Universidad Regional Autónoma de los Andes

UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
UNIANDES
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
TESIS DE GRADO PREVIO A LA OBTENCION DEL TITULO DE CUARTO NIVEL DE
MAGISTER EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
TEMA: “LAS NEGATIVAS DE INSCRIPCIONES EN LOS REGISTROS DE LA
PROPIEDAD; ACTO CIVIL O ADMINISTRATIVO Y LA SEGURIDAD JURIDICA.”
AUTOR:
Abg. Byron Michael Orejuela Giler
TUTORES:
Dr. Genaro Jordán Naranjo Mg.
Dra. Consuelo Silva Acosta Mg.
Santo Domingo – Ecuador
2014
DEDICATORIA
Desde lo más profundo de mí ser -dedico este trabajo- primeramente a Dios, guía y luz
que ilumina cada instante de mi vida; A mi esposa, por ser el pilar fundamental y mi
continúa motivación hacia la superación; A mis hijos, por su paciencia en tantos momentos
de arduo trabajo; A mis padres, por ser el espejo en el cual reflejo mi vida de estudio y
trabajo; A los maestros que con sus sabias palabras supieron moldear.
En estas páginas queda perennizada una parte muy importante de mi formación profesional
y personal, cuya experiencia estará siempre guardada en el cofre de mis recuerdos más
preciados.
.
Atentamente,
Abg. Byron Orejuela Giler
Maestrante
AGRADECIMIENTO
Agradezco a la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad Regional Autónoma de los
Andes “UNIANDES”, Institución que me permitió alcanzar un nuevo nivel académico
en la vida y me ha brindado gratos recuerdos personales; A todos mis tutores que con su
experiencia y conocimientos contribuyeron a mi formación profesional.
Atentamente,
Abg. Byron Orejuela Giler
Maestrante
INDICE GENERAL
CONTENIDO
PAG.
PORTADA
CERTIFICACION DEL TUTOR
II
DECLARACION DE AUTORIA DE LA TESIS
III
DEDICATORIA
IV
AGRADECIMIENTO
V
INDICE GENERAL
VI
INDICE DE CUADROS Y GRÁFICOS
VII
RESUMEN EJECUTIVO
VIII
ABSTRACT
IX
INTRODUCCIÓN
 Antecedentes de la investigación
1
 Planteamiento del problema
2
 Formulación del problema
4
 Delimitación del problema
4
 Objeto de Investigación y campo de acción
4
 Identificación de la Línea de Investigación
4
 Objetivos
5
Objetivo General
5
Objetivos Específicos
5
 Idea a defender
5
 Variables de la investigación
6
 Justificación del tema
6
 Breve explicación de la metodología investigativa
7
 Resumen de la estructura de la tesis
8
 Elementos de novedad, aporte teórico y significación práctica, en
dependencia del alcance de la tesis
10
CAPITULO I
MARCO TEORICO
1.1. Origen y evolución del objeto de investigación
12
1.2. Análisis de las distintas posiciones teóricas sobre el objeto de Investigación
EPÍGRAFE I
DERECHO REGISTRAL
Evolución histórica
14
Definición
20
Importancia
24
EPÍGRAFE II
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Antecedentes históricos
25
Definición
27
Función e importancia
28
Registro de títulos
29
Ley de Registro del Ecuador
30
EPÍGRAFE III
ACTO REGISTRAL
Definición de acto registral
31
Principios registrales
33
Tipos de actos registrales
35
Negativas de inscripción
36
EPÍGRAFE IV
ACTO ADMINISTRATIVO
Definición
40
Requisitos
45
Clasificación
47
Efectos y ejecución
49
EPÍGRAFE V
SEGURIDAD JURÍDICA
Definición
51
Importancia
53
Responsabilidad del Estado
54
Propuesta de implementación
54
1.3. Valoración crítica de los conceptos principales de las distintas
posiciones teóricas sobre el objeto de investigación
55
1.4. Conclusiones parciales del capítulo
63
CAPÍTULO II
MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA
2.1 Caracterización del sector, rama, empresa, contexto institucional o
problema seleccionado para la investigación
65
2.2. Descripción del procedimiento metodológico para el desarrollo de la
Investigación
66
2.3. Propuesta
71
2.4. Conclusiones parciales del capítulo
79
CAPÍTULO III
EVALUACION DE RESULTADOS DE SU APLICACION
3.1. Procedimiento de la aplicación de los resultados de la investigación
81
3.2. Análisis de los resultados finales de la investigación
84
CONCLUSIONES GENERALES
86
RECOMENDACIONES
87
BIBLIOGRAFÍA
ANEXOS
ÍNDICE DE CUADROS Y GRÁFICOS
CONTENIDO
PAG.
Cuadro y Gráfico Núm. 1
71
Cuadro y Gráfico Núm. 2
72
Cuadro y Gráfico Núm. 3
73
Cuadro y Gráfico Núm. 4
74
Cuadro y Gráfico Núm. 5
75
Cuadro y Gráfico Núm. 6
76
Cuadro y Gráfico Núm. 7
77
Cuadro y Gráfico Núm. 8
78
RESUMEN EJECUTIVO
Desde 2008, con la vigencia de la nueva Constitución del Ecuador, la Función Registral ha
sido beneficiaria de algunos cambios importantes en su estructura y funcionamiento, ya
que la nueva era social y tecnológica permite tener un mejor acceso a la información de los
bienes inmuebles de la ciudadanía, no obstante, se presenta una debilidad muy evidente,
pues la seguridad jurídica se debilita en las demandas que se presentan contra las negativas
de inscripción asentadas por los Registradores y Registradoras de la Propiedad.
El problema reside en el hecho de que no existe una adecuada reglamentación legal que
direccione dichas demandas hacia un juzgado específico, creándose como consecuencia
una duplicidad de acción judicial, pues se emprenden procesos judiciales tanto en los
Juzgados de lo Civil, como en los Tribunales Contencioso Administrativos. En vista de
ello, surgió la necesidad de proponer una reforma a la Ley de Registro en la que se conceda
a los Juzgados de lo Civil la facultad exclusiva de atender las demandas contra las
negativas de inscripción asentadas por Registradores y Registradoras de la Propiedad.
Para la validación de la propuesta se aplicó una investigación enmarcada en la línea de
ADMINISTRACIÓN DE JUSITICIA de la UNIANDES, y se ejecutó de manera bimodal
[cuali-cuantitativa], se realizó también
una investigación de campo a una muestra
representativa de los profesionales del Derecho de la provincia de Manabí, en la que se
pudo verificar el nivel de vulnerabilidad de la seguridad jurídica ocasionada por la
ausencia de una adecuada normativa legal.
Los resultados obtenidos de esta investigación comprobaron en su totalidad que la idea a
defender sobre una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro direccionado hacia el
Juzgado de lo Civil, la atención exclusiva de las demandas en contra de las negativas de
inscripción, evitará la duplicidad de acción judicial, a la vez que se garantiza el principio
constitucional de seguridad jurídica.
ABSTRACT
Being that the new social and technological age allows better access to information of the
real estate of citizenship, since the 2008 Constitution, in Ecuador, there have been several
changes in the functions of the Property Registrars and the country has benefited from
these changes in structure and procedures. However, there exists a noticeable weakness in
the Registration System; there is a lack of legal certainty related to the claim process
against Property Registrars due to their rejections of registrations.
The root of the problem is the lack of appropriate legislation authorizing a specific court to
receive the complaints made against the Registrars when they reject some registrations,
this situation makes legal proceedings are taken in two contradictory judicial remedies:
Civil Court, or Dispute Tribunal. In the light of the above, the need exists to propose an
amendment to the Public Record Act or Ley de Registro where it is stipulated the full
authority of the Civil Court to receive the claims made against the Property Registrars
because of their rejections.
With the aim of validating this proposal, UNIANDES has conducted research on this topic.
The research was carried in two ways, both qualitatively and quantitatively. A field
research with a representative sample of attorneys from Manabí Province confirmed the
level of risk that was created by the lack of legal certainty, as a result of the lack of
appropriate legislation ruling the judicial actions after the rejections of registrations issued
by the Property Registrars.
The results of this research have proven that our claim about reforming the Article 11 of
the Public Record Act or Ley de Regitro, so that the Civil Court can get the full authority to
receive de complaints against Registrars, instead of the Dispute Tribunal, will avoid that
the legal proceeding about rejections are taken in two contradictory judicial remedies, and,
will provide a new level of security through the guaranty of legal certainty.
INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN
La Constitución de la República del Ecuador vigente a partir del mes de octubre de 2008,
en su Artículo 265 dispone que: “El sistema público de registro de la propiedad será
administrado de manera concurrente entre el Gobierno Central y las Municipalidades”; el
último inciso del Artículo 264 de la Constitución de la República del Ecuador dispone que
los Gobiernos Municipales en el ámbito de sus competencias y territorio y en uso de sus
facultades expidan ordenanzas cantonales; la Constitución de la República del Ecuador, en
su Artículo 66, Numeral 25, garantiza el derecho a acceder a bienes y servicios públicos y
privados de calidad, con eficiencia, eficacia y buen trato, así como a recibir información
adecuada y veraz sobre su contenido y características.
La Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos [Ley del SINARDAP],
publicada en el Suplemento del Registro Oficial Nro. 162 de fecha 31 de marzo de 2010,
manda en su Artículo 19 que de conformidad con la Constitución de la República, el
Registro de la Propiedad será administrado conjuntamente entre las municipalidades y la
Función Ejecutiva a través de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos. Por lo
tanto, la Municipalidad de cada cantón o Distrito Metropolitano se encargará de la
estructuración administrativa del registro y su coordinación con el catastro. La Dirección
Nacional dictará las normas que regularán su funcionamiento a nivel nacional; conforme lo
prescrito en el Artículo 19 de la Ley del SINARDAP se faculta a los Gobiernos Municipales
la estructuración administrativa de los Registros de la Propiedad en cada cantón; El
Artículo 142 del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial, Autonomía y
Descentralización dispone que la administración de los Registros de la Propiedad de cada
cantón corresponde a los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales: expedir
ordenanza para el buen funcionamientos de los registro de la propiedad.
De acuerdo a nuestra legislación vigente, los Registradores y Registradoras de la Propiedad
son nombrados por las Municipalidades mediante un concurso de méritos y oposición legalmente vigilado por una veeduría nombrada por el Concejo de Participación
Ciudadana-, aquello los
convierte en funcionarios públicos con los derechos y
obligaciones de cualquier función del Estado.
1
En Ecuador, el organismo encargado de prestar estos servicios registrales es la
Municipalidad quien brinda prestaciones económicas y de servicios sociales para satisfacer
las necesidades básicas de la sociedad con el fin de lograr el buen vivir; uno de estos
beneficios es la inscripción de los diferentes actos registrables que estén reconocidos en la
ley.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Desde el 2008, año en que se reformó la Constitución del Ecuador, los Registros de la
propiedad han implementado numerosos cambios en su administración, ya que la nueva era
social permite tener un mejor acceso a la información de los bienes inmuebles de los
ciudadanos y ciudadanas de nuestro país, lo que convierte al Registrador o Registradora de
la Propiedad en custodios de la seguridad jurídica registral, y para poder cumplir a
cabalidad estas nuevas metas hay que tener muy encuentra la calificación de los diferentes
actos registrables, con la finalidad de proceder a inscribir los que estén amparados a
nuestra legislación vigente.
En lo referente a éste servicio, el Registrador o Registradora de la Propiedad tiene la
facultad de acuerdo a lo que dispone el Artículo 11 de la Ley de Registro, de negarse a
inscribir los actos que no estén permitidos por la ley. Cabe mencionar que en el país, se
presentan múltiples procesos judiciales -que se tramitan en los diferentes Juzgados Civiles
y Tribunales de lo Contencioso Administrativo- en contra de Registradores y Registradoras
de la Propiedad por causa de las negativas que se asientan en los títulos que incumplen las
normas legales para ser inscritos, por lo cual, ningún Registrador o Registradora de la
Propiedad subscribe la negativa sin fundamentar el porqué de la misma, puesto que
aquello debe ser sustentado y motivado jurídicamente dentro del marco legal concerniente.
El Registrador o Registradora se encuentra obligado tal como lo señala el Artículo 76,
Numeral 7, Inciso L, de la Constitución, que establece: “Las Resoluciones de los poderes
públicos deberán ser motivadas”.
Los profesionales del Derecho que utilizan el proceso judicial de demanda contra las
negativas registrales [tanto en los Juzgados Civiles como en los Tribunales de lo
Contencioso Administrativo] lo hacen porque de esta forma -según manifiestan- logran
conseguir su objetivo de mano de jueces y juezas que ordenan que se inscriba el título que
en su momento fue debidamente negado por el Registrador o Registradora de la Propiedad.
2
Sorprende sobremanera la inconsistencia o vacío legal originado en la posibilidad procesal
de conceder al juez o jueza -civil o contencioso/administrativo- la autoridad para
desmerecer las observaciones que otro funcionario jurídico [el Registrador o Registradora
de la Propiedad] ha asentado de manera fundamentaba en el goce y ejercicio tanto de sus
deberes como de su responsabilidad legal a favor de la seguridad jurídica registral y de su
compromiso con la sociedad de velar por la reducción del índice indiscriminado de
ilícitos.
El juez o jueza que es un conocedor del Derecho y de su correcta aplicación emplea los
recursos jurídicos que le están permitidos por la Ley para que el actor del proceso de
demanda consiga su objetivo. Aquella evidente contradicción de nuestros cuerpos legales
ubican al Registrador o Registradora de la Propiedad en posición fallida y sin derechos de
apelación, lo cual a su vez se constituye en una agresión en contra de la dignidad de un
servidor del Derecho que negó una causa con miras al bienestar común, pero que fue
burlado en el intento.
Actualmente, las Registradoras y Registradores de la Propiedad se hallan preocupados por
la inconstitucionalidad con la que ciertos profesionales del Derecho enfocan la disposición
prevista en el Artículo 11 de la Ley de Registro, en la cual se estipulan los pasos a seguir
por parte de los usuarios y usuarias del Registro para demandar las negativas en el campo
civil, no obstante, algunos abogados y abogadas recurren también a las demandas en el
campo de lo contencioso/administrativo, lo cual conlleva una grave vulnerabilidad a la
seguridad jurídica registral.
Por otro lado, este problema lleva implícita la carencia de la certeza absoluta de poder
acceder a una justicia expedita y transparente, pues el Registrador o Registradora no sabe
qué puede suceder y qué normas le van a regir, ya que a pesar de que la Ley de Registro
determina los pasos a seguir ante una negativa de inscripción, se permite también las
demandas ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo, limitando los derechos de
Registradores y Registradoras.
El impacto que tiene esta situación, afecta en primer grado a Registradores y
Registradoras, quienes se ven perjudicados por litigar injustamente. Afecta también a los
usuarios por llevar un trámite equivocado, ocasionando pérdidas innecesarias de tiempo, lo
3
cual atenta contra otro principio constitucional que también ampara a la
justicia: la
celeridad procesal.
Al ser tomada en cuenta una propuesta de reforma a la Ley de Registro que direccione,
únicamente hacia el Juez de lo Civil, las apelaciones de las y los usuarios cuya inscripción
de títulos fue debidamente negada, se obtendrían beneficios para todo el ordenamiento
jurídico del país, pues la erradicación de las violaciones a la Constitución resultaría en un
verdadero avance para las ciencias del Derecho, logrando, a su vez, un sistema registral
más eficiente y oportuno, tal como todo servicio público lo merece. Finalmente, se puede
decir que al demostrarse la necesidad de una reforma legal y su impacto a los beneficiarios
de la misma, se podrá garantizar el derecho a la seguridad jurídica registral, y así cumplir
con lo que establece nuestra Carta Magna sobre un verdadero Estado Constitucional de
Derechos y Justicia.
FORMULACION DEL PROBLEMA
La ausencia de una adecuada reglamentación de la Ley de Registro ordenando que las
negativas de inscripción de los títulos legalmente defectuosos asentadas por el Registrador
o Registradora de la propiedad sean presentadas exclusivamente ante el Juez de lo Civil,
ocasiona duplicidad de acción judicial y
vulnera el principio constitucional de la
seguridad jurídica.
DELIMITACION DEL PROBLEMA
Objeto de investigación: Procesos jurídicos del Derecho Registral.
Campo de acción:
Negativas de inscripción asentadas por los Registradores y
Registradoras de la propiedad.
Lugar: Registro de la Propiedad y Juzgado de lo Civil del cantón Flavio Alfaro, y Tribunal
Contencioso Administrativo de la Provincia de Manabí.
Tiempo: Enero a abril de 2014
IDENTIFICACIÓN DE LA LINEA DE INVESTIGACIÓN
De conformidad con la situación problemática que se encuentra planteada, la presente
investigación se enmarca en la línea de investigación “ADMINISTRACIÓN DE
4
JUSTICIA”, aprobada por la Universidad Regional Autónoma de los Andes
“UNIANDES”
OBJETIVO GENERAL
Proponer una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro en donde se ordene que las
negativas de inscripción, de los títulos legalmente defectuosos, asentadas por el
Registrador o Registradora de la Propiedad, sean presentadas exclusivamente ante el Juez
o Jueza de lo Civil con la finalidad de evitar la duplicidad de acción judicial y garantizar
el principio constitucional de la seguridad jurídica.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Fundamentar teórica y jurídicamente el Derecho Registral, el Registro de la
Propiedad, los Actos Registrales, los Actos Administrativos; y la seguridad jurídica
en las negativas de inscripción asentadas en el Registro de la Propiedad.

Determinar la incidencia de conflictos judiciales ocasionados a partir de las
negativas de inscripción remitidas a los Juzgados de lo Civil y los Tribunales
Contencioso Administrativo de Manabí.

Proponer los lineamientos para un anteproyecto de reforma al Artículo 11 de la Ley
de Registro en donde se ordene que las negativas de inscripción, de los títulos
legalmente defectuosos, asentadas por el Registrador o Registradora de la
Propiedad, sean presentadas exclusivamente ante el Juez o Jueza de lo Civil con la
finalidad de evitar la duplicidad de acción judicial
y garantizar el principio
constitucional de la seguridad jurídica.
IDEA A DEFENDER
Con un anteproyecto de reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro en donde se ordene
que las negativas de inscripción, de los títulos legalmente defectuosos, asentadas por el
Registrador o Registradora de la Propiedad, sean presentadas exclusivamente ante el Juez o
Jueza de lo Civil con la finalidad de evitar la duplicidad de acción judicial y garantizar el
principio constitucional de la seguridad jurídica
5
VARIABLES DE LA INVESTIGACIÓN
Variable Independiente:
Anteproyecto de reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro en donde se ordene que las
negativas de inscripción, de los títulos legalmente defectuosos, asentadas por el
Registrador o Registradora de la Propiedad, sean presentadas exclusivamente ante el Juez o
Jueza de lo Civil.
Variables Dependientes:

Duplicidad de acciones judiciales.

Seguridad jurídica.
JUSTIFICACIÓN DEL TEMA
Por las razones expuestas en el planteamiento del problema, la reforma al Artículo 11 de la
Ley de Registro estipulando que las demandas de las negativas de inscripción asentadas por
Registradores y Registradoras de la Propiedad, sean direccionadas exclusivamente hacia los
Juzgados de lo Civil, conlleva notables beneficios a la seguridad jurídica. No obstante,
además de
garantizar dicho derecho constitucional, la innovación en el actual
procedimiento judicial posterior al asiento de las negativas, redunda en ventajas de tipo
social, técnico-práctica, e investigativas. Se analizan, a continuación, cada una de ellas:
Relevancia social: La monolateralidad de acción judicial emprendida por las usuarias y
usuarios que se sienten afectados por las negativas asentadas en el Registro de la Propiedad
se constituye en un beneficio social muy evidente, pues Jueces de lo Contencioso
Administrativo se liberan de las causas registrales que suelen acumularse en sus despachos;
Los Registradores llegan a formar parte de un proceso judicial más formal, por cuanto las
demandas en contra de las negativas -asentadas por ellos- toman una vía legal
adecuadamente reglamentada; Y los usuarios se benefician de emprender procedimientos
menos engorrosos y más eficientes.
Relevancia técnico-práctica: Al tomar una sola vía judicial, las demandas en contra de las
negativas de inscripción, llegarán a formar parte de un archivo único y mejor organizado,
cuyos beneficios se harán evidentes en el sistema digital del corpus judicial del Estado. Por
supuesto, abriéndose las puertas para la puesta en marcha de futuros proyectos
6
tecnológicos vinculados a la conexión cruzada de información entre Juzgados de lo Civil y
Registros de la Propiedad del Ecuador.
Relevancia investigativa: El presente estudio responde, así mismo, a una necesidad
investigativa, ya que actualmente el Derecho Registral cuenta con muy poca doctrina
jurídica de sustento. Y aunque los Actos Administrativos y demás acciones judiciales
cuentan con suficientes estudios argumentativos, no existen precedentes sobre la relación
entre acción judicial civil y función registral.
BREVE
EXPLICACIÓN
DE
LA
METODOLOGÍA
INVESTIGATIVA
A
EMPLEAR
MODALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN:
La Modalidad de la investigación es cuali-cuantitativa.

Cualitativa porque permite evidenciar el problema investigado en el ámbito del
Derecho Registral, y alcanzar el resultado esperado.

Cuantitativa puesto que esta modalidad permite la evidencia documental [gráficos,
tablas, interpretaciones] de los resultados a partir del análisis realizado por el
investigador.
MÉTODOS:
Inductivo-Deductivo: Este método permite partir del todo a lo particular: las
consecuencias para seguridad jurídica en los actuales procesos de demanda de las
negativas asentadas por Registradores y Registradoras de la Propiedad; y viceversa: de lo
particular a lo general: la duplicidad de acción judicial frente al vacío legal de la actual Ley
de Registros del Ecuador. Este método resultará muy apropiado durante la investigación
de campo.
Analítico-Sintético: Este método permite la descomposición del problema en todas sus
partes para analizarlas de manera muy detallada, es decir, los casos específicos de
duplicidad de acción judicial. Y también permite reunir las partes para, a través de la
síntesis, elaborar una descripción teórica del cuerpo completo de la investigación: los
beneficios de la seguridad jurídica con la implementación de una reforma al Artículo 11 de
7
la Ley de Registro. Método que será empleado, ante todo, en la construcción del Marco
Teórico.
Histórico- Lógico: Permitirá analizar científicamente los hechos, ideas del pasado,
comparándolos con acontecimientos actuales. Método adecuado para el desarrollo de las
conclusiones y recomendaciones.
TÉCNICAS:
Se realizarán encuestas a la población determinada para el efecto.
Herramienta de la investigación
Cuestionario
RESUMEN DE LA ESTRUCTURA DE LA TESIS: BREVE EXPLICACIÓN DE
LOS CAPÍTULOS DE LA TESIS
El presente trabajo investigativo se encuentra desarrollado en una Introducción y tres
capítulos:
Introducción.- Contiene los Antecedentes de la investigación, en donde se explica el
antecedente legal y la actual jurisdicción de la función registral en el Ecuador. Se realiza el
planteamiento y formulación del problema llegando a la conclusión de que la ausencia de
una adecuada reglamentación legal sobre las demandas de las negativas de inscripción,
asentadas por Registradoras y Registradores de la Propiedad, ocasiona duplicidad de
acción judicial y vulnera el principio constitucional de la seguridad jurídica. Se plantea
entonces la idea a defender que consiste en que una reforma a la Ley de Registro
direccionando -con exclusividad- las demandas de las negativas de inscripción hacia los
Juzgados de lo Civil solucionará el problema detectado. Se convierte esta idea en el
objetivo general de la investigación. Se delimita el problema y se establecen las variables
que se van a investigar. Por último se justifica la relevancia social, significación práctica y
teórica, así como las necesidades investigativas del objeto de estudio.
Capítulo I.- Contiene el MARCO TEÓRICO, el cual inicia con un análisis del origen y
evolución del objeto de la investigación, es decir, el desarrollo de los Procesos Jurídicos
8
del Derecho Registral en el Ecuador. Se analizan las distintas posiciones teóricas sobre el
objeto de investigación, para ello se construye una teoría contenida en cinco Epígrafes, la
misma que aborda los siguientes temas:
Epígrafe I: La evolución histórica, definición e importancia del Derecho Registral.
Epígrafe II: Se concentra en los antecedentes históricos, definición, función e
importancia del Registro de la Propiedad, así como en un breve análisis del registro
de títulos normado por la Ley de Registro del Ecuador.
Epígrafe III: Se explica la definición del acto registral, sus principios y
clasificación. También hace un análisis de las negativas de inscripción.
Epígrafe IV: Presenta la definición, requisitos, clasificación, efectos y ejecución
del acto administrativo.
Epígrafe V: Define apropiadamente las implicaciones e importancia de la
seguridad jurídica, la responsabilidad del Estado de garantizarla, y la propuesta de
implementación en miras de su mejor aplicación en la función registral.
Finalmente se hace una valoración crítica de los conceptos principales de las distintas
posiciones teóricas sobre el objeto de investigación, que consiste en un análisis de Derecho
Comparado entre nuestra legislación y algunos conceptos legales de la jurisprudencia
peruana, para luego construir nuestro propio posicionamiento con respecto a la seguridad
jurídica en los procedimientos judiciales relativos a la función registral.
Capítulo II.- Contiene el MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA
PROPUESTA. En este capítulo se hace una caracterización del sector, rama, empresa,
contexto institucional y problema seleccionado para la investigación. Se realiza una
descripción del procedimiento metodológico para el desarrollo de la investigación, es
decir la modalidad y tipo de investigación que se llevó a cabo, la fórmula científica para
determinar el rango de la muestra, los métodos, instrumentos y técnicas de investigación
empleados, y la propuesta de la investigación [la cual consiste en la interpretación analítica
9
de los resultados obtenidos y tabulados tras el estudio de campo realizado por medio de
encuestas].
Capítulo III.- Contiene la EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU APLICACIÓN.
Aquí se plasma el procedimiento de la aplicación de los resultados de la investigación,
para ello -tras haber comprobado la validez de la idea a defender- se redacta una propuesta
de reforma a la Ley de Registro en el que se direcciona -con exclusividad-, las demandas de
negativas de inscripción, hacia los Juzgados de lo Civil, con la finalidad de evitar la
duplicidad de acción judicial garantizándose el principio constitucional de seguridad
jurídica. Por último se analizan los resultados finales de la investigación.
Este cuerpo investigativo concluye con el planteamiento de conclusiones generales y la
formulación prácticas recomendaciones.
ELEMENTOS
DE
NOVEDAD,
APORTE
TEÓRICO
Y
SIGNIFICACIÓN
PRÁCTICA, EN DEPENDENCIA DEL ALCANCE DE LA TESIS
APORTE TEÓRICO:
El aporte teórico se refiere a los alcances del trabajo en el ámbito de las teorías que sirven de
sustento o antecedentes para posteriores proyectos investigativos relacionados al Derecho
Registral. Así mismo, la presente investigación producirá argumentos analíticos a favor de la
normativa vigente, la jurisprudencia y la doctrina, lo cual permitirá originar nuevos conceptos
en el ámbito de la duplicidad de acción sobre las negativas de inscripción, puesto que
resultaría insuficiente desarrollar la investigación con los conceptos ya existentes. Y por
último, este trabajo se constituirá -para la sociedad en general- en un manual de consulta al
momento de iniciar un trámite registral.
SIGNIFICACIÓN PRÁCTICA:
La implementación de una reforma legal que evite la duplicidad de acciones judiciales ante
la negativa de inscripción asentada en el Registro de la Propiedad, significará un enorme
ahorro de tiempo y recursos para las usuarias y usuarios, así como una garantía
fundamentada para la seguridad jurídica.
10
NOVEDAD CIENTÍFICA:
La investigación propuesta permitirá abrir las puertas a cambios relevantes dentro de la
doctrina científica del actual proceso judicial ante la negativa de inscripción en los
Registros de la Propiedad, permitiendo a las Ciencias Jurídicas -desarrolladas en el
Derecho Ecuatoriano- establecer modelos que sirvan de arquetipo para la legislación
comparada, al ser precursores en la implementación de estrategias metodológicas efectivas
en la aplicación de sistemas jurídicos más ágiles y eficientes en la búsqueda del bienestar
común [registradores-usuarios-jueces].
11
CAPITULO I
MARCO TEÓRICO
1.1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL OBJETO DE INVESTIGACIÓN
Tal como se ha determinado ya, el objeto de investigación de esta tesis se enfoca en los
Procesos jurídicos del Derecho Registral; y su campo específico de acción: Las negativas
de inscripción asentadas por los Registradores y Registradoras de la propiedad.
En nuestro país, el tratamiento del tema señalado ha evolucionado de manera lenta; hay
que aclarar que sí existen numerosos estudios sobre los procesos jurídicos, los cuales son
temas de discusión y de tratado sumamente extenso, de igual manera el Derecho Registral
tiene aportes teóricos significativos [aunque muy limitados]. Lo que no se ha tornado en un
tema muy apetecido por los profesionales de la jurisprudencia nacional es la combinación
de ambos tópicos: los procesos jurídicos conjuntamente con el Derecho Registral. Por eso
resulta novedoso y práctico el estudio propuesto en este cuerpo investigativo.
La Función Judicial existe en nuestro país desde antes del nacimiento de la República. En
1821 se expide la Constitución de Cúcuta y se establece entonces el Poder Judicial. Sin
embargo, es el 12 de octubre de 1821 [en la Ley sobre la Organización de los Tribunales y
Juzgados] cuando se determina la existencia de una Corte Superior de Justicia en la ciudad
de Quito, la cual por razones de orden político de la época, es fundada en la ciudad de
Cuenca por el Mariscal Antonio José de Sucre, esto ocurre el 26 de marzo de 1822 por
decreto emitido el día 20 de ese mismo mes.
Los primeros judiciales del Ecuador son entonces aquellos jurisconsultos que fundaron la
Corte Superior de Justicia de Cuenca, a saber: Dr. Salvador de la Pedroza [Presidente]; Dr.
Miguel Gil Malo, y Dr. José María Lequeríca, [Ministros]; además del Fiscal, el Escribano
Público, y el Secretario.
En el decurso del tiempo la institución ha ido cambiando -a causa de las diversas
Constituciones que se ha publicado hasta la presente fecha- y creciendo en proporción con
el aumento poblacional del Ecuador y su división política. Uno de los acontecimientos
relevantes de la Función Judicial se sitúa el 5 de octubre de 1953, a las cinco de la tarde en
el Teatro Nacional Sucre [Quito], al inaugurarse el primer Congreso Judicial del Ecuador.
12
Actualmente, disponemos del Código Orgánico de la Función Judicial, que es el
instrumento que norma y regula -de manera general- todas las actuaciones jurídicas de la
Administración de Justicia del País. Dicho código en su Artículo 1 expresa: "La potestad
de administrar justicia emana del pueblo y se ejerce por los órganos de la Función
Judicial”. En esta cita podemos notar que la Ley concede al pueblo el poder [en el sentido
facultativo] de administrar la justicia, lo cual es muy positivo si se tiene en cuenta que la
justicia es uno de los bienes abstractos de la sociedad cuya posesión se persigue en todos
los sistemas legales conocidos, y que los órganos de la Función Judicial son el medio para
conseguir ese bienestar general.
Por lo tanto, las juezas y jueces son quienes poseen autoridad para instruir, tramitar, juzgar,
sentenciar y ejecutar el fallo en un pleito o causa. Existen juezas y jueces determinados
para las diversas áreas del quehacer jurídico, así tenemos -por ejemplo- a los Jueces
Civiles, que tratan y conocen asuntos relativos al honor, a la libertad de las personas, y
tenemos a los demás jueces sujetos a leyes generales y especiales de acuerdo a la materia
que les toque resolver. De cualquier manera e independientemente de la especialidad de su
campo, las juezas y jueces son seres humanos con conocimiento y preparación necesaria
para resolver los diversos problemas de la ciudadanía, en aplicación de la Ley, haciendo
honor al principio de justicia, aplicando en sus resoluciones los Principios Universales de
la sana crítica, la lógica jurídica y la equidad , y haciendo la correcta y debida apreciación
de las pruebas aportadas por las partes, evidenciando naturalidad en los acontecimientos,
por tanto constituyendo las pruebas de los litigantes en la base fundamental para la
resolución de los juicios.
Por su parte, los litigios registrales no se aventajan de un Juzgado especializado en el
Derecho Registral, sus causas son atendidas principalmente por los Juzgados de lo Civil, lo
cual es muy oportuno y procedente [no se crítica el sistema], lo que sí es una debilidad
evidente, es el hecho de que dichos litigios [específicamente los relacionados a las
negativas de inscripción en el Registro de la Propiedad] son tendientes a duplicidad en la
acción judicial, pues muchos profesionales del Derecho recurren también a Tribunales
Contencioso Administrativos para presentar las negativas de inscripción de ciertos títulos
que no son legalmente procedentes.
13
El Registrador -al igual que el Juez- se rige también por principios propios del Derecho
Registral, tales como la publicidad, legitimación, inscripción, legalidad, especificación,
prioridad, calificación, fe pública, rogación, tracto sucesivo, literalidad y reforma [los
cuales se analizarán más adelante], todos ellos son pautas esenciales en las actuaciones de
Registradores y Registradoras, obviamente dichos principios no merman, en lo absoluto, la
incidencia de las normas de los cuerpos legales competentes al registro público. Notamos
entonces una disputa tripartita rica en criterios: REGISTRADOR – JUEZ – ABOGADO
DE LA CAUSA. Cada uno poseedor de sus propios principios y reglamentaciones legales,
pero conocedor de las de los otros dos.
El Registrador o Registradora está facultado para negar ciertas inscripciones, pero se
siente agredido ante el hecho de las negativas no se encuentren correctamente reguladas de
tal manera que se evite la duplicidad de acciones judiciales. El Juez o Jueza se encuentra
facultado para ordenar al Registrador o Registradora la inscripción del título negado. El
abogado de la usuaria o usuario afectado está facultado para emprender procesos en
beneficio de la seguridad jurídica de su cliente.
Esta asociación-desasociada es una verdadera molestia para todos los implicados en el
trámite de las negativas de inscripción, a la vez que se constituye en una violación evidente
a varios principios constitucionales como: la economía y celeridad procesal, uniformidad,
inmediación, y simplificación, no obstante, esta investigación se centrará en uno de los más
afectados, la seguridad jurídica, puesto que no existen estudios investigativos previos que
prometan evitar la duplicidad de acciones judiciales en los procesos de apelación ante las
negativas de inscripción en el Registro de la Propiedad garantizando la aplicación
adecuada de dicho principio.1
1.2. ANÁLISIS DE LAS DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE EL
OBJETO DE INVESTIGACIÓN
EPÍGRAFE I
DERECHO REGISTRAL
A) EVOLUCIÓN HISTÓRICA
1. Algunos datos han sido parafraseados del Ensayo en línea TORREZ, Néstor (2009); Disponible en
http://www.monografias.com/trabajos66/funcion-judicial-ecuador/funcion-judicial-ecuador3.shtml
14
Para la construcción de esta sección nos referiremos al trabajo investigativo de GRISSEL,
Kelly [2008], quien hace una acertada sinopsis de la evolución histórica del Derecho
Registral2.
Procedencia: Los orígenes de Registro fueron precedidos por el surgimiento de una
institución de vital importancia para el desarrollo y posterior evolución de éste; nos
referimos a la Propiedad, que en su más primitiva idea se remonta a la época en la cual el
hombre consideró como de su posesión aquellas armas que utilizo para la caza y la pesca.
Luego de esto cuando abandona el estilo ‘nómada’ y se establece en un determinado lugar,
la tierra constituye un bien de carácter colectivo, mismo que fue necesario defender en
algún momento inclusive a través del empleo de la fuerza, como un medio de ejercitar un
derecho sobre lo que consideraba suyo frente a posibles usurpadores, pudiendo tomarse
esta clase de conducta como un tipo de ‘publicidad inmobiliaria primitiva’.
Ante la ausencia de autoridad o institución designada para dar a conocer la existencia de un
pretendido derecho frente a terceros; surgen en diferentes regiones formas por las cuales se
instituyeron actos de dominio, y de transmisión de éste, actos que fueron necesarios
controlar debido a la inseguridad provocada por la discrecionalidad con la que eran
gravados los bienes inmuebles por sus titulares.
Posteriormente se comenzó a diferenciar los bienes muebles de los inmuebles, y los
Derechos Reales de los Personales por lo que dentro de las primitivas limitaciones, las
partes [protagonistas del negocio jurídico] eran espectadores o se enteraban indirectamente
del nacimiento o extinción de Derechos a la Propiedad Inmueble, que con la traditio fue el
medio más sencillo de conocer al titular del dominio de una propiedad por lo que quedaba
restringida a los demás. Para evitar fraudes fue exigida la denuncia de gravámenes ante un
organismo Registrador [padrón de contribuyentes], o el archivo de sentencias judiciales
que importaba el registro obligatorio de los bienes inmuebles.
Con la necesidad de llevar un orden de los bienes muebles por cada titular, dar publicidad
de los actos, ocultar los gravámenes y cargas que pesaban sobre un bien raíz [in rem] y el
desconocimiento de quienes realmente poseían el dominio, se da origen al Registro de
Inmuebles e Hipotecas tal como lo confirma el Autor Luis Carral y de Teresa al expresar
2. GISSEL, Kelly. [2008]. El derecho registral; Disponible en http://derechoregistrald5.blogspot.com/
15
que “el Registro nació como un medio de seguridad del tráfico Jurídico”.
Estado de preexistencia: El Registro de la Propiedad Inmobiliaria debe ser estudiada
históricamente a través de dos Estadios: 1) El Poseyente o a priori, que se refiere a la
implementación de ‘Registro’ como sistema de publicidad de la transmisión de Derechos
Reales; y 2) El Consecuente o a Posteriori, respecto a las prioridades que existían, surgidas
por la fuerza de la Ley que impuso la obligatoriedad de la inscripción registral como forma
de la transmisión de Derecho Real y con el objeto de orden jurídico.
El primer lugar donde se conoce que fue implementado el Registro de la Propiedad
Inmueble fue en la ANTIGUA GRECIA, en la cual existieron los primeros registros que se
conocieron como anagrafe, que fueron creados con el propósito de evitar engaños. Se llegó
a exigir la puesta de un cartel en donde se mostraban los inmuebles que estaban afectados
por el cumplimiento de las obligaciones contraídas por sus dueños, así, la venta de
inmuebles era anunciada por pregoneros y los gravámenes se individualizaban en libros.
También la institución Registral fue conocida en EGIPTO, en donde existía la bibliozeke
democion logon [archivo de negocio], lugar en el que se archivaban las declaraciones de
impuestos. También existió enkleseon bibliozeke [archivo de adquisiciones] que era la
oficina que intervenía en el movimiento inmobiliario y funcionaba por medio del
bibliofilake o Registrador, a quien por medio de una solicitud se le pedía que realizara el
acto que se necesitaba registrar, si accedía pasaba a otra instancia, la prosangelia, en la que
se inscribía el nombre del adquirente y la clase de contrato. Sin mayores trámites se daba
fe de que el acto era válido.
Derecho romano: De igual modo por ser la cuna de nuestras instituciones civiles, es
importante expresar en este apartado la historia del Derecho Registral en roma, la cual se
dividió en varios períodos:
a) El primer período o derecho clásico; Este período se caracteriza por tres formas: La
mancipatio, la in jure cessio, y la traditio.
La mancipatio.- Consistía en un procedimiento comercial al cual accedían
únicamente los ciudadanos romanos con exclusión de los Libertos, el cual se
realizaba en presencia de cinco testigos que eran llamados testis classicis, el
16
mancipio accipiens [quién adquiría la cosa], el mancipio dans [el que vendía la
cosa], y el libripens [agente público ante quien se realizaba dicho acto], junto con el
bien representado independientemente de si este fuera mueble o inmueble. Todos
los participantes pronunciaban una frase obligatoria [nuncupatio], y señalando el
bien representado el libripens golpeaba una balanza con la cual se formalizaba el
negocio. Posteriormente el bien era entregado al interesado o mancipio accipiens.
La in jure cesio.- Es una especie de Juicio simulado, el cual tenía como objetivo la
recuperación de bienes, en otras palabras era una especie de juicio reivindicatorio.
Quienes participaban era el in jure cedens [el demandado], el vindicans [el
demandante], quienes comparecían ante un Magistrado o Pretor, que en medio de
solemnidades de la legis actio sacramenti in rem se decretaba la propiedad a favor
del demandante.
La traditio.- Sin nada más que el consentimiento y la buena voluntad y lejos de
rituales y solemnidades, esta forma de transmisión de la propiedad consistía en la
entrega del bien que se deseaba enajenar con la intención de la partes que transfiere
y de
la otra que adquiere. Entonces para lograr la propiedad de una cosa
perteneciente a otra persona era necesario que a la toma de posesión por parte del
adquirente [accipiens] se uniese el abandono por parte del enajenante [tradens], es
decir, que este último tuviese la intención de transferir la propiedad al primero por
medio de un acto externo.
b) El segundo período o derecho justinianeo; La traditio es la única forma de transmisión
de la Propiedad que permanece vigente en este período y a la cual se le agregan dos
modalidades que son la larga manu y la brevi manu. La primera se manifiesta por el
señalamiento del objeto que se desea enajenar, y la segunda es aquella en la que la entrega
de la cosa se da en las propias manos del adquirente.
c) Tercer período o derecho romano moderno; En este período aparece la figura de la
constituto possesorio, la cual consistía en una cláusula por cuyo medio el adquirente
recibía la posesión jurídica -no física-, y el enajenante manifestaba conservarla ya no en
nombre propio sino en nombre del adquirente, en otras palabras era un ‘pacto en virtud del
cual el vendedor de una cosa continua ocupándola como representante del comprador’.
17
Derecho alemán: En este existen dos figuras representativas de la transmisión de la
propiedad como son la Thinx y la Auflassung.
a) La thinx; Consistía en la celebración de un acto solemne lleno de ritos y simbolismos
que obligatoriamente debían ser efectuados ante la Asamblea Popular [mallus] o ante el
Concejo Comunal [thinx]; Presidida por el thinxmann o Jefe de Asamblea. En dicha
audiencia el transmitente hacía una entrega simulada al adquirente del inmueble, y era a
