274_Memoria Estudio De Detalle Manzana M9

ESTUDIO DE DETALLE MANZANA 9, SECTOR AR-1 “BALSARES”
MODIFICACION DE ESTUDIO DE DETALLE
DE LA MANZANA 9, SECTOR AR-1 “BALSARES”
ARENALES DEL SOL- ELCHE
MEMORIA JUSTIFICATIVA:
Antecedentes:
Este Estudio de Detalle se redacta instancias de D. Vicente Pomares Guilabert con D.N.I.
21.976.017-T, en representación de NEULAND INMOBILIEN S.A.. con C.I.F. A-53.170.924 y
domicilio en Avd Antonio Quesada Nº 59 Cp 30201 Rojales Alicante , como propietarios de la
parcela M9c dentro de la manzana 9 del Sector AR-1 “Balsares” en Arenales del Sol, Elche.
Esta manzana está delimitada por las calles Islas Canarias al Oeste, la Avda. San
Bartolomé de Tirajana al Este, zona verde al Sur y edificación colindante al Norte. Se someten a
este estudio de detalle las tres parcelas que configuran la manzana, siendo éstas:
-
la parcela M9a.
-
la parcela M9b.
-
la parcela M9c.
ESTUDIO DE DETALLE APROBADO AÑO 2010:
El Estudio de Detalle del año 2010 surgió ante la necesidad de dar respuesta a la
imposibilidad de materializar las correspondientes plazas de garaje en las plantas de sótano de la
parcela M9c. Así mismo, resolvió la imposibilidad que tiene la parcela M9b, ya no solo de
materializar su aparcamiento por la misma razón anterior, sino también de resolver el acceso
rodado a la misma a través de una posible servidumbre de paso.
La Parcela M9c debido a su morfología alargada y estrecha, tras aplicar los parámetros del
P.G.O.U. vigente en ese año ,referentes a retranqueos, quedaba un espacio en el que era imposible
materializar un aparcamiento que diera servicio al número de viviendas proyectadas y en el que se
cumplieran las normas de uso y funcionamiento establecidas para aparcamientos en cuanto a radio
de giros, anchos de rampas, etc. Estos condicionantes eran también aplicables a la parcela M9b, a
la que hay que añadir la dificultad de acceso rodado a la misma ya que ésta da todo su frente a la
rotonda ubicada en la Avda. San Bartolomé de Tirajana.
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Por estos motivos y a efectos de la consecución del fin pretendido ,se procedió al cambio
de la modalidad de configuración flexible a configuración rígida. Este configuración permitió resolver
de una forma legal y correcta los problemas antes descritos, sin que supusiera un perjuicio o
distorsión al entorno y/o parcelas adyacentes.
Aplicando lo dispuesto en el Art 124.del PG vigente en el año 2010:
Condiciones de la edificación, punto 3 “ocupación”, apartado a), anotación de la Junta de
Gobierno Local en el que se lee: “en zona de Clave 5, en el tipo de configuración rígida y siempre
que no sobresalgan de la rasante del terreno, las plantas de sótanos podrán ocupar íntegramente la
superficie de la parcela, sin necesidad de guardar retranqueos a linderos o fachadas, salvo en el
caso de que un documento urbanístico señale las alineaciones expresas”, el Estudio de Detalle, del
año 2010 tal y como quedó reflejado en planos, pretendió mantener los retranqueos de las parcelas
y la línea del limite de edificación derivada de la Ley de costas en el frente a la C/ San Bartolomé de
Tirajana, excepto en el linde entre la parcela M9b y M9c. De este modo se pretendía materializar el
máximo número de aparcamientos posibles de acuerdo al número de viviendas que resultarán en
plantas sobre rasante.
Este cambio de modalidad de configuración flexible a configuración rígida se permitía al
venir recogido en la MEMORIA INFORMATIVA en los apartados 2.6. DELIMITACION DE LAS
AREAS QUE PUEDEN SER OBJETO DE ORDENACIÓN MEDIANTE ESTUDIOS DE DETALLE, y
apartado 4.5 REGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO CON RELACIÓN A LOS ESTUDIO DE
DETALLE del P.P. REFUNDIDO aprobado por el Excmo. Ayuntamiento Pleno de Elche en sesión
de 26 de Abril de 2004.
