiento al cargo
conferido.
A t e n t a m e n t e:
Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero.
29
2.4.-Revisión de expedientes para obtención de datos necesarios para la valuación de Bienes
Inmuebles.
Con la recepción del escrito de la demanda por parte de la autoridad judicial correspondiente, el
Juzgado en turno y encargado de ventilar el caso, procede a la conformación del expediente respectivo,
al cual se van integrando cronológicamente los documentos y pruebas que las partes involucradas en el
juicio aportan durante el desarrollo del procedimiento jurídico.
Una prueba que deben ofrecer las partes, es la prueba pericial, que para efectos del presente estudio
se hará referencia al peritaje en materia de valuación, siendo las partes, Actor, Demandado y Juez,
quienes deben auxiliarse de un perito valuador, perito que en su defecto será propuesto o designado por
orden de la propia autoridad judicial y/o las partes, según derecho privado en materia civil; ahora bien
con ésta designación el profesionista debe conocer y dar cumplimiento a ciertas reglas y trámites, que
aunque no se encuentren establecidos en los Códigos, se consideran de vital importancia para el
adecuado y correcto desenvolvimiento del perito ante la instancia correspondiente.
En el área de archivo del juzgado correspondiente; se solicita a revisión el expediente del juicio, por
lo que se le preguntará al perito ¿Es por la letra?, ¿De cuándo es?, ¿Para qué esta?, ¿Esta autorizado?,
¿Cuándo salio el acuerdo?; en relación directa con estas preguntas el abogado contratado para llevar el
juicio auxiliara al Perito para tener las bases administrativas y de archivo que se estén manejando
dentro del juicio. Ya que la oficina de Oficialia de Partes es la encargada de recibir cartas de aceptación
y ratificaciones del perito. Cabe hacer mención que la Oficialia de Partes tiene un horario para la
recepción de documentos, pasado el tiempo en el caso de que sea el último día para entregar el escrito
se ingresará por la mesa de recepción común del Juzgado.
Al pedir el expediente; en el caso particular a la valuación inmobiliaria, se hará énfasis a la
documentación relacionada para la elaboración del avalúo inmobiliario; aunque el abogado que este a
cargo de la parte por la que vamos a emitir el avalúo debe tener los antecedentes mínimos para la
elaboración de la pericial; boleta predial y escrituras como mínimo necesario.
Es ineludible que el profesionista designado como perito, tenga conocimiento de que los
expedientes están conformados por una serie de fojas, que invariablemente se encuentran en orden
ascendente y selladas; encontrando en muchas ocasiones que esta fojas constan de dos caras
(principalmente cuando se trata de acuerdos y resoluciones dictadas por el propio Juez); rubricadas por
el secretario de acuerdos del juzgado, quien da fe de todo lo actuado durante el proceso; ahora bien
tanto en la carátula del expediente, como en la diversa documentación aportada por los participantes, se
indican los nombres de las partes (actor y demandado), el número de expediente con el año que le
corresponde, el tipo de juicio que se ventila, así como la secretaría que atiende el juicio, conociendo se
esta información con el nombre de Rubro.
30
Cuando el perito valuador acuda a las oficinas del juzgado donde se atiende el caso, con la finalidad
de solicitar el expediente debe prever lo siguiente: llevar consigo identificación personal (IFE,
Pasaporte, Cédula Profesional de Licenciatura y o especialidad) para poder presentarla.
Se hace necesario identificara la forma en que el juzgado clasifica sus expedientes, pudiendo ser esta
por letra o número, procediendo a llevar a cabo las siguientes acciones:
a) Después de ubicar el archivo, deberá localizar o pedir al encargado del archivo judicial, una
boleta o papeleta donde plasmara los siguientes datos, Nombre del Actor, nombre del Demandado,
Tipo de Juicio, número de expediente, última publicación, nombre de quien solicita y por quien esta
nombrado en el juicio, indicándole al personal del archivo si el expediente esta localizable por la letra o
por el número, también debe mencionar al encargado de forma verbal la fecha del acuerdo para que sea
mas fácil ubicar la información del nombramiento, el nombre y tarea a desarrollar en el Acuerdo dentro
del expediente, para lo cual se debe entregar la identificación oficial del valuador.
b) Con en expediente en su poder, el profesionista procederá a analizar el acuerdo mediante el cual
es designado como perito, observando el alcance de su designación, el plazo que se le concede para la
aceptación del cargo, la presentación del avalúo al juzgado en su caso, consecuentemente se debe
hurgar para conocer la información propia del bien o los bienes a valuar, esto ayudará de principio para
saber la problemática que se presenta con los datos a recopilar o en su defecto enterarse que no será
necesario solicitar apoyo al juzgador en el otorgamiento de datos por los involucrados.
c) Tomar la información de los bienes, revisar que la documentación o datos existentes en el
expediente sean suficientes para elaborar el dictamen, en caso de valuarse bienes diferentes a
inmuebles, se buscara información del lugar donde tienen en resguardo estos objetos, así como el
nombre del responsable de custodiarlos.
Después de los pasos anteriores se procederá a presentar el oficio de aceptación de cargo,
dirigido al titular del juzgado, anexando copia simple de la identificación que lo acredita como
valuador profesional, el perito recabara del expediente la información necesaria relacionada con el
inmueble a valuar, haciendo especial énfasis en el hecho de contar con los datos suficientes tanto de la
ubicación del mismo, como de cualquier otro tipo de información que se considere necesaria para la
elaboración del avalúo correspondiente. En el caso de que la información contenida en el expediente
resulte ser insuficiente, se informara lo propio al juzgador, solicitándose de igual forma se requiera a
las partes la presentación de los datos omisos.
d) La pericial se rendira tomando en cuenta las preguntas formuladas en un cuestionario como pudierán
ser las siguientes:
¿Qué diga el perito, aplicando sus conocimientos en la materia, el valor comercial de él bien
inmueble propiedad del demandado?
31
¿Qué el perito determine el monto correspondiente a cada una de las partes, tomando en cuenta los
bienes detallados en escrito inicial de demanda?
¿Qué el perito determine el valor a distribuir entre los conyugues, considerando los bienes que se
enuncian en la sentencia de una fecha determinada del año en curso?
32
Ejemplo de oficio promoción de solicitud de apoyo, caso particular en que se forme parte de la
judicatura correspondiente:
PARTE ACTORA
VS
PARTE DEMANDADA
JUICIO: CIVIL EXPEDIENTE: 005/08
C. JUEZ CIVIL DEL JUZGADO 14º CIVIL "B"
DEL DISTRITO FEDERAL
P r e s e n t e.
