OCU-Fincas y Casas – 04

Abril – Mayo 2013 • Nº 46
www.ocu.org/inversores
fincas y casas
La respuesta independiente
a su inversión
Sígue
plusvalías: se cobró de
más
LOS me jores seguros de
el contrato de alquiler
LA COMUNIDAD
s
rsore
e
v
n
i
OCU
k.com/
o
o
b
e
c
a
nos en F
16,45 € | Bimestral Año 9 | suplemento de OCU Compra Maestra nº 380 | Depósito Legal:M-36354-2005
irpf: declarar por fincas
jor?
¿gastar para vender me
ANÁLISIS URBANÍSTICO
VITORIA
Y ACTUALIZACIONES DE BARCELONA Y TARRAGONA
EDITORIAL
Información y consejos
E
xiste hoy un exceso de infor-
mación disponible sobre
temas económicos en general y sobre el mercado inmobiliario
en particular.
Los medios compiten por dar
el último dato anunciado, proceda de donde proceda, sobre
precios, número de ventas, hipotecas, embargos, suspensiones de
pagos, licitación de obra pública,
licencias, etc. Saben que quienes
están “enganchados” en internet están ávidos de novedades.
Los suscriptores de OCU Fincas y
Casas no responden
en su mayoría a este
perfil. Una reciente
encuesta entre nuestros lectores muestra
que aunque cuatro
de cada cinco reconocen que la existencia
de la página web de
acceso exclusivo da
valor añadido a la
suscripción, solo un
cuarto de los lectores
de la revista visita
periódicamente
nuestro site.
Sa bemos q ue
muchos de nuestros
lectores, por costumbre, por edad, por
tener otros hábitos,
no están pendientes
continuamente de
las nuevas tecnologías. El mundo
inmobiliario tampoco cambia a la
velocidad de la Bolsa, por ejemplo,
y no requiere estar permanentemente conectado a una actualidad
que más que informar pretende
muchas veces distraer.
Sin embargo, pensamos que
visitar la web puede aportarle
mucho: actualizaciones de precios
y ofertas, calculadoras, modelos de
escritos, novedades legales, etc.
En OCU pensamos que el consumidor es una persona inteligente,
y tratamos de aportarle análisis,
datos objetivos y consejos independientes para que cada uno tome las
decisiones que más le convengan.
Si analizamos las cifras, los
mercados y las tendencias, y concluimos, como es el caso, que la
vivienda sigue sobrevalorada en
España (páginas 3 y 8 a 10), no solo
se lo decimos. Vamos más allá: le
aconsejamos vender, estudiamos
el modo de facilitar la venta (pág.
20) y de pagar solo los impuestos
estrictamente necesarios para ello,
y no más (pág. 11), y le proponemos
una calculadora para conocer el
valor de su piso. Si quiere alquilar,
le aconsejamos sobre el contrato
y le proponemos en la web modelos de documentos adaptados a su
necesidad y a los cambios legales.
Para su comunidad y su hogar,
analizamos los distintos seguros,
le mostramos los mejores y le decimos cómo optimizar sus coberturas
(pág. 16).
Información y consejo. De modo
que, al final, tras las decisiones que
usted libremente adopte, pueda
notar un beneficio contante y
sonante en su propio bolsillo.
Para serle más útil, hemos remodelado la sección de Inmuebles de
nuestra página web. Puede consultarla en www.ocu.org/inversores/
inmuebles.
Le animamos a descubrirla y a
aprovechar los contenidos útiles y
actualizados que le proponemos. FyC
© OCU Ediciones S.A. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquier trabajo, su tratamiento informático, la transmisión por cualquier forma o medio, ya sea electrónico,
mecánico o por fotocopia, sin el permiso previo y por escrito del editor. Editor responsable: José María Múgica. Imprime: Monterreina Comunicación s.l.u. Suscripción a Fincas y Casas:
pago mensual: 6,08 €; pago bimestral: 12,15 €. Teléfono directo para suscripciones: 902 300 188 y 913 009 154 de lunes a viernes de 9:00 a 16:00. También puede enviar un e-mail
a [email protected] Atenderemos sus consultas jurídicas relacionadas con temas de consumo en los teléfonos 913 009 151 y 902 119 479 de lunes a viernes de 9:00 a 18:00.
Gráficos Datastream/Thomson Financial. Puede consultar el listado completo de nuestro equipo humano en www.ocu.org/inversores.
AVISO LEGAL “Le recordamos que los datos personales facilitados por usted fueron automatizados en el fichero de OCU Ediciones, S.A con las finalidades autorizadas por usted. Si le surge alguna
duda sobre las finalidades del tratamiento que le fueron informadas, por favor, póngase en contacto con OCU EDICIONES, S,A (Dpto. de Protección de Datos), C/ Albarracín, 21, 28037 MADRID
o enviando un fax al 913 009 002. Además, en esta misma dirección, podrá ejercitar los derechos (de acceso, cancelación, rectificación y oposición) y la revocación del consentimiento a los
tratamientos informados tanto por parte de la OCU como de OCU EDICIONES, S,A.”
2 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Pero, ¿no ha caído ya suficiente?
C
reemos que
la vivienda debe bajar aun más de
precio. Si quiere vender, adopte una estrategia
activa en la que la rebaja del precio será un
elemento determinante.
El pozo con fondo… lejano
La evolución de los datos sobre la construcción y el mercado de vivienda en España, que puede ver resumida
en la tabla adjunta, muestra que el ritmo de descenso
de la actividad no se ha ralentizado en muchos casos.
En 2012 solo se visaron 44.000 nuevas viviendas, pero
hay stock para rato.
VARIACIÓN ANUAL DE INDICADORES
DE CONSTRUCCIÓN, en %
Viviendas visadas
Viviendas terminadas
Licitación obra pública
Consumo de cemento
Viviendas vendidas
Hipotecas sobre viviendas
Precio de la vivienda
siguiente) y difíciles de obtener para pisos que no venda
el propio banco que las concede.
El banco malo o SAREB ha echado a andar a principios de 2013 pero ni vende ni presta. Son las propias
entidades financieras que le han traspasado formalmente
la propiedad de los inmuebles quienes se ocupan de venderlos. Hasta el momento no hemos asistido a rebajas
añadidas de precios. El banco malo dice no tener prisa por
vender, dispone de 15 años por delante y pretende obtener
beneficios de las ventas. Florituras contables a parte, no
creemos que esta operación de congelación de los pisos
pueda detener la tendencia de los precios a la baja.
No hay dinero para comprar
2010
2011
2012
-17,3 %
-36,8 %
-38,0 %
-15,5 %
5,9 %
-6,7 %
-3,9 %
-14,6 %
-39,8 %
-46,2 %
-15,8 %
-28,9 %
-32,8 %
-5,6 %
-43,6 %
-35,3 %
-37,4 %
-34,2 %
3,6 %
-32,7 %
-8,7 %
Fuente: Ministerio de Fomento e INE.
• En viviendas vendidas, según datos de los notarios,
el último trimestre de 2012 salvó el año y se superaron
las 360.000 ventas, +3,6 % respecto a 2011. El fin de la
desgravación en IRPF por compra de vivienda, el alza
anunciada del IVA para compra de vivienda nueva y los
incrementos autonómicos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para la usada, así como algunas
campañas de descuentos más agresivos, hicieron crecer
las ventas. Se ha vuelto a confirmar que la parálisis
vendedora tiene, en parte, remedio siempre que haya un
ajuste de precios. En algunos municipios las ventas se
han triplicado en 2012 (Leganés), y más que duplicado
en Cáceres, Palencia o Zaragoza. En dichas ciudades el
precio de la vivienda de segunda mano bajó por encima
del 10 %, salvo en Palencia, donde se ha incrementado
en 2012 (+4 %).
Es cierto que muchos ahorradores se ven tentados por
adquirir un inmueble por 60-80.000 euros, en lugar de
tenerlos en un depósito que ahora ofrece escasa rentabilidad. Nosotros hemos analizado en www.ocu.org/
inversores/inmuebles alguna “oportunidad” publicitada y
hemos visto que no es oro todo lo que reluce. También en
2010 muchos creyeron adquirir un “chollo” y ahora ven
como sus inmuebles valen mucho menos. Hay que olvidar
los precios de referencia de la burbuja. Pero al margen
de ese mercado de oportunidad, la inmensa mayoría de
familias españolas se está viendo afectada por el paro
y por la disminución de su renta disponible. En los primeros meses de 2013 seguimos asistiendo a recortes,
reducciones de plantilla y de salarios, etc. Y quienes aun
mantienen sus ingresos viven en una incertidumbre que
no anima a embarcarse en la compra de una vivienda.
A pesar de los descensos en su precio, la compra de
vivienda sigue equivaliendo a casi seis años de renta
bruta de las familias: el ratio normal estaría en cuatro.
PRECIO DE LA VIVIENDA EN AÑOS
DE RENTA BRUTA DE LOS HOGARES
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
5,0
4,5
4,0
03/13
03/12
03/11
03/10
03/09
03/08
03/07
03/06
03/05
03/04
03/03
03/02
03/01
03/00
03/99
03/98
3,0
03/97
3,5
03/96
En 2012 se registraron 274.715 hipotecas sobre viviendas, al tiempo que accedieron al registro 319.058 compraventas de vivienda; el dato de la tabla anterior
corresponde a escrituras públicas, algunas de las cuales
no se habían aun inscrito en el registro de la propiedad. Las hipotecas se han vuelto muy caras (vea página
5,5
03/95
Menos hipotecas que ventas
OCU FINCAS Y CASAS | 3
Mercado hipotecario
E
L euribor subió ligeramente en febrero de 2013,
hasta el 0,594 %, cerca de mínimos. Las hipotecas nuevas son muy caras.
Diferenciales al máximo
Los préstamos hipotecarios a tipo variable empezaron
a ser habituales a partir del año 1990. Entonces se referenciaban al MIBOR. Desde 1990, jamás hemos visto
diferenciales tan altos como los que tenemos en la
actualidad. En diciembre de 2010 era posible firmar una
hipoteca referenciada al Euribor más 0,39 %. Ahora, en
el mejor de los casos, podemos conseguir un préstamo
al Euribor más 2 %, siendo lo más habitual diferenciales
del 3 % y superiores.
PANORAMA INMOBILIARIO
de los consumidores lo lastran. Hasta un 40 % de consuFyC
midores piensa en desprenderse de inmuebles.
