TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN Nº 323-2009-SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 323-2009-SUNARP-TR-A
Arequipa, 18 de setiembre de 2009.
APELANTE
:
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO
SUMILLA
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:
:
JEFFERSON S. VELÁSQUEZ OVIEDO
y VICENTE J. VELÁSQUEZ OVIEDO
N° 57832 DEL17.7.2009.
N° 09015705 DEL 21.8.2009.
PREDIOS-AREQUIPA
CADUCIDAD DE HIPOTECA
CADUCIDAD DE HIPOTECA QUE GARANTIZA OBLIGACIÓN FUTURA O
CONDICIONAL
“Para proceder a la cancelación de una hipoteca que garantiza una obligación
futura o condicional, debe acreditarse el nacimiento de la obligación, y que haya
transcurrido el plazo de 10 años, contado desde la fecha de vencimiento de la
obligación garantizada, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 87 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA.
Mediante el título apelado se solicita la cancelación por caducidad de la
hipoteca inscrita en el asiento D0001 de la partida electrónica N° 11039998 del
Registro de Predios de Arequipa.
Para ello se presentan los siguientes documentos:
a) Declaración jurada formulada por Jefferson S. Velásquez Oviedo, con
firma legalizada por notario.
b) Declaración jurada formulada por Vicente J. Velásquez Oviedo, con
firma legalizada por notario.
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II.
DECISIÓN IMPUGNADA
Se interpone recurso de apelación en contra de la tacha formulada por la
Registradora Pública de la Zona Registral N° XII – Sede Arequipa, Adriana
Roxana Zavaleta Zapana, cuyo tenor es el siguiente:
“(...)
Revisados los antecedentes registrales de la hipoteca se verifica que esta fue
constituida a favor del FONAVI mediante Contrato de Crédito Supervisado de
fecha 04-06-1997 por un plazo de doce años.
El segundo párrafo del Art. 3 de la Ley N° 26639 señala: “La norma contenida
en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan
créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del crédito garantizado”, por
lo tanto teniendo en cuenta el plazo de vencimiento del crédito garantizado por
la presente hipoteca, se verifica que este se ha cumplido el 03-06-2009, por lo
tanto en aplicación de la norma citada los 10 años se empiezan a computar a
partir del día siguiente del vencimiento del crédito garantizado, por lo que se
concluye que a la fecha aún no ha transcurrido los 10 años para que opere la
caducidad.
Conforme con lo expuesto no procede la caducidad solicitada, por lo que de
conformidad con el literal a) del Art. 42 del T.U.O del Reglamento General de
los Registros Públicos, se tacha el presente título, disponiéndose la devolución
de los documentos presentados al Registro.
(...)”.
III.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN
El apelante sustenta su recurso de apelación en lo siguiente:
a) Desde que los subrogados suscribieron la hipoteca ya han transcurrido más
de 10 años, por lo tanto la hipoteca ha caducado.
b) Según los artículos 625 del C.P.C., y concordante con el art. 126 de la
Resolución N° 540-2003-SUNARP/SN del 21.11.2003, la hipoteca caduca a
los 10 años.
c) Además, los subrogados y el acreedor no han renovado la hipoteca.
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IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
El Sublote 09, Av. 1, Asociación Complejo Artesanal Alto Selva Alegre, se
encuentra inscrito en la partida electrónica N° 1103999 del Registro de Predios
de Arequipa.
En el asiento D00001 consta inscrita la hipoteca a favor de FONAVI hasta por
la suma de S/. 13,650.00 para garantizar un préstamo de S/. 10,500.00 , plazo
12 años, según contrato con firmas legalizadas de 04-06-97.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como Vocal ponente Pedro Álamo Hidalgo. Con el informe oral del
abogado Juan Gutierrez Quintanilla. De lo expuesto y del análisis del caso, a
criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
-
¿Si cuando el nacimiento de la obligación garantizada con la hipoteca está
sujeta al cumplimiento de ciertos requisitos o condiciones, y los mismos no
pueden ser verificados en sede registral, debe o no accederse a la
cancelación por caducidad del gravamen al amparo de la Ley N° 26639?
VI. ANÁLISIS
1. Esta instancia se ha pronunciado en la Resolución N° 205-2009-SUNARP-TRA del 11.6.2009, en el siguiente sentido:
“(...) 5. Ahora bien, el artículo 94 regulando los casos de cancelación total de
las inscripciones y anotaciones preventivas, considera en su literal d) al
supuesto en el cual se haya producido la caducidad de la inscripción o
anotación preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo
previsto en ella.
