Desempeño de los Fondos Inmobiliarios en Costa Rica Lanzo

Desempeño de los
Fondos Inmobiliarios
en Costa Rica
Lanzo Luconi
28 de Enero 2015
1
AGENDA 1.  Repaso teórico de los Fondos de Inversión 2.  Vistazo a la Industria de Fondos en Costa Rica 3.  Fondos Inmobiliarios de Renta 4.  Fondos de Desarrollo Inmobiliario 5.  Fondos Inmobiliarios en el Resto del Mundo 6.  Conclusiones, Retos y PerspecIvas de los Fondos Inmobiliarios en Costa Rica 2
1. Repaso teórico de los Fondos de
Inversión
3
¿Quiénes intervienen en el mercado de valores? Proveedor
de precios
SUGEVAL
Bolsa
Emisor
SAFI
Puesto
bolsa
Calificadora
Inversionistas
Fondos de Inversión
Custodio
Calificadora
Sociedades administradoras de fondos de
inversión (SAFIS)
Entidades autorizadas por la SUGEVAL, cuya función
exclusiva consiste en administrar fondos de inversión a
cambio de una comisión de administración. Cuentan
con personas especializadas en el campo de las
inversiones (gestión de carteras).
Fondos de Inversión
ü  Suma de aportes de un conjunto de inversionistas,
destinada a la adquisición de activos definidos en el
prospecto.
ü  Inversionista es codueño de esos bienes según
proporción de las “participaciones” que posea.
ü  Instrumentos de renta variable.
ü  Existen diferentes tipos de fondos para atender las
necesidades de los inversionistas.
Fondos de inversión
Conjunto de
Inversionistas
Inversión
Participaciones
Proporcional a los
aportes
Fondos
Financieros
Sociedad
Administradora
Cartera de activos
s/Prospecto
Administración
Fondos no
Financieros
Fondos de inversión
Beneficios:
Democracia: derecho de invertir en instrumentos que
sólo por cuenta del inversionista individual no tendría
la misma posibilidad de acceso.
Diversificación del riesgo: posibilidad de invertir en
activos de diferentes emisores, monedas, naturaleza,
etc.
Tipos de fondos de inversión
Abiertos
Financieros
(deuda y
acciones)
Mercado de
dinero
Largo plazo
Crecimiento /
Ingreso
Fondo de
inversión
Financieros
Largo plazo
(deuda y
acciones)
Crecimiento /
Ingreso
Cerrados
Inmobiliarios
No
Financieros
Titularización
Desarrollo
inmobiliarios
Categorías de Fondos
Por ac<vos n  Financieros: invierten en Jtulos valores (bonos o acciones). n  No financieros: invierten en otros acIvos: inmobiliarios, Itularizaciones, proyectos de desarrollo. n  Megafondos: invierten en parIcipaciones de otros fondos de inversión. Por mecanismo de reembolso Por obje<vo de inversión n  Abiertos: su patrimonio es variable. Cuando el inversionista desea redimir sus parIcipaciones, el fondo las recompra. n  Mercado de dinero: fondos líquidos, abiertos, para administración de inversiones “a la vista”. n  Cerrados: el patrimonio es fijo. Cuando el inversionista desea redimir las parIcipaciones, debe negociarlas en mercado secundario. n  Ingreso / Renta: inversiones de mediano o largo plazo, con objeIvo de distribuir renta periódica. n  Crecimiento: se capitalizan los rendimientos, con el objeIvo de hacer crecer el capital. ¿Qué sucede con el dinero de la inversión? Fondos
financieros
Compra de valores de
oferta pública
(estandarizados).
Fondos a corto plazo
pueden invertir en
valores no
estandarizados.
Fondos
inmobiliarios
Compra de bienes
inmuebles construidos
(edificios de oficinas,
bodegas, locales
comerciales, etc.) para
alquiler y posible venta.
¿Qué sucede con el dinero de la
inversión? Fondos de
desarrollo
inmobiliario
Inversión en proyectos
inmobiliarios en distintas
fases de construcción
para terminarlos con
fines de venta o alquiler.
Fondos de
titularización
Adquisición de activos
de terceros (hipotecas,
prendas, tarjetas de
crédito, etc.), cuyos
flujos respaldan la
emisión.
Megafondos
Compra de
participaciones de otros
fondos de inversión.
