Nuevo borrador sobre el registro de los arrendamientos

Mayo 2013
Actualización contable
Nuevo borrador sobre
el registro de los
arrendamientos
Descripción
El 16 de mayo de 2013, el IASB y el FASB han publicado un
nuevo borrador en el que se requiere que los arrendamientos
se registren en el balance.
En este artículo se detallan los principales aspectos de este
nuevo borrador y sus implicaciones.
Nuevo borrador sobre el registro
de los arrendamientos
Preparado por Juan José Salas
Antecedentes
El modelo actual de contabilización de los arrendamientos ha sido
criticado con frecuencia porque los arrendamientos operativos no
se registran en el balance. Adicionalmente, los criterios utilizados
para determinar si un arrendamiento es financiero u operativo
se consideran complejos y pueden resultar en contabilizaciones
distintas para arrendamientos con condiciones muy similares. En
contestación a estas críticas, el IASB y el FASB iniciaron un proyecto
conjunto para desarrollar un nuevo enfoque en la contabilización de
los arrendamientos, el cual asegure que todos los activos y pasivos
que surgen de los arrendamientos se recogen en el balance.
Como parte de este proyecto, el 17 de agosto de 2010, el IASB
y el FASB publicaron un borrador para discusión que proponía
cambios sustanciales en la contabilización de los arrendamientos.
Este borrador recibió muchas críticas que han supuesto que se
emita un nuevo borrador con cambios sustanciales, incluyendo
unos nuevos modelos de contabilización para el arrendatario y el
arrendador y nuevas normas para la valoración de los activos y
pasivos, que simplifican, sobre todo, la determinación del periodo
de arrendamiento y los pagos variables a incluir.
El nuevo borrador se emitió el 16 de mayo de 2013 y se pueden
hacer comentarios hasta el 13 de septiembre de 2013. Están
previstas varias reuniones públicas durante los próximos meses
para facilitar la comunicación entre las partes interesadas y el IASB.
No se ha propuesto todavía una fecha para la aplicación de esta
nueva normativa, aunque no esperamos que se aplique antes del 1
de enero de 2017.
En este artículo analizamos los principales aspectos del nuevo
borrador y sus implicaciones.
Objetivo
El principio principal de la norma es que las entidades
reconozcan en el balance los activos y pasivos que surgen de los
arrendamientos.
En base a este principio, para los arrendamientos que tengan
una duración superior a 12 meses, los arrendatarios registrarán
en el balance un activo por el derecho de uso y un pasivo por la
deuda comprometida. Sólo los alquileres que sean por un periodo
máximo de 12 meses, y sin que el contrato incluya la posibilidad de
prorrogarlos, podrán seguir registrándose como los arrendamientos
operativos actuales.
2
Nuestros comentarios
• Se reducirá el ratio de retorno de los activos y se aumentará la
deuda de las empresas.
• Se producirá un mayor gasto en los primeros años del arrendamiento
por la amortización lineal del activo y los mayores gastos financieros
del pasivo (arrendamientos del Tipo A).
• Mejora del EBITDA al registrarse el gasto del arrendamiento como
amortizaciones y gastos financieros en lugar de como alquileres
(arrendamientos del Tipo A).
Definición
de arrendamiento
Un arrendamiento se define como un contrato en el que se
transmite el derecho de uso de un activo por un periodo de tiempo
a cambio de una compensación. Esto supone que se deban dar los
dos requisitos siguientes:
• El cumplimiento del contrato dependa del uso de un activo
específico, identificable implícita o explícitamente y que puede
ser una parte física de un activo.
• Se transmita el derecho de controlar el uso del activo específico
por un periodo de tiempo a cambio de una contraprestación.
El cumplimiento del contrato no dependerá del uso de un activo
específico si el proveedor (la entidad que proporciona los bienes
o servicios) puede sustituir los activos que se utilizan durante el
periodo de arrendamiento sin solicitar el consentimiento del cliente.
Para que se transmita el derecho de controlar el uso del activo
específico es necesario que el cliente determine el uso del activo
y obtenga los beneficios derivados de dicho uso. Se ha intentado
alinear este concepto con el concepto de control del proyecto de
Reconocimiento de ingresos que están finalizando el IASB y el
FASB.
Los componentes de arrendamiento y no arrendamiento se deben
separar y contabilizar por el arrendador de acuerdo con la futura
norma de Reconocimiento de ingresos. El arrendatario deberá
obtener precios observables para cada componente, si es posible,
y atribuir los costes en base a dichos precios observables. Si no
hay precios observables, los arrendatarios registrarán todos los
componentes como arrendamiento.
