documento - Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla

Obligaciones y responsabilidades
del Administrador de Fincas según
la L.P.H. “
José Antonio Morano del Pozo
Administrador de Fincas Colegiado
Abogado
Mediador
Socio de Servicios Jurídicos Andalucía
NATURALEZA JURÍDICA DE LA RELACIÓN COMUNIDAD ‐ ADMINISTRADOR




En todo caso : “ intuitu personae “. Relación de confianza.
Tesis del contrato de mandato : artículo 1.709 y ss. CC. Artículo 13.5 LPH. La revocabilidad.
Tesis del contrato de arrendamiento de servicios.
Tesis comunmente admitida : mandato “
sui generis “. Naturaleza compartida.
Responsabilidad Civil : elementos



Tipo : Contractual ( art. 1101 CC ) –
Extracontractual ( art. 1902 CC )
Especie : Solidaridad - Mancomunidad
Naturaleza : Subjetiva – Objetiva.
Evolución :



Creación y aprovechamiento del riesgo
Agotamiento de la diligencia.
Inversión de la carga de la prueba
Responsabilidad Civil : elementos II


Responsabilidad civil ex delito ( art. 109
CP )
Responsabilidad profesional como una
especialidad de la RC Contractual
Entonces, ¿ Donde se incardina la
responsabilidad civil del administrador
de Fincas … ?
Responsabilidad Civil : Elementos III

La responsabilidad del Administrador en
la relación con la comunidad es :



Contractual : con base legal o pactada (
Art. 1101 CC vs Art. 1.255 CC ).
Profesional : cualificación especial.
Ejecución prudente, diligente y atenta.
Subjetiva : exige la falta de diligencia o
negligencia.
¿ COMO NACE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR ?

Incumplimiento de sus obligaciones :



Las derivadas de la Ley ( No solo la LPH ). En todo caso la LPH no contiene un numerus clausus.
Las derivadas del contrato ( artículo 1.255 CC y art. 20.6 LPH ). Siempre pacto escrito.
Muy importante : La obligación del Administrador ¿ Es de resultado ? Deber de ordenada gestión
¿ Como nace la Responsabilidad del Administrador ?

El incumplimiento de los deberes de
gestión puede ser :


Completo : inejecución de funciones ( Art.
1.718 CC ).
Parcial : desarrollo de sus funciones de
gestión de forma defectuosa respecto al
encargo o a la conducta esperable de un
profesional.
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

Dispersas por la LPH :
 Artículo 9 : emisión de certificado de deudas.
Responsabilidad por inexactitud de los datos y
Responsabilidad por retraso.( si actua de
Secretario ).
 Artículo 9.1 e) y f) y 21.1 LPH : certificación.
Representación de la Comunidad.
 Redacción de las actas y diligenciamiento de
libros.
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

Recogidas en el artículo 20 LPH :
 Velar por el buen régimen de la casa, sus
instalaciones y servicios. Vigilancia periódica.
Extralimitación del mandato.

Confeccionar
los
Presupuestos
de
la
Comunidad. Previsión de los gastos y de los
medios para hacerlos efectivos.
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

Recogidas en el artículo 20 LPH :


Atender a la conservación y mantenimiento del
inmueble. Reparaciones urgentes :
 Conservación de las instalaciones y servicios
comunes.
 Ejecución de los acuerdos adoptados por la
Junta relativos a esta materia.
 Reparaciones urgentes.
Conceptos a distinguir : Obras urgentes ( de
reparación o de conservación ); mero
entretenimiento
o
mantenimiento
diario;
conservación
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

URGENTES : cuando existe un riesgo cierto de
daños a la Comunidad o a terceras personas.
 Las más habituales :

Peligro inminente de inundaciones.

Peligro inminente de caída de objetos.

Peligro en relación con la seguridad del
edificio
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH


MUY IMPORTANTE : en materia de obras
necesarias pero no urgentes o no necesarias (
convenientes ) la obligación del administrador
es doble :
 informar a la Comunidad de la necesidad de
afrontar la actuación ( gasto ).
 Informar a la Comunidad de la necesidad der
afrontar el pago ( previsión presupuestaria )
Pero no tiene poder de decisión
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

MUY IMPORTANTE : en materia de obras
urgentes
el
administrador
SI
TIENE
FACULTAD DE DECISIÓN.
 Debe dar cuenta bien al Presidente, bien a
algún propietarios – de no localizarlo -.
 Debe contratar a la empresa o profesional
para efectuar la reparación.
 Importancia de preconstituir la prueba ( Art.
217 LEC. Ppo de facilidad probatoria ).
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

Recogidas en el artículo 20 LPH :

Ejecutar los acuerdos. Pagos y cobros.
 Llevanza de la Contabilidad Comunitaria.
 Pagos y cobros conforme a los acuerdos de la
Junta ( salvo actuaciones urgentes ).
 Especial atención a aquellos pagos que
pueden generar perjuicios directos a la
Comunidad ( Suministros, Impuestos, S.S.,
seguros )
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH


Custodia de la documentación Comunitaria.
 No sólo contable
 Resto de la documentación que se reciba y se
emita.
 Libro de actas y documental esencial durante
cinco años. Escaneo de documentación.
MUY IMPORTANTE : La documentación no es del
Administrador es de la Comunidad, aquél tiene que
tenerla a su disposición. NO ES POSIBLE
RETENERLA Y HACERLO PUEDE GENERAR RC.
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH


Una obligación más desconocida : rendición de
cuentas al finalizar el contrato ( Art. 1.720 CC ).
Obligación derivada de la administración de negocios
( o bienes ) ajenos.
Una limitación a las obligaciones : como regla
general – en materia de obras no urgentes – el
Administrador no responde de las no realizadas por
decisión comunitaria.
FIN DE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR

Artículo 1.964 CC : prescripción de las acciones personales : 15 años
• Desde el día en que pudo ejercitarse la acción. Artículo 1.969.
• En todo caso, desde la finalización de la relación contratual.
CONTRAPARTIDA DE LAS OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR : DERECHOS 

Derecho a la retribución pactada.
Compensación por los daños y perjuicios sufridos :
• Cese anticipado • Vencimiento anticipado, unilateral e injustificado
ALGUNOS CONSEJOS

Con independencia de la naturaleza de la
relación : contrato escrito.
• Incluyendo la cuantificación de la
indemnización por daños y perjuicios.
• Incluyendo la no obligación de adelantar
fondos.
• Estableciendo otras condiciones : plazos
de entrega de documentación, de la
rendición de cuentas, etc.
ALGUNOS CONSEJOS 
Si existe una reclamación por Responsabilidad Civi : no reconocer la responsabilidad y no negociar una acuerdo sobre indemnización ( art. 74 LCS ). Rechazo de siniestro. Algunas conclusiones 



La responsabilidad civil profesional introduce
un plus de obligaciones y responsabilidad (
Art. 1.726 CC ).
Es fundamental disponer de prueba : de la
relación contractual y de las gestiones
efectuadas ( Art. 217 LEC).
La obligación del Administrador es de hacer y
no de resultado.
La responsabilidad exige una negligencia y un
daño. Causalidad. Prueba.
MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN