a los recursos de Vivienda Urbana

Especial Seguimiento
a los recursos de Vivienda Urbana
Aproximación al costo de vivienda urbana tipo VIS
frente al precio tope establecido en la Ley 1450
Informe No. 25
Octubre de 2013
REPUBLICA DE COLOMBIA
Contraloría General de la República
Sandra Morelli Rico
Contralora General de la República
Ligia Helena Borrero Restrepo
Vicecontralora General de la República
Nélson Izáciga León
Contralor Delegado sector Infraestructura
José Antonio Covo Torres
Director Estudios Sectoriales CD Infraestructura
Elaboración de este documento
Robinson Gómez
Sandra Arenas
Funcionarios DES Infraestructura
Diseño y diagramación
Andrea Artunduaga Acosta
Contenido
INTRODUCCIÓN2
PRECIO TOPE DE VIVIENDA VIS EN COLOMBIA
2
CONSIDERACIONES SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA
4
METODOLOGÍA Y ESTIMACIÓN DEL PRECIO DE VIVIENDA-VIS
PARACUATRO CIUDADES EN COLOMBIA
4
ESTIMACION DE UNA TASA DE RENTABILIDAD PARA EL SECTOR
DE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA
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CONSIDERACIONES FINALES
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Índice de tablas
Tabla 1. Estimación Costos de Referencia Construcción VIS para 4 Ciudades.
Tabla 2. Estadísticas Simulación de la estimación del Costo de Vivienda-VIS
Tabla 3. Estimación WACC Sector Construcción de Vivienda en Colombia
Tabla 4. Costo de Vivienda VIS frente al Precio Tope de la Ley 1450 de 2011
Índice de gráficos
Gráfico 1. Composición de costos - Proyectos VIS
Gráfico 2.Función de Densidad M2 de Construcción
Gráfico 3. Funciones de Densidad Valor M2 de Terreno
Gráfico 4. Función de Densidad Área Útil
Gráfico 5. Función de Densidad Obras de Urbanismo
Gráfico 6. Pronósticos costo de Vivienda VIS para 4 ciudades.
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Especial seguimiento a los recursos de Vivienda Urbana
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Introducción
La Contraloría General de la República recibió el mandato constitucional consagrado en los
artículos 119, 267 y 268, que le encomiendan la vigilancia de la gestión fiscal y el control de
resultados de la administración, y además le asignan la competencia de su regulación exclusiva
y le facultan para exigir informes, con sujeción a los artículos 5° de la Ley 42 de 1993, que precisa el sentido y alcance del control posterior y selectivo y al 8°, que fija el principio orientador,
aunado a lo expresado en el artículo 6º del Decreto-Ley número 267 de 2000, que señala que a
la Contraloría General de la República, en ejercicio de su autonomía administrativa, le corresponde definir todos los aspectos relacionados con el cumplimiento de sus funciones. Teniendo
en cuenta todo lo anterior, la Contraloría General de la República emitió la resolución orgánica
6680 de 2012, en la que considera, en su capítulo II, artículo 11, el especial seguimiento a las
políticas oficiales.
Este seguimiento se entiende como el examen continuo y sistemático sobre el avance y el logro
de objetivos de una política, programa o proyecto, formulados para un periodo determinado y
un presupuesto específico, con el fin de determinar el modo como están siendo implementados.
Dicho seguimiento también implica la recolección y análisis permanente de información útil
para tomar decisiones de vigilancia y control fiscal, durante la implementación de la política,
programa o proyecto, con base en la comparación entre los resultados esperados y el estado de
avance de los mismos.
En el presente informe se realiza una estimación del costo de la vivienda tipo VIS en Colombia
para el año 2013, con el fin de establecer un marco de referencia frente a los valores máximos
establecidos mediante el artículo 117 de la Ley 1450 de 2011 (Plan Nacional de Desarrollo), el
cual es base de la política de vivienda actual, que consiste en la asignación de subsidios a la
demanda (hasta 135 s.m.l.m.v.).