Actualización contable Mayo 2013
Nuestros comentarios
Clasificación de los arrendamientos
• El criterio de “derecho de controlar el uso” del activo difiere del
concepto actual de “derecho de uso”, por lo que algunos acuerdos
que actualmente se registran como arrendamientos dejarán de
considerarse arrendamientos con la nueva norma. Quien determina
el uso del activo requerirá juicios significativos en muchos casos.
El reconocimiento, valoración y presentación de los arrendamientos
dependerá de la parte de los beneficios económicos del activo que
consuma el arrendatario. Esta evaluación dependerá del tipo de
activo arrendado.
• Actualmente la contabilización de los contratos de arrendamiento
operativo y de los contratos de prestación de servicios es similar,
por lo que determinar si un contrato corresponde a una prestación
de servicios o a un arrendamiento operativo no resulta relevante.
Esto cambiará, al requerirse que los activos y pasivos de todos
los arrendamientos se registren en el balance. Por tanto, la
determinación de si un acuerdo incluye un arrendamiento tendrá
unas implicaciones contables significativas en el modelo propuesto.
• Se deberá evaluar si hay componentes que no son arrendamientos
dentro de los arrendamientos operativos actuales.
• Determinar si un acuerdo cumple la definición de arrendamiento
supondrá realizar más juicios y estimaciones.
• El nuevo borrador no excluye del alcance las transacciones que
al final del acuerdo supongan la transmisión al cliente del título
del activo arrendado y no se indica si el derecho de uso se debe
amortizar durante el periodo de arrendamiento o durante la vida del
activo.
Al inicio del arrendamiento la entidad clasificará el arrendamiento
como Tipo A o Tipo B y está clasificación no se modificará salvo que
se varíen las condiciones del contrato.
Para los activos que no sean inmuebles, el arrendamiento se
clasificará como Tipo A salvo que se cumpla uno de los dos criterios
siguientes:
• El periodo de arrendamiento sea por una parte insignificante de
la vida económica del activo.
• El valor actual de los pagos del arrendamiento sea insignificante
respecto al valor razonable del activo.
Si alguno de estos criterios se cumple, el arrendamiento se
clasificará como Tipo B.
Para los inmuebles, el arrendamiento se clasificará como Tipo B
salvo que se cumpla uno de los dos criterios siguientes:
• El periodo del arrendamiento sea por la mayor parte de la vida
económica restante del activo.
• El valor actual de los pagos del arrendamiento sea
sustancialmente por todo el valor razonable del activo.
Si alguno de estos criterios se cumple, el arrendamiento se
clasificará como Tipo A.
En cualquier caso el arrendamiento se clasificará como Tipo A si el
arrendatario tiene un incentivo económico significativo de ejercitar
una opción de compra del activo.
Si el arrendamiento incluye el uso de más de un activo, la
clasificación se realizará en base al activo principal. Sin embargo,
cuando incluya un terreno y un edificio, se clasificará en base a la
vida económica del edificio.
Clasificación de los arrendamientos
Nada
Vida económica / Valor razonable
Todo
Inmuebles
Tipo A
No inmuebles
Tipo B
Actualización contable Mayo 2013
3
Contabilización del arrendatario
Nuestros comentarios
• Los miembros del IASB y del FASB tienen distintos puntos de vista
respecto a esta clasificación, por lo que se podría revisar este tema
en las redeliberaciones.
Contabilización inicial
• El nuevo borrador no define “insignificante”, por tanto, la
clasificación de los arrendamientos en base a si se consume una
parte insignificante o no del activo será, en determinados casos,
subjetiva y supondrá realizar juicios relevantes.
• Un activo por el derecho de uso.
• Al comparar el periodo de arrendamiento de los activos que no sean
inmuebles con la vida económica del activo (no con la remanente)
podrá haber ciertos activos antiguos que se clasifiquen como
arrendamientos del Tipo B.
• La clasificación de los arrendamientos como Tipo A o Tipo B se
realiza al inicio del arrendamiento y no se modifica posteriormente,
esto puede implicar que haya incongruencias cuando existan
opciones de renovación que pasen a suponer un incentivo económico
significativo de ejercitarlas.
El arrendatario reconoce al comienzo del arrendamiento:
• Un pasivo por la obligación de realizar los pagos.
