Universidad de las Ciencias y el Arte de Costa Rica

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Sede Heredia – Escuela de Comercio Richard Nixon Heredia
Derechos Reales Repaso e Introducción
Profesor: Ramón Meza
Derechos Reales II – Universidad de las Ciencias y el Arte de Costa Rica - Heredia
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Contenido
Contenido ......................................................................................................................... 3
DERECHOS REALES II ................................................................................................. 5
Concepto: ...................................................................................................................... 5
CARACTERÍSTICAS GENERALES .......................................................................... 6
DIFERENCIA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CRÉDITOS O
PERSONALES. ................................................................................................................ 6
CRITERIOS DE DISTINCIÓN. ................................................................................... 7
Sujetos y legitimación pasiva. ................................................................................... 7
Sujeto. ........................................................................................................................ 7
Objeto......................................................................................................................... 7
Naturaleza Jurídica: ................................................................................................... 8
Carácteres Jurídicos de los Derechos Reales: ............................................................. 10
Clasificación de los Derechos Reales: ........................................................................ 10
Enumeración de los derechos reales: .......................................................................... 10
La libre creación de derechos reales en base a la autonomía privada. ........................ 11
Defensa del número tasado de derechos reales. .......................................................... 12
Permanencia de los derechos reales ............................................................................ 12
Forma y tradición. ....................................................................................................... 12
Los derechos reales constituidos y los derechos de crédito: ....................................... 13
FIGURAS INTERMEDIAS. .......................................................................................... 13
El ius ad rem. "Derecho a la cosa". ............................................................................. 15
Derechos reales in faciendo......................................................................................... 15
Obligaciones propter rem. ........................................................................................... 16
EFICACIA FRENTE A TERCEROS DE LOS DERECHOS REALES Y DE
ALGUNOS DE CRÉDITO. ........................................................................................... 17
FUNCIÓN ECONÓMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA. ........... 18
PODER DIRECTO EN EL DERECHO REAL. ............................................................ 19
SITUACIONES EN QUE EXISTE CONJUNTAMENTE PODER DIRECTO DE
ALGUIEN SOBRE UNA COSA Y OBLIGACIÓN A CARGO DE ALGUNO. ......... 19
Facultad de disposición y derechos reales de adquisición preferente. ........................ 20
Exclusivos y no exclusivos ...................................................................................... 20
De titularidad limitada o no a personas de existencia visible. ................................. 20
Absolutos y Relativos. ............................................................................................. 20
Con Relación al Objeto ............................................................................................ 20
Sobre cosas con valor en sí mismas y sobre cosas representativas de valor............ 21
Que pueden recaer o no sobre cosas fungibles o consumibles: ............................... 21
EN RELACIÓN A LA CAUSA.................................................................................. 21
Perpetuos o temporarios. .......................................................................................... 21
Vitalicios y no vitalicios .......................................................................................... 21
Extinguibles y no por el no uso: .............................................................................. 21
Verdaderos o Putativos: .............................................................................................. 22
Forzosos o no forzosos: ............................................................................................... 22
Transmisibles o intransmisibles .................................................................................. 22
Registrables y no registrables ...................................................................................... 22
Que admiten o no como fuente de ley ......................................................................... 22
CON RELACIÓN AL CONTENIDO ........................................................................ 23
De goce, disfrute o de garantía ................................................................................ 23
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Que se ejercen o no por la posesión ......................................................................... 23
Sobre la sustancia y sobre el valor de la cosa .......................................................... 23
Sobre la sustancia y sobre la utilidad ....................................................................... 23
Perfectos o imperfectos ............................................................................................ 23
De contenido total o de contenido parcial ............................................................... 23
Simples o complejos ................................................................................................ 24
De tipicidad genérica o de tipicidad específica........................................................ 24
EN RELACIÓN A LA FUNCIÓN ............................................................................. 24
Principales o accesorios en función de garantía ...................................................... 24
Principales o accesorios en función de la accesoriedad del objeto .......................... 24
Principales o accesorios en función de la dependencia de la posesión de un
inmueble................................................................................................................... 24
LOS DERECHOS REALES EN NUESTRO CÓDIGO CIVIL .................................... 25
Su Origen Legal .......................................................................................................... 25
Enumeración................................................................................................................ 25
Adquisición, transferencia y extinción. ....................................................................... 26
Acciones reales: ....................................................................................................... 26
Acción reivindicatoria .............................................................................................. 27
La confesoria: .......................................................................................................... 27
CUESTIONARIO DE REPASO DE LA UNIDAD ...................................................... 28
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DERECHOS REALES II
El ordenamiento jurídico concede la consideración de derecho (subjetivo) a la
dominación del hombre sobre las cosas, tanto la dominación total que es el derecho de
propiedad, como otros más limitados, entre los cuales se puede mencionar, el derecho a
los frutos de la cosa o usufructo, o bien, obtener alguna utilidad concreta como la
servidumbre.
Cuando el derechos de la personas se ejerce sobre una determinada cosa u
objeto, lo llamaremos derecho real, así conforme a ello nos queda claro que, es el
derecho sobre la cosa, una podría ser la llamada derechos en la cosa o derecho de la
cosa.
En la legislación romana se conoció un sistema de derechos reales que no hacia
distinción entre actio in rem y actio in personam, lo que quiere derecir, el primero
derecho en la cosa, cuando se hablaba de objetos; y por otro lado acción personal o
derecho personal.
Para tener claro el concpeto de derecho personal es aquel en donde el que se
obliga es la persona como tal con su patrimonio; y cuando se hable de derecho real la
obligación no recae sobre la persona sino sobre una cosa u objeto, una finca, un
vehículo, el cual responde por la obligación sin extenderse sobre otros bienes de la
persona.
Concepto:
Conforme pasa el tiempo desde la época de los Romanos, el derecho común
empieza a surgir dentro de las legislaciones, para reconocer algunos conceptos entre
ello, el ius in personam y el ius in re, de los cuales hemos referenciado anteriormente.
Con todo, la distinción sólo alcanza su madurez con las primeras codificaciones, a
través de la Escuela del Derecho Natural.
Los derechos en la cosa, expresión del interés en la utilidad de los bienes, han
representado siempre la fortuna feudal, aristocrática, agraria y estática, preponderante
en otros tiempos, en los que tener era más prestigioso que ser acreedor, mientras la
condición de deudor representaba, salvo para los más poderosos, un riesgo de ruina y
servidumbre. En
la
economía moderna, más importante que tener o haber
adquirido es tener crédito.
