El Contrato de tiempo Compartido - Pontificia Universidad Javeriana

EL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO
Trabajo de grado para optar al título
de abogadas
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS
BOGOTA, D.C.
2002
TABLA DE CONTENIDO
Pág.
INTRODUCCIÓN
1.
7
GENERALIDADES DEL CONTRATO
DE TIEMPO COMPARTIDO
12
1.1
NOCION
12
1.2
CLASIFICACION
13
1.3
CARACTERISTICAS DEL CONTRATO
DE TIEMPO COMPARTIDO
1.4
16
CONSTITUCION DEL SISTEMA DE
TIEMPO COMPARTIDO
18
2.
SISTEMAS DE TIEPO COMPARTIDO
21
2.1
SISTEMAS DE DERECHO REAL
21
2.1.1 CLASIFICACION
22
2.1.2 ADQUISICION Y TRANSMISIÓN DE
LOS DERECHOS REALES
23
2.1.3 ELEMENTOS DESCRIPTORES
DEL CONTRATO
24
2.1.4 SISTEMA DE MUTIPROPIEDAD
26
2.1.5 SISTEMA DE MULTIUSUFRUCTO
29
2.1.6 SISTEMA DE DERECHO REAL DE
HABITACIÓN PERIÓDICA
31
2.1.7 SISTEMA DE ARRENDAMIENTO
POR PERIODOS
35
2.1.8 SISTEMA DE DERECHO REAL
DE SERVIDUMBRE
2.2
35
SISTEMAS DE DERECHO
PERSONAL
36
2.2.1 ELEMENTOS DESCRIPTORES
DEL CONTRATO
36
2.2.2 SISTEMA DE CLUB/TRUSTEE
38
2.2.3 SISTEMA SOCIETARIO
38
2.3
MODALIDADES DE TIEMPO
COMPARTIDO
40
2.3.1 FIJA
40
2.3.2 FLOTANTE
40
2.3.3 MIXTA
41
3
DIFERENCIAS CON OTRAS
FIGURAS
42
3.1
DIFERENCIAS CON LA COPROPIEDAD
CONSAGRADA EN LA LEY CIVIL
3.2
DIFERENCIAS CON LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
4
44
EL TIEMPO COMPARTIDO EN LA LEY
COLOMBIANA DE TURISMO
4.1
42
49
EXTINCION DEL REGIMEN DE TIEMPO
COMPARTIDO TURÍSTICO EN EL
4.2
DERECHO COLOMBIANO
56
CRITICAS AL DECRETO 1076 DE 1997
57
4.2.1 EN CUANTO A LA DEFINICIÓN DE LAS
MODALIDADES DE TIEMPO COMPARTIDO
57
4.2.2 EN RELACION CON LA COMUNIDAD O
CONDOMINIO
58
4.2.3 EN CUANTO AL SUJETO ACTIVO DEL
DERECHO
59
4.2.4 COMPATIBILIDAD CON LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
4.3
60
VENTAJAS DE LA LEY COLOMBIANA
DE TURISMO
60
4.3.1 PROFESIONALIZACION DE LOS
PROMOTORES Y COMERCIALIZADORES
4.3.2 INSCRIPCION EN EL REGISTRO NACIONAL
61
DE TURISMO
62
4.3.3 SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO
EN EL REGISTRO
63
4.3.4 PROTECCION AL CONSUMIDOR
5.
EL DERECHO DE RETRACTO
64
CONCLUSIONES
73
INTRODUCCION
En general, el Tiempo Compartido puede describirse como un sistema de
acceso a los servicios hoteleros en el cual se presenta el fraccionamiento de
LOS DERECHOS DE USO DE un complejo turístico en tantas semanas como
tiene el año, con el fin de ofrecer cada una de ellas a los posibles clientes, los
cuales adquieren el derecho de alojarse durante su respectiva semana ó
semanas adquiridas, por un número variable de años.
El surgimiento, relativamente reciente, del Tiempo Compartido, fue una
respuesta a las necesidades de expansión y desarrollo económico de la
industria turística, así como de una mayor masificación de la oferta a través de
diversidad de destinos vacacionales alrededor del mundo y a costos muy bajos.
Mediante este nuevo sistema, por el precio pagado se adquiere por largos
años, e incluso a perpetuidad, la facultad de acceder a los servicios del
complejo turístico en el cual se invirtió.
El Tiempo Compartido apareció poco a poco en el mercado internacional del
turismo y se puede decir que logró su avance gracias a la agilidad que lo
distinguió desde sus inicios, aprovechando en especial la ausencia de rígidas
regulaciones. Lo anterior facilitó que, según las necesidades del momento y del
país en donde se ubicara el proyecto, pudiera acudirse a diferentes formas
jurídicas tales como la multipropiedad, el multiusufructo y el arrendamiento
periódico.
La flexibilidad y el dinamismo que caracterizan la actividad, así como los
distintos marcos legales existentes en el mundo, han generado sistemas
diferentes en la manifestación jurídica del Tiempo Compartido, algunos de los
cuales se orientan hacia un derecho real y otros hacia uno de carácter
personal. Dentro de los sistemas de derecho real se encuentran, entre otros, la
multipropiedad y el multiusufructo. En cuanto a los sistemas de derecho
personal se pueden mencionar el sistema de club / trustee y el sistema
societario.
Con el fin de llegar a concluir cuál es en nuestro criterio el sistema de Tiempo
Compartido más conveniente desde el punto de vista práctico, analizaremos los
diferentes sistemas que se han sido promocionados desde hace varios años y
el sustento jurídico sobre el cual aquellos se han desarrollado, bien sea por la
aplicación análoga de normas del Derecho Civil o Comercial, bien por que,
como en el caso Colombiano, se ha expedido una ley especifica para el tema.
Como se verá en esta tesis, creemos que es necesaria una mayor difusión
acerca de las relaciones jurídicas que surgen con la celebración del contrato de
Tiempo Compartido, con lo cual se da a los posibles clientes la información
necesaria para tomar decisiones verdaderamente libres y por consiguiente,
jurídicamente válidas, y sobre todo, para poder exigir de los promotores de
estos servicios garantías jurídicas sobre los dineros que reciben y proteger los
derechos de los consumidores.
El Decreto 1076 de 1997, por el cual se reglamenta en Colombia el Tiempo
Compartido turístico, establece en su capítulo tercero las garantías que tanto
los promotores como los comercializadores deben ofrecer a los usuarios
respecto de los dineros recibidos para la construcción de un proyecto. Así, el
promotor o comercializador deberá establecer una garantía que bien puede ser
a su elección, una póliza de seguro, caución, aval, encargo fiduciario, contrato
de fiducia mercantil u otra cualquiera que asegure la devolución de las sumas
de dinero recibidas de los compradores en el evento de que el proyecto no sea
concluido.
Independientemente del sistema que se acoja o aplique, el Tiempo Compartido
es un contrato que deberá cumplir, en cada caso, con los requisitos,
características y demás exigencias legales propias del derecho que pretende
otorgar.
Cabe señalar que con ocasión de la dinámica actividad turística resultante del
auge del Tiempo Compartido, pero independientemente de ella, se originó otra
modalidad de servicios, llamados “de intercambio”. El “intercambio”es un
mecanismo en el cual ciertas empresas organizadas en diversos países del
mundo reciben en consignación y con el fin de servir como intermediarios entre
los titulares de Tiempo Compartido, los derechos o las “semanas”de que
aquellos disponen. Dichas empresas de intercambio proceden entonces a
conservar y a cruzar la información a ellas consignada con la de otros destinos.
De ésta forma, se abre a los usuarios la posibilidad de utilizar sus derechos
alojándose en lugares vacacionales diferentes al de su plan original.
Para acceder a este servicio, el usuario de Tiempo Compartido debe cancelar
una cuota anual por concepto de afiliación a la Empresa de Intercambio por él
elegida, o a aquella a la cual su proyecto ya está vinculado previamente por el
promotor del mismo. Sin embargo, la realización de cualquier intercambio está
condicionada a los siguientes elementos.
El primero tiene en cuenta la capacidad física de la unidad a cuyo uso y disfrute
tiene derecho un usuario en cuanto al número de personas que pueden
acomodarse en la habitación o villa correspondiente al contrato original. Esa
capacidad permite obtener un equivalente en el sitio al que se desea viajar.
En el segundo, pertinente a la calidad del servicio, usualmente denominado
"cinco estrellas", determinada por el área, ubicación, servicio al cliente,
facilidades y unidades de los derechos adquiridos en el contrato original, son
los parámetros que determinan el intercambio, el cual se basa en el principio de
ofrecer intercambio con destinos de la misma calidad.
El tercer elemento es la época en la cual está ubicada en el calendario la
temporada vacacional adquirida originalmente por el usuario, pues de éste
dependerá si el intercambio puede realizarse dentro de la alta, media o baja
temporada, según la época del año de los derechos originales.
El artículo 2 del decreto 1076 de 1.997, se ocupa del tema, determinando lo
que se entiende por Compañía de Intercambio y señalando las partes que
intervienen en esa actividad, así:
Ordinal 4.” COMPAÑIA DE INTERCAMBIO. Es la persona
jurídica que tiene por objeto promover e intermediar el
intercambio de períodos vacacionales de tiempo compartido
turístico entre los titulares de los mismos y prestar servicios
adicionales a sus miembros y afiliados.
Ordinal 5.” AFILIADO A LA COMPAÑIA DE INTERCAMBIO.”
Es el establecimiento de tiempo compartido turístico que,
previo el cumplimiento de los requisitos y trámites señalados
por la compañía de intercambio, ha suscrito con ésta un
contrato para la prestación del programa de intercambio a los
usuarios del tiempo compartido turístico”.
Ordinal 6.”MIEMBRO DE LA COMPAÑIA DE INTERCAMBIO.
Es la persona natural o jurídica que como titular de un período
vacacional de tiempo compartido turístico en un complejo o
centro turístico, ha suscrito un contrato por un período
determinado con la compañía de intercambio para gozar de
este beneficio.
Ordinal 7.” PROGRAMA DE INTERCAMBIO. Es el mecanismo
que le permite a un usuario de tiempo compartido, a través de
su afiliación a una compañía de intercambio, utilizar su período
vacacional en otro desarrollo turístico previa la cesión de su
período, para que dicha compañía se encargue de gestionar el
canje solicitado”. 1
Es evidente que las Compañías de Intercambio prestan un servicio importante
para el desarrollo y consolidación del Tiempo Compartido, ya que la inversión
se vuelve más atractiva al multiplicar las opciones de los destinos turísticos.
Pero encontramos que hay un vacío en nuestra legislación y por lo tanto, una
clara posibilidad de abuso de las Compañías de Intercambio y los promotores
hacia los usuarios, al simplemente definir las partes que intervienen en la
actividad, sin fijarse los parámetros dentro de los cuales podrá desarrollarse la
relación y unos límites mínimos que protejan los derechos de los titulares del
Tiempo Compartido.
A continuación entraremos a describir el contrato de Tiempo Compartido y sus
rasgos específicos, con el fin de, como ya se anunció, establecer el sistema
que mayores ventajas proporciona a los interesados en invertir en Tiempo
Compartido, puesto que, sin descuidar el cumplimiento de los requisitos
legales, ofrecen una mejor posibilidad de acceder a un sistema con mayor
flexibilidad en el ejercicio práctico de sus derechos.
1 Decreto 1076 de 1997, artículo 2.
1. GENERALIDADES DEL CONTRATO DE TIEMPO
COMPARTIDO
1. 1 Noción
La autonomía de la voluntad privada es la libre facultad que tienen los
particulares para celebrar el contrato que deseen y determinar su contenido,
efectos y duración. En virtud de este principio, los particulares son libres de
celebrar el contrato que más convenga a sus intereses, sea o no que su
particular acuerdo de voluntades esté previsto en la ley. “Todo contrato
legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser
invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales“2.