El que suscribe Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero, Perito en Rebeldía en materia de
Valuación de Bienes Inmuebles, nombrado por el Tribunal Superior de Justicia del Gobierno del
Distrito Federal, a solicitud de ese H. Juzgado a su digno cargo, en éste acto me dirijo a usted, con el
propósito de solicitar apoyo citando a los interesados en el presente juicio, a los estrados de este H.
Juzgado, el día Viernes 13 de Junio del 2008, a las 11 once horas, con la finalidad permitir la
inspección ocular de los bienes sujetos a esta pericial a la vez que proporcionen copia de boleta predial,
croquis de distribución arquitectónico, superficie de construcción y/o licencia de construcción para
obtener la información a utilizar en el avalúo correspondiente y estar en condiciones de emitir el
dictamen solicitado.
Por lo expuesto, solicito a usted C. Juez:
Único.-Cítese a los interesados, el día Viernes 13 de Junio del 2008, a las 11 once horas, para los
efectos arriba indicados.
A t e n t a m e n t e,
Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero.
33
Ejemplo de oficio promoción de solicitud de apoyo, caso particular en que se forme parte de la
judicatura correspondiente (aplica si se es perito enlistado del Tribunal):
ACTORA
VS
DEMANDADA
JUICIO: SUCESORIO INTESTAMENTARIO
EXPEDIENTE:
C. JUEZ PRIMERO FAMILIAR DEL DISTRITO FEDERAL.
P r e se n t e.
El que suscribe Ingeniero Arquitecto Agustín Adán Mendoza Cohetero, perito en Rebeldía, en materia
de valuación de Bienes Inmuebles, nombrado por el Tribunal Superior de Justicia del Gobierno del
Distrito Federal, a solicitud de ese H. Juzgado a su digno cargo, en éste acto me dirijo a usted,
requiriendo su apoyo para indicar a los interesados, tengan a bien hacer entrega de los planos
arquitectónicos de los inmuebles, que son motivo del inventario, a efecto de estar en posibilidades de
presentar el avalúo correspondiente y así dar cumplimiento de mi parte emitiendo el dictamen que se
me solicitó, toda vez que la inspección a los bienes, se realizó el 2 de Junio del dos mil ocho y a la
fecha no se me han proporcionado los planos.
Por lo expuesto, solicito a usted C. Juez:
Único.- Requerir a los interesados para que hagan entrega de los planos de los inmuebles motivo de la
pericial, a efecto de tener la información completa y estar en condiciones para cumplir con el cargo
conferido.
A t e n t a m e n t e:
Ingeniero Arquitecto Agustín Adán Mendoza Cohetero
Perito Judicial del Tribunal Superior de la Justicia,
Del Gobierno del Distrito Federal
34
CAPÍTULO 3.- CASO PRÁCTICO DE UN AVALÚO; ANÁLISIS Y APLICACIÓN AL JUICIO
CIVIL.
35
Este capítulo versara en un formato típico de avalúo comercial utilizado ante un caso de juicio civil
mismo que fue requerido por un juez para determinar el valor de un bien inmueble. Se expondrá los
tres valores con los que se determina un valor de un bien; tal es el caso del valor de mercado, el valor
físico y el valor de capitalización de rentas para estimar en base a un estudio de mercado los valores,
deméritos y premios con los que a la fecha se la inspección ocular son homologables a las muestras de
mercado.
Más adelante en este capítulo analizáremos el desenvolvimiento o proceso que se sigue en la
presentación de pruebas periciales ante un juzgado. Y el quehacer cotidiano de un perito valuador
facultado para rendir dicho dictamen.
36
3.1.- Elaboración de la Pericial en juicios civiles (Avalúo Inmobiliario).
JUICIO CIVIL
JUZGADO 14º CIVIL "B"
EXPEDIENTE: 000/99
AVALÚO PARA CONSTRUCCIÓN
1.- ANTECEDENTES
Valuador:
ING. ARQ. AGUSTÍN ADÁN MENDOZA COHETERO
4619102
CÉDULA PROFESIONAL:
Solicitante:
Fecha de avalúo:
Inmueble que se valúa:
Régimen de Propiedad:
Propietario del inmueble:
Propósito de avalúo:
M otivo del avalúo:
Sra. María Asunción Garza Chávez
12 de Agosto de 2006
Casa habitación unifamiliar
Particular
Castañeda Cortés Petra
Conocer su valor comercial
Auxiliar en el presente Juicio
Ubicación del inmueble:
Refineria de Tula
Calle:
Núm. Interior:
Colonia:
Delegación o M unicipio
Entidad:
Código postal:
Número de cuenta predial:
Número de clave catastral.:
Número de cuenta de agua:
Petrolera Taxqueña
Coyoacán
Distrito Federal
04410
160
286
No aplica
160
286
Núm. exterior: 54, lote 5, manzana 10
022
22
000
000
1
0000
0-1
II.- C A R A C T E R I S T I C A S U R B A N A S
Intermedia
Habitacional de Interés Social
Construcciones tipo Interés Social modernas hasta cinco niveles
100 %
Normal
Media, catalogada de acuerdo a los índices de contaminación en la zona
principalmente por vehículos automotores.
Habitacional
A la fecha cuenta con:
Agua potable en tomas domiciliarias
Recolección de aguas residuales
Alumbrado público en postes de concreto armado, con lámparas de Neón.
Red telefónica aérea en postes de madera
Energía eléctrica en poste de concreto
Guarniciones y banquetas de concreto hidráulico
Pavimento asfáltico
Transporte colectivo frecuente, cercano.
Ubicación general dentro de la ciudad:
Clasificación de zona:
Tipo de construcción dominante en la zona:
Índice de saturación
Población:
Contaminación ambiental:
Uso de suelo:
Servicios municipales:
37
JUICIO CIVIL
JUZGADO 14º CIVIL "B"
EXPEDIENTE: 000/99
En un radio no mayor a los 3 Km.
Servicios médicos privados y públicos
Iglesia
Misceláneas, mercado
Escuelas hasta nivel Universitario
Gasolinera
Áreas recreativas y de esparcimiento familiar
Talleres de servicio mecánico, eléctrico etc.
