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Revista Chilena de Derecho Privado
ISSN: 0718-0233
[email protected]
Universidad Diego Portales
Chile
Cuneo Macchiavello, Andrés
INFORME EN DERECHO. COMPRAVENTA y OPCIÓN PREFERENTE DE COMPRA
Revista Chilena de Derecho Privado, núm. 6, 2006, pp. 115-125
Universidad Diego Portales
Santiago, Chile
Disponible en: http://www.redalyc.org/articulo.oa?id=370840819005
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Revista Chilena de DeredlO Privado, N° 6, pp. 115-125 [2006]
INFORME EN DERECHO.
COMPRAVENTA y OPCIÓN PREFERENTE DE COMPRA
Andrés Cuneo Macchiavello
Decano Escuela de Derecho
Universidad Diego Portales
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parte integrante del contrato de
1. El presente informe tiene por finalicompraventa ya celebrado (cláusula
dad establecer el sentido y alcance
segunda).
de ciertas estipulaciones contenidas
en los contratos de compraventa y 3. Este informe se prepara en razón de
existir controversia, entre las partes,
opción preferente de compra, celebrados por medio de sendas escrituras
acerca del significado y alcance
públicas de fecha... de enero de...,
de los contratos, pues difieren en
en la notaría de..., cuyos otorgantes
cuanto a su interpretación, particularmente en lo que se refiere a los
fueron Inmobiliaria YY S.A. Y la
efectos de la llamada oferta prefesociedad Propietaria de Tierras ZZ
rente de compra., contenida en el
Limitada.
segundo de ellos. Difieren, en este
2. En virtud de la primera de las dos
punto,
ya que la Inmobiliaria sostieescritura referidas, Inmobiliaria YY,
ne
que
el mecanismo de opción sólo
en lo sucesivo, indistintamente "la
sería obligatorio para ella en caso
Inmobiliaria", procedió a vender
que existiera una oferta de compra
a Propietaria de Tierras Limitada,
competitiva, a la que le concediera a
en lo sucesivo "Tierras ZZ Ltda."
Tierras ZZ Ltda., esto es, formulada
un lote, denominado Uno DUna,
por un tercero. En lo que sigue, se
que formaba parte de un predio de
expone la interpretación que este
mayor extensión, denominado lote
abogado pudo hacer a partir del
Uno D, ubicado en la ciudad de... de
texto
de los contratos, aplicando las
propiedad de la misma Inmobiliaria.
reglas
de interpretación del Código
Mediante la segunda escritura, las
Civil.
mismas partes convinieron en lo que
denominaron una oferta preferente 4. Es bueno tener presente que en
nuestro ordenamiento juridico la
de compra a favor de Tierras ZZ
interpretación
de los contratos es una
Ltda., relativa a los lotes Uno D dos
actividad reglada, que exige la apliy Uno D tres, que formaban parte en
cación del sistema de hermenéutica
mayor extensión del mismo predio
que
establece el título XIII del libro
vendido. En esta última escritura se
cuarto
del Código Civil Este sistema,
conviene, además, que sus estipucon
razón,
ha sido calificado univerlaciones debían entenderse como
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115
Andrés Cuneo Macchiavello
salmente como un sistema subjetivo,
en razón de que privilegia la voluntad o intención de las partes por
sobre la literalidad de sus palabras o
declaraciones l En efecto, dispone el
primero de sus artículos (el artículo
1.560) que:
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"Conocida claramente la intención de los contratantes, debe
estarse a ella más que a lo literal
de las palabras".
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116
las palabras' Por su lado, el artículo 1560 de nuestro Código Civil
establece: 'Conocida claramente
la intención de los contratantes,
debe estarse a ella más que a lo
literal de las palabras'.
Sería erróneo pensar que
estos articulas le ordenan al juez
exclusivamente la búsqueda de
elementos cognoscibles directamente por el examen de la realidad externa, elementos objetivos,
perceptibles sin necesidad de inmiscuirse en aquello que hay de
más precioso en el individuo: su
interioridad, su alma. La verdad
es que ellos ordenan al intérprete
una investigación sicológica"'.