El Tiempo Compartido es un contrato celebrado entre una parte llamada
promotor y otra llamada adquirente, por virtud del cual el promotor se obliga
para con el adquirente a garantizarle el disfrute, uso y goce de un alojamiento
turístico y de las correspondientes instalaciones para recreación y deporte,
dentro del tiempo asignado y según las condiciones previstas en el contrato, a
cambio de un precio cierto, pagadero por adelantado en uno o más plazos.
Adicionalmente "...cada usuario habrá de contribuir al pago de los gastos
originados por la operación del establecimiento en régimen de Tiempo
Compartido Turístico mediante el pago de una cuota anual, que deberá
satisfacer en fecha fija y cuya determinación se hará por procedimientos
objetivos en los que el usuario ha de poder participar con su voto".3
2 Código Civil Colombiano, artículo 1.602
3 RODRIGUEZ Lupiciano. Abogados Villanueva, 29. 28001 Madrid. p. 4
Es obligación del promotor asegurar la administración del complejo turístico,
con el fin de lograr un adecuado mantenimiento y permanencia del mismo en el
tiempo, bien sea reservándola para sí mismo, o delegándola a terceros.
El adquirente, por su parte, se obliga a pagar el precio de adquisición y las
cuotas de administración, a respetar los turnos asignados en el contrato para el
acceso al complejo vacacional y a poner su cabal empeño en el cuidado del
inmueble y las instalaciones que hacen parte integral del complejo turístico.
1. 2 Clasificación
Nuestro Código Civil en sus artículos 1496 a 1500, clasifica los contratos de la
siguiente manera:
Artículo 1.496 "El contrato es unilateral cuando una de las
partes se obliga para con otra que no contrae obligación
alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan
recíprocamente”.
Artículo 1.497 "El contrato es gratuito o de beneficencia cuando
solo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo
la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la
utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a
beneficio del otro”.
Artículo 1.498 "El contrato oneroso es conmutativo, cuando
cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se
mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a
su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta
de ganancia o pérdida, se llama aleatorio”.
Artículo 1.499 “ El contrato es principal cuando subsiste por si
mismo sin necesidad de otra convención, y accesorio, cuando
tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación
principal, de manera que no pueda subsistir sin ella”.
Artículo 1.500 "El contrato es real cuando, para que sea
perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere;
es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas
formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce
ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por
el solo consentimiento”.4
La clasificación legal de los contratos es complementada por la doctrina, con el
fin de reconocer las nuevas formas que el contrato, gracias a su evolución y
desarrollo, ha adquirido. Dentro de las principales podemos mencionar:
a- Nominados o innominados, dependiendo de sí la ley les da nombre y los
reglamenta.
b- De libre discusión, cuando las partes de común acuerdo determinan las
cláusulas que regirán el contrato; de adhesión cuando una de las partes
establece las cláusulas del contrato y la otra sólo podrá aceptar o rechazar el
total de lo propuesto por la otra, sin que medie discusión sobre el contenido.
c- Individuales, cuando para su celebración se requiere del consentimiento
unánime de todas y cada una de las personas que conforman la parte;
colectivo cuando afecta a todos los miembros de un grupo, aún cuando no
hayan consentido en él.
d- De ejecución instantánea cuando las prestaciones derivadas del contrato se
cumplen en un sólo acto; de tracto sucesivo cuando las obligaciones de las
partes se deben cumplir en forma periódica.5
4 Código Civil Colombiano, artículo 1496 a 1500
5 ALESSANDRI RODRIGUEZ Arturo, SOMARRIVA UNDURRAGA Manuel.Fuentes de las
Obligaciones. Editorial Nascimento, Santiago de Chile 1942, p. 65
Con base en la anterior clasificación podemos decir que el contrato de tiempo
compartido es:
a- Bilateral, porque las partes se obligan recíprocamente.
b- Oneroso, porque reporta utilidad y gravamen para las dos partes.
c- Conmutativo, por que hay equivalencia entre las obligaciones que adquiere
cada parte.
d- En Colombia es un contrato nominado en razón de que la ley 300 de 1996 y
su decreto reglamentario 1076 de 1997, reconocen y reglamentan el contrato
de Tiempo Compartido.
e- El contrato de Tiempo Compartido es, en la mayoría de los casos, un
contrato de adhesión, puesto que las compañías promotoras utilizan e imponen
a los adquirentes unos formatos en los cuales tienen preestablecidas las
cláusulas y condiciones que lo regirán. Sin embargo, esto no excluye la
posibilidad de que en algunos casos o en algunas cláusulas se pueda concretar
la relación jurídica por medio de la libre discusión.
f- Es de tracto sucesivo, debido a la periodicidad con que las partes deben
cumplir sus obligaciones.
1. 3 Características del Contrato de Tiempo Compartido
Son características del Contrato de Tiempo Compartido las siguientes:
a-Respecto del bien objeto del derecho, el Tiempo Compartido se caracteriza
porque debe recaer sobre un inmueble destinado a turismo o descanso
vacacional, y no podrá tener como destino la vivienda permanente.
b- Respecto del contenido del derecho, el Tiempo Compartido otorga a su
titular el ejercicio pleno del derecho adquirido, dentro de la respectiva semana
de cada año asignada o contratada, después de la cual se da paso al siguiente
titular para que éste a su vez ejerza su propio derecho.
c- El titular del Tiempo Compartido tiene dos facultades específicas derivadas
del derecho adquirido. Una es la del acceso del usuario al complejo vacacional
dentro del período contratado o asignado, sin que nadie pueda oponérsele, y la
otra, el poder de disposición que el titular tiene para ceder, vender o negociar
en cualquier tiempo su derecho.
d- En Colombia el contrato de Tiempo Compartido es solemne, por cuanto el
decreto 1076 de 1.997, con el cual se reglamenta la ley de turismo 300 de
1.996, exige que sea escrito y que contenga unas determinadas estipulaciones,
además de exigir que se concrete a través del llamado título constitutivo, dentro
del cual se deben fijar los detalles que regirán el contrato y el derecho que se
está otorgando, ya sea propiedad o mera tenencia. En él también debe constar
la cuota de participación, el período de tiempo que corresponde a cada
adquirente y las obligaciones de cada una de las partes. El régimen puede
plasmarse en unos estatutos y estos a su vez ser incorporados al título
constitutivo.
Al respecto, el decreto 1076 de 1.997, por el cual se reglamenta la ley de
turismo en Colombia, en su artículo 11 establece:
“El contrato de tiempo compartido turístico deberá celebrarse
por escrito y en él constarán, al menos, las siguientes
estipulaciones:
a- Identificación, nacionalidad y domicilio de las partes.
b- Fecha de la celebración del contrato.
c- Identificación y descripción de la unidad inmobiliaria objeto
del contrato con expresa mención del período o temporada,
según se trate de la modalidad de tiempo compartido fijo o
tiempo flotante, así como del número de personas que pueden
ocupar simultáneamente el alojamiento.
d- Referencia de la Escritura Pública o del Contrato de Fiducia
Mercantil que se menciona en el artículo 6 de este Decreto,
con identificación de la notaría en la cual se protocolizó y su
respectivo número.
e- El valor total que debe pagar el adquirente, suma que
incluirá el precio inicial y cualquier otra cantidad adicional que
por algún concepto haya que pagar, así como la obligación de
cancelar anualmente las cuotas ordinaria y extraordinaria que
se decreten, de conformidad con lo que para el efecto disponga
el reglamento interno, para el mantenimiento, la operación y
administración del establecimiento de tiempo compartido.
f- La identificación del establecimiento de tiempo compartido
turístico, con indicación del lugar de ubicación, sus fases de
desarrollo y la fecha estimada de terminación de la
construcción y de inicio de operación del establecimiento.
g- Consagración del derecho de retracto.
h- La descripción de la modalidad y duración del programa de
tiempo compartido turístico, en caso que éste sea de carácter
temporal, y la mención particular acerca de sí dicha modalidad
implica la adquisición o no de algún derecho real.
i- La indicación de cargas, gravámenes, servidumbres y
cualquier otra limitación que soporten las unidades
inmobiliarias afectas al establecimiento de tiempo compartido
turístico.
j- Señalar si el establecimiento cuenta con algún sistema de
intercambio; en caso de contar con éste programa deberá
incluirse en los contratos de venta una cláusula en la cual se
precise que el promotor o comercializador no es agente o
representante de la compañía de intercambio y que la
responsabilidad y obligaciones de éstas se limitan a las
contenidas en la documentación emitida por ellas.
Parágrafo: Cuando el contrato de tiempo compartido turístico
verse sobre bienes ubicados fuera del territorio nacional,
deberá hacerse mención expresa y clara sobre el régimen legal
que regule los derechos y obligaciones del comprador sobre
los bienes adquiridos y sobre las condiciones y modalidades de
transmisión, uso y disfrute de esos derechos”.
1. 4 Constitución del sistema de tiempo compartido
El decreto 1076 de 1.997, en su artículo 6 establece:
“Para la constitución del sistema de tiempo compartido, el
propietario de un inmueble, o quien pueda disponer del mismo,
deberá hacer, a su elección, declaración unilateral de voluntad
formalizada por escritura pública ante Notario o contenida en
un contrato de fiducia mercantil irrevocable, en el cuál se
indique la afectación del inmueble al sistema de tiempo
compartido turístico y el término de esa afectación si la hubiere.
Dichos actos jurídicos deberán inscribirse en la oficina de
registro correspondiente.
PARAGRAFO. La multipropiedad así constituida no dará lugar
al ejercicio de la acción de división."
En el acto constitutivo deberá como mínimo constar:
a- La descripción del inmueble y su folio de matricula inmobiliaria.
b- Identificación de las unidades inmobiliarias afectadas, cuando en el mismo
establecimiento se preste servicio hotelero y tiempo compartido.
c- La indicación del número máximo de semanas por período o de programa de
puntos o su equivalente que se vayan a comercializar, cuando se trate de
semanas flotantes y de puntos.
d- El procedimiento para el cálculo y recaudo de los gastos de administración,
conservación y mantenimiento de cada unidad inmobiliaria y de los elementos
de uso común.
e- El procedimiento establecido para la adición de nuevas unidades y la fórmula
para la determinación o corrección de las cuotas anuales de mantenimiento a
cargo del número total de titulares.
f- Descripción de las áreas deportivas y de recreo.
PARAGRAFO 1o.: “ Toda modificación que se incorpore en el
régimen de tiempo compartido turístico y que se refiera a los
puntos mencionados en los literales del presente artículo, será
elevada a escritura pública o dará lugar a la modificación del
contrato de fiducia, según el caso, debiéndose efectuar la
inscripción correspondiente en la oficina de instrumentos
públicos”.
PARAGRAFO 2o.: " El promotor deberá tener a disposición de
cualquier persona interesada en la celebración de un contrato
de tiempo compartido turístico copia simple de la escritura o del
contrato de fiducia mercantil irrevocable a que se refieren los
apartados anteriores".
El legislador Colombiano ha querido prever las estipulaciones básicas que
debe contener el contrato de Tiempo Compartido y la forma de constitución del
mismo, con el fin de consagrar los aspectos más relevantes de estos dos
temas y que, por lo tanto, garanticen a las partes la seguridad de su inversión.