III.- CARACTERÍSTICAS DEL T E R R E N O
Tramos de calle, calles transversales, limítrofes y orientación:
Calle Refinería Tula acera que da al poniente entre la calle Ricardo Monges López al sur y Avenida Taxqueña al norte
Vías de acceso e importancia de las mismas:
Principales: Avenida Canal de Miramontes y Calzada Taxqueña
Secundarias: Escuela Naval Militar
Medidas y colindancias según:
Registro Público de la Propiedad folio 9109164 0
AL NORTE, en veinte metros, con lote dos; AL SUR, en vente metros, con lote seis; AL ORIENTE, en ocho metros con
lote veinticuatro; AL PONIENTE, en ocho metros, con calle Refinería Tula
Indiviso
Forma
100.0000000%
Regular
X
Irregular
No. De frentes 1
Topografía y configuración:
Sensiblemente plana
Calidad de los suelos:
Arcilloso
Características panorámicas.
Urbana de escasa vegetación agradable a la vista.
Intensidad de construcción:
Hasta 2.0 veces la sup. del terreno de acuerdo a lo observado.
Servidumbre y/o restricciones:
Ninguna a la fecha.
38
JUICIO CIVIL
JUZGADO 14º CIVIL "B"
EXPEDIENTE: 000/99
CR OQU IS D E LOCA LIZ A CION
CALZ.T AXQUEÑA
CANAL DE MIRAMONT ES
DEP. IND. REYNOSA
REFINERIA DE T ULA
REFINERIA MINAT IT LAN
CAMPO SAMARIA
RICARDO MONGES LOPEZ
IV.- D E S C R I P C I O N G E N E R A L D E L I N M U E B L E
Uso actual, descripción y tipos apreciados: Uso.
Casa habitación unifamiliar
Construcción desarrollada en dos niveles con la siguiente distribución supuesta: Planta baja, garage para 2 autos, sala, comedor, cocina,
1/2 baño, estudio, patio de servicio y jardín posterior, cubo de escalera que comunica a Planta alta con: vestibulo, 3 recámaras y dos
baños.
Tipos apreciados:
T1
Total de construcciones:
170.0000 M²
170.00
Tipo
T1
Calidad y clasificación de la construcción:
Según datos proporcionados
M²
Uso
H
Rango
02
Clase
3
Números de pisos:
Dos
Estado de conservación:
Normal, no se aprecian a la vista desniveles, agrietamientos ni humedades
Edad aproximada de la construcción:
12
años
Vida útil remanente:
58
años
estimada de acuerdo a documento
proporcionado por el interesado
Calidad de proyecto:
Funcional para su uso.
Unidades susceptibles de rentarse:
Una, el inmueble en estudio y sus accesorios en conjunto.
39
JUICIO CIVIL
JUZGADO 14º CIVIL "B"
EXPEDIENTE: 000/99
V.- E L E M E N T O S D E L A C O N S T R U C C I O N
A) OBRA NEGRA O GRUES A: Supuesto de acuerdo a lo observado y al tipo de inm ueble.
Cimientos:
A base de zapatas corridas y contratrabes de concreto armado.
Estructura: Mixta a base de muros de carga y elementos de concreto armado, formando marcos rígidos.
M uros:
Tabique de barro recocido de 14 cm, de espesor, junteado con mezcla tradicional
Entrepisos: Losas macizas de concreto armado en claros cortos y medianos.
Techo:
Losas macizas de concreto armado en claros cortos y medianos.
Azoteas:
Lechadeadas.
Bardas:
No tiene.
B) REVES TIMIENTOS Y ACABADOS Y ACABADOS INTERIORES :
Aplanados:
Yeso a plomo y regla acabado liso en general.
Plafones:
Yeso a nivel y regla acabado liso en baño y cocina.
Tirol rústico en resto del inmueble.
Lambrines:
Azulejo de calidad económica de 11 x 11 cm, en zona de regadera de baño y área de trabajo en cocina
Pavimentos pétreos:
Azulejo de calidad económica antiderrapante de 15 x 15 cm en baño.
Cemento pulido listo para recibir acabado final en resto del inmueble.
Zoclo:
No tiene.
Escaleras:
Rampa de concreto armado, escalones forjados; huellas de granito.
Pintura:
Vinílica en muros y plafón; esmalte en herrería.
Recubrimientos especiales:
No tiene.
40
JUICIO CIVIL
JUZGADO 14º CIVIL "B"
EXPEDIENTE: 000/99
C) CARPINTERÍA:
Guardarropa:
Puertas:
Pisos:
Plafones:
Lambrines:
Entrepaños y cajoneras, con puertas corredizas tipo tambor.
En puertas de intercomunicación tipo tambor de pino, barnizadas.
No tiene
No tiene
No tiene
D) INSTALACIONES SANITARIAS :
Suficientes y ocultas, red hidráulica de cobre, red sanitaria de P.V.C. Red colectora de P.V.C. Y concreto tipo albañal
Muebles de baño:
Muebles de
cocina:
Porcelanizados nacionales de tipo económico, con accesorios cromados
completos.
Fregadero de lámina galvanizada.
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
Suficientes y ocultas, con salidas normales, accesorios de baquelita de tipo económico, apagadores y contactos en muros
F) HERRERÍA:
Puertas: Perfiles tubulares esmaltados.
Ventanas: Perfiles tubulares esmaltados.
G) VIDRIERÍA:
1/2 doble plana y especial apaca en baños.
H) CERRAJERÍA:
Metálica nacional de calidad económica, a base de chapas de
seguridad.
I) FACHADA:
Aplanada y pintada
J) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS
clave
descripción
1
2
3
4
5
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
clave
descripción
1
2
3
4
5
41
JUICIO CIVIL
JUZGADO 14º CIVIL "B"
EXPEDIENTE: 000/99
VI.- ESTUDIO DE MERCADO Y CONSIDERACIONES PREVIAS.
LOS VALORES DE TIERRA Y CONSTRUCCIÓN EXPRESADOS EN EL PRESENTE AVALUÓ, SE OBTUVIERON A PARTIR DE UN
ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO EN LA ZONA Y PUBLICACIONES DE COSTOS PARA CONSTRUCCIÓN COMO PRISMA
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Precio de terrenos en la zona o en zonas similares
Características
Zona
Ubicación
Inter.
1
2
3
4
Inter.
Inter.
Inter.
Inter.
