La cesión de arrendamiento en los locales la Industria y Comercio

Fernandez Arbenoiz, J.
a
La
cesión
C.
la
—
La cesión de arrendamiento
Industria y
Comercio,
Rev
de arrendamiento
destinados
a
la Industria
en
los laicales destinados
A.E.U., 54,: 62-66,
en
1968.
los locales
Comercio
y
por el
Esc.
El
Juan Carlos
Fernandez Arbenoiz
Por lo que expresaremos a continuación, partimos de la
problema.
problema existe. En efecto, la Ley del 9 de enero de 1958, y
con posterioridad la Ley N° 13.292 del P de Octubre de 1964, que mejoró
la redacción de aquélla, eliminando algunos problemas que planteaba la mis
ma, protegieron al propietario de "un establecimiento comercial o industrial",
permitiendo que en caso de enajenación del mismo, dándose determinadas
exigencias y cumplidos ciertos requisitos que la propia Ley establece, pudie
ra ceder los derechos que el contrato o la Ley, le adjudicaban en el local
asiento de su fundo comercial. La ley declaraba de "orden público" dicha
disposición, y en consecuencia aún existiendo prohibición de ceder el arren
damiento en el contrato original, igualmente se aplicaban aquellas normas
en ese sentido
iba más allá de la voluntad ex
legales. La protección
presa de ios contratantes. La facultad de ceder tiene plena vigencia, aún en
el caso de estar prohibida por el contrato.
La ley N° 13.659 del 2 de junio de 1968, consagra en general en su
Art. 18, el mismo principio, vale decir, permite al propietario del comercio
(arrendatario), ceder el derecho de arriendo, al comprador de su casa de co
mercio, siempre que se cumplan los requisitos de que informa el propio ar
tículo. No obstante, existe alguna variante de importancia (a nuestro en
tender sin mayores fundamentos), pero variante al fin, que es la que plantea
el problema. Entre otros requisitos para ceder el arriendo, el inciso B) del
citado artículo exige : "que exista un contrato con plazo contractual o legal
vigente, y que acredite una antigüedad de seis o más años en calidad de
—
base de que el
—
arrendatario, respecto de
El inciso
actuado
C), agrega por
personalmente al
—
la finca
en
que está instalado el establecimiento".
parte: "que durante ese lapso el cedente
frente del establecimiento"
su
.
haya
—
63
—
¿Qué sucede con los compro-misos de cesiones pactados simul
(que es lo común y normal en el comercio de nuestra plaza)
con los compromisos de compraventa de casas de comercio-, y suscriptos an
tes de la Ley N<? 13.659 del 2 de ¡junio de 1968? Son compromisos de com
13.292
praventa y cesión de arriendo, firmados en plena vigencia de la Ley
Bien.
táneamente
del 1" de octubre de 1964. Y recordemos que esa Ley, determinaba que el
propietario de un "establecimiento comercial o industrial" podía ceder el
en
que el contrato acreditare una antigüedad de dos años
calidad de arrendatario, con respecto a la finca donde estaba establecido el
comercio o la industria, y que durante ese lapso, el arrendatario hubiere ac
tuado personalmente.
la Ley N<? 13.659, en estos incisos del Art. 18 que veni
La letra
arriendo, siempre
de,
mismo
^y reforzado por lo que establece el inciso A) del
Art. que obliga en forma preceptiva a realizar simultáneamente la enajena
ción del comercio y la cesión del arriendo
parece no ofrecer dudas, en
cuanto a que, toda cesión que se pretenda otorgar después del 2 de junio del
comentando,
mos
—
—
,
corriente año, debe presuponer la existencia de un contrato con plazo con
tractual o legal vigente que acredite una antigüedad de seis años, y una ac
tuación personal del propietario durante ese lapso, al frente del comercio.
Consiguientemente, parecería que aquéllos que celebraron compromisos
de enajenación de establecimientos comerciales o industriales y cesiones de
arriendos, antes de aquella fecha, con un régimen legal vigente que exigía
sólo una antigüedad de dos años para ceder sus derechos al local, se verían
defraudados en su legítimía aspiración, si el contrato original no tuviera seis
años de vigencia.
La situación planteada, no resuelta por la ley a texto expreso, si se in
terpretara de ese modo, implicaría una verdadera injusticia.