El sistema no excluye del todo la literalidad, pero prefiere sobre ella la
voluntad o intención de las partes.
5. La teoria tradicional sobre las fuentes
de las obligaciones y acciones, que
informa nuestro Código .Civi4 se funda
en el voluntarismo jurídico. Como 6. En un sistema subjetivo, como el
nuestro, establecer el sentido y alcanseñalaJorge López Santa-María:
ce de las estipulaciones contenidas
en los contratos que motivan este
"Es lógico, por tanto, que tal
teoría tradicional haya prescrito
estudio exige, como primer paso,
que, en la interpretación de los
establecer si puede desprenderse
·contratos, el intérprete debe preinequivocamente la intención de las
partes, a partir de la sola lectura de
cisar el sentido de las convenciones de acuerdo a las intenciones
sus textos. Si ello no es posible, debe
buscarse tal intención, asistidos por
de quienes los concluyeron.
El Código Civil francés, halas reglas legales de interpretación
ciéndose eco de estas ideas, conscontenidas en el Código Civi4 a las
cuales ya se ha hecho referencia.
agró en su artículo 1156 el sistema
clásico de interpretación de los
7. La existencia de discrepancia entre
las partes, no en cuanto a la existencontratos. Esta disposición expresa: 'En las convenciones se debe
cia o validez de los contratos, sino en
buscar cual ha sido la voluntad
cuanto a los derechos y obligaciones
que de ellos surgen, indica que resulcomÚIl de los contratantes, antes
ta necesario investigar cual fue la real
que atenerse al sentido literal de
intención que tuvieron al momento
de
contratar, determinado así, en
1 Jorge LÓPEZ SANTA-MARíA, Los contratos,
Santiago, EditOlial]urídicade Chile, 1998, tomo
Parte General, p. 437.
11:
2LÓPEZ SANTA-MARiA (n. 1), p. 416.
INFORME EN DERECHO. COMPRAVENTA y OPCIÓN PREFERNTE DE COMPRA
lotes objeto de la opción que se crea
lo que concierne a lo disputado, el
verdadero contenido de los contraen el segundo contrato, esto es, los
tos. Esto es lo que se intenta en los
lotes Uno D dos y Uno D tres.
11. Por otra parte, los términos expresos
párrafos que siguen.
de la cláusula tercera del contrato de
8. En primer lugar, hay que destacar
opción (calificado de preferente en el
que en el texto del llamado Contrato
texto de la cláusula tercera del conde opción preftrente se indica expresatrato respectivo) son inequivocos:
mente que sus estipulaciones forman
parte del negocio inmobiliario que se
"Opción preferente de compra.
ha celebrado por medio de la otra
Por el presente instrumento y, en
escritura -compraventa del sitio Uno
D uno- con la misma fecha, por lo
conformidad a lo acordado en
que aquel contrato debe ser interlaJunta General Extraordinaria
de Accionistas de la 'Inmobiliapretado y aplicado de conformidad
ria'..., ésta..."confiere una opción
a este último.
preferente de compra a Tierras
9. Dice la cláusula segunda del contraZZ Limitada... para adquirir uno
to de opción:
o ambos sitios individualizados
en la cláusula primera a un pre"Negocio inmobiliario. Con esta
cio equivalente en pesos a uno
misma fecha y en este mismo
oficio notarial, las partes de
coma ocho unidad de fomento
este contrato han celebrado una
por metro cuadrado de terreno,
conforme a las condiciones que
compraventa respecto del sitio
se indica más adelante. Por este
Uno D uno proveniente de la
acto, 'Tierras ZZ Limitada' a
subdivisión predial referida en
través de su representante acepta
la cláusula anterior (del lote Uno
la oferta preferente de venta que
D), constituyendo el presente
se efectúa".
