Obligaciones Tributarias aplicables a las Juntas de Propietarios

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SECTORIAL
Obligaciones Tributarias aplicables a las Juntas de Propietarios
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Dr. Henry Brun Herbozo
Dra. Sandra Rojas Novoa
Miembros del Staff Interno de la Revista
Actualidad Empresarial
1. Marco Normativo:
S E G U N D A Q U I N C E N A - M A Y O 2005
• Ley Nº 27157 - Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (20.07.99).
• Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC Reglamento de la Ley Nº 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común
(17.02.00).
• Ley Nº 25632 - Establecen la obligación de
emitir comprobantes de pago en las transferencias de bienes, en propiedad o en uso,
o en prestaciones de servicios de cualquier
naturaleza (24.07.92).
• Artículo 6° de la Resolución de Superintendencia 007-99/SUNAT - Reglamento de
Comprobantes de Pago (24.01.99).
• Decreto Legislativo Nº 943 - Ley del Registro Único de Contribuyentes (20.12.03).
• Artículos 1º y 2º de la Resolución de
Superintendencia Nº 050-2001/SUNAT Regulan deducción de gastos comunes en
que incurren empresas ubicadas en
inmuebles sujetos al Régimen de Unidades
inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común (17.04.01).
• Resolución de Superintendencia Nº 2102004/SUNAT - Disposiciones Reglamentarias del D. Leg. Nº 943 que aprobó la Ley
del Registro Único de Contribuyentes
(18.09.04).
2. Introducción
Actualmente podemos apreciar un considerable aumento en la oferta de propiedades inmuebles bajo la modalidad del
programa MIVIVIENDA, el cual consiste
en la adquisición de departamentos ubicados en conjuntos habitacionales o edificios multifamiliares mediante el
financiamiento obtenido a través de instituciones financieras. No obstante, ante
la creciente oferta lo que muchos propietarios desconocen es que estas unidades
multifamiliares deben contar con un Reglamento Interno de Propiedad Inmueble debidamente inscrito en los Registros
Públicos, en el cual se detallarán los derechos y obligaciones que debe asumir cada
propietario sobre las áreas exclusivas y las
áreas comunes, teniendo para estas últimas la opción de instituir una Junta de
Propietarios encargada de la administración y recaudación de las cuotas necesarios para el mantenimiento de las mismas.
Ahora bien, en la medida que estas Juntas
puedan contratar trabajadores dependientes para el cumplimiento de los fines
establecidos en el estatuto, tales como el
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INSTITUTO
DE
brindar seguridad, control de ingreso, Etc.,
las normas tributarias establecen una serie de obligaciones sustanciales y formales, las mismas que expondremos en el
presente informe.
3. Las Juntas de Propietarios
Los edificios de departamentos; quintas;
casas en copropiedad; centros y galerías
comerciales o campos feriales; y otras
unidades inmobiliarias que cuenten con
bienes comunes que pertenezcan a propietarios distintos, estarán sujetos al régimen que éstos elijan: El de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común o Independización y Copropiedad, de conformidad
con lo dispuesto por los artículos 37° y
38° de la Ley N° 27157(1).
Así pues, el artículo 128° del Reglamento
de la Ley N° 27157 dispone que el Régimen de Independización y Copropiedad
supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de
uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil.
De otro lado, el artículo 129° del aludido
Reglamento dispone que el Régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
Ahora bien, el artículo 145° del Reglamento señala que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad
Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.
En principio, las Juntas de Propietarios
representan una copropiedad y, en el mismo sentido, constituyen también una comunidad de bienes.(2)
En términos generales se entiende por
comunidad a la pluralidad de copropietarios colocados en una misma situación jurídica en relación a un mismo edificio, aquí
la extensión del derecho proindiviso de
cada comunero se determina mediante
una cuota ideal. El total del derecho de
propiedad se encuentra parcelado en partes ideales, no así el objeto sobre el cual
recae. Al sumar todas las cuotas, tenemos
la propiedad total o plena.
Antes de pasar a conceptualizar a las Juntas de Propietarios debemos indicar que
no existe una definición sobre ellas recogi(1) Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
(2) Según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de
Guillermo Cabanellas se define la "comunidad de bienes"
como el dominio de una cosa o la titularidad de un derecho
pertenezca pro indiviso a varias personas. En términos
generales no es sino el condominio.
INVESTIGACIÓN EL PACÍFICO
da en nuestro sistema jurídico, por lo que,
teniendo en cuenta las obligaciones y atribuciones que le asigna la Ley de Regularización de Edificaciones, aprobada por Ley
Nº 27157 extraemos la siguiente definición:
Las Juntas de Propietarios pueden ser
definidas como aquel grupo organizado
de personas que sin llegar a constituirse
como personas jurídicas se encargan de
la administración de aquellas unidades
inmobiliarias de propiedad común.
3.1. Formalidad para la constitución de
las Juntas de Propietarios
Las Juntas de Propietarios se constituyen plenamente con el otorgamiento
de su Reglamento Interno, que viene a
ser el Estatuto que contiene las normas relativas a los derechos y obligaciones de los propietarios y a la administración de los bienes comunes en
las edificaciones sujetas al régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común o Independización y Copropiedad que señala la Ley Nº 27157.
Dicho esto, podemos inferir que las
Juntas de Propietarios se encuentran
constituidas por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación y ejercen la representación conjunta de éstos.
Es de indicarse que algunas Juntas de
Propietarios se constituyen bajo la forma de Asociaciones sin Fines de Lucro,
en cuyo caso deberán cumplir con todas aquellas obligaciones tributarias
que corresponden a cualquier otra
persona jurídica.
4. Tratamiento Impositivo de las
Juntas de Propietarios
Habiendo establecido que las Juntas de
Propietarios constituyen una comunidad
de bienes, a continuación pasaremos a
determinar el tratamiento impositivo que
reciben en relación al Impuesto a la Renta, al Impuesto General a las Ventas, así
como, a otras obligaciones.
4.1 Impuesto a la Renta
En la medida que las Juntas de Propietarios (sin contabilidad independiente) cumplan únicamente la función de
administrar y recaudar las cuotas que
pagan cada uno de los propietarios
por concepto de los gastos comunes,
dichas cuotas no se encontrarán gravadas con el Impuesto a la Renta.
No obstante lo anterior, puede darse el
caso que algunas Juntas de Propietarios
perciban rentas provenientes del arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a sus integrantes, en cuyo caso
dichas rentas serán consideradas como
de tercera categoría, teniendo además,
en ese caso, la obligación de llevar contabilidad independiente, por los fundamentos que pasamos a exponer:
AREA TRIBUTARIA
4.2 Impuesto General a las Ventas
Para determinar si las Juntas de Propietarios deben cumplir con el pago del
Impuesto General a las Ventas debemos analizar previamente si las mismas
constituyen o no sujetos del Impuesto.
Sobre el particular, el artículo 9° del TUO
de la Ley del Impuesto General a las Ventas, expresamente señala lo siguiente:
«Artículo 9.- SUJETOS DEL IMPUESTO
(…)
9.3 También son contribuyentes del Impuesto la comunidad de bienes, los consorcios, joint ventures u otras formas de
contratos de colaboración empresarial,
que lleven contabilidad independiente,
de acuerdo con las normas que señale el
Reglamento.»
Del artículo anterior, podemos inferir
que las Juntas de Propietarios no serán sujetos del impuesto y en consecuencia no se encontrarán gravadas
con el Impuesto siempre y cuando éstas no realicen actividades comerciales y tan solo se limiten a cumplir con
la administración de las áreas comunes del inmueble.
Por otro lado, serán contribuyentes del
IGV aquellas Juntas de Propietarios que
lleven contabilidad independiente y que
realicen actividades comprendidas dentro del ámbito de aplicación del Impuesto, como por ejemplo el arrendamiento
de las áreas comunes del inmueble.
4.3 Las Juntas de Propietarios como
Agentes de Retención
De acuerdo con el artículo 71º del TUO
de la Ley del Impuesto a la Renta, ostentan la calidad de agentes de retención aquellas personas que paguen o
acrediten rentas consideradas de quinta categoría; en tal sentido, las Juntas
de Propietarios al contratar trabajadores para desempeñar funciones como
conserjes o vigilantes, deberán cumplir
con declarar y pagar las aportaciones
(3) Este criterio se encuentra recogido también en el Informe
Nº 010-2002-SUNAT/K00000 emitido por la Administración Tributaria con fecha 10.01.02.
de Essalud, así como, las retenciones
por renta de quinta categoría y ONP.