Por un lado, el pasivo se registra inicialmente por el valor actual de
los pagos a realizar durante el periodo del arrendamiento. Y por
otra parte, el activo se reconoce inicialmente por el importe del
pasivo, más los costes directos incurridos por el arrendatario, más
cualquier pago realizado por el arrendatario antes del inicio del
arrendamiento y menos cualquier incentivo recibido del arrendador.
Para calcular el valor actual, los pagos a realizar por el
arrendamiento se descontarán en base al tipo que carga el
arrendador (si está disponible) o al tipo incremental del
arrendatario.
Los pagos a realizar incluyen:
• Los pagos fijos menos cualquier incentivo pendiente de recibir del
arrendador.
• Los pagos variables basados en un índice o tipo (índice de
precios o tipo de interés).
• Las sanciones por cancelación.
• Los valores residuales garantizados de los activos.
• Las opciones de renovación o de compra que suponen un
incentivo económico significativo para el arrendatario.
• Los pagos contingentes que suponen en sustancia un pago
minino fijo.
No se incluyen los pagos contingentes que se basan en el uso o
rendimiento del activo, que se incluirán como gasto cuando se
incurran. Esta exclusión es una de las diferencias significativas
con el borrador anterior, pues en dicho borrador se incluían y se
tenían que recalcular en cada cierre contable, con la complejidad
administrativa que esto suponía.
El periodo del arrendamiento es el periodo no cancelable más
cualquier periodo opcional que suponga un incentivo económico
significativo para extender (o no terminar) el arrendamiento.
Al aplicar este juicio, no se considera la intención o lo sucedido
en el pasado. Entre los factores que pueden suponer un incentivo
económico significativo se encuentran los siguientes:
4
Actualización contable Mayo 2013
• Precio significativamente más bajo a partir de la renovación.
Contabilización del arrendatario
• Sanciones por cancelación o no renovación.
Tipo A
• Inversiones con vida útil superior al periodo del arrendamiento.
• Subarrendamientos por un periodo superior al periodo del
arrendamiento.
Al determinar el periodo hay que considerar las opciones de compra
si hay un incentivo económico a ejercitarlas.
Valoración inicial del derecho de uso y de la obligación de pago al valor
actual de los pagos a realizar durante el periodo del arrendamiento
Actualización del pasivo en base al tipo de interés efectivo y reducción
del pasivo por los pagos realizados
Cálculo del gasto lineal
Amortización del activo (derecho
de uso)
Nuestros comentarios
• La valoración de los pagos que se espera realizar durante el
arrendamiento requerirá estimaciones y juicios respecto a sucesos
y condiciones futuras inciertas, incluyendo la determinación del
periodo del arrendamiento y la consideración de las opciones de
compra y de renovación.
Tipo B
Reducir el activo (derecho de
uso) por la diferencia entre el
gasto lineal y la actualización del
pasivo
Gasto por amortización e intereses
Gasto por alquiler
(separados)
Contabilización posterior
Tanto para los arrendamientos del Tipo A como del Tipo B, los
arrendatarios registrarán el devengo de intereses del pasivo
en base al tipo de interés efectivo y los pagos realizados por el
arrendamiento reducirán el pasivo.
El registro del activo por el derecho de uso dependerá del tipo que
sea. Para los arrendamientos del Tipo A se amortizará linealmente
el activo, salvo que otro método refleje mejor el patrón de consumo.
Por tanto, para los arrendamientos de Tipo A se registrarán gastos
por los intereses y por la amortización, lo cual supondrá un mayor
gasto en los periodos iniciales.
Para los arrendamientos del Tipo B se registrará un gasto por
alquiler lineal durante el periodo del arrendamiento, por lo que
la diferencia entre el gasto lineal y el importe de los intereses
devengados se deducirá del importe del activo.
Por supuesto, los activos por los derechos de uso estarán sujetos a
las correspondientes pruebas de deterioro.
Actualización contable Mayo 2013
5
Ejemplo:
Una sociedad acuerda el arrendamiento de un activo por 3 años. Los pagos se realizan anualmente al final del ejercicio,
pagando 10.000 el primer año, 12.000 el segundo año y 14.000 el tercer año. El valor actual de los pagos es 33.000
(utilizando una tasa de descuento del 4,24%).