Por mandato del artículo 3 de la Ley 26639 se ha introducido un nuevo
modo de extinguir la hipoteca1: Por caducidad. Asimismo, en ella se
1
Al respecto el Tribunal Registral ha aprobado en el Cuarto Pleno realizado los días 6 y 7
de junio de 2003, el siguiente precedente de observancia obligatoria: “Causal de
extinción de hipoteca.- El artículo 3º de la Ley Nº 26639 ha introducido una nueva causal
de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código
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establece que el plazo para la extinción de la inscripción es de diez años,
pero este plazo debe empezar a computarse en distintas fechas; si los
gravámenes garantizan créditos, a partir de la fecha de vencimiento del
plazo del crédito garantizado; todos los demás gravámenes, a partir de la
fecha de su inscripción. En la citada Ley, no se ha efectuado distinciones
legales para la cancelación de aquellas hipotecas que hayan sido inscritas
en forma definitiva o en calidad de anotaciones preventivas de duración
indeterminada, ya que la finalidad de la Ley, ha sido la de introducir un
mecanismo en virtud del cual el interesado se encuentra facultado
para
solicitar el levantamiento de todas aquellas cargas reales o
gravámenes que se encuentran inscritos en la partida registral y que por
diversas razones no han sido canceladas a pesar del tiempo transcurrido,
sancionando a la vez, la inacción del acreedor hipotecario, por lo que, en
ese sentido no es correcto lo afirmado por el registrador en el punto primero
de la tacha formulada, en relación que a la hipoteca submateria no opera la
caducidad.
6. El artículo 87 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios
(RIRP) dispone que: “La inscripción de los gravámenes a que se refiere el
primer párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639 caduca a los 10 años de la
fecha del asiento de presentación del título que los originó. Se encuentran
comprendidas dentro de este supuesto las inscripciones correspondientes a
gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento;
en éstas deberá entenderse que la obligación es exigible inmediatamente
después de contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil, salvo
que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cómputo
se hará conforme al siguiente párrafo.
En el caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el
segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, la inscripción caduca a
los 10 años contados desde la fecha de vencimiento del crédito, siempre
que éste pueda determinarse del contenido del asiento o del título.
Tratándose de inscripciones correspondientes a gravámenes que
garantizan obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un documento
distinto al título archivado y dicho documento no consta en el Registro, así
como las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas,
sólo caducarán si se acredita fehacientemente el cómputo del plazo o el
nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo
que señala este párrafo, contado desde la fecha de vencimiento de la
obligación garantizada”.
Civil”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 232-2003-SUNARP-TR-L del 11 de enero
de 2003.
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La norma precitada ha dejado sin efecto el Sétimo Precedente aprobado en
el Octavo Pleno Registral sobre caducidad de hipoteca que garantiza
obligación futura o eventual (publicado en el diario Oficial “El Peruano” el
1.10.2004).
De acuerdo a dicho precepto normativo, en el caso de las hipotecas que
garanticen obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, éstas sólo
caducan, sí se cumple con los siguientes presupuestos:
- Sí se acredita fehacientemente el cómputo del plazo o el nacimiento de
la obligación.
- Si ha transcurrido el plazo de 10 años, contando desde la fecha de
vencimiento de la obligación garantizada.
7. En la cláusula sétima del contrato de préstamo hipotecario se señala lo
siguiente:
“SETIMA.- DE LOS DESEMBOLSOS: EL FONAVI dará inicio de los
desembolsos del crédito a EL PRESTATARIO una vez suscrita el presente
Contrato de Crédito, así como cumplidos los requisitos establecidos como
condición para el inicio de los desembolsos según se detalla a continuación:
a) EL PRESTATARIO deberá haber ejecutados los trabajos de excavación
de zanjas de su Núcleo Básico de acuerdo a lo indicado por ENACE.