Asimismo, como consecuencia de lo
anterior, deberán cumplir también
con la obligación formal de llevar el
Libro de Planillas según lo establecido en el artículo 1º del Decreto Supremo Nº 001-98-TR .(4)
5. Otras Obligaciones Formales
Seguidamente, enumeraremos las obligaciones que deben cumplir las Juntas
de Propietarios tales como la obtención
del Registro Único de Contribuyentes,
presentación de declaraciones mensuales, entre otras.
5.1 Obligación de Inscripción en el Registro Único de Contribuyentes - RUC
De acuerdo a lo establecido en el Decreto Legislativo N° 943 Ley del Registro Único de Contribuyentes tienen la
obligación de inscribirse en el RUC, todas aquellas personas naturales o jurídicas, sucesiones indivisas, sociedades de hecho u otros entes colectivos,
nacionales o extranjeros, domiciliados
o no en el país, que se encuentren en
alguno de los siguientes supuestos:
• Sean contribuyentes y/o responsables de
tributos administrados por la SUNAT, conforme a las leyes vigentes.
• Aquéllos que sin tener la condición de contribuyentes y/o responsables de tributos
administrados por la SUNAT, tengan derecho a la devolución de impuestos a cargo
de esta entidad, en virtud de lo señalado
por una ley o norma con rango de ley. Esta
obligación debe ser cumplida para proceder a la tramitación de la solicitud de devolución respectiva.
• Aquéllos que se acojan a los Regímenes
Aduaneros o a los Destinos Aduaneros Especiales o de Excepción previstos en la Ley
General de Aduanas.
• Aquéllos que por los actos u operaciones
que realicen, la SUNAT considere necesaria
su incorporación al registro.
Así, la norma reglamentaria del Decreto
Legislativo N° 943 aprobada por Resolución de Superintendencia Nº 210-2004/
SUNAT (18.09.04) determina la inclusión
de las Juntas de Propietarios como entidad obligada a inscribirse en el Registro
Único de Contribuyentes. Para tal efecto,
dicha norma establece que para su inscripción se deberá cumplir con exhibir y
adjuntar en original y copia el Reglamento
Interno de Propiedad del Inmueble debidamente inscrito en los Registros Públicos.(5)
5.2 Obligación de emitir Comprobantes de Pago
Sobre la obligación que tienen las Juntas
(4) «Artículo 1°.- Los empleadores cuyos trabajadores se encuentren sujetos al régimen laboral de la actividad privada
y las cooperativas de trabajadores, con relación a sus trabajadores y socios trabajadores, están obligados a llevar
Planillas de Pago, de conformidad con las normas contenidas en el presente Decreto Supremo.
Toda referencia al término empleador en el presente Decreto Supremo comprende a las cooperativas de trabajadores y el término trabajador a los socios trabajadores.»
(5) Ver Procedimiento Nº 1 del TUPA de la SUNAT, aprobado
por Decreto Supremo Nº 012-2005-EF (27.01.05).
de Propietarios de emitir comprobantes
de pago debemos diferenciar según se
trate de Juntas que lleven o no contabilidad.
5.2.1 Juntas de Propietarios que no llevan contabilidad
Conforme a lo dispuesto en la Ley
Nº 27157 y su Reglamento, aprobado
por el Decreto Supremo Nº 008-2000MTC, los propietarios, arrendatarios u
otros poseedores de inmuebles sujetos al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común -como es el caso de las Juntas de Propietarios- se encuentran obligados a efectuar el pago de las cuotas
destinadas a atender los gastos comunes, entendiéndose por «gastos comunes» a todos aquellos gastos ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que
no sea susceptible de individualización,
así como, cualquier otro gasto extraordinario acordado por la Junta de Propietarios. En la mayoría de casos, estos
gastos comunes se sustentan en comprobantes de pago emitidos a nombre
de las Juntas de Propietarios.
De acuerdo a la Ley Marco de de Comprobantes de Pago(6) las Juntas de
Propietarios que no llevan contabilidad independiente no estarán
obligadas a emitir comprobantes
de pago, a los propietarios, arrendatarios u otros poseedores por concepto
de los referidos gastos comunes por
cuanto no se encuentran comprendidas
en ninguno de los supuestos que determinan la obligación de emitir comprobantes de pago, siendo los obligados a
emitir tales documentos los sujetos que
presten los servicios comunes.
En atención a lo anterior, mediante Resolución de Superintendencia Nº 0502001/SUNAT, se estableció que los
gastos comunes en que incurran las
empresas ubicadas en inmuebles sujetos al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, y que consten en comprobantes de pago emitidos a nombre de las Juntas de Propietarios respectiva, serán deducibles de su renta
bruta de tercera categoría siempre que
se sustenten con una «liquidación de
gastos» elaborada por el administrador de la edificación, en la que se detalle el monto asumido por cada propietario -de acuerdo con el porcentaje
de participación establecido para tal
fin en el respectivo Reglamento Interno- así como, con la copia fotostática
de dichos comprobantes de pago.
Para tal efecto, la norma en mención
dispone que deberán cumplirse los siguientes requisitos:
(6) Ley Nº 25632 - Establecen la obligación de emitir comprobantes de pago en las transferencias de bienes, en propiedad o en uso, o en prestaciones de servicios de cualquier
naturaleza (24.07.92).
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El inciso k) del artículo 14° del TUO de la
Ley del Impuesto a la Renta dispone que
las comunidades de bienes que lleven
contabilidad independiente (como es el
caso de las Juntas de Propietarios) serán
consideradas como personas jurídicas
para efectos del Impuesto a la Renta.
Asimismo, el artículo 28° del TUO de
la Ley del Impuesto a la Renta establece que son rentas de tercera categoría
las que obtengan las personas jurídicas a que se refiere el artículo antes
citado, cualquiera que sea la categoría
a la que deba atribuirse.
De lo anterior, se desprende que las
rentas que obtengan las Juntas de Propietarios que lleven contabilidad independiente calificarán como rentas
de tercera categoría y en ese sentido
tendrán la obligación de cumplir con
el pago del impuesto.3
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a) Los comprobantes de pago deberán otorgar derecho a deducir gasto o costo.
b) El original del comprobante de pago
emitido a nombre de la Junta de Propietarios deberá ser puesto a disposición de
la SUNAT cuando ésta así lo requiera.
Por todo lo expuesto, podemos concluir que las juntas de propietarios no
se encuentran obligados a emitir comprobantes de pago por los gastos comunes. Finalmente para que las empresas ubicadas en inmuebles sujetos
al Régimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común, puedan deducir de su renta
bruta los gastos comunes efectuados,
las Juntas de Propietarios de los edificios deberán elaborar una «liquidación
de gastos» mediante la cual se detalle
el monto asumido por cada propietario, debiendo acompañar para tal efecto una copia fotostática de los comprobantes de pago emitidos a nombre de las Juntas de Propietarios.
S E G U N D A Q U I N C E N A - M A Y O 2005
5.2.2 Juntas de Propietarios que llevan
contabilidad independiente
Tomando en consideración que las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente son consideradas
personas jurídicas para efectos del impuesto a la renta, resulta claro que según lo establecido por el artículo 6º del
Reglamento de Comprobantes de
Pago(7) dichas Juntas se encontrarán
obligadas a emitir boletas de venta y/o
facturas en caso de efectuar operaciones con consumidores o usuarios finales; o a favor del adquirente o usuario
que posea número de RUC y requiera
sustentar costo o gasto, crédito fiscal o
crédito deducible, según corresponda.
5.3 Obligación de llevar Libros y Registros Contables vinculados a asuntos
tributarios
Habiendo determinado previamente
que las Juntas de Propietarios por lo
general cumplen una función de administración y recaudación de las cuotas que pagan cada uno de los propietarios por concepto de los gastos
comunes, siendo además que dichas
cuotas no se encuentran gravadas
con el Impuesto a la Renta, y no estando obligadas a emitir comprobantes de pago por el cobro de los referidos gastos comunes a los propietarios, arrendatarios u otros poseedores de los inmuebles, no existirá la
(7) Dicho artículo señala que se encuentran obligados a emitir
comprobantes de pago:
«1. Las personas naturales o jurídicas, sociedades conyugales, sucesiones indivisas, sociedades de hecho u otros entes
colectivos que realicen transferencias de bienes a título
gratuito u oneroso:
a) Derivadas de actos y/o contratos de compraventa,
permuta, donación, dación en pago y en general todas
aquellas operaciones que supongan la entrega de un
bien en propiedad.
b) Derivadas de actos y/o contratos de cesión en uso,
arrendamiento, usufructo, arrendamiento financiero, asociación en participación, comodato y en general todas aquellas operaciones en las que el
transferente otorgue el derecho a usar un bien.»
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INSTITUTO
DE
obligación de llevar contabilidad.