instrumento parte integral de
aquel negocio inmobiliario, por
lo debe ser interpretado y apli12. La referencia que el segundo contracado en conformidad a dicho
to hace al primero, en el sentido de
contexto".
que forma parte del mismo, asocia
indivisiblemente a ambos contratos
10. Las partes, por medio de declaracioya que precisamente las partes lo
conciben como un .único negocio
nes perfectamente comprensibles,
inmobiliario. Lo anterior implica
expresan una intención clara en
que las partes celebraron el contrato
orden a configurar un negocio único
de opción de compra en consideraque, conforme a su objeto, es un neción a la compraventa, por lo que
gocio inmobiliario, cuyos términos
precisos individualizan, sin ninguna
las cláusulas de ambos contratos no
duda: tanto el lote efectivamente
pueden sino interpretarse unas por
vendido (lote Uno D uno) como los
otras, según ordena el articulo 1.564
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del Código Civil en su inciso primero,
que dispone que:
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"Las cláusulas de un contrato
deberáo interpretarse unas por
otras, dándose a cada una el
sentido que mejor convenga al
contrato en su totalidad".
"no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que
emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por
la ley o la costumbre pertenecen
a ella".
15. Es por ello que Tierras ZZ Ltda..
ha buscado tener una opción para
comprar, en términos similares a los
del contrato ya celebrado. De este
modo, la Inmobiliaria, en la cláusula tercera, le formula una oferta
de celebrar un contrato de opción
de compra la cual es aceptada sin
restricción alguna por la contraparte,
formáodose así el consentimiento del
contrato de opción en los términos
del articulo 97 y siguientes del Código
de Comercio' .
16. Entrando ahora al análisis particular
de la opción regulada en este contrato de opción de compra, debe
13. Lo anterior implica que la opción
convenida entre las partes no puede
entenderse aislada de la compraventa
del terreno. Esto acarrea, al menos,
dos consecuencias evidentes: en
primer lugar, que la Inmobiliaria
tiene conocimiento de que el negocio
inmobiliario que emprende Tierras
ZZ Ltda. es susceptible de extenderse
respecto de los predios consignados
en la opción y, la segunda, que por
ello esta última desea asegurarse el
derecho de comprar, en las condiciones que se acuerdan en la opción,
al menos durante los períodos de
tiempo que en ella se convienen.
3 En nuestro Derecho Común (Civil y Ca·
14. La necesidad de asegurar un precio merciaJ) no existe una definición para el contrato
respecto del terreno no puede ser de opción. No obstante, ésta es una figura recomás razonable. Es que en un negocio nocida en la doctrina. Así, por ejemplo, Javier
TALMA CHARLES, El Contrato de Opción, Barcelona,
como el que se emprende, el suelo es José
María Bosch Editor, Barcelona, 1996, p. 40.
un componente esencial y, su precio, la define...: "contrato preparatorio de otro futuro
uno de los principales factores que contrato final con el que se encuentra en íntima
inciden en los costos. Éste es un ele- conexión; oneroso o gratuito y consensual; por el
mento de la mayor importancia ya cual una de las partes en el negocio (denominado
que la naturaleza del contrato es uno concedente), hace a favor de la otra parte (el
beneficiario u optante) o a favor de la persona
de los componentes que debe tener que este designe, una oferta irrevocable referida
necesariamente en cuenta el intér- a dicho contrato final; válido durante lU1 cierto
prete. Cualquier persona relacionada lapso y habiendo determinado las partes de
con la actividad inmobiliaria estaría común acuerdo la reglamentación contractual
de acuerdo con esta afirmación. Si los de aquel contrato final, de tal manera que: a) únicamente el concedente queda vinculado en relación
contratos deben ejecutarse de buena al contrato proyectado; b) y el optante adquiere el
fe, como ordena el artículo 1.546 del derecho (preferente) a decidir con absoluta libertad
Código Civi~ obligan...:
en tomo a la definitiva conclusión del mismo".