partir de ése momento en que quedaba investido de la titularidad de la cosa en su favor.
b) El auflassung; Consistía en que el bien debía ser entregado ante el juez para que éste
decidera sobre aquel. La resolución era mediante la entrega ficticia del bien, ya que el juez
únicamente hacia pública dicha entrega; en esta instancia, el transferente debía abandonar
el inmueble [resignatio déves] para que el dueño [auflassung vest] tome posesión.
Estos Juicios eran orales, en el cual las resoluciones que se dictaban inicialmente se
llevaban en archivos judiciales o en los municipales, y posteriormente se crearon libros
especiales, constituyéndose así la primera institución registral.
Derecho australiano: El sistema inglés vigente en Australia en 1858 fue denominado
‘Acta Torrens’. Este sistema también se conoció como sustantivo, pues la inscripción o
inmatriculación de un bien inmueble en el Registro Público de la Propiedad era elemento
esencial o de existencia para la adquisición de la propiedad. De acuerdo con el Derecho
inglés, todo inmueble es propiedad de la Corona. Propiedad del particular es concesión de
aquella. Se entrega un título, que se archiva en el Registro. El registrador entregará un
nuevo título al adquirente. Inatacable. No prospera ninguna acción en contra del
documento inscrito. El seguro de títulos indemnizaba a quien fuera privado de su
propiedad, por causa imputable al registro.
Derecho español: En España, la institución del Registro de la Propiedad Inmobiliaria se
estableció en cuatro períodos, los cuales son el llamado registro de la publicidad primitiva,
el mismo que estaba lleno de formalidades y solemnidades externas.
a) La figura principal de esta época es la llamada robración, la cual consistía en la
ratificación pública y solemne de la transferencia por medio de una carta o escritura
de un inmueble. Otras figuras de menor importancia fueron el fuero de sepúlveda,
el alba de torres y el de plasencia.
18
b) La segunda figura en aparecer, fue la influencia romana, este período se
caracteriza por el desaparecimiento de la publicidad, y por la sustitución de la
traditio la cual fuera recogida en las partidas como ‘acto privado de consumación
de un contrato de finalidad traslativa’. Se materializaba con la constituto
possesorio. La forma de Tradición de este período es derogada por la
implementación de la Real Pragmática de Carlos III del 31 de Enero de 1768, al
crearse el Oficio de Hipotecas.
c) El tercer período, se da por la iniciación del régimen de publicidad, en el cual se
tiene como característica principal la publicidad de los actos relacionados con
bienes inmuebles, principalmente de gravámenes e hipotecas. El servicio de
hipotecas era público percibiendo aranceles y desarrollado a través del sistema de
encasillado y por orden de despacho de documentos. Aquí aparece la figura del
escribano, quien extendía una copia del documento presentado, en la cual por
medio de una anotación marginal al pie de la misma, describía lo actuado. Mas, esta
forma de Registro Inmobiliario al igual que la anterior tuvo que desaparecer por
ocultar información de los gravámenes existentes.
d) El último período, denominado de la consolidación del régimen de publicidad
registral, se originó con la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861, la cual fue
necesaria para dar certeza del dominio y demás derechos en la cosa, evitándose así
la mala fe y libertad al propietario de los usureros.
Francia: Continuó con las costumbres romanas de la traditio. El código Francés de
Napoleón [1804], no tiene un apartado especial del Registro Público de la Propiedad, en
lugar de ello se presentan diversos Artículos de forma y fondo para las inscripciones.
El registro público dependía del Ministerio de Hacienda.
México: Los territorios descubiertos por Colón fueron donados para la evangelización de
sus habitantes a los reyes de Castilla y Aragón. Con el Oficio de Hipotecas se crea la
Instrucción de los señores fiscales de hacienda pública aplicable a la Nueva España [1784].
En 1789, se publicó una Real Cédula sobre anotaciones de Hipotecas, completando el
ordenamiento anterior.
Una vez constituido México en República Federal [1861], se dictó en Veracruz un decreto,
donde se estipuló que en todas las poblaciones que siendo cabeceras de cantón, tengan
19
juzgado de instancias y no haya escribanos, serán estos quienes realicen dicha función. En
el México contemporáneo, a diferencia de otros países, no existe una ley especial del
Registro Público, la parte sustantiva se encuentra regulada dentro del Código Civil.
Perú: El sistema registral peruano se originó en el Registro de la Propiedad Inmueble
[1888]. Más adelante, en 1936, con la promulgación del Código Civil peruano, se incluyó
la regulación de los registros públicos existentes para aquel entonces: el Registro de la
Propiedad Inmueble, Registros de Personas Jurídicas, Registro Personal, entre otros. Para
el año 1984 se promulgó un nuevo Código Civil en donde se omitió del libro de Registros
Públicos al Registro Mercantil, Registro de Buque y Registro de Prenda Industrial En
aquel momento los Registros Públicos era competencia de los Gobiernos Regionales.
El 14 de octubre de 1994 se creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos [SUNARP], con el objeto de -al igual
que en nuestro país, Ecuador- integrar todos los registros del sector público a fin de
mantener la unidad y coherencia de la función registral en todo el país.
B) DEFINICIÓN
‘El Derecho Registral es un conjunto de reglamentaciones jurídicas que norman las
relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad registral [que no es otra cosa que el
derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pública], brindando así
seguridad jurídica a las personas’3.
Caracteres del derecho registral: El Derecho Registral se caracteriza por ser:
1. De orden público.
2. Protector y legitimador.
3. Regulador.
La publicidad registral: Es un medio a través del cual se puede obtener información
sobre los bienes muebles o inmuebles o sobre las personas en general. Es el acceso a la
información registral.
3. MORALES, Einstein. [s/f]. El derecho registral; Disponible en http://www.monografias.com/trabajos22/derecho-registral/derechoregistral.shtml
20
La publicidad registral se clasifica en notificativa, declarativa y constitutiva:
a) Publicidad Registral Notificativa; Notifica a determinadas personas de ciertos actos
jurídicos, sirve para que un acto jurídico no este viciado de nulidad absoluta.
b) Publicidad Registral Declarativa; Da fe pública ante terceros de que un derecho le
pertenece a determinada persona.
c) Publicidad Registral Constitutiva; Da fe pública de la constitución o creación de un
hecho que tiene consecuencia jurídica y que ese derecho le pertenece a una determinada
persona.
El tercero registral: Es aquella persona que en un negocio jurídico es el primero que
cumple con la formalidad de registrar un negocio jurídico. Porque nadie puede alegar su
propia torpeza en su defensa.
Es la forma a través de la cual una persona vende un bien inmueble tres veces, los primeros
dos compradores notarían la compra, el tercero registra la compra y se convierte en el
verdadero dueño del bien inmueble.
Los sistemas registrales: Según FERNÁNDEZ, Sanz: "Sistema registral es el conjunto
de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos
reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el
régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el
conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde
un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o
publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la
organización y el régimen del Registro".
Clasificación del sistema registral: BESSON considera tres sistemas: el sistema francés,
el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados. COVIELLO, en cambio, estima
dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción [Francia, Italia y Bélgica]; y el
sistema germánico o de inscripción [Austria, Prusia y Australia]. A su vez GONZÁLEZ,
Jerónimo considera por separado y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano,
alemán y suizo. SARTRÉ, Roca aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no
regístrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros
21
con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y
plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.
Se tomará en cuenta la clasificación de los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto
de vista sustantivo que adopta SARTRÉ, ya que la misma entraña auténtico interés
científico y hace factible una clasificación completa.
Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos regístrales, se pueden
clasificar los sistemas inmobiliarios en:
a) Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro
con efectos de requisitos de oponibilidad; La constitución o adquisición del dominio y
demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho común, careciendo el Registro
de efectos constitutivos. Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no
pueden hacerse valer contra terceros, no son oponibles. Es un régimen de transcripción, y
es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la adquisición del dominio y demás
derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato [sistema consensualista],
sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al
título adquisitivo.
El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el
ámbito del Derecho Civil: ‘solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la
clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la
registración, si el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer en contra
de quien le pueda perjudicar’.
Este sistema fue adoptado por primera vez en el Código Napoleónico y ha sido imitado por
Bélgica, Holanda, Italia, Portugal.
b) Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes, presumen la
exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros; La constitución de los
derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad. La
publicidad registral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se
rigen por el Derecho Civil, es, y ésta es la regla general, voluntaria, si bien, en algún
supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral
correspondiente [régimen de hipotecas].
22
No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a
terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes. Se establece la
presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir,
coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad, los
derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica [legislación
regístral]. Cuando las formas regístrales contrastan con las formas constitutivas civiles de
los derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia registral vence a
la realidad jurídica extra-registral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisición
[Principio de la fe pública registral].
Este sistema fue establecido en España y vigente en Cuba y demás países
hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria española de 1861.
c) Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva; Las formas registrales de
publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para que
el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relación jurídica inmobiliaria ya no
nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil, sino que la misma no
tiene existencia jurídica hasta que el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de
generarla.
Los asientos regístrales tienen la función principal de dotar de existencia a los derechos
reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de
publicidad.
d) Sistema alemán y suizo; Los asientos del registro tienen función constitutiva, pero para
surtir sus efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio jurídico causal
justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume
exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario [legitimación registral],
y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es mantenido a favor de terceros
que adquirieron sus derechos confiados en los datos regístrales [fe pública registral].
e) Sistema australiano; El contenido registral se considera exacto de una manera absoluta.
La eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no existen más derechos
reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente
independiente del acto, negocio o título que lo propició. Lo que el Registro publica es toda
y la única verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que,
23
técnicamente, no existe disparidad entre el contenido registral y la realidad jurídica extraregistral. Australia adoptó, además, el sistema del título real, ya que no existe más título
del derecho real que el emitido por el Registrador.
e) Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo [antiguas legislaciones
inmobiliarias]; en ellas los asientos registrales tienen la misma eficacia que la del sistema
australiano, pero no admitieron el título real.
C) IMPORTANCIA
El Doctor Luis Alarcón flores [Abogado e investigador jurídico comparativo y analítico]
nos dice que ‘el Derecho Registral es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada
con el principio de publicidad emanado desde una institución denominada REGISTRO
PÚBLICO. El registro nos otorga certidumbre, confianza seguridad y verdad en relación
con los actos inscritos por los sujetos legitimados para de ello.
Debido a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro, se permite a los
usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el derecho a la propiedad sobre
un bien merece todas las estrategias de seguridad, para que pueda ser objeto de un legítimo
negocio.
Importancia de la inscripción en el Registro: La importancia radica en la seguridad
jurídica que otorga el Registro a través de la publicidad de ciertos derechos que tengan
trascendencia frente a terceros, siendo que por este medio se determina el grado de
seguridad de los terceros en orden a las relaciones jurídicas, ya que a través de la
publicidad se brinda una titularidad cierta y notoria en cuanto a derechos reales, a fin de
tener enterados a terceros, garantizándoles que las alteraciones ocultas no los afectarán.
La inscripción en el Registro es importante porque -tal como ya se mencionó- dota de
incuestionable seguridad jurídica en el ejercicio del derecho a la propiedad, esto permite el
desarrollo económico tanto para el propietario del bien como para el Estado en general4.
4. ALARCÓN, Luis Alfredo. [s/f]. La importancia del derecho registral; Disponible en
http://www.monografias.com/trabajos25/derecho-registral-peru/derecho-registral-peru.shtml#ixzz2voCgqhbO
24
EPÍGRAFE II
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
A) ANTECEDENTES HISTÓRICOS
En el Epígrafe anterior se abordó el origen del Derecho Registral, y de manera disimulada
se fueron incorporando reseñas históricas sobre los inicios del Registro de la Propiedad
como institución. En este apartado, nos concentraremos específicamente en las
definiciones relativas al Registro de la Propiedad del Ecuador. A este respecto, el Diario el
Comercio, en su edición digital del dieciséis de octubre de dos mil once, nos presenta una
redacción muy clara sobre los antecedentes de nuestro Registro, por ello, nos remitiremos a
dicho artículo periodístico.
‘La primera anotación que reportan los archivos del Registro de la Propiedad corresponde
a un contrato de compraventa entre José Antonio Monroy y Juan Javier de Aguirre. Fue
por una huerta de árboles de cacao, palma de cocos y una casa que lindaba con el río Baba
por 4 100 pesos y seis reales. Ese documento, que consta como el número uno en el libro
Anotaciones de Instrumentos Públicos, data del 23 de octubre de 1826. Ivole Zurita
[Registrador, 2011] nos cuenta que dicho registro es el más antiguo en la ciudad. Desde
entonces, el ente albergó gran parte de la historia de la ciudad luego de la Independencia
del 9 de Octubre de 1820. A partir de 1826, cuando el Libertador Simón Bolívar fundó el
Registro de la Propiedad como tal, en el nacimiento de la República, por sus libros pasaron
hechos y transacciones de todo tipo.
La segunda anotación que se registró fue el 31 de octubre de 1826, en la Oficina
Municipal. Fátima Ponce, jefa de Archivo de la Empresa Pública Municipal de Registro de
la Propiedad, comenta que el documento inscribió la venta que Antonio Molina hizo a
favor de Gertrudis Marques de una casa ubicada en el barrio del Astillero, frente al
Hospital de la Caridad en 500 pesos. Uno de los hechos anecdóticos es el de la hipoteca de
la esclava Petra Quiñónez. El documento registrado el lunes 4 de diciembre de 1826 indica
que la esclava fue hipotecada por 100 000 pesos. El acreedor era Francisco Jurado y el
deudor Juan Bauz. Giovanni Valle, funcionario, dice que según la historia se empeñaba a
los esclavos. Había una cláusula que decía que si el deudor quería endosar la deuda tenía
que contar con el consentimiento de la esclava.
25
Y las historias son innumerables…“remato las casas situadas en Baba, Babahoyo y
Palenal…”, “remato un pedazo de terreno para sembrar en río Daule…”, hipotecan una
hacienda, casa y dos esclavos en 250 pesos [1842] siendo acreedor María Morán y el
deudor Antonio Molina…”. También está el testamento de José Joaquín de Olmedo, el
registro de los bloques de piedra que se trajeron desde España para construir el malecón…
Todo eso ha perdurado a lo largo de los años salvándose, incluso, del gran incendio de
Guayaquil en 1896.
El Registro de Guayaquil recogía información de otras jurisdicciones que a través de los
años fueron desmembrándose para convertirse en cantones como Samborondón, Daule,
Durán… En sus archivos físicos constan documentos desde 1851 hasta la fecha. 12 libros
que recogen la historia entre 1826 y 1850 fueron enviados para la custodia y conservación
al Archivo Histórico del Guayas, comenta Gina Delgado, gerente del Registro. Una de las
características que tuvo el Registro en sus inicios fue que los documentos se hacían a
mano, con tinta traída de Inglaterra, España y Estados Unidos, en papel de algodón. Zurita
nos dice que era una caligrafía perfecta, de la época en que se decía que la letra con sangre
entra.
El 5 de junio de 1974, en el Tomo 31, se reportó el último documento escrito a mano. Fue
el gobierno de Guillermo Rodríguez Lara que decretó el término de la era manuscrita
iniciándose la etapa de la escritura mecanografiada en papel sellado con timbres. Este
sistema se registra desde el 25 de junio, en el Libro 32. María Lavid, quien para el 2011
llevaba laborando en la entidad 43 años, recuerda que en sus inicios [1967] trabajaban con
índices generales hechos a mano, comenta: “teníamos que buscar, por letra, nombre a
nombre, porque estaban revueltos. Las letras a las que les teníamos miedo, porque eran las
más numerosas, eran A, C y M. Nos tomábamos hasta 15 días en encontrar un registro”.
Ella ha vivido los últimos cambios en la entidad, entró cuando funcionaba en la
Gobernación hasta los años ochenta en el que se trasladaron al Palacio de Justicia. Lavid
sigue diciendo: “nos tocó empaquetar los libros y llevarlos en camiones. Cuando nos
cambiamos al edificio actual [Víctor Rendón y Panamá en el 2001] se lo hizo con escolta
de la Policía y guardias privados pues esta es la historia de Guayaquil”.
Ahora, en la era de la informática apuntan a ser parte de la Ciudad Digital que promueve el
Municipio. Por ello se alista un concurso para digitalizar 18 millones de documentos de sus
26
libros5.
B) DEFINICIÓN
Definición general: El Registro de la propiedad es una institución pública destinada a
crear titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación jurídica de
los inmuebles, con la finalidad de proteger el tráfico jurídico.
En el Registro de la propiedad se adquieren el dominio y demás derechos reales con
seguridad suficiente evitando reivindicaciones. La función básica del Registro no es
publicar actos y contratos sino crear titularidades inatacables en virtud de un acto de
poder público.
La implantación de los registros como nuevos mecanismos de seguridad se acompañó de la
creación del Registrador de la Propiedad. Los fuertes efectos de los asientos exigen un
intenso control de entrada, tanto formal como material, que recibe el nombre de
calificación y que constituye la función del registrador.
El Registro de la propiedad también puede definirse como la institución que, destinada a
robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto la registración de la
constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes
inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y
los contratos de arrendamientos y opción. El estudio del Registro de la Propiedad
corresponde al derecho inmobiliario6.
Registro de la Propiedad en el Ecuador: El registro de la propiedad es un registro civil
oficial y obligatorio en Ecuador en el que se colocan los derechos de propiedad sobre los
bienes inmuebles, así como todos los demás derechos que recaen sobre estos. Es decir
permite inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles. El principal fin
del Registro de la Propiedad consiste en brindar información confiable a las personas sobre
la propiedad, impuestos o limitaciones que se aplicaron a un bien inmueble para la
realización de algún tipo de contrato sobre el mismo, además de dar seguridad jurídica a
los actos realizados sobre los distintos inmuebles.
5. DIARIO EL COMERCIO. [2011]. Registro de la Propiedad guarda historia; Disponible en http://www.elcomercio.ec/pais/RegistroPropiedad-guarda-historia-Guayaquil_0_572942775.html
6. Tomado de http://es.wikipedia.org/wiki/Registro_de_la_propiedad
27
Cada Municipio es el encargado de la administración de los Registros de la Propiedad de
cada cantón, es por eso que ellos están a cargo también de la recaudación de impuestos
relacionados con éste.
Los requisitos para realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad -principalmente de
una transferencia de dominio- son:

Presentar la primera copia certificada de la escritura legalmente otorgada.

La escritura debe contener: Comparecientes y en qué calidad lo hacen, antecedentes
de dominio, objeto del contrato, descripción, linderos y superficie del inmueble,
cuantía o precio y las demás cláusulas de rigor de acuerdo al contrato.

Adicionalmente los documentos habilitantes como el pago de impuestos que genero
el contrato, cédulas y papeletas de votación de los comparecientes, certificado de
gravámenes y todos aquellos que den validez al título.
Cabe recalcar que estos documentos pueden estar sujetos a cambios, de acuerdo a las
reglamentaciones de cada Gobierno Municipal.
Otro de los documentos que se obtiene es el certificado de propiedad, en donde se
específica las propiedades que están a cargo de una persona en cada uno de los Municipios,
para obtener este certificado será necesario llenar un formulario que se obtiene en las
administraciones cantonales respectivas.
Una vez realizado este proceso cada año se pagará un impuesto predial, que será
establecido por los respectivos gobiernos municipales. Existe un descuento del 10% para
las personas que lo cancelen durante los primeros 15 días de enero. Este impuesto es
destinado a la realización de obras en los respectivos barrios.
C) FUNCIÓN E IMPORTANCIA
GRISSEL [2008] nos dice que la función en que se enfoca todo Registro Público es dar a
conocer la titularidad y condiciones que tiene todo sujeto de derecho sobre un derecho real
o persona, y aún sobre situaciones de su personalidad, originándose así una presunción
jurídica [iuris tantum], la cual permite contemplar el instrumento que ampara la
información que es ingresada a un Registro, situación que en suma constituye una
28
estabilidad jurídica en beneficio del legitimado, quien se encuentra en óptimas condiciones
para defender el derecho que le ampara.
Todo Registro se considera importante por la trascendencia que tiene para el ámbito
jurídico y económico de un país, ya que su existencia y organización junto con el marco
jurídico que lo regule deben tener en consideración no sólo la publicidad de los actos
jurídicos sino también, asegurar ‘la constitución, autenticidad, y prueba de aquellos
derechos sujetos a inscripción’7.
D) REGISTRO DE TÍTULOS
Para la construcción teórica de este apartado invocaremos nuevamente a la doctrina
general. GRISSEL [2008] nos dice que el Registro de Títulos se caracteriza porque es
posible únicamente si es expresada la voluntad del que proporciona la información o
titulante directamente ante el registrador. Los títulos inscribibles pueden ser:
a) Traslaticios; Parte del hecho de que se traspasa a otro el dominio, mediante la tradición,
sin necesidad que medie el registro posterior.
b) Constitutivos; Lo que caracteriza a este tipo de registración es la creación de un derecho
real nuevo, el cual no es independiente, si no que requiere de un antecedente ya inscrito, así
para el caso el derecho de usufructo en donde existen dos derechos coexistentes los cuales
son el nudo propietario y el de usufructo, en donde el propietario posee solamente la
capacidad de disponer del bien inmueble no así de usarlo y gozarlo, ya que por voluntad
propia ha cedido ese derecho que por ley le corresponde, teniendo en claro que una vez
pasado el tiempo que dura el derecho de usufructo recupera totalmente sus facultades o
sean el jus utendi [el usar la cosa], el jus fruendi [a todos sus frutos], el jus abutendi [la
potestad de abusar], el jus disponendi [la disposición del bien], y el jus vindicandi [el poder
de reivindicar a un injusto poseedor].
c) Modificativos; Trata principalmente de que el propietario dueño de un derecho real
puede alterarlo, tanto ampliándolo como restringiéndolo.
7. GRISSEL, Kelly, op. cit.
29
d) Declarativos; La duda que recae sobre un derecho debe ser justificada probando su
existencia ya sea por vía notarial o judicial.
e) De reconocimiento; Este tipo de títulos se limita al reconocimiento de un derecho ya
existente. En consecuencia al reconocerse lo que se hace es afirmar el derecho que se tenía
con anterioridad, es así que esta clase de títulos viene a robustecer derechos que no estaban
inscritos anteriormente a nombre de quien se le reconoce.
f) De extinción o cancelación; Este título se enmarca en la finalización o terminación de un
derecho existente. Por ejemplo: una persona habiendo adquirido una obligación y
habiéndola terminado procede a cancelarla cuando dicho gravamen ha sido inscrito.
E) LEY DE REGISTRO DEL ECUADOR
La Ley de Registro del Ecuador [1966], es una copia del Reglamento de Registro e
Inscripciones [1869]. El Registrador da fe pública sobre la legalidad, autenticidad,
antecedentes e historia del dominio. Sus asientos y certificaciones, son definitivos; dan
publicidad sobre patrimonios privados y estatales, facilita su transmisión y financiación
con la certeza de cual y quien es el dueño responsable. Sólo lo que dice el Registro se
considera veraz.
El Artículo 1 de Ley de Registro define así el objeto del registro: “La inscripción de los
instrumentos públicos, títulos y demás documentos que la ley exige o permite que se
inscriban en los registros correspondientes, tiene principalmente los siguientes objetos:
a) Servir de medio de tradición del dominio de bienes raíces y de los otros derechos
reales constituidos en ellos;
b) Dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los mismos
bienes raíces o imponen gravámenes o limitaciones a dicho dominio; y,
c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y
documentos que deben registrarse”.
TORRES y BERNAL [2013] nos dicen que la Ley de Registro está estrechamente
vinculada con las leyes civiles, penales, tributarias, Ley del Sistema Nacional de Registro
30
de Datos Públicos, etc., razón por la cual se exige que los Registradores y Registradoras de
la Propiedad sean profesionales en Derecho, de tal forma que conozcan las consecuencias
jurídicas que pueden ocasionar la falta de cuidado o el cometimiento de alguna anomalía al
momento de la inscripción del acto o contrato8.
La Ley de Registro del Ecuador se encuentra estructurada en once Títulos vigentes y uno
derogado:
TÍTULO I: Objeto del Registro
TÍTULO II: De la oficina del registro
TÍTULO III: Del registrador, sus deberes y atribuciones
TÍTULO IV: Del repertorio
TÍTULO V: de los registros y de los índices
TÍTULO VI: Títulos, actos y documentos que deben registrarse
TÍTULO VII: Del procedimiento de las inscripciones
TÍTULO VIII: De la forma y solemnidad de las inscripciones
TÍTULO IX: De la variación de las inscripciones y de su cancelación
TÍTULO XI: Disposiciones generales
TÍTULO XII: Disposición transitoria
EPÍGRAFE III
ACTO REGISTRAL
A) DEFINICIÓN DE ACTO REGISTRAL
Definición: Raúl Servín [1998, en su monografía sobre Derecho Civil y Propiedad
Inmueble define el acto registral o inscripción como la toma de razón de algún documento
o declaración que ha de asentarse en el Registro, según la codificación legal del cada
8. TORRES, Oliva; BERNAL, María. Evolución y práctica del derecho notarial y registral. 1era Ed., Editorial Carpol, Ecuador, 2013; p. 389
31
Estado. En relación con el Registro Público, la inscripción es un acto jurídico susceptible
de producir los efectos que le están atribuidos por la legislación registral.
Ahora bien, más exacto que hablar de inscripción, es hablar de inscripciones, pues en
realidad, no existe, desde el punto de vista legal, una sola inscripción, sino varias clases de
ellas. En atención a lo que dispone el Artículo 25 de la Ley de Registro del Ecuador, se
conocen las siguientes clases de inscripciones:
a) Todo contrato o acto entre vivos que cause traslación de la propiedad de bienes raíces;
b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes raíces; las sentencias definitivas
ejecutoriadas determinadas en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil;
c) Los títulos constitutivos de hipoteca o de prenda agrícola o industrial;
d) Los títulos constitutivos sobre bienes raíces de los derechos de usufructo, de uso, de
habitación, de servidumbres reales y de cualquier otro gravamen, y en general, los títulos
en virtud de los cuales se ponen limitaciones al dominio sobre bienes raíces;
e) Los testamentos;
f) Las sentencias o aprobaciones judiciales de partición de bienes, así como los actos de
partición, judiciales o extrajudiciales;
g) Las diligencias de remate de bienes raíces;
h) Los títulos de registro de minas con sujeción a las leyes de la materia;
i) Los documentos que se mencionan en el libro primero, sección segunda, párrafo segundo
del Código de Comercio, inclusive los nombramientos de los administradores de las
Compañías Civiles y Mercantiles;
j) El arrendamiento, en el caso del Art. 1930 del Código Civil;
k) El cambio o variación del nombre de una finca rural. El que hace la variación debe
solicitar el registro del nuevo nombre al Registrador correspondiente, a más tardar dentro
de los quince días siguientes a aquél en que se haya hecho uso en documento público u
oficial o en alguna diligencia o acto público u oficial, del nombre variado o cambiado.
32
B) PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios registrales son la base de todo sistema de registros, por cuanto constituyen
reglas de orientación fundamentales del Derecho Registral. Tal como lo señala LUIS
GARCÍA G. dichos principios "son notas, caracteres o rasgos básicos que tienen o debe
tener un determinado sistema registral"
TORRES y BERNAL nos dicen que ‘la mayoría de los autores tratan los principios del
Derecho Registral en forma sistemática, los definen como las orientaciones, las líneas
directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y el resultado de la
sintetización del ordenamiento jurídico registral’9. Por su parte Carral y De Teresa,
manifiesta: “Los Preceptos del Registro Público son un laberinto. Se refieren a una materia
sumamente compleja, y generalmente están distribuidos en desorden y en cierta
promiscuidad que produce confusión en el jurista, y son causa de enredos y embrollos de
los que solo puede salirse si tenemos algo que nos oriente, nos encamine, nos conduzca,
nos la dan los principios registrales.”10
MORALES, Einstein [antes citado, s/f], en su investigación sobre el Derecho Registral,
define los principios de esta disciplina de la siguiente manera.
Principio de Inscripción: En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripción es
el elemento básico para que se produzca la constitución, transmisión, modificación o
extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de
Transcripción, la inscripción no es factor esencial o constitutivo para que los derechos
reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca.
Principio de especialidad: El Principio de la Especialidad, descansa en la finca
inmatriculada [a cada finca un folio], en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y
en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los
asientos regístrales, sino para la labor organizada administrativa de los Registros Públicos.
El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio
Real [a cada finca un folio] o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal [a
cada operación un folio].
9. TORRES, Oliva; BERNAL, op. cit., p. 392
10. CARRAL Y DE TERESA, Luis, Derecho notarial y derecho registral. Editorial Porrúa, S.A., México, 1970; p.241
33
Principio de fe pública: Consiste en el carácter que le imprime el funcionario, tiene
atribuciones conferidas por la Ley para: 1) Presenciar el acto; 2) Dar constancia del acto; y
3) Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.
Principio de legalidad: Es el que exige a los Registradores y Registradoras, bajo su
responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de los que se
solicite su inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones
contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar la anotación o inscripción de los
documentos. Es decir, tiene que someter a examen o calificación los documentos que sólo
tengan acceso al Registro.
Principio de legitimación: Según este principio, se presume que el contenido de las
inscripciones, es cierto y produce todos sus efectos mientras que estas no sean anuladas o
rectificadas.
Principio de prioridad: Este principio establece que el acto registrable que primeramente
ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo
incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir,
en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera
haber adquirido el otro comprador.
Principio de tracto sucesivo: En virtud de este principio, todo acto de disposición aparece
ordenado en forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos
regístrales. Esto requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los
otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el Registrador o
Registradora en virtud de sus facultades, denegará la inscripción o anotación.
Principio de publicidad: En sentido extendido, Publicidad es la actividad orientada a
difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos amplio, consiste en la
exteriorización o divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su
cognoscitividad general. El fenómeno publicitario se nos presenta como antitético de la
clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El ordenamiento jurídico,
empero, toma en consideración ambos puntos extremos de la cognoscitividad, y, así como
unas veces estima digno de tutela el interés al secreto [tutela de la imagen, de la
correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.], otras acoge y protege el interés a
34
la cognoscitividad. Es sentido estricto, y desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse
por publicidad el sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos,
determinadas situaciones jurídicas para tutela de los derechos y la seguridad de tráfico.
Principio de rogación: También conocido como Principio de Instancia, consiste en que
las inscripciones en los Registros Públicos se efectúan necesariamente a solicitud de la
parte interesada; no son procedentes las inscripciones por voluntad del registrador o de
oficio pues es necesaria la solicitud o rogatoria.
Principio de oponibilidad: El propósito de este principio es impedir que se inscriban
derechos que se opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho
previamente inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al
derecho inscrito.
C) TIPOS DE ACTOS REGISTRALES
LUNA, Heidy [s/f] en su trabajo investigativo sobre asientos registrales nos comenta que
en el Registro de la propiedad se distinguen los siguientes tipos de actos registrales:

Inscripciones;

Anotaciones preventivas;

Notas y/o razones marginales;