Si el activo arrendado es una máquina, tenemos un arrendamiento del Tipo A:
Registro inicial
Año 1
Año 2
Año 3
10.000
12.000
14.000
1.398
1.033
569
Amortización
11.000
11.000
11.000
Total
12.398
12.033
11.569
33.000
22.000
11.000
-
(33.000)
(24.398)
(13.431)
-
Pagos en efectivo
Cuenta de resultados
Intereses
Balance
Activo (derecho de uso)
Pasivo (obligación de pago)
Si el activo arrendado es una oficina, tenemos un arrendamiento del Tipo B:
Registro inicial
Año 1
Año 2
Año 3
Pagos en efectivo
10.000
12.000
14.000
Cuenta de resultados - Alquiler
12.000
12.000
12.000
Menos: Intereses
(1.398)
(1.033)
Cargo al activo
10.602
10.967
11.431
33.000
22.398
11.431
-
(33.000)
(24.398)
(13.431)
-
(569)
Balance
Activo (derecho de uso)
Pasivo (obligación de pago)
6
Actualización contable Mayo 2013
Modificaciones en las estimaciones
Se modificarán los pagos del arrendamiento, ya sea por una
variación en el periodo del arrendamiento o porque se incluyan
o excluyan las opciones de compra, cuando haya un cambio que
suponga un incentivo económico significativo para modificar el
periodo del arrendamiento o ejercitar la opción de compra. La
modificación se registrará determinando el pasivo en base al valor
actual de los pagos a realizar y se ajustará el valor del activo por el
cambio en el pasivo.
Este tratamiento también se realizará cuando haya un cambio
significativo en el valor residual garantizado.
Sin embargo, si hay un cambio significativo en los pagos variables
que dependen de un índice o de un tipo, se modificará el pasivo
registrándose la contrapartida:
• En la cuenta de resultados por la parte correspondiente al
periodo actual y a periodos anteriores.
• En el activo la parte correspondiente a periodos futuros.
Nuestros comentarios
• Aunque, las entidades no deberán hacer un análisis detallado de los
contratos de arrendamiento en cada periodo, deberán establecer
procesos para identificar los cambios significativos en los hechos
y circunstancias que puedan afectar a las estimaciones y juicios
utilizados en la determinación de las obligaciones del arrendamiento.
El proceso de revisión de los cambios significativos debería ser
acumulativo, pues cambios no significativos ocurridos a lo largo
del periodo de arrendamiento puede que sean significativos al
acumularlos.
Nuestros comentarios
• En la actual norma los arrendamientos operativos no están sujetos
al análisis de deterioro. Con el nuevo modelo si lo estarán, por lo que
habrá que analizarlo en la fecha de primera aplicación.
• La transición se puede aplicar de forma retrospectiva total o
aplicando determinadas excepciones. Si se hace de forma total se
incluirán más gastos financieros contra reservas en el ajuste inicial.
Contabilización del arrendador
Arrendamientos del Tipo B
El arrendador contabilizará los arrendamientos del Tipo B igual que
se registran actualmente los arrendamientos operativos. Es decir,
seguirá registrando en el balance el activo arrendado y registrará
los cobros recibidos por el arrendamiento como un ingreso por
alquiler de forma lineal o en base a otro método sistemático que
refleje mejor el devengo del ingreso.
Contabilización inicial de los
arrendamientos del Tipo A
El arrendador aplicará un método parecido al de los actuales
arrendamientos financieros. El arrendador dará de baja el activo
arrendado y reconocerá al inicio del arrendamiento:
• Una cuenta a cobrar por el valor actual de los pagos a recibir
durante el periodo de arrendamiento y cualquier coste directo
inicial incurrido.
• Un activo residual por la parte del activo que vaya a retener al
término del arrendamiento.
Transición
• El resultado de la parte del activo cuyo uso haya cedido.
Los arrendatarios deberán reconocer el pasivo correspondiente
a los pagos a realizar y el activo por el derecho de uso para los
arrendamientos en vigor en la fecha de primera aplicación de la
norma propuesta. La fecha de primera aplicación es el inicio del
primer ejercicio comparativo incluido en los estados financieros en
los que la entidad tenga que aplicar la nueva norma.
El valor actual de los pagos a recibir durante el periodo de
arrendamiento se determinará utilizando los mismos criterios que
para el arrendatario, excepto los valores residuales garantizados
que no se reconocen hasta la finalización del arrendamiento.
El activo residual se valorará en base al valor residual bruto, que es
el valor actual (calculado en base al tipo que carga el arrendador)
del valor razonable esperado del activo a la finalización del
arrendamiento, menos el beneficio diferido por la parte del
resultado que no se reconoce por corresponder al valor razonable
del activo cuando termine el arrendamiento.