INFORME EN DERECHO. COMPRAVENTA y OPCIÓN PREFERNTE DE COMPRA
destacarse que ella es objeto de una
significativa precisión, bajo el título
de "Condiciones de la opción preferente", en la cláusula cuarta.
11. En relación con lo anterior y para
evitar todo equívoco, no se puede
dejar de mencionar, primeramente,
que la expresión 'condiciones', que
se emplea en el texto del contrato,
claramente no fue usada, por las
partes, en su significación técnico-
jurfdica, esto es, de un hecho futuro
e incierto del cual depende el efecto
jurídico de un acto, según define el
artículo 1.473 del Código Civil. Baste,
para demostrarlo que entre tales
"condiciones", figuran el precio de la
cosa, el plazo para ejercer la opción,
la forma -de hacerlo, etc., que, cier-
tamente, no tienen las características
de la referida modalidad.
18. En verdad, el real sentido de esta
cláusula tercera, sólo puede obtenerse conjugándola en su conjunto y en
el contexto de los dos contratos, de
modo de precisar loselementos que
configuran jurfdicamente la opción
de compra, a partir de la intención
de las partes. El texto de la cláusula
cuarta consigna los siguientes componentes del contrato, que se enuncian
según el orden de su redacción;
1) conforme a la opción otorgada,
Tierras ZZ Ltda. tendrá preferencia respecto a otros posibles compradores si estos ofrecen comprar
al precio de 1,8 UF o inferior;
2) la opción tendrá una duración de
un año respecto de uno de los sitios y dos años respecto del otro;
3) para hacer efectiva la opción, ...
"bastará con que el beneficiario... de
la misma informe por escrito a la
Inmobiliaria su intención de hacer
efectiva la oferta preferente, generándose la obligación de venta"
...dentro del plazo que prescribe la
escritura, indicando si ella se ejercita por uno o ambos terrenos;
4) para que se entienda que existe
un eventual tercero comprador
(y opere la preferencia referida
bajo el número uno anterior) deberá ponerse en conocimiento de
Tierras Limitada, una promesa de
compraventa, en los términos que
se precisan en la cláusula, por un
precio superior al convenido y
destinada a ejecutarse dentro de
sesenta días del rechazo de la opción por parte de su beneficiario;
5) el beneficiario tendrá un plazo
de diez días hábiles para tomar
su decisión, ésto es, de igualar la
oferta del tercero;
6) el incumplimiento de la promesa
convenida con el tercero implicará, para el concedente, infracción
del contrato de opción.
19. La oferta es calificada de preferente en el texto del contrato. Vale la
pena detenerse en este punto por
las posibles implicancias para su
interpretación.
20. En relación con ello es interesante
destacar que Javier Talma Charles'
pone entre paréntesis, en la definición
del contrato, la palabra 'preferente',
ya que, como explica más adelante
en el mismo texto, a propósito de los
caracteres del contrato,
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Vid. supra n. 3.
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tículo 101 del Código de Comercio. En
cambio, el contrato de opción existe
con anterioridad y se formó con el
consentimiento del concedente y del
beneficiario. Por ello debe calificarse
como contrato preparatorio.
El destinatario de la oferta de compra 22. Entender la preferencia sólo en el
contexto de preferir actualmente a
es preferente, pues es el único que
puede celebrar el contrato definitivo,
un oferente respecto de otro, en un
con su sola manifestación de voluncontexto de concurrencia, implicaria
someter a la obligación de celebrar el
tad y, en este sentido, es preferente
respecto de todos los demás. En el
contrato a lUla, condición suspensiva
mismo sentido, la oferta que a él se
que consistiria en que, dentro de los
plazos pactados, se presente uno o
dirige es preferente a todo tercero.
más compradores diversos a Tierras
En otras palabras, no es de la esencia
z:z Limitada y que, además, en ese
de la preferencia que existan otras
evento, la oferta de aquéllos sea igual
ofertas en concurrencia, puesto que
el beneficiario es la única persona cao inferior a 1,8 UF o, en definitiva,
resultare inferior a la que pudiere
paz de formar el consentimiento, en
llegar formular Tierras ZZ Ltda., en
orden a celebrar el contrato ofrecido
por el concedenteS.
competencia con el o los terceros.