5
Calle Calzada de las Bombas S/N
Colonia Los Cedros
Calle Rancho El Arenal
Colonia Los Girasoles
Calle Vega Nº 44, lote 29, mz. 3
Colonia Prados de Coy oacán
Calle Rancho Estanzuela Nº 157
Colonia Hacienda de Coy oacán
Calle Vega Nº 29, lote 28, mz. 3
Colonia Hacienda de Coy oacán
Regular, con serv icios, hab
m² suelo
Precio $
218.00
1,800,000.00
Irregular, plano, media calle
143.00
1,200,000.00
Regular, habitacional, plano
160.00
1,500,000.00
Un frente, media calle, regu
160.00
1,450,000.00
Irregular, plano, habitaciona
160.00
1,500,000.00
P. U.-$/m²
Fuente
Century 21 Elite
5235-6177
8,391.61 Castaño B. Raíces
5568-4381
9,375.00 tury 21 Trueba de To
5688-0541
9,062.50 enes Raíces Zona S
5679-6183
9,375.00 tury 21 Trueba de To
5688-0541
8,256.88
Media 8,892.20
Conclusiones de la investigación
Se determina aplicar como P.U. el promedio obtenido al cual se le aplicara los factores correspondientes.
Rentas de inmuebles similares en la zona o en zonas similares
1
2
3
4
Tipo
casa
Zona
Inter.
casa
Inter.
casa
Inter.
casa
Inter.
casa
Inter.
5
Ubicación
Calle Cerro de Compos
Colonia Campestre Chu
Calle Retorno 25 Nº 42
Colonia Av ante
Calle Tulipanes
Colonia Los Robles
Ejido de S. Ursula Nª 4
Colonia San Francisco
Calle "E"
Colonia Alianza Popula
Edad
30
m² suelo
154.00
23
135.00
25
110.00
15
120.00
27
95.00
m² const. Renta/mensua P. U.-$/m ²
Fuente
175.00
13,000.00
74.29Madrigal Stacpoole S.
5631-3939
160.00
12,000.00
75.00 Century 21 Promozur
5679-7505
150.00
12,000.00
80.00 Grupo Rial B. Raíces
5672-9775
160.00
12,000.00
75.00 Century 21 Elite
5235-6177
100.00
7,000.00
70.00 Marco A. López Q.
5607-9491
Media
74.86
Conclusiones de la investigación
Por el tipo constructivo según la información proporcionada por el interesado y su ubicación se determina aplicar como P.U. e
promedio obtenido.
Ventas de inmuebles similares en la zona o en zonas similares
Tipo
1
2
3
4
5
Ubicación
I. Social Calle Camargo
Colonia Petrolera Tax queña
I. Social Calle Refineria de Tula Nº 20
Colonia Petrolera Tax queña
I. Social Calle 12 Nº 108
Colonia Espartaco
I. Social Calle Castellanos Quinto
Colonia Educación
I. Social Calle Retorno 815
Colonia El Centinela
Edad
m² suelo
m² const.
200.00
1,800,000.00
16
240.00
300.00
3,000,000.00
13
166.40
258.00
2,300,000.00
30
130.00
200.00
1,500,000.00
400.00
300.00
2,700,000.00
15
120.00
Precio $
$/mes/m²
Fuente
9,000.00 Century 21 Larsa
5264-1183
10,000.00
Patricia Trejo
5549-6934
8,914.73 RE/MAX Univ ersum
5684-0038
7,500.00Larson Bienes Raíces
3095-2205
9,000.00Ray o-Vende A. Inmob
5513-1010
Media 8,882.95
Conclusiones de la investigación
Por el tipo constructivo según la información proporcionada por el interesado y su ubicación se determina aplicar como
P.U. El promedio obtenido al cual se le afectara con un factor de negociación estimado para la zona de 0.90
42
JUICIO CIVIL
JUZGADO 14º CIVIL "B"
EXPEDIENTE: 000/99
Precios de construcción de tipos similares (con base a manuales de costos)
1
2
3
Tipo
T1
Características
Viv ienda unifamiliar de mediana calidad
m² const.
1.00
Precio $
4,244.37
P. U.-$/m²
4,244.37
Fuente
PRISMA/abril/06
Media 4,244.37
Conclusiones de la investigación
Toda vez que no se verifico por falta de identidad física del inmueble y carencia de información al respecto se determina
aplicar el P.U. Indicado para el tipo
VII.- A V A L U O F I S I C O o D I R E C T O
A) DEL TERRENO
Región
Municipio
160
Área de valor A04009
Clave de banda o corredor
Valor según tablas: $3,243.52
Fzo:
Fub:
FFr:
FFo.
1.00
1.00
1.00
1.00
286
Manzana
Zona
Factores de eficiencia:
Lote m oda (m ²)
FSu:
1.00
Fneg.
0.90
500.00
Fre:
0.90
Valores para el lote moda
Frac. de
terreno
Área
m²
160.00 8,892.20
1
B) DE LAS CONS TRUCCIONES
Factores de eficiencia
Valores de la construcción
Tipo Clasificación
H-02-3
Factor de
eficiencia
Precio Neto
por m²
0.90
8,002.98
160.00 m²
Superficie total terreno:
T1
Precio Unit.
$/m²
T1
Área
m²
Indiviso
(en su caso)
1,280,476.49 100.00%
VALOR DEL TERRENO: $
FCo: 1.00
P. U. de
R. N.
170.00
Precio
parcial
4,244.37
FEd: 0.85
Factor de
eficiencia
0.8457
Superficie total construcciones: 170.00
Más el
0%
de áreas comunes y servicios
P.U.N.R.
Precio
parcial
3,589.52 610,219.138
Precio del
terreno
1,280,476.49
1,280,476.49
FRe: 0.8457
Indiviso
(en su caso)
Precio de las
Construcciones
1.00
610,219.14
Suma parcial de las construcciones: $
610,219.14
0.00
VALORES PARA LA CONSTRUCCIÓN:
$
610,219.14
C) DE LAS INS TALACIONES ES PECIALES , ELEMENTOS ACCES ORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS :
Descripción
1 Cisterna
2 Gas
3 Cocina
4
5
6
7
8
9
10
11
Edad
unidad
Cantidad
12
12
12
lte.
lte.
lte.
1.00
1.00
1.00
P. U. de
R. N.
8,500.00
3,200.00
Factor de
edad
0.85
0.60
12,000.00
0.60
Factor de
conserv.