Actualización contable Mayo 2013
7
Nuestros comentarios
• Las entidades tendrán que realizar estimaciones relevantes para
determinar el valor razonable esperado del activo a la finalización del
arrendamiento.
Contabilización posterior de los
arrendamientos del Tipo A
La cuenta a cobrar se incrementará por los ingresos financieros
devengados en base al tipo de interés efectivo y se reducirá por los
cobros recibidos.
El activo residual se incrementará por los ingresos financieros
devengados correspondiente al valor residual bruto en base al tipo
de interés efectivo.
Como para el resto de activos, durante el arrendamiento hay que
analizar si hay deterioro tanto de la cuenta a cobrar como del activo
residual.
Si el tipo que carga el arrendador al arrendatario incluye una
expectativa de los pagos variables, el arrendador debe ajustar el
valor del activo residual, registrando una parte como gasto cuando
se reconoce el pago variable en resultados.
Ejemplo:
• Una sociedad tiene una máquina con un valor contable de 7.500, cuyo valor razonable son 10.000, y la arrienda durante 3 años por una renta
anual de 2.400, que se pagan al final de cada año.
• El valor residual esperado del activo a la finalización del arrendamiento es de 4.770.
• El valor actual de los pagos a recibir es 6.200 y del valor residual esperado es 3.800 (utilizando la tasa que se carga en el arrendamiento del 7,87%).
Periodo
Cuenta a cobrar
Valor residual bruto A
Beneficio diferido B
Resultado registrado
Inicial
6.200
3.800
(950)(1)
2.850
1.550(2)
Año 1
4.288(3)
4.099(4)
(950)
3.149
787(5)
Año 2
2.225
4.422
(950)
3.472
660
Año 3
-
4.770
(950)
3.820
523
Total
3.250
(10.000 – 7.500) X 3.800 / 10.000 = 950
(10.000 – 7.500) X 6.200 / 10.000 = 1.550
(3)6.200 + (6.200 X 7,87%) – 2.400 = 4.288
(4)3.800 + (3.800 X 7,87%) = 4.099
(5)(6.200 X 7,87%) + (3.800 X 7,87%) = 787
(1)
(2)
8
Activo residual A-B
Actualización contable Mayo 2013
Ernst & Young
Ernst & Young pone a su disposición esta publicación en la que
informamos sobre las novedades contables habidas tanto en las
Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) como
en la normativa española (PGC).
Si necesita cualquier información adicional se puede poner en
contacto con los profesionales de Ernst & Young encargados de
la elaboración de esta publicación.
Juan José Salas Herrera
Socio Responsable del IFRS Desk de España
Teléfono de contacto: 915 727 767
E-mail: [email protected]
Hildur Eir Jónsdóttir
Socia del IFRS Desk
Teléfono de contacto: 915 727 714
E-mail: [email protected]
Francisco de Asís Velilla Velasco
Socio de FAAS
Teléfono de contacto: 915 727 321
E-mail: [email protected]
Assurance | Tax | Transactions | Advisory
Acerca de Ernst & Young
Ernst & Young es una firma líder mundial
en servicios profesionales de auditoría, de
asesoramiento fiscal y legal, transacciones
y consultoría. Nuestros 167.000
profesionales comparten en todo el mundo
una única escala de valores y un firme
compromiso con la calidad. Contribuimos
a afianzar el potencial de nuestra gente,
nuestros clientes y otros grandes colectivos.
Ernst & Young marca la diferencia.
Ernst & Young es una organización mundial
constituida por firmas miembros de
Ernst & Young Global Limited, cada
una de las cuales es una entidad legal
independiente. Ernst & Young Global
Limited, registrada en Reino Unido, es una
compañía limitada que no presta servicios a
clientes. Para más información, le invitamos
a visitar www.ey.com.
Fernando Nubla Martínez
Director de IFRS Desk
Teléfono de contacto: 915 725 089
E-mail: [email protected]
Anne Dubost
Gerente del IFRS Desk
Teléfono de contacto: 915 725 894
E-mail: [email protected]
www.ey.com/es
© 2013 Ernst & Young, S.L.
Todos los derechos reservados.
SP0130628E
ED 0114
Esta publicación ofrece sólo una visión orientativa de la
materia tratada. Este documento no constituye por sí solo
un asesoramiento jurídico, fiscal, empresarial, económicocontable o de índole similar. Ernst & Young declina
cualquier responsabilidad por cualquier reclamación,
acción o demanda a raíz de la información en él contenida.
40
Actualización contable Mayo 2013