2. SISTEMAS DE TIEMPO COMPARTIDO
Se entiende por sistemas de Tiempo Compartido, las formas de contratación
mediante las cuales se adquiere el derecho de alojarse en un complejo
vacacional, durante la semana o semanas contratadas, por un determinado
número de años o incluso a perpetuidad. Dependiendo del sistema contratado,
el derecho adquirido podrá ser real o personal. 6
2. 1 Sistemas de derecho real.
Para ingresar al tema específico de cada uno de los sistemas con los cuales se
adquiere un derecho real, consideramos importante hacer un repaso de
aquellos aspectos generales que la ley Colombiana y la doctrina consagran
para ellos.
El artículo 665 del Código Civil Colombiano definen los derechos reales así:
"Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada
persona. Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los derechos de
usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de
hipoteca. De éstos derechos nacen las acciones reales".
2. 1. 1 Clasificación
6 Ley 300 de 1.996, artículo 95
El titular de un derecho real lo puede ser en forma absoluta ésto es, si el
derecho de uso, disfrute y disposición están en cabeza de una misma persona,
pero también puede ser parcial o limitado si éste derecho recae sobre cosa
ajena, en donde habrá por un lado el titular del derecho real y por el otro el
nudo propietario.
A manera de ejemplo, ya que es un tema que admite variadas posiciones,
vamos a mencionar la siguiente clasificación:
a- Derecho real ilimitado o Derecho de Propiedad.
b- Derecho real limitado, por cuanto recae sobre cosas cuya propiedad está en
cabeza de otra persona. Este a su vez se subdivide en :
A)Derechos reales de goce o disfrute: Usufructo, uso,
habitación, servidumbre.
B)De realización de valor o de garantía: Prenda, hipoteca,
censo.
C)Derechos reales discutidos: Anticresis, retracto, pacto de
tanteo.7
En los derechos reales no existen obligaciones correlativas entendidas como el
objeto del derecho, sin embargo, en los derechos reales limitados, además del
derecho real surge entre el titular del mismo y el propietario del bien, derechos
y obligaciones recíprocas, tal como lo expresa el profesor Ricardo Uribe
Holguín:
7 PEÑA QUIÑONES Ernesto, Los derechos Reales y la posesión, tomo II, Pontificia
Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socioeconómicas, Bogotá, 1992, p. 50
“Casi todos los derechos reales imponen, desde el punto de
vista pasivo, dos especies de cargas: una que consiste en el
deber, no en la obligación, de respetar su ejercicio legítimo,
deber que pesa sobre todas las personas que no sean el titular
del derecho; y otra que pesa sobre las personas determinadas
entre las cuales existe el derecho, por ejemplo, entre el dueño
y el usufructuario, usuario o habitador, o entre el propietario del
predio sirviente y el del dominante” 8
2. 1. 2 Adquisición y transmisión de los derechos reales
Los derechos reales se transmiten o adquieren a través del título y el modo.
El doctor José J Gómez dice que es título “..una cualquiera de las fuentes de
las obligaciones puestas en actividad por el hombre, modo es la forma jurídica
mediante la cual se realiza o forma el título” 9
El Código Civil Colombiano, en el artículo 765 prescribe que el justo título
puede ser constitutivo o traslaticio de dominio, para dar a entender que el
derecho puede adquirirse en forma originaria, por que no viene de nadie o por
que se produce con independencia de la voluntad de su anterior titular; o por
que siendo de alguien, éste lo traslada a otro. En el primer caso habla de la
ocupación, la accesión y la prescripción y en el segundo menciona a manera
de ejemplo la venta, la permuta, la donación entre vivos ó en todo caso,
cualquier otro medio que sirva para transferirlo.
8 URIBE HOLGUIN Ricardo. Cincuenta Breves Ensayos sobre Obligaciones y Contratos, citado
por PEÑA QUIÑONES Ernesto. Los Derechos Reales y la Posesión. tomo II, Pontificia
Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socioeconómicas. Bogotá 1992. p. 35
9 GOMEZ José J. Bienes. Bogotá, Publicación Universidad Externado de Colombia, citado por
PEÑA QUIÑONES Ernesto. Derecho Real de Dominio o Propiedad, tomo III, Pontificia
Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socioeconómicas. Bogotá 1994. p.
142
2. 1. 3 Elementos Descriptores del contrato
a- Sujeto activo: Es aquel que está jurídicamente habilitado para aprovecharse
de lo útil de las cosas. En el Tiempo Compartido, el sujeto activo es la persona
natural o jurídica que ha adquirido un derecho real sobre un complejo turístico,
con el fin de usar, disfrutar ó disponer de él, durante la semana o semanas
contratadas.
b- Sujeto pasivo: El sujeto pasivo del derecho real son todas las personas
diferentes al titular del derecho, las cuáles tienen el deber de respetar el
ejercicio del mismo. Para el tema que nos ocupa, el sujeto pasivo está formado
además, por los promotores con los cuales se ha contratado y los otros titulares
con los cuales se comparten las semanas vendidas.
c- Objeto : Es la cosa sobre la que recae el interés en la relación, es decir el
inmueble que ha sido afectado para Tiempo Compartido, con todas las
anexidades que sirven para su disfrute como las áreas deportivas, de
recreación y administración.
d- Contenido: Es la manera como la norma jurídica regula la relación del
hombre con las cosas. El contenido del derecho real adquirido en un complejo
vacacional de Tiempo Compartido, está dado por las facultades o poderes que
tienen sus titulares.
Como facultades podemos mencionar el libre aprovechamiento directo o
indirecto en el período que por turno le corresponda. De exclusión respecto de
los demás titulares en el goce de la cosa, teniendo la facultad de recurrir a las
acciones protectoras consagradas en la ley para tal fin. La libre disposición de
su derecho pudiéndolo transmitir total o parcialmente, gravarlo, etc.
Los derechos reales también imponen limites que pueden ser de origen legal,
como los referidos por los artículos 793 del Código Civil Colombiano: “El
dominio puede ser limitado de varios modos: 1- Por haber de pasar a otra
persona en virtud de una condición; 2- Por el gravamen de un usufructo, uso o
habitación a que una persona tenga derecho en las cosas que pertenecen a
otra; 3- Por las servidumbres".10 , y el artículo 830 del Código de Comercio
Colombiano: “El que abuse de sus derechos estará obligado a indemnizar los
perjuicios que cause.11
Tales límites también pueden darse por voluntad de su titular, como cuando
decide constituir hipoteca sobre su inmueble, ó inherentes al contrato o
convenio celebrado, generando para el titular obligaciones que debe cumplir y
que en cada caso, serán diferentes.
e- Forma: La constitución de un derecho real no exige forma específica, pero el
derecho que esa constitución otorga al adquirente, teniendo en cuenta que
recae sobre un bien inmueble, deberá quedar consignado en escritura pública
debidamente registrada.
2. 1. 4 Sistema de Multipropiedad
La propiedad de un inmueble destinado al descanso vacacional o turístico en
régimen de Tiempo Compartido, se divide en tantas partes como semanas
10 Código Civil Colombiano, artículo 793
11 Código de Comercio Colombiano, artículo 830
tiene el año, constituyendo una copropiedad, y otorgándole al comprador la
propiedad en condominio con los derechos exclusivos para usar, disfrutar y
disponer de la vivienda que adquiere durante el período estipulado en el
contrato de compraventa, con la obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos comunes.
A propósito del tema, Xavier O¨Callaghan Muñoz dice:
“La multipropiedad es ante todo un derecho de propiedad; éste,
como derecho subjetivo, es de titularidad conjunta, tiene varios
sujetos, que son los copropietarios. Tal situación de
copropiedad es del tipo de la copropiedad pro diviso - división
de facultades, y dentro de ésta, por división temporal, por la
distribución en el tiempo del aprovechamiento de la cosa”12
Cada período semanal de Tiempo Compartido se configura como un derecho
real autónomo consagrado en escritura pública, debidamente registrada en la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La multipropiedad se presenta
cuando el derecho de propiedad está en cabeza de dos o más titulares, pero su
ejercicio dependerá del turno que a cada uno se haya asignado.
La copropiedad que se deriva de la multipropiedad es fundamentalmente
permanente, esa es su esencia y de allí se deriva su estabilidad en el mercado
turístico. Lo que sí se da en la multipropiedad es la división de facultades en el
tiempo, porque concede a cada copropietario la plenitud de las facultades
derivadas de su derecho de propiedad, pero limitadas al tiempo preestablecido
que le corresponde.
12 O¨CALLAGHAN MUÑOZ Xavier. Promoción y Adquisición de Viviendas en Régimen de
Multipropiedad, Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, Madrid, p. 31
En la multipropiedad las obligaciones se concretan bien sea en el contrato o
bien en el titulo constitutivo, y hacen referencia especialmente a dos aspectos.
Uno es el relativo al tiempo dentro del que se limita el uso del inmueble
exclusivamente dentro del turno asignado, debiendo respetar el tiempo de los
demás y devolverlo el día en que termina su turno; y el otro hace referencia a la
obligación de contribuir al pago de los gastos que por administración y
mantenimiento se ocasionen, como también al cuidado de los enseres e
instalaciones que posea el complejo para mayor y mejor aprovechamiento del
mismo.
Para que se constituya un derecho de dominio o propiedad deben cumplirse
dos requisitos: Título y modo. El título es definido por la doctrina como “la
fuente de las obligaciones puesta en concreto, es decir el hecho o acto jurídico
que coincide con el fáctico de la norma y que la pone en movimiento”. 13
Se entiende por modo de adquirir “ la forma en que se realiza este hecho o acto
jurídico”.14
El contrato celebrado entre el promotor y el comprador es el título del derecho
que se pretende transmitir; el cual deberá reunir los elementos propios del
mismo y además los detalles del régimen de multipropiedad, especialmente lo
referente a la determinación del período de tiempo correspondiente a cada uno
de los copropietarios, sus derechos y deberes incluyendo el porcentaje de
contribución a los gastos y el sistema de administración.
13 PEÑA QUIÑONES Ernesto, Op. cit., p.142
14 PEÑA QUIÑONES Ernesto, Op. cit., p.142
Con la inscripción del contrato, elevado a escritura pública, en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos se realiza la tradición. La inscripción
simboliza la entrega material del bien con la cual se da cumplimiento al modo
de adquirir el derecho de dominio, tal como lo indica el articulo 756 del Código
Civil:
"Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del
titulo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.....”.
La multipropiedad se extingue por las mismas causas de extinción que
cualquier derecho de propiedad, las cuales han sido clasificadas por la doctrina
así: “Abandono; destrucción; pérdida del dominio por adquisición de otros;
expropiación forzosa y comiso..”15
El decreto 1076 de 1.997, en el artículo 26 establece las causas de extinción
del régimen de Tiempo Compartido:
"El régimen de tiempo compartido turístico puede terminar por el
transcurso del tiempo establecido en el documento de
constitución de tiempo compartido turístico a que se refiere el
artículo 6 de este decreto, por la destrucción de las tres cuartas
partes o más de las unidades inmobiliarias del establecimiento
de tiempo compartido turístico, o por acuerdo de los titulares
adoptado válidamente según lo que al respecto establezca el
reglamento interno del inmueble sometido a dicho régimen.
“El reglamento interno establecerá el procedimiento para la
liquidación del régimen de tiempo compartido turístico, de
acuerdo con las normas legales aplicables a las diversas
modalidades del mismo"
2. 1. 5 Sistema de Multiusufructo
15 Ibid,. P. 233
El usufructo es un derecho real limitado que el artículo 823 del Código Civil
Colombiano define diciendo:
“El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la
facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y
sustancia y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o
con cargo de devolver igual cantidad y calidad del mismo genero,
o de pagar su valor si la cosa es fungible”.