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CARACTERÍSTICAS GENERALES
Son características del derecho real, su inherencia a la cosa que le hace oponible
frente a todos (erga omnes) y su exclusividad.
1. La inherencia significa la posibilidad del titular de obtener de la cosa el
provecho correspondiente a su derecho sin mediación de otra persona, no
precisando de acto ajeno para satisfacer su interés.
De la inherencia del derecho a la cosa se deriva la reipersecutoriedad que
falta en la obligación. Es una facultad restitutoria, privilegiada e inmediata, de
la que gozan los titulares de los derechos reales, sobre los bienes objeto de los
mismos, que les permite exigir el uso o el disfrute, que el derecho real comporte
como carácter jurídico natural propio, cualquiera que fuera el poseedor y allí
donde estuvieran los bienes.
2. A favor de la exclusividad o absolutividad, el titular del derecho real puede
impedir a los demás cualquier influencia sobre la cosa en perjuicio de su
derecho. En consecuencia, el derecho sigue a la cosa dondequiera que se halle y
cualquiera que sea su poseedor.
3. Estos caracteres del derecho real de poder hacerse valer directamente sobre la
cosa y frente a todos y que denominaremos eficacia jurídica erga omnes,
constituyen respectivamente sus elementos interno y externo; el externo, igual
para cualquier derecho sobre la cosa, pues todos ellos, lo mismo que la
propiedad, que el usufructo o la servidumbre son oponibles frente a todos y se
pueden hacer efectivos excluyendo a los demás, los cuales frente al derecho de
uno tiene un deber de abstención, mientras el interno tiene un contenido
siempre diverso y caracteriza cada derecho real.
DIFERENCIA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CRÉDITOS O
PERSONALES.
La diferencia esencial entre el derecho real y el de crédito u obligación, es que el
derecho real tutela la influencia directa e inmediata sobre la cosa sin intervención de
otra persona, mientras éste permanece en el ámbito de la vinculación entre dos o varios
sujetos, sin dar acceso directo a los bienes.
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CRITERIOS DE DISTINCIÓN.
Sujetos y legitimación pasiva.
La relación obligatoria presupone la existencia de un acreedor denominado sujeto
activo y de un deudor al que llamaremos sujeto pasivo, individual o pluralmente
considerado,
se
trate
de
relaciones
contractuales
propiamente
dichas
o
extracontractuales lato sensu, aquellos que tienen las características, de la
responsabilidad civil, el enriquecimiento injusto o el cuasicontratos.
El derecho real, en cambio, se constituye por autonomasia mediante la existencia de
un único sujeto que ostenta las facultades de poder sobre la cosa en sí misma
considerada.
Por el contrario, los derechos de crédito, en cuanto a derechos relativos, conllevan
que el acreedor requiera al cumplimiento a la persona que ostenta la posición de deudor
u obligado.
Sujeto.
Como el derecho de crédito, el real pertenece a una persona por lo menos, a su
titular o propietario, pero no debemos olvidar que el derecho puede ser ostentado por
una persona que no es el propietario como se estudiará posteriormente. Pero puede
corresponder a varios conjuntamente: así como en el caso de, la copropiedad, cuando la
cosa objeto de propiedad es de varios propietarios claramente determinados por
derechos.
Objeto.
El elemento objetivo de la relación obligatoria es la prestación cuando se habla de
derechos personales: Conducta que debe desplegar el deudor, dar, hacer o no hacer algo,
conforme lo determinad el artículo 629 Código Civil.
Artículo 629. —Toda obligación tiene por objeto dar, hacer o dejar de
hacer alguna cosa, y puede referirse a todas las cosas que están en el
comercio de los hombres, aun a las futuras como los frutos por nacer.
Pero cuando estamos hablando de rechos reales el elemento objetivo de cualquier
derecho real es una cosa sobre la que recaen, de forma directa e inmediata, los poderes
del propietario o del titular del derecho real.
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Derecho real entonces, se trata de un señorío inmediato sobre una cosa que
puede hacerse valer erga omnes, es decir contra todas las personas, las cuales deben
manifestación una abstención sobre lo que no le pertenece o bien le pertenece a otra, es
decir que es oponible a terceros. Lo cual ha venido enfatizando la Escuela Clasica.
Naturaleza Jurídica:
La naturaleza de los derechos reales ha venido sufriendo modificaciones a los
largo del tiempo, en la medida que, se estudian los diferentes criterios de pensamiento
doctrinarios, así es como a los largo del tiempoo hemos determinado tres Escuelas de
estudios doctrinarios que han influenciado, la naturtaleza jurídica de los derechos reales,
tales como, la teoría clásica, teoría personalista y teoría ecléctica.
Teoría Clásica:
De acuerdo a esta teoría el titular de un derecho real ostenta un poder inmediato
sobre la cosa, hay por lo tanto una relación directa entre persona y cosa.
Dos características fundamentales de los derechos reales en la escuela clásica
son:
A) La inmediatividad del poder sobre el bien, tener la cosa;
B) Su eficiencia contra terceros.
En estos casos el titular del bien puede perseguirlo donde quiera que esté y
contra cualquiera que lo posea. Concebido de esta manera el derecho real lo
encontramos en contraposición con los derechos personales o derechos de obligación,
de lo que ya se explicó pero que vale en esta ocasión hacer un recuento, ya que en éste
se produce relación entre dos personas por la que una de ellas (deudor) tiene que
realizar una prestación (dar, hacer o no hacer) y la otra persona (acreedor) puede exigir
que se realice esta prestación.
La doctrina Clásica diferencia los derechos personales de los derechos reales
de la siguiente manera:
1)
Por el sujeto: En el derecho real sólo hay un sujeto (el titular) en el
derecho personal hay dos personas individualmente determinados, el
pretensor y el obligado;
2)
Por el objeto: El objeto en el derecho real es un bien en el derecho
personal es una prestación;
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3)
Por su eficacia: El derecho real se dirige erga omnes, en cambio en el
derecho personal sólo puede hacerse efectivo contra la persona del
obligado;
4)
Por la distinta intervención de la ley: La ley deja gran libertad para la
regulación de los derechos de crédito mientras que en los derecho reales
regula minuciosamente muchos aspectos de los mismos es decir que en
estos la autonomía de la voluntad se ve limitada.