ÍNDICE OCU DE CONSTRUCCIÓN
140
120
100
80
60
40
20
Basado en una encuesta trimestral, con una escala de 0 a 200, el
índice muestra optimismo en valores superiores a 100.
No es momento de endeudarse
Contratar un préstamo hipotecario con los diferenciales en máximos históricos supone un riesgo. Además,
si tenemos en cuenta que el Euribor se encuentra en
mínimos históricos, el riesgo es doble, ya que el único
camino que le queda es subir, lo que con toda probabilidad hará una vez que salgamos de la crisis.
El valor medio del Euribor desde que existe la
moneda única es de prácticamente el 3 %. Si tomamos
dicha media como referencia a largo plazo, muchos de
los que firmen préstamos hipotecarios con las condiciones actuales acabarán pagando tipos de interés que
superarán el 6 % o incluso el 7 %. Haga sus cálculos
antes de firmar.
FyC
Mejores préstamos hipotecarios tipo variable (a 25 años; vivienda principal; marzo 2013)
Entidad
Contacto
Open Bank
902 365 366
Tipo de interésComisión (%) (1)
(%)
A C. D.
Euribor + 2,00
1,00
0,00
TAE
(%) (2)
2,89
Cuota mensual (3)
699,67
Uno-e.com
902 111 113
Euribor + 2,80
0,00
0,00
3,66
759,00
Deutsche Bank
902 882 157
Euribor + 3,00
0,60
0,50
3,92
779,38
Unicaja
901 246 246
Euribor + 3,00
1,00
0,50
4,05
790,10
ING Direct (4)
901 020 901
Euribor + 2,69
0,00
0,00
4,14
796,73
Novanca (4)
91 258 66 00
Euribor + 1,75
0,50
0,50
4,28
808,41
Mejores préstamos hipotecarios tipo variable para subrogación
Deutsche Bank
902 882 157
Euribor + 2,15
0,60
p.o.
2,92
Uno-e.com
902 111 113
Euribor + 2,80
0,00
p.o.
3,49
701,99
746,12
ING Direct (4)
901 020 901
Euribor + 2,69
0,00
p.o.
3,72
763,87
Banco Pastor (4)
902 11 55 11
Euribor + 1,25
0,00
p.o.
3,84
772,83
Unicaja (4)
901 246 246
Euribor + 3,15
0,00
p.o.
3,98
784,32
(1) Comisiones: A. Apertura; C. D. Compensación por desistimiento; (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial, que varía en cada entidad, y el euribor de febrero 2013 (0,594%) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en los valores
actuales; (3) Cuota media teórica en euros para un préstamo de 150.000 euros; (4) Consulte las condiciones adicionales de este préstamo en nuestra
web www.ocu.org/inversores/inmuebles > Mercado hipotecario, o a través de nuestra Asesoría (913 009 140). “P.o.”: se aplica la del préstamo original.
4 | OCU FINCAS Y CASAS
04/13
01/13
10/12
07/12
04/12
01/12
10/11
07/11
04/11
01/11
10/10
07/10
04/10
01/10
10/09
07/09
04/09
01/09
10/08
07/08
04/08
0
01/08
El Índice OCU de construcción que solemos publicar
en esta sección integra datos prospectivos basados en
encuestas que recogen la opinión sobre la evolución del
sector entre los profesionales y los inversores. El origen
de los datos es el Ministerio de Fomento, el Ministerio de
Industria, el Banco de España, el Centro de Predicción
Económica (Ceprede) y nosotros mismos. El índice tiene
un horizonte temporal de unos doce meses y establece
una valoración de 0 a 200. Un valor inferior a 100 indica
pesimismo en la evolución del sector en los próximos
meses, que será más grave en la medida en que el índice
se acerque al valor cero. Valores por encima de 100 indicarían optimismo, siendo el valor 200 la situación ideal del
futuro. En marzo de 2013, con un 26,25 el índice se acerca
a su mínimo histórico. Las previsiones de actividad, el
número de visados, la confianza de los profesionales y la
10/07
El Índice OCU de construcción
ANÁLISIS URBANÍSTICO
07/07
NOTICIAS BREVES
04/07
Gestión de inmuebles
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Nuestra cartera con inmuebles
L
a cartera global con inmuebles a diez años y para
aquellos con un perfil de riesgo neutro, acaba de
cumplir 10 años. Y está de enhorabuena pues fue
diseñada para ese plazo. Desde que se creó en febrero de
2003, la cartera ha logrado un rendimiento medio anual
superior al 7 %, frente al poco más del 5 % que obtuvo
la referencia en el mismo plazo. Los cambios de nuestro
anterior repaso no le han sentado mal en el bimestre
(enero y febrero) pues gana cerca de un 0,5 %. Por el
lado de las obligaciones, acertamos al aumentar el peso
en las españolas a través del Amundi Fondtesoro LP
(ganó un 1,9 % en el bimestre) y reducir en estadounidenses con el monetario Parvest Money Market USD C
(nula rentabilidad en el bimestre). El fondo de acciones
españolas, el Aviva Espabolsa no defraudó (+ 6,6 % en
el bimestre). También la incorporación de las acciones
chinas aportó su granito de arena a través del SISF Hong
Kong Equity A (+ 4,2 % en el bimestre). La nota negativa
la puso el de acciones británicas, el M&G Recovery A
Euro (-0,8 % en el bimestre), que tras el empeoramiento
en su gestión lo sustituimos por el Cazenove UK Equity
B EUR (ISIN: IE0032376562). Puede suscribirlo a partir de
5.000 euros en Renta 4 (902 153 020, o en www.r4.com),
y en Inversis. Los inmuebles rústicos perdieron un 0,3 %
FyC
en el bimestre.
Inmuebles en nuestra cartera
Si usted prefiere adoptar menos riesgo
(perfil defensivo)
EUR
5%
10 AÑOS
Fincas rústicas
35%
ES
5%
GB
5%
Acciones 20%
20 AÑOS
Fincas rústicas
35%
US
5%
CN
5%
Obligaciones 45%
EUR
5%
EUR / ES
15%
USD
5%
Si asume un riesgo moderado
(perfil neutro)
Plan
de la Mutua
20%
ES
10%
Inmuebles 35%
Acciones 30%
EUR / ES
15%
EUR
5%
Fincas rústicas
35%
Plan
de la
Mutua
10%
Fincas rústicas
30%
EUR / ES
15%
CN
5%
US
5%
GB
10%
Obligaciones 35%
Si acepta un riesgo superior a la media
(perfil dinámico)
Plan
de la
Mutua
10%
USD
5%
Inmuebles 35%
EUR / ES
15%
Plan
de la Mutua
5%
CN
10%
EUR / ES
15%
Fincas rústicas
35%
ES
10%
Acciones 40%
Plan
de la Mutua
5%
USD
5%
Obligaciones 25%
Fincas rústicas
15%
EUR / ES
5%
ES
30%
CN
10%
US
5%
GB
15%
Inmuebles 35%
Plan de la Mutua
5%
CN
10%
IN
5%
RU
5%
ES
10%
Acciones 35%
GB
15%
Obligaciones 30%
CN
10%
Inmuebles 35%
ES
15%
Acciones 50%
IN
5%
GB
20%
Obligaciones 20%
Inmuebles 30%
BR
5%
GB
20%
Acciones 75%
Obligaciones 10%
Inmuebles 15%
Actualización de zonas de Tarragona
E
n junio de 2009 analizamos el mercado inmobiliario de Tarragona (vea OFC nº 23) y no encontramos ningún consejo de compra en las zonas
analizadas. Al inicio de 2013 hemos rehecho nuestros
cálculos. Los precios han bajado, también los alquileres.
Si tenemos en cuenta las posibles inversiones alternativas con poco riesgo, únicamente nos aparece como
barata la zona de Barris Maritims para plazas de garaje.
Habría que conseguir una rebaja del 40 % sobre precios
medios actuales para que aparezca como correcta la
inversión en vivienda en la zona de Nou Eixample Sud.
La tabla adjunta da una idea de la rentabilidad bruta
FyC
que puede obtenerse hoy.
RENTABILIDAD BRUTA DE INMUEBLES
EN TARRAGONA, en %
Vivienda
Garajes
Nou Eixample Sud
Zona
4,4 %
4,3 %
Torreforta
4,1 %
5,2 %
Urbanitzacions de Llevant
3,9 %
4,3 %
Nou Eixemple Nord
3.6 %
4,8 %
Eixample
3,5 %
4,2 %
Barris Maritims
3,4 %
7,7 %
Sant Pere i Sant Pau
2,9 %
4,1 %
Part Alta
2.8 %
3,9 %
OCU FINCAS Y CASAS | 5
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Actualización de barrios de Barcelona
N
uestra herramienta de análisis de precios y
rentabilidades por barrios de las principales
ciudades españolas ha actualizado los datos
para 59 zonas de Barcelona. En cada una de ellas indica
el precio medio de venta, el del alquiler, el precio indicativo a partir del cual nos parece interesante comprar o
vender y nuestra valoración de la zona como inversión,
expresada en términos de cara, correcta o barata. De ahí
se deduce un consejo respectivo de vender, mantener
o comprar un tipo de inmueble en una zona concreta.
Véala en www.ocu.org/inversores/inmuebles.
• En 2012 el precio medio de la vivienda usada ha caído
en Barcelona un 9,8 % en 2012, según Fomento. El precio medio del alquiler lo ha hecho en un 10,5 %, según
Fotocasa. Esa bajada correlativa de precios de alquiler y
venta hace que a pesar de estas correcciones, tras nuestra última actualización de los cálculos, no encontremos
más oportunidades de inversión ahora. De hecho, de las
118 opciones estudiadas, registramos ahora una sola
oportunidad de compra, frente a tres que existían en
el análisis anterior. Por cierto, todas referidas a plazas
de garaje, porque la vivienda nos parece cara en todos
los barrios estudiados. Se trata de plazas de garaje en
la zona de Les Roquetes canyelles (Nou Barris), a unos
14.600 euros, con alquileres de 90 euros mensuales.
• Con valoración correcta, pasamos de registrar cinco
barrios a nueve, siempre referidos a plazas de garaje.
Algunas zonas que antes aparecían como caras, han
visto aumentar los precios de los alquileres, como los
garajes en el barrio de Vallcarca i els penitents, en el distrito de Gracia, o los de Pedralbes en Les Corts. En otras
zonas el cambio de valoración está más motivado por
el descenso del precio de venta, como en El Guinardo
FyC
(distrito de Horta) y La Bordeta (Sants).
