UNIVERSIDAD CAMILO JOSE CELA

UNIVERSIDAD CAMILO JOSE CELA Valoraciones, Peritaciones y Tasaciones
Programa
VALORACIONES
1.- Introducción a la valoración de bienes inmuebles. Conceptos
básicos y tipos de valores: Definición de inversión como suma de todos
los gastos necesarios para la creación de un inmueble. Definición de
valor del solar; valor de la construcción; valor de los gastos fiscales,
financieros y generales; ingresos por ventas y por préstamo hipotecario;
disponible del préstamo hipotecario y recursos propios mínimos.
Beneficio mínimo de una promoción inmobiliaria. Viabilidad inmobiliaria
(negocio inmobiliario B>20%I, y negocio financiero: financiación de
puntas negativas de tesorería o mayor aporte de recursos propios).
2.- Inversión inmobiliaria. Ejemplos. Calculo de la Inversión, del Valor en
Venta, del Valor del Solar, del importe del Préstamo Hipotecario al
promotor, de la cantidad disponible para hacer frente a la construcción
y de los recursos propios y recursos necesarios.
3.- Herramientas informáticas para la obtención de datos y ejemplos.
Uso de la informática para obtener distintos valores: catastro, para
superficie y forma de solar; página del Ayuntamiento, departamento de
urbanismo, para obtener parámetros urbanísticos (edificabilidad,
ocupación, altura, número de plantas, usos); páginas de portales
inmobiliarios, para obtener estudios de mercado, valores de venta por
cada uso, superficies medias, calidades, etc.
4.- Introducción al urbanismo. Sólido capaz. Ejemplos. Repaso de
urbanismo como breve introducción al mismo, en el que se especifica la
gestión urbanística necesaria para convertir un suelo en solar. Se
analizan los parámetros urbanísticos contenidos en las ordenanzas de
aplicación y su forma de usarlas, con el fin de obtener el sólido capaz
de agotar la edificabilidad, descomponiéndolo por superficies y usos.
5.- PRACTICA Nº 1. SOLAR TRIANGULAR. CALCULO DE LAS SUPERFCIES POR
USOS, INVERSIÓN, VALOR EN VENTA, BENEFICIO y RECURSOS MÍNIMOS.
6.- Sólido capaz. Ejemplo solar en Madrid. Distintos valores de suelo
sobre un solar de 1.000 m² de superficie, aplicando las ordenanzas
urbanísticas y obteniendo distintos sólidos capaces en función de la
forma del solar (fachada y fondo). Calculo del sólido capaz que se
UNIVERSIDAD CAMILO JOSE CELA puede obtener sobre un solar determinado. Comparación del valor de
dos solares distintos usando la repercusión.
7.- El registro de la propiedad inmobiliaria y fases jurídicas en la
creación de un
inmueble. El uso del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, como fuente
de información veraz sobre los titulares de los inmuebles, y sobre las
modificaciones
de
estos,
tanto
cuantitativamente,
como
cualitativamente (exceso de cabida y declaración de obra nueva). El
paso jurídico de la escritura del solar, a la de declaración de Obra
Nueva, División Horizontal, Préstamo Hipotecario y Venta del Inmueble.
8.- PRACTICA Nº 2. SÓLIDO CAPAZ DE AGOTAR LA EDIFICABILIDAD.
DESCOMPOSICIÓN
EN
SUPERFCIES
POR
USOS
DE
LOS
APROVECHAMIENTOS
URBANISTICOS DE UN SOLAR.
TEMARIO DE LA ASIGNATURA VALORACIONES, PERITACIONES Y
TASACIONES.
9.- La propiedad. Introducción al derecho inmobiliario. Definiciones,
Bienes inmuebles,
Derechos, Comunidad de Bienes, derechos Reales y Expropiación
forzosa.
10.- Ley de división horizontal. Aplicación y conocimiento de la Ley de
Propiedad Horizontal, para calcular el valor en venta de los pisos y
locales en función de su superficie, altura, situación, etc. Calculo de los
coeficientes de copropiedad.
11.- PRACTICA Nº 3. DIVISIÓN HORIZONTAL. CALCULO VALOR EN VENTA Y
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. REALIZACIÓN DEL ESQUEMA DE UNA
ESCRITURA DE OBRA OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL.
12.- Valoraciones inmobiliarias I, valor del solar, ejemplos. Preguntas
para la compra de un solar, Calculo de un solar como valor residual,
partiendo del precio de venta y de
construcción, aplicado al sólido capaz. Distinto valores de solares, en
base a su forma de pago. Pago del solar en compra y en aportación.
13.- PRACTICA Nº 4. VALORACIÓN DE UN SOLAR EN COMPRA Y EN
APORTACIÓN.
UNIVERSIDAD CAMILO JOSE CELA 14.- Valoraciones inmobiliarias II, valor de la construcción. Ejemplos.
Datos iniciales para poder valorar la edificación, en base a su
descomposición en superficies por usos. Control del avance de la
construcción, en función de tiempos y costes. Curva de avance de la
“S”. Estimación mensual del avance de certificaciones de obra. Calculo
de la construcción usando bases de datos de la construcción, en
función del tamaño del municipio donde se ubique la construcción, la
tipología del edificio, las superficies y las calidades.