Teoría Personalista:
Denominada también obligacionista y anticlásica por excelencia debido a su
labor crítica y parte de la afirmación de que solo caben relaciones jurídicas entre
personas y no entre personas y cosas, quedando destruído el concepto clásico del
derecho real y en su lugar se crea un vínculo personal entre el titular del derecho real y
las demás personas consistente en una obligación por parte de estas de abstenerse de
perturbar el derecho real, se caracteriza por tanto al derecho real, como una obligación
pasiva universal, razón por la cual recibe esta teoría el nombre de personalista y
obligacionista.
Teoría Ecléctica:
También es llamada integral, por la cual se llega a soluciones armónicas
conciliando la teoría clásica y la personalista neutralizando lo exagerado de cada una
de ellas, explicando que la teoría clásica desconoce que el derecho se da entre los
hombres, que el derecho es un producto de la cultura y que el derecho existe para
regular la convivencia humana; pero la teoría personalista confunde el deber jurídico
con la obligación patrimonial es decir que confunde el deber general de abstención de
todas las persona con la obligación patrimonial.
La relación de propiedad se produce entre el propietario y las demás personas,
pero el objeto de dicho derecho es un bien sobre el cual el propietario tiene un poder
directo e inmediato por consecuencia del cual las demás personas están obligadas a
respetar su derecho.
La Teoría Ecléctica, distingue en el derecho real dos aspectos: el interno y el
externo. El primero hace referencia al poder directo e inmediato del hombre con la
cosa, mientras que el segundo alude a la obligación pasiva universal por la que los
terceros han de abstenerse de toda perturbación de aquella situación jurídica.
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Carácteres Jurídicos de los Derechos Reales:
Tomando en cuenta la posición ecléctica respecto de los derechos reales
podemos señalar como características de los mismos las siguientes:
a) La singularidad de la adquisición;
b) El escaso poderío de la voluntad humana;
c) Derechos de preferencia y persecución;
d) La posibilidad de abandono.
Clasificación de los Derechos Reales:
Tradicionalmente se distingue el derecho de propiedad de una parte, y de otra los
derechos reales sobre cosa ajena.
El derecho de propiedad es el derecho real por excelencia que otorga un
señorío completo sobre el bien; es un derecho autónomo que no está subordinado a
ningún otro.
Los derechos sobre cosa ajena, en cambio tienen un contenido limitado
otorgan sólo algunas facultades que contiene la propiedad, por lo que están
subordinadas a este, en la doctrina moderna reciben estos derechos la denominación de
derechos limitados.
Los derechos reales teniendo en cuenta el contenido o facultades más o menos
amplias que lo integran se clasifican de la siguiente manera:
A) Derechos reales de goce y disposición: (Derecho de propiedad o
dominio) que equivale a los derechos reales en sentido estricto;
B) Derechos reales de mero goce: (Uso, usufructo, habitación y
servidumbre) los cuales confieren facultades de inmediata utilidad sobre
el bien ajeno;
C) Derechos reales de garantía: (Prenda e hipoteca) éstos sólo otorgan la
posibilidad de obtener el valor de la cosa a través de la facultad de
promover su venta, sin que en cambio otorguen facultades inmediatas
sobre el bien.
Enumeración de los derechos reales:
El problema de determinar el número de derechos reales en forma taxativa en las
legislaciones o de permitir en forma amplia la creación de los mismos ha sido motivo de
discusión, al respecto existen dos sistemas:
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1) Númerus Clausus, que solamente admite como derechos reales aquellos
regulados y consagrados por la ley;
2) Númerus apertus, que permite crear a los particulares otros tipos diversos de
derechos reales además de los que la ley regula.
Sobre este concepto la doctrina y jurisprudencia se preguntan sobre si la
voluntad del sujeto de derecho puede crear a su arbitrio nuevos derechos reales
sobre las cosas. Derechos dotados de carácter absoluto y oponible erga omnes distintos
de los contemplados en las leyes o si son éstas las únicas que pueden crear tales figuras.
El disfrute de los bienes inmuebles, se caracterizó desde el siglo X hasta finales del
XVIII por la pluralidad de regímenes (nobles, plebeyos, siervos de la gleba, dominio
directo y útil, etc) y el entrelazamiento y multiplicidad de los derechos de los diversos
titulares.
La Revolución francesa, al lanzar a la circulación los bienes expropiados a la
nobleza y el clero, trató de simplificar ese caos, atribuyendo el Código civil, en
principio, a un único sujeto, el propietario, el poder de gestión económica y el
aprovechamiento de los bienes.
El legislador alemán modela los tipos de derecho real posibles, mientras en los
ordenamientos con libertad de tipos, las partes pueden incluir en el concepto general de
“derecho real”, cualesquiera especies compatibles con los caracteres esenciales de tal
concepto.
La libre creación de derechos reales en base a la autonomía
privada.
Por tipo de derecho real se entiende la descripción esencial de una influencia
particularizada y especificada sobre la cosa, potencial o actual, dotada de inherencia y
reipersecutoriedad. Para que haya tipo legal no es indispensable que la ley lo defina,
basta su aceptación.
El sistema de números clausus que hace de los derechos reales moneda acuñada
circulando en el tráfico con un valor fijo y determinado, presta gran seguridad a los
adquirentes y a los terceros.
El números clausus sirve a los intereses de la claridad y la seguridad jurídica,
que aconsejan evitar la aglomeración de clases y variedades infinitas de fenómenos.
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Para los partidarios del números apertus, la solución contraria es una camisa
de fuerza puesta a la voluntad privada:
1. La espontaneidad social forja para cada situación, instrumentos más
adecuados que la ley.
2. El propio Registro inmobiliario debe estar al servicio de la vida real, siendo
apto para recoger los instrumentos jurídicos que en cada caso resultan más a
propósito para satisfacer las necesidades y aspiraciones de los sujetos, y por
tanto los derechos reales no típicos.
Defensa del número tasado de derechos reales.
Una postura intermedia que acepte un sistema restringido de libertad de creación
exige que los derechos creados como reales, estructuralmente reúnan los elementos
exigidos por el ordenamiento jurídico para ser considerados como tales.