1.00
1.00
1.00
Precio
Indiviso
parcial
(en su caso)
7,188.57 100.00%
1,920.00 100.00%
7,200.00 100.00%
Precio de las
instalaciones
7,188.57
1,920.00
7,200.00
VA LOR DE LA S INSTA LA CIONES ESP ECIA LES: $
16,308.57
1,907,004.20
VALOR TOTAL ENFOQUE DE COSTOS, FÍSICO O DIRECTO:
$
43
JUICIO CIVIL
JUZGADO 14º CIVIL "B"
EXPEDIENTE: 000/99
VIII.- AVALUÓ POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Asignación de posible renta de acuerdo a las observadas en la zona en inmuebles similares:
Unidad rentable (1)
1
Vivienda unifam iliar
2
3
renta unit./m²
74.86
superficie
170.00
total de superficie
170.00
Renta mensual bruta:
Renta unitaria por m²/mes:
renta mensual
12,725.71
12,725.71
$ 12,725.71
$
74.86
$ 12,725.71
$
3,817.71
$
8,908.00
$ 106,896.00
Renta bruta mensual a números redondos:
Deducciones mensuales en un:
30.00%
Producto líquido mensual:
Producto líquido anual:
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
1,578,055.31
VALOR DE RENTA MENSUAL
12,725.71
VALOR DE VENTA POR M² HOMOLOGADO
$9,282.68
De la formula RM (1-deducción)x12x100xValor unitario de renta por m² )sobre el valor unitario de venta de merca
1.00
100
840.00
0.30000
$74.86 62880.00
0.70000
$9,282.68
6.77
12
8.40
POR LO TANTO SE TOMARA UNA TASA DEL 0.08400
Capitalizando el producto líquido anual al
8.40%
tipo de interés aplicable al caso, resulta un valor de capitalización.
$ 1,272,571
VALOR POR ENFOQUE DE INGRESOS O CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
$
1,272,571.43
44
JUICIO CIVIL
JUZGADO 14º CIVIL "B"
EXPEDIENTE: 000/99
IX AVALUÓ POR COMPARATIVO DE MERCADO
Por las condiciones actuales del inmueble en estudio se aplica como P.U. El mínimo obtenido en las muestras para cada uso.
Tipo
Área
m²
T1
170.00
P. U. de Factor de Precio Unit. Factor de
Precio
R. N.
eficiencia
neto de comercialización parcial
reposición
$/m²
8,882.95
1.10
9,771.24
0.95
1,578,055.31
Precio final
1,578,055.31
VALOR POR ENFOQUE DE MERCADO O COMPARACIÓN DE MERCADO: 1,578,055.31
X.- RESUMEN DE LOS VALORES CALCULADOS
VALOR FÍSICO O DIRECTO:
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
VALOR POR COMPARATIVO DE MERCADO:
$
$
$
1,907,004.20
1,272,571.43
1,578,055.31
XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
Toda vez que el valor obtenido por el enfoque de costos no tiene el sustento de información confiable y no fue posible verificar la calidad
ni las características particulares del bien en estudio se descarta como valor comercial.
Por la información existente en el expediente correspondiente se determina que el valor obtenido por el enfoque de mercado
es el mas adecuado para una negociación inmobiliaria a la fecha.
XII.- CONCLUSIÓN
$ 1,578,000.00
(UN MILLON QUINIENTOS SETENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M. N.)
VALOR COMERCIAL
REDONDEADO A MILES PESOS
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE A: 12 de Agosto de 2006
VALOR DE SUMA ASEGURABLE:
VALOR CATASTRAL:
$
$
532,548.55
XIII.- VALORES REFERIDOS:
PERITO VALUADOR
ING. ARQ. AGUSTÍN ADÁN MENDOZA COHETERO
Cédula Profesional 4619102
Diplomado en Valuación Inmobiliaria
horas con
minutos
En la Ciudad de México, siendo las
del día
del mes de Agosto del año 2006, en este H. Juzgado presente el Ing. Arq. Agustín
Adán Mendoza Cohetero, quien se identifica con Cédula Profesional número 4619102, expedida por la
Secretaría de Educación Pública, para ratificar el Avalúo en Materia de Valuación en todas y cada una de sus
partes; documento consistente en 10 fojas útiles y un anexo. Reconociendo como suya la firma al calce,
misma que utiliza en documentos oficiales y profesionales................................................. Doy Fe.
45
JUICIO CIVIL
JUZGADO 14º CIVIL "B"
EXPEDIENTE: 000/99
REPORTE FOTOGRÁFICO
46
Ejemplo de ratificación de dictamen.
En Ciudad de México, siendo las nueve horas con doce minutos del día 06 del mes de
Septiembre del año dos mil seis, presente en este H. Juzgado quien dijo llamarse Agustín Adán
Mendoza Cohetero, de profesión Ingeniero Arquitecto acreditándose con Cédula Profesional número
(Cuatro, Seis, Uno, Nueve, UNO, CERO, DOS), expedida por la Secretaría de Educación Pública,
viene a ratificar el Dictamen en materia de valuación de Inmuebles en todas y cada una de sus partes,
documento consistente en DÍEZ fojas útiles, reconociendo como suya la firma al calce, declarando que
es la misma que utiliza para efectos de representación personal y profesional en todos sus documentos
oficiales.
Para el avalúo presentado se tuvo el problema de no poder accesar al inmueble y se tuvo que
partir de supuestos para la descripción de acabados, mismos que fueron proporcionados por el
solicitante, las superficies se obtuvieron de la boleta predial, para estos casos en especial se hace
necesario anotar las condiciones en las que se realizó y se emitió el avalúo, deslindando
responsabilidades, claro que con criterio y responsabilidad. Los valores obtenidos son resultado de la
aplicación de la Norma contenida en el Manual de Valuación Inmobiliaria del Distrito Federal. Los
métodos de valuación son los comúnmente utilizados para distintos fines y propósitos siempre con la
conclusión del valor comercial del sujeto en estudio.
Se tiene la creencia en general en público, de que el valor esta supeditado por el motivo para el que
se estima el valor y se elabora el avalúo, como pudiera ser un traslado de dominio por poner un
ejemplo; cosa que no tiene injerencia para la determinación de dichos valores; en todo caso se tendría
que aplicar la Normatividad jurídica en la que se sustentan dichos dictámenes.
Para el caso específico de un avalúo inmobiliario del orden judicial civil; no hay reglas o normas
aplicables o limitantes en cuanto a la realización de un avalúo; la ley se apoya en el entendido de que la
persona responsable de la firma es la persona con los conocimientos en la materia, profesión y/o oficio.