La zona de Ordenanzas aplicable se define como ZONA DE EDIFICACION AISLADA
(CLAVE 5) La Normativa de aplicación según el PG vigente en el año 2010 era:
Art 123. Definición: Esta zona se corresponde con áreas para las que el Plan General
prevé su desarrollo mediante edificación a base de bloques aislados a los que son de aplicación, en
general, los parámetros específicos del tipo de ordenación por edificación aislada.
El plan califica con la Clave 5 los terrenos de dos formas distintas: por una parte, a través
de una configuración rígida señalando las alineaciones de la edificación y el número máximo de
plantas y por otra, mediante configuración flexible, referenciando o no el polígono de movimiento de
la edificación dentro de la parcela, el número de plantas y los parámetros de ocupación y
retranqueos.
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Art 124. Condiciones de la edificación:(año 2010)
1-
Tipo de ordenación: Será el de ordenación por edificación aislada, en algunas de
las modalidades de configuración rígida o flexible, con la excepción señalada en
el punto 3.a) siguiente. Los Planes Parciales, Planes Especiales o Estudios
de Detalle pueden optar por el desarrollo de una u otra configuración.
2-
Número de plantas y altura reguladora: El número de plantas de cada zona viene
reflejado en los correspondientes planos de ordenación, estableciéndose como
número máximo de plantas el VIII (PB + 7) excepto en la zona de Arenales
donde el número máximo será de VI (PB + 5). La altura reguladora que
corresponde a la manzana que nos ocupa en este Estudio de Detalle tendrá VI
(PB + 5).
3-
Ocupación:
a) Tipo de configuración rígida. Es aquella para la cual el Plan define gráficamente
la forma y ocupación superficial de la edificación, indicándose el número de
plantas máximo de cada cuerpo de edificación. Las condiciones generales de la
edificación serán las reguladas para la tipología de alineación a vial.
Según Junta de Gobierno Local (03/12/2004) en zona de Clave 5, en el tipo de
configuración rígida y siempre que no sobresalgan de la rasante del terreno, las
plantas de sótanos podrán ocupar íntegramente la superficie de la parcela, sin
necesidad de guardar retranqueos a linderos o fachadas, salvo en el caso de
que un documento urbanístico señale alineaciones expresas.
b) Tipo de configuración flexible. La ocupación máxima de la edificación dentro de
la parcela será del 60%. Quedan excluidas las plantas sótano destinadas a
garaje aparcamiento, que podrán ocupar el 100% de la parcela, sólo en el caso
que el techo de esta planta no sobresalga de la rasante del terreno y con las
mismas limitaciones de retranqueos de las edificaciones. En caso de provenir
del desarrollo del suelo urbanizable, la ocupación máxima de la edificación por
parcela podrá ser inferior al 60% en los casos en que el plan parcial disponga
una reordenación de los espacios abiertos del sector que quedaría compensada
con parcelas de mayor ocupación.
Si en la parcela existe delimitado polígono de movimiento, la ocupación de la
edificación en el mismo no superará el 80%. Los garajes aparcamientos que no
sobresalgan de la rasante del terreno podrán ocupar el 100% de la superficie de
la parcela, estando sujetos a las mismas condiciones de retranqueos que las
establecidas para las edificaciones.
4-
Edificabilidad
En el tipo de configuración flexible será de aplicación, además de los parámetros
del punto anterior de edificabilidad equivalente a la que resulte de aplicar el
módulo “m” a la superficie de la parcela. Dicho módulo tiene un valor de 0,05
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m t/m s y se establece mediante la aplicación de determinados porcentajes
sobre el mismo, de forma que queda definida la edificabilidad máxima en cada
zona o sector de esta Clave en función del mismo.
5-
Parcela mínima y longitud mínima de fachada:
a) En configuración rígida:
Parcela mínima 225 m2
Longitud mínima de fachada: 15 metros
Longitud máxima de bloque: 80 metros
b) En configuración flexible:
Parcela mínima 400 m2
Longitud mínima de fachada: 20 metros
Longitud máxima de bloque: 80 metros
6-
Retranqueos
a) La separación mínima de edificación, incluidos vuelos, a los linderos de la
parcela será igual, en metros a la mitad del número de plantas máximo del
edificio multiplicada por 2,50, con un mínimo de 5 metros.
b) La distancia mínima entre bloques dentro de la misma parcela será igual, en
metros, a la semisuma del número de plantas de los bloques, multiplicada por
2,50, con un mínimo de 10 metros. No obstante, cuando no exista solape entre
las construcciones o esté enfrente parámetros ciegos o piezas no habitables,
los valores anteriores podrán reducirse a la mitad.