21. Lo anterior hace la diferencia entre 23. Tal interpretación no se aviene a la
intención de las partes, en razón de
una simple oferta unilateral de vender dirigida a uno o muchos, ya que
que no confiere derecho alguno a
ella es intrascendente mientras no
quien se otorga la opción, ya que la
pretendida condición suspensiva presea aceptado en los términos del arcisamente impide el nacimiento de
la obligación de vender, mientras se
mantenga pendiente (articulo 1.479
5 A fin de evitar equívocos es importante
del Código Civi~. Esto significaría
tener también en cuenta que la voz 'preferente'
que
el acto no crea derecho alguno
que se emplea en este contexto tampoco puede
homologarse a igual expresión usada en el
para el beneficiario por lo que tal
Reglamento de Sociedades Anónimas, en el
interpretación debe desecharse por
caso de los aumentos de capital con suscripción
mandato de la regla del artículo 1.562
de nuevas acciones, que regula el artículo 29 del
del Código Civil que dispone que:
referido Reglamento (DS 587, del Ministerio de
..."el optante es un sujeto preferido o preferente que podrá,
a su albedrío, constituir aquel
negocio por medio de una declaración unilateral de voluntad".
Haciendade4 de agosto de 1982, Diario Ojicia4 de
13 de noviembre de 1982). En este caso las nuevas
acciones deben ofrecerse preferentemente, es
decir, plimeramente, a los accionistas, en la
forma que determina el Reglamento para luego
ofrecerse directamente al público. Aquí puede
haber concurrencia de opciones, la que se
resuelve siempre a favor del accionista.
"El sentido en que una cláusula
pueda producir efecto, deberápreferirse a aquel en que no sea capaz
de producir efecto alguno".
INFORME EN DERECHO. COMPRAVENTA y OPCIÓN PREFERNTE DE COMPRA
24. Se sigue de lo dicho que precisamen"En aquellos casos en que no
apareciere voluntad contraria,
te el beneficiario, por ser tal, dispone
deberá estarse a la interpretación
de una preferencia que consiste en
que basta con que Tierras ZZ Ltda.
que mejor cuadre COn la naturaacepte expresa e incondicionadaleza del contrato",
mente la oferta de contrato que se le
asume que las partes, al contratar,
formula (cláusula tercera in finem),
actúan de un modo racional y que elipor medio de la opción, para que surgen los contratos que celebran según
ja la obligación de la Inmobiliaria de
su naturaleza, en vista de los fines que
celebrar el contrato de compraventa..
persiguen. Es de sentido común que
Nadie es destinatario de la oferta sino
si alguien quiere adquirir el dominio
Tierras ZZ Ltda., quien es la única
de una cosa celebre un contrato de
persona que puede completar el
compraventa y no un arrendamiento,
consentimiento con sólo aceptar la
por ejemplo.
opción.
27.
Una interpretación miuimamente ra25. Ello queda de manifiesto en la letra
cional de lo estipulado en la cláusula
(y obviamente en la intención de las
en examen indica que la nota por
partes) de la llamada "condición"
número cuatro de la cláusula cuarta
medio de la cual se ejerce la opción,
por parte del beneficiario, simpleque dice:
mente debe expresar que quiere
celebrar el contrato de compraventa
"Para hacer efectiva la opción,
bastará con que el beneficiario de
y que ella debe recaer sobre uno o
ambos predios, sin necesidad de
la misma informe por escrito a 'la
hacer mención de precios o plazos y
Inmobiliaria' su intención de hacer efectiva la oferta preferente,
demás circunstancias que se deberian
generándose la obligación de venta, la
ver alterados por la existencia de opque deberá materializarse con la
ciones en competencia. Esto quiere
correspondiente escritura públidecir que las partes previeron tanto
ca dentro del plazo de noventa
la hipótesis en que la oferta opera de
días contados desde la fecha de
un modo competitivo y también la
hipótesis en que la oferta opera sin
despacho de la nota escrita ya
le necesidad de competencia y, por
aludida. Esta nota deberá señalar
la intención de ejercer la opción
ende, de un modo puro y simple. Es
de venta y si esta se ejerce respecpor ello que la única interpretación
to de uno o ambos sitios".