Acciones y fondos
Buen comienzo de 2013, pero…
La Bolsa española ha repuntado en los dos primeros
meses del año un 3,1 %, teniendo en cuenta los dividendos. El sector inmobiliario español (0,7 %) y el constructor (2 %) crecieron muy por debajo de sus equivalentes
norteamericanos (6,4 % y 7,9 % respectivamente), que
están en racha. En el mismo periodo, en Europa las
constructoras ganaron un 4,8 %, y las inmobiliarias
un 0,7 %.
sector constructor, y del Robeco Property Equities D
EU. Pese a las ganancias, nuestro consejo permanece
invariable. Manténgase alejado.
ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN EN ESPAÑA (negrita)
Y EN EUROPA, en base 100
110
100
90
80
Fondos de inversión
Los fondos de nuestra selección invierten en el sector
inmobiliario. Como se ve en la tabla, en los meses de
enero y febrero de 2013, los que ponen el foco en Europa,
como el Axa Aedificandi AC o el ING (L) Invest European
Real Estate × Cap Eur, salieron peor parados que los que
lo hacen a nivel global, caso del Ibercaja Sector Inmobiliario, que dedica también una parte de su cartera al
70
60
50
40
30
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Nuestras empresas evolucionan en Bolsa por debajo de la media del
sector en Europa, reflejando la parálisis constructiva española.
Fondos de inversión sector construcción e inmobiliario (invierten en acciones)
Nombre
AXA Aedificandi C
Ibercaja Sec.Inm. A
ING L Inv. Eur. R. Est. X
Robeco Property Eq. D Comercializado
Valor
por
28/02/2013
Supermercado OCU 294,39 EUR
Ibercaja
14,6562 EUR
Supermercado OCU 676,26 EUR
Supermercado OCU
114,5 EUR
Rdto.
12 m.
20,37
14,52
16,87
17,68
Rdto.
Rdto. Aprec. Comisiones
3 años 5 años
(1)
S
R
7,13 -1,08
***
0,00
0,00
8,01 -1,27
*
0,00
2,00
8,85 -0,45
***
0,00
0,00
14,89
4,67
**
0,00
0,00
(2)
Consejo G + D
(3)
2,39
V
2,10
V
2,00
V
1,50
V
(1) Apreciación: Proporciona una valoración de la calidad de gestión, se indica sólo para los fondos que tengan al menos 5 años de antigüedad.
Cuanto más alto sea el número de estrellas (de 1 a 5), mejor calidad demostrada. (2) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso;
G+D: gestión y depósito; (3) Nuestro consejo puede ser de tres tipos: “C”: Fondos que recomendamos com-prar; “M” : Fondos a mantener; “V”:
Fondos de los que le aconsejamos desprenderse.
6 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
Empresas cotizadas
• La presentación de resultados de 2012 de las constructoras españolas puso de manifiesto las consecuencias
del parón de la actividad pública y privada. Además,
quienes apostaron por energías renovables (Acciona,
ACS, FCC) han sufrido en sus cuentas los cambios en
la normativa. Ninguna merece consejo de compra.
• La salida de uno de sus accionistas de referencia de
Sacyr (poseía el 9,6 % del capital) ha provocado un descenso de la cotización. La acción nos sigue pareciendo
cara: venda.
• Reyal Urbis presentó el concurso de acreedores abrumada por el peso de la deuda. Llevábamos años aconsejando su venta. Los pequeños accionistas tendrán que
esperar un largo proceso para ver si logran recuperar
algo de su inversión. Suspendida de cotización, a partir
de este número abandona la selección de empresas que
seguimos.
• MDC Holdings incrementó sus ventas de vivienda un
43 % en 2012 y ha visto llenarse su cartera de pedidos
(+76 %). El mercado inmobiliario norteamericano está en
pleno relanzamiento, lo que le permitió también incrementar precios (+5,6 %). Tras cinco años ha vuelto a
beneficios (1,32 dólares USD por acción). Ahora la acción
se ha revalorizado un 127 % desde mínimos y ya nos
parece correcta. Mantenga.
• Cambia el consejo de Homex a mantener, por las
menores ventas de vivienda en México y el fracaso de
la aventura en Brasil. A corto plazo no excluimos una
ampliación de capital. Aunque las perspectivas a largo
plazo siguen siendo buenas y la acción está barata, preferimos ser prudentes: mantenga.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
• La inmobiliaria australiana AV Jennings sufre de una
situación algo contradictoria. Mientras el país crece al
4,2 %, apoyado en una sólida demografía y en tipos
de interés bajos, la desconfianza paraliza la venta de
vivienda. En el segundo semestre de 2012 vendió 43 %
menos de casas. Esto le fuerza a depreciar contablemente sus activos y a mostrar pérdidas. Las buenas
perspectivas a largo plazo hacen que nuestro consejo
sea mantener.
• El grupo francés Saint Gobain ha vendido una gran
empresa de fabricación de botellas en Estados Unidos.
Con ello disminuye su deuda pero también su diversificación. Acción correcta: mantenga.
• La cotización de Ferrovial sigue inmune a la crisis,
gracias a su apuesta por el negocio de las concesiones:
gestión de aeropuertos, autopistas, etc. Creemos que
su precio ya recoge las buenas perspectivas y que la
FyC
acción está cara. Venda.
COTIZACIÓN DE FERROVIAL (euros)
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
La apuesta por las concesiones impulsa al alza la cotización.
Acciones del sector constructor e inmobiliario
Nombre
Acciona
ACS
AVJennings
Beni Stabili
Cem. Portland
CFE
FCC
Ferrovial
Headwaters
Homex
Lafarge
MDC Holdings
Metrovacesa
Sacyr-Valleher.
Saint - Gobain
Uralita
Vinci
Precio
Bolsa
Riesgo
8/03/2013 (1)
48,33 EUR Madrid
**** 18,68 EUR Madrid
*****
0,42 AUD Sídney
*** 0,48 EUR Milán
*** 4,99 EUR Madrid
**** 45,76 EUR Bruselas
*** 9,17 EUR Madrid
*** 12,53 EUR Madrid
**** 10,50 USD Nueva York **** 12,77 USD Nueva York **** 54,70 EUR París
**** 39,59 USD Nueva York **** 2,27 EUR Madrid
*****
1,67 EUR Madrid
**** 31,67 EUR París
**** 1,31 EUR Madrid
**** 36,58 EUR París
** Comentario
Consejo afectada por rebaja tarifas renovables
busca mejorar rentabilidad de sus negocios
resultados 1er semestre en números rojos
vende participación en BNS Property Services
consumo de cemento sigue retrocediendo
buenas previsones de pedidos para 2013
recompone su cúpula directiva
el beneficio cae un 43% en 2012
tras el rebote de la acción, venda
cambio de consejo
objetivo ahorro, un año antes de lo previsto
vuelve a beneficios en 2012
habrá OPA de exclusión a 2,28 eur. por acción
precio por encima de perspectivas
recuperación esperada a partir de 2º semestre
precio por encima de perspectivas
resultados 2012 conforme a lo previsto
conservar
conservar
conservar
vender
vender
conservar
conservar
vender
vender
conservar
vender
conservar
vender
vender
conservar
vender
conservar
(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.
OCU FINCAS Y CASAS | 7
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Vitoria – Gasteiz, capital verde
E
n la
ciudad con el urbanismo más laureado de
España nadie quiere comprar casa. El entorno
es difícil de mejorar pero los precios están muy
caros. Vea los mejores barrios y sus dotaciones.
Capital verde europea
La capital política de Euskadi tiene 242.000 habitantes, y goza de una merecida fama de ciudad cómoda y
bien urbanizada. Desde hace años acumula distintivos
en este sentido y en 2012 ha sido designada Capital
verde europea. Su entorno natural es magnífico, con
bosques, hayedos y humedales de fama internacional a
pocos minutos del centro de la ciudad. Su Casco Viejo es
objeto de mejoras, a imagen de la vieja catedral rodeada
de andamios. El Centro es cómodo, con calles anchas
y zonas peatonales por las que circula un silencioso
tranvía… y cientos de disciplinadas bicicletas que transportan a jóvenes y menos jóvenes. Más allá, los nuevos
desarrollos son amplios y bien comunicados.
Nuevo Plan General Urbanístico
para 7 de cada 10 jóvenes. Existe vivienda libre en
venta más barata. Los constructores afirman que tanta
reserva para VPO ha empujado al alza el precio de la
vivienda libre, pero 6 de cada 10 vitorianos no lo percibe
como un problema. Sí consideran prioritario instaurar
un sistema de alquiler social y ampliar los trayectos del
tranvía para que llegue a más población.
La encuesta
En enero de 2013 realizamos una encuesta telefónica
aleatoria a 360 residentes de Vitoria mayores de edad.
Resumimos las principales conclusiones:
• Un 90 % de encuestados viven en régimen de propiedad. El porcentaje de quienes viven en alquiler en Vitoria (6 %) es inferior a la media nacional. Tan solo un 4 %
de los encuestados necesitan cambiar de vivienda, paro
casi nadie (0,5 %) tiene intención de comprar próximamente en la ciudad. Si los precios descendiesen un 30 %
respecto de los actuales, se animaría un 4 % adicional.
• Respecto a la tipología, el 61 % prefiere vivir en bloques de pisos, de hasta seis alturas. Un 39 % prefiere
los unifamiliares.
Está en marcha una revisión del Plan de Urbanismo, con
el objetivo de recibir aprobación inicial para el último triCiudadanos satisfechos
mestre de 2013. La ciudad ha crecido en extensión, con
Un 21 % de vitorianos considera el urbanismo de su ciudad
bajas densidades en zonas como Lakua, Salburua (en
como muy avanzado, y otro 42 % añadido lo tilda de muy
el Este) o Zabalgana (Oeste). En algún caso la crisis ha
cómodo. Todas las dotaciones de Vitoria están valoradas
dejado en evidencia tal planificación, como por ejemplo en
por encima de la media de las 44 ciudades ya analizadas.