Art 125. Condiciones de uso: El régimen de uso característico es VIVIENDA.
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PROPUESTA DE MODIFICACION:
El Plan General Vigente año 2015
Con fecha posterior a la aprobación del ED del año 2010, se aprobó una modificación de la
Normativa del PG relativa a determinados párrafos del art.124:
-Ocupación en configuración rígida:
"En zona de Clave 5, en el tipo de configuración rígida y siempre que no
sobresalgan de la rasante del terreno, (o definitiva si está definida) de la
parcela colindante una altura mayor a la permitida para plantas sótano por el
Plan General ni de la rasante del terreno de la propia parcela , las plantas de
sótanos podrán ocupar íntegramente la superficie de la parcela, sin
necesidad de guardar retranqueos a linderos o fachadas, salvo en el caso de
que un documento urbanístico señale alineaciones expresas para ellos , y si el
incremento de ocupación se destina a instalaciones o garaje aparcamiento".
-Retranqueos entre parcelas:
" La Separación mínima de la edificacion , incluidos vuelos , a los linderos de la
parcela será igual , en metros a la suma del número de plantas mas 1 metro:
R=N+1, con un mínimo de 3 metros".
Siendo N el número de plantas (en nuestro caso R= 6+1 =7 )
A partir de esta normativa citada se propone con esta modificación de ED aplicar la nueva
ocupación y los nuevos retranqueos a esta manzana, y en particular a las condiciones de la parcela
M9c, en aquellas zonas de retranqueo donde la configuración del terreno de la propia parcela
y de la colindante lo permiten ,como es en el caso de la zona norte colindante con el vecino ,
según se muestra en planos
Descripción y justificación de la modificación propuesta:
Al superponer los planos gráficos de la edificacion de la parcela M9c sobre la reparcelación
aprobada y sobre la realidad topográfica ,teniendo en cuenta las lindes reales de las parcelas
colindantes, el edificio queda desplazado 50cm con respecto al linde norte.
Con la nueva normativa del PG vigente , se hace necesario adecuar los retranqueos de
7,5m según el ED año 2010 a los 7 m permitidos en la actualidad.
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Además ,como consecuencia del proceso constructivo , para la realización del muro de
contención de las tierras de la parcela colindante, resulta un espacio bajo rasante en la zona
noroeste que se destina a instalaciones .De acuerdo al PG vigente , solo esta zona Noroeste puede
ocupar la zona de retranqueo , dado que se sitúa bajo rasante del terreno natural de la propia
parcela y la del colindante , y además se destina a instalaciones.
SITUACION URBANISTICA VIGENTE:
Las Normas Urbanísticas del Plan General vigente no sufren alteración alguna.
Se grafía sobre la cartografía del Plan las Modificaciones gráficas a que hace referencia
este documento.
NORMAS URBANISTICAS PARTICULARES:
La edificación se ejecutará según un proyecto de construcción unitario para cada parcela.
Las alineaciones, líneas de edificación y número de plantas serán las grafiadas en planos.
Las condiciones generales de edificación serán las reguladas para el tipo de ordenación por
edificación aislada en la modalidad de configuración rígida, teniendo en cuenta que la posible
pérdida de edificabilidad por la introducción de patios o espacios no computables, se
compensará
con la incorporación de voladizos, cuya disposición se permite por dentro de la línea de retranqueo
mínima grafiada en planos.
Son de aplicación las Normas Urbanísticas particulares del tratamiento de borde incluidas
en el Anexo Normativo. Estudio de Integración Paisajística ,aprobado el 1 de octubre de 2010,
excepto la perspectiva volumétrica 1 que es errónea y la incorpora esta propuesta de modificación
de ED.
Cartagena Enero 2015
EL ARQUITECTO
EL PROMOTOR
Fdo.: Vicente Pomares Guilabert
(en rep: NEULAND INMOBILIEN S.A...)
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RELACIÓN DE PROPIETARIOS Y DOMICILIOS DE LA MANZANA
PARCELA M9 a:
INSTITUTO NACIONAL DE CONSERVACIÓN DE LA NATURALEZA (ICONA)
PARCELA M9 b:
J.F.S. PROMOCIONES MEDITERRÁNEAS, S.L.
CIF: B53185518
C/ Antonio Machado, 28 - 03201 - Elche (Alicante)
PARCELA M9 c:
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