racionalmente posible es, en sintesis,
que la opción que se concede es
Ninguna referencia se hace, en este caso
a todo evento, es decir, haya o no
ofertas competitivas.
a las ofertas de los terceros.
26. El inciso primero del artículo 1.563 28. La anterior es la única interpretación
del Código Civil dice que:
que calza, por lo demás, con la naturaleza del negocio que, justamente
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122
turaleza del contrato y la intención
al modo de una cobertura de riesgo,
de las partes. El análisis relativo a la
asegura el ejercicio de un derecho
racionahdad del contrato conduce a
que el beneficiario puede o no optar
que la única manera de que éste se
por ejercitar.
29. En párrafos anteriores se aludía a la
acomode ala lógica económica-que
es una de las formas de la racionahracionahdad que normalmente está
dad humana- es que el beneficiario
presente en todos los negocios. Esta
afirmación que lleva de nuevo a la
busca asegurar la posibilidad de celebrar un contrato, dentro de un plazo
intención de las partes -suprema ley
de interpretación- exige ponernos
dado y en los términos acordados.
Supone también que quien otorga la
en la perspectiva de los intereses
opción queda obligado por ella, pero
en juego tras la estructura juridíca
que se ha reservado el derecho de
elegida por las partes. ¿Qué podria
llevar a una parte a contratar una
celebrar la compraventa con otros,
en el caso que éstos ofrezcan mejores
opción que sólo llega a producir sus
condiciones y ellas no sean igualadas
efectos en un contexto competitivo?
No parece racional que una persona
por el beneficiario. La estructura del
que trata de asegurase la posibilidad
negocio no puede ser más lógica y
de celebrar un contrato eventual, en
resguarda debidamente los intereses
de ambas partes.
términos de que actualmente estima
convenientes, sólo se ponga en el 31. Resulta así evidente que la preferencia del beneficiario tiene -además de
caso de disponer del derecho a forzar
a la contraparte a celebrar el contrasu derecho a exigir la celebración del
contrato en los términos convenidos
to, cuando surgen otros interesados,
y privarse de la posibilidad de oblidurante el lapso de vigencia de la
garla a ello, en cualquier momento
opción- una segunda facultad, que
que, naturalmente dentro de un
consiste en que, en caso de existir
ofertas iguales, formuladas por terlapso, pueda serle conveniente.¿Qué
sentido tiene dejar fijado el precio de
ceros, dispone de un mejor derecho
la cosa, si ello sólo sef\1irá para que,
que obliga al concedente a celebrar
el contrato únicamente con él si
en caso que el eventual vendedor
reciba una oferta mejor al precio
iguala las condíciones ofrecidas por
couvenido, deba ponerla en conocilos terceros.
miento del beneficiario a través del 32. También la naturaleza de los comprocedimiento que regula el contraponentes jurídicos con que se ha
to? En tal escenario es obviamente
estructurado el contrato nos lleva a
conclusiones similares.
preferible pactar derechamente un
contrato de promesa, perdíendo el 33. Debe notarse que la opción es un
beneficiario, eso sí, la libertad para
contrato bilateral que se encuentra cabalmente formado, pues, de
salirse del contrato.
