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REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
REGLAMENTO DE VALORACIONES DE
DE LA LEY DE SUELO
Dolores Aguado Fernández
Subdirectora General de Política de Suelo
Ministerio de Fomento
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
PRIMER REGLAMENTO EN MATERIA DE
VALORACIÓN INMOBILIARIA
Autorización expresa de la Ley de Suelo para la elaboración
de un Reglamento que contribuyese a la consecución del
objetivo básico de la Ley: “Mejorar el funcionamiento de
mercado del suelo” (DF 2ª TRLS).
Es una novedad en nuestro Ordenamiento Jurídico, los
reglamentos de desarrollo del TR76 sólo el de gestión tenía
algún art. referente a valoraciones.
En el momento actual en el que los objetivos de la Ley de
Suelo tienen una especial relevancia (sostenibilidad, modelo
de ciudad, etc).
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
ÁMBITO DE APLICACIÓN
Sólo es de aplicación a :
Las valoraciones del suelo, de instalaciones,
construcciones y edificaciones, y de los derechos
constituidos sobre o en relación con ellos cuyo
objeto sea alguno de los establecidos en el
artículo 21.1 del texto refundido de la Ley de Suelo
21.1: objeto de la valoración:
 Reparcelaciones en defecto de acuerdo
 Justiprecio en la expropiación
 Precio en venta o sustitución forzosa
 Responsabilidad patrimonial de la Administración
Pública
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
ÁMBITO DE APLICACIÓN
Desarrolla el texto refundido de la Ley de Suelo
en lo relativo a “la valoración inmobiliaria”, con la
intención de dar respuesta al deseo expresado
por el legislador estatal, de mejorar el
funcionamiento del mercado del suelo, para
hacerlo más transparente y eficiente,
combatiendo además, en la medida de lo
posible, las eventuales prácticas especulativas
en la utilización del mismo, prácticas
especulativas que, en ocasiones, afectaban
directamente a la fijación de valores a efectos
expropiatorios.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
ÁMBITO DE APLICACIÓN
El Tribunal Constitucional atribuyó en su Sentencia
61/1997, la competencia del legislador estatal en
materia de valoraciones sólo en aquellos casos que
se trataba de otorgar un tratamiento igualitario de
todos los ciudadanos ante determinadas relaciones
de los mismos con las Administraciones Públicas. Por
ello, este desarrollo recoge los métodos y técnicas de
valoración a aplicar en los supuestos contemplados
en el artículo 21.1 del Texto Refundido de la Ley de
Suelo, todo ello sin perjuicio de lo que puedan
establecer otras legislaciones especiales y sus
normas de desarrollo, como pueden ser,
especialmente, las de carácter financiero y
tributario.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
NO ES DE APLICACIÓN EN:
Valoraciones tributarias: estas se rigen por las
normas establecidas en las leyes de los
correspondientes tributos, En nuestro sistema
tributario no existe la unicidad en la valoración, si no,
la estanqueidad.
Valoraciones de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas entidades
financieras. Estas se rigen por la Orden
ECO/805/2003 y sus modificaciones
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
¿EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA
ORDEN ECO/805/2003?
La DT Tercera del TRLS en su apartado 3 establece:
Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo
dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo
de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se
estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137
(indemnizaciones arrendaticias) del Reglamento de
Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto
3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27
de marzo, o disposición que la sustituya.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
¿EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA
ORDEN ECO/805/2003?
La entrada en vigor del Reglamento de valoraciones
supone la finalización de la aplicación, con carácter
transitorio, de las normas de valoración de la Orden
ECO/805/2003.
Si esto es así ¿Por qué se reclama con insistencia la
ampliación del plazo establecido en la citada Disposición?
Existe una gran confusión entre la aplicación transitoria y la
aplicación de los criterios de la Ley 6/1998 que contempla el
apartado 2.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
¿EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA
ORDEN ECO/805/2003?