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Precio tope de vivienda VIS en Colombia
En concordancia con la definición establecida en el artículo 91 de la Ley 388 de 19971, el Gobierno Nacional a través del Plan Nacional de Desarrollo, definió la vivienda de interés social
como la unidad habitacional que cumple con los estándares de calidad en diseño urbanístico,
arquitectónico y de construcción y cuyo valor no excede los ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (135 smlmv). Adicionalmente estableció un tipo de vivienda
denominada “Vivienda de Interés Social Prioritaria”, cuyo valor máximo será de setenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (70 smlmv). De igual forma contempló que para el
caso de programas y/o proyectos de renovación urbana2, el Gobierno Nacional podrá definir
un tipo de vivienda de interés social con un precio superior a los ciento treinta y cinco salarios
mínimos legales mensuales vigentes (135 smlmv), sin que este exceda los ciento setenta y cinco
salarios mínimos legales mensuales vigentes (175 smlmv). Bajo este contexto, para el año 2013
el valor tope de una vivienda tipo VIS para el país es de $79’582.500 y cuando esta haga parte
de un proyecto de renovación urbana de $103’162.500.
En el Decreto 075 de 2013 se estableció que los Tratamientos Urbanísticos de Renovación Urbana se pueden desarrollar bajo dos modalidades:
i) Tratamiento de Renovación Urbana Modalidad de Reactivación. Corresponde a las zonas en
las cuales se promueve el cambio de las estructuras construidas al interior de los predios con
el fin de promover la redensificación de los sectores en que se ubican conservando la estructura o trazado de los bienes de uso público y estimulando la generación de nuevos elementos
arquitectónicos y naturales de los bienes de propiedad privada tales como antejardines, fachadas, aislamientos, retrocesos y demás. Bajo esta modalidad se pueden cambiar, mantener, complementar y/o modificar los usos existentes con el fin de apoyar la redefinición del
carácter del sector. Para esta modalidad, el Plan de Ordenamiento Territorial debe contener
normas urbanísticas que permitan el desarrollo individual de los predios mediante licencias
de construcción sin que se requiera adelantar el trámite de plan parcial.
ii)Tratamiento de Renovación Urbana Modalidad de Redesarrollo. Corresponde a las zonas
en las que se requiere efectuar la sustitución de las estructuras urbanas y arquitectónicas
mediante procesos de reurbanización que permitan generar nuevos espacios públicos y/o
privados así como una nueva definición de la normatividad urbanísticas de usos y aprovechamientos. En ésta modalidad, el Plan de Ordenamiento Territorial define las directrices
generales y mediante los Planes Parciales se desarrollan y complementan las determinantes
1.. Ley 388 de 1997, artículo 91, concepto de vivienda de interés social: “Se entiende por viviendas de interés social aquellas
que se desarrollen para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada Plan Nacional de
Desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones destinadas a estos hogares teniendo en
cuenta, entre otros aspectos, las características del déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares,
las condiciones de la oferta, el monto de recursos de crédito disponibles por parte del sector financiero y la suma de fondos del
Estado destinados a los programas de vivienda.” (subrayado y negrillas fuera de texto).
2.. En el Decreto 075 de 2013 los Tratamientos Urbanísticos de Renovación Urbana se definieron como las determinaciones del
componente urbano del Plan de Ordenamiento Territorial, que están encaminadas a recuperar y/o transformar las áreas ya
desarrolladas de las ciudades, entre otros fines, para, detener los procesos de deterioro físico y ambiental de los centros urbanos;
promover el aprovechamiento intensivo de la infraestructura pública existente; impulsar la densificación racional de áreas
para vivienda y otros usos, o garantizar la conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales, todo con miras a
una utilización más eficiente de los inmuebles urbanos y con mayor beneficio para la comunidad. Este tratamiento podrá
desarrollarse mediante las modalidades de reactivación y redesarrollo.
