por Enrique Brancós - Consejo General del Notariado

LOS SISTEMAS DE SEGURIDAD
A EXAMEN
por Enrique
Brancós
DERECHO INGLÉS
R
parangonar las
instituciones de derecho británico
con las continentales hallando su
exacta correspondencia. Tratando
de describir con nuestros conceptos
las características del derecho inmobiliario inglés podría decirse que la
colisión entre legal rights (derechos
según ley) y equitable rights (derechos en equidad); la
falta de una nítida distinción entre derecho real y derecho personal; el desconocimiento de la titulación
auténtica, tanto en sentido material como formal; y la
ausencia de instituciones que con carácter preventivo depuren la legalidad y regularidad de la cadena de
transmisiones de una manera continuada en el tiempo, impiden que el registro inglés pueda cristalizar en
la figura del tercero hipotecario. Antes bien, la realidad extrarregistral manifestada y publicitada a través
de la posesión se impone al registro.
ESULTA IMPOSIBLE
En efecto, la Sección 70.1.g de la Land Registration
Act de 1925 da prioridad al poseedor actual de la finca que acredite algún título –sea legal o equitable–
frente a cualquier adquirente inscrito. Según Megarry Wade y Harpum, la actual occupation constituye la más vidriosa y litigiosa categoría de overriding interests (o derechos que, sin necesidad de estar
inscritos, se anteponen a cualquier adquirente según
el registro).
El sistema inglés se revela bastante más inseguro que el
latino germánico y ni siquiera resulta más barato. El coste
de la litigiosidad es elevado
También se detectan las consecuencias de la falta de
un adecuado sistema de titulación en las facultades amplísimas que se conceden a los tribunales para lo que
los británicos consideran rectification of the Register,
concepto que no encaja exactamente con el nuestro.
Ante la colisión de titularidades inciertas, el derecho inglés tiene que acabar inclinándose por la posi-
30
31
LOS SISTEMAS DE SEGURIDAD
A EXAMEN
S
.
ISTEMA FRANCÉS Se caracteriza por centrar toda
la fuerza generatriz de la creación, modificación o extinción del dominio y los derechos reales en la voluntad de las partes, sin ulterior requisito. El artículo 1583
del Code civil establece el principio "vendre est aliener".
La inscripción no es constitutiva en ningún caso.
Es ilustrativo que incluso en la hipoteca sea constitutiva la escritura pero nunca la inscripción (art.
2127 Cc). La inscripción de la hipoteca es solo un requisito de oponibilidad frente a los terceros pero sin
efecto alguno sobre la validez (art. 2134 Cc).
Fiel al principio de que los derechos nacen y se extinguen fuera del registro, el registrador nunca califica la validez de los actos y contratos en el posterior
momento de la inscripción, lo que sólo introduciría
distorsión. La calificación se restringe a la comprobación de la forma, la identidad del disponente y de
la finca y que la escritura contiene los requisitos o
menciones que deben ser publicados.
El legislador francés sólo rompe la regla general
nemo dat quod non habet en el supuesto de doble venta (inoponibilidad de lo no inscrito frente al titular
inscrito). En cambio, para prevenir los supuestos de
resolución del derecho del transmitente o de sus antecesores, el legislador francés no siente la necesidad
de disponer la adquisición a non domino. El control
de legalidad ejercido por el notario se reputa suficiente a tal efecto mientras se veda el del registrador
para evitar distorsiones.
Un momento de la intervención del ponente Enrique Brancós (en el
centro).
ción más conservadora, el matenimiento del statu
quo posesorio. Así evita el conflicto social que comporta la desposesión.
En suma, el sistema se revela bastante más inseguro y ni siquiera resulta más barato. Además, desde
el punto de vista de los costes sociales, el coste de la
litigiosidad en torno a la propiedad inmueble resulta
elevado habida cuenta de la cantidad de casos resueltos por la jurisprudencia que no tienen su origen en
un incumplimiento contractual sino en una colisión
de derechos. La ausencia de un adecuado sistema de
seguridad jurídica preventiva determina este resultado adverso.
constitutivo. La simplicidad de la Auflassung la hace
prácticamente inatacable.
Con todo, el convenio causal no resulta en absoluto intrascendente. El derecho alemán centra el efecto
traslativo en el acuerdo abstracto de transferencia,
aunque le yuxtapone –con carácter necesario pero
sin que llegue a integrarse en él– un convenio causal
que puede constituir la base de una condictio o acción
personal de restitución.
¿Cuál es el papel del encargado del registro en el
iter traslativo? Más bien escaso puesto que el acuerdo de transferencia abstracto viene a ser en la práctica la última cláusula del convenio causal y acostumbra a tener el siguiente tenor literal: "presto mi
S
En el sistema francés la inscripción no es constitutiva en ningún
caso. Incluso en la hipoteca es constitutiva la escritura pero nunca
la inscripción
32
Larenz afirma que el acuerdo real abstracto es hoy
absolutamente innecesario y propone que la inscripción complemente el previo convenio causal formando ambos un todo. Este es el sistema que seguirán
Austria y Holanda.
SISTEMA HOLANDÉS. Presenta un especial interés
por lo novedoso de su Código Civil. Según el artículo 84
(3.4.2.2) del Código Civil: "1. La transmisión de los bienes
●
La construcción del tercero hipotecario tiene sus cimientos en la calidad del título,
siendo relativamente indiferente el sistema registral empleado siempre y cuando
exista un mecanismo de publicidad. Así, los sistemas sajones no conocen un verdadero tercero. El tercero queda protegido, en cambio, en Francia, Alemania, Italia, Holanda, Austria, que tienen sistemas registrales muy distintos.