Sobre un mismo bien se dan simultáneamente dos derechos reales: el del nudo
propietario quien conserva intacto su derecho de disposición y a quién además
hay que restituírselo en el mismo estado en que lo entregó; y el del titular del
derecho de usufructo, que se concreta en la facultad de gozar de la cosa.
La titularidad del derecho de usufructo puede estar en cabeza de una persona
o de varias, siendo entonces un multiusufructo.
El sistema de multiusufructo en el Tiempo Compartido, crea derecho de
usufructo sobre aquellas cuotas en que previamente se haya dividido el
alojamiento turístico, concediendo al usufructuario el derecho de goce durante
un período al año, por un numero de años , transcurridos los cuales el promotor
recupera la plena propiedad.
El Decreto 1076 de 1.997, define en su artículo 12 el multiusufructo como:
“Modalidad del usufructo según la cual el titular adquiere éste
derecho real sobre un inmueble sometido al régimen de tiempo
compartido turístico durante un período determinado o
determinable al año y a lo largo de un número de años, que
deberán quedar señalados en el respectivo contrato y que no
podrá exceder el plazo máximo consagrado en el código civil,
correspondiendo la nuda propiedad al promotor o a un tercero”
Según el artículo 825 del Código Civil Colombiano, las formas para constituir
los usufructos son:
“El derecho de usufructo se puede constituir de varios modos:
1- Por la ley, como el del padre de familia, sobre ciertos bienes
del hijo; 2- Por testamento.; 3- Por donación, venta u otro acto
entre vivos; 4- se puede también adquirir un usufructo por
prescripción”.
El multiusufructo en el Tiempo Compartido se constituye por acto entre vivos,
ya que proviene del contrato celebrado entre el promotor o comercializador y
los adquirentes, y según el cual, el Promotor guarda para sí la propiedad del
inmueble, pero concede la posibilidad de utilizar el complejo vacacional a los
titulares del derecho real de usufructo con los que ha celebrado dicho contrato.
El modo de concretar el derecho y por ende hacer tradición del mismo, será
con el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, como lo
indica el articulo 756 del Código Civil : "...de la misma manera se efectuará la
tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces,
y de los de habitación e hipoteca”.
El usufructo se extingue, como lo expresa el artículo 863 del Código Civil
Colombiano, “ Por la llegada del día, o el evento de la condición prefijados para
su terminación.....”. El término o condición, deberán aparecer en el título
constitutivo. También se extingue por las mismas causas que el derecho de
propiedad.
A continuación vamos a exponer otros sistemas que transmiten un derecho real
y que son aplicados exclusivamente en los países cuya legislación los creó.
2. 1. 6 Sistema de derecho real de habitación periódica.
Es una figura creada para regular los derechos de Tiempo Compartido, referida
exclusivamente a vivienda periódica e inmueble con fines turísticos.
Portugal, nación donde la industria turística representa un renglón económico
esencial, ingresó con la expedición del decreto ley 335 de 1.981 a la regulación
del Tiempo Compartido, definiéndolo como un sistema muy novedoso que
consiste en la expedición de cédulas o certificados de habitación periódica, los
cuales son títulos públicos, negociables por endoso y que atribuyen a su titular
el derecho a usar y disfrutar del alojamiento que en ellos se describa y dentro
del plazo allí estipulado.
La entidad encargada de expedir los títulos y llevar el control del cumplimiento
de los requisitos legales, es la Oficina de Registro de la Propiedad.
La propiedad ordinaria del inmueble está en cabeza de una persona natural o
jurídica, quien es la responsable de la administración del inmueble, del pago de
impuestos y en general, adelantar todas las gestiones que tengan que ver con
el complejo turístico.
Además del derecho de propiedad ordinario y sobre el mismo inmueble, existe
otro llamado "Derecho Real de Habitación Periódica", que es un derecho real
sobre cosa ajena, por lo tanto es un derecho real limitado de duración en
principio perpetua, que concede a su titular la facultad de ocupar por si o por
otro en el tiempo previsto y previo pago de la prestación pactada, el inmueble
destinado a descanso vacacional, recreación o turismo."16
El derecho es titulado por un certificado transmisible y gravable por simple
endoso, adquiriendo las características de un bien mueble. Es transmisible
entre vivos y mortis causa y no concede en caso de transmisión, derecho de
adquisición preferente a los demás titulares.
Es un sistema que favorece a los posibles inversionistas especialmente en dos
aspectos: La excepción impositiva de las operaciones relativas a la propiedad
y, la agilización de su tráfico jurídico a través de los certificados prediales.
El título constitutivo debe constar en escritura pública y contener el inicio y
terminación de cada período y de cada vivienda, el valor, y el límite de duración
del derecho cuando éste no sea perpetuo.17
El derecho real de uso y habitación consagrado en la ley Portuguesa es nuevo
y diferente al derecho concedido por la ley Civil Colombiana en los artículos
870 y 874
El artículo 870 define el derecho de uso y habitación como “ el derecho real que
consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las
utilidades y productos de una cosa.
16 Decreto-ley número 335/81, artículos 1, 4, 5, 6, 9, 10, 11, y 12, Portugal, 1981
17 O´CALLAGHAN MUÑOZ Xavier, Op. cit., p.85
Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de
habitación” .
Por su parte el artículo 874 consagra que “El uso y la habitación se limitan a las
necesidades personales del usuario o del habitador...” .
Las principales diferencias entre la legislación Portuguesa y la ley civil
Colombiana son las siguientes:
a- En Portugal el inmueble está destinado exclusivamente al servicio de
Tiempo Compartido turístico con fines de recreación o vacacionales. En
Colombia, se reconoce con el propósito de proteger el derecho de las personas
a tener una residencia y morar en ella, su uso es de carácter permanente y se
limita a las necesidades personales del habitador y su familia.
b- En Portugal el derecho adquirido queda consignado en un documento que
adquiere las calidades de bien mueble, por lo que su simple endoso será
suficiente para realizar cualquier negociación. En Colombia ese derecho no es
transmisible por herencia, ni susceptible de cesión a ningún título, ni prestarse
ni arrendarse.
c- En Colombia, según el articulo 756 del Código Civil, la tradición de bienes
raíces se efectuará “ por la inscripción del título en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o
de uso constituidos en bienes raíces y de los de habitación e hipoteca”.
En la legislación Portuguesa, existe la obligación de registrar en la Oficina de
Instrumentos Públicos el título constitutivo del derecho de habitación periódica.
Sin embargo no es obligatorio para los casos en los que el titular del derecho lo
quiera transmitir a otra persona, gracias a la calidad de bien mueble que la
misma ley le otorga.
2. 1. 7 Sistema de arrendamiento por períodos
Es un sistema híbrido entre los de derecho real y derecho personal, aplicado
especialmente en Grecia.
El comprador de Tiempo Compartido adquiere un derecho de arrendamiento
por el número de años que figure en el título, debiendo pagar en forma
anticipada el total de la renta, sin perjuicio de la obligación de contribuir a los
gastos de administración y mantenimiento del inmueble. 18
2. 1. 8 Sistema de derecho real de servidumbre
Es un sistema aplicado en Alemania según el cual, es un derecho real sobre
cosa ajena. “Se constituye una servidumbre personal, indisponible, por el
propietario de la vivienda a favor de una persona, en virtud de cuya
servidumbre personal, tendrá la facultad de usarla en determinados períodos
de tiempo. ”19
Sólo hay una propiedad sobre la que pesan varios derechos reales restringidos,
que son las servidumbres.
18 Organización Mundial del Turismo. Tiempo Compartido. Borrador Publicación del RCI, P.11
19 O¨CALLAGHAN MUÑOZ Xavier, Op. cit., P. 88
2. 2 Sistemas de derecho personal
El articulo 666 del Código Civil expresa:
"Derechos personales o créditos son los que sólo pueden
reclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o la
sola disposición de la ley, han contraído las obligaciones
correlativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor
por el dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos.
De esos derechos nacen las acciones personales”.
Derecho personal es el correlativo a la obligación, el cual supone una relación
entre dos personas: el que se tiene contra una persona determinada ( deudor )
y en cuya virtud podemos exigir de ésta un acto positivo o una abstención, y
quién tiene el poder para exigir el cumplimiento ( acreedor ).
La obligación es aquel vínculo jurídico por el cual una persona debe realizar
una prestación a favor de otra.
2. 2. 1 Elementos Descriptores del contrato
Sujeto activo: Es el acreedor; aquel en cuyo beneficio debe realizarse la
prestación, la cual puede consistir en la entrega de algo; la realización de un
hecho positivo o una abstención. Puede estar compuesto por una o por varias
personas;
ser
persona
natural
o
jurídica;
estar
determinado
o
ser
indeterminado.27
Sujeto pasivo: Es el deudor; aquel que debe realizar la prestación; la persona a
cuyo cargo existe el deber de dar, hacer o no hacer. Puede ser única o
múltiple,
jurídica
o
natural
y
siempre
debe
ser
determinada
o
excepcionalmente, determinable en forma temporal.28
Vínculo jurídico: Entre el sujeto activo y el pasivo se establece una relación o
nexo según el cual el sujeto pasivo debe cumplir y el sujeto activo tiene el
derecho de exigir el cumplimiento.
Objeto: Es la prestación que debe realizar el deudor, la cual puede ser de dar,
hacer o no hacer.
Los derechos personales u obligaciones tienen como fuente los actos o hechos
de que ellos provienen y que la ley determina como generadores de efectos.
Así en primer término encontramos el acto jurídico (manifestación de voluntad
dirigida a crear, modificar o extinguir relaciones jurídicas) que puede ser
unilateral o bilateral. Cuando el acto jurídico es bilateral y busca producir
obligaciones, se llama contrato.
En segundo termino está el hecho jurídico, el cual es aquel acontecimiento
físico, de la naturaleza, o humano, cuyos efectos son independientes de la
voluntad de quien lo realiza, y a los que el derecho considera relevantes.29
Los sistemas que conceden un derecho personal a los usuarios del Tiempo
Compartido turístico son aplicados especialmente en Norte América y Europa,
a través de asociaciones con características de club o cooperativa. En
Colombia, aún cuando los sistemas más utilizados han sido los de derecho real
como la multipropiedad y el multiusufructo, ya está apareciendo una nueva
oferta en la que se otorgan derechos personales, aplicando para ello, ese tipo
de asociaciones.
2. 2. 2 Sistema de club/trustee
Es el que tradicionalmente ha venido trabajándose en los países del área de
influencia anglosajona. En él, una sociedad propietaria, la llamada owning
company, en cuyo nombre aparecen inscritos los inmuebles, entra en un
acuerdo de fiducia o trust con una entidad financiera de prestigio que actúa
como fiduciario o trustee y que protege los legítimos derechos de los miembros
de un Club que se ha constituido con la finalidad de garantizar a sus asociados
la posibilidad de usar y disfrutar de los inmuebles de los que la owning
company es propietaria.
Este particular acuerdo de Trust y los Estatutos del Club serán los que
determinen los derechos y obligaciones de todas las partes implicadas en el
proyecto de Tiempo Compartido. En definitiva, son los miembros del Club
quienes adoptan las decisiones que afectan a la vida del proyecto de Tiempo
Compartido. 20
2. 2. 3 Sistema Societario
Es el sistema que la legislación Francesa ha adoptado, según la ley 16 de
1.971, modificada por la ley 11 de 1.972 y la ley 86 de 1.986. Consiste en la
existencia de una sociedad propietaria de los inmuebles, que divide su capital
social en acciones o participaciones, que atribuyen a sus titulares el derecho a
usar y disfrutar del inmueble propiedad de la sociedad de acuerdo con lo que
se disponga en los Estatutos de dicha sociedad.