Arkaiate, donde existen solares intermedios vacíos tras
Destacan los parques y zonas verdes, a los que los vitoriahaber empezado a construir en las parcelas más alejadas.
nos dan la mayor puntuación de todas las ciudades estuAhora se trata de revisar los espacios, equilibrar y rellenar
diadas. Ocurre lo mismo con las instalaciones deportivas.
la trama urbana; se plantea aumentar la densidad en esas
zonas, y recuperar incluso como suelo no
VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE LA CIUDAD
edificable algunas parcelas que no llegaBuenas o muy buenas
Malas o muy malas
Regular
ron a urbanizarse y que no es probable que
Parques
81
17
2
vayan a ocuparse en décadas. Otro reto lo
constituye el progresivo envejecimiento Centros escolares
70
26
4
de la población de algunos de los barrios Centros sanitarios
73
21
6
tradicionales como Zaramaga, Coronación
Transporte público
66
27
7
o Adurtza. De no hacer nada, en unos años
Centros deportivos
67
24
9
ese tejido urbano podría degradarse.
Limpieza
Exceso de VPO
En Vitoria se ha construido mucha
vivienda protegida, hasta el punto de que
en la actualidad no es necesario ningún
sorteo para acceder a ellas. Hay donde
elegir, aunque el problema como siempre
es el precio y la financiación. Resulta cara
8 | OCU FINCAS Y CASAS
62
Centros culturales
61
Seguridad
0%
22
30%
12
28
34
20%
9
33
58
10%
11
30
55
Centros demayores
Plazas aparcamiento
27
40%
14
44
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Como en otras capitales la falta de aparcamientos resulta un problema, pero no afecta a
todos los barrios por igual.
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
Problemas y prioridades
El problema de la vivienda está relacionado con la inestabilidad laboral para un 64 % de encuestados, la carestía del precio (23 %) y la escasez de crédito (12 %).
• Un 88 % de los encuestados está de acuerdo en que
se recalifiquen ahora suelos urbanos no utilizados,
para protegerlos. El 48 % es partidario de crear zonas
de circulación restringida llamadas “super manzanas”,
mientras que el 39 % no está de acuerdo.
• Algunas estimaciones cifran los pisos vacíos en la
ciudad en 12.000 viviendas, cerca de un 10 % del parque
de vivienda. Un 47 % estaría de acuerdo con imponer
una tasa a los pisos vacíos; otro 39 % es contrario a esa
medida y un 14 % no se pronuncia.
• La llegada del AVE y el proyectado soterramiento de
las vías del tren reciben un 3 en un baremo de prioridades para la ciudad de 1 a 5. La barrera de las vías es
relativa, puesto que al otro lado se encuentra el barrio
más valorado de la capital, Ciudad Jardín. La nueva
estación de autobuses importa más, y es puntuada con
un 3,6.
Zonas preferidas
El gráfico de la derecha muestra el porcentaje de preferencias de los vitorianos al elegir un barrio para vivir.
Destaca la zona de Ciudad Jardín-Armentia, con un 63 %
de preferencias. Es valorada por los parques, la limpieza,
los centros culturales (Universidad), la seguridad, los
centros para mayores y la menor dificultad para aparcar.
Le siguen las zonas de Centro y Salburua. San Martín
destaca por sus centros escolares y sanitarios. La zona
de Txagorritxu – El Pilar está en la zona media de preferencias, pero sus habitantes valoran muy bien sus
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
dotaciones (deportivas, de transporte, limpieza, educación, sanidad, mayores).
En el otro lado de la tabla, gustan menos las zonas de
Sansomendi (29 %) y Betoño (30 %). El Casco Viejo (33 %)
tiene su fiel público, lo que se refleja en sus elevados
precios (ver página siguiente).
BARRIOS PREFERIDOS PARA VIVIR EN VITORIA
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Ciudad Jardín
Salburua
Centro
San Martín
Zabalgana
El Pilar
Casco Viejo
Sansomendi
Salburua destaca por estar bien valorado y tener precios medios inferiores a las otras zonas más cotizadas de la ciudad.
Precio de la vivienda
Según Fomento, el precio medio de la vivienda de
segunda mano era de 2.376 euros/m 2 en el cuarto trimestre de 2012. Supone una caída de apenas el 20 %
respecto del precio máximo, en el primer trimestre de
2006. Es una diferencia mucho menor de la media nacional de las caídas desde máximos (35 %). Desde 2010, en
Vitoria los precios suelen crecer en el cuarto trimestre,
para bajar a continuación. Según Fotocasa, la vivienda
usada cayó un 14 % en 2012.
OCU FINCAS Y CASAS | 9
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN VITORIA (€/m2)
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA
3200
Zonas
Adurtza
Ciudad Jardín
Betoño
Casco Viejo
Centro
Santa Lucía
Lakua
Lovaina
Salburua
San Martín
Sansomendi
El Pilar
Zabalgana
Zaramaga
3000
2800
2600
2400
2200
2000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Fuente: M. de Fomento. Los precios oficiales han mostrado una mejor
resistencia ante la crisis, pero creemos que están sobrevalorados.
• En materia de ventas, la ausencia de segundas viviendas en la capital vasca ha hecho que las cifras reflejen
menores variaciones que en el resto del país. Destacó el
año 2010, donde Vitoria fue la segunda capital de provincia donde más vivienda nueva se vendió (3.490), solo
por detrás de Madrid. Por número de habitantes batió
por gran diferencia al resto. En 2012, solo las ventas del
cuarto trimestre han “salvado” el año, en previsión de la
subida del IVA para compra de vivienda nueva en 2013.
5000
VIVIENDAS VENDIDAS EN VITORIA
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Tras el destacado aumento de 2010, las operaciones de compraventas
en la ciudad se han vuelto a ralentizar.
10 | OCU FINCAS Y CASAS
Venta (1)
204.500
235.000
180.000
253.700
282.500
212.000
221.000
284.000
194.000
250.000
174.000
205.000
205.000
184.000
Alquiler (2)
810
630
640
630
810
720
720
810
700
720
660
660
720
630
Rentabilidad (3)
4,7 %
3,2 %
4,3 %
3,0 %
3,4 %
4,1 %
3,9 %
3,4 %
4,3 %
3,4 %
4,5 %
3,9 %
4,2 %
4,1 %
(1) En euros, precios medios estimados de venta sin gastos ni impuestos, para vivienda de 80 - 90 m²; en Ciudad Jardín (Armentia) tomamos
apartamentos. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres
en la zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad bruta estimada.
Plazas de garaje
Un 11 % de los encuestados dice necesitar una plaza
de garaje, pero solo un 1 % piensa adquirir una, y un
3 % va a alquilarla próximamente. Los alquileres son
relativamente bajos y son preferibles a la compra.
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES
Zona
Adurtza
Ciudad Jardín
Betoño
Casco Viejo
Centro
Santa Lucía
Lakua
Lovaina
Salburua
San Martín
Sansomendi
El Pilar
Zabalgana
Zaramaga
Precio
28.600
39.500
33.600
30.800
39.500
33.000
20.400
41.500
24.900
30.800
21.600
17.300
16.700
27.000
Renta
50
60
48
75
87
45
42
71
58
61
57
52
47
55
Rentabilidad
2,1 %
1,8 %
1,7 %
2,9 %
2,6 %
1,6 %
2,5 %
2,1 %
2,8 %
2,4 %
3,2 %
3,6 %
3,4 %
2,4 %
Precios y
rentabilidades
por barrios
Conclusión y consejos
Las siguientes tablas
muestran, para cada zona
de la ciudad, una idea del
precio medio de venta y
del alquiler para pisos de
unos 90 m², así como la
rentabilidad bruta estimada por alquiler, con
100 % de ocupación y
cobros, sin tener en cuenta
gastos ni impuestos.
Teniendo en cuenta la rentabilidad esperada por alquileres y las alternativas “más seguras” que el inversor puede
encontrar hoy, hemos calculado que financieramente no
es interesante realizar hoy una inversión inmobiliaria en
Vitoria. A los precios actuales tanto las viviendas como
las plazas de garaje son “muy caras”. En los barrios preferidos para vivir, solo con una rebaja del 40 % podría
parecer correcto Salburua, mientras que Ciudad Jardín,
el Centro o San Martín seguirían muy caros. En plazas de
garaje, solo podría interesar el barrio del Pilar, con una
FyC
rebaja del 40 % sobre precios actuales.
Precios medios de compra y de alquiler mensual, en euros. El cálculo
de la rentabilidad no tiene en cuenta los gastos.
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Reclame si le han cobrado de más en la plusvalía
U
na reciente sentencia ha puesto de manifiesto que los ayuntamientos calculan de modo erróneo las
liquidaciones del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Verifique las cuantías con nuestra calculadora y use nuestro modelo para reclamar, en su caso.
La Ley dice
La Ley de Haciendas Locales dispone
que la base imponible del Impuesto
Municipal sobre el Incremento del
Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es la revalorización del
terreno urbano en el transcurso del
tiempo en que ha estado en poder de
quien lo transmite. Precisa que para
calcular esa revalorización, hay que
tener en cuenta el valor catastral del
suelo en el momento de la transmisión y un porcentaje que varía según
los años pasados en poder del vendedor, redondeados por defecto; no
se puede tomar menos de 1 año ni
más de 20.
Un cálculo mal hecho
Pero por la fórmula del cálculo que
usa la Administración, resulta que
el porcentaje que se aplica al valor
catastral del momento de la transmisión grava en realidad la revalorización futura del terreno, es decir
el incremento de valor del suelo en
los años sucesivos y no en los años
pasados. Esto es lo que denunció
un contribuyente y una sentencia
del Tribunal Superior de Justicia de
Castilla-La Mancha estimó su pretensión y avaló su fórmula para calcular la base imponible del impuesto.
El ayuntamiento de Cuenca le había
cobrado a él 18.000 euros de más.
Cómo calcularlo
Si ha vendido o heredado un inmueble y ha pagado este impuesto, le
conviene comprobar los cálculos.
Para facilitárselo, hemos preparado
una sencilla calculadora en nuestra
página web www.ocu.org/inversores. Introduzca los datos que
aparecen en la liquidación que le
hayan aplicado y podrá comprobar
si le cobraron de más y cuánto. La
fórmula correcta es la del recuadro
adjunto, que no es la que usan los
ayuntamientos.
Plusvalía = (valor catastral × nº
años × porcentaje anual de revalorización) / (1 + (nº años × porcentaje anual de revalorización)).