Cancelaciones y/o negativas;
El procedimiento para la anotación de todos estos asientos suele comenzar con un asiento
de presentación, que no tiene otro objeto que preparar y fijar la fecha de inicio de la
protección de registro. La inscripción es el único asiento destinado a dar publicidad de su
contenido, que puede ser cualquier derecho real inscribible.
Las anotaciones preventivas son un asiento transitorio, de menor solemnidad que la
inscripción, por regla general referido a derechos eventuales. Las razones marginales se
practican en la orilla de una inscripción y contienen datos de hechos o derechos que
dependen del asiento a cuyo margen se realizan. Las negativas son una forma de asiento
cancelación, por cuanto su función es negar en todo o en parte una inscripción anterior.11
11. LUNA, Heidy. [s/f]. Asientos registrales; Disponible en http://www.monografias.com/trabajos71/asientos-registrales/asientosregistrales2.shtml#ixzz2voRzyDn7
35
En la siguiente sección se expondrán mayores especificaciones teóricas sobre las negativas
de inscripción emitidas por el Registrador o Registradora de la Propiedad.
Errores de las inscripciones: En caso de haber cometido errores en las inscripciones, los
Registradores y Registradoras de la Propiedad deberán cumplir con lo dispuesto para
Notarias y Notarios en el Código de Procedimiento Civil, que señala:
Art. 172.- No prueba en juicio el instrumento que, en su parte esencial se halla roto,
raído, abreviado, con borrones o testaduras que no se hubieran salvado
oportunamente.
Al respecto la Ley de Registro señala lo siguiente:
Art. 50.- La corrección de errores, reparación de omisiones y cualquier
modificación que de oficio o a petición de parte deba hacer el Registrador conforme
al título, se hará constar en una nota puesta al margen a la derecha de la inscripción
respectiva y al frente de la parte que se hubiere modificado.
En la disposición agregada al Artículo 56 de la Ley de Registro señala: Si en una
inscripción o anotación se hubiere omitido la firma del Registrador, la Corte Superior del
Distrito dispondrá que firme tal anotación o inscripción el funcionario que se halle a cargo
del Registro de la Propiedad.
D) NEGATIVAS DE INSCRIPCIÓN
El Artículo 11 de la Ley de Registro del Ecuador establece que si el Registrador o
Registradora de la Propiedad encuentra defectos en los títulos que le han sido presentados,
éste puede negarse a realizar su inscripción. Dicho Artículo señala que han de asentarse
negativas en los siguientes casos:
1) Si la inscripción es legalmente inadmisible, como en el caso de no ser auténtico el
título que se presente o no estar conferida la copia en papel de ello correspondiente;
2) Si los impuestos que causan la celebración del acto o contrato o su inscripción no
han sido pagados de acuerdo a la ley;
36
3) Si el inmueble a que se refiere el acto, contrato o mandato judicial que debe
inscribirse no está situado dentro del cantón;
4) Si el título o documento que se trata de inscribir tienen algún vicio o efecto que lo
haga nulo;
5) Si el título o documento no contiene los requisitos legales para la inscripción; y,
6) Si no se ha dado al público el aviso que previamente a la inscripción de un título o
documento prescribe la ley.
La negativa del Registrador constará al final del título cuya inscripción se hubiere
solicitado, expresando con precisión y claridad las razones en que se funde.
La impugnación procesal: SERVÍN [1998] en su compilación bibliográfica antes citada,
no dice que la impugnación procesal es el poder concedido a las partes y excepcionalmente
a terceros tendiente a lograr la modificación, revocación, anulación o sustitución de un acto
procesal que se considera ilegal o injusto.
La existencia de un agravio se constituye en un requisito indispensable para la procedencia
de la impugnación.
Se impone considerar el tema con un doble enfoque: uno referente al sujeto a quien se le
atribuye el poder, y otro, referido al objeto sobre el cual recae el poder de impugnación.
Este dualismo ha contribuido a que suela distinguirse en la doctrina lo que se conoce por
"impugnabilidad subjetiva" de por "impugnabilidad objetiva"
La impugnación como poder tiene origen constitucional y su contenido es abstracto ya que
no está condicionado a la existencia real, efectiva y concreta del defecto o injusticia. En tal
sentido, basta que se invoque la existencia de un agravio aunque luego, al momento de su
resolución de mérito se deniegue el derecho, es decir que no obstante la posibilidad de su
admisión inicial, luego de su tramitación puede resultar que la pretensión impugnativa
resulte rechazada al momento de dictar sentencia.
El poder de impugnación como tal se ejercita dentro del proceso y tiende a obtener la
modificación, revocación, anulación, sustitución de un acto procesal ilegal o injusto: se
exhibe como una prolongación de los poderes de acción y excepción.
37
El ejercicio del poder de impugnar está supeditado a la concurrencia de determinados
presupuestos:
1) Legitimación del sujeto que impugna;
2) Un acto procesal o un procedimiento irregularmente cumplido;
3) Que se invoque vicios y se exhiba un agravio.
Por ello se hace necesario determinar si el error recae sobre el aspecto sustancial o
procesal.
En la teoría registral general, la impugnación ha de regirse por los siguientes principios:
a) Congruencia; De conformidad con nuestro ordenamiento procesal, la decisión judicial
debe circunscribirse a lo demandado y a las defensas que concretamente se opongan, esto
es, deben atender a los agravios expuestos. El principio de congruencia se enlaza con el
sistema dispositivo y configura en el proceso una doble garantía al establecer los límites
que debe someterse el juzgador evitando arbitrariedades, y otorga seguridad de que las
partes saben de qué defenderse.
b) Taxatividad legal; Significa que sólo los actos señalados en forma expresa por la ley
genérica o específicamente, pueden ser impugnados, esto significa que solo podrá
deducirse impugnación contra un acto procesal si ello está autorizado por la ley.
Los ordenamientos formales también contienen normas específicas referidas a la
posibilidad de impugnar actos determinados, así por ejemplo, solo se autoriza la apelación
en ciertos tipos de procedimientos, o se la veda frente a concretas circunstancias, el
demandado solo puede apelar la sentencia si opuso excepciones.
c) Bilateralidad; Respalda la vigencia de la regla de la igualdad ante la ley que se concreta
con el proceso, cuando se otorga a ambas partes la oportunidad legal de considerar y
defender, con las garantías consiguientes, cada una de las razones y fundamentos que
sostiene las respectivas pretensiones.
38
d) Simplificación; Este principio alude a la tendencia actual de reintentar limitar las
impugnaciones y también de lograr sencillez, brevedad y concentración en su trámite,
limitando de esta manera el formalismo innecesario. También se advierte por la
perentoriedad de los plazos que impera en todo trámite impugnativo.
Impugnación de las negativas de inscripción: El Artículo 11 de la Ley de Registro señala
el procedimiento a seguir cuando se desease impugnar las negativas de inscripción:
“De la negativa del Registrador se podrá ocurrir al Juez competente, quien luego de
examinar la solicitud del interesado y las causas de la negativa, dictará su
resolución, la que será notificada al Registrador en la forma prevista en el Código
de Procedimiento Civil.
Si la resolución ordena la inscripción, no será susceptible de recurso alguno”.
Naturalmente, el Juez competente -mencionado al inicio del primer párrafo de la cita- es el
Juez de lo Civil, sin embargo, existe una gran cantidad de abogadas y abogados que
presentan las negativas de inscripción ante el Tribunal Contencioso Administrativo,
evidenciándose así la debilidad de la norma, al no especificar con precisión el Tribunal o
Juzgado al que se debe demandar la negativa, vulnerándose el principio constitucional de
seguridad jurídica. El Artículo 11 continúa:
“Si el Juez negare la inscripción, el interesado podrá interponer el recurso de
apelación para ante la Corte Superior correspondiente, de cuya resolución no habrá
recurso alguno.
En el caso de que la negativa del Registrador se funde en la causal constante en el
ordinal segundo12 de este artículo, el perjudicado podrá acudir al Tribunal Fiscal, el
mismo que dictará la resolución correspondiente con el estudio de la petición del
interesado y de las razones aducidas por el Registrador.
Esta resolución será definitiva y se le comunicará a dicho funcionario en la forma
legal.
12. El ordinal segundo cita: “Si los impuestos que causan la celebración del acto o contrato o su inscripción no han sido pagados de
acuerdo a la Ley.
39
Si se mandare por el Juez o el Tribunal Fiscal, en su caso, hacer la inscripción, el
Registrador, la practicará al ser notificado con la resolución correspondiente,
dejando constancia de ella al efectuar la inscripción”.
EPÍGRAFE IV
ACTO ADMINISTRATIVO
A) DEFINICIÓN
Para conceder cuerpo sólido a ete Epigrafe, la teoria de SALAZAR [2009] resulta muy
apropiada, quien nos menciona que no hay un criterio uniforme para definir al acto
administrativo. Es la exteriorización de la función administrativa, la cual es actividad
estatal13.
El acto administrativo es la declaración de voluntad de un órgano de la Administración
pública, de naturaleza reglada o discrecional, susceptible de crear, con eficacia particular o
general, obligaciones, facultades, o situaciones jurídicas de naturaleza administrativa.
La administración pública se desenvuelve con la realización de numerosos actos de muy
diversa naturaleza. El conocimiento del acto administrativo es la base para el ejercicio de
las garantías administrativas.
La función administrativa se manifiesta en actos jurídicos, hechos jurídicos y actos
materiales.
Un campo muy importante de los actos administrativos corresponde a los actos materiales,
que son los que no producen ningún efecto de derecho, ni se ligan como antecedente
jurídico de los actos administrativos. Los actos materiales pueden además, implicar las
operaciones técnicas para el desarrollo de la administración.
Estos no conciernen al derecho, pero pueden ser hechos jurídicos y dar lugar a una
responsabilidad. Sólo de una manera indirecta puede el acto material un efecto jurídico. El
sector más importante de los actos administrativos son los actos jurídicos administrativos,
que es una especie de acto jurídico: ellos se realizan para alcanzar ciertos efectos de
13. SALAZAR, Ismael. [2009]. La publicidad del acto jurídico en el derecho romano; Disponible en
http://www.monografias.com/trabajos22/acto-administrativo/acto-administrativo.shtml#requis
40
derecho, como el nombramiento de un empleado, el otorgamiento de una concesión, un
contrato de obras públicas o un contrato de suministro.
Dice, a este respecto, Álvarez Gendin que hay, sin embargo, determinados hechos de la
administración que sin preceder una orden de autoridad superior o antecediéndola
producen afectos jurídicos y dan lugar a una responsabilidad como en las faltas del servicio
o en el caso de que las tropas estén de practica de tiro y que resulte una persona muerta o
herida.
No hay aquí un acto administrativo que quiera la muerte de una persona, pero surge a la
responsabilidad por la mala prestación de servicios por el hecho de matar a un ciudadano
pacífico. Los simples hechos administrativos pueden originar, aunque no siempre, efectos
jurídicos.
Ordenar se ensanche una calle es un acto administrativo, elaborar los planos y demás datos
técnicos que preparen la determinación de los hechos jurídicos y encomendar a los a los
trabajadores el abrir las cepas, derruir instalaciones y otros actos más, son actos materiales.
Zanobini nos da una definición de carácter general, diciendo el acto administrativo es
cualquier manifestación de la actividad de la administración. Esta definición es exacta en
su sentido formal, que toma en cuenta el órgano que realiza la función administrativa:
todos los actos administrativos de la administración publica son los actos administrativos
[el acto administrativo es una declaración de voluntad en vista de producir un efecto de
derecho, frente a los administrados, emitido por una autoridad administrativa en una forma
ejecutoria, implicando la ejecución de oficio].
Se puede considerar al acto administrativo desde tres puntos de vista: objetivo, subjetivo y
material.
El punto de vista objetivo lo estima como una declaración o exteriorización de
entendimiento de una voluntad administrativa.
Desde el punto de vista subjetivo es todo acto emanado de un órgano administrativo. De
ningún modo como la expresión de la voluntad mental del funcionario del que procede.
A la consideración material corresponde, la de ser producto de la potestad administrativa
que, en su ejercicio, se traduce en la creación de consecuencias de Derecho. El acto
41
administrativo, funda, modifica o suprime una relación jurídica subjetiva, como parte del
Poder público. Desde este aspecto no importa qué órgano emita el acto.
El acto administrativo en la legislación ecuatoriana: El Artículo 3 de la Ley de la
Jurisdicción Contenciosos Adminstrativa señala: “El recurso de plena jurisdicción o
subjetivo ampara un derecho subjetivo
del
recurrente,
presuntamente
negado,
desconocido o no reconocido total o parcialmente por el acto administrativo de que se
trata.
El recurso de anulación, objetivo o por exceso de poder, tutela el cumplimiento de la
norma jurídica objetiva, de carácter administrativo, y puede proponerse por quien
tenga interés directo para deducir la acción, solicitando al Tribunal la nulidad del acto
impugnado por adolecer de un vicio legal.
Nota: Respecto a un acto administrativo de carácter general, puede interponerse recurso
objetivo o de anulación, cuando se pretende únicamente el cumplimiento de la norma
jurídica objetiva; o recurso de plena jurisdicción o subjetivo, cuando se demanda el
amparo de un derecho subjetivo del recurrente. Disposición dada por Resolución del
Tribunal Contencioso Administrativo, publicada en Registro Oficial 722 de 9 de Julio de
1991.
El Derecho Administrativo en el Ecuador: JIMÉNEZ [2012] nos menciona que para
comprender la relevancia que tiene el estudio del Derecho Administrativo en la
Administración Pública es importante empezar por comprender su significado, así pues el
Derecho Administrativo es la parte del ordenamiento jurídico, que regula la
Administración Pública, su organización y sus servicios, así como sus relaciones con los
ciudadanos, estudia toda actividad de índole administrativa sea del órgano administrativo,
judicial o legislativo y personas no estatales en cuanto ejercen poderes públicos y no se
refiere principalmente a los servicios públicos como tales, sino que abarca toda la función
administrativa.14 El Derecho Administrativo esta caracterizado por ser:
a) Común; Es un derecho que, al igual que el derecho civil, es común a todas las
actividades [municipales, tributarias, etc.] y sus principios son aplicables a todas esas
materias.
14. JIMÉNEZ, Tatiana. [2012]. Derecho administrativo en el Ecuador; Disponible en
http://tatianajimenezarrobo.blogspot.com/2012/06/derecho-administrativo-en-el-ecuador.html
42
b) Autónomo; Es una rama autónoma del Derecho, tiene sus propios principios generales;
es decir es un sistema jurídico autónomo paralelo al derecho privado.
c) Local; Es un derecho de naturaleza local porque tiene que ver con la organización
política en nuestro país; es decir que habrá un Derecho Administrativo provincial y un
Derecho Administrativo nacional.
d) Exorbitante; Excede la órbita del derecho privado, porque donde hay una organización
estatal hay Derecho Ddministrativo.
Frente a estos conceptos y definiciones, se puede considerar la presencia del Derecho
Administrativo en el Ecuador desde épocas anteriores a la existencia misma de la
República, en donde surgieron las normas del Estado y las instituciones públicas, por que
el Derecho Administrativo nace justamente del Derecho Público y funciona con normas
propias; se debe señalar que éste ha ido evolucionando con el fin de adaptarse a las
necesidades de los ciudadanos, he ahí la existencia de varias Constituciones en la historia
republicana del Ecuador, en donde se ha ido implementando normas y creado instituciones
públicas para la administración y control del quehacer público, inicialmente se contaba con
leyes que regulaban el manejo de la hacienda, pasando por las que regulan la
administración financiera, los presupuestos, el servicio civil y carrera administrativa,
homologación de sueldos y el sistema de contratación pública ecuatoriana, estableciéndose
además las autoridades que velarían por el quehacer administrativo, entre ellos:
intendentes, gobernadores, jefes políticos municipales y parroquiales, entre otros; el
Derecho Administrativo evoluciona de acuerdo a los cambios que la sociedad va
experimentando y a medida que se crean más leyes, se incrementa la necesidad de crear
aún más para el ordenamiento social.
Ahora bien, la principal fuente del Derecho Administrativo es la Constitución, que según la
doctrina y la práctica tiene dos partes principales, la dogmática y la orgánica, la primera
señala las libertades públicas y los derechos fundamentales mientras que la segunda señala
la estructura política del Estado y establece las funciones y los órganos con sus
atribuciones y deberes, sin embargo, la Constitución de 2008, contiene una tercera parte
principal que es la supremacía, sobre la cual el Artículo 424 señala:
“La Constitución es la norma suprema y prevalece sobre cualquier otra del
ordenamiento jurídico. Las normas y los acto de del poder público deberán
43
mantener conformidad con las disposiciones constitucionales; en caso contrario
carecerán de eficacia jurídica”
La no existencia de una norma suprema que regule a la sociedad y a las instancias públicas,
generaría una anarquía normativa y social, en donde no se garantizaría los derechos y las
libertades de la ciudadanía, precisamente para eso la figura de la supremacía, toma mayor
impacto e importancia en nuestra constitución y nadie ni nada está por encima de ella.
Las normas administrativas son otras que se ubican jerárquicamente como fuentes del
Derecho Administrativo y se pueden concebir como reglamentos dictados por el ejecutivo,
quien conjuntamente con otras entidades con personalidad jurídica se manifiesta
jurídicamente a través de actos administrativos que se dictan en aras de satisfacer los
intereses colectivos, también se incluyen en estas fuentes a los reglamentos que pueden ser
expedidos solamente por el Presidente de la República, excluyendo a los reglamentos
orgánicos funcionales que son expedidos por las instituciones públicas de acuerdo a las
actividades asignadas; a su vez existen varios tipos de reglamentos, los cuales se detallan a
continuación:
a) Reglamentos de ejecución; Son dictados por el ejecutivo, y sirven para normar aspectos
específicos de una ley.
b) Reglamentos autónomos; Son también dictados por el ejecutivo y no dependen de otras
leyes, regulan el servicio administrativo.
c) La reglamentación delegada o de integración; Se trata simplemente de un poder
normativo conferido singularmente para el caso concreto por el órgano legislativo en favor
del órgano ejecutivo, es decir le otorga la potestad de expedir una normativa generalmente
obligatoria con el carácter de ley.
d) Reglamentos con necesidad y urgencia; Son leyes bajo la denominación de “decretos
leyes de emergencia en el orden económico”, se utilizan para el caso de disolución de la
Asamblea Nacional, en donde el Ejecutivo tiene la potestad de emitir estos reglamentos,
previo un dictamen favorable de la Corte Constitucional.
Como pudimos evidenciar son varias las fuentes principales del Derecho Administrativo, y
además de ellos se pueden incluir también los estatutos, las ordenanzas y los decretos;
todos estos, a su vez se constituyen en instrumentos que se puede utilizar para la ejecución
44
y cumplimiento de las garantías constitucionales; se torna importante el estudio del
Derecho Administrativo porque mantiene una relación directa con la eficacia y eficiencia
en la administración del estado, en donde debemos señalar que su aspiración máxima es el
interés público y no solamente se rige como un derecho interno si no que ha podido
extenderse fronteras hacia afuera para proyectar conjuntamente con otros países acciones
coordinadas que favorezcan en la solución de sus problemas sociales.
Hay que mecionar también que, la normativa relacionada con el Derecho Administrativo
ecuatoriano ha
experimentado cambios profundos, a partir de la vigencia de la
Constitución de 2008, por ejemplo, la norma que regula a los Gobiernos Autónomos
Descentralizados es el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización, la distribución presupuestaria y la planificación financiera esta normada
en el Código Orgánico de Planificación y Finanzas Públicas, mientras que la Ley
Orgánica del Servicio Público, regula a los servidores y funcionarios del sector público,
entre otras son las normativas que se han desarrollado y que regulan la Administración
Pública en el Ecuador.
Ahora bien, cabe preguntarse cuál es el cuerpo legal más apropiado al que debe remitirse
quien desee demandar las negativas de inscripción asentadas por el Registrador o
Registradora de la Propiedad, pues son muchos profesionales del Derecho que recurren a
los Tribunales Contensioso Administrativos, pese a que jurídicamente está ampliamente
reconocido que el Derecho Registral se vincula con el Derecho Civil y no con la
jurisprudencia contenciosa.
B) REQUISITOS
El orden normativo establece una serie de trámites y actos previos que deben cumplirse
antes de la emisión de la voluntad. La emisión de la voluntad administrativa se debe ajustar
-según los casos- a los siguientes requisitos o elementos.
Finalidad: Los agentes públicos deben actuar cumpliendo el fin de la norma. O sea el acto
debe tener en miras la finalidad prevista por el ordenamiento. La finalidad del Acto
Administrativo respondería a la pregunta de PARA QUÉ. Si el ente administrador usa el
poder de una norma con otro fin el, acto se considerar viciado.
45
Racionalidad: Los agentes públicos deben valorar razonablemente las circunstancias de
hecho y de derecho aplicable y disponer medidas proporcionalmente adecuadas al fin
perseguido por el ordenamiento jurídico. La razonabilidad se caracteriza por implicar una
motivación coherente con los principios generales del derecho, los propios del derecho
administrativo y los fines que hubieran justificado el dictado de la normativa aplicable al
caso.
Causa: Atiende a los antecedentes de hecho y de derecho que dan origen al acto. La causa
responde al ¿por qué? de la realización del acto.
Motivación: A diferencia de la causa, la motivación responde al porqué justificativo, y
aparece cuando en el acto existe la posibilidad de la discrecionalidad por parte del
funcionario público. Si un acto es discrecional debe motivarse. Si un acto es totalmente
reglado no sería necesaria la motivación.
El motivo del acto administrativo es el antecedente que lo provoca y funda sus
realizaciones. Son las circunstancias de hecho y de derecho en virtud de las cuales la
autoridad administrativa exterioriza el acto. La motivación se hace patente en los actos
escritos, no existiendo la necesidad de motivar el acto administrativo, una relación
inmediata de casualidad lógica entre la declaración y las razones que lo determinaron, por
ello el motivo se precisa con la contestación a la pregunta ¿por qué?
Debido proceso: La garantía de la defensa en juicio es aplicable en el ámbito del Derecho
Administrativo. Antes de la emisión del acto deben cumplirse ciertos pasos legales. Se
consideran necesarios los siguientes:
a) Ausencia de error, dolo y violencia; La voluntad administrativa debe ser libre y
conscientemente emitida sin que medie violencia física o moral.
b) Error; El error sólo existe cuando el administrador emite un acto distinto del que
tenía voluntad.
c) Dolo y violencia; Es difícil que se presenten estos vicios. Dolo ej. Un acto
realizado por un administrador basado en documentación falsa.
d) Autorización; Cuando el orden normativo exige la autorización de otro órgano
para la emisión de un acto, debe ser previa y no puede otorgársela después de haber
46
sido emitido el acto. La autorización es una forma de control preventivo y el acto
emitido sin dicha autorización se encuentra viciado.
e) Aprobación; Los actos sujetos por el orden normativo a la aprobación de otro
órgano, no podrán ejecutarse mientras esta no haya sido otorgada. La aprobación se
realiza sobre actos ya formados, con el objeto de permitir su ejecución y eficacia. El
acto no aprobado no produce efectos jurídicos. La aprobación es declarativa o sea
que los efectos del acto se retrotraen al momento de su nacimiento sin aprobación.
Mérito u oportunidad: Al mérito se le ha considerado como elemento del acto
administrativo, entendido como la adecuación necesaria de medios para lograr los fines
públicos específicos que el acto administrativo de que se trate tiende a lograr.
También se entiende por mérito, la conveniencia y oportunidad del mismo; es decir su
adaptación a la obtención del fin específico que con la emanación del acto se pretende
obtener. Por una apreciación errónea de los hechos en relación con los fines que la ley se
ha propuesto, el acto carecerá de idoneidad, aun cuando no sea contrario a la ley. El
elemento mérito se observa, fundamentalmente, en los actos administrativos dictados con
una competencia discrecional, en que la administración necesita señalar qué debe hacerse,
cómo y cuándo debe hacerse. La falta de apreciación correcta de las consecuencias produce
vicio de mérito, el que se nota con mayor claridad en estos actos, sin que este elemento sea
exclusivo de ellos.
Forma: Es la materialización del acto administrativo, del acto administrativo, el modo de
expresión de la declaración ya formada. Por la forma del acto administrativo se convierte
en físico y objetivo. Es su visibilidad. Asegura su prueba y permite conocer su contenido.
La forma equivale a la formación externa del acto. Las formas intrínsecas son aquellas que
conciernen a la configuración del mismo acto, sin referirse el fondo del mismo. Las formas
extrínsecas son las relativas a solemnidades rituarias [sic] que ha de seguir el acto.
D) CLASIFICACIÓN
SALAZAR [2009] nos dice que la clasificación del acto administrativo es muy diversa y
depende mucho del autor. Existen diversos criterios para clasificar los actos
administrativos. Uno de ellos parte de la relación que guarda la voluntad creadora del acto
47
con la ley. Es así, entonces, que los actos administrativos pueden clasificarse en dos
categorías: el acto obligatorio, reglado o vinculado; y el acto discrecional.
El acto obligatorio: Es aquel que constituye la mera ejecución de la ley, el cumplimiento
de una obligación que la norma impone a la administración cuando se han efectuado
determinadas condiciones de hecho.
En esta clase de actos, la ley determina exactamente no sólo la autoridad competente para
actuar, sino también si ésta debe actuar y cómo debe actuar, estableciendo las condiciones
de la actividad administrativa de modo de no dejar margen a la diversidad de resoluciones,
según la apreciación subjetiva que el agente haga de las circunstancias del caso. Este tipo
de actos es el que en la jurisprudencia y doctrina de los Estados Unidos de América del
Norte se conoce como el nombre de actos ministeriales y constituye la base del write of
mandamus.
El acto discrecional: Tiene lugar cuando la Ley deja a la administración un poder libre de
apreciación para decidir si debe obrar o abstenerse, o en qué momento debe obrar, o cómo
debe obrar o, en fin, qué contenido va a dar a su actuación. Por lo general, de los términos
mismos que use la ley podrá deducirse si ella concede a las autoridades una facultad
discrecional. Así, normalmente, cuando la Ley use términos que no sean imperativos, sino
permisivos o facultativos, se estará frente al otorgamiento de un poder discrecional.
El acto discrecional se presenta en el Derecho Administrativo derivado del ejercicio de una
atribución expresa. Es el acto administrativo que tiene su fundamento en una ley o
reglamento que deja al órgano ejecutor un poder libre de apreciación para decidir si debe
obrar, cómo debe obrar, cuándo debe obrar y cuál va a ser el contenido de su actuación,
como dice BONNARD: "el poder discrecional consiste en la apreciación dejada a la
administración para decidir lo que es oportuno hacer".
El acto discrecional consiste en que los órganos del Estado pueden decidir su actuación o
abstención, estableciendo los límites y contenidos de los mismos, debiendo tomar en
consideración la oportunidad, la necesidad, la técnica, la justicia o igualdad o las razones
para actuar de una determinada forma según el caso y de conformidad con las restricciones
establecidas por la ley.
48
El acto discrecional, que es un acto administrativo, se presenta cuando la propia Ley
faculta a la administración con un poder libre de apreciación para decidir su actuación y el
contenido de ésta. Por regla general, de los términos que use la Ley se podrá deducir si ella
concede o no a la autoridad una facultad discrecional, es así que normalmente cuando la
ley utiliza términos que son facultativos, no imperativos, se ésta frente al otorgamiento de
un poder discrecional.
Los elementos del acto discrecional son los del acto administrativo, pero con las siguientes
particularidades:

Siempre son parte de la competencia del órgano administrativo;

Sus límites están señalados por la ley;

La Ley debe autorizar al órgano administrativo para actuar con cierta libertad y,