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previstas en el Plan de Ordenamiento Territorial. En éste tratamiento se permite adelantar
las actuaciones de urbanización con el fin de urbanizar nuevamente los predios. Tratamiento de Renovación Urbana Modalidad de Redesarrollo. Corresponde a las zonas en las que se
requiere efectuar la sustitución de las estructuras urbanas y arquitectónicas mediante procesos de reurbanización que permitan generar nuevos espacios públicos y/o privados así como
una nueva definición de la normatividad urbanísticas de usos y aprovechamientos. En ésta
modalidad, el Plan de Ordenamiento Territorial define las directrices generales y mediante
los Planes Parciales se desarrollan y complementan las determinantes previstas en el Plan
de Ordenamiento Territorial. En éste tratamiento se permite adelantar las actuaciones de
urbanización con el fin de urbanizar nuevamente los predios.
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Consideraciones sobre el precio de la vivienda
Para efectos de establecer un marco de referencia del costo de una vivienda de interés social
-VIS-, se debe tener en cuenta todos los componentes que hacen parte no sólo de la solución
de vivienda, sino también aquellos que son parte integral para el desarrollo de un proyecto
que provee soluciones en este rango. Dentro de estos componentes se encuentran el valor del
terreno, teniendo en cuenta el área bruta, las cesiones generales y locales, las áreas comunes
(portería, salones comunales, área de juegos, depósito de residuos), el área neta urbanizable,
los costos legales (titularización, impuestos locales, otros gastos), los costos financieros, los costos administrativos, los imprevistos, las obras de urbanismo y los costos de ventas, entre otros.
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Metodología y estimación del precio de vivienda-VIS
para cuatro ciudades en Colombia
En este caso, se partió de una vivienda familiar de interés social de 55 m2, muros en bloque pañetados y pintados, cubierta en asbesto cemento, 3 habitaciones, 2 baños, cocina, área de lavado y sala comedor, pisos en vinisol y tecnología de construcción en serie; se consideró un costo
directo por metro cuadrado de construcción3 y un costo total que incluye la administración y
el costo fiduciario, un precio por metro cuadrado del valor del terreno, un área útil de terreno,
un valor para las obras de urbanismo, los gastos legales que incluyen titularización, impuestos
locales y honorarios, los gastos de ventas, el costo financiero y una utilidad adecuada4 para el
desarrollo de las actividades de este sector.
Se asume una estructura de capital de 80% de deuda y 20% de aportes de capital, un costo de
la deuda de DTF más un spread del 6%, la cual se paga al final del proyecto con la respectiva
amortización del capital, un período de ejecución de 18 meses, y se realiza la estimación para
las ciudades Barranquilla, Bogotá, Cali y Medellín, en este caso los resultados que se obtienen
se consignan en la tabla 1.
Tabla 1. Estimación Costos de Referencia Construcción VIS5 para 4 Ciudades
Fuente: Revista Construdata No 167, Junio de 2013, Lonja de Propiedad Raíz, Superintendencia Financiera, Secretaría de Hábitat – Bogotá D.C. Cálculos CGR – DES Infraestructura.
3.. El costos directo de construcción contempla 5 grandes componentes: i) Actividades preliminares, ii) Cimentación, iii) Estructura, iv) Mampostería y, v) Acabados.
4.. Ver sección 5.
5.. Para las siguientes especificaciones: 1 Piso, 55m2, muros en bloque pañetados y pintados, cubierta en asbesto cemento, 3
alcobas, 2 baños, pisos en vinisol, construcción en serie
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En el gráfico 1, se puede observar que en el ejercicio realizado el componente que mayor costo
representa dentro del costo estimado de vivienda tipo VIS, es el de construcción (entre un 56,9%
y 58,3%), seguido por el del terreno (entre un 12,9% y un 14%), el de obras de urbanismo (entre un 8% y un 8,2%) y el costo financiero (10%); los costos restantes representan alrededor de
un 11,3% del total.
Gráfico 1. Composición de costos - Proyectos VIS
Elaboro: CGR-DES Infraestructura.