■Sabemos por otra parte, que por más diligentes y eficaces que puedan
ser a su turno, profesional interviniente e interesados, es prácticamente im
posible otorgar la compraventa definitiva y cesión de arriendo, antes de los
-
^
10
a
18
meses
de la fecha del
compromiso.
De allí que serán muchas las
situaciones que se pueden crear por el advenimiento de esta norma legal.
Por ello es que a pesar de que pueda inferirse de la letra de la ley, la
exigencia 'indiscriminada de los seis años de antigüedad, toda vez que la
interprete teniendo en cuenta "el sentido de la ley", como dice el
Código Civil, nos hará llegar a una diferente solución del pro
blema planteado.
Es aplicable al caso lo que dicen los Arts. 17 y 20' del citado Código,
que autorizan al intérprete recurrir al espíritu o intención de la Ley, la his
toria fidedigna de su sanción, y el contexto de la misma, pues es evidente
que el legislador, a través de los tres textos legales analizados, quiso dar
aún
protección al propietario de un comercio o industria, permitiéndole
misma
Art.
se
17 del
—
64
—
contra la
voluntad del arrendador
ceder el arriendo del local comercial,
—
habida consideración del momento
—
en
se
que
comprometido aquellos
habían
derechos.
La solución.
—
No
entrar
a
vamos
en
la discusión de carácter doctri
nario, sobre si el local comercial y derecho de arriendo y la facultad de ce
derlo (elementos corporal e incorporal), forman o no parte de la casa de
comercio. La doctrina se ha dividido. Hay quienes entienden que forman
parte, como elementos importantes de la casa de comercio. (Ver sentencia
del Dr. Alvaro Macedo
—
sentido
ese
en
—
publicada
en
la Revista de De
Otra parte de la doc
Tomo XII, pág. 246 y sig. )
recho, Jur. y Adm.
trina y jurisprudencia nacionales, sostienen la -posición contraria : el local y
.
derecho de arriendo y la facultad de cederlo no forman parte del fundo co
mercial (Ver trabajos del Dr. Sagunto Pérez Fontana en su Revista So
ciedades Anónimas
Sentencia del
Juez
Bruno del 13 de febrero de
las
XII, págs. 3-27
Tomo
Letrado de P
Tampoco vamos
citadas leyes (ver
que hacemos en esta
Es evidente, sin
a
I.
1967)
considerar
los citados
en
y Tomo
lo Civil de 3er.
XX, pág. 83-103' y
Turno-, Dr. Addiego
.
algunos problemas que también plantean
trabajos), pues ello excedería del planteo
oportunidad.
embargo, que cualesquiera
sea
la actitud que tomemos
aquellas corrientes doctrinarias, nuestro legislador a partir del año
1958, aún sin pronunciarse sobre el punto controvertido, ha protegido al
propietario de un comercio o industria, dictando normas que permiten afir
frente
mar
a
sin
lugar
comercial
a
dudas,
que toda
vez
que el
propietario de
un
establecimiento
industrial ¡decida enajenar el mismo, y decida a la vez ceder el
arriendo, podrá hacerlo.
En efecto, el Art. 18 de la Ley 13.659 (concorde con las otras leyes
o
citadas), comienza diciendo: "Tratándose
yo destino
sea
la
de
explotación
facultad
arrendatario tendrá la
tes
condiciones.
.
un
de
de contratos de arrendamiento
establecimiento- comercial
ceder, siempre
que
se
o
cu
industrial,
cumplan
las
el
siguien
.".
Quiere decir que sin afirmar que el local, su derecho de arriendo y la
facultad de cederlo, forman parte de la hacienda comercial, el legislador lo
considera un elemento fundamental del comercio, a tal punto, que si la volun
tad de comerciante, determina que el arriendo debe
cio, podrá ceder el contrato.
seguir
la suerte del
comer
Parece clara esta afirmación.
Y si ello
es
así, toda
vez
que
se
pueda
establecer la existencia de
esa vo
arriendo, como consecuencia inmediata de la enajenación
del comercio o industria: comercio, local, derecho de arriendo y cesión, deben
considerarse indisolublemente unidos, de tal forma que la enajenación del co
luntad de ceder el
mercio lleva
implícita
la cesión de arriendo.