En el supuesto que estuviéramos frente a una Junta de Propietarios que perciban rentas provenientes del arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a sus integrantes, en cuyo
caso dichas rentas califican como de tercera categoría, en ese supuesto tendrán
la obligación de llevar contabilidad
como cualquier persona jurídica conforme a lo establece el artículo 65º del
TUO de la Ley del Impuesto a la Renta.
5.4 Presentación de declaraciones
En la medida que las Juntas de Propie-
tarios sin contabilidad tengan trabajadores en planilla las mismas deberán cumplir con presentar el PDT Remuneraciones-0600 según lo dispone la Resolución de Superintendencia
Nº 143-2000/SUNAT (30.12.00).
De otro lado, aquellas Juntas de Propietarios con contabilidad deberán
cumplir con presentar las declaraciones que correspondan por ser consideradas como personas jurídicas para
efectos de la Ley del Impuesto a la Renta
conforme lo señalamos en el punto
4.1 del presente informe.
6. Cuadro Resumen del Tratamiento Tributario de las Juntas de Propietarios
Impuesto a la Renta
No serán considerados sujetos del Impuesto en tanto no generen
rentas de 3ra Categoría por arrendamiento de bienes comunes
(lleven contabilidad independiente).
Artículos 14º y 67º del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta.
Agentes de Retención
En la medida que las Juntas de Propietarios contraten trabajadores
deberán cumplir con declarar y pagar las aportaciones de Essalud,
así como, las retenciones por renta de quinta categoría y ONP.
Artículo 71º del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta.
Impuesto General a las
Ventas
No serán considerados sujetos del Impuesto por cuanto no se
constituyen para realizar actividades comerciales.
Sin embargo, de realizar actividades comerciales serán contribuyentes del IGV y en este caso deben llevar contabilidad independiente.
Artículo 9º del TUO de la Ley del IGV aprobado por Decreto Supremo
Nº 055-99-EF (15.04.99).
Presentación de
declaraciones
Tienen la obligación de presentar el PDT Remuneraciones en tanto
paguen rentas de quinta categoría.
Resolución de Superintendencia Nº 143-2000/SUNAT (30.12.00).
Inscripción en el RUC
Son considerados sujetos obligados a inscribirse en el RUC.
Decreto Legislativo Nº 943 - Ley del Registro Único de Contribuyentes (22.12.03) y Resolución de Superintendencia Nº 210-2004/SUNAT
Reglamento de la Ley del RUC (18.09.04).
Obligación de emitir
Comprobantes de Pago
No están obligadas a emitir comprobantes por los gastos comunes
a los propietarios.
Sin embargo, en caso de llevar contabilidad independiente al realizar operaciones por las que se deba pagar impuestos, deberán
emitir Boletas de Venta y/o Facturas conforme lo señala el Reglamento de Comprobantes de Pago.
Artículo 6º del Reglamento de Comprobantes de Pago aprobado por
Resolución de Superintendencia Nº 007-99/SUNAT (24.01.99).
Libros Contables
En principio no se encuentran obligados a llevar contabilidad, excepto Libro de Planillas cuando cuenten con trabajadores.
De ser sujetos del Impuesto a la Renta y del Impuesto General a las
Ventas y en la medida que sean considerados como personas
jurídicas, deben cumplir con llevar contabilidad completa.
Artículo 65º del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta aprobado por
D.S. 179-2004-EF (08.12.04).
Resolución de Superintendencia Nº 132-2001/SUNAT (24.11.01).
Artículo 1º del Decreto Supremo Nº 001-98-TR.
6. Informes relacionados emitidos por la SUNAT
Informe N° 010-2002-SUNAT/K00000
Los ingresos obtenidos por las Juntas de
Propietarios que llevan contabilidad independiente constituyen rentas de tercera categoría; siendo estas entidades sujetos del
IGV.
Por el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a los integrantes de Juntas de
Propietarios, éstas pueden emitir indistintamente Boletas de Venta o Facturas. Facturas, en la medida que el arrendatario posea
INVESTIGACIÓN EL PACÍFICO
número de RUC y requiera sustentar costo o
gasto o crédito fiscal; de lo contrario, sólo
boletas de venta.
Informe N° 147-2001-SUNAT/K00000
Los sujetos que abonen rentas de quinta categoría están obligados a efectuar las retenciones correspondientes con independencia
del hecho que lleven Libro de Planillas o estén
obligados a utilizar el PDT de Remuneraciones.