●
La polémica, tan en boga, entre libre elección o monopolio territorial del registrador
no se da en los países europeos continentales. Estos países han optado por otra solución: la supresión de la segunda calificación, al menos tal como nosotros la conocemos. La solución, incluso en los códigos más modernos (Holanda) pasa por no
atribuir a los conservadores facultades de calificación jurídica de fondo, bastando la
del notario en el momento del otorgamiento de la escritura.
●
En todos los casos estudiados, la presunción de exactitud del registro deriva del título inscrito, pues el registrador no califica la validez de fondo, la capacidad o la representación.
.
ISTEMA ALEMÁN La solución del derecho alemán consiste en provocar la mutación jurídico real
sin considerar el convenio causal. Basta la Auflassung o acuerdo abstracto de transferencia, seguido de
la inscripción registral, a la que se le da carácter
En definitiva, el registrador alemán no califica el
fondo de negocio alguno porque no tiene trascendencia registral alguna. El negocio de fondo queda bajo
la responsabilidad del notario.
Conclusiones
Dentro de este apartado podemos incluir al derecho italiano. Como señala García García, la calificación registral queda reducida a las formalidades
extrínsecas. El artículo 2674 del Código recoge esta
doctrina de manera taxativa.
También el derecho belga sigue el mismo esquema general, por lo que omitiré su estudio detallado.
consentimiento a que la propiedad de la finca se
transfiera a...". De ahí se desprende que la calificación del encargado sea meramente requisital: comprobación de identidades entre titular registral y disponente; entre finca registral y finca transmitida;
acreditación suficiente de las facultades dispositivas
y formalidades extrínsecas del documento. Nunca califica la validez porque no hay nada que calificar.
El registrador de la propiedad
holandés no califica el fondo ni
la capacidad, que ya ha calificado
el notario
33
LOS SISTEMAS DE SEGURIDAD
A EXAMEN
tencia de un título incompatible. El registrador puede rechazar la inscripción (artículo 20 (3.2.1.4.)) si
los documentos (no los derechos en ellos contenidos)
no son conformes a la Ley o si no se ha dado cumplimiento a algún requisito legal para la inscripción. Se trata, pues, de una calificación requisital.
No se califica el fondo ni la capacidad, que ya ha calificado el notario.
El control de legalidad ejercido
por el notario francés se reputa
suficiente, mientras se veda
el del registrador para evitar
distorsiones
requiere la entrega en virtud de un título válido celebrado por quien tiene la facultad de disponer bien."
El derecho holandés es causal en la medida que
exige la constancia de una causa traditionis consistente en un título válido. En todo caso exige la traditio que, tratándose de inmuebles, consiste en el otorgamiento de la escritura "seguida de la inscripción".
Mientras que en Alemania el tercero queda protegido por no serle oponible una acción personal, en el
derecho holandés queda protegido por haber efectuado una adquisición a non domino.
En cuanto al alcance de la calificación registral el
artículo 19 (3.1.2.3.) la refiere solamente a la coincidencia del bien, la identidad del disponente o la exis-
Pese a que la calificación registral es simplemente requisital y el control de la validez de fondo
sólo se da en la autorización de la escritura, el Código Civil Holandés no duda en proteger al tercero
hipotecario de buena fe aún en los casos de invalidez del título precedente (artículo 88 (3.4.2.3b)). Ello
significa que el legislador holandés considera estadísticamente irrelevantes los supuestos de posible
nulidad de las escrituras anteriores. Dicho de otra
manera: protege al tercero sin necesidad de doble
calificación, derivando directamente de la escritura la adquisición a non domino y sin que padezca el
sistema por ello.
Dentro de estas consideraciones cabe incluir también al derecho austriaco. Conforme al §26 BGB los documentos inscribibles deben contener una causa o fundamento válido en Derecho. El mecanismo funciona de
Países que se rigen por el modelo notarial latino-germánico.
34
El registrador alemán no califica el fondo de negocio porque no tiene
trascendencia registral alguna. El negocio de fondo queda bajo la
responsabilidad del notario
la siguiente manera: el solicitante presenta al registro
–que es un órgano jurisdiccional– una demanda de inscripción a la que acompaña la escritura de transmisión;
el registrador comprueba que la demanda sea congruente con el instrumento causal, practica la inscripción y conserva una copia de dicho instrumento.
R
M
.
EGISTRO ERCANTIL En cuanto a los registros
mercantiles solamente quisiera traer a colación
unas ideas sintéticas de Uría, Menéndez y García de
Enterría:
racterizan, es decir, la absoluta autonomía patrimonial
y la limitación de responsabilidad de los socios.
La nulidad de la sociedad mercantil nada tiene
que ver con la doctrina general de la ineficacia de los
negocios jurídicos. No afecta a las relaciones internas
o externas que la misma haya generado como consecuencia de su intervención activa en el tráfico. No
anula los actos celebrados, sino que abre un proceso
liquidatorio sin afectar a la subsistencia de la sociedad, que conserva su personalidad jurídica durante
todo el proceso liquidatorio.
La inscripción opera como un simple requisito para
que la sociedad se beneficie de los atributos que la ca-
Sobre estas premisas que son comunes a todos
los derechos de la Unión Europea no resulta extraño que el derecho italiano, entrando en el siglo
XXI, se haya decidido a suprimir la segunda calificación de las sociedades mercantiles que tenían encomendada los jueces (Legge 340, de 24 de noviembre de 2000). ■
Stand del Consejo General del Notariado en el VII Congreso.
La sesiones del Congreso fueron seguidas por más de 400 notarios.
La Ley configura la sociedad no inscrita como una
sociedad personificada. La persona es anterior a la
inscripción. Antes de la inscripción, la sociedad puede concertar relaciones jurídicas válidas.
35