acuerdo con el texto del contrato, la
30. Las preguntas formuladas precedentemente iluminan sobre la naInmobiliaria en la escritura respec-
INFORME EN DERECHO. COMPRAVENTA y OPCIÓN PREFERNTE DE COMPRA
liva ha manifestado su voluntad de
ción (plazo extintivo o de caducidad)
celebrar tal contrato y que Tierras
del derecho o la obligación, pero
Ltda. ha concurrido a él con su conjamás e! inicio de su existencia. Por
sentimiento expreso.
e! contrario, las condiciones o, bien,
34. No hay duda que la convención que
suspenden el inicio de la existencia
del derecho o la obligación (condicelebraron la Inmobiliaria y Tierras
ZZ Ltda. tiene por objetivo crear un
ción suspensiva) 0, bien, su extinción
derecho, tal como señala la defini(condición resolutoria).
ción correspondiente y no sólo crear 37. El derecho que el contrato en análisis
confiere a Tierras ZZ Ltda. es un derepara ella una simple expectativa de
derecho; las expresiones usadas por
cho actualmente exigible, solamente
sometido a plazo extintivo y a una
la partes son contundentes:
eventual condición resolutoria (valga
"bastará -dice la cláusula cuarta
la redundancia) que consiste en la mejor oferta del tercero. De lo dicho se
del contrato de opción, al regular
los términos de la misma- que
concluye que se crea una obligación
Tierras ZZ Ltda. informe por
-y no una mera expectativa- actualescrito acerca de su intención de
mente exigible, dependiendo su
comprar, para que la Inmobiliacumplimiento de la sola voluntad
ria deba vender"'.
del acreedor, esto es, de Tierras ZZ
Ltda. Esta obligación se puede ex35. Para que una obligación como la
tinguir por el transcurso del tiempo,
contraída por la Inmobiliaria sea
si no se ejerce la opción dentro del
plazo, o por el cumplimiento de una
exigible en los términos perentorios
que indica la redacción referida, es
condición resolutoria originada en
indispensable que confiera al acreela voluntad de comprar por parte de
dor un derecho que exista desde el
tercero cuya oferta materializada no
inicio, esto es, desde la celebración
llega a ser igualada por el beneficiadel contrato de opción.
rio.
36. Como sabemos, los plazos y las con- 38. En efecto, los términos de las cláusulas tercera y cuarta de! contrato
diciones pueden alterar el efecto norde opción configuran un derecho
mal de los actos juridicos, en cuanto
actualmente exigible, desde el mocrean derechos y obligaciones, pues
los plazos pueden suspender la exigimento de la celebración del contrato,
bilidad (plazo suspensivo) o la extinpara Tierras ZZ Ltda., para exigir
la celebración del contrato de com6 Resulta interesante acotar que aun un texto
praventa al precio convenido dentro
no técnico como es el Diccionario de la Lengua
del término de uno y dos años según se
Españolo- de la Real Academia Española se hace
acuerdan en la escritura. Trascurrido
eco de esta connotación, ya que define a la palabra,
dicho plazo caduca el derecho del
en su acepción jurídica, como:""Derecho a elegir
beneficiario
y, por tanto, cesa la
entre dos o más cosas fundado en precepto legal
obligación
de
la Inmobiliaria. Por
o negocio jurídico".
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no es sino un hecho futuro e incierto,
su parte, la inmobiliaria se encuentra
constituye una condición y como
para y simplemente obligada a cele·
tal, una vez enteramente cumplida,
brar e! contrato, a sólo requerimiento
del beneficiario de la opción.
extinguiría el derecho de! beneficiario. Constituye, pues, una condición
39. También conforme alos términos de
las dos cláusulas referidas, el derecho
resolutoria para dicho derecho.
absoluto a comprar en los términos 41. En otras palabras, mientras no surge
la oferta de! tercero en los términos
convenidos se extingue, para la bene·
descritos, e! beneficiario está en con·
ficiaria, si se configurara la siguiente
diciones de exigir la venta a su solo
situación:
arbitrio y hasta tanto no se produzca
1) si surgiere un tercero interesado
e! vencimiento del plazo convenido.