Es por lo tanto hacer mención de que los avalúos para juicios civiles se tengan que sustentar en forma y
contenido a una metodología preestablecida o por lo menos conocida en el ámbito de la valuación. Es
parte del Especialista en Valuación Inmobiliaria tener los conocimientos necesarios para poder
sustentar los valores emitidos máxime si se trata de un juicio en el que se le pudieran fincar
responsabilidades, es imperante el desarrollo de los tres métodos de valuación conocidos como lo es el
Valor de mercado, el Valor Físico y/o directo y el Valor por capitalización de rentas; que rinden una
47
perspectiva real de los valores de tierra, construcción, renta y mercado en un sano mercado
inmobiliario.
Hablando en cuestiones de homologaciones se debe haber asistido al lugar físicamente donde se
encuentra el inmueble para hacer un estudio de mercado de la zona, el cual sirva de sustento en los
análisis de valores; ya que se tendría una fuente de información precisa del lugar que rodea al sujeto en
estudio.
La ética del valuador siempre estará en entredicho si sus avalúos no se sustentan en métodos que
sean medibles en lo posible o de fácil comprensión para el que lo este revisando, es por ello que todo
avalúo inmobiliario para juicio tiene implícito un plus en cuanto a las exigencias para su elaboración,
por lo mismo no se considera prudente o viable que cualquier persona ajena a la profesión del Valuador
tenga esa libertad de asentar valores, por lo que ya se ha mencionado, pero bueno mientras la ley los
asista, seguiremos lidiando con personas que su único fin es el de lucrar con una rama del conocimiento
tal particular como lo es valuatorio; dado que para esto se tendrían que tener nociones de Arquitectura,
Ingeniería y carreras afines; si tan solo nosotros que tenemos esos conocimientos en la materia es
común partir de supuestos y de notas aclaratorias donde se tenga por informado los posibles vicios
ocultos de una construcción determinada. En suma todo lo que engloba la obtención de los registros
que acreditan al Especialista en Valuación Inmobiliaria como tal, y que este sea minimizado por la falta
de revisión en la regulación para limitar el área que compete a cada rama de las profesiones
certificadas, será materia de otro estudio y análisis.
48
3.2.-CUADROS SINÓPTICOS DE AYUDA EN EL PROCESO DE ELABORACIÓN DE UN
AVALÚO PARA UN JUICIO CIVIL (CASOS PRÁCTICOS).
49
Prueba Pericial SECCIÓN IV, CAPÍTULO IV,
TÍTULO SEXTO
Ofrecimiento
de la Prueba
Artículo
346.
Se admite siempre y cuando este acorde al
Artículo 346.
Prueba Pericial Art. 347
Por la parte actora
La parte que ofrece
la prueba entregara
el cuestionario,
precisando los
puntos objeto del
dictamen
Ofrecimiento
de la prueba.
Nombramiento
de los peritos
Por la parte demandada
Presentación
del
cuestionario
Plazo para
nombrar al
perito
Tiempo para que
La contraparte
adicione
cuestionario
Y designe su perito
50
Plazo de 5 días
Para la elaboración
del dictamen
pericial.
Físicamente el
avalúo en original y
copia de acuse para
el Valuador.
Escrito de
aceptación del
cargo
conferido, 3
días para la
presentación
del mismo
Entrega del
Dictamen
Si no se presenta el
dictamen, el juez
designará un perito en
rebeldía, en términos del
artículo 347.
En caso de
disparidad en los
montos de los
avalúos en más de
un 30% el juez esta
facultado para
nombrar un perito
tercero en discordia.
Queda sujeto el
perito a presentarse
al juzgado cuantas
veces sea necesario.
51
Aplica cuando no
se rinde el dictamen
en el plazo
Medidas de
apremio al
perito tercero
en discordia.
Dentro de los dos
días siguientes a la
notificación, el
perito tercero podrá
excusarse.
De los
honorarios y
excusas del
perito
Trámite de
recusación. Si
aplica se procederá
al nombramiento de
otro perito tercero,
cuando el recusado
confiese las causas
52
53
3.3.- Dificultades encontradas y las soluciones propuestas al elaborar dictámenes en juicios civiles
para el Distrito Federal.
Como se ha visto a lo largo de esta tesina el desenvolvimiento del Especialista en Valuación
Inmobiliaria esta supeditado a su experiencia en materia de Valuación y al conocimiento propio de los
Códigos aplicables de la materia en cuestiones jurídicas, ya que conlleva una gran responsabilidad todo
lo asentado en un dictamen pericial (que es el término utilizado en los códigos y leyes del País en
materia Civil); por lo mismo se pudiera negar la presentación de un avalúo para un determinado juicio,
recusando la falta de conocimientos en la materia para dar respuesta a una pregunta formulada; aparte
de las contenidas el C P C artículo.- 351.
Por lo mismo se anexaron cuadros con el desglose típico de la presentación de la pericial y el
ordenamiento del marco jurídico al que se debe apegar un Valuador.
Es recomendable el asesoramiento del abogado en turno en cuestiones legales para no incurrir en
sanciones y entregar en tiempo y forma los dictámenes requeridos. Muchas de las veces la
documentación que obra en el expediente tiene mucha información con la cual el perito puede sustentar
su informe y en el cual puede desde un inicio estimar las posibles dificultades para la elaboración de
sus escritos y avalúos. Preestablecer un número de visitas al juzgado así como el monto de los
honorarios es parte primordial de todo valuador para no salir lastimado en su parte económica, toda vez
que algunas veces no se visualiza el alcance que pudiera llegar a tener un avalúo, esto es que alguna de
las partes no quede conforme y se tenga que estar compareciendo ante los juzgados para juntas y dudas
en relación a la pericial expedida.
Toda explicación de un trabajo ya elaborado con ética y profesionalismo que nos demanda la
sociedad como especialistas que somos en la materia de Valuación Inmobiliaria; no tendría por que ser
tan requerido ante los tribunales pero siempre existe, la problemática de una mala aplicación en la
determinación de los valores emitidos.
Una vez analizado el avalúo en su etapa formal y de contenido; es conveniente darle una última
revisión a los valores y a las notas aclaratorias del mismo, justificando el valor concluido y a la fecha
de la Inspección, como valuadores profesionales nuestra responsabilidad es única dado que nosotros
firmamos el documento. Partiendo desde este punto de vista el valuador es responsable de sus actos de
lo que haga y/o deje de hacer, en un estudio valuatorio; por lo tanto se estima necesario la lectura y
análisis de los sustentos jurídicos del área en la cual se este actuando.