b) EL
PRESTATARIO
entregará
a
ENACE
los
documentos
correspondientes a la garantía y que permita su ejecución de acuerdo a
las condiciones del presente Contrato, documentos que está obligado a
entregar a ENACE antes de recibir el primer desembolso con cargo al
Crédito. Los desembolsos por concepto de Costos Estimados de obras
por Autoconstrucción serán entregadas en 12 (Doce) armadas de los
siguientes montos:
1° Armada S/. 1,100.00
7° Armada S/. 1,300.00
2° Armada S/. 1,000.00
8° Armada S/. 500.00
3° Armada S/. 1,700.00
9° Armada S/. 700.00
4° Armada S/. 500.00
10° Armada S/. 700.00
5° Armada S/. 600.00
11° Armada S/. 300.00
6° Armada S/. 600.00
12° Armada S/. 300.00
Correspondiendo a dos armadas por cada etapa de construcción
terminada y que haya sido aprobada por la Oficina de Campo del
Proyecto de Créditos Supervisados de ENACE, quienes emitirán las
autorizaciones de desembolso por cada etapa terminada, mediante
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Ordenes de Pago, las cuales se harán efectivas por EL PRESTATARIO
en EL FONAVI o en la Entidad que éste indique.
c) ENACE es un intermediario Técnico entre EL PRESTATARIO y EL
FONAVI entidad que proporcionará los fondos para llevar adelante la
operación del Crédito, motivo por el cual ENACE no se responsabiliza
de cualquier eventualidad por la cual EL FONAVI, no cumpla con los
desembolsos oportunos y siendo esto así, el reclamo por parte de EL
PRESTATARIO, sea judicial o extrajudicial, deberá hacerse efectivo
directamente con EL FONAVI, relevándose por tal motivo a ENACE
cualquier responsabilidad contractual respecto a la no atención del
préstamo cuyo motivo sea imputable a EL FONAVI, por falta de
desembolsos oportunos.”
Como se puede apreciar la hipoteca garantiza una obligación futura, pues
para el desembolso del crédito, y por tanto, el nacimiento de la obligación,
dependía del cumplimiento de los requisitos establecidos en la cláusula
antes citada, por lo que, al no poder establecerse con certeza en sede
registral el vencimiento de la obligación garantizada por no haberse
acreditado su nacimiento, es que de conformidad con el segundo párrafo
del artículo 87 del RIRP no resulta procedente la cancelación de la hipoteca
por caducidad en aplicación del artículo 3 de la Ley 26639.
Cabe adicionalmente añadir a manera de información al apelante, que aún
en el supuesto negado que se hubiera otorgado el crédito a la suscripción
del documento (09.10.1995) de constitución de la hipoteca, los doce años
señalados como plazo para la amortización del crédito vencerían el
09.10.2007, por lo que los 10 años contados desde la fecha de vencimiento
para el pago del crédito todavía no habría vencido, por lo tanto, aún en
dicho supuesto no sería procedente la cancelación de la hipoteca por
caducidad, ya que en estos casos los 10 años no se computan a partir de la
fecha de inscripción de la hipoteca, sino a partir de la fecha de vencimiento
del plazo del crédito garantizado.
Conforme a lo expuesto, corresponde confirmar la denegatoria de
inscripción formulada al título venido en grado (...)”.
2. Teniendo en consideración que el caso analizado tiene las mismas
características que el resuelto por esta Sala en la resolución antedicha y de
conformidad con lo dispuesto por el literal b.2) del art. 33 del Reglamento
General de los Registros Públicos, esta instancia mantiene el mismo criterio y
en consecuencia al determinarse de la redacción de la cláusula sétima del
contrato de créditos supervisados para autoconstrucción de nucleo básico de
vivienda con garantía hipotecaria de fecha 4.6.1997, que la obligación
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garantizada era condicional, esto es que dependía del cumplimiento de ciertos
requisitos previstos en la cláusula precitada y no pudiéndose establecer en
sede registral si dichas condiciones fueron cumplidas, no podría tampoco
establecerse el plazo de caducidad de la hipoteca tal y como lo exige el art. 3
de la Ley N° 26639 concordado con el art. 87 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.
Asimismo, como se indicó en la resolución expedida por esta instancia, aun
cuando nos encontraramos en el supuesto negado que el plazo de la
obligación garantizada venció 12 años después de la suscripción del contrato
respectivo (4.6.2009), el plazo de caducidad de 10 años tendría que contarse
recién a partir de este vencimiento y no desde la fecha de constitución del
gravamen hipotecario; plazo que aún no habría vencido (4.6.2019).
Por lo expuesto, debe confirmarse la tacha formulada al título.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la tacha formulada por la Registradora Pública al título referido
en el encabezamiento, por los fundamentos indicados en esta resolución.
Regístrese y comuníquese.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
RAÚL JIMMY DELGADO NIETO
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
JORGE LUIS TAPIA PALACIOS
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
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