que ofreciere comprar uno o am·
bos predios,
Por el contrario, la eventualidad de
2) a un precio superior al convenido
tuÍ.a condición, cuyo cumplimiento
con Tierras ZZ Ltda.,
extinga la obligación, sólo queda
3) se comunicare efectivamente tal
completada cuando surge la oferta
oferta a esta última,
en los términos tantas veces referi·
4) si Tierras ZZ Ltda. optare por no
dos liberando a la Inmobiliaria de
igualar la oferta del tercero. Todo
celebrar el contrato de compraventa
ello de conformidad a los procedicon Tierras ZZ Ltda. Dice el artículo
mientos acordados por las partes.
1.483 de! Código Civi~ incluido en
Adicionalmente,
el título de las obligaciones condi·
5) la oferta del tercero sólo podrá
cionales y modales: "La condición
consistir en una promesa de compdebe ser cumplida de! modo que las
raventa a sesenta días plazo la que
partes han probablemente entendido
si no se cumpliere, dentro de dique lo fuese, y se presumirá que e!
cho lapso, implicaria la infracción
modo más racional de cumplirla es
que el mismo contrato de opción
e! que han entendido las partes".
tipifica.
42. Se sigue inequívocamente de todo lo
Se trata, pues, de una condición
dicho que la intención de las partes,
compleja que pone término a la oblial celebrar e! contrato de opción,
contemplaba básicamente dos situa·
gación de la Inmobiliaria al cumplirse
cabalmente el conjunto de hechos fu·
ciones: La primera en la cual, durante
turos e inciertos en que ella consiste.
el lapso convenido, la parte benefi·
40. Por ello, la "competitividad de la
ciaria tiene el derecho, que puede
opción" no es una modalidad o cir·
exigir a su arbitrio, a compeler a la
cunstancia que tenga efecto por el
concedente a celebrar el contrato de
sólo hecho de celebrase el contrato
compraventa de los terrenos, en los
de opción. Sólo surge cuando se da
términos acordados en la opción Éste
el conjunto de condiciones indicadas
es un derecho subjetivo de naturaleza
en el párrafo precedente. Como la
personal exigible desde el primer
suma de todas estas circunstancias
momento, que se encuentra sometido
INFORME EN DERECHO. COMPRAVENTA y OPCIÓN PREFERNTE DE COMPRA
a un plazo y a una condición. El plazo
no gozaría de ningún derecho (por
es el hecho cierto que consiste en el
hallarse sometido a una condición
suspensiva, la cual, según el artículo
transcurso de tiempo pactado sin que
se ejerza la opción. La condición es
1.479 del Código Civil suspende la adtambién el hecho futuro, aunque inquisición del derecho) lo cual no es
cierto, de que se llegue a configurar la
consistente ni con el plazo convenido
circunstancia prevista en la cláusula
ni con la de la condición resolutoria
tercera nÚlnero cuatro, esto es, que
pactada ni, en definitiva -y es lo más
importante- con la intención con que
en el escenario competitivo que allí
las partes celebraron el contrato.
se describe, un tercero formahce una
mejor opción y celebre efectivamente 44. Por el contrario, hasta tanto no cauna compraventa, sobre los predios
duque por plazo o se extinga por el
en cuestión, dentro del lapso que se
cumplimiento de la condición resocontempla para ello.
lutoria, el derecho de Tierras ZZ Ltda.
43. En smtesis, es falso que el derecho a
a exigir la celebración del contrato de
optar por la celebración del contrato
compraventa es plenamente oponible
sólo surge, para Tierras ZZ Ltda., en
a la hunobiliaria, la cual no puede
el momento que se formule una oferexcusarse de darle el debido cumplita por parte de un tercero. De ser así,
miento.
mientras tal no ocurra, el beneficiario
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