20 Organización Mundial del Turismo. Tiempo Compartido, Op. cit., P.12
Esta misma sociedad puede tener adicionalmente como objeto social el de la
administración y mantenimiento de tales inmuebles, de tal manera que se
garantice a los socios o partícipes o accionistas de la sociedad el derecho a
usar y disfrutar de los inmuebles o alojamientos turísticos, junto con los
servicios adicionales que son esenciales para que pueda hablarse de Tiempo
Compartido.
El contrato puede ser adoptado bajo la ley Civil o Mercantil, pero en todo caso
no se considera como un tipo de propiedad sino de derecho personal, según el
cual la condición de socio o accionista es la que atribuye el derecho para el uso
del alojamiento turístico, dentro del tiempo señalado. No hay derecho de
propiedad ni derecho real alguno sobre la vivienda.
En Italia existen tres figuras basada en el derecho Francés, llamadas Azionaria,
en la que los socios por su calidad de tal, tienen derecho al uso de una vivienda
por cierto período de tiempo, y Alberghiera, la cual implica que la sociedad lleva
la gestión del inmueble como servicio de hotelería.
La cooperativa, consiste en la explotación y gestión por una sociedad
cooperativa, del inmueble en sistema de multipropiedad y frente a los socios
cooperativos.
Advierte la doctrina Italiana la dificultad de justificar en la multipropiedad las
limitaciones al poder de goce y disposición. “La solución del problema es
individualizada por algunos en la naturaleza temporal de la propiedad, que
consentiría justificar, sea el vínculo de destinación del bien, siendo éste el
fundamento de la estructura periódica y temporal del derecho, sea la
insensibilidad del mismo al cambio del sujeto titular, sea la aplicación de la
disciplina del condominio”21 .
En el caso del riesgo por pérdida de la cosa, la responsabilidad es solidaria,
debido a que la alternación periódica entre titulares conlleva que la situación
jurídica de cada uno se transforme a lo largo del tiempo, de situación de
pertenencia a situación de espera y viceversa. 22
2. 3 Modalidades de tiempo compartido
Además de los sistemas expuestos, existen las llamadas modalidades de
Tiempo Compartido, las cuales no hacen referencia al tipo de derecho que los
usuarios han adquirido, sino a las características del alojamiento mismo dentro
del complejo vacacional, y a la época del año dentro de la cual se puede
ejercer el derecho.
Las modalidades de tiempo compartido son:
2.3. 1 Fija: En el Tiempo Compartido de carácter fijo se utilizará y disfrutará la
misma unidad de alojamiento y en la misma semana o semanas del año.
2.3. 2 Flotante : En la modalidad flotante, el período anual de disfrute es
variable dentro de ciertas temporadas o estaciones del año y su determinación
se hace de forma periódica con forme a procedimientos objetivos que respeten
el principio de igualdad de oportunidades; permaneciendo constante la
determinación del alojamiento, es decir sobre el mismo inmueble.
21 O´CALLAGHAN MUÑOZ Xavier, op. cit., P. 87
22 Ibid., P.88
En el Tiempo Compartido sobre espacio flotante, el derecho del usuario recae
sobre un alojamiento indeterminado del establecimiento en régimen de Tiempo
Compartido, dentro de una categoría o tipo determinado. Para la disponibilidad
de su uso y disfrute se recurrirá a procedimientos objetivos que respeten la
igualdad de oportunidades de todos los usuarios.
2.3. 3 Mixta: El Tiempo Compartido mixto combina las opciones de tiempo y
espacio, de manera que el derecho del usuario será ejercitable en un período
indeterminado dentro de una cierta temporada o estación y en cualquiera de las
habitaciones de un tipo determinado dentro de un mismo establecimiento. En
éste caso la determinación también debe hacerse conforme a procedimientos
objetivos que respeten el principio de igualdad de oportunidades.
En el contrato de Tiempo Compartido deberá quedar consignada la modalidad
que se aplicará, con el fin de que los usuarios conozcan si la determinación del
alojamiento y la temporada vacacional están sujetos a variación dentro de
ciertas categorías o temporadas, o si por el contrario, siempre le corresponderá
el mismo alojamiento y la misma semana asignada.23
23 LUPICIANO RODRIGUEZ, op. cit., p. 4
3 DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS
El contrato de Tiempo Compartido y los variados sistemas a través de los que
éste se desarrolla, pueden confundirse con otras figuras que aparentemente
son similares, pero con las cuales, como veremos a continuación, presentan
muchas diferencias de fondo.
3. 1 Diferencias con la copropiedad consagrada en la ley civil
La comunidad o condominio consagrada en el Código Civil Colombiano es
esencialmente temporal. Según la ley civil, nadie está obligado a permanecer
en comunidad y por lo tanto todo copropietario puede pedir en cualquier tiempo
que se divida la cosa común.
La copropiedad en el Tiempo Compartido puede plantear problemas al
confundirse con la copropiedad que consagra el artículo 1374 del Código Civil,
el cual dice :
“ Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular
será obligado a permanecer en la indivisión; la partición del
objeto asignado podrá siempre pedirse, con tal que los
coasignatarios no hayan estipulado lo contrario.
No puede estipularse pro indivisión por más de cinco años, pero
cumplido este término podrá renovarse el pacto.....”.
La ley 300 de 1996 en el articulo 97, expresamente exceptúa la aplicación de la
acción de división para el Tiempo Compartido al decir: "Cuando quiera que
para la instrumentación del sistema de Tiempo Compartido se adecua al
derecho real de dominio o propiedad no procederá la acción de división de la
cosa común prevista en el articulo 2334 del Código Civil "(subrogado por los
artículos 467 y 468 del Código de Procedimiento Civil), puesto que sería
abiertamente contraria a la necesidad de estabilidad que el Tiempo Compartido
debe ofrecer y garantizar a sus adquirentes.
La multipropiedad concede el derecho real pleno de propiedad, si bien en
copropiedad con otras personas pero con división del aprovechamiento, es una
situación de copropiedad con división de facultades en el tiempo.
La comunidad puede originarse en situaciones de hecho diferentes a la
voluntad de los comuneros a diferencia del Tiempo Compartido que si se
origina en un contrato nacido de la voluntad de las partes.
La comunidad mientras subsista se encuentra indivisa, es decir que cada
comunero tiene un derecho sobre la cosa común; pero no sobre la totalidad de
ella, requiriendo para su manejo el consentimiento de los demás comuneros.
En el Tiempo Compartido cada adquirente posee, dependiendo de la forma de
contrato, propiedad plena por el tiempo predeterminado en el mismo, pudiendo
igualmente vender, arrendar, hipotecar y en general disponer libremente de su
derecho.
Ahora bien, en ambas figuras se prevé su funcionamiento por medio de un
administrador; especialmente en el caso de las grandes comunidades, pues es
un mecanismo ágil para el manejo de la cosa común. En el Tiempo Compartido
generalmente también se utiliza la misma figura por razones estrictamente
prácticas.
3. 2 Diferencias con la propiedad horizontal
Con el desarrollo industrial y crecimiento de las ciudades, debido a factores
tales como la migración rural hacia las áreas urbanas, se concentró en ellas
una mayor población, dando paso a la necesidad de ofrecer soluciones
inmobiliarias tanto para vivienda como para el comercio, en las cuales se
maximizará el uso de la tierra. Aparece entonces la construcción horizontal y a
su vez una nueva forma de propiedad llamada Propiedad Horizontal.
En la Propiedad Horizontal coexisten dos tipos de propiedad:
La primera se refiere a áreas delimitadas, de propiedad individual de cada uno
de los copropietarios y la segunda a áreas, también delimitadas, que sirven
principalmente para la existencia, seguridad y conservación del edificio y que
permiten a todos los copropietarios el uso y goce de su departamento, como
fachadas, escaleras, ascensor, cubiertas, áreas para recreación, etc, que se
presumen de dominio inalienable e indivisible de todos los copropietarios del
inmueble y cuya titularidad corresponde en común a los propietarios de los
bienes llamados privados.24
Este tema lo abarcó inicialmente la ley 182 de 1948, la cual permitió la
construcción de la Propiedad Horizontal de edificios dividiéndolos por pisos y
departamentos. También permitió constituir Propiedad Horizontal en las casas
de un sólo piso, siempre que los departamentos en que se dividieran, fueran
independientes y tuvieran salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común25
24 Ley 182 de 1948, artículo 2
25 PEÑA QUIÑONES Ernesto, Op. cit., p. 136
Posteriormente con la ley 16 de 1985, se crea una persona jurídica que será la
propietaria de todos los bienes comunes pertenecientes a una unidad de
Propiedad Horizontal. Esta persona jurídica no tendrá ánimo de lucro, deberá
hacer cumplir la ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal, tendrá el dominio
de las áreas destinadas al uso y servicio común de los propietarios y ejercerá la
dirección, administración, representación y manejo de los intereses comunes
de los propietarios de los inmuebles.”26
Con la ley 675 de Agosto 3 del año 2001, se introdujo la última norma sobre
Propiedad Horizontal, cuya principal característica es la obligatoriedad de
constituir en persona jurídica el inmueble y la mayor concesión de poderes para
el ente administrador, con el fin de mejorar las relaciones de convivencia.
Se autoriza así mismo, la posibilidad de cobro de intereses por mora para los
deudores de cuotas sin que el cobro de los mismos quede sujeto a la libre
disposición del juez, como sucedía antes de dicha ley.
El Régimen de Propiedad Horizontal y su contribución al manejo en la
coexistencia de la propiedad privada con la común, inspiró el desarrollo de
nuevas figuras tales como Conjuntos Cerrados, reglamentados en la ley 428 de
1.988 y los Condominios Campestres, conceptos que si bien es cierto
comparten gran parte de la normatividad de la Propiedad Horizontal, requieren
para su adecuado funcionamiento de normas especiales. Así por ejemplo, en el
caso de los Condominios Campestres, algunos han optado por mantener el
manejo de sus instalaciones sociales y deportivas de acuerdo a las normas de
Propiedad Horizontal; es decir dándoles un trato de bienes comunes; otros han
26 Ibid., p.138.
decidido dar a estos elementos el carácter de privados, constituyendo clubes o
asociaciones para su manejo, con lo cual se presenta una nueva figura que
comprende por una parte la reglamentación y manejo de copropiedad en
cuanto a los bienes privados y su uso ( las viviendas que integran el proyecto ),
por la otra el manejo y reglamentación de los bienes comunes (vías, zonas,
verdes, etc.), y adicionalmente el manejo y reglamentación de las áreas
privadas que integran el club o corporación encargada de administrar las
instalaciones sociales y deportivas, localizadas igualmente dentro del
condominio pero a las que sólo pueden acceder aquellos condóminos que
hayan adquirido la respectiva acción y cancelen una cuota de sostenimiento
adicional.
Ello implica la coexistencia de dos diferentes tipos de propietario en un mismo
conjunto; la presencia de dos asambleas con miembros diferentes y en general
toda una serie de normas específicas que las normas de Propiedad Horizontal
no han previsto y que han encontrado su desarrollo en la iniciativa privada.
Así mismo existen algunos temas no previstos en la ley general, que la
costumbre ha ido adoptando y que ya se consideran generalizadas tales como
la limitación en cuanto al voto para los propietarios que se encuentran en mora
en el pago de sus cuotas de administración, los recargos y sanciones por la
mora en el pago de las obligaciones y en general toda una serie de
disposiciones que ha venido desarrollando la figura de la Propiedad Horizontal.