La DT Tercera del TRLS en su apartado 3 establece:
Los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla, formen parte del suelo
urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento
haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme
a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de
Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de
20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida
la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o,
si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.
De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento
ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, las reglas a que se
refiere el párrafo anterior serán de aplicación hasta el 31 de diciembre de
2011.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
¿EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA
ORDEN ECO/805/2003?
Son varias las legislaciones de ordenación territorial y urbanística
que no establecen plazos de desarrollo.
Si en el planeamiento tampoco se establecen, aquellos suelos que
formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos
delimitados para los que el planeamiento haya establecido las
condiciones para su desarrollo y sobre los que hubiera que
realizar una valoración a los efectos de lo dispuesto en el artículo
21.1, lo primero que debemos fijar es el momento al que debe
referirse la valoración.
Para ello, se estará a lo establecido en el artículo 21.2.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
¿EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA
ORDEN ECO/805/2003?
MOMENTO AL QUE DEBEN REFERIRSE LAS
VALORACIONES (Art. 21.2)
Reparcelaciones en defecto de acuerdo: fecha de iniciación del
procedimiento de aprobación del instrumento que motive la
operación.
Expropiación forzosa: iniciación del expediente de justiprecio.
Venta o sustitución forzosa: iniciación del procedimiento de
declaración del incumplimiento del deber que la motive.
Responsabilidad patrimonial de la administración Pública:
momento de entrada en vigor de la disposición o del comienzo de
la eficacia del acto causante de la lesión.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
¿EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA
ORDEN ECO/805/2003?
Por tanto, si es urbanizable incluido en ámbito delimitado y el
planeamiento ha establecido las condiciones para su desarrollo,
si la valoración es a alguno de los efectos de la citada Orden ECO/
805/2003, habrá que atender la lo establecido en la ORDEN
EHA/564/2008, de 28 de febrero, que consta de un artículo único
por el que se añade una Disposición adicional, la séptima (DA7), a
la Orden ECO/805/2003.
La DA7 lleva por título: Aplicación del principio de prudencia en
relación con la posibilidad expropiatoria.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DE
LA ORDEN ECO/805/2003
El principio de prudencia definido en el artículo 3.1. f) de
la Orden Eco/805/2003 establece que entre varios
escenarios o posibilidades de elección probables, se
elegirá el que dé como resultado un menor valor de
tasación.
La citada DA7 precisa que la posibilidad de expropiación
forzosa de un inmueble sólo se considerará como uno de
los escenarios o posibilidades de elección en los casos
que se mencionan a continuación :
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DE
LA ORDEN ECO/805/2003
Cuando se haya iniciado el procedimiento de expropiación del
inmueble.
Cuando se haya aprobado definitivamente un planeamiento que
conlleve el desarrollo de la actuación por el sistema de
expropiación
Cuando exista resolución administrativa con audiencia de los
interesados en la que se declare el incumplimiento de los plazos o
demás deberes.
Cuando se hubiese incoado expediente de incumplimiento de
los plazos o demás deberes pero no se hubiese dictado aún
resolución administrativa.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DE
LA ORDEN ECO/805/2003
En estos supuestos, la valoración corresponderá será la
menor entre la resultante de aplicar los criterios
establecidos en la LS y los de la Orden. En estos casos, se
considerará que existe un supuesto de advertencia
Hasta aquí, el contenido de los apartados 1 y 2 de la DA7
que se limitan a precisar la aplicación del principio en total
coherencia con lo establecido en la DT Tercera del TRLS. El
apartado 3 trata dos situaciones diferentes que pueden
producirse habiendo vencido los plazos para el
cumplimiento de deberes.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DE
LA ORDEN ECO/805/2003
3. Vencidos los plazos pudiera ocurrir:
Que no se hubiera incoado el procedimiento de declaración de
incumplimiento de deberes. En este caso la valoración incluirá
una advertencia que indique que, en caso de declaración
administrativa de incumplimiento y posterior expropiación de los
terrenos, estos se justipreciarán de conformidad con los criterios
establecidos en la LS.