Todos los propietarios de una
comunidad acordaron por unanimidad incluir en los estatutos la
9
8
7
6
5
3
Modelo para reclamar
Si le cobraron de más y no han
pasado más de cuatro años, le reco-
e ha dado por buena la cláusula de los estatutos de una comunidad
que impide el acceso de los morosos a instalaciones como la piscina.
Pero, ¿sería aplicable al ascensor o la calefacción central?
Piscina
en Murcia
INGRESOS POR PLUSVALÍA
EN BILBAO
4
¿Se puede negar el acceso
al ascensor a los morosos?
S
mendamos que solicite la devolución
de ingresos indebidos de la diferencia entre lo que pagó y el resultado
de aplicar el tipo impositivo a la
fórmula que le hemos indicado, con
intereses legales. Para su escrito de
devolución puede utilizar el modelo
que encontrará en nuestra web.
Sepa que hasta que no agote la vía
municipal no será necesario pagar
ni tasas judiciales, ni abogado ni
procurador. Sí tendrá que abonarlos
si tiene que recurrir en la vía contencioso administrativa.
• Si desestiman la solicitud o no
le contestan en seis meses, puede
contactar con nuestro servicio de
Asesoría para que le orienten. FyC
prohibición a los morosos del uso
de la piscina y las pistas deportivas. Al ir a inscribir los nuevos
estatutos en el registro de la propiedad se plantea la duda sobre la
2
1
0
2007
2008
2009
2010
2011
En millones de euros.
validez de dicha disposición, porque no está contemplada entre las
medidas para favorecer el cobro de
las deudas, recogidas en la Ley
de Propiedad Horizontal (LPH).
La Dirección General de Registros
y Notariado (DGRN), en resolución
de 23 de octubre de 2012, acepta
la validez de su inscripción.
Elementos accesorios
La DGRN entiende que la medida
está justificada por el objetivo legal
OCU FINCAS Y CASAS | 11
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
de que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos comunes. Con lo ahora aprobado únicamente se le está privando al moroso
del uso temporal de unos elementos
comunes que son accesorios y no
necesarios para el disfrute de su
propiedad. Es decir, no se le podría
privar del uso del portal, la escalera
o la luz, pero sí de servicios accesorios. Se dice que es una limitación
a la propiedad coherente con otras
disposiciones legales, como la posibilidad de privar del uso de
la vivienda a quien ejerza
actividades molestas, o
el hecho de que puedan
aprobarse mejoras que solo
sufraguen algunos, y de las
que no podría beneficiarse
el resto.
El ascensor
sí “duele”
Impedir el acceso
a la piscina puede
ANÁLISIS URBANÍSTICO
ser poco útil y difícil de ejecutar.
Si el moroso desobedeciera la
prohibición, no podría usarse la
fuerza, bajo pena de ser acusado
de coacciones. Para animar al
moroso a pagar podría ser más
efectivo limitar el uso del ascensor, mediante llaves de acceso, o
de servicios como la calefacción
central. Si este caso llegara a los
tribunales es probable que no se
admitiera por considerar esos servicios como esenciales, aunque
existan alternativas. Pero a veces
la sola mención de esta posibilidad
puede empujar a algunos morosos
a pagar la deuda.
Efectos
de la crisis
En la actualidad, la crisis hace que
muchos propietarios no puedan
atender sus deudas con puntualidad. El hecho de que su nombre
se vea en las convocatorias de las
juntas o en las actas no cambia
Atajar las humedades freáticas
L
as humedades que surgen del suelo resultan muy difíciles de
combatir. Hemos pedido presupuestos para una vivienda afectada.
Las soluciones no coinciden, y los precios tampoco.
Humedad ascendente
Agua infiltrada
Las humedades freáticas o ascendentes por capilaridad son aquellas
que surgen del suelo y aparecen
desde abajo hacia arriba en muros
o tabiques, en plantas bajas o sótanos. Se llaman así porque suelen
estar provocadas por el hecho de
estar elevado el nivel freático, aquel
en el que se encuentra el agua en
el suelo. Es importante conocer el
origen de la humedad, que puede
responder también a la presencia
de un arroyo cercano o subterráneo, o a la existencia de un pozo
que haya sido taponado en la construcción, por ejemplo.
Algunas humedades de casas antiguas tienen su origen en el agua de
lluvia que empapa la tierra circundante, cuando no existe un drenaje
perimetral exterior o una cámara
de aire que separe la planta baja
del terreno. En la actualidad, estas
deficiencias constituirían defectos
graves de construcción, pero aun
se dan casos en viviendas relativamente nuevas.
12 | OCU FINCAS Y CASAS
La cámara bufa
Para evitar las filtraciones una
solución es realizar una zanja
alrededor de toda la vivienda, relle-
PANORAMA INMOBILIARIO
mucho a este respecto. Impedir el
acceso a la piscina o a una pista de
tenis tampoco parece que vaya a
resolver gran cosa. Para deudores
de buena fe será más práctico tratar de ver caso por caso las posibilidades reales de pago que puedan
existir, u otras alternativas, como
la realización de algún servicio
para la comunidad.
Revisar las cuentas
Más que nunca es necesario estudiar el modo de reducir el presupuesto de gastos de la comunidad
(vea la pág. 16 sobre el seguro),
evitar derramas no imprescindibles y contemplar posibles ingresos: uso de las azoteas, alquiler
de viviendas o locales, etc. Algunas comunidades están cambiando
sus sistemas de calefacción central
por los individuales de gas natural,
para que cada uno responda de sus
FyC
consumos.
narla de piedras e instalar un tubo
de drenaje en el fondo, que conecte
con el saneamiento. Así la humedad se evacua por el mismo antes
de llegar al muro. La mera existencia de una simple acera alrededor
del inmueble también limita y aleja
las filtraciones.
Una prueba real
Hemos pedido presupuestos para
la resolución de un problema de
humedad freática ascendente en
una vivienda en la provincia de
Barcelona. Los daños son visibles
en paredes y muros de la planta
baja. El resultado ha sido diverso,
por el tipo de solución propuesto
y por los costes presupuestados,
todos caros. Básicamente se proponen dos sistemas. La electro- ósmosis consiste en la introducción en
las paredes afectadas de electro-
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
dos que mediante corriente eléctrica logran que la humedad baje
en lugar de subir. Necesita una
conexión eléctrica permanente,
aunque sea de bajo consumo.
La inyección de resinas por su
parte persigue crear una barrera
frente a la humedad. El coste es un
elemento importante, pero quizá
la garantía lo sea más. Por ello la
inyección de resinas puede ser la
mejor opción (vea la tabla).
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
PRESUPUESTOS PARA REPARAR HUMEDADES
Método
Electro ósmosis
Inyección de resinas
Coste €
Garantía
4.175 - 4.500
2.460 - 5.600
5-10 años
30 años
Cifras en euros, IVA incluido.
Ocultar las humedades
Otras soluciones paliativas consisten en la aplicación a las paredes
afectadas de morteros hidrófugos
que retrasan temporalmente la
filtración de la humedad, o la ins-
talación de láminas impermeabilizantes, de caucho, polipropileno y
otro material, que crean barreras
antihumedad, pero no la eliminan.
No son por tanto buenas soluciones
FyC
a medio y largo plazo.
Un índice con todos los artículos de la revista
Y
a puede consultar en un mismo documento el listado de artículos y consejos que hemos publicado desde
octubre de 2005. El índice está clasificado por temas y puede descargarlo con facilidad en la sección de
Inmuebles de nuestra página web, www.ocu.org/inversores/inmuebles.
Para no perderse nada
Tras casi ocho años de publicación, son ya numerosos los artículos y consejos que hemos ofrecido
a nuestros lectores. Muchos de
ellos, que comentan los derechos
y obligaciones que se derivan de
leyes y de la interpretación que de
ellas hacen los tribunales, siguen
siendo válidos. Por ejemplo, la
mayor parte de los textos referentes a comunidades de propietarios
o al alquiler. También hay gran
parte de los consejos para ahorrar
impuestos que mantienen su vigencia, así como las alternativas más
recomendables en la gestión de sus
inmuebles. Para los interesados en
la compraventa son muy útiles las
recomendaciones que hemos ido
dando tanto a compradores como
a vendedores.
Hasta 44 ciudades
Con el análisis de Vitoria que
incluimos en este número son ya
44 ciudades españolas analizadas
desde el inicio. En cada estudio se
incluyen datos cualitativos sobre la
valoración de los distintos barrios y
las dotaciones que ofrece la ciudad,
así como datos cuantitativos sobre
precios de viviendas y plazas de
garaje, en venta o alquiler, de los
que se deducen las rentabilidades
estimadas que podemos esperar
en cada caso y un consejo para el
inversor. Periódicamente actualizamos los datos según la evolución
de precios.
INTERÉS POR LAS SECCIONES
DE LA REVISTA
4,0
3,8
3,6
3,4
3,2
3,0
Fiscalidad C. Propietarios
Alquiler
Seguros y Compraventa
préstamos
Escala creciente de interés de 1 a 5.
Encuesta a suscriptores, de noviembre 2012.
Obras en casa
A lo largo de los 46 números le
hemos ido mostrando cómo acometer algunas pequeñas reformas
en la casa: cambios de ventanas,
de cocinas, instalar cuartos de
baño, mover tabiques, aprovechar
la buhardilla, cerrar terrazas, instalar aire acondicionado o chime-
neas, cambiar el suelo, radiadores,
tuberías, grifería, cómo dividir o
juntar pisos, etc. Para cada situación le indicamos algunas advertencias útiles y le proponemos una
idea de precios. Estos recogen los
datos recopilados en estudios de
mercado propios, y tienen por fin
darle una horquilla de los precios
más habituales.
Cómo encontrarlo
El índice se encuentra en la sección de Inmuebles de la página
web www.ocu.org/inversores.
Usted puede consultarlo e imprimirlo si lo desea. Recuerde que en
la misma web aparecen todos los
textos recientes, clasificados por
temas, y si lo que quiere es descargarse la publicación escrita, puede
hacerlo yendo al archivo de publicaciones impresas, que aparece en
la página de inicio.
• Si desea estar al tanto de las últimas novedades, no espere a recibir
la revista impresa. Puede suscribirse
gratuitamente a las “alertas inmobiliarias”, y recibirá un aviso en
su correo electrónico cada vez que
FyC
publiquemos un nuevo texto.