Con el fin de sensibilizar los resultados, se realizó mediante “Muestreo de Montecarlo” un
ejercicio probabilístico para incorporar los rangos y variaciones, de aquellas variables que presentan una mayor sensibilidad en el costo final de la vivienda como son: el número de metros
cuadrados de construcción, el precio del metro cuadrado del terreno, el área útil y el costo de
las obras de urbanismo.
La simulación de “Monte Carlo” es una técnica cuantitativa que hace uso de la estadística
para imitar, mediante un modelo matemático, el comportamiento aleatorio de las variables
que determinan el resultado final en un sistema real. La clave de la simulación consiste en
crear un modelo matemático del sistema, proceso o actividad que se quiere analizar, identificando aquellas variables (inputs del modelo) cuyo comportamiento aleatorio determina el
comportamiento global del sistema.
Para este caso se observa que las variables, número de metros cuadrados de construcción, precio del metro cuadrado del terreno, área útil y costo de las obras de urbanismo son las que presentan una mayor incidencia en el costo final de la vivienda de interés social y a su vez tienen
un comportamiento aleatorio, por lo cual se establecieron las siguientes funciones de densidad.
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A. Metros cuadrados de construcción
Esta variable indica el número de metros cuadrados de área construida, para lo cual se encontró que una vivienda tipo VIS está en un rango que entre los 46 m2 y los 60 m2 y presenta una
tendencia hacia los 55 m2 en las cuatro ciudades que se toman como referencia, esta variable
se simuló como una función de densidad de Extremo Mínimo con parámetros mayor probabilidad de 55 m2 y escala de 2 m2, en el gráfico 2 se muestran las funciones de densidad utilizadas.
Gráfico 2. Función de Densidad m2 de Construcción
Elaboro: CGR-DES Infraestructura.
B. Valor del Terreno
Para el caso de esta variable, se revisaron los precios del suelo en estrato 2, en las Lonjas de
Propiedad Raíz de las 4 ciudades que hacen parte del ejercicio, dado que no existe un patrón
para determinar una tendencia de esta variable, se simuló como una función de densidad de
Distribución Uniforme tomando un precio rango con un precio mínimo y un precio máximo
para cada una de las ciudades, como se muestra a continuación:
BOGOTA:
CALI:
MEDELLIN:
BARRANQUILLA:
Mínimo
Máximo
Mínimo
Máximo
Mínimo
Máximo
Mínimo
Máximo
$ 98.000
$ 148.000
$ 80.000
$ 120.000
$ 92.000
$ 136.000
$ 90.000
$ 132.000
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En el gráfico 3 se muestran las funciones de densidad utilizadas.
Gráfico 3. Funciones de Densidad Valor M2 de Terreno
Elaboro: CGR-DES Infraestructura.
C. Área útil
Esta variable representa del total de terreno que se destina para la construcción de una vivienda tipo VIS, cuál porcentaje corresponde al área construida, dado que se deben destinar áreas
para cesiones generales y locales, por lo cual se simuló para las cuatro ciudades como una función de densidad de Distribución Normal con parámetros, media de 78% y desviación estándar
de 1%, en el gráfico 4 se muestran las funciones de densidad utilizadas.
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Gráfico 4. Función de Densidad Área Útil
Elaboro: CGR-DES Infraestructura.
D. Porcentaje de Obras de Urbanismo
Esta variable se simuló como un porcentaje adicional, en relación con el costo directo de la
construcción de una vivienda de interés social, dado que se requiere la generación de un entorno urbanístico que es desarrollado por el constructor, al observar proyectos tipo VIS se encontró
que el valor de las obras de urbanismo están alrededor de un 14%, por lo cual se estableció
una función de densidad de Distribución Normal con parámetros, media de 14% y desviación
estándar de 0,55%, en el gráfico 5 se muestran las funciones de densidad utilizadas.
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Gráfico 5. Función de Densidad Obras de Urbanismo
Elaboro: CGR-DES Infraestructura.