Se hace necesario que el valuador tenga la capacidad de referir un valor a una fecha en específico
en caso de que se haga la petición por escrito en el cuestionario emitido; toda vez que en algún juicio se
tenga que hacer referencia a un valor pasado puesto que esto es una herramienta legal en la que un
54
proceso se empezó en un tiempo pasado y se necesita conocer el valor de esa fecha a referir con el
valor obtenido actualmente.
Tomando el extracto de un avalúo ya realizado ejemplificara el suscrito el método para referir un
valor a una fecha dada.
X.- RESUMEN DE VALORES CALCULADOS
VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 421,641.78
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 0.00
VALOR POR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 472,695.98
XI.- CONCLUSIÓN DE VALOR
VALOR COMERCIAL REDONDEADO A MILES DE PESOS $ 447,000.00
(CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M. N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE A: 27 de Agosto de 2007
VALOR DE SUMA ASEGURADA EN SU CASO: $ 276,179.24
XII.- VALORES REFERIDOS:
Fecha de referencia: Veintisiete de Agosto del año dos mil uno
Factor de Referencia: 1.2795 (Resultado de dividir el factor del mes del año en curso entre el factor del año a referir. Se tiene que consulta
los Índices del Precio al Consumidor editados por el SAT para la aplicación de los mismos y poder obtener el cociente; que sería al factor
de referencia a aplicarse)
VALOR DE REFERENCIA: $ 349,355.22 (RESULTADO DE DIVIDIR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ENTRE
EL FACTOR RESULTANTE)
PERITO VALUADOR
Ing. Arq. Agustín Adán Mendoza Cohetero
Cedula profesional núm. 4619102
55
Conclusiones
Vamos a revisar los puntos focales del planteamiento hipotético del problema que nos hicimos en un
inicio y concluir los resultados.
El valuador de bienes inmuebles es el técnico auxiliar en la presentación de pruebas periciales ante
juicios civiles; es por ello que tiene que actuar con la debida providencia y asesoramiento al emitir un
dictamen. Quedaría por nuestra parte abundar más en el estudio de la información relevante con la que
un perito en la materia pueda utilizar y aplicar.
-
Se es posible hacer una buena actuación en el cumplimiento de una pericial por parte del
valuador profesional pero si hace falta un instrumento que lo dirija o lo guíe en el
procedimiento de la entrega y elaboración de los escritos.
-
Se sabe que el valuador no tiene porque tener las bases y conocimientos legales que maneja un
abogado pero con los resultados plasmados en la elaboración de los escritos y las notas y
aclaraciones asentadas en los avalúos, nos es posible hasta la medida de lo posible de no
incurrir en alguna falta. Lo malo es cuando no actuamos con ética y emitimos valores que no
corresponden a la realidad; siempre hay que actuar imparciales y emitir valores no importando
el área donde se este manejando el avalúo. Es por ello que desde un principio se planteo la
definición de los conceptos utilizados en la valuación para conocer nuestro campo y poderlo
aplicar de forma correcta. Ahora bien los honorarios están supeditados a la conclusión del valor
mismo con el que se concluyo el monto del inmueble; pero hay que tomar en cuenta las visitas
que se hacen a los juzgados y todo lo que ello conlleva. Y no dejar que el abogado manipule al
cliente al grado que este último siempre es el más afectado por los cobros exacerbados que
muchas de las veces hacen los abogados.
-
En suma nos deberíamos de preocupar por tener un conocimiento más amplio en el
cumplimiento de nuestro deber ante los juzgados; esto porque al dictaminar valores hay que
hacerlos con conocimiento de causa de lo que vamos a hacer y de hacerlo bien, es por ello que
se ejemplifico en medida de lo posible los escritos más comunes, un avalúo típico aplicando los
tres enfoques de valuación y las herramientas para el mismo; así como el un caso práctico del
cálculo del valor de referencia a una fecha dada; aplicando los números índices a un año base
datos obtenidos del Sistema de Administración Tributaria.
Es comprensible que la falta de información en materia de valuación ante juzgados sea poca, puesto
que no se le ha dado la divida responsabilidad a este rubro, que como hemos visto es muy socorrido,
quedará en nosotros el complementar con estudios como es el resultado de esta TESINA el externar,
analizar y definir métodos aplicables a la materia de juicios civiles; pero lo que si es un hecho es que
cuanto más profundicemos en el análisis de los avalúos para una determinada institución, fin y
56
propósito ayudarán a evitar los errores más comunes que tenemos como valuadores auxiliares en
juzgados el dictaminar una pericial.
Es importante tener en cuenta que las disposiciones jurídicas frecuentemente tienen cambios por lo
que se debe obtener la actualización constante, para lo cual es trascendental estar cerca de los
organismos e instituciones que continuamente, hacen del conocimiento a todos los involucrados en
aspectos jurídicos, de los cambios en la legislación, códigos e instructivos jurídicos. Lo anterior sin
dejar a un lado la capacitación en el área de valuación que finalmente es donde debemos dar seguridad
a nuestros clientes y de donde pueden surgir los beneficios o perjuicios en la intervención que se tenga
en juicios civiles como peritos judiciales
Se hace necesario profundizar en el estudio planteado en un inicio para seguir con el acervo teóricopráctico que los Valuadores profesionales necesitamos, día a día, además de actualizar los datos
contenidos en la misma.
57
BIBLIOGRAFÍA
Agenda Civil del Distrito Federal, 2008, México, Ediciones Fiscales ISEF, Primera edición 2001.
Cárdenas Castañeda, Alejandro, 2005, Como elaborar Avalúos Comerciales con mayor Grado de
Confiabilidad, México, Innovación Editorial Lagares de México, Primera edición 2005.
Código Financiero del Distrito Federal 2008, México, Ediciones Fiscales ISEF, 1995.
Comisión Nacional Bancaria, Circular No. 1462, de fecha 14 de Febrero de 2000.
Desarrollo Jurídico 2000, Informática Jurídica Profesional, Diccionario Jurídico 2000.
Diccionario Enciclopédico 1995, Barcelona, Editorial Grijalbo 9ª Edición, Primera edición 1986.
Gaceta Oficial del Distrito Federal del 28 de Abril del 2000, Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal,
Gaceta Oficial del Distrito Federal del 27 de Diciembre del 2007, Decreto por el que se reforman,
adicionan y derogan diversas disposiciones del Código Financiero del Distrito Federal.
Gaceta Oficial del Distrito Federal del 30 de Mayo del 2005, Secretaría de Finanzas, Manual de
Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, así Como de Autorización y
Registro de Personas Para Practicar Avalúos.