Es el propio órgano el que debe estar autorizado para fijar las diversas modalidades
de su actuación.
Entre el acto obligatorio y el acto discrecional no existe una línea perfecta de separación.
Entre ellos existe una infinita variedad en la que concurren los caracteres de uno y de otro,
en grados muy diversos. Esto se explica porque al concederse por ley, facultades
discrecionales a la autoridad encargada de hacer un acto, dichas facultades normalmente se
refieren, más que a la realización de acto en su integridad, sólo a algunos de los elementos
del mismo, tales como el motivo o el objeto del acto.
De esta manera puede muy bien ocurrir que la Ley otorgue discreción para juzgar si existe
motivo bastante que cause la intervención de la autoridad, pero que obliga a ésta a realizar
un acto determinado, una vez que discrecionalmente se ha llegado a la conclusión de que el
motivo existe o por el contrario, que siendo la Ley la que fije los motivos, se deje en
libertad a la autoridad competente para determinar el contenido mismo de su actuación. Por
lo demás, en la actuación de la administración es muy frecuente la necesidad de hacer
apreciaciones sobre hechos pasados o bien sobre consecuencias futuras de una medida
determinada.15
15. SALAZAR, Ismael. [2009], op. cit.
49
E) EFECTOS Y EJECUCIÓN
Efectos: El acto administrativo perfecto por su propia naturaleza produce determinados
efectos jurídicos, cuya importancia cada día es creciente. El primer efecto importante del
acto administrativo relacionado con los particulares, es que los derechos y obligaciones
que engendra tienen un carácter personal e intransmisible. Las leyes administrativas deben
precisar los beneficios de los actos administrativos, para no contratar el interés público o el
interés nacional.
El Derecho Administrativo moderno ha ampliado considerablemente el campo de las
relaciones jurídicas de los particulares, con un nuevo sistema y con nuevos principios que
deben necesariamente apartarse de las relaciones que gobierna el derecho privado. Hay que
trazar una línea que demarque perfectamente donde termina el interés del estado y en
donde comienza el interés de los particulares.
El acto administrativo es oponible a todos. También de esa situación se deriva la noción de
tercero [persona a quien no es posible un acto de autoridad, comprende al particular que
tiene un derecho público o privado, que puede resultar afectando con la ejecución de un
acto administrativo], en cuanto a que el acto administrativo debe respetar los derechos que
los particulares hubieran adquirido con anterioridad.
Ejecución: La ejecutividad es común a todos los actos administrativos, no así su
ejecutoriedad que únicamente se presenta en los que imponen deberes a los administrados
y a cuyo cumplimiento se opone el particular, es decir, cuando no ataca voluntariamente el
acto. Los actos que crean derecho a favor de un particular no son ejecutorios, sino sólo
ejecutivos; tienen fuerza obligatoria, pero el particular no dispone de poder público para
exigir por ellos mismos su cumplimiento.
A la ejecutividad se le ha considerado como una expresión técnica de la justicia de la
administración. No debe confundirse ejecutoriedad con ejecutividad. La segunda limita su
significación: la condición del acto que puede ser efectuado.
El acto administrativo puede ejecutarse, agotándose de una solo vez [multa]. Sin embargo
hay ocasiones en que no se agota en una sola vez, sino que tiene un tiempo determinado de
ejecución; ejemplo, un permiso. Todavía más, hay ocasiones en que el acto administrativo
50
es permanente, indefinido, como en el caso de un privilegio de impuesto durante la vida de
una empresa. Una consecuencia de la ejecutoriedad de los actos administrativos es la regla
del solve et repete, que consiste en asegurar el interés fiscal para que la acción judicial se
inicie.
EPÍGRAFE V
SEGURIDAD JURÍDICA
A) DEFINICIÓN
En primer lugar, es necesario ubicar a la seguridad jurídica dentro de la legislación
ecuatoriana. Para ello se cita de los cuerpos legales en donde se encuentra garantizada:
CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA:
Art. 82.- El derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la
Constitución y a la existencia de normas jurídicas previas, claras, públicas y
aplicadas por las autoridades competentes.
CÓDIGO ORGÁNICO DE LA FUNCIÓN JUDICIAL:
Art. 25.- PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURÍDICA.- Las juezas y jueces tienen la
obligación de velar por la constante, uniforme y fiel aplicación de la Constitución,
los instrumentos internacionales de derechos humanos, los instrumentos
internacionales ratificados por el Estado y las leyes y demás normas jurídicas.
LEY DEL SISTEMA NACIONAL DE REGISTRO DE DATOS PÚBLICOS:
Art.1.- El objeto de la ley es: garantizar la seguridad jurídica, organizar, regular,
sistematizar e interconectar la información, así como: la eficacia y eficiencia de su
manejo, su publicidad, transparencia, acceso e implementación de nuevas
tecnologías.
El Dr. José García Falconí, explica apropiadamente el significado y las implicaciones de la
seguridad jurídica en nuestro sistema legal, en vista de ello, el presente Epígrafe estará
contenido de su valioso aporte.16
16. La presente sección ha sido tomada de GARCÍA, José. [2013]. La seguridad jurídica. Repositorio virtual de la UDLA.
51
La seguridad: En términos generales, seguridad es el estado psicológico del hombre,
producido por causas determinantes externas, que le permiten prever el futuro y tomar una
posición frente a él.
J.T. Delos dice “La seguridad es la garantía dada al individuo de que su persona, sus bienes
y sus derechos, no serán objeto de ataques violentos, o que si estos llegan a producirse, le
serán asegurados por la sociedad, protección y reparación”.
La seguridad jurídica: Jorge Miles dice “La seguridad jurídica es la situación peculiar
del individuo como sujeto activo y pasivo de relaciones sociales, cuando tales relaciones se
hayan previstas por un estatuto objetivo, conocido y generalmente observado”.
El tratadista Antonio Fernández Galiano, en su Introducción a la Filosofía del Derecho,
expresa a este respecto “Específicamente, la seguridad jurídica se refiere a las situaciones
completas de los particulares dentro del orden del derecho. Este debe proporcionar
seguridad al individuo en el sentido de que en todo momento sepa con entera claridad hasta
donde llega su esfera de actuación jurídica y donde empieza la de los demás, que conozca
con plena certeza a lo que le compromete una declaración de voluntad, y en general, las
consecuencias de cualquier acto que él o los otros realicen en la órbita del derecho; que
pueda prever con absoluta certidumbre los resultados de la aplicación de una norma, en fin,
que en todo instante pueda contemplar deslindados con perfecta nitidez, los derechos
propios y los ajenos.
Por supuesto que lo descrito es un ideal utópico para cuya efectividad se requeriría un
ordenamiento de una perfección técnica incompatible con la falibilidad de toda obra
humana: es evidente que en todo derecho existen imperfecciones, imprevisiones del
legislador, lagunas y contradicciones, pero también hay normas que no realizan con
plenitud los debidos ideales de justicia y no por eso deben condenarse el ordenamiento en
su conjunto como incapaz de realizar aquel valor. Lo que interesa es que el derecho, aparte
de sus inevitables fallos, tienda a la creación de una seguridad para el particular que se
acoja a sus normas, de manera que nunca pueda ser sorprendido por un resultado
imprevisible con arreglo al propio ordenamiento.
La finalidad del Derecho tiene que ser la supresión de toda situación dudosa o imprecisa y
su sustitución por situaciones netas y definidas. A procurarlas en casos concretos irán
52
dirigidas normas determinadas, pero la finalidad de creación de seguridad jurídica para el
particular está representada por una porción de principios de carácter general existentes en
todos los ordenamientos: tales son, entre otros, el de inexcusabilidad del cumplimiento de
la Ley, independiente de su conocimiento y el de la fuerza de la cosa juzgada, el de la
protección posesoria y el que inspira a la institución de la usucapión”.
La seguridad jurídica no es otra cosa que la posibilidad que el Estado debe darnos
mediante el derecho, de prever los efectos y consecuencias de nuestros actos o de la
celebración de los contratos para realizarlos en los términos prescritos en la norma, para
que ellos surtan los efectos que deseamos o para tomar las medidas actualizadas para evitar
los efectos que no deseamos, y que podrían producirse según la ley.
El tratadista Antonio Enrique Pérez Luño, en su obra La Seguridad Jurídica, señala “[…]
En el Estado de Derecho la seguridad jurídica asume unos perfiles definidos como:
presupuesto del derecho, pero no de cualquier forma de legalidad positiva, sino de aquella
que dimana de los derechos fundamentales, es decir, los que fundamentan el entero orden
constitucional; y función del derecho que ‘asegura la realización de las libertades’. Con
ello la seguridad jurídica no sólo se inmuniza frente al riesgo de su manipulación, sino que
se convierte en un valor jurídico ineludible para el logro de los restantes valores
constitucionales”.
B) IMPORTANCIA
De lo anotado en líneas anteriores se desprende, que la seguridad jurídica es el
requerimiento de toda sociedad moderna y libre para desenvolverse racionalmente dando
estabilidad a los agentes productivos, y certeza a los individuos acerca de cuáles son sus
derechos y cuáles son sus deberes; pues la seguridad jurídica exige la previsión de una
respuesta conforme a derecho para los diferentes conflictos que se suscitan en la
convivencia humana; pues solo de esta manera se produce estabilidad, que a la final es
conseguir la fidelidad al principio de legalidad.
C) RESPONSABILIDAD DEL ESTADO
El tratadista Carlos Colautti señala “La seguridad jurídica existe en proporción directa y
en relación inmediata y esencial al desarrollo de la responsabilidad del Estado, de
53
gobernantes y funcionarios frente a sus quehaceres, al tiempo de ejercer el poder político y
el poder jurídico en cualquiera de sus formas; esto es, puede medirse la seguridad jurídica
de una sociedad con la descripción del ámbito de responsabilidad del Estado, de sus
gobernantes y de sus funcionarios, frente a las consecuencias de sus quehaceres. De lo que
se desprende que en aquella sociedad donde exista responsabilidad real de dirigentes
políticos y de funcionarios por las actividades desarrolladas u omitidas, pero debidas, que
se produzcan en la conducción del Estado, en esa misma proporción, en esa comunidad,
habrá o no habrá seguridad jurídica”; así concluye el autor citado, que a mayor
responsabilidad del Estado, mayor seguridad jurídica, más aún que sin responsabilidad del
Estado y de sus gobernantes y administradores no puede haber seguridad jurídica.
Por lo tanto, la actual debilidad a la seguridad jurídica que se percibe ante la duplicidad de
acción judicial por causa de las negativas de inscripción asentadas por Registradores y
Registradoras de la Propiedad, es de responsabilidad absoluta del Estado, quien debiera ser
el más interesado en la implementación de estrategias acertadas dirigidas a erradicar -o por
lo menos minimizar- el riesgo jurídico implícito en el problema científico detectado y
abordado.
D) PROPUESTA DE IMPLEMENTACIÓN
Tras la construcción teórica consecuente a la investigación emprendida por causa de la
detección de un evidente problema en la seguridad jurídica ocasionada por la ausencia de
una norma legal explícita que direccione, hacia los Juzgados de lo Civil, las demandas de
las negativas de inscripción asentadas por Registradores y Registradoras de la Propiedad;
surge la idea de implementar una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro en la que se
valide la propuesta de solución al problema abordado científicamente.
En lugar de que Jueces y Juezas de lo Contencioso Administrativo atiendan las causas que
le competen a los entes reguladores civiles, serían los Jueces de lo Civil quienes reciban las
demandas de las negativas de inscripción, siguiéndose las normativas del Código de
Procedimiento Civil y las de los demás reglamentos legales estipulados por la Función
Judicial, tal como se lo ha venido haciendo hasta ahora. Con el notable beneficio de la
erradicación de duplicidad de acciones judiciales; consituyéndose en un alivio procesal
tanto para jueces y registradores como para los usuarios.
54
Nos referimos nuevamente a un beneficio tripartito:
Jueces y Juezas: Porque los Jueces de lo Contecioso Administrativo se liberarían de
causas que normalmente signfican acumulación de trabajo en sus despachos, para poder
atender con mayor eficiencia las causas de su competencia.
Registradores y Registradoras: Porque se beneficiarían de un proceso más formal,
contenido de procedimientos exclusivos a una sola competencia judicial, evitándose
molestias en el aspecto ético-laboral.
Abogados(as) y usuarios(as): Porque pese a que la negativa de inscripción se la realiza en
beneficio de la seguridad jurídica, normalmente es vista -por abogados y usuarios- como
una molestia procesal. Las demandas de las negativas son recursos legales que al estar
propensos a duplicidad de acción judicial, se convierten en una molestia todavía mayor.
Por ello, la propuesta de esta investigación, le da la certeza a la parte afectada de que el
proceso judicial se lleva a cabo en beneficio de la seguridad jurídica de la inscripción,
además de afectar positivamente -y de paso- a otros principios constitucionales como la
celeridad y economía procesal.
1.3. VALORACIÓN CRÍTICA DE LOS CONCEPTOS PRINCIPALES DE LAS
DISTINTAS
POSICIONES
TEÓRICAS
SOBRE
EL
OBJETO
DE
INVESTIGACIÓN
Hasta aquí se han considerado suficientes conceptos que demuestran la vulnerabilidad de la
seguridad jurídica ante la duplicidad de acciones judiciales, así como teoría jurídica que
evidencia las complejidades de la labor contencioso administrativa, frente a las actividades
de la función judicial civil, concediendo a la primera el beneficio de la abstención de los
procesos ampliamente pregonados a lo largo de este cuerpo investigativo. Se ha abordado
también la función registral, en el contexto ecuatoriano, con el objeto de comprender mejor
los perjuicios ético-laborales ocasionados por la duplicidad de acción ante su incansable
labor de custodios de la publicidad.
En este apartado haremos ahora, un análisis de Derecho Comparado con respecto al
objeto de investigación de este cuerpo teórico, para ello nos remitiremos a la
jurisprudencia peruana.
55
A) PERÚ
Sobre la seguridad jurídica: Sobre el tema de la Seguridad Jurídica existen dos
sentencias del Tribunal Constitucional muy usadas y comentadas en sede académica.
Ambas resoluciones están referidas al mismo tema: el documento válido para realizar
inscripciones en el Registro de Predios [conocido antes como Registro de la Propiedad
Inmueble].
La Ley 27755, creo el Registro de Predios, el mismo que representa la fusión de dos
registros: el de la Propiedad Inmueble y el Predial Urbano. Pero además, la mencionada ley
también dispuso que las inscripciones en el nuevo Registro de Predios se realizaran a
través de la Escritura Pública o del Formulario Registral legalizado por Notario.
Lo
antes
expresado
generó
que
los
Notarios
plantearan
dos
acciones
de
inconstitucionalidad contra la Ley 27755, las mismas que fueron declaradas infundadas.
Pero el tema va más allá de haber ganado o perdido una acción de inconstitucionalidad y es
por ello que lo vamos a separar en dos: uno referido a como el Tribunal Constitucional
trata a la Seguridad Jurídica y otro referido a los Formularios Registrales.
LA SEGURIDAD JURIDICA DESDE LAS SENTENCIAS DEL TRIB UNAL
CONSTITUCIONAL Y LA DOCTRINA.
El Tribunal Constitucional ha determinado que “...la seguridad jurídica es un principio que
transita todo el ordenamiento, incluyendo desde luego a la Norma Fundamental que lo
preside. Su reconocimiento es implícito en nuestra Constitución...”
La seguridad jurídica está inmersa en el ordenamiento, su presencia es indispensable, es el
mayor de los intangibles del ordenamiento jurídico. La seguridad jurídica se encuentra
desde la Constitución hasta la última de las normas.
El Tribunal Constitucional no ha permitido que la inexistencia normativa de la seguridad
jurídica genere un vacío y por ello, ha determinado que “... es menester que este Tribunal
determine si el principio aludido es uno de rango constitucional y, por ende, si es
susceptible de alegarse como afectado a efectos de determinarse la constitucionalidad o
inconstitucionalidad de una ley o parte de esta”.
56
El Tribunal Constitucional ha buscado y expuesto la relación existente entre la seguridad
jurídica y el Derecho de Propiedad, llegando a determinar que “...para el pleno desarrollo
del derecho de propiedad en los términos que nuestra Constitución lo reconoce y
promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestión de simple
convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente
a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la
oponibilidado torga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es
decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el
derecho.
A SEGURIDAD JURIDICA Y EL FORMULARIO REGISTRAL DES DE LAS
SENTENCIAS DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.
El Tribunal Constitucional en la sentencia del 30 de Abril de 2003 trato coherentemente el
tema de la Seguridad Jurídica, pero con respecto al Formulario Registral se limitó a usar
las disposiciones existentes en la Ley del Notariado. Dicha sentencia establece que el
Notario debe certificar las firmas en el Formulario Registral y que si bien es cierto, no se
trata de la celebración de una Escritura Pública, producirá fe de la realización del acto
jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie. Luego agrega, que al
tratarse de una certificación, la misma constituye un instrumento público extraprotocolar,
el cual puede ser protocolizado a pedido de parte para concluir que al tratarse de un
Instrumento Público Notarial, la legalización del Formulario Registral dará fe del acto,
hecho o circunstancia, de la identidad de las personas u objetos y de la suscripción del
documento, confiriéndole fecha cierta. No estableció nada nuevo.
Resulta inentendible que el Tribunal Constitucional haya expresado que: “...es pertinente
señalar que el Tribunal Constitucional comparte la posición del demandante, en cuanto
sostiene que la Escritura Pública es un documento público notarial que, en principio,
proporciona mayor seguridad jurídica que el formulario registral...”. No se entiende como
un documento público notarial como la Escritura Pública, puede encontrar vacilante su
cualidad de brindar seguridad jurídica al mencionarse en la sentencia la palabra “en
principio”. El tema es muy sencillo: ¿La Escritura Pública es o no es más segura que el
Formulario Registral? La presente interrogante, también encontrará respuesta más adelante.
57
Asimismo, el Tribunal busca que “justificar” la presencia y existencia del Formulario
Registral “desde la teoría económica del pobrecito”, la misma que solamente ha generado
dádivas. Veamos el siguiente texto de la sentencia: “...y considerando que parte importante
de las razones por las que se suscitan tales distancias se debe a que no todos tienen el poder
adquisitivo para acceder al registro, entonces es deber del Estado instaurar las condiciones
para despejar los obstáculos que generen tal desigualdad de oportunidades.”17
Sobre el sistema registral: El sistema registral peruano, se nutre de los sistemas más
importantes mundialmente, siendo los principales el sistema alemán, sistema francés y de
Torrens o australiano, para regular la realidad de los registros públicos de nuestro país.
Esto origina que no podamos hablar de un sistema peruano propiamente dicho, pues
instituciones o leyes que hayan creado este tema no tenemos. Del sistema registral español
también hemos tenido influencia pues dichas normas fueron adoptadas por la mayoría de
los territorios americanos.
El sistema registral peruano tiene sus orígenes en el registro de propiedad inmueble de
1888, por el que se crea un sistema descentralizado de registros donde se van a inscribir los
inmuebles donde se hallen.
Luego, en el código civil de 1936 se incluyó en el Libro IV lo referido a la regulación de
los registros públicos. Ahí se agrupan los registros existentes como son: el Registro de
Propiedad Inmueble, Registros de Personas Jurídicas, Registro Personal, etc. toda una
clasificación e sigue teniendo vigencia hasta entonces.
Así llegamos a la década de 1980, donde por ley 24650 se establece que los registros
públicos van a ser competencia de los gobiernos regionales. En esta época también se
promulga el código civil de 1984, donde en su libro ix "registros públicos" se mantiene una
clasificación de los registros omitiéndose el registro mercantil, registro de buque y registro
de prenda industrial.
Por decreto ley 25993, se crea la dirección nacional de registros públicos y civiles en
sustitución de la oficina nacional de los registros públicos –antecedente directo de lo que
hoy conocemos como Sistema Nacional de los Registros Públicos y SUNARP-.
17. Tomado del repositorio virtual de la USMP; Disponible en
http://www.derecho.usmp.edu.pe/centro_derecho_registral/revista/doctrina_nacional/Escritura_Publica_Seguridad_Juridica.pdf
58
Finalmente, por ley 26636 publicada el 14 de octubre de 1994 vigente actualmente, es que
se crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la SUNARP [Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos]. Éste integra todos los registros del sector público y
tiene por finalidad mantener la unidad y coherencia de la función registral en todo el país.
Está conformado por: a) registro de personas naturales; b) registro de personas jurídicas; c)
registro de propiedad inmueble; d) registro de bienes muebles. No están comprendidos los
registros administrativos y los registros normados por las decisiones 291, 344, 345 y 351
del Acuerdo de Cartagena.
Se establece a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos como el organismo
descentralizado del sector justicia y por lo tanto el que va a hacer las políticas de la
institución. Quien va a dirigir estas decisiones será el Superintendente, cargo nombrado
políticamente por el Presidente de la República.18
Sobre el acto administrativo: La Ley 27444 [LPAG], incorpora una definición del acto
administrativo en los siguientes términos: “Son actos administrativos, las declaraciones de
las entidades que, en el marco de normas de derecho público, están destinadas a producir
efectos jurídicos sobre los intereses, obligaciones o derechos de los administrados dentro
de una situación concreta.”
De igual manera menciona cuales no son actos administrativos “Los actos de
administración interna de las entidades destinados a organizar o hacer funcionar sus
propias actividades o servicios. Estos actos son regulados por cada entidad, con sujeción a
las disposiciones del Título Preliminar de esta Ley, y de aquellas normas que expresamente
así lo establezcan.”
El acto administrativo supone el ejercicio de una actividad concreta, se refiere a casos
concretos; de ahí que todo acto que tenga carácter general o abstracto no será un acto
administrativo, pero podrá ser un acto de la administración. Tampoco serán actos
administrativos los que resulten de la actividad interna de la administración, ni aquellos
emitidos por los órganos consultivos, que son aquellos actos que no producen efectos
jurídicos hacia terceros y, en general, hacia los organismos de la administración. Ello es
así, porque el órgano de la administración activa, en ocasiones puede oír el parecer de un
18. COLLANTES, Guillermo. [2004]. ¿El sistema registral peruano de inscripción o de transcripción? Y el contenido de asiento de
inscripción; USMP
59
órgano consultivo y en otras obligatoriamente debe requerirlo, pero siempre es responsable
por su resolución, por lo que conserva la libertad de seguir o apartarse del informe emitido.
La competencia reposa sobre la capacidad regulada por el Derecho Civil, pero
complementada necesariamente por las exigencias del Derecho Público [edad, título,
registro, juramento de asunción del cargo, etc.
Los criterios para determinar el alcance de la competencia válida son los siguientes:

Por la Materia; Se refiere a las actividades o tareas que legalmente puede
desempeñar un determinado órgano.

Por el Territorio; Referido al ámbito espacial en el cual el ejercicio de una función
pública, en función de las circunscripciones administrativas del territorio
[departamentos, regiones, provincias, etc.]. También se denomina horizontal.

Por el Grado; Según la posición que él órgano ocupa dentro de la jerarquía vertical
de la institución. El grado es la posición o situación que ocupa el órgano dentro de
la pirámide jerárquica. El inferior en grado esta subordinado al superior. La
competencia en razón del grado se refiere a la posición que ocupa un órgano dentro
del orden jerárquico de la Administración. Siendo la competencia improrrogable,
no puede el órgano inferior tomar la decisión que corresponde al superior y
viceversa.