Una postura favorable a un relativo numerus clausus se explica cuando, se
autoriza al dueño para establecer en su finca “las servidumbres que tenga por
conveniente y en el modo y forma que bien le pareciere”.
Dentro del concepto general de servidumbre, unos contenidos tienen “nombre
en derecho” y regulación en el Código, mientras que otros son configurados por las
partes, en uso de las facultades que la ley les concede.
Permanencia de los derechos reales
La mayor parte de los derechos reales son en general derechos de duración
prolongada y tendencialmente permanentes mientras no se modifique la situación
fáctica que los creó.
Los derechos de crédito atienden fundamentalmente al intercambio de bienes y
servicios para satisfacer necesidades.
En tal sentido, la mayor parte de las relaciones obligatorias se caracterizan por
su transitoriedad y con vocación de autoextinción en cuanto el deudor lleve a cabo la
ejecución de la prestación.
Forma y tradición.
La tendencia de la permanencia de los derechos reales, sobre todo cuando recaen
sobre bienes inmuebles conlleva que el ordenamiento jurídico requiera mayores
requisitos de forma para los actos o contratos constitutivos, modificativos o extintivos
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de los derechos reales que para la generalidad de los contratos o de las demás fuentes de
las obligaciones en sentido estricto.
Por otra parte, cuando la adquisición y transmisión de la propiedad y de los
derechos reales tiene lugar mediante contrato, nuestro sistema jurídico exige que, junto
a la forma prescrita legalmente, tenga lugar también la tradición o entrega de la cosa
para que el efecto transmisor se produzca.
Los derechos reales constituidos y los derechos de crédito:
La importancia práctica de la distinción.
La transmisión convencional del derecho real requiere que tenga lugar la
tradición en cualquiera de sus formas:
1. Junto a la causa, origen de la transmisión del derecho,
2. Debe darse la puesta a disposición del nuevo dueño o titular de otro
derecho real de dicha cosa.
Una vez constituidos los derechos reales, su titular cuenta con una posición
jurídica reforzada, en cuanto puede hacerla valer frente a terceros y excluir todo tipo de
perturbaciones posesorias.
Por el contrario los derechos de crédito nacidos de cualquier contrato de
finalidad traslativa se encuentran in itinere hacia el derecho real.
El propio acreedor lo que desea es dejar de serlo y convertirse en titular real para
garantizar una adquisición que, mientras tanto, depende de la voluntad de cumplimiento
del deudor transmitente.
FIGURAS INTERMEDIAS.
Como una figura intermedia entre el verdadero derecho real y el puro derecho
personal ha sido considerado por algunos autores el llamado ius ad rem. Como
ejemplos podemos mencionar: el embargo, la anotación de demanda, el precontrato, y el
arrendamiento.
Su concepto aparece en la baja Edad Media para explicar algunos supuestos
típicos de esta época como son, señaladamente, los feudos y los beneficios eclesiásticos.
El feudo es un derecho concedido al vasallo por su señor, que lleva anejo el
disfrute de unos bienes determinados. Los beneficios son bienes anejos al ejercicio de
un oficio o cargo de carácter eclesiástico. El derecho sobre los bienes del feudo o del
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beneficio (ius in re) solamente lo adquiere el feudatario o el clérigo beneficiado cuando
el señor ha realizado la «investidura» o cuando el superior del clérigo ha efectuado la
«colación» del beneficio.
Se da, sin embargo, el caso, en los feudos, de situaciones intermedias de
investidura simbólica sin actual toma de posesión, y en los beneficios, de una elección
propuesta sin efectiva colación. En estos casos el investido simbólicamente o el elegido
a quien no se ha conferido el beneficio no tienen todavía un ius in re, pero tienen un ius
ad rem. «Licetenim —dice Baldo— ante traditam sibi possessionem ius no habet in re,
habet tamen ius ad rem.»
En la doctrina medieval el término, que hizo fortuna, se generalizó para
significar la
situación jurídica en que se encuentra quien tiene un título que le da derecho para
adquirir
una cosa determinada, cuando todavía no ha adquirido dicha cosa mediante la necesaria
adquisición de la posesión de la misma.
Entre los autores de esta época, sin embargo, se dibujan dos corrientes: una, la
de aquellos que lo consideran como un derecho más fuerte que el puro derecho
personal; otra, la de quienes emplean el término ius ad rem en el sentido de un ius in
personam o por lo menos de un ius in personam que se caracteriza por ser un trámite
previo para la adquisición futura de un derecho real.
En la doctrina posterior el problema se planteará sobre todo en torno al derecho
del primer comprador en los supuestos de doble venta de una misma cosa.
No obstante haber consumado la tradición a su favor el segundo comprador y
deber ser considerado, por tanto, en pura lógica, como propietario, el ordenamiento
jurídico puede preferir al primero en virtud de su buena fe (que falta en el segundo).
¿Cómo explicar que un puro comprador venza en juicio a quien ha llegado a ser
propietario, si el comprador no tiene más que un ius in personam frente al vendedor?
Porque no tiene sólo un ius in personam —se dirá—, sino un ius ad rem.
La consagración de esta idea aparecerá en el Derecho prusiano de 1794: «Si
puede probarse que el adquirente ha tenido conocimiento en el momento de tomar
posesión de la existencia de un derecho personal de un tercero a la cosa, no puede
prevalecer frente a éste el derecho real constituido por la tradición.»
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Sobre esta base los autores alemanes intentarán la construcción de la figura del
«derecho a la cosa» (Recht zur Sache).
Ziebarth considerará el ius ad rem como un derecho real con efecto relativo, que
aparece allí donde el acreedor tiene derecho a que la cosa le sea entregada y puede por
consiguiente en vía de ejecución pretenderlo sobre el patrimonio del deudor obligado, y
que puede ser opuesto a todo aquel al que el deudor haya conferido un derecho igual al
del acreedor con posterioridad a su nacimiento, o bien a todo adquirente posterior al que
se le haya entregado la cosa, si conocía el derecho del acreedor.
En cuanto se dirige contra la cosa es un derecho real, pero su efecto es relativo,
porque su eficacia queda limitada a un corto número de personas (el deudor, sus
causahabientes, el contratante o adquirente de mala fe).
El ius ad rem. "Derecho a la cosa".