OCU FINCAS Y CASAS | 13
Gestión de inmuebles
FISCALIDAD
V
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Las fincas rústicas en la declaración del IRPF
ea cómo
declarar en el Impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas (IRPF) los
posibles rendimientos que obtenga por la
propiedad o la explotación de fincas rústicas.
Explotación individual de la finca
reglas de las ganancias o pérdidas patrimoniales del
IRPF. Con independencia del método de determinación
del rendimiento que utilice.
• Los inmuebles rústicos no generan rentas imputadas
en el IRPF, al contrario de lo que ocurre con los urbanos.
Quien explote una finca rústica realizando actividades
agrícolas como empresario individual, debe tributar en el
IRPF por rendimientos de actividades económicas. Existen varios métodos para la declaración de rendimientos,
como expusimos en OFC nº 38. En función de la situación
de cada explotación convendrá más utilizar uno u otro.
• Al inicio de la actividad, o en un momento de mayor
inversión en la explotación, o en caso de no ser propietario de los bienes y pagar alquileres, interesará tributar
en estimación directa, donde se tienen en cuenta los
gastos e ingresos reales.
• Cuanto más rentable sea la explotación, más aconsejable será tributar en estimación objetiva, porque aquí los
rendimientos netos se calculan multiplicando los ingresos totales por índices predeterminados. La tributación
de las subvenciones es más favorable aquí, porque no
se considera ingreso el total de la subvención, como sí
ocurre en la estimación directa.
Cómo cambiar el método
Explotación de uso particular
Se usa la estimación objetiva en actividades expresamente previstas por una Orden Ministerial, cuando
los rendimientos íntegros y el volumen de compras
de bienes y servicios del año anterior hayan sido inferiores a 300.000 euros. Para actividades distintas a
ellas y para cifras netas de negocio que no excedan
de 600.000 euros, se utiliza la estimación directa simplificada, en la que se usan unas tablas prefijadas de
amortizaciones, y se admite como gastos de difícil justificación la cuantía equivalente al 5 % del rendimiento
neto positivo. Si se excede de 600.000 euros, se usa la
estimación directa normal.
En todo caso, quienes cumplan los requisitos para aplicar los dos primeros sistemas puede renunciar a ellos, para
usar la estimación directa normal. La renuncia se hace
antes del inicio de la actividad, o en el mes de diciembre
(para el año siguiente) y es válida por tres años.
El año pasado heredé una finca rústica en la que no se
ha realizado ninguna actividad económica desde hace
años, pero recogí la aceituna de los olivos y la llevé a un
molino a cambio de aceite para mi consumo particular.
Por dichas entregas el molino me ha practicado retenciones a cuenta del IRPF. ¿Tengo que hacer mención en
mi próxima declaración de la renta?
En el caso de personas propietarias de pequeños
olivares, que entregan su cosecha a una Cooperativa
que les abona la aceituna entregada y además les dan
aceite para autoconsumo, Hacienda interpreta que la
recolección de aceituna supone una actividad económica que se debe declarar en el IRPF. Hacienda tiene
constancia de la venta a la Cooperativa por la retención
que ésta está obligada a realizar. De modo que sí debe
declararlo en su IRPF. Como la actividad agrícola destinada a la producción de aceituna está incluida en la
OM de estimación objetiva, en este régimen tendrá
que incluir los ingresos percibidos a no ser que se haya
renunciado al régimen, cosa que no es habitual.
Nosotros no estamos de acuerdo con que se trate
de una actividad económica porque no realiza ventas a
terceros. En todo caso para el futuro lo mejor es preve-
Venta de activos
• Si vende algún elemento patrimonial perteneciente
al inmovilizado material o inmaterial de la actividad,
la pérdida o ganancia que se genere no se incluye en el
rendimiento neto de la actividad; tributará según las
14 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
nir y si tiene que acudir al molino para la obtención del
aceite, adviértales que lo hace a título particular y que
por lo tanto no le practiquen retención.
En caso de comunidad de bienes
¿En qué concepto declaro los ingresos por las naranjas
que vendemos mi hermano y yo de la finca que heredamos de mi madre?
Las comunidades de bienes no son contribuyentes
del IRPF. Las rentas que genera su actividad deben atribuirse a cada uno de los comuneros. ¿En qué porcentaje?
Según las normas o pactos aplicables en cada caso y,
si éstos no le constaran a la Administración tributaria
en forma fehaciente, se atribuirán por partes iguales.
Esas rentas tienen la naturaleza derivada de la actividad
de donde procedan. Si la comunidad de bienes desarrolla
una actividad agrícola, los rendimientos atribuidos tienen ese mismo carácter de rendimientos de actividades
agrícolas. Las comunidades de bienes pueden determinar
el rendimiento neto de sus actividades económicas por
el método de Estimación Objetiva. En caso de renuncia
debe formularse por unanimidad por todos los comuneros.
IRPF: NÚMERO DE DECLARACIONES PRESENTADAS
CON ACTIVIDADES AGRARIAS (en miles)
1060
1050
1040
1030
1020
1010
1000
990
2007
2008
2009
2010
En los últimos años el número de declaraciones de IRPF que incluyen
rendimientos de actividades agrarias ha disminuido.
Aprovechamiento puntual
He realizado una saca de corcho en una finca de mi
propiedad. ¿Puedo considerar los ingresos obtenidos
como irregulares?
La extracción de corcho es una actividad forestal a
la que le es de aplicación el régimen de estimación objetiva, si cumple los requisitos exigidos para la aplicación
de este régimen. Su ciclo de producción es de entre 9 y
10 años. Teniendo en cuenta que la Ley de IRPF entiende
por rendimientos irregulares, aquellos que tengan un
período de generación superior a dos años, a los ingresos
obtenidos por esta actividad y otras parecidas, les sería
de aplicación la reducción del 40 % prevista en el IRPF.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Arrendamiento
Estoy pensando alquilar una de mis fincas rústicas ¿la
renta se declara como actividad económica?
Si usted alquila sus tierras tendrá que declarar el
rendimiento obtenido como rendimiento del capital
inmobiliario en el IRPF, como cualquier otro inmueble. La diferencia, cuando se trate de un solar, es que
no podrá descontar como gasto ninguna cantidad en
concepto de amortización, ya que los terrenos no se
amortizan. Además, aunque alquile las tierras a un
empresario o profesional para el ejercicio de su actividad, este no tendrá que practicarle ninguna retención
a cuenta del IRPF, a diferencia de lo que ocurre cuando
se alquilan los inmuebles urbanos.
• Ahora bien, si lo que se arrienda es una explotación agrícola que el arrendador explotaba y posteriormente alquila, lo que se ha constituido es un arrendamiento de negocio (empresa o explotación económica).
Esta calificación comporta que los rendimientos correspondientes a su arrendamiento tengan la consideración
de rendimientos del capital mobiliario y sí estén sujetos
a retención.
Aparcería: participar en beneficios
Otra forma de explotación de la tierra es la aparcería.
Se trata de un contrato por el que el propietario de la
tierra cede a otra persona su uso y disfrute o cualquier
aprovechamiento, aportando algunos elementos para la
explotación, a cambio de una parte de las ganancias.
Existen muchas modalidades de contratos de aparcería, en función de que la cantidad que debe pagar
el aparcero sea una participación en los beneficios,
una participación en los ingresos, o aquella en que la
colaboración sea no solo en la propiedad agrícola, sino
en material o maquinaria.
• Desde el punto de vista fiscal la calificación de los
rendimientos depende de si el cedente interviene en la
producción, aportando medios de producción, maquinaria, o trabajo personal. En este caso el cedente es
considerado también como agricultor, de manera que
las rentas obtenidas se declaran como rendimientos
de actividades económicas, dentro de la modalidad de
estimación objetiva.
• En sentido contrario, si el cedente se limita exclusivamente a ceder la finca, los rendimientos derivados
del contrato de aparcería tendrán la consideración de
rendimientos del capital inmobiliario, como rentas percibidas de la titularidad de un bien inmueble, no teniendo
la finca la consideración de elemento patrimonial afecto
FyC
a una actividad económica.
OCU FINCAS Y CASAS | 15
Gestión de inmuebles
SEGUROS Y PRÉSTAMOS
NOTICIAS BREVES
PANORAMA INMOBILIARIO
Seguro de la comunidad: sacar partido
C
onociendo el seguro de su comunidad, usted
puede intentar mejorarlo y ajustar su propio
seguro de hogar, para estar bien cubierto y
pagar la menor prima. Le explicamos cómo.
Lo importante para la comunidad
El seguro del edificio que contrata la comunidad debe
proporcionar buenas coberturas en estos ámbitos:
• Los daños del edificio: es importante que el capital
asegurado sea suficiente para reconstruir el edificio
dañado. Las compañías suelen proponer unas cantidades. Si no se dispone de información exacta del coste de
reconstrucción en nuestra zona para calidades equivalentes, es prudente aceptar la cifra propuesta siempre
que la aseguradora se comprometa a eliminar la regla
proporcional. Es decir, que en caso de siniestro se le
abone el 100 % de la reparación, sin alegar que se había
asegurado por un capital inferior al real. En un reciente
estudio de doce pólizas hemos constatado que 10 de
ellas proponían capitales holgados. En otras dos era
algo más bajo que el calculado por nosotros, pero una
se comprometía a no aplicar la regla proporcional, y la
última ofrece un margen de 15 % para no aplicar dicha
regla, por lo que estaríamos bien cubiertos. Además,
es importante que se asegure a valor de nuevo, para
que no le reduzcan la indemnización en función de la
depreciación por uso o por antigüedad. Puede encontrar
un referencia indicativa de los costes de reconstrucción
de edificios en www.ocu.org/inversores > Herramientas
> Modelos de documentos.
• Lamentamos que ninguna compañía se comprometa
a la reconstrucción total en caso de derribo, aun aceptando sus capitales y su revalorización automática.
Agua, responsabilidad y defensa
• En particular, los daños por agua. Las estadísticas
muestran que es el siniestro más frecuente, especialmente en edificios de entre 31 y 40 años. Se padece más
de uno al año de media y estimamos el siniestro medio
en 340 euros. Las pólizas suelen aplicar una franquicia,
que va a cargo de la comunidad. A veces imponen límites de indemnización por este concepto, pero en general
suelen ser elevados.
• La responsabilidad civil. Cubre los daños causados
a terceros, incluidos los vecinos. Estimamos un capital
recomendable por siniestro de 600.000 euros. Las mejores pólizas incluyen el daño causado por y a sus empleados, por filtraciones de agua y la responsabilidad de la
junta rectora y el presidente.
16 | OCU FINCAS Y CASAS
ANÁLISIS URBANÍSTICO
• La Protección jurídica, para defender a la comunidad,
exigir la reparación de daños que haya podido sufrir y
reclamar a los morosos. A veces es opcional.
Mejores pólizas de comunidad
Hemos analizado doce pólizas de comunidades para
un mismo caso. Tras estudiar todas las coberturas, les
otorgamos una valoración de 1 a 100. La que obtiene
una mejor relación calidad precio es la de Reale Edificios
(tel.: 902 400 900). Vea la tabla adjunta.
PÓLIZAS MULTIRRIESGO COMUNIDADES
Póliza
Valoración Prima
Franquicia
global
euros daños por agua
Mapfre edificios
de viviendas
Reale edificios
Segur Caixa Comunidades
77
2.182
No
73
71
1.165
2.765
150
No
Ocaso comunidades 24
Liberty comunidades
Zurich comunidades
Santa Lucía
Axa multiedificio
Allianz comunidad
Plus Ultra
Pelayo edificio
Fiatc edificios
69
68
67
66
62
62
57
56
52
1.607
1.286
1.863
1.540
1.952
1.340
1.296
1.065
1.641
300
120
150
No
300
10 % - 250
300
No
150
Comparativa para un edificio en Madrid de 20 viviendas y una superficie construida total de 1.900 m², sin locales ni garajes. Construido en
1967 y reformado en 1991.
Durante la vida de la póliza
Si hacen reformas en el edificio, conviene comunicarlo
a la compañía de seguros para pedir que nos ajuste
la prima. Especialmente si se cambian las conducciones de agua, por ser este uno de los siniestros más
frecuentes. Por ejemplo, hemos pedido presupuestos
para la póliza de Reale Edificios, para un edificio de 45
años, distinguiendo si se ha reformado las conducciones de agua o si no se ha hecho. Si ha existido reforma,
se permite contratar sin franquicia por una prima de
1.075 euros. Si no ha existido reforma, se impone una
franquicia para daños por agua y responsabilidad civil
derivada de ellos de 300 euros, y la prima anual es
de 921 euros. Como para estos edificios la estadística
dice que sufren 1,43 siniestros por derrames de agua
al año, estimamos que la comunidad tendrá que pagar
por ellos (por sus franquicias) 429 euros (300 × 1,43),
lo que sumados a la prima, hacen un total de gastos
de seguro de 1.350 euros.
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
Proponer el cambio
Como copropietario, usted puede sugerir al presidente que
se revise la póliza de seguro de la comunidad para mejorar
sus coberturas y pagar la prima más ajustada. Si no le hacen
caso, puede solicitar la inclusión de este punto en el orden
del día de la próxima junta. Recuerde que la póliza antigua
debe anularse con un preaviso de dos meses. Pida que se
informe a todos los vecinos de las coberturas que ofrece
el seguro vigente, del nombre de la compañía, el número
de póliza y del número de contacto en caso de siniestro.
En el último recibo de la aseguradora podrá comprobar
los capitales que están asegurados. Conocer los detalles
de la póliza de la comunidad le puede ayudar a mejorar
su propio seguro particular. Algunas compañías ofrecen
descuentos si contrata con la misma aseguradora que tiene
la comunidad (Reale, Axa, Ocaso, Pelayo o Santa Lucía).
Evite asegurarse dos veces
La mayoría de los seguros de la comunidad cubren ya
la responsabilidad civil de la comunidad y los riesgos
habituales por daños en el edificio, incluidas las zonas
privativas (los pisos de cada propietario). Por tanto, al
contratar nuestro propio seguro del hogar podríamos
ahorrarnos esas coberturas, de modo que solo paguemos
por lo que no esté cubierto en el seguro de la comunidad
o por lo que lo complemente. Porque suelen existir dos
exclusiones en el seguro de comunidades: los daños por
agua causados en las zonas privativas y procedentes de
conducciones privadas, y la rotura de la loza sanitaria y
cristales privados. Así, si comprobamos que en la póliza
de la comunidad el capital asegurado para reconstruir el
edificio es suficiente, y que la superficie declarada a la
aseguradora es correcta (coincide con la del catastro o
la escritura), le aconsejamos ajustar su póliza individual
para optimizar la prima y las coberturas.
Una solución a medida
Tras el último análisis de seguros de hogar (vea OFC
nº 41), una buena opción para su seguro individual
sería la siguiente: contratar la póliza individual con
Atlantis Hogar Total para socios de OCU, asegurando
su responsabilidad civil como propietario en al menos
300.000 euros. La protección jurídica viene incluida por
defecto. Además, le aconsejamos asegurar el mobiliario– aunque no lo necesite – al menos por una pequeña
cantidad, a efectos de poder incluir la responsabilidad
civil familiar, que tiene gran interés. En cuanto al continente, podría asegurar un capital de 6.000 euros, “a primer riesgo”, para completar las exclusiones del seguro
de la comunidad y cubrir los siniestros que no superen
esa cantidad. La fórmula a primer riesgo le garantiza
que no le apliquen la regla proporcional por el hecho
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
de haber asegurado un capital
inferior al total.
Los socios de OCU que contraten este seguro antes del 30
de abril de 2013 obtendrán un
descuento del 50 % el primer
año, con un máximo de 90 euros.
Vea los detalles en www.ocu.
org/seguro-hogar o llame a la
aseguradora al 93 496 48 76.
En el momento
del siniestro
Si un siniestro afecta a la póliza
de la comunidad y a la individual,
resulta más sencillo reclamar primero a la individual. Si tiene una
buena póliza, como por ejemplo
Atlantis Hogar Total o cualquiera
otra con garantía de “todo riesgo
accidental”, deberían hacerse cargo primero del siniestro
y luego reclamar al responsable, en este caso a la aseguradora de la comunidad. Una vez que prospere esa
reclamación, podrá pedir que le devuelvan la franquicia
si es que tuvo que adelantarla.
• Si el siniestro no está cubierto, como por ejemplo el
deterioro en la pintura de la escalera, un problema eléctrico, cerrajería, etc., la mayoría de las pólizas de comunidades ofrecen servicio de asistencia, que consiste en
poner a disposición de la junta directiva a profesionales
concertados por la aseguradora. Suelen tener precios
preestablecidos y pueden tener algún servicio cubierto,
como el primer desplazamiento. Viene bien para tener
un presupuesto adicional o cuando no se conoce ningún
profesional de ese sector. Recuerde que como socio de
OCU, usted también goza de condiciones especiales
en la empresa de asistencia Assista (tel.: 96 353 10 33).
¿Sin seguro de la comunidad?
Los mejores seguros individuales de asistencia en el hogar
incluyen en sus coberturas la parte correspondiente de los
elementos comunes y la responsabilidad civil proporcional de la comunidad, cuando existe propiedad horizontal.
En ese caso, si todos los comuneros tuvieran una de esas
pólizas (por ejemplo Atlantis Hogar Total, Atlantis Maxi,
Mapfre, Mutua Madrileña y Verti), se podría prescindir de
la póliza de la comunidad, puesto que ya todo estaría asegurado. En la práctica, esto será posible en comunidades
de pocos vecinos y con capacidad de entendimiento entre
ellos. Recuerde que a falta de seguro de la comunidad,
es obligatorio dotar un fondo de reserva, por el 5 % del
FyC
presupuesto anual.
OCU FINCAS Y CASAS | 17
Gestión de inmuebles
ALQUILER
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Redactar el contrato de alquiler de vivienda
L
a anunciada reforma de los alquileres no afectará
a contratos ya firmados. Vea qué debe contener
su contrato para preservar mejor sus derechos
como arrendador, respetando al inquilino.
Identificar al inquilino
Para seleccionar al inquino conviene conocer los ingresos estables que posee. Pedir las tres últimas nóminas o
la declaración de la Renta puede ofrecer pistas. La renta
no debería superar el 40 % de sus ingresos (vea OFC nº
44). En caso de duda, conviene pedirle como garantía un
aval solidario de otra persona con recursos o al menos
que sea propietario de un inmueble. En todo caso, el contrato debe incluir la identificación completa de quienes
intervienen, con su DNI o tarjeta de residencia, su domicilio a efectos de notificaciones,
incluyendo teléfonos y direcciones de correo
electrónico. Además conviene identificar al
cónyuge o pareja estable que resida en la
vivienda, a efectos de posibles subrogaciones previstas en la ley. Si el arrendatario es
menor de 30 años, deje constancia de su
fecha de nacimiento a efectos de aplicarse
los beneficios fiscales, aunque cada año deberá pedirle
que firme un documento atestatorio, cuyo modelo puede
ver en www.ocu.og/inversores.
Precisar qué se alquila
Identifique el inmueble mediante la dirección completa y
su referencia catastral, que aparece en el recibo del IBI.
Esta referencia es la que pide Hacienda en las declaraciones de IRPF del propietario y del inquilino. En la inmensa
mayoría de los casos el inquilino la señalará, para poder
beneficiarse de deducciones estatales o autonómicas en
su declaración. En el contrato hay que precisar qué se
alquila (una vivienda, un local, etc.), y en concepto de
qué se alquila: para vivienda habitual, para vacaciones,
alquiler de temporada para estudiantes o trabajadores,
etc. Precise los elementos que incluye el alquiler: un trastero, una plaza de garaje, pistas deportivas, piscina, etc.
Elabore un inventario de muebles que se incluyen: firmado por ambas partes se añade como anexo al contrato.
Renta, actualización y garantías
Recoja la renta en términos anuales, aunque sea pagadera por meses, en los cinco primeros días de mes, por
ejemplo. Precise el modo de pago: facilite su número de
cuenta al inquilino para que él realice una transferencia
mensual, lo que en muchos bancos no conllevará gastos
18 | OCU FINCAS Y CASAS
para nadie. Creemos que el sistema de actualización de la
renta con el IPC en los términos recogidos por la LAU de
1994 es bueno, por ser objetivo y comedido. En todo caso,
el arrendador no está obligado a aumentar la renta si no
lo desea. Como garantía, conviene que el arrendador se
cubra al menos por el equivalente a tres mensualidades
de renta. Dado que existe la fianza legal mínima de un
mes para viviendas o de dos para alquileres distintos de
vivienda, que debe depositarse en un organismo autonómico, podría solicitar como garantía complementaria
la entrega de dos mensualidades de renta en depósito,
que se devolverán al término del contrato en los mismos
términos que la fianza legal (vea OFC nº 42).