Fondo de Inversión Cerrado
Características
Vendedor
Puesto de
Bolsa
n  Monto fijo de emisión: una vez
colocado se cierra el fondo.
n  Plazo de vencimiento fijo o indefinido.
n  Participaciones inscritas en la Bolsa de
Valores para negociación en mercado
secundario.
Bolsa de Valores
Puesto de
Bolsa
Comprador
n  Habría una incertidumbre de cuánto
me pagarían si me deseo salir.
n  Expuestos a la oferta y demanda.
n  Debe pagar comisiones que cobra la
Bolsa de Valores.
Fondos de
Inversión
Inmobiliarios
Características
Objetivo: inversión en bienes inmuebles para su
explotación en arrendamiento y complementariamente
para su venta. Se constituyen como fondos cerrados y sólo
pueden asumir los riesgos inherentes a la actividad
inmobiliaria y no los propios de las actividades que se
realizan en los inmuebles.
Activo mínimo: US$5 millones.
• 
Monto mínimo de inversión: US$1 mil.
• 
Activos autorizados: sólo pueden invertir en bienes
inmuebles construidos, los cuales deben poseerse en
concepto de propiedad y libres de derechos de usufructo,
uso y habitación.
Características
Número mínimo de inversionistas:
•  En fondos inmobiliarios: 50
•  En fondos de desarrollo: 25
Características
• 
Diversificación: Al menos el 80% del promedio anual
de los saldos mensuales de los activos del fondo debe
estar invertido en bienes inmuebles. El restante porcentaje
debe ser mantenido en efectivo en cuenta corriente para
las necesidades de caja o invertido en valores de oferta
pública.
• 
Prohibiciones relativas al arrendamiento de inmuebles:
Ni los inversionistas ni las personas físicas o jurídicas
vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de
interés económico, pueden ser arrendatarios de los bienes
inmuebles que integren los activos del fondo.
Características
• 
Forma de adquisición de inmuebles y valoración: La
adquisición de bienes inmuebles requiere de una
valoración física y una financiera previas. En ningún caso
el valor de compra puede exceder el precio fijado en
aquella valoración que se adopte más los honorarios por
servicios legales, los impuestos y costos registrales por
traspaso de propiedades y otros costos directamente
atribuibles a la transacción de compra. Los bienes
inmuebles deben valorarse al menos una vez al año, para
lo cual se debe considerar la fecha de compra de cada
inmueble. Los inversionistas tendrán acceso a las
valoraciones de los inmuebles. El valor final del inmueble
es el menor valor de los consignados en estas
valoraciones.
Características
• 
Endeudamiento: Pueden endeudarse hasta un 60%
de sus activos. Este porcentaje incluye el endeudamiento
para atender necesidades transitorias de liquidez y el
endeudamiento para la adquisición de los activos.
• 
Se pueden obtener créditos o préstamos de
entidades locales y del exterior, o participar en contratos
de reporto que se organicen en las bolsas de valores y en
las operaciones diferidas de liquidez que el Banco Central
de Costa Rica realice con fundamento en sus
Regulaciones de Política Monetaria cuya contraparte sea
el Banco Central u otra entidad, en la posición de
comprador a plazo. Adicionalmente, pueden captar
recursos del público mediante la emisión de valores de
deuda de oferta pública.
Características
Seguros: La sociedad administradora es responsable
de suscribir con cargo al fondo, todos los seguros que
estime necesarios para la adecuada protección de los
inversionistas en relación con los inmuebles que se
adquieran. Con tal fin, en el prospecto deben revelarse los
contratos de seguros suscritos y sus condiciones.
• 
Limitaciones en materia de venta: Los bienes
inmuebles que integren los activos del fondo no pueden
enajenarse si no hasta transcurridos tres años contados
desde su inscripción a nombre del fondo. Sin embargo,
por medio de la asamblea de inversionistas se puede
autorizar la venta de un inmueble en un periodo menor a
tres años.
• 
Características
• 
Prohibiciones relativas al arrendamiento de inmuebles:
Ni los inversionistas ni las personas físicas o jurídicas
vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de
interés económico, pueden ser arrendatarios de los bienes
inmuebles que integren los activos del fondo.
• 
Comité de inversión: La junta directiva debe nombrar
un comité de inversión, conformado por un mínimo de tres
miembros, al menos uno debe ser independiente de la
sociedad administradora y de su grupo económico.