Las estadísticas obtenidas de la simulación se consignan en la tabla 2, donde se puede observar
que en el caso de Bogotá una vivienda tipo VIS se encuentra entre $68 millones y $74 millones,
para el caso de Cali y Medellín se encuentran entre $64 millones y $69 millones y para Barranquilla entre $63 millones y $69 millones.
Tabla 2. Estadísticas Simulación de la estimación del Costo de Vivienda-VIS
Cálculos: CGR – DES Infraestructura
En el gráfico 6 se observan los pronósticos obtenidos con un rango de certeza del 80% de la
simulación del costo de la vivienda tipo VIS para las ciudades de Bogotá, Cali, Medellín y
Barranquilla, al incorporar valores aleatorios en aquellas variables que presentan un mayor
impacto.
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Gráfico 6. Pronósticos costo de Vivienda VIS para 4 ciudades
Elaboro: CGR-DES Infraestructura.
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Estimacion de una tasa de rentabilidad para el sector de la construcción de vivienda
Dado que la rentabilidad adecuada de un sector o actividad económica garantiza la correcta
asignación de los recursos por una economía, esta genera una preocupación importante en
materia de distribución de la riqueza que una sociedad genera, con el fin de establecer un
parámetro de referencia de la rentabilidad para la construcción de vivienda, mediante la metodología “Capital Assets Price Model”6 se construyó un Costo Promedio de Capital (WACC)7 del
cual se obtienen los datos consignados en la tabla 3.
Tabla 3. Estimación WACC Sector Construcción de Vivienda en Colombia
* Bono Americano 10 años, http://www.datosmacro.com/bono/usa, agosto de 2013.
** Variación Promedio desde agosto de 2010 a agosto de 2013.
*** http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html, Enero de
2013.
**** Ministerio de Hacienda y Crédito Público, MFMP 2013, Junio de 2013.
***** EMBI, Standards & Poors, Junio de 2013.
****** http://www.superfinanciera.gov.co, DTF semana del 23 al 30 de Septiembre de 2013.
Cálculos: CGR – DES Infraestructura
6.. Modelo de Valoración de Activos, a través del cual se calcula el precio de un activo y pasivo o una cartera de inversiones.
7.. Por sus siglas en inglés Weight Average Cost Capital.
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Como se consigna en la tabla 3, la rentabilidad estimada para todas las fuentes de financiamiento de un proyecto de vivienda tipo VIS, con las características de la estructura de capital
que se asumió para este ejercicio, está alrededor del 12,70% E.A. el cual fue el valor utilizado
como supuesto de utilidad en el ejercicio realizado.
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Consideraciones finales
Si se realiza una comparación del costo obtenido por ciudad frente al precio tope establecido en
el artículo 117 de la Ley 1450 de 2011, encontramos que este valor es superior a dichos costos
como se observa en la tabla 4.
Tabla 4. Costo de Vivienda VIS frente al Precio Tope de la Ley 1450 de 2011
Cálculos: CGR – DES Infraestructura
De esta manera, frente al ejercicio realizado se observa que existe una renta adicional en la
construcción de vivienda VIS, sin embargo es necesario precisar que la proporción de esta
renta adicional está sujeta a variables como, el precio del suelo, su clasificación (urbano, de
expansión, urbanizado, urbanizable), el tipo de tratamientos (reordenamiento, redensificación, mejoramiento integral, entre otros), su uso (residencial, mixto), las cesiones requeridas,
el equipamiento adicional (salones comunales, porterías, áreas de juegos, áreas verdes), los
metros cuadrados de construcción, el tipo constructivo (multifamiliar, unifamiliar), la tecnología de construcción (en serie, individual), el tipo de acabados, la localización del proyecto,
sus costos de acarreo, entre otras variables que presentan diferencias dependiendo del lugar
del país donde se desarrolle el proyecto. Dadas estas variables, es necesario precisar que dicha
renta adicional puede ser mayor, menor o no presentarse.
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