Duración y desistimiento
El plazo del alquiler es libre.
Lo más práctico es alquilar por
un año, prorrogable según la ley.
Hasta ahora puede prorrogarse
un mínimo de cinco años a voluntad del inquilino, y el Proyecto
de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos reduce ese plazo a tres años. En todo
caso conviene fijar un periodo mínimo de validez al contrato. Puede ser un año; la reforma legal futura parece
limitarlo a seis meses para futuros contratos. Y se pacta
expresamente una indemnización por incumplimiento,
igual a las mensualidades de renta que resten para cubrir
el periodo mínimo. Fuera de ese periodo mínimo, se fija
que el inquilino pueda desistir del contrato en cualquier
momento, con un preaviso mínimo de un mes. Si se respeta el preaviso, puede pactar una indemnización al propietario equivalente a un mes de renta. Si no se respeta
el preaviso, la indemnización será la equivalente a dos
meses, que es lo que puede tardar el propietario en reponer
la vivienda en buen estado y lograr un nuevo inquilino.
Reparto de gastos
Es frecuente contemplar el reparto de gastos que por
defecto prevé la Ley: el propietario paga el IBI y los gastos
de comunidad. Cargárselos directamente al inquilino es
poco práctico y ahuyenta a los candidatos. Si existe tasa
de basuras, precise en el contrato que correrá a cargo
del inquilino. El inquilino paga todos los suministros
de consumo individualizable. Si hay electrodomésticos,
precise que están en buen estado, que el inquilino conoce
sus normas de uso y que corresponden al inquilino las
reparaciones que se deriven del uso corriente, así como
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
las que se deriven de un uso negligente. Este suele ser
uno de los puntos de fricción más habituales durante la
vigencia del contrato. La experiencia dice que si el arrendador mantiene las instalaciones de la vivienda en buen
estado, el inquilino entiende que debe hacerse cargo de
pequeñas reparaciones ordinarias. Pero si desde el inicio existen problemas en persianas, ventanas, calderas,
humedades, etc., la relación con el inquilino estará marcada por llamadas, quejas, el correspondiente descuido
por su parte y finalmente su abandono.
Subarriendos y comprobaciones
La Ley exige el acuerdo expreso del propietario para validar subarriendos o cesiones, salvo que las partes los autoricen en el contrato. Esto depende de usted: hay propietarios que prefieren que la vivienda esté ocupada por una
sola familia, especialmente en viviendas de buena calidad
y buen estado de conservación; y otros prefieren cobrar
algo más, aun contando con que el inquilino pueda subarrendar una o varias habitaciones a terceros. Esto puede
ser interesante en el caso de viviendas económicas donde
hay mucha rotación de inquilinos. Si esta es su elección,
refleje en el contrato la autorización para subarrendar.
• Conviene indicar en el contrato que el arrendador
podrá entrar en la casa para comprobar su estado o en
caso de averías, acordando ambos el día y la hora.
Otras prohibiciones
Si quiere imponer alguna limitación expresa al inquilino,
redáctela en el contrato. Para darle fuerza precise que
su incumplimiento será causa de resolución del arrendamiento. Por ejemplo, si es el caso, no realizar fiestas ruidosas a horas intempestivas, no realizar en la vivienda
actividades de tipo industrial o profesional, o no llevar
a cabo obras sin autorización expresa del propietario.
Indique que las obras que se autoricen se realizarán
a expensas del inquilino y quedarán a beneficio de la
propiedad, sin derecho a indemnización.
Consecuencias del impago
El impago de la renta y las cantidades asimiladas a la
renta, y los procedimientos legales para la reclamación
de la deuda y la recuperación del inmueble ya están
tratados en la LAU y en las normas que rigen los procedimientos judiciales, que han sido objeto de múltiples
reformas en los últimos años. A este respecto, en el
contrato se podrían precisar tres aspectos: a) que el
retraso constatado en el pago de la renta por tercera vez
es causa de resolución; b) que la renta adeudada y no
satisfecha generará un interés de demora del 8 % anual;
c) que todos los gastos de procedimientos judiciales
serán por cuenta del inquilino.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
• No somos partidarios de someter la resolución de los
conflictos al arbitraje, puesto que si el deudor no quiere
o no puede pagar, al final será necesario acudir a los
tribunales para solicitar la ejecución del laudo, por lo
que el supuesto ahorro de tiempo será limitado.
Poder disponer de la vivienda
Aunque con la reforma legal no será necesario incluirlo,
indique en el contrato que usted podrá oponerse a la
prórroga anual del alquiler en el caso de necesitar el
inmueble como vivienda permanente para usted o sus
familiares de primer grado, o su cónyuge en caso de
separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Hoy por hoy, si vende la vivienda debe respetar el derecho de adquisición preferente del inquilino, y el comprador debe mantener al inquilino hasta el quinto año
de contrato. Con la reforma legal, el derecho preferente
podrá eliminarse en contratos de duración inferior a
cinco años, y el comprador solo deberá mantener al
inquilino en el caso de que se haya inscrito el contrato
en el registro de la propiedad.
120
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA (l. fina)
Y DE ALQUILER DE VIVIENDA, base 100
110
100
90
Alquiler
80
Venta
70
60
12/06
12/07
12/08
12/09
12/10
12/11
12/12
La bajada de los precios de venta y alquiler es aun insuficiente.
El contrato no lo es todo
Para alquilar con éxito un propietario debe estar dispuesto a ciertos sacrificios: invertir lo necesario para mantener la vivienda en buenas condiciones; dedicar tiempo
y atención a las necesidades del inquilino; no considerar
al inquilino como un contrincante sino como un socio.
Normalmente, si usted atiende al inquilino como éste
espera de usted, él se ocupará bien de la vivienda y de
pagarle la renta. Eso sí, si comienzan los problemas, habrá
que reaccionar con rapidez, con mano izquierda pero también con el uso de los resortes legales para poder resolver la situación. Cuenta con el apoyo de la OCU, a través
de todos nuestros consejos recogidos en la página web
www.ocu.org/inversores, donde encontrará un modelo
de este contrato y otros escritos, advertencias para salFyC
vaguardar sus derechos, consejos fiscales, etc.
OCU FINCAS Y CASAS | 19
Gestión de inmuebles
COMPRAVENTA INMOBILIARIA
D
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Hacer atractiva la vivienda en venta
iversas empresas
ofrecen sus servicios
para presentar mejor las casas en venta o
alquiler. Repasamos su oferta y sus costes.
También contemplan el “hágaselo usted mismo”.
El llamado home staging
Algunos estudios afirman que la compra de una vivienda,
y en menor medida la decisión de alquilar, se toma en los
90 primeros segundos de la visita al inmueble. Se basan
en la teoría de que la decisión responde en un 30 % a la
razón y en un 70 % al corazón. Las técnicas del llamado
home staging tratan por tanto de presentar la vivienda
de modo que el mayor número posible de compradores
puedan verse reflejados en ella. Las palabras clave no son
decoración o interiorismo sino despejar, ordenar, reparar,
limpiar, despersonalizar y armonizar o potenciar los
espacios. Estas técnicas huyen tanto de la disposición
personalizada de nuestras casas, como de los espacios
vacíos. El objetivo es acelerar la venta o alquiler, incrementando el número de visitas interesadas y proporcionando elementos de negociación que mejoren el precio de
la transacción o– lo que es lo mismo –limiten las rebajas
que haya de consentir el propietario.
Servicios personalizados
Hemos hecho un sondeo entre 17 empresas dedicadas al
ramo. Cualquier proyecto debe estar muy adaptado a la
propia vivienda, por lo que debe negociarse caso a caso,
pero hay pautas de costes y, sobre todo, existe un amplio
elenco de servicios ofertados, en función de lo que quiera
gastarse. Se ofrecen talleres explicativos de dos horas a
90 euros. Varias ofrecen una primera visita gratuita, si está
en el marco de influencia de la ciudad. A partir de ahí, es
posible encargar un informe personalizado con consejos
para que lo haga usted mismo, un reportaje fotográfico
para completar sus anuncios, informes de posibles reformas, o la intervención total, con posibles reparaciones,
pintura, aportación de muebles, etc. La tabla siguiente
nos da una idea aproximada de los precios encontrados.
CATÁLOGO DE SERVICIOS Y PRECIOS
Servicio
Primera visita
Informe
personalizado
Visita sin informe
Reportaje fotográfico
Informe online
Proyectos “antes y después”
Home staging
puntual
Observaciones
Diagnóstico
Consejos para hacerlo
uno mismo
Asesoramiento in situ
Distintas calidades
Sin visita, a partir de
fotos enviadas por usted
Expone ventajas
comparativas con la
competencia
De reforma completa o
solo planos
Ordenando y
disponiendo elementos
Home staging
hasta venta
¿Necesidad de pintura,
muebles, reparaciones?
Estilismo
completo
Aportando muebles;
tres categorías
Informe de venta
Coste
Gratuita
175 – 250 €
160 €
225 €
190 €
8 €/m 2 útil
Entre 5 € y
20 € / m 2
700 € /día
350 €/4
horas
0,5 %- 2 %
de precio
de venta
11.000 € –
36.000 €
Precios indicativos con IVA.
Qué merece la pena
Ponerse totalmente en manos de una de estas empresas para adecentar la vivienda hasta su venta puede
costar hasta el 2 % del precio de venta. Para un piso de
180.000 euros, podrían ser 3.600 euros de factura. En un
contexto en que la vivienda usada cae un 8 % al año, esto
supondría que cada mes que pase, nuestra vivienda perdería 1.200 euros de valor. Haría falta que esta técnica
acelerara al menos en tres meses la venta, para salirnos
rentable. En la siniestrada situación de nuestro mercado
inmobiliario debemos ponerlo en duda. Por otra parte,
el numero de potenciales compradores con capacidad
de compra de una vivienda similar es siempre escaso
comparado con la oferta existente. Cualquier elemento
que nos ayude a diferenciarnos del resto y entrar por los
ojos a esos raros compradores, puede ayudar. El principal
será el precio. Por el resto, mejore la presentación pero no
gaste en reformas lo que no va a recuperar en el precio
FyC
de venta (vea OFC nº 43).
Fotos: Casas en escena.
20 | OCU FINCAS Y CASAS