2. Un vistazo general a la industria
total de Fondos de Inversión
22
24
86%
25
26
3. Caracterización de Fondos
Inmobiliarios de Renta
27
2000-2008: promedio $94,5 millones
2009-2014: promedio $41,7 millones
2000-2008: promedio 60,6%
2009-2012: promedio 2,3%
2009-2013: promedio 4,5%
El mismo fenómeno en inversionistas antes y
después de crisis subprime.
Mantiene vocación inmobiliaria, muy por encima del 80%
33
34
1000 inquilinos a diciembre 2014
912.000 metros cuadrados a diciembre 2014
Mayor ingreso de alquileres por mejores
términos contractuales
Apalancamiento poco usado
Apalancamiento poco usado
No incluye inmuebles ya
vendidos.
41
Otros indicadores de desempeño…
Cuentas X Cobrar Inquilinos / Activos admin:
0,18%
Indice Cobertura Depósito Garantía:
0,93
Margen Operativo:
55,96%
Rendimiento operación sobre activos:
5,60%
Gasto mantenim./ Ingre. x arrendamiento:
8,93%
Gasto mantenim./ Activos administrados:
0,84%
Razón Circulante:
4,11
Otros indicadores de desempeño…
Razón de deuda:
13,52%
Préstamos / Activo:
11,54%
Préstamos LP / Pasivo:
45,10%
Pasivo total/Patrimonio:
19,00%
Endeudamiento corto plazo:
3,00%
Endeudamiento largo plazo:
15,00%
Interés promedio sobre pasivos:
4,86%
4. Caracterización de Fondos de
Desarrollo Inmobiliario
45
Nace al mismo tiempo que crisis subprime, lo que
afectó captación. Fondos han iniciado proceso normal
de ventas.
49
50
5. Fondos Inmobiliarios en el Resto
del Mundo
51
El modelo de Fondo Inmobiliario está
presente en 35 países
Costa Rica
Colombia
Chile
Brasil
Perú
52
Estados Unidos no solo es el pionero Es
el mercado más importante, con más de
300 fondos inscritos en la U.S.SEC, y
activos por US$1,7 trillones.
53
El caso de Estados Unidos…
Inversiones según sector inmobiliario
54
El caso de Estados Unidos…
Principales inversionistas en Fondos Inmobiliarios
55
El caso de Estados Unidos…
Desempeño frente a los índices de bolsa
56
El caso de Estados Unidos…
Dividendo y crecimiento histórico
57
6. Conclusiones, Retos y
Perspectivas de los Fondos
Inmobiliarios en Costa Rica
58
En conclusión…
•  Es una industria que muestra índices muy sanos de
ocupación, rendimiento, estabilidad, endeudamiento,
liquidez y diversificación.
•  La estrategia de portafolio ha sido cuidadosa, casi
conservadora, en cuanto a ubicación geográfica y uso de
inmuebles.
•  Ha logrado diseminar la propiedad de inmuebles valiosos
del área comercial e industrial, entre 8.000 inquilinos, lo
cual es muy favorable, en un sector tradicionalmente
muy concentrado.
59
•  Ha generado una base de datos reales de precios de
alquiler, de compra-venta y valor de los inmuebles, que
ha propiciado la transparencia en municipalidades,
registro público y Tributación Directa.
•  Es una figura fiscalmente eficiente, sin ninguna
posibilidad de evasión, dada su tributación sobre renta
bruta, sin deducción de gastos, y transparencia total.
•  Ha logrado atraer el interés de inversionistas del resto de
Centro América, quienes están aportando al desarrollo
del sector inmobiliario del país, a través de los Fondos de
Inversión.
60
Retos y perspectivas
•  Mantener sus altos índices de desempeño.
•  Profundizar la diversificación de los portafolios, tanto por
uso como por ubicación.
•  Crear instancias para mejorar la liquidez en mercado
secundario, con creadores de mercado, un megafondo
inmobiliario o un índice del sector de fondos
inmobiliarios.
•  Mantener un esquema eficiente de tributación, basado en
renta bruta y reconociendo los altos costos de operación
y el costo de ser regulado.
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Retos y perspectivas
•  Propiciar un entorno legal y reglamentario que propicie el
fortalecimiento de los fondos de desarrollo inmobiliario.
•  Promover y facilitar que se puedan llevar a cabo Fondos
de Inversión en infraestructura pública.
•  Ahondar en la presencia regional de los fondos
inmobiliarios, tanto en la colocación de participaciones,
como en el involucramiento en negocios inmobiliarios en
otros países del área.
62
Gracias
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