Diferente al derecho en o sobre la cosa, o ius in re. Derecho que tiene el
acreedor a obtener la cosa en caso de incumplimeinto del deudor, como, por ejemplo,
hipótesis en que el comprador exige al vendedor la entrega de la cosa comprada, cuyo
precio pagó.
Situación de tránsito hacia el derecho real de quien adquiere una cosa que
todavía no se le ha entregado.
Inicialmente ius in re equivalía a derecho real (en sentido técnico) y el ius ad
rem implicaba el derecho de crédito que se tenía contra el deudor obligado a entregar
una cosa.
La teoría del ius ad rem como categoría intermedia entre el derecho real y
personal no goza del favor de la doctrina. Pero no por ello debe olvidarse el distinto
régimen legal que tiene la ejecución de una condena judicial a la entrega de una cosa
específica ante el incumplimiento de su prestación por el obligado. El juez o jueza ha de
proceder a la inmediata puesta en posesión del acreedor.
Derechos reales in faciendo.
Se trata del vínculo jurídico que existe entre dos personas; son aquellos que
confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o
prestación.
Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo a las
servidumbres positivas. Por derechos reales in faciendo, se entienden aquellos en que
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los terceros se encuentran obligados no sólo a tolerar, sino a un hacer a favor del titular
del derecho.
Se pregunta la doctrina si son verdaderas obligaciones o más bien resultado de
un derecho real de quien pretende su cumplimiento, los deberes de hacer y de dar, que
surgen en la relación entre el titular del dominio y el de la servidumbre que grava su
finca, o entre aquél y el usufructuario, o entre los condueños, especialmente en las
situaciones de propiedad horizontal o urbanizaciones colectivas, etc.
Obligaciones propter rem.
Son aquellas en que el obligado no está determinado sino por su relación con la
cosa.
Son considerados una subespecie de la categoría ob rem, es decir, aquel derecho
u obligación que tiene su origen en una cosa determinada, que se goza o que está
gravado con él mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo.
Como ejemplo de titularidad ob rem se puede mencionar a la propiedad
horizontal y como obligación propter rem la de contribuir a los gastos comunes.
“En determinados complejos inmobiliarios, a veces es conveniente vincular lo
que, hasta un momento determinado ha sido una finca registral independiente, a todas y
cada una de las parcelas de la urbanización, de tal manera que los titulares de cada
una de las parcelas de la urbanización pasan a ser titulares de una ava parte indivisa
de la hasta entonces finca independiente, destinada, por ejemplo, a piscinas o a otros
usos comunitarios.
La vinculación ob rem (por naturaleza o destino) supone la
eliminación de la posibilidad de instar la división de la cosa común por los
copropietarios, y la enajenación o gravamen simultáneos de la finca principal y la
vinculada”.
A estos deberes se les denomina obligaciones propter rem porque van ínsitas en
la cosa misma. Es la titularidad de ésta la que designa al sujeto pasivo de la deuda, y
cuando aquélla cambia, por pasar la cosa a un nuevo titular, cambia también el deudor,
siéndolo ahora ese nuevo titular.
También se les llama obligaciones ambulatorias: Obligaciones accesorias del
derecho real propiamente dicho. Una especialidad de las obligaciones propter rem son
las cargas reales. Obligación de pago que viene impuesta sobre un inmueble en favor de
una persona por voluntad privada.
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En la doctrina se habla, a la vez que de obligaciones propter rem, de “derechos
reales in faciendo“, como aspectos de un mismo fenómeno. Cabría distinguir ambas
especies por la posibilidad de liberarse del facere, el afectado por el derecho in faciendo
totalmente y con efecto retroactivo, abandonando la cosa, mientras el obligado propter
rem continuaría debiendo las prestaciones ya vencidas pese al abandono.
Las obligaciones propter rem son verdaderas obligaciones inherentes al derecho
real y con deudor designado por una titularidad real, con la consiguiente posibilidad de
liberarse sin asentimiento del acreedor que ha renunciado a ella, mientras persista la
garantía del cumplimiento de la obligación propter rem, que puede hacerse efectiva
erga omnes sobre el objeto.
Dada esta inherencia, la trasmisión de la obligación al adquirente de la cosa, que
deviene deudor, es automática”: Sigue a la transferencia de la cosa como un efecto a la
causa sin concurrir la voluntad de las partes (Hay asunción de deuda, no interviniendo
para nada el acreedor).
EFICACIA FRENTE A TERCEROS DE LOS DERECHOS REALES Y
DE ALGUNOS DE CRÉDITO.
En principio, según lo dicho, todo derecho real puede hacerse valer frente a
cualquiera, sea el que lo concedió (así el dueño de la cosa sobre la que se establece, por
ejemplo, un usufructo a favor de otra persona) o sea otro adquirente posterior de la
misma u otra persona que entre en relación con ella.
Pero esta regla no carece de excepciones, como cuando, en defensa de la
seguridad del tráfico de los bienes y en protección a la buena fe de los adquirentes de
los mismos, dispone la ley que el derecho real que sea no prevalezca contra quienes
(reuniendo ciertos requisitos) han llegado adquirir la cosa como libre de él , por
ejemplo, quien compró una finca inscrita en el Registro de la propiedad sin que en él
hubiese constancia de estar gravada por el usufructo del ejemplo antes puesto.
Por el contrario, los derechos de crédito, autorizando sólo a exigir una conducta
del deudor, en principio, únicamente permiten, en el sentido antes visto, pretender
obtenerla de él. De forma que, aunque recaigan mediatamente sobre una cosa, por
ejemplo, el arrendamiento, que tiene mediatamente por objeto la finca de la que el
arrendador debe proporcionar el disfrute al arrendatario, o el comodato que lo tiene en
la cosa prestada no autorizan a su titular a reclamar el cumplimiento de la conducta
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debida, de cualquiera que tenga la cosa, y que no sea el que contrajo la obligación
referente a ella.
FUNCIÓN ECONÓMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA.
El valor en venta del bien asegura contra el eventual incumplimiento de una
obligación pecuniaria. Ejemplos: Derechos de prenda e hipoteca.
Lo que caracteriza a los derechos reales limitados y a la vez los distingue entre
sí, no es la obligación de respeto de los no titulares, igual para todos, sino su contenido.