Que no se hubiera podido comprobar la existencia de
procedimiento de declaración de incumplimiento de los deberes.
En este caso, la valoración quedará condicionada a que se
acredite la inexistencia de dicho procedimiento, además de
reformular la advertencia .
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
ORDEN ECO 805/2003:A MODO DE
CONCLUSIÓN:
 Cuando la posibilidad de expropiación deba contemplarse por
estar ante uno de los casos incluidos en el apartado 1, se valorará
conforme a la Orden ECO y también, conforme al nuevo
reglamento. El valor de tasación será el menor de los dos
resultados.
Cuando hayan vencido los plazos y no se haya incoado
procedimiento de declaración de incumplimiento, se valorará
conforme a la Orden ECO y se incluirá advertencia.
Si no se ha podido comprobar la existencia de procedimiento, la
valoración se realizará conforme a la Orden ECO pero quedará
condicionada, además incluirá advertencia.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
ORDEN ECO 805/2003:A MODO DE
CONCLUSIÓN:
Cuando la posibilidad de expropiación NO deba
contemplarse por no haberse cumplido los plazos
establecidos para su desarrollo, si la Administración
decidiera expropiar, el interesado tiene derecho a la
aplicación de los criterios de valoración de la Ley 6/1998.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
VALORACIONES:DIFERENCIAS CON LA ANTIGUA LEY
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
VALORACIONES:DIFERENCIAS CON LA ANTIGUA LEY
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
VALORACIONES:DIFERENCIAS CON LA ANTIGUA LEY
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA SITUACIÓN BÁSICA DE SUELO
URBANIZADO
La definición de situación básica en suelo rural no había suscitado
ninguna controversia pero, desde la aprobación de la LS la situación
de urbanizado sí había sido objeto de diferentes formas de entender
lo establecido en el texto.
Y ello, a pesar de que del análisis realizado sobre la definición de
suelo urbano en todas las legislaciones autonómicas, no era, en
absoluto previsible estas diferencias.
La mayoría de las legislaciones ha optado por un modelo bastante
similar al establecido en la LS98 es decir, aquél en cuya virtud no es
preciso que concurran todos los requisitos expresados en el
propio texto de la ley autonómica.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA SITUACIÓN BÁSICA DE SUELO
URBANIZADO
La definición de situación básica en suelo rural no había suscitado
ninguna controversia pero, desde la aprobación de la LS la situación
de urbanizado sí había sido objeto de diferentes formas de entender
lo establecido en el texto.
Y ello, a pesar de que del análisis realizado sobre la definición de
suelo urbano en todas las legislaciones autonómicas, no era, en
absoluto previsible estas diferencias.
La mayoría de las legislaciones ha optado por un modelo bastante
similar al establecido en la LS98 es decir, aquél en cuya virtud no es
preciso que concurran todos los requisitos expresados en el
propio texto de la ley autonómica.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
¿URBANO NO CONSOLIDADO?
SUNC
SUP
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
¿SUELO NO URBANIZADO?
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DE LA LEY DE SUELO
¿CUÁL ES LA DIFERENCIA?
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA DOCTRINA DEL TRIBUAL SUPREMO
Los requisitos que se establecen en la LS para el suelo urbanizado son:
integración (legal y efectiva) en la red de dotaciones y existe dicha
integración cuando las parcelas cuentan con las dotaciones y servicios
requeridos por la legislación urbanística o pueda llegar a contar con ellos
sin otras obras que las de conexión con las instalaciones ya en
funcionamiento.
En definitiva, la LS07 incorpora una definición acorde con la STS de 16 de
marzo de 2005 la cual concluye que "Si no cuenta con esos servicios
un terreno no puede ser clasificado como suelo urbano, pero aún
contando con ellos tampoco, si, además, el terreno no se encuentra
encuadrado dentro de una malla urbana, elemento que esta Sala
pondera constantemente a fin de evitar un crecimiento incontrolado
del suelo urbano con base en el simple criterio de su proximidad a
los servicios ya establecidos por el esfuerzo urbanizador ajeno".
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN
SITUACIÓN DE RURAL
Artículo 23 TRLS.
Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual
real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su
estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso,
disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme
a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos
normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las
subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y
aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los
costes necesarios para la explotación considerada.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN
SITUACIÓN DE RURAL
Renta de la explotación.
Tipos de explotación:
Agropecuarias.
Forestales.
Extractivas.
Comerciales, industriales y de servicios.
 Fórmula general:
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN
SITUACIÓN DE RURAL
Valoración en ausencia de explotación:
Cuando no exista ni pueda existir por causa de
las características físicas o de las
determinaciones jurídico urbanísticas, tercera
parte de la renta real mínima, cálculo del valor
según la expresión:
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN
SITUACIÓN DE RURAL
Renta real y Renta potencial.
Enfoque en el reglamento: siempre se compara.
Se conoce la renta real. Se calcula la potencial y se
compara
No se conoce. Se calcula la renta real. Se utiliza la misma
metodología que para el cálculo de la renta potencial con
la explotación real.
Si lo real coincide con lo potencial: Real = Potencial
Si está explotada con medios superiores a los normales:
Real mayor que Potencial
Si está infrautilizada: Real menor que Potencial.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN
SITUACIÓN DE RURAL
Las construcciones en suelo rural.
Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban
valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método
de coste de reposición según su estado y antigüedad en el
momento al que deba entenderse referida la valoración.
Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las
indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros
derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de
Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
Valoración de las construcciones ajustadas a la legalidad
susceptibles de desvinculación de la explotación valorada
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE
URBANIZADO
Artículo 2. Situación básica de suelo urbanizado.
1. De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 12.3 del texto refundido de la Ley de
Suelo, se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal
y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
Se entenderá que así ocurre cuando:
a) las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios
requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras
obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en
funcionamiento. En ningún caso podrán considerarse a estos efectos, las
carreteras de circunvalación, ni las vías de comunicación interurbanas que no
tengan, de acuerdo con el instrumento de ordenación correspondiente, la
consideración de viales urbanos.
b) esté incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una
actuación de reforma interior o de renovación urbana.
2. Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el punto anterior, la
legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleos
tradicionales legalmente asentados en el medio rural.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE
URBANIZADO
La importancia del Artículo 5.
•No hay “fuera de ordenación” en suelo rural.
Los cuatro elementos fundamentales que han acompañado a la
situación de fuera de ordenación en el urbanístico español son
las siguientes:
- Afecta a edificios e instalaciones que resulten
disconformes con un planeamiento urbanístico sobrevenido.
- Los edificios e instalaciones a que queda referida esta
situación están situados en solares lo que implica su
configuración, exclusivamente, en suelos clasificados como
urbanos.
- Tienen un régimen muy limitado de usos y obras
autorizables
- Son situaciones, en sí mismas, no indemnizables.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE
URBANIZADO
La importancia del Artículo 5.
Las reglas y aspectos relevantes a considerar en la valoración de
un suelo urbanizado edificado o en curso de edificación son los
siguientes:
•Sólo se valorarán las construcciones ajustadas a la legalidad
•No se valorará la construcción si se encuentra en situación de
ruina física
•Se corregirá el valor resultante si está fuera de ordenación.
Según el apartado 1, dos con los requisitos que deben cumplir las
edificaciones para entender que están ajustadas a la legalidad:
•Realizada de conformidad con la ordenación urbanística
•Existe acto legitimante (licencia) o se legalizó posteriormente
Si no se cumplen estos requisitos, no está ajustado a la legalidad
y no se valorarán.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE
URBANIZADO
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN
SITUACIÓN DE URBANIZADO
 Suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en
curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física:
 1. Asignado uso y edificabilidad por el planeamiento:
Siendo:
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado
de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en
metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos
considerados, en euros por metro cuadrado edificable.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN
SITUACIÓN DE URBANIZADO
El valor de repercusión
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso
considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del
producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado
estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de
financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la
actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la
edificabilidad.
K tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido hasta 1,20 o
aumentado hasta 1,50 de acuerdo con determinados criterios.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN
SITUACIÓN DE URBANIZADO
2. No asignada edificabilidad o uso privado:
Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en
metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
EM
Ei Si VRSi
VRSr
SA SD
Uso: El mayoritario en el ámbito en el que la parcela esté
incluida.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE
URBANIZADO
3. Sometido a actuaciones de reforma o renovación:
 Edificabilidad media ponderada del ámbito en que se
encuentre.
 Uso previsto por la ordenación
 4. A falta de completar urbanización o pendiente levantamiento
de cargas o cumplimiento de deberes:
 VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en
euros.
 VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
 G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y
cargas pendientes, en euros.
 TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
 PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN
SITUACIÓN DE URBANIZADO
Suelo edificado o en curso de edificación.
El valor de la tasación será el superior de los
siguientes:
El determinado por la tasación conjunta del suelo y de
la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el
método de comparación, aplicado exclusivamente a los
usos de la edificación existente o la construcción ya
realizada.
El determinado por el método residual estático, aplicado
exclusivamente al suelo, sin consideración de la
edificación existente o la construcción ya realizada.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE
URBANIZADO
APLICACIÓN TASACIÓN CONJUNTA:
 Existe un conjunto estadísticamente significativo de
comparables.
Se seleccionarán considerando las
siguientes condiciones:
al derecho
a) Localización.
b) Uso.
c) Configuración geométrica de la parcela.
d) Tipología y parámetros urbanísticos básicos.
e) Superficie.
f) Antigüedad y estado de conservación.
g) Calidad de la edificación.
h ) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible
de propiedad.
i) Fecha de toma de datos del comparable.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE
URBANIZADO
APLICACIÓN TASACIÓN CONJUNTA (II):
Cuando en el conjunto de comparables seleccionadas se
aprecien diferencias sustanciales entre los precios de oferta y
los valores reales de mercado, podrá aplicarse un coeficiente
corrector de valor comprendido entre 0,7 y 1, siempre que esta
circunstancia quede debidamente justificada en la valoración.
No existe un conjunto significativo
 Si no hay suficientes comparables que satisfagan la
totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia
básica establecidas en el apartado anterior, podrán utilizarse
técnicas de homogeneización de precios
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE
URBANIZADO
 APLICACIÓN TASACIÓN CONJUNTA (III):
 Para la homogeneización por antigüedad y estado de
conservación:
Vv’ = Valor en venta del inmueble homogeneizado por antigüedad y estado de
conservación, en euros por metro cuadrado.
Vv = Valor en venta del inmueble, en euros por metro cuadrado.
F = Factor de relación del valor estimado de las construcciones, respecto al
valor total de la propiedad característico de la zona, expresado en tanto por uno.
β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble
objeto de valoración.
βi = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la
muestra.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE
URBANIZADO
Tanto la selección de comparables como la homogeneización de
los precios y su consideración en la estimación del valor de
mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de
criterios objetivos y racionales. Se dará prioridad a las
valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a
las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.
Los informes técnicos de valoración deberán incluir la
documentación relativa a la selección de los comparables, así
como los criterios de homogeneización utilizados para su
corrección. Dicha información deberá ser lo suficientemente
precisa para poder justificar, de forma independiente, los valores
estimados de mercado determinados en las tasaciones que, en su
caso, hubieran sido realizadas por las partes.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO
GRACIAS POR SU ATENCIÓN
Dolores Aguado Fernández
Subdirectora General de Política de Suelo
Ministerio de Fomento