Hornby, A S, 2004, Oxford Advanced Learner’s Dictionary, Oxford, Oxford University Press, 1948.
Hernández Sampieri, Roberto, 2006, Metodología de la Investigación, México, McGraw-Hill
Interamericana Editores, 1991.
Valuador, 2008, Sistema de Apoyo para Valuación Inmobiliaria, Costos de Construcción por m2,
México, Bimsa Reports,
Ventolo, William L., 1997, Técnicas del Avalúo Inmobiliario, Chicago, Real Estate education
Company, 1996.
Zorrilla Arena, Santiago, 1985, Introducción a la Metodología de la Investigación, México, Ediciones
Océano, 1983.
58
ABREVIATURAS MÁS UTILIZADAS
Art.- Artículo
C P C.- Código de Procedimientos Civiles
D F.- Distrito Federal
59
Glosario de Términos Jurídicos
Acción.- Acción procesal; dicha acción procesal puede concebirse como el poder jurídico de provocar
la actividad de juzgamiento de un órgano que decida los litigios de intereses jurídicos Derecho de
promover una demanda judicial.
Acusa rebeldía.- Estado procesal de la persona que siendo parte de un juicio, no acude al llamamiento
que formalmente le hace el juez o no sigue sus indicaciones.
Apremio: Actividad judicial destinada a hacer efectivo coactivamente el mandato contenido en una
resolución del Juez o Tribunal, cuando hay desobediencia.
Comparecencia.- Presentación de una persona.
Están prescritos.- Prescripción.- medio de adquirir bienes (positiva) o de librarse de obligaciones
(negativa) mediante el transcurso del tiempo y bajo las condiciones establecidas a efecto por la ley.
Excepciones.- Del latín exceptio.- Defensa del demandado
Excusión. – Beneficios establecidos en beneficio del fiador. Aplicación de todo el valor libre de los
bienes del deudor al pago de la obligación de tal suerte que el fiador sólo responde con sus bienes en
caso de que el deudor no pueda cumplir con todo o parte de la obligación.
Litigio.- Pleito, controversia o contienda judicial.
Notificación.- Documento en la que consta la resolución comunicada.
Proveído.- Resolución judicial interlocutoria o de trámite.
Vista.- Actuación procesal pública y solemne que puede tener por objeto oir a las partes. En este caso
al Ministerio Público.
60
Definiciones en Valuación Inmobiliaria
Conclusión de valor.- Es el enunciado que manifiesta el resultado obtenido, expresado en número y
letra en moneda nacional a la fecha del informe de valuación.
Costo.- Es la cantidad expresada en términos monetarios que se requiere para adquirir, crear o producir
un bien, derecho, obligación o servicio.
Demanda.- Se dice de la cantidad de bienes que desean adquirir los compradores o consumidores en
un precio determinado. Mas cuanto menor sea éste, mayor es la cantidad demandada.
Enfoque comparativo de mercado.- Es el análisis que se fundamenta en el examen de datos de
ofertas, transacciones o comportamiento de mercado.
Enfoque de capitalización o de ingresos.- Es el análisis por el cual se tiene el valor de un bien
material de la valuación con base en: la cantidad de las rentas o los beneficios netos futuros que se
obtienen durante la vida económica del bien, de una tasa que involucra la productividad y, de todos los
riesgos asociados con el bien, derecho, obligación o servicio de que se trate.
Enfoque físico o de costos.- Es un análisis aplicable en la valuación que se fundamenta en el costo
actual de su reproducción, reposición o reemplazo.
Fecha de la inspección.- Es el periodo durante el cual se realiza la identificación y verificación de las
características del bien materia de la valuación.
Fecha de referencia del valor.- Es el día calendario presente, retrospectivo o prospectivo al que
corresponde el valor del bien materia de la valuación, de conformidad con las disposiciones legales
específicas. Una valuación referida debe tomar en cuenta el valor obtenido a la fecha del avalúo del
mencionado bien.
Fecha de informe de valuación.- Es el día calendario en el que se emite el informe de valuación.
Informe de valuación.- Es el documento final emitido por el valuador en términos monetarios del bien
materia de la valuación por lo que se establece una conclusión de valor.
Cuando en las leyes, reglamentos, reglas, circulares y demás ordenamientos se haga referencia a
“avalúo”, “dictamen parcial valuatorio” “reporte de valor”, “dictamen de valuación” debe entenderse
que tales términos constituyen el “informe de valuación”.
Mercado.- Es el ámbito territorial en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y
vendedores a través de la oferta y demanda. Un mercado puede tener extensión regional, nacional o
internacional.
Número índice: Relación en porcentaje que mide el cambio de un tiempo a otro en precio, cantidad,
valor o algún otro elemento de interés.
Oferta.- La oferta es la cantidad de un bien que desean vender los oferentes o vendedores en un precio
determinado. Cuánto más alto es éste, mayor es la cantidad ofrecida.
Precio.- Es la cantidad expresada en términos monetarios solicitada o pagada por un bien.
61
Propósito del informe de valuación.- Es el tipo de valor a determinar de acuerdo con las necesidades
del solicitante del informe de valuación y del uso que se le pretende dar, entre otros, valor comercial,
valor de mercado, valor de cambio, valor de uso, físico o de reproducción.
Uso del informe de valuación.- Es el destino que se le da a un informe de valuación, de acuerdo con el
propósito, entre otros, una compraventa, garantía, dación en pago, aseguramiento.
Usuario.- Persona física o moral que utiliza y solicita la realización de un informe de valuación.
Valor.- Concepto económico que se refiere a la cantidad expresada en términos monetarios del bien
materia de la valuación, en función de su utilidad, demanda y oferta, en una fecha determinada.
Valor Comercial.- Es el valor conclusivo expresado en términos monetarios que asienta el valuador en
el informe de valuación.
Valor de Mercado.- Es la cantidad estimada expresada en términos monetarios, por el cual un bien se
intercambia entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, con un plazo razonable
de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos.
Valor distinto al de mercado.- También llamado valor de no mercado. Es aquel valor específico para
condiciones particulares que no atienden a las del mercado abierto y observable, como puede ser, entre
otros: valor catastral, valor asegurable (en su caso), valor de rescate, valor de uso y valor de remate.
Valuador.- Es la persona física capacitada y legalmente facultada para realizar trabajos de valuación
en forma independiente, imparcial y objetiva, cumpliendo con el código de conducta
62