Todos estos antecedentes aprovechados por la Industria del turismo han
permitido igualmente la aparición de una nueva figura en la cual, además de la
división material del inmueble por pisos o locales, se presenta la división en
razón del tiempo y respecto del mismo inmueble, apareciendo el llamado
Tiempo Compartido.
El Tiempo Compartido surge como una figura nueva que puede darse,
compartir y aún desarrollarse dentro de la Propiedad Horizontal, si el proyecto
vacacional está ubicado dentro de un inmueble sometido a Reglamento de
Propiedad Horizontal, por que sus áreas están divididas en privadas
compuestas por departamentos, habitaciones o cabañas y, en comunes,
conformadas por escaleras, fachadas, zonas de recreación y alimentación,
corredores etc, de tal forma que, se aplicará el Reglamento de Propiedad
Horizontal en relación con el inmueble en si mismo considerado.
Si el Tiempo Compartido se presenta dentro de un inmueble sometido a
Reglamento de Propiedad Horizontal, podrá dentro del mismo Reglamento
establecerse lo pertinente a asuntos tales como la administración del inmueble,
cuotas de participación, y demás obligaciones de los usuarios respecto del bien
y respecto de los restantes cotitulares, sirviendo entonces el Reglamento de
Propiedad Horizontal como título constitutivo y regulador del Tiempo
Compartido.
Con base en los lineamientos generales de la Propiedad Horizontal y gracias a
las aplicaciones que la iniciativa privada ha dado, el Tiempo Compartido crea
una nueva forma de propiedad en la cual existe, además de la posibilidad de
que un bien inmueble pueda dividirse demarcando sus áreas comunes y
privadas, que esa división pueda responder también al tiempo dentro del cual
se ejerza el derecho de propiedad.
4 EL TIEMPO COMPARTIDO EN LA LEY COLOMBIANA DE TURISMO
La Constitución de Colombia del año 1.991 consagró en su artículo 5227 el
derecho a la recreación, la práctica del deporte y al aprovechamiento del
tiempo libre dentro del cual se encuentra el turismo. Transfirió a los
Departamentos y Municipios competencias que anteriormente estaban
radicadas en cabeza del Gobierno Nacional, es así que su artículo 300 Ord. 2,
y artículo 313 Ord. 728 otorga a las Asambleas Departamentales la facultad
para tomar medidas en materia de turismo y a los Concejos Municipales definir
la afectación del suelo .
El proceso de descentralización avanza a través de las atribuciones que asigna
al Viceministerio de Turismo, con el fin de asesorar a las entidades territoriales
en los aspectos relacionados con este tema, especialmente en lo pertinente a
la elaboración de planes de desarrollo turístico.
Con la ley 300 de 1996 se buscó sentar las bases para el desarrollo armónico
del
turismo
Colombiano, abriendo
mayores posibilidades de
carácter
económico, con el fin de contribuir a la industrialización del sector, impulsando
así un reglón de gran importancia para la recreación de nacionales y
extranjeros.
27 Constitución Política de Colombia, artículo 52
28 Ibid., artículos 300 y 313
La ley colombiana de turismo, con su Decreto 1076 de 1.997, quiso consignar
los aspectos de mayor relevancia para el desarrollo del Tiempo Compartido,
razón por la cual incluyó las definiciones de los diferentes sistemas; las partes
del contrato como promotor, comercializador y titular; y establecimiento de
Tiempo Compartido. Así mismo, determinó los principales derechos y
obligaciones de cada una las partes y las pautas a seguir para la elaboración
del reglamento interno.
En seguida haremos referencia a los puntos principales que el Decreto 1076 de
1997 reglamenta, respecto del Tiempo Compartido turístico.
En el articulo 2, se establecen las definiciones de: sistema de tiempo
compartido turístico; promotor o desarrollador; comercializador; compañía de
intercambio; operador o administrador; usuario; titular; multipropiedad;
multiusufructo; establecimiento de tiempo compartido; sistema de puntos;
prospectador; telemercadeo y período vacacional.
Artículo 2, ordinal 1. El sistema de Tiempo Compartido:
”Independientemente de la denominación que se le de a la
forma de contratación, se entiende por tiempo compartido
turístico, de acuerdo con lo establecido en el articulo 95 de la
ley 300 de 1.996, el sistema mediante el cual una persona
natural o jurídica adquiere, a través de diversas modalidades,
el derecho de utilizar, disfrutar, y disponer, a perpetuidad o
temporalmente, de una unidad inmobiliaria turística o
recreacional por un período de tiempo en cada año.
Igualmente se considera como de tiempo compartido la
modalidad denominada sistema de puntos para la utilización de
períodos vacacionales de tiempo compartido y cualquiera otra
clase de oferta para fines turísticos que tengan esa misma
naturaleza”.
Artículo 2, ordinal 2. Promotor o desarrollador:
“Es la persona natural o jurídica dedicada a la estructuración y
puesta en marcha de complejos turísticos destinados a ofrecer
mediante un contrato el sistema de Tiempo Compartido.”
El artículo 19 del mismo decreto establece como obligaciones del promotor:
a- Otorgar y respetar el derecho del usuario a usar, gozar y
disfrutar el alojamiento que le corresponda en los términos,
condiciones y plazos pactados en el contrato y en el
reglamento interno.
b- Responder solidariamente con el comercializador de su
establecimiento de tiempo compartido turístico cuando sean
personas diferentes, por las ofertas que éste hubiese realizado
en el proceso de venta.
c- Satisfacer la operación, mantenimiento, conservación,
reposición y reparación de los bienes, instalaciones y equipos
afectos al sistema de tiempo compartido turístico, de acuerdo
con lo que al respecto establezca el reglamento interno.
d- Las demás que establezca el reglamento interno.
Con el fin de dar seguridad al turista, se establece el requisito de adjuntar un
modelo de los contratos de comercialización de tiempo compartido, junto con
una comunicación de la compañía de intercambio vacacional en la que conste
que el proyecto se encuentra afiliado a ella.
Para la acreditación de los títulos o requisitos de idoneidad técnica o
profesional, la persona natural o el representante legal de la Empresa
Comercializadora, señalará su experiencia en las labores de comercialización y
la relación de los proyectos de Tiempo Compartido que hubiese comercializado
y de los que se encuentra comercializando.
Las atribuciones del Administrador se encuentran señaladas en el artículo 21
del Decreto 1076 de 1.997:
a- Modificar el reglamento interno, en lo concerniente a los aspectos
operacionales del establecimiento
b- Preparación del presupuesto anual de gastos e ingresos.
c- Cobro de las cuotas anuales de mantenimiento.
d- Pago de suministros, impuestos, contribuciones y cualquier otra cantidad de
carácter periódico.
e- Determinación de las unidades inmobiliarias específicas para los casos de
Tiempo Compartido en la modalidad flotante.
El capítulo IV del decreto 1076 de 1.997 establece los principales derechos y
obligaciones de los usuarios que el legislador ha querido dejar consignados,
con el fin de asegurar su conocimiento por parte de los interesados en invertir
en tiempo compartido.
Artículo 16, decreto 1076 de 1.997: Derechos de los usuarios:
a- Recibir los servicios contemplados en el reglamento interno.
b-Conocer y aceptar el valor total del programa de Tiempo Compartido y de
cualquier otra cantidad adicional que debiere pagar, así como también las
cuotas de administración y mantenimiento.
c- Usar y gozar del establecimiento y demás bienes muebles objeto del
contrato.
d- Enajenar, transmitir, ceder o gravar por acto entre vivos o por sucesión por
causa de muerte, a título oneroso o gratuito, los derechos y obligaciones
adquiridos en virtud del contrato de Tiempo Compartido.
e- Participar y votar en las sesiones de los órganos de administración.
f- Los demás que establezca el reglamento interno.
Artículo 17 decreto 1076 de 1.997: Obligaciones de los usuarios
a- Pagar el precio de adquisición, los gastos de mantenimiento, operación,
reposición, reparación y además, hacer el pago de las cuotas anuales
ordinarias y extraordinarias.
b- Responder por los daños causados al mobiliario o las instalaciones
comunes. Igualmente deberá comunicar y pagar por las averías o desperfectos
que sufra la unidad en cualquier caso y cuando ha autorizado a terceras
personas para su utilización.
c- Determinar un domicilio para efectos de notificaciones.
d- Usar conforme a su destino y naturaleza la unidad e instalaciones.
e- No modificar, alterar, variar o sustituir los bienes e instalaciones.
f- Usar la unidad inmobiliaria exclusivamente dentro del período que le
corresponda.
g- Desocupar la unidad puntualmente el día y hora fijados en el contrato.
h- No ocupar la unidad con un número mayor de personas al autorizado.
i- Permitir la realización de obras o reparaciones, con derecho a ser
compensado con el disfrute de su período vacacional en otra unidad de
similares características.
j- Los demás que establezca el reglamento interno.
El artículo 2, ordinal 13, del decreto 1076 de 1.997 define como
establecimiento de Tiempo Compartido “ el conjunto de bienes destinados a
facilitar la utilización de períodos vacacionales de Tiempo Compartido”.
El artículo 2, ordinal 14, del decreto 1076 de 1.997 del define el sistema de
puntos:
" Es el esquema mediante el cual el usuario adquiere un
derecho incorporal representado en una cierta cantidad de
unidades, generalmente llamadas puntos, las cuales podrán
ser redimidas por el uso de un alojamiento turístico por
periodos mensuales, semanales o diarios, descontando de la
cantidad de unidades o puntos inicialmente adquiridos el valor
que corresponde por noche de alojamiento.”
En lo que hace referencia a la naturaleza jurídica del Tiempo Compartido, el
decreto 1076 en el artículo 4 señala que puede ser “... de carácter real cuando
los usuarios adquieren sobre un establecimiento derechos de multipropiedad o
multiusufructo....” o de carácter personal cuando “...... los usuarios establecen
relaciones jurídicas que generan un derecho personal que los faculta para
ejercer su atribución de utilización o disfrute.....”.
El artículo 24 del decreto 1076 de 1.997 se ocupa del tema del reglamento
interno del establecimiento de Tiempo Compartido, copia del cual deberá ser
entregado por el promotor o comercializador a cada uno de los usuarios
titulares y que deberá contener como mínimo los siguientes puntos:
a- Los órganos de gobierno o de administración del
establecimiento, su composición y funcionamiento.
b- Los requisitos para convocar a reuniones de los órganos de
gobierno o administración, los aspectos relativos a quórums
decisorios especiales, la posibilidad de realizar asambleas no
presenciales y demás asuntos concernientes a los órganos de
administración.
c- Mecanismos de participación y representación de los
titulares en la toma de decisiones.
d- Descripción de los bienes muebles que hacen parte del
establecimiento y la manera para realizar el inventario.
e- Normas sobre transmisión de la condición de titular.
f- Procedimiento
inmobiliarias.
para
la
utilización
de
las
unidades
g- La modalidad del contrato de tiempo compartido, con la
indicación expresa de si conlleva la adquisición de algún
derecho real.
h- Procedimiento para establecer, aplicación y periodicidad de
cuotas extraordinarias.
i- Los derechos y obligaciones de los titulares, especialmente
en lo referente al pago de las cuotas anuales y la
responsabilidad por daños.
j-Sanciones por incumplimiento
contractuales y reglamentarias.
de
las
obligaciones
k- Señalar el número máximo de personas que pueden alojarse
en cada unidad
l- Derechos y obligaciones del Promotor.
m- Indicación de si los titulares tienen derecho a algún
programa de intercambio.
n- Procedimiento a seguir en caso de extinción del régimen de
tiempo compartido.