15.- PRACTICA Nº 5. VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN POR
SUPERFICIES Y USOS.
16.- Valoraciones inmobiliarias III, valor de los gastos y de los inmuebles.
Ingresos por venta y por préstamo hipotecario. Descripción y valoración
de los gastos fiscales, financieros y generales aplicados a la creación de
un edificio. Ingresos por ventas y por disposición del préstamo
hipotecario. Calculo del disponible del préstamo hipotecario por
certificaciones de obra. Calculo del avance de los ingresos estimados.
17.- PRACTICA Nº 6. VALORACIÓN DE UN INMUEBLE. CALCULO DE FLUJOS
DE CAJA (INGRESOS MENOS GASTOS)
18.- Honorarios facultativos de valoraciones.
PERITACIONES
1.- Introducción y legislación aplicable peritaciones. Definiciones de
distintos tipos de valores y de recitaciones a realizar. Peritaciones, civiles,
penales y contenciosos administrativas. Ley 1/2000 de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil. Sección V, del Dictamen de Peritos.
2.- Peritaciones en procesos civiles. Lesiones o patologías constructivas,
daños en los
edificios, ruina. Deslindes. Comunidad de propietarios, interdictos.
3.- Ejemplos de aplicación peritación en procesos civiles. Ejemplo de
daños en un edificio en Comunidad de Propietarios.
4.- PRACTICA Nº 1. PERITACIÓN SOBRE ACTUACIÓN DE UNA COMUNIDAD
DE PROPIETARIOS.
UNIVERSIDAD CAMILO JOSE CELA 5.- Peritaciones en procesos penales. Seguridad en los edificios,
accidentes laborales en la edificación, quiebra de empresas y
responsabilidad de los administradores.
6.- Ejemplos de aplicación en procesos penales. Ejemplo de peritación
de accidente laboral en un edificio en construcción.
7.Peritaciones
en
procesos
contenciosos
administrativos.
Expropiaciones, calificaciones de suelo, aprovechamiento urbanístico y
sobre figuras de planeamiento.
8.- Ejemplos de aplicación en procesos contenciosos administrativos.
Ejemplo de redacción de una hoja de aprecio para una expropiación
forzosa de un terreno.
9.- Peritaciones en procesos tributarios. La peritación contradictoria.
Peritaciones arbítrales. Explicación de los distintos tipos de peritación.
10.PRACTICA
Nº
COMPRAVENTA DE
UN INMUEBLE.
2.
PERITACIÓN
CONTRADICTORIA
SOBRE
11.- Responsabilidad del perito. Honorarios facultativos de peritación.
Decálogo del perito.
TASACIONES
1.- Introducción y legislación aplicable tasaciones. ORDEN
ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre Normas de Valoración de Bienes
Inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras y Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se
modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de
Valoración de Bienes Inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras. Distintos tipos de valores, Valor de
Mercado, Valor Hipotecario, Valor de tasación a efectos hipotecarios y
a efectos de mercado. Principios aplicables.
Definiciones y Normas de valoración del inmovilizado. Métodos de
valoración de inmuebles (coste de reposición, comparación, residual,
actualización de las rentas).
2.- Estudio de mercado. Forma de realizarlo y de obtener muestras
homogeneizadas: El estudio de mercado como fuente de información y
UNIVERSIDAD CAMILO JOSE CELA obtención de datos para usarlos en valoraciones y tasaciones. El estudio
de mercado de la demanda y de la oferta.
Homogeneización de los datos obtenidos.
3.- Método del coste de reposición y método de comparación. Calculo
del valor de mercado. Concepto. Método. Parámetros físicos,
geométricos y temporales. Estado de
conservación. Antigüedad y vida útil. Apreciación y depreciación física.
Apreciación y depreciación funcional. Costo de construcción actual.
Costo del suelo. Coeficiente de mercado. Valor de reposición bruto.
Valor de reposición neto.
4.- Ejemplo de valor de mercado.
5.- PRACTICA Nº 1. TASACIÓN VALOR DE MERCADO.
6.- Método residual estático. Concepto. Método. Formulación. Valor en
residual estático del suelo.
7.- Ejemplo de valor residual estático
8.- PRACTICA Nº 2. TASACIÓN VALOR RESIDUAL ESTATICO.
9.- Método residual dinámico. Concepto. Método. Formulación. Gastos
de promoción. Coeficiente de mercado. Beneficio de promoción. Valor
residual dinámico del suelo.
10.- Ejemplo de valoración residual dinámico.
11.- PRACTICA Nº 3. TASACIÓN VALOR RESIDUAL DINAMICO
12.- Método de reposición y de actualización de las rentas. Concepto.
Método.
Parámetros físicos, geométricos y temporales. Estado de conservación.
Antigüedad y vida útil. Apreciación y depreciación física. Apreciación y
depreciación funcional. Costo de construcción actual. Costo del suelo.
Coeficiente de mercado. Valor de reposición bruto. Valor de reposición
neto.
13.- Ejemplo de valoración por reposición y honorarios facultativos.
14.- PRACTICA Nº 4. TASACIÓN VALOR DE REPOSICIÓN Y ACTUALIZACIÓN
DE LAS RENTAS.