Por el tiempo; Es el ámbito temporal en el cual es legal el ejercicio de una función
administrativa. Pueden ser permanentes [si el tiempo no afecta a la competencia],
temporaria [si la competencia sólo puede ejercerse dentro de un plazo previsto],
accidental [cuando la competencia sea fugaz o por breves instantes, por ejemplo, la
situación de los accidentes interinos o suplentes].
Dentro de la competencia pueden darse algunas modalidades, que han de ser justificadas en
acto expreso independiente o en el propio texto del acto que se emite, cuando el titular de
la competencia no puede actuar personalmente, por razón de fuerza mayor o caso fortuito
¨[vacaciones, enfermedad, parcialidad u otros encargos adicionales, etc.]. Tenemos
entonces que las competencias administrativas, se transfieren mediante:
60
a) Delegación; todo órgano puede transferir el ejercicio de sus competencias propias a sus
inferiores jerárquicos, salvo materia legal o reglamentaria en contrario. La delegación debe
ser expresa y contener, en el mismo acto, una clara y concreta enunciación de las tareas,
facultades y deberes que comprende la transferencia de competencia. Si el órgano inferior
ejerce competencia propia del superior, el acto es anulable o susceptible de ratificación por
parte de la autoridad competente. El acto de delegación tendrá eficacia jurídica desde su
publicación en el Boletín Oficial cuando se trate de delegación general y desde su
notificación si es particular.El delegado es responsable por el ejercicio de la competencia
transferida frente al ente público y a los administrados. Sus actos son impugnables, ante el
mismo órgano y ante el delegante. El delegante puede, en cualquier tiempo, revocar total o
parcialmente la delegación, debiendo disponer expresamente en el mismo acto si reasume
el ejercicio de las atribuciones delegadas o las transfiere a otro órgano, sin perjuicio de la
facultad de avocarse al conocimiento y decisión de un asunto concreto. La revocación de la
delegación surte efectos desde su notificación o publicación, según haya sido la delegación
particular
o
general,
respectivamente.
Son
indelegables:
las
atribuciones
constitucionalmente conferidas al órgano en razón de la división de poderes, por ejemplo,
la de dictar reglamentos que establezcan obligaciones para los administrados, y las
atribuciones ya delegadas.
b) Avocación; El órgano superior puede asumir el ejercicio de las competencias propias de
sus órganos inferiores jerárquicos, avocándose al conocimiento y decisión de cualquier
cuestión concreta, salvo norma legal o reglamentaria en contrario.
El delegante puede también avocarse al conocimiento y decisión de cualquier asunto
concreto que corresponda al delegado en virtud de la delegación general. La avocación
produce efectos desde su notificación.
c) Sustitución; Sólo Procede cuando se permite la transferencia de competencias por
avocación y delegación. Se aplican, supletoriamente a la sustitución, las reglas de la
avocación y delegación particular.
d) Subrogación: en caso de excusación o recusación, la competencia se transfiere del
órgano excusado o recusado al subrogante previsto por el ordenamiento jurídico. A falta de
previsión, deberá ser designado por el superior jerárquico del órgano subrogado.
61
e) Suplencia: las ausencias temporales o definitivas de agentes públicos deben ser cubiertas
por el suplente previsto por el ordenamiento jurídico. A falta de previsión normativa asume
la competencia el superior jerárquico inmediato o agente público que este designe.
El suplente sustituye al titular para todo efecto legal, y ejerce las competencias del órgano
con la plenitud de las facultades y deberes que ellas contienen.19
B) NUESTRO POSICIONAMIENTO
Hemos podido notar que tanto la Constitución de la República del Ecuador, como el
Código Orgánico de la Función Judicial, y la Ley del Sistema Nacional de Registro de
Datos Públicos reconocen la seguridad jurídica como un derecho al alcance y al servicio
de todos los ecuatorianos y ecuatorianas. Un derecho que es irrenunciable. En vista de
dicho soporte legal, se ha emprendido esta defensa a favor de la búsqueda de estrategias
viables que prometan eliminar la vulnerabilidad de la seguridad jurídica.
La actividad registral no es una casualidad de la contemporaneidad, sino que tiene una
historia legal y social muy antigua, procreada -a lo mejor- en Grecia, pero nacida en Roma,
de donde surgen los modelos jurídicos para las jurisprudencias de prácticamente todo el
mundo.
El fin más noble del Derecho Registral se encuentra supeditado al bienestar común que
debe surgir tras la realización legítima de una transferencia de dominio, por lo que dicha
disciplina del Derecho se encuentra normada por principios generales de aceptación
convencional, todos enfocados a la integridad personal de los participantes del acto
registral, razón por la que -en prácticamente todos los sistemas registrales de
Latinoamérica- se apela siempre a la seguridad jurídica.
Registradores y Registradoras de la Propiedad son custodios de la publicidad registral. En
vista de ello, se encuentran facultados para negar la inscripción de los títulos que presentan
vicios o defectos legales, con el objeto de salvaguardar la integridad de usuarios, la del
mismo Registro, e incluso la del Estado. No obstante, la Ley de Registro permite que las
usuarias y usuarios que se sientan perjudicados a causa de la negativa de inscripción,
19. WIMILOPE, [2006]. Acto Administrativa. Perú; Trabajo de investigación independiente.
62
puedan demandarla al Juez competente, quien procederá en conformidad con lo normado
en el Código de Procedimiento Civil.
Ante este recurso legal surge un problema de doble implicación: Por un lado, existen
profesionales del Derecho que -en su afán de impugnar el asiento de negativa hecha por el
Registrador- recurren a los Jueces de lo Contencioso Administrativo, ocasionándose una
duplicidad de acción judicial [ya que el acto registral se inclina más a la competencia civil
que a la administrativa]; por otro lado, surge un vacío legal que afecta enormemente a la
seguridad jurídica, pues la ausencia de una debida reglamentación jurídica ocasiona una
confusión y molestia procesal a usuarios, registradores y jueces.
Hay que aclarar que el presente estudio no evidencia ningún desdén por los procesos
administrativos, más bien, lo que se desea es evitar la duplicidad de acción como una
estrategia de implementación de sistemas judiciales más formales y menos engorrosos en
beneficio del bienestar común.
1.4. CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPÍTULO
Tras la construcción de este primer capítulo, podemos llegar a las siguientes conclusiones:

Existe teoría jurídica suficiente de sustento a la función registral y la judicial, pero
muy poca que vincule a las dos actividades juntas.

Entre Derecho Registral y Derecho Administrativo, el primero es el menos atendido
por las ciencias jurídicas a nivel nacional.

Aunque el Derecho Registral norma con especificidad los asientos registrales, éste
se encuentra supeditado a buscar la buena relación entre personas con la publicidad
registral como intermediaria.

El fin más noble del Derecho Registral es la seguridad jurídica.

Registradoras y Registradores de la Propiedad son custodios de la publicidad
registral, por lo que su mayor responsabilidad es la de velar por la seguridad
jurídica de los títulos que les son presentados para su debida inscripción.
63

La negativa de inscripción es un recurso legal en beneficio de la seguridad jurídica,
pero que se encuentra poco estimado por la sociedad.

La ausencia de una norma legal específica que norme apropiadamente la
impugnación de las demandas de las negativas de inscripción, ocasiona duplicidad
de acción judicial y vulnera el principio constitucional de seguridad jurídica.

Direccionar -con exclusividad- las demandas de las negativas de inscripción hacia
los Juzgados de lo Civil, reduce la acumulación de causas en los Tribunales de lo
Contencioso Administrativo, crea un proceso formal en beneficio de Registradores
y usuarios, y garantiza la seguridad jurídica.

La Ley de Registro del Ecuador se encuentra descontextualizada y no responde a
todas las necesidades y exigencias de la actual sociedad.
64
CAPÍTULO II
MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA
2.1. CARACTERIZACIÓN DEL SECTOR, RAMA, EMPRESA, CONTEXTO
INSTITUCIONAL
O
PROBLEMA
SELECCIONADO
PARA
LA
INVESTIGACIÓN
Ciencia de investigación: Ciencias jurídicas.
Rama: Derecho Registral.
Sector: Provincia de Manabí.
Empresa: Registro de la Propiedad del cantón Flavio Alfaro.
Contexto institucional: El Registro de la Propiedad del cantón Flavio Alfaro, de la
provincia de Manabí, es una institución integrada por cinco importantes elementos en el
batallón de recursos humanos, quienes hacen posible que exista un adecuado sistema de
inscripciones y emisión de certificados de dominio y de solvencia a favor de los usuarios
tanto del Registro de la Propiedad como del Registro Mercantil, dichos documentos son
emitidos en un plazo no mayor a un día laborable, lo cual se constituye en una fortaleza
para la institución, considerando que antes de 2009, los plazos de entrega superaban los
cuatro días de labores. En el 2013 se efectuó el registro de 1378 actos, y se estableció la
media de una negativa de inscripción por año. El actual Registrador de la Propiedad, Abg.
Byron Orejuela Giler [en funciones desde el mes de diciembre de 2009], considera que
tanto la disciplina Registral de la jurisprudencia nacional, como las leyes específicas a las
actividades del Registro público son concordantes, pero que existe la necesidad de ciertas
reformas a fin de garantizar la aplicación adecuada de los principios constitucionales como la seguridad jurídica, por ejemplo-. La mayor debilidad del Registro de la Propiedad
de Flavio Alfaro es el no contar con un sistema informático acorde al vertiginoso avance
tecnológico de la era actual, contribuyendo -de manera negativa- a la falta de agilidad en el
despacho de certificados e inscripciones.
Problema seleccionado: La ausencia de una adecuada reglamentación de la Ley de
Registro ordenando que las negativas de inscripción de los títulos legalmente defectuosos
asentadas por el Registrador o Registradora de la propiedad sean presentadas
65
exclusivamente ante el Juez de lo Civil, ocasiona duplicidad de acción judicial y vulnera
el principio constitucional de la seguridad jurídica.
2.2. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO METODOLÓGICO PARA EL
DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÓN
MODALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN
La modalidad de investigación que se empleó para la investigación fue la cualicuantitativa.

Cualitativa porque a través de la doctrina y la adecuada argumentación personal se
pudo realizar una teoría descriptiva muy bien fundamentada como aporte relevante
a la disciplina registral de las ciencias jurídicas, además de establecer conclusiones
y recomendaciones acertadas para la erradicación o minimización de los efectos
ocasionados por el problema detectado y abordado desde la doctrina jurídica. Por
tratarse de un tema de orden investigativo, esta modalidad predominó sobre el
modalidad cuantitativa.

La investigación fue también cuantitativa puesto que permitió evidenciar de
manera documental, mediante gráficos, tablas, e interpretaciones, los resultados a
partir del análisis realizado por el investigador.
TIPO DE INVESTIGACIÓN
BIBLIOGRÁFIGA: Estudio y compilación de diversas fuentes de doctrina que
fundamentan la Jurisprudencia General, el Derecho Registral, y el principio constitucional
de la Seguridad Jurídica tanto en el Ecuador como en la jurisprudencia comparada: Perú
en esta investigación.
DE CAMPO: Estudio cuantitativo-cualitativo sobre el grado de vulnerabilidad de la
seguridad jurídica ocasionada por la duplicidad de acción judicial que surge tras la
inadecuada reglamentación sobre la vía judicial que deben seguir las demandas en contra
de las negativas de inscripción asentadas por Registradores y Registradoras de la
Propiedad.
66
DOCUMENTAL: Prensa electrónica, revistas de Derecho, ensayos, monografías y tesis
referentes a la seguridad jurídica y a los actos registrales y administrativos llevados a cabo
tanto en el Ecuador como en la jurisprudencia comparada.
APLICADA: Análisis de la Ley de Registro y del Código de Procedimiento Civil, porque
dichos cuerpos legales nos orientan a dar una solución práctica al problema.
DE ACCION: Enfoque de los cambios sociales producidos al implementar una reforma a
la Ley de Registro que evite la duplicidad de acción judicial de las negativas de inscripción
asentadas por Registradores y Registradoras de la Propiedad, y garantice el principio
constitucional de la seguridad jurídica.
DESCRIPTIVA: Se estableció la IDEA A DEFENDER de que al implementar una reforma
a la Ley de Registro normando adecuadamente la vía judicial de las demandas en contra de
las negativas de inscripción asentadas por Registradoras y Registradores se brindará mayor
seguridad jurídica a los usuarios y usuarias del Registro de la Propiedad, además de
evitarse la duplicidad de acción judicial. En este trabajo investigativo, se describieron
todos los elementos que corroboraron la eficacia de dicha implementación, sus beneficios e
impacto social.
EXPLICATIVA: La investigación incluye aportes teóricos explicativos de tratadistas del
Derecho que sustentan el marco teórico construido, así como el fundamento legal necesario
para la puesta en marcha de la propuesta que corrobora la efectividad de la IDEA A
DEFENDER planteada.
FACTIBLE: La investigación llevó a una propuesta de reforma a la Ley de Registro que es
factible, pues su implementación no contradice ninguna ley, principio ni derecho
constitucional, antes bien promete favorecer el ejercicio del Derecho Registral desde una
posición más sólida, brindando beneficios tripartitas a registradores-usuarios-jueces.
ESTUDIO DE CASOS JURIDICOS: Mediante la presente investigación se estudiaron
casos de demandas en contra de negativas asentadas en el Registro de la Propiedad del
cantón Flavio Alfaro de la provincia de Manabí.
67
POBLACIÓN Y MUESTRA DE LA INVESTIGACIÓN
Diseño de la investigación de campo
Población: En la presente investigación se desarrolló teniendo como universo a la
Provincia de Manabí, para determinar criterios jurídicos de la duplicidad de acción en las
demandas a las negativas de inscripción, acudiendo a quienes están involucrados en este
objeto de transformación, es decir Registrador de la Propiedad, Juez de lo Civil, Juez de lo
Contencioso Administrativo y demás profesionales del Derecho de la provincia.
Muestra de la investigación: La muestra establecida para la presente investigación, se
tomó de información de Registrador de la Propiedad y Juez de lo Civil del cantón Flavio
Alfaro, Juez de lo Contencioso Administrativo de Manabí y abogados de la provincia.
COMPOSICION
CANTIDAD
MUESTRA
Juez de lo Civil – Flavio Alfaro
1
1
Registrador de la Propiedad – Flavio Alfaro
1
1
Juez de lo Contencioso Administrativo - Manabí
1
1
Abogados(as) de Manabí
3 500
97
TOTAL
3 503
100
Para extraer la muestra del extracto de abogados se aplicará la siguiente fórmula:
Donde:
N
n = Tamaño de la muestra = ?
N = Población a investigarse = 3 500
E = Índice de error máximo
admisible = 0.1
n=
(E)² (N -1) + 1
Si se reemplazan los valores en la fórmula tendremos lo siguiente:
3 500
n=
(0.1)² (3 500 - 1) + 1
68
3 500
n=
0.01 (3 499) + 1
3 500
n=
34.99 + 1
3 500
n=
35.99
n = 97.24
MUESTRA = 97 PERSONAS
MÉTODOS, TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE INVESTIGACIÓN
MÉTODOS:

Inductivo-Deductivo: Este método permitió partir del todo a lo particular: las
consecuencias para seguridad jurídica en los actuales procesos de demanda de las
negativas asentadas por Registradores y Registradoras de la Propiedad; y viceversa:
de lo particular a lo general: la duplicidad de acción judicial frente al vacío legal de
la actual Ley de Registros del Ecuador. Este método resultó muy apropiado durante
la investigación de campo.

Analítico-Sintético: Este método permitió la descomposición del problema en
todas sus partes para analizarlas de manera muy detallada, es decir, los casos
específicos de duplicidad de acción judicial. Y también permitió reunir las partes
para, a través de la síntesis, elaborar una descripción teórica del cuerpo completo de
la investigación: los beneficios de la seguridad jurídica con la implementación de
una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro. Método que fue empleado, ante
todo, en la construcción del Marco Teórico.

69

Histórico- Lógico: Permitió analizar científicamente los hechos, ideas del pasado,
comparándolos con acontecimientos actuales. Método adecuado para el desarrollo
de las conclusiones y recomendaciones.
TÉCNICAS:

Documental: Permitió la recopilación de información para enunciar las teorías que
sustentaron el estudio.

De campo: Permitieron la observación en contacto directo con el objeto de estudio,
y el acopio de testimonios, en busca de la verdad objetiva, se utilizó con frecuencia
la encuesta y la observación.

Observación directa: Se utilizó con mayor importancia, porque en la investigación
de campo se determina las influencias que intervienen en el fenómeno a
investigarse.

Encuestas: Se realizó a los profesionales del Derecho de la provincia de Manabí
que frecuentan el Registro de la Propiedad del cantón Flavio Alfaro.
INSTRUMENTOS:

Cuestionario [para las encuestas].

Citas [bibliográficas en la construcción del Marco Teórico].

Notas de pie de página [para la fundamentación de la teoría].
70
2.3. PROPUESTA
ANALISIS E INTERPRETACION DE RESULTADOS
1.- Sobre el Derecho Registral, ¿conoce usted
qué es una negativa de inscripción?
CUADRO NÚM. 1
VARIABLE
Sí
No
TOTAL =
CANTIDAD
100
0
100
PORCENTAJE
100%
0%
100%
GRÁFICO NÚM. 1
100
100
80
60
CANTIDAD
40
PORCENTAJE
20
1,00
0
0
0,00
Sí
No
FUENTE: Encuestados
INVESTIGADOR: Abg. Byron Orejuela Giler
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN
La totalidad de los encuestados conoce lo que es una negativa de inscripción,
entendiéndose que dicho conocimiento implica saber los motivos de su asiento,
procedimiento de marginación, y proceso judicial posterior a la emisión de la negativa, el
resultado tabulado es considerado una fortaleza para la presente investigación, pues nos da
la certeza de que las respuestas obtenidas desde el estudio de campo se constituyen en
aportes bien fundamentados desde la teoría y la práctica de profesionales del Derecho que
están al tanto de las necesidades específicas del Derecho Registral.
71
2.- ¿Conoce usted cuál es la vía judicial que debe emprender un usuario que se sienta
afectado ante la negativa de inscripción de su título?
CUADRO NÚM. 2
VARIABLE
Sí
No
TOTAL =
CANTIDAD
97
3
100
PORCENTAJE
97%
3%
100%
GRÁFICO NÚM. 2
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
97
CANTIDAD
PORCENTAJE
0,97
3
0,03
Sí
No
FUENTE: Encuestados
INVESTIGADOR: Abg. Byron Orejuela Giler
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN
Casi la totalidad de la muestra conoce los procedimientos judiciales que deben seguirse
cuando la negativa asentada por Registradores o Registradoras parece afectar a un usuario
de manera poco justa. Una minoría irrelevante [en contraposición a la idea mayoritaria]
desconoce las alternativas legales de impugnación de una negativa registral. Una vez más,
el conocimiento jurídico que la muestra posee sobre el objeto de investigación, fortalece la
consistencia argumentativa de los resultados obtenidos.
72
3.- ¿Cuál cree usted que es la mejor opción para emprender el juicio de demanda contra
una negativa de inscripción?
CUADRO NÚM. 3
VARIABLE
A.- Juzgados de lo Civil
B.- Tribunal Contencioso Administrativo
TOTAL =
CANTIDAD
88
12
100
PORCENTAJE
88%
12%
100%
GRÁFICO NÚM. 3
100
88
80
60
CANTIDAD
40
PORCENTAJE
20
0,88
12
0,12
0
A
B
FUENTE: Encuestados
INVESTIGADOR: Abg. Byron Orejuela Giler
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN
Un elevado porcentaje [casi la totalidad] de profesionales del Derecho de la provincia de
Manabí cree necesario que las demandas en contra de las negativas de inscripción
asentadas por Registradores y Registradoras de la Propiedad sean llevadas por los Juzgados
de lo Civil, un porcentaje minoritario opina que los Tribunales de lo Contencioso
Administrativo podrían ser una mejor vía de impugnación. Por lo que -de acuerdo a los
requerimientos de la sociedad- se puede notar la necesidad de direccionar las demandas en
cuestión hacia los Juzgados de lo Civil, que [sin conflicto de intereses] es la sede preferida
por los usuarios y usuarias de los Registros de la Propiedad.
73
4.- ¿Cree usted que los Jueces de lo Contencioso Administrativo son los más apropiados
para atender las demandas en contra de las negativas de inscripción?
CUADRO NÚM. 4
VARIABLE
Sí
No
TOTAL =
CANTIDAD
12
88
100
PORCENTAJE
12%
88%
100%
GRÁFICO NÚM. 4
88
90
80
70
60
50
CANTIDAD
40
PORCENTAJE
30
20
12
10
0
0,12
0,88
Sí
No
FUENTE: Encuestados
INVESTIGADOR: Abg. Byron Orejuela Giler
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN
El resultado de este cuestionamiento es predecible, pues obviamente las mismas personas
que consideran que la mejor alternativa judicial para atender las demandas en contra de las
negativas de inscripción es el Juzgado de lo Civil, opinan que el Tribunal Contencioso
Administrativo no es definitivamente una solución viable. Esta pregunta tuvo la intención
de reforzar la opinión ciudadana sobre las preferencias procesales y una vez más
comprobamos que la competencia civil es la más adecuada para atender las causas
registrales.
74
5.- ¿Considera Usted que las demandas en contra de las negativas de inscripción se
encuentran correctamente normadas por la Ley?
CUADRO NÚM. 5
VARIABLE
Sí
No
TOTAL =
CANTIDAD
17
83
100
PORCENTAJE
17%
83%
100%
GRÁFICO NÚM. 5
90
83
80
70
60
50
CANTIDAD
40
30
PORCENTAJE
17
20
10
0
0,17
0,83
Sí
No
FUENTE: Encuestados
INVESTIGADOR: Abg. Byron Orejuela Giler
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN
Una mayoría muy significativa estima que los actuales procedimientos judiciales sobre las
demandas en contra de las negativas de inscripción, no se encuentran correctamente
normados por la Ley. De lo que se desprende la necesidad de proponer una reforma a las
leyes relativas a la función registral [la Ley de Registro para ser más concretos] de tal
manera que se pueda proponer el mejor relleno procesal al vacío legal que actualmente
amenaza no solo a la agilidad de los procedimientos registrales-judiciales sino a la
seguridad jurídica en sí misma.
75
6.- ¿Considera Usted que la ausencia de una norma legal que ordene que las demandas en
contra de las negativas de inscripción sean atendidas únicamente por el Juez de lo Civil,
ocasiona un grave problema de duplicidad de acción judicial?
CUADRO NÚM. 6
VARIABLE
Sí
No
TOTAL =
CANTIDAD
95
5
100
PORCENTAJE
95%
5%
100%
GRÁFICO NÚM. 6
95
100
80
60
CANTIDAD
40
PORCENTAJE
20
0,95
5
0
0,05
Sí
No
FUENTE: Encuestados
INVESTIGADOR: Abg. Byron Orejuela Giler
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN
Casi el total de encuestados asume que la debilidad normativa de las demandas en contra
de las negativas de inscripción ocasiona un grave problema de duplicidad de acción
judicial. Siendo éste un conflicto cuyos efectos perjudiciales son el foco de la atención
mayoritaria, urge la necesidad de atender a una solución legal que erradique [y no solo
disminuya] esta inconsistencia procesal, pues las incomodidades surgidas afectan -no solo
al sistema en sí mismo- sino a los usuarios y usuarias quienes debieran ser los principales
entes beneficiarios de procesos ágiles y jurídicamente seguros.
76
7.- ¿Considera Usted que la ausencia de una norma legal que ordene que las demandas en
contra de las negativas de inscripción sean atendidas únicamente por el Juez de lo Civil,
vulnera la seguridad jurídica?
CUADRO NÚM. 7
VARIABLE
Sí
No
TOTAL =
CANTIDAD
98
2
100
PORCENTAJE
98%
2%
100%
GRÁFICO NÚM. 7
98
100
80
60
CANTIDAD
40
PORCENTAJE
20
0,98
0
2
0,02
Sí
No
FUENTE: Encuestados
INVESTIGADOR: Abg. Byron Orejuela Giler
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN
Podría decirse que la totalidad de profesionales del Derecho de la provincia de Manabí
[menos dos casos aislados] está completamente segura de que al no existir una norma legal
que ordene adecuadamente la atención a las demandas en contra de las negativas de
inscripción, se vulnera el principio y derecho constitucional a la seguridad jurídica. Siendo
que dicho derecho se encuentra plenamente reconocido en la Constitución y demás leyes
de inferior jerarquía [relativas a la actividad registral], no existen motivos de peso que
impidan una reforma legal en beneficio del rescate de dicho principio.
77
8.- ¿Considera usted que al proponer una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro en la
que se ordene que las demandas en contra de las negativas de inscripción sean atendidas
únicamente por el Juez de lo Civil, eliminará la duplicidad de acción y garantizará la
seguridad jurídica?
CUADRO NÚM. 8
VARIABLE
Sí
No
TOTAL =
CANTIDAD
98
2
100
PORCENTAJE
98%
2%
100%
GRÁFICO NÚM. 8
98
100
80
60
CANTIDAD
40
PORCENTAJE
20
0,98
2
0
0,02
Sí
No
FUENTE: Encuestados
INVESTIGADOR: Abg. Byron Orejuela Giler
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN
Nuevamente la totalidad de la muestra [menos dos casos aislados] cree conveniente una
reforma a la Ley de Registro y opina que dicha reforma -no sólo evitará el problema de
duplicidad de acción judicial- sino que también garantizará la correcta aplicación de la
seguridad jurídica en los procesos judiciales vinculados al ejercicio eficiente de la función
registral. Notamos que la propuesta de esta investigación resulta ser una promesa de
bienestar común, el más noble objetivo de todos los procesos administrativos, judiciales y
procesales que debieran regir a la sociedad.
78
2.4. CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPÍTULO
Al llegar a esta etapa de la investigación es conveniente exponer algunos planteamientos
que surgen tras la construcción del Marco Metodológico y Planteamiento de la Propuesta.
Se formulan las siguientes conclusiones:

El Derecho Registral es una de las disciplinas de la Jurisprudencia menos atendida
por la investigación científica, por lo tanto, la investigación de campo realizada en
el Registro de la Propiedad del cantón Flavio Alfaro se constituye en un valioso
aporte teórico para el robustecimiento de la doctrina jurídica.