—
El hecho de que
esa
—
manifestación de voluntad deba hacerse
distintos, de acuerdo
mentos
65
a
la dinámica de la
Ley: cuando
dos
en
se
mo
firma el
de compraventa del comercio y se pacta la cesión de arriendo, y
otorga efectivamente la cesión de arriendo en el instante de la com
compromiso
cuando
se
praventa definitiva
tratantes
puede perjudicar los legítimos derechos de los con
protegidos por la ley ligente en el momento del compro
—
que están
no
miso.
Más aún si se tiene en cuenta, que esa voluntad no se recoge en los do
cumentos, en forma más o menos simultánea, porque la organización admi
nistrativa de nuestro país (obtención de certificados habilitantes en los Ins
titutos de Previsión Social y Oficinas Impositivas) así lo impide.
Vale decir entonces, que si en el compromiso de enajenación de una casa
de comercio ,o industria, se pacta también la cesión de arriendo, queda hecha
manifestación que exige la Ley ("Tratándose de contratos de arrenda
miento cuyo destino sea la explotación de un establecimiento comercial o
industrial, el arrendatario podrá ceder.
"), y por lo tanto quedan fijados
todos los derechos y obligaciones que regularán las relaciones entré arren
la
'
.
y cesionario^ (adquirente del
legislación vigente en ese momen
de octubre de 19(54)
dador, arrendatario (propietario del comercio)
comercio), en función de lo
to (en la especie: la ley N*?
Admitir la otra
que
dispone
la
13.292 del P
so-kición, obligaría
.
a
los co-ritratantes
a
rescindir el
compromiso de compraventa del comercio, sin el consentimiento de los mis
mos, y sin texto legal o expreso que lo establezca. Ya que quien haya pen
sado
ción
en
comprarlo,
y
haya prometido pagar un precio, determinado
"del derecho de llave y clientela" que emanan
en
fun
princi
palmente de la ubicación del comercio (local), no podría verse impelido a
cumplir con aquél, en virtud de la total imposibilidad de seguir ejerciendo
el comercio en el mismo local, porque el contrato que ligaba al arrendatario,
debería tener una antigüedad de seis años, a pesar de que cuando se mani
festó aquella voluntad de enajenar el comercio y ceder el arriendo, la exi
gencia era de dos años, únicamente. No sería, ni legal ni justa.
La solución preconizada, atiende en síntesis :
a) al sentido de las distintas leyes que se han dictado sobre la materia;
b) a que la protección que brinda la ley al propietario-arrendatario,
nace desde el mismo momento en que se promete ejercer la Voluntad de
ceder el arriendo, y ese momento fija la legislación aplicable.
c) a que con esta interpretación no se lesionan derechos legítimamente
adquiridos, para lo cual se necesitaría un texto legal expreso, que no existe.
Situaciones amparadas
Decreto del Poder Ejecutivo
Atento a lo expuesto, creemos que todos los comipromisos de compra
venta de casa de comercio o industria en los cuales además se pactó la cesiónde arriendo, cuya fecha cierta o comprobada sea anterior al 2 de junio de
—
entre otros
—
—
5
—
—
1968, deben facultar al arrendatario
contratos
merciante
no
en
—
para
ceder el arriendo aún cuando los
co
y no haya estado el
antigüedad de seis años
lapso, actuando personalmente al
tengan
ese
66
una
tarían los dos años de
antigüedad en
el compromiso
Recordemos que
cio y la cesión de arriendo
son
ambos
frente del comercio. Bas
casos.
de compraventa de
contratos consensúales.
una casa
de
comer
No tienen solemni
dades. Y por lo tanto un simple acuerdo verbal, antes de la fecha indicada
posibilitaría, aquella cesión.
Creemos
orden
no
obstante que para evitar abusos, y como medida de buen
Ejecutivo debería dictar un decreto en el sentido
el Poder
jurídico,
expresado, fijando además
das las cesiones que
se
go, y efectivamente
Todo ello, sin
en
un
para que se notificaran to
las condiciones aludidas, para que lue
plazo prudencial,
encontraren
en
el momento de la
compraventa,
perjuicio del cumplimiento de los
incluso el
gidos por la Ley del 2 de junio de 1968,
el
"ín
fine"
art.
18
el
art. 14
y
previstos por
propio
—
se
otorgara la cesión.
demás
requisitos
exi
derecho de revi*sión
—
de dicha
Ley.