La clase de influencia directa que autoriza cada derecho sobre la cosa, y que
puede ser muy variada. Esta influencia sobre la cosa (elemento interno del derecho real)
describe la entidad del derecho, su valor económico de utilización, siendo el dato que
contempla la ley en las definiciones de las diferentes figuras concretas de derecho real.
Ha de entenderse correctamente que el elemento interno del derecho real en
cosa ajena no presta al derecho su realidad, la cual procede precisamente de su carácter
externo de derecho oponible frente a todos (erga omnes ).
Tampoco que
todos los derechos de obligación puedan traducirse en
pretensiones erga omnes ni todos los iura in re en créditos, sino sólo unos pocos,
cuando el interés del titular pueda ser satisfecho a través de ambos cauces.
En general, la protección obligacional y la real sirven a intereses diversos. En el
caso de la Obligacional, destinada al tráfico y a los intereses de cambio y
transformación, y la Real, más intensa y prolongada, a los intereses de conservación y
estabilidad.
Mientras en los derechos de crédito lo fundamental es la vinculación de un deudor
que está obligado a prestar algo al acreedor, en los derechos reales se trata de un deber
de abstención, de respeto, que incumben a todos, por lo cual todos deben conocer la
existencia de esos derechos reales que dan origen a tales deberes.
De ahí que sean unos derechos que reclaman más urgentemente que los demás,
la publicidad. El aparato oficial destinado a anunciar las titularidades reales sólo tiene
verdadera utilidad cuando versa sobre objetos fácilmente recognoscibles en el tráfico,
Registro de la Propiedad.
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PODER DIRECTO EN EL DERECHO REAL.
Poder directo no quiere decir tenencia material y tangible en manos del titular de
aquél de la cosa sobre que el poder recaiga. Pues es también el poder directo es aquél
puramente formal, que, sin contacto del titular con ella, recae sobre la cosa
sometiéndola en cualquier aspecto a un señorío inmediato.
Por ejemplo, el poder del titular de un derecho de hipoteca sobre la cosa, que si
bien no la posee ni la disfruta, puede hacer que se venda para, de su precio, cobrarse lo
que se le debe. Por, eso, también son derechos reales aunque lo hayan negado algunos,
pero que en nuestro ordenamiento los denominaremos derechos reales de garantía que
aseguran o garantizan el cumplimiento de una obligación.
O sea, poder directo es aquel señorío jurídico que aunque falten facultades de
goce, de disfrute y de tenencia material de la cosa, atribuye por si, la posibilidad de
operar inmediatamente sobre ésta de alguna forma, así, para promover su venta, en el
caso visto de la hipoteca; o para promover su adquisición, si se trata de que lo que se
tiene es un derecho de retracto sobre la cosa que otro vende.
SITUACIONES
EN
QUE
EXISTE
CONJUNTAMENTE
PODER
DIRECTO DE ALGUIEN SOBRE UNA COSA Y OBLIGACIÓN A CARGO DE
ALGUNO.
Hasta aquí el derecho real diríamos puro: poder sobre cosa sin mezcla de
obligación de hacer u omitir nada a favor de otro. Salvo, claro, el deber (que no es
obligación en sentido técnico) de todos de respetar el derecho del titular, y no perturbar
su ejercicio. Pero ocurre que en la realidad se dan también casos en los que derecho real
(poder sobre cosa) y obligación o derecho de crédito (poder de exigir una conducta a
otra persona) se dan mezclados de una u otra forma.
A nuestros efectos, y para dar una visión a la escala aquí posible, basta señalar lo
siguiente, ante todo interesa decir que la mezcla de derecho real y obligación podría
concebirse de dos maneras:
 1.° Como figura híbrida en la que el poder unitario (derecho) concedido al titular
englobaría elementos de ambos tipos.
 2.° Como figura en la que verdaderamente aun dándose una situación en la que
se englobasen elementos de ambos tipos, pudiesen separarse (dentro de ella, no
para escindirlos en la realidad viva, sino para distinguirlos a efectos de análisis
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conceptual) tales elementos, que quedarían, pues, como derecho real, uno, y
como derecho de crédito, otro; es decir, como dos derechos, que la realidad
ofrecería en ciertos casos, unidos dentro del ámbito más amplio de una situación
jurídica total.
Facultad de disposición y derechos reales de adquisición
preferente.
La facultad de disposición permite, como regla, que el propietario enajene el bien
que le pertenece cuando le venga en gana. No obstante, en casos determinados, dicha
facultad se encuentra coartada por entender la Ley que otros intereses protegibles deben
primar sobre la libre disposición del dueño. Por lo anterior podemos decir entonces que,
los derechos reales en Relación al Sujeto, pueden ser:
Exclusivos y no exclusivos
En el tanto los primeros no admiten la pluralidad de titulares sobre un mismo
objeto, como ejemplo Propiedad y usufructo; y los segundos, que admiten esa
pluralidad, como por ejemplo Derechos Reales de garantía y la servidumbres..
De titularidad limitada o no a personas de existencia visible.
En este sentido casi todos los derechos reales admiten que su titular sea una
persona física o una jurídica.
Solo el USO y HABITACIÓN estan realcionados con
personas de existencia visible.
Absolutos y Relativos.
En tal caso los absolutos son aquellos respecto de los cuales se ha cumplido con
la publicidad registral, de tal forma que son oponibles a todos (erga ommes) incluso a
terceros interesados.
En el caso de los relativos, cuando se ha accedido al registro, y en consecuencia,
no obstante estar constituido o transferido con respecto a todos en general, no serían
oponibles a los terceros interesados.
Con Relación al Objeto
 Sobre Cosa Propia: Su titular puede invocar una relación de pertenencia total o
parcial de la cosa con respecto a su persona.
Ejemplos: Dominio y la
Copropiedad.
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 Sobre Cosa Ajena: Son aquellos en que solo es posible invocarse una relación
de pertenencia con respecto al derecho. Ejemplo: Todos los demás dertechos
reales.
Sobre cosas con valor en sí mismas y sobre cosas representativas de
valor
Casi todos los derechos reales recaen necesariamente sobre cosas con valor en sí
mismas. sin embargo, la cédula hipotecaria, la cédula prendaria, el usufructo de créditos
y la prenda de créditos, cuyo objeto actual está constituído, no por los créditos, sino por
los instrumentos en donde aquellos consten, que son cosas muebles por su carácter
representativo.