El problema seleccionado, ‘la ausencia de una adecuada reglamentación de la Ley
de Registro ordenando que las negativas de inscripción de los títulos legalmente
defectuosos asentadas por el Registrador o Registradora de la propiedad sean
presentadas exclusivamente ante el Juez de lo Civil, ocasiona duplicidad de acción
judicial y vulnera el principio constitucional de la seguridad jurídica’, permite
presentar soluciones prácticas a fin de mejorar el actual sistema procesal-judicial en
beneficio de la sociedad.

La bimodalidad de la investigación, cualitativa y cuantitativa, permitió solidificar el
valor práctico de las teorías compiladas desde fuentes bibliográficas fidedignas
hasta la tabulación y el análisis de información recopilada en la investigación de
campo, permitiendo construir un nuevo concepto sobre las relaciones convergentes
entre procesos judiciales y procedimientos registrales.

La Ley de Registro y el Código de Procedimiento Civil del Ecuador permitió hacer
una investigación APLICADA dentro de una base jurídica real.

El tipo de investigación DE ACCIÓN nos permitió visualizar el impacto y
beneficios sociales implícitos en la propuesta de reformar la Ley de Registro en
aras de regular apropiadamente las demandas a las negativas de inscripción de
Registradores y Registradoras de la Propiedad.

Tanto la investigación bibliográfica como la de campo permitieron comprobar la
veracidad de la IDEA A DEFENDER de que al implementar una reforma a la Ley
de Registro ordenando que sean los Juzgados de lo Civil quienes atiendan con
79
exclusividad
las demandas de las negativas de inscripción asentadas por
Registradores y Registradoras de la Propiedad; se erradica el problema de
duplicidad de acción judicial y se garantiza el principio constitucional a la
seguridad jurídica.

El adecuado muestreo y aplicación de encuestas bien elaboradas, contribuyó a
comprender las necesidades y requerimientos de la ciudadanía en los procesos
judiciales posteriores a las demandas en contra de las negativas de inscripción de
Registradores y Registradoras de la Propiedad.

Los resultados de la investigación de campo son muy útiles para la comprensión
correcta de las necesidades de la ciudadanía porque la mayoría de los encuestados
conoce sobre el objeto de investigación: las negativas de inscripción y su posterior
proceso de demanda judicial.

La gran mayoría de los profesionales del Derecho de la provincia de Manabí
considera que la vía judicial más apropiada para atender las negativas de
inscripción, son los Juzgados de lo Civil.

Casi la totalidad de la muestra considera que el Tribunal Contencioso
Administrativo no es el más adecuado para atender las demandas en contra de las
negativas de inscripción.

La actual Ley de Registro -de acuerdo a la opinión general- presenta vacíos legales
que deben ser rellenados por procedimientos más eficientes a fin de evitar la
duplicidad de acción judicial y garantizar la seguridad jurídica tanto a usuarios y
usuarias del Registro de la Propiedad como a sus respectivos Registradores.

Una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro eliminando la duplicidad de
acción judicial ocasionada por la inadecuada reglamentación del proceso judicial
posterior a las demandas en contra de las negativas de inscripción, garantizaría
enormemente el principio constitucional de la seguridad jurídica.
80
CAPÍTULO III
VALIDACION Y/O EVALUACION DE RESULTADOS DE SU APLICACION
3.1. PROCEDIMIENTO DE LA APLICACIÓN DE LOS RESULTADOS DE LA
INVESTIGACIÓN
TEMA:
Reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro ordenando que las negativas de inscripción,
de los títulos legalmente defectuosos, asentadas por el Registrador o Registradora de la
Propiedad, sean presentadas exclusivamente ante el Juez o Jueza de lo Civil con la
finalidad de evitar la duplicidad de acción judicial y garantizar el principio constitucional
de la seguridad jurídica.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS:
El sistema jurídico registral del Ecuador permite a Registradores y Registradoras de la
Propiedad negar la inscripción de los títulos que se encuentran legalmente defectuosos, no
obstante, a pesar de que dicha medida se constituye en un recurso que oficia de filtro para
garantizar la seguridad jurídica, las negativas de inscripción son generalmente vistas como
una molestia procesal, por este motivo, una gran cantidad de profesionales del Derecho
suele recurrir al Tribunal Contencioso Administrativo con el objeto de buscar la
impugnación de la negativa asentada por Registradores y Registradoras.
Demandar -ante Juez- las negativas de inscripción no es un inconveniente, pues la Ley
permite dicho procedimiento judicial, el problema reside en el hecho de que la Ley de
Registro no establece con especificidad la sede judicial en donde debe llevarse a cabo el
proceso de demanda de las negativas de inscripción, ocasionándose duplicidad judicial,
pues dichos juicios son atendidos tanto en los Juzgados de lo Civil como en los Tribunales
Contencioso Administrativos del país, lo cual provoca una evidente vulnerabilidad a la
seguridad jurídica.
En vista de ello, y teniendo en cuenta que la Ley de Registro direcciona las demandas hacia
el “juez competente”, pero ordena que los procedimientos sean realizados según lo
estipulado en el Código de Procedimiento Civil, surge la propuesta de reformar el Artículo
81
11 de la Ley de Registro ordenado que las demandas en contra de las negativas de
inscripción sean atendidas exclusivamente en los Juzgados de lo Civil, lo cual -de acuerdo
a la investigación bibliográfica y de campo llevada a cabo para sustentar la idea a defender
de este cuerpo-, erradicará el problema de duplicidad de acción judicial y garantizará el
principio y derecho constitucional de seguridad jurídica.
DESARROLLO DE LA PROPUESTA:
LEY REFORMATORIA A LA LEY DE REGISTRO
ASAMBLEA NACIONAL
EL PLENO
CONSIDERANDO
Que, el Artículo 10 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos señala que
toda persona tiene derecho, en condiciones de plena igualdad, a ser oída públicamente y
con justicia por un tribunal independiente e imparcial, para la determinación de sus
derechos y obligaciones, lo que implica el emprendimiento de procesos judiciales,
contenidos de seguridad jurídica, con el objeto de reclamar justamente el derecho a la
propiedad garantizado en el Artículo 17 del mismo cuerpo;
Que, el Artículo 82 de la Constitución establece que la seguridad jurídica es un derecho de
todas las personas y se fundamenta en el respeto a la Constitución y en la existencia de
normas jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas por las autoridades competentes, lo
que conlleva la regulación específica de los procesos judiciales, entre ellos los relativos a
las demandas en contra de las negativas de inscripción asentadas en los Registros Públicos
de la Propiedad;
82
Que, el Artículo 25 del Código Orgánico de la Función Judicial, al referirse a la seguridad
jurídica, señala la obligación de juezas y jueces por velar la constancia, uniformidad y fiel
aplicación de la Constitución, los instrumentos internacionales de derechos humanos, los
instrumentos internacionales ratificados por el Estado y las leyes y demás normas jurídicas,
entendiéndose que los cuerpos legales que no garanticen la debida aplicación de los
derechos constitucionales -entre ellos la seguridad jurídica- deben ser adecuadamente
modificados por el Órgano Legislativo del Estado;
Que, el Artículo 11, Literal A, de la Ley de Registro ordena que la demanda de las
negativas de inscripción sean presentadas ante el Juez competente, y que al no determinar
de manera clara y específica la sede judicial en donde se realicen dichas demandas, se
ocasiona un grave problema de duplicidad de acción judicial, y se vulnera el derecho
constitucional a la seguridad jurídica;
Que, siendo la función registral una actividad de orden civil y que los procedimientos
judiciales surgidos en el ejercicio de dicha función, -de acuerdo a la Ley de Registro- han
de llevarse a cabo según lo señalado en las normas legales del Código de Procedimiento
Civil y no de las
de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa,
comprendiéndose la discrepancia normativa de la actual Ley de Registro, así como
descontextualización y poca satisfacción de las necesidades y exigencias específicas de la
actual sociedad.
La Asamblea Nacional, en ejercicio de las atribuciones conferida por el numeral sexto del
Artículo 120 de la Constitución de la República del Ecuador.
EXPIDE:
LA SIGUIENTE LEY REFORMATORIA A LA LEY DE REGISTRO
Art. 1.- Refórmese el Artículo 11 de la Ley de Registro por el siguiente:
Art. 11.- Son deberes y atribuciones del Registrador:
El párrafo segundo del literal A dirá:
De la negativa del Registrador se podrá ocurrir al Juez de lo Civil de la jurisdicción
correspondiente, quien luego de examinar la solicitud del interesado y las causas de la
83
negativa, dictará su resolución, la que será notificada al Registrador en la forma prevista en
el Código de Procedimiento Civil.
DISPOSICIÓN FINAL
ÚNICA.- La presente ley reformatoria entrará en vigencia desde la fecha de su publicación
en el Registro Oficial dado y suscrito en la sede de la Asamblea Nacional, ubicada en el
Distrito Metropolitano de Quito, de la Provincia de Pichincha, a los …... días del mes
de ……. del 2014
f)…………………………..
Sra. Gabriela Rivadeneira
PRESIDENTA ASAMBLEA NACIONAL
3.2. ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS FINALES DE LA INVESTIGACIÓN
La presente investigación se ha centrado totalmente en el objetivo general de proponer una
reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro con la intención de eliminar el problema de
duplicidad de acción judicial ocasionada por una inadecuada normativa sobre la vía
judicial de las demandas en contra de las negativas de inscripción asentadas por
Registradores y Registradoras de la Propiedad, a la vez que se garantice el principio
constitucional de seguridad jurídica. Para ello, se elaboró una sólida teoría, la cual fue el
resultado de una minuciosa investigación bibliográfica sobre Derecho Registral y Derecho
Administrativo desde una posición crítica y contrastada con los aportes de la jurisprudencia
internacional.
La totalidad del proceso investigativo, permitió comprender que la seguridad jurídica es
un derecho constitucional que se encuentra ampliamente reconocido en otros cuerpos
legales relativos a la función registral [como el Código Orgánico de la Función Judicial y
la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos], pero que dicho principio se
vulnera al momento de demandarse las negativas de inscripción asentadas por los
Registradores de la Propiedad. También se pudo comprobar que aunque existe suficiente
doctrina sobre la garantía de los derechos y principios constitucionales en los Procesos
84
Judiciales, no existen aportes teóricos sólidos sobre la relación entre acción judicial y
función registral.
Negar una inscripción es posible, y demandar la negativa también es un recurso legal
estipulado en la Ley de Registro, sin embargo, este cuerpo no regula adecuadamente la vía
judicial de dichas negativas, surgiendo incomodidades tanto para usuarios, como para
Jueces y Registradores, notándose entonces una evidente afectación social, y una debilidad
estructural en nuestro actual sistema legal-registral, el mismo que puede ser solucionado.
Partiendo del problema abordado, se emprendió una investigación de campo con la
pretensión de determinar el grado de vulnerabilidad de la seguridad jurídica, para lo cual
se aplicó una encuesta anónima a los profesionales del Derecho de la provincia de Manabí,
obteniendo resultados importantes para la corroboración de la idea a defender, en donde se
descubrió que la gran mayoría de usuarios está de acuerdo con que se implemente una
reforma a la Ley de Registro que permita mayor seguridad jurídica en el proceso judicial
de demanda de las negativas de inscripción.
Al conocer las necesidades y exigencias de la actual sociedad, y con la intención de
trabajar en beneficio del bien común, se redacta una reforma al Artículo 11 de la Ley de
Registro en donde se estipula que los Jueces Civiles serán los únicos que atiendan las
demandas en contra de las negativas de los Registradores y Registradoras de la Propiedad.
Al ejecutarse la propuesta de este trabajo investigativo se harán evidentes los beneficios
tanto para las garantías constitucionales como para la sociedad, pues se reducirán las
causas judiciales presentadas ante los Jueces de lo Contencioso Administrativo, y usuarios
y Registradores de la Propiedad serán los principales beneficiarios de un proceso registraljudicial más formal, ágil y seguro jurídicamente. En conclusión, cabe resaltar que la
validación de la presente propuesta empezará cuando la Ley de Registro, en su Artículo 11,
norme adecuadamente las demandas en contra de las negativas de inscripción.
85
CONCLUSIONES GENERALES
La investigación titulada “LAS NEGATIVAS DE INSCRIPCIONES EN LOS
REGISTROS DE LA PROPIEDAD; ACTO CIVL O ADMINISTRATIVO Y LA
SEGURIDAD JURIDICA” nos deja como resultado las siguientes conclusiones:
1) La seguridad jurídica es un principio constitucional y a la vez un derecho de todo
ciudadano que se encuentra reconocido en la Constitución del Ecuador, y demás
leyes afines a la función registral, sin embargo, existe vulnerabilidad de dicho
principio en el proceso judicial de las demandas realizadas en contra de las
negativas de inscripción asentadas por Registradores y Registradoras de la
Propiedad.
2) La ausencia de una adecuada normativa en la Ley de Registro que ordene la
monolateralidad de las demandas en contra de las negativas de inscripción,
ocasiona duplicidad de acción judicial.
3) Las negativas de inscripción no son procedimientos de orden contencioso
administrativo, sino que obedecen a las reglamentaciones del Derecho Civil, por lo
que su judicialización debe atendida -con exclusividad- por los Juzgados de lo
Civil.
4) Una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro ordenando que las negativas de
inscripción asentadas por Registradores y Registradoras de la Propiedad, sean
atendidas -exclusivamente- por los Juzgados de lo Civil, erradicará el problema de
duplicidad de acción judicial y garantizará la seguridad jurídica en los procesos
judiciales-registrales.
86
RECOMENDACIONES
A consecuencia de las conclusiones generales formuladas en la sección anterior se
proponen las siguientes recomendaciones [una por cada conclusión]:
1) La Asamblea Nacional pudiera aceptar propuestas directas de los Registros de la
Propiedad del país, en las que -a través de la teoría debidamente fundamentada en
la doctrina jurídica y en la investigación de campo- se analicen las inconsistencias,
vicios, defectos, y vacíos legales de las Leyes y reglamentos en los que se vulneren
principios y derechos constitucionales, y se sugieran reformas a dichos cuerpos
legales.
2) Como solución alternativa, a través de Acuerdo, la Función Judicial debiera diseñar
una plantilla normativa en la que se especifique cada una las causas judiciales
[civiles, penales, administrativas, etc.] y los Juzgados y/o Tribunales en los que
dichas causas deben ser atendidas, para evitar los reiterados casos de duplicidad de
acción judicial y minimizar el tiempo que toma todo el proceso reformatorio de
determinada Ley.
3) En vista de la pobreza doctrinal del Derecho Registral, las facultades de
Jurisprudencia de las Universidades del Ecuador, debieran auspiciar estudios
mayores en dicha disciplina desde una perspectiva tanto aplicada como comparada
con la jurisprudencia internacional y vinculada a otras disciplinas jurídicas tales
como el Derecho Civil, Administrativo, entre otras.
4) La Asamblea Nacional, debiera reformar el Artículo 11, de la Ley de Registro,
ordenando que las negativas de inscripción asentadas por Registradores y
Registradoras de la Propiedad sean atendidas exclusivamente por los Juzgados de
lo Civil, lo cual erradicaría el problema de duplicidad de acción judicial y
garantizaría el principio y derecho constitucional a la seguridad jurídica.
87
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ANEXOS
 ANEXO 1:
Cuestionario para encuestas
 ANEXO 2:
Formato-modelo de negativa de inscripción
 ANEXO 3:
Réplica de negativa de inscripción
 ANEXO 4:
Réplica de demanda de negativa ante Juez de lo Civil
ANEXO 1
CUESTIONARIO PARA ENCUESTAS
UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
UNIANDES
SANTO DOMINGO - ECUADOR
OBJETIVO: La presente encuesta tiene por objeto, determinar el grado de vulnerabilidad de la
seguridad jurídica en el proceso judicial posterior a las negativas de inscripción asentadas por
Registradores y Registradoras de la Propiedad.
-Su colaboración es muy importanteINSTRUCCIONES: Lea, por favor, con atención los siguientes cuestionamientos y proceda a
escoger la opción que Usted considere la respuesta correcta. Agradecemos de antemano la
veracidad de los datos que pueda proporcionarnos.
1.- Sobre el Derecho Registral, ¿conoce usted qué es una negativa de inscripción?
SI
NO
2.- ¿Conoce usted cuál es la vía judicial que debe emprender un usuario que se sienta afectado
ante la negativa de inscripción de su título?
SI
NO
3.- ¿Cuál cree usted que es la mejor opción para emprender el juicio de demanda contra una
negativa de inscripción?
a) El Juzgado de lo Civil del cantón.
b) El Tribunal Contencioso Administrativo de la Provincia.
4.- ¿Cree usted que los Jueces de lo Contencioso Administrativo son los más apropiados para
atender las demandas en contra de las negativas de inscripción?
SI
NO
5.- ¿Considera Usted que las demandas en contra de las negativas de inscripción se encuentran
correctamente normadas por la Ley?
SI
NO
6.- ¿Considera Usted que la ausencia de una norma legal que ordene que las demandas en
contra de las negativas de inscripción sean atendidas únicamente por el Juez de lo Civil,
ocasiona un grave problema de duplicidad de acción judicial?
SI
NO
7.- ¿Considera Usted que la ausencia de una norma legal que ordene que las demandas en
contra de las negativas de inscripción sean atendidas únicamente por el Juez de lo Civil,
vulnera la seguridad jurídica?
SI
NO
8.- ¿Considera usted que al proponer una reforma al Artículo 11 de la Ley de Registro en la que
se ordene que las demandas en contra de las negativas de inscripción sean atendidas
únicamente por el Juez de lo Civil, eliminará la duplicidad de acción y garantizará la seguridad
jurídica?
SI
NO
Gracias por su colaboración
ANEXO 2
FORMATO – MODELO DE NEGATIVA DE INSCRIPCIÓN
Fuente: TORRES y BERNAL (2013)
MODELO DE NEGATIVA
Niégase la inscripción de la Escritura Pública que ingresa a esta oficina el veinte
de enero del dos mil doce, anotada bajo el repertorio numero noventa y cuatro,
por cuanto el inmueble matera del presente contrato pertenece al Cantón
………………., Provincia del ……………………., mas no a la jurisdicción del Cantón
………………, a la cual me pertenezco.
Fundamento la presente negativa en lo dispuesto en el artículo 703 del Código
Civil, en concordancia con lo señalado en el numeral 13 del artículo 11 de la Ley
de Registro; correspondiendo su inscripción en el Registro de la Propiedad del
Cantón …………………………..
………………………………., 21 de enero del 2012
EL REGISTRADOR
ANEXO 3
RÉPLICA DE NEGATIVA DE INSCRIPCIÓN
Fuente: Registro de la Propiedad del cantón Flavio Alfaro
ANEXO 4
RÉPLICA DE DEMANDA NEGATIVA ANTE JUEZ DE LO CIVIL
Fuente: Registro de la Propiedad del cantón Flavio Alfaro