4.1 Extinción del régimen de Tiempo Compartido turístico en el derecho
Colombiano:
La extinción del régimen de Tiempo Compartido turístico, se encuentra
regulada en el capítulo VIII, artículo 26, del Decreto 1076 de 1.997, en el cual
se enumeran las siguientes causas:
“a- Por el transcurso del tiempo establecido en el documento de constitución.
b- Destrucción de las tres cuartas partes o más de las unidades inmobiliarias
del establecimiento de tiempo compartido.
c- Por acuerdo de los titulares adoptado validamente según lo que establezca
el reglamento interno.”
El reglamento interno establecerá el procedimiento para la liquidación del
régimen del Tiempo Compartido de acuerdo con las normas legales aplicables
a las diversas modalidades del mismo.
4. 2 Críticas al decreto 1076 de 1.997
En la ley colombiana de turismo encontramos unos temas que en nuestro
concepto no se desarrollan adecuadamente, con indeseables resultados para
la eficacia de las normas, tal como lo expondremos a continuación.
4. 2. 1 En cuanto a la definición de las modalidades de Tiempo
Compartido
El artículo 3 del decreto 1076 de 1.997 define así las diferentes modalidades:
"Según la identificación de la unidad de alojamiento y el período
anual de disfrute, el Tiempo Compartido puede ser de carácter
fijo, flotante o mixto.
En el Tiempo Compartido de carácter fijo, se utilizará y disfrutará
la misma unidad de alojamiento, en el mismo período calendario
del año.
En el de carácter flotante, se utilizará una unidad inmobiliaria de
determinadas características en un período determinado del año.
La determinación de su uso y disfrute se hace en forma
periódica, según disponibilidad y mediante procedimientos
objetivos que respeten el principio de igualdad de oportunidades
de todos los usuarios.
El Tiempo Compartido de tipo mixto surge de la combinación de
las modalidades anteriores."
Consideramos que el anterior artículo es incompleto en lo que hace referencia
a la modalidad de carácter flotante, puesto que define exclusivamente la
variación en el tiempo dentro del cual se puede ejercer el disfrute, sin
mencionar que además existe el Tiempo Compartido sobre espacio flotante y
por lo tanto, la unidad de alojamiento podrá, si así se ha pactado, variarse
dentro de una cierta categoría.
El Tiempo Compartido de tipo mixto combina las dos opciones anteriores, es
decir, tiempo y espacio, de tal manera que el derecho del usuario será
ejercitable en un período indeterminado dentro de una cierta temporada o
estación y en cualquiera de las viviendas de una misma categoría, dentro de un
mismo establecimiento.
4. 2. 2 En relación con la comunidad o condominio
El ordinal 11 del artículo 2 del decreto 1076 define la multipropiedad como una
“modalidad del derecho real de dominio, según la cual su titular adquiere la
propiedad sobre una parte alícuota e indivisa de un inmueble determinado y
el derecho exclusivo a su utilización y disfrute durante un período de tiempo
determinado”.
El Código Civil Colombiano hace referencia a la copropiedad en diferentes
temas como el usufructo, la mezcla y especialmente en el cuasi-contrato de
comunidad al decir en su artículo 2322 “ La comunidad de una cosa universal o
singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado
sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie
de cuasi contrato”.
No se accede a éste tipo de comunidad en forma voluntaria, sino por causas en
las cuales no interviene la voluntad de los comuneros, como el caso de las
herencias o legados.
Podemos ver la inconsistencia de la ley, al tratar de preservar la integridad del
inmueble en régimen de Tiempo Compartido, acudiendo a la figura del Código
Civil que habla de las comunidades, para aplicarla a la multipropiedad, cuando
son claramente figuras distintas. El legislador confunde la indivisibilidad física
de la cosa, con su división en las facultades de uso y disfrute, cuando dice ¨una
parte alícuota e indivisa¨, y al consagrarlo como excepción a la ley civil que
se refiere a la acción de división, pero precisamente dijo lo contrario por que
acudió a la figura con la cual se establece que nadie está obligado a
permanecer en comunidad.
4. 2. 3 En cuanto al sujeto activo del derecho
El artículo 2 del decreto 1076 de 1.997, ordinal 9, define usuario como " la
persona o personas naturales o jurídicas que son beneficiarias del programa de
Tiempo Compartido turístico".
En el ordinal 10, el mismo artículo define titular como " la persona o personas
naturales o jurídicas sobre las cuales recae la titularidad del derecho sobre el
período vacacional de Tiempo Compartido".
La
ley
define
usuario
y
titular
dándoles
un
tratamiento
distinto
y
reconociéndolos como figuras autónomas, sin embargo en el desarrollo
posterior que la misma norma da a estas figuras, especialmente en los
capítulos dedicados a derechos y obligaciones, hace referencia simplemente a
los usuarios.
La calidad de usuario y titular pueden coincidir en cabeza de una misma
persona, como cuando el titular del derecho es quien directamente va a hacer
uso del complejo vacacional. Pero, cuando el titular autoriza a un tercero para
acceder al complejo turístico, el usuario será una persona distinta al titular del
derecho.
4. 2. 4 Compatibilidad con la propiedad horizontal
La Propiedad Horizontal y el Tiempo Compartido son figuras distintas pero
compatibles, como ya se estudió en el tercer capítulo. A pesar de ello, el
artículo 8 del Decreto 1076, refiere dicha compatibilidad exclusivamente para
los casos en que el sistema de Tiempo Compartido sea multipropiedad o
multiusufructo, cuando en realidad la Propiedad Horizontal y su reglamento
existirán también en los casos en que se transfieran derechos de carácter
personal, puesto que lo reglamentado es la división interna del inmueble
afectado al sistema de Tiempo Compartido turístico.
4. 3 Ventajas de la ley Colombiana de turismo
En el tema de las ventajas de la ley de turismo vamos a resaltar aquellos
aspectos con los cuales ella pretende dar una mayor formalidad al sector y por
lo tanto proteger a los consumidores.
4. 3. 1 Profesionalización de los promotores y comercializadores
Además de los derechos y obligaciones que la ley señala para las empresas
promotoras y
comercializadoras
de
proyectos
de
tiempo
compartido,
mencionados en el primer punto del presente capítulo, la profesionalización de
la actividad y de las personas naturales o jurídicas que se dedican a ella, está
en la obligación de inscribirse en el Registro Nacional de Turismo, como lo
ordena el decreto 504 de 1.997 en el artículo 17,29 con el fin de establecer
29 Decreto 504 de 1997, artículo 17. Prestadores de servicios turísticos obligados a inscribirse
en el Registro Nacional de Turismo, literal g: Empresas promotoras y comercializadoras de
proyectos de tiempo compartido y multipropiedad
mecanismos de identificación y regulación de los prestadores de servicios
turísticos. El promotor o comercializador, con base en el decreto 1076 de
1.997, deberá inscribirse en el Registro Nacional de Turismo antes de iniciar la
promoción o comercialización del establecimiento30 ..
El mismo decreto en el artículo 27, exige a los promotores la acreditación de la
capacidad operativa, mediante la relación de los convenios celebrados con
organizaciones de intercambio vacacional, nacionales e internacionales. Y la
acreditación de la capacidad financiera, con la indicación de las fuentes de
recursos que utilice o vaya a utilizar para el desarrollo del proyecto. Si el
inmueble destinado al proyecto de Tiempo Compartido se encuentra en
proceso de construcción, la empresa promotora deberá indicar las garantías
establecidas con las cuales se respalda la inversión de los usuarios.
Con el fin de acreditar la idoneidad técnica y profesional, los promotores podrán
señalar su experiencia en las labores de promoción y construcción de
proyectos inmobiliarios.
Para los comercializadores, cuando realizan su gestión en nombre y por cuenta
de un tercero, el mismo artículo exige que acrediten su capacidad operativa
anexando la comunicación del promotor en la cual conste la autorización para
adelantar la comercialización del proyecto. Además deberá adjuntar un modelo
de los contratos de comercialización de Tiempo Compartido. La acreditación de
los títulos de idoneidad técnica y profesional se hará mediante el señalamiento
de su experiencia en las labores de comercialización, así como la relación de
los proyectos de Tiempo Compartido que hubiese comercializado.
30 Decreto 1076 de 1997, artículo 9.
Cuando hayan concluido la ejecución de sus proyectos o actividades de venta,
las empresas promotoras y comercializadoras podrán solicitar la cancelación
de su inscripción en el Registro Nacional de Turismo.
4. 3. 2 Inscripción en el Registro Nacional de Turismo
El decreto 504 de 1.997 reglamenta el Registro Nacional de turismo,
determinando entre otros temas el objeto de dicho registro, la entidad oficial
que tiene la obligación de llevarlo, publicidad, formalización, plazo, la
acreditación operativa y financiera de los promotores y comercializadores.
En el artículo 17 define quienes son prestadores de servicios turísticos y por lo
tanto están obligados a inscribirse:
a- Agencias de Viajes y Turismo, Mayoristas y Operadores
b- Establecimientos de alojamiento y hospedaje
c- Operadores
convenciones.
Profesionales
de
Congresos,
ferias
y
d- Arrendadores de vehículos.
e- Oficinas de Representación Turística
f- Usuarios, Operadores, desarrolladores e industriales en
zonas francas turísticas.
g- Empresas Promotoras y Comercializadoras de proyectos de
tiempo compartido.
h- Establecimientos de gastronomía, bares y negocios
similares calificados por el gremio como establecimientos de
interés turístico.
i- Los guías de turismo.
j- Las empresas captadoras de ahorro para viajes y empresas
de servicios turísticos prepagados.
k- Los establecimientos que presten servicios de turismo de
interés social.
4. 3. 3 Sanciones por incumplimiento en el registro
Se aplicará una multa de 100 salarios mínimos legales mensuales a aquellos
que presten servicios turísticos sin estar inscritos en el Registro Nacional de
turismo, sin perjuicio de la aplicación de las sanciones que consagra el artículo
72 de la ley 300 de 1.99631, las cuales van desde amonestación hasta la
cancelación de la inscripción en el Registro Nacional de Turismo.
En todo, el usuario conserva intacto su derecho de iniciar acciones de tipo civil
contra el promotor o comercializador, en busca de indemnización, cuando
considere que le han incumplido.
El decreto 1075 de 1.997 se ocupa del procedimiento para la imposición de
sanciones a los prestadores de servicios turísticos.
4. 3. 4 Protección al consumidor. El derecho de retracto.
Otra de las ventajas que encontramos en la ley de turismo es la consagración
del principio y mecanismos de la protección al consumidor, la cual está
contemplada en la ley 300 de 1.996 en su artículo 98, al establecer que:
"El Gobierno Nacional reglamentará lo relativo a las
modalidades de tiempo compartido, los requisitos de los
contratos de tiempo compartido turístico y demás aspectos
31 Decreto 504 de 1997, artículo 16.
necesarios para el desarrollo del Sistema de Tiempo
Compartido Turístico y para la protección de los adquirentes de
tiempo compartido"
Con base en el artículo anterior, y con el fin de dar aplicación a la protección al
consumidor que allí se exige, el decreto 1076 de 1.997 desarrolla el tema
desde varios aspectos estableciendo, por un lado, una serie de obligaciones a
cargo de los promotores y comercializadores de Tiempo Compartido, y por otro
lado, incluyendo normas que conceden a los consumidores derechos
novedosos en este tipo de regulación, como el de retracto:
a- Para proyectos de Tiempo Compartido ubicados en el exterior pero
comercializados dentro del país, se aplicarán las normas Colombianas sobre
protección al consumidor, la ley 300 de 1.996 y los decretos que la
reglamentan,32 tal como lo ordena el artículo 5 del decreto 1076 de 1.997.