Que pueden recaer o no sobre cosas fungibles o consumibles:
Solo el dominio y el condominio pueden recaer sobre cosas fungibles
o
consumibles. La prenda podría tener por objeto cosas consumibles no fungibles; los
demás derechos reales únicamente pueden recaer sobre cosas no fungibles y no
consumibles en estricto sentido, por cuanto ellas deben ser restituidas a su dueño al
término de sus derechos.
EN RELACIÓN A LA CAUSA
Perpetuos o temporarios.
Perpetuos: Duran ilimitadamente. Ejemplo los derechos reales sobre cosa propia.
También las servidumbres cuando se permite su existencia vitalicia, lo cual no es el
caso de Costa Rica.
Temporarios:
Se extinguen por el transcurso del tiempo. Ejemplo: todos los
demás.
Vitalicios y no vitalicios
Se distinguen según deban durar o no durar tanto como la vida del titular. Podrían
ser vitalicios el dominio, el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres cuando
se permite y han sido constituidos de ese modo sin plazo. Todos los demás derechos
reales son no vitalicios.
Extinguibles y no por el no uso:
Se extingue o no por el no ejercicio del derecho durante el tiempo fijado por la ley o
por las partes, o que por el contrario se perpetúen independientemente del no uso.
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Ejemplo de los primeros: Usufructo, Uso, Habitación y las Servidumbres.
Ejemplo de los segundos: Los derechos reales perpetuos.
Verdaderos o Putativos:
Son verdaderos aquellos derechos reales cuyos titulares tienen en todos los casos y
frente a todo el derecho de ejercerlos.
Son putativos aquellos derechos cuyos titulares pueden ejercerlos frente a todos
menos frente a una persona, que es el titular del derecho real verdadero.
Los segundos se pueden legitimar con la prescripción adquisitiva con la cual se
convierten en verdaderos.
Ejemplo de los segundos: Dominio en bien inmueble adquirido a non domini, es
decir en virtud de un justo título, y con buena fe, también el poseedor de una cosa
mueble, no robada ni perdida, adquirida a título gratuito.
Forzosos o no forzosos:
Son forzosos cuando su constitución puede ser impuesta por una parte a la otra.
Ejemplo: Copropiedad de muros, cercas y en las servidumbres forzosas de paso, de
acueducto y de recibir aguas de fundos ajenos.
Transmisibles o intransmisibles
Son transmisibles los que admiten la mutación de su titularidad. Ejemplo derechos
reales sobre cosa propia.
Son intransmisibles los que no admiten el cambio de titularidad. Ejemplo el
usufructo, uso habitación y algún tipo de servidumbres.
Registrables y no registrables
Según la ley dispondrá de la necesidad o no de su registro para oposición ante
terceros interesados.
Que admiten o no como fuente de ley
Los únicos que se mencionan como impuestos por la ley son el usufructo de los
padres sobre los bienes de los hijos sujetos a su patria potestad y la habitación legal a
favor del cónyuge supérstite. En Costa Rica se puede hablar de la hipoteca legal y de la
servidumbre forzosa.
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CON RELACIÓN AL CONTENIDO
De goce, disfrute o de garantía
Los de goce y disfrute autorizan a su titular para obtener directamente de la cosa
una utilidad mayor o menor, pero sin llegar en ningún caso a la disposición material ni
al uso y goce con alteración a la sustancia o del destino de la cosa. Ejemplo: El
usufructo, uso, habitación y las servidumbres.
Los derechos reales de garantía se caracterizan por que el beneficio para el titular
está constituido por la garantía que confieren el derecho crediticio al que acceden,
asegurando su cumplimiento. Ejemplo: hipoteca, prenda.
Que se ejercen o no por la posesión
Se ejercen por la posesión cuando la cosa está bajo el poder de hecho de un titular.
Ejemplo: El dominio, copropiedad, condominio, el usufructo, uso, habitación.
No se ejerce la posesión cuando no está bajo ese poder de hecho. Ejemplo:
Hipoteca, y las servidumbres cuando son afirmativas y depende de la realización de
actos posesorios sobre el fundo sirviente.
Sobre la sustancia y sobre el valor de la cosa
Los primeros son aquellos en que el beneficio se produce a través del ejercicio de
facultades materiales sobre la cosa. Ejemplo, todos menos la prenda, la hipoteca y la
nuda propiedad.
Sobre la sustancia y sobre la utilidad
Sustancia está tomada de su destino económico. Recae sobre la utilidad cuando su
titular solo tiene facultades de uso y goce conforme a un destino predeterminado. El
único derecho real sobre la sustancia es el dominio. Sobre la utilidad., la copropiedad,
propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación y las servidumbres.
Perfectos o imperfectos
Perfecto es cuando contienen todas las facultades susceptibles de ser ejercidas sobre
las cosas. Ejemplo: Dominio. Son imperfectos todos lo contrario a lo anterior.
De contenido total o de contenido parcial
Es de contenido total cuando hay dominio perfecto.
Es parcial cuando comprende un número menor de facultades que los que
contiene el dominio. Ejemplo: todos menos el dominio.
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Simples o complejos
Simples: Cuando el contenido corresponde a uno solo de los tipos creados por
ley. Casi todos son simples.
Complejos: Cuando el mismo se forma por combinación de más de uno de los
tipos legales. Ejemplo: nuda propiedad- usufructo.
De tipicidad genérica o de tipicidad específica
Todos los derechos reales tienen tipicidad genérica. Para algunos por
determinación de ley tienen regulación distinta para casos especiales. Ejemplo
servidumbres especiales.
EN RELACIÓN A LA FUNCIÓN
Principales o accesorios en función de garantía
Los principales existen por si mismos; los accesorios deben su existencia a la de
un derecho personal cuyo cumplimiento aseguran.
 Ejemplo de los accesorios: hipoteca, prenda, cédula hipotecaria, cédula
prendaria;
 Ejemplo de los principales: Todos los demás.
Principales o accesorios en función de la accesoriedad del objeto
Los primeros existen por si mismos; los segundos deben su existencia a la de
otro derecho real, cuyo objeto tiene la calidad de principal con relación al objeto del
derecho accesorio.
Ejemplo: copropiedad de indivisión forzosa de origen legal, como el que recae
sobre las cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso común de dos o
mas heredades.
