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Civil: Defectos en la Construcción
¿Qué hacer si su nueva vivienda presenta vicios constructivos?
Es fácil comprender la frustración de unos compradores que acaban de adquirir una vivienda nueva y
se encuentran con que, después de haber invertido tantos esfuerzos e ilusiones, la misma presenta
vicios o defectos de construcción que impiden que se pueda disfrutar de esta vivienda.
Antes de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se aplicaba la acción
decenal prevista en el artículo 1.591 del Código Civil, que establecía que si los vicios se manifestaban
antes del transcurso de 10 años desde la finalización de las obras, el constructor o, en su caso, los
arquitectos debía responder de ellos.
Con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se ha variado sustancialmente
este plazo distinguiendo entre el tipo de defecto y el responsable.
En primer lugar hay que tener en cuenta que actualmente puede entenderse derogado el artículo 1.591
del Código Civil, ya que todas las obras cuyo Certificado Final de Obras (CFO) sea posterior a la fecha
de entrada en vigor de la LOE, 6 de mayo de 2000, estarán sujetas a la LOE, y por lo tanto regirán sus
plazos de garantía y de prescripción.
Los plazos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, se pueden dividir en dos tipos:
1.- PLAZO DE GARANTÍA
Es el periodo de tiempo que la Ley da para que los vicios o defectos constructivos aparezcan a contar
desde el Certificado de Final de Obra. Según el tipo de defecto que sea, se establecen tres plazos:
1. Para que aparezcan los defectos que afecten a cimentación, soporte, vigas, forjados, muros de
carga u otros elementos estructurales, se establece un plazo de 10 años desde el CFO.
2. El plazo para que los daños materiales que incumplen los requisitos de habitabilidad aparezcan
es de 3 años desde el CFO. En este apartado comprenden las humedades, la falta de
aislamiento acústico o térmico así como las fosas sépticas.
3. Por último se establece un plazo de 1 año desde el CFO para la aparición de defectos
constructivos que afecten a terminación o acabado de las obras.
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Cualquier defecto que aparezca fuera de estos plazos, no estará sujeto a la LOE, ya que se considerará
que no tiene su origen en defectos constructivos.
2.- PLAZO DE PRESCRIPCIÓN
Asimismo, para poder reclamar por cualquier defecto constructivo, debe tenerse muy en cuenta que
debe requerirse a los agentes intervinientes tan pronto como el defecto en cuestión aparezca, ya que la
LOE sólo da un plazo de 2 años para poner de manifiesto a los agentes (constructor, promotor,
arquitecto y aparejador) que el defecto o vicio constructivo ha aparecido.
Si se dejan transcurrir estos dos años desde la aparición de los defectos para reclamar, la LOE ya no
nos amparará y únicamente se podrá ir en contra del vendedor por incumplimiento contractual.
Para interrumpir este plazo, basta con enviar un Burofax a los agentes intervinientes exponiendo la
existencia de defectos.
Otro aspecto a tener en cuenta, es que según el tipo de defecto ante el que nos encontremos,
responderá uno u otro agente de la edificación:
Si los defectos se derivan del proyecto arquitectónico, como por ejemplo un diseño no adecuado o una
mala elección de materiales, deberá responder el Arquitecto proyectista.
Si los defectos se derivan de problemas en la ejecución de la obra, en concreto de problemas de falta
de comprobación de materiales, trabajos, correcta ejecución, etc. será responsable el Arquitecto
Técnico, director de la ejecución de la obra.
Si los problemas se derivan de una mala realización de los trabajos por parte de los operarios, la
responsabilidad la tendrá el constructor.
Por último el promotor, deberá responder solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes
con independencia del tipo de daño de que se trate.
Si no pudiera determinarse el grado de responsabilidad de cada agente, responderán todos de forma
solidaria.
Al tratarse en este caso de pleitos con un alto nivel de cuestiones técnicas, deberá interponerse una
demanda basada en un Informe Pericial que determine los tipos de defectos y sobre todo, su fecha de
aparición.
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Por su complejidad, se recomienda también acudir a un Abogado experto en estos temas.
Artículo redactado en abril de 2011
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