Principales o accesorios en función de la dependencia de la
posesión de un inmueble
Depende esta clasificación de que el derecho real sea o no independiente de la
existencia de una relación posesoria entre el titular y un determinado fundo. Ejemplo:
Servidumbre real, como Aquellas que se conceden al propietario o poseedor de un
predio sobre otro predio vecino o próximo.
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LOS DERECHOS REALES EN NUESTRO CÓDIGO CIVIL
Su Origen Legal
No existen otros derechos reales que aquellos que la ley crea y reglamenta.
Este es el principio llamado del numerus clausus (número cerrado) que es
capital en esta materia y marca una de las diferencias más notables con los derechos
personales, cuyo número y contenido queda librado a la voluntad de las partes.
Precisemos mejor el concepto: Las personas pueden constituir y transmitir
derechos reales; lo que no pueden hacer es constituir o crear otros derechos reales que
aquellos que la ley admite. Esta solución se explica muy fácilmente.
Todo el régimen de los derechos reales interesa de manera directa e inmediata al
orden público, como hemos podido verlo en las páginas precedentes. Si las personas
pudieran crear los derechos reales que convinieran a sus intereses circunstanciales, no
tardaría en producirse el caos en el régimen de la propiedad. Tal sistema sería
inadmisible. Por ello está vedado no sólo crear derechos reales que la ley no admite,
sino también modificar los que la ley reconoce.
Una relativa excepción a la regla de que el contenido de los derechos reales está
fijado en la ley, según el cual el uso y el derecho de habitación son regidos por los
titulares que los han constituido y en su defecto, por las disposiciones siguientes.
Esto no quiere decir que las partes estén autorizadas a fijar cualquier contenido a
los derechos de uso y habitación; la convención no podría nunca desvirtuar el concepto
esencial de estos derechos reales fijado; lo que pueden hacer las partes es simplemente
reglamentar con precisión los detalles no esenciales del derecho de uso y habitación.
Enumeración.
Son derechos reales:
1) El dominio y el condominio;
2) La posesión
3) El usufructo;
4) El uso y la habitación;
5) Las servidumbres activas;
6) El derecho de hipoteca;
7) La prenda;
8) Cédulas Hipotecarias y Prendarias.
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Adquisición, transferencia y extinción.
Consecuentemente con el mismo principio de que los derechos reales están
reglamentados sólo por la ley. La adquisición o transmisión de derechos reales sobre
inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los
respectivos títulos en los Registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda.
Estas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén
registradas.
La importancia es la de legalizar los registros inmobiliarios, que por una
exigencia ineludible del buen orden de los negocios sobre bienes raíces, había surgido
en todo el país, creando una exigencia para la transmisión de derechos reales, la
imprescindible necesidad de organizar en base a ellos la transmisión de los derechos
reales que el código civil erige.
La transmisión de los derechos reales entonces sólo se juzgará perfeccionada
mediante la inscripción en el registro. Así entonces:
Artículo 266. —La propiedad y cada uno de los derechos especiales
que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y
los impuestos por disposiciones de la ley.
Artículo 267. —Para que la propiedad sobre inmuebles surta todos
los efectos legales, es necesario que se halle debidamente inscrita en el
Registro General de la Propiedad.
Artículo 268. —Salvo en los casos exceptuados por la ley, cualquiera
limitación de la propiedad sobre inmuebles, debe también, para perjudicar
a tercero, estar inscrita en el Registro de la Propiedad.
Nos hemos limitado, en el número precedente, a dar una idea general sobre los
principios legales relativos a la adquisición, transmisión y extinción de los derechos
reales. Al tratar de cada uno de ellos estudiaremos los medios peculiares establecidos
por la ley en cada caso.
Acciones reales:
Los derechos reales están protegidos por las acciones reales, acciones reales son
los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos
reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño
causado.
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Acción reivindicatoria
Se trata de aquellas acciones que tienen por objeto el ejercicio por el propietario,
de los derechos domínales, a los efectos de obtener la restitución o devolución por un
tercero que la detenta. La acción reivindicatoria es una acción por medio de la cual el
propietario, que ha perdido la posesión de la cosa, demanda frente a terceros, el
reconocimiento de su derecho de propiedad y la consiguiente restitución del bien.
De acuerdo con este concepto, la acción de reivindicación tiene los siguientes
caracteres:

Es de naturaleza real,

Tiene efectos “erga omnes”, siendo oponible contra todos;

tiene por objeto específico obtener la restitución de la cosa.
La confesoria:
Es la que se ejerce para la tutela o protección de los derechos reales en las
situaciones en que sufran menoscabo en su plenitud a fin de que se restablezcan. Esta
acción compete al titular del derecho real inmueble y al poseedor del predio dominante
que esté interesado en la existencia de la servidumbre.
La negatoria, es la que tiende a restablecer a favor de los poseedores de
inmuebles el libre ejercicio de un derecho real que le es desconocido o negado por
terceras personas.
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CUESTIONARIO DE REPASO DE LA UNIDAD
1. Defina los siguientes conceptos actio in rem y actio in personam, y de
ejemplos.
2. Enumere y explique las características del derecho real.
3. Determine en que consiste la diferencia entre derechos reales y derechos de
credito, en cuanto a su objeto. Explique.
4. Determine en que consiste la Teoría Clasica.
5. Determine en que consiste la Teoría Personalista.
6. Determine en que consiste la Teoría Eclectica.
7. Enumere la clasificación de los derechos reales.
8. Explique en que consiste la determinacion de Números Clausus y números
apertus en los derechos reales, y defina cual de ellas se aplica en nuestro
ordenamiento.
9. A que se refiere cuando se dice “número tasado en derechos reales”.
10. Explique en que consisten las figuras intermedias en los derechos reales.
11. Refierase a la faculta de disposición y los derechos reales de adquisición
preferente. De ejemplos.
12. Enumere y explique los derechos reales en relación a la causa.
13. Enumere los derechos reales en relación al objeto.
14. Enumere los derechos reales en relación al contenido.
15. Enumere los derechos reales en relación a la función.
16. Enumere los derfechos reales que existen en nuestgro ordenamiento. Y explique
brevemente.
17. En que momento se considera perefeccionada la trasmisión de los derechos
reales.
18. A que se refiere las acciones reales de protección de los derechos reales.
19. Explique en que consiste la acción reivindicatoria.
20. Explique en que consiste la acción negatoria y la confesoria.
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