Además, los comercializadores deberán formular declaración unilateral de
voluntad o acto equivalente a la misma, para incorporarlo al Registro Nacional
de Turismo
b- Los promotores o desarrolladores de proyectos ubicados en Colombia,
deberán citar el documento de constitución del sistema de Tiempo
Compartido.33
c- Con base en el artículo 30 del decreto 1076 de 1.997, los prospectadores, es
decir aquellos que “ por cuenta de un establecimiento de Tiempo Compartido,
promueven
la
consecución
de
clientes
potenciales
para
hacerles
posteriormente una presentación de ventas o una propuesta de adquisición de
32 Decreto 1076 de 1997,artículo 5.
33 Decreto 1076 de 1997, artículo 10.
Tiempo Compartido”34 , deberán portar una credencial que los identifique y
señale su vinculación a una o más firmas Comercializadoras, quienes a su vez
deberán estar inscritas en el Registro Nacional de Turismo.35
d-Los promotores o comercializadores serán responsables, según el artículo 31
del decreto 1076 de 1.997, “de los compromisos adquiridos y de la información
suministrada por el personal a su servicio y de aquellos que contrate para
realizar encuestas”36
e- Cuando se utilice el sistema de telemercadeo para promocionar programas
de Tiempo Compartido turístico, el artículo 34 del decreto 1076 de 1.997
establece que la persona que llame deberá:
1- Identificarse y manifestar en nombre de quién realiza la llamada y el objetivo
de la misma.
2- Si se ofrece algún premio, indicar las condiciones o requisitos para
reclamarlo, sin crear falsas expectativas o inducir a error al destinatario de la
comunicación.
3- La ley ordena que las llamadas se hagan entre las 8:00 am y las 9:00 pm .
37
34 Decreto 1076 de 1997, artículo 2, ordinal 15.
35 Decreto 1076 de 1997, artículo 30
36 Decreto 1076 de 1997, artículo 31
37 Decreto 1076 de 1997, artículo 34
f- Otra forma, quizás la más importante de protección a los usuarios
interesados en invertir en Tiempo Compartido se encuentra consagrada en el
artículo 28 del decreto 1076 de 1.997. Es el derecho de retracto:
Artículo 28 Derecho de Retracto:
“ El contrato o la promesa de contrato por el cual se comercialicen
programas de Tiempo Compartido turístico, podrán darse por
terminados unilateralmente por el titular siempre que no hubiera
disfrutado del servicio contratado, dentro de los 5 días comunes
siguientes a la fecha de la firma del mismo”.
Igualmente, el citado decreto 1076 consagra en su artículo 11 las
estipulaciones que debe contener el contrato de tiempo compartido. En su
artículo 23 se establecen las obligaciones del comercializador de Tiempo
Compartido, hace referencia al derecho de retracto así:
Artículo 11, literal g: "Consagración del derecho de retracto previsto en el
artículo 28 del presente decreto".
Artículo 23, numeral 3: "Respetar al comprador el ejercicio del derecho de
retracto y demás normas de protección al consumidor de que da cuenta el
capítulo IX del presente decreto".
Se encuentra entonces que el derecho de retracto permite garantizar la emisión
libre de voluntades (requerida para la validez de cualquier contrato), en los
negocios de derechos de tiempo compartido.
Como se observó, tales negocios se concretan usualmente a través de
métodos “agresivos” de venta, en donde el usuario recibe en un tiempo muy
corto y en un ambiente especialmente preparado para persuadirlo, extensa
información sobre los aspectos financieros, prácticos, jurídicos y demás
elementos del negocio que le es propuesto. Frecuentemente, ni siquiera se
tiene acceso físico a las unidades reales sino que se negocia con base en
planos o maquetas. No se da tiempo para visitar el sitio, frecuentemente
ubicado en lugares lejanos al de residencia del usuario, ni se le permite
reflexionar por uno o dos días, so pena de perder determinados halagos o
atractivas promociones especiales.
Por lo mismo, la ley Colombiana, acertadamente en nuestro criterio, mediante
este derecho al retracto ha creado una herramienta para defender los intereses
de la parte forzosamente adherente en un negocio donde existen tales
restricciones para decidir libremente. No se delimitan en la ley los motivos para
que el usuario pueda ejercer su retracto. Simplemente se le permite retractarse,
por ejemplo, por un simple cambio de parecer. Lógicamente, el adquirente que
se retracte deberá acarrear con los gastos que su cambio de voluntad pudiere
ocasionar al empresario. En dicho sentido, se está frente a una institución
novedosa, llamada a desarrollarse de manera importante en nuestro medio,
donde la cultura de protección al consumidor aún tiene mucho progreso por
delante, en especial en el ramo de los servicios.
Las raíces remotas de este derecho podrían ubicarse en los pactos de arras de
retracto del contrato de compraventa, si bien dichas arras tienen una función
diferente, toda vez que se acuerdan al prometerse la celebración del contrato,
vale decir, con anterioridad al perfeccionamiento de éste; se pierden dichas
arras si el adquirente que las entregó decide no celebrar la venta. En el caso
del retracto en el tiempo compartido, se trata de una norma de imperativa
observancia para las partes, con efectos posteriores a la celebración del
contrato, momento en el que ya se han transferido los derechos negociados,
pese a lo cual el adquirente permanece facultado para rescindir libremente el
negocio en los días posteriores al perfeccionamiento del mismo. Tal facultad,
acogida en la práctica comercial anglosajona, donde se permite a los
compradores retornar artículos adquiridos y obtener reembolso de su dinero
dentro de cierto tiempo posterior a su compra y dadas ciertas condiciones
previamente anunciadas, no había tenido hasta ahora extensión en nuestro
derecho, menos aún en transacciones sobre servicios.
Por último, cabe anotar que el precedente inmediato de dicha garantía se
encuentra en el estatuto Colombiano de protección al consumidor, fuente
original de introducción de este derecho de retractación en nuestra
normatividad.
Como se ve, dicho estatuto establece en sus artículos 39 y 41 que el derecho
de retracto es irrenunciable 38. Creemos que esta disposición, que tiene
carácter imperativo por proteger derechos de los consumidores que el
legislador ha querido proteger especialmente, es aplicable al retracto en el
tiempo compartido. La aplicabilidad por analogía de las normas de protección al
consumidor a los negocios de tiempo compartido resulta clara, en primer lugar,
por expresa remisión que el artículo 27 del decreto 1076 de 1997 hace a las
normas pertinentes; además, por coincidencia en la materia regulada y los
intereses jurídicos tutelados
38 Estatuto de Protección al Consumidor, artículo 39: "Todo contrato de prestación de servicios
que suponga o exija la entrega de un bien respecto del cual se desarrollará la actividad objeto
de la prestación de servicios, está sometido a las siguientes reglas de orden público y, por
consiguiente irrenunciables...".
Artículo 40: " .........La facultad de retractación es irrenunciable".
Las normas legales constan de un supuesto de hecho y una consecuencia de
derecho. El supuesto es la hipótesis de cuya realización depende las
consecuencias de derecho. Estas ultimas, segundo elemento de la norma, son
las consecuencias normativas que se encuentran plenamente relacionadas con
la realización del supuesto.
En la realidad, puede pasar que surjan casos no previstos por las leyes
existentes por ser situaciones que el legislador no previo. El problema se
soluciona por medio de la aplicación analógica de normas que regulen casos
semejantes.
La justificación para la aplicación analógica es una identidad jurídica entre el
caso regulado y aquel que no lo esta. La base es la voluntad legislativa, esto es
que la solución dada a los casos no previstos seria la misma que el mismo
legislador le habría dado.
La analogía consiste en atribuir a situaciones parecidas, las consecuencias
jurídicas que da la norma al caso previsto por ella.
“La conclusión que de lo anterior se infiere es que no debe hablarse de
aplicación analógica de un precepto a un caso no previsto, sino de creación o
formulación analógica de una norma nueva, cuya disposición es idéntica a la de
aquel precepto, pero cuyos supuestos solo son semejantes”39
39 GARCIA MAYNEZ Eduardo. Introducción al Estudio del Derecho, trigésimo octava edición.
México, editorial Porrua S.A., 1986. P. 335 y 369.
El razonamiento jurídico por analogía, supone un juicio previo de valor sobre
dos situaciones de hecho a saber, una prevista y una imprevista para concluir
si las dos tienen las mismas razones para resolverlas del mismo modo.
En el caso colombiano en materia mercantil el articulo 2 del Código de
Comercio establece que todas aquellas materias que no se encuentren
reguladas por la ley comercial, serán reguladas por la legislación civil.
Conforme a dicha disposición, se ha manifestado la Corte Suprema De Justicia
en Sentencia del 27 de Marzo de 1998
“ Si ella (legislación mercantil) no regula la situación especifica
que se suscita, debe recurrirse a la solución que la ley
comercial haya dado a una situación semejante, es decir, a la
analogía interna mediante la cual se colman las lagunas de la
ley, que dado su carácter general y abstracto no puede prever
todas las situaciones que puedan surgir en la practica (Art 1
C.Co). Si con tal procedimiento y tampoco se encuentra la
solución, debe acudirse a la costumbre, que debe reunir las
condiciones señaladas por el articulo 3 ejusden, tiene la
misma fuerza normativa de la ley mercantil y por ende resulta
de aplicación preferente a las normas del derecho civil, a las
cuales el articulo 2 permite acudir para llenar las deficiencias
del Derecho mercantil positivo o Consuetudinario, pero por
virtud de aplicación subsidiaria”.
Igualmente la ley 153 de 1887 en su articulo 8 nos dice “cuando no haya ley
exactamente aplicable al caso controvertido, se aplicaran las leyes que regulen
casos o materias semejantes, y en su defecto, la doctrina constitucional y las
reglas generales de derecho”.
Esto ocurre en el caso que nos ocupa ya que el Tiempo compartido Turístico
encuentra muy poca regulación en le legislación colombiana y en caso de
vacíos se acude siempre a la ley civil y comercial respectivamente.40
Por lo tanto, el titular de derechos de Tiempo Compartido turístico podrá -previo
el cumplimiento del requisito de comunicar al comercializador su intención de
retractarse del negocio, dentro del tiempo establecido para ello en el artículo 28
del decreto 1076 ya trascrito- hacer uso de su derecho de retractación, sin que
pueda tenerse como válida estipulación en contrario. Sin embargo, puede
pactarse en el contrato la forma y el lugar para ejercer el derecho; así por
ejemplo, determinar que el aviso se de por escrito y en las oficinas del promotor
o comercializador.
Sin embargo, cuando se ejerza el retracto, dice el artículo 29 del mismo
decreto, el promotor podrá descontar de la suma que deberá reembolsar al
titular, por concepto de gastos efectuados en razón de la venta, los siguientes
porcentajes:
1. Cuando se hubiere recibido como cuota inicial una suma superior al 30% del
valor total del programa de Tiempo Compartido objeto de la negociación, no
podrán retener más del 20% del importe recibido.
2. Cuando la cuota inicial sea una suma superior al 15% e inferior al 30% del
valor total del programa, no se podrá retener más del 15% del importe recibido.
40 Ibid., P. 70
3. Cuando el promotor o comercializador hubieren recibido como cuota inicial
una suma entre el 1% y el 15% del valor total del negocio, no podrán retener
más del 10% del importe recibido.41
41 Decreto 1076 de 1997 artículo 29
5 CONCLUSIONES
Una vez estudiados los diferentes sistemas dentro de los que se desarrolla el
Tiempo Compartido, tanto los que transfieren un derecho de carácter real como
los que transfieren un derecho de carácter personal, debemos concluir que uno
y otro existen y son aplicados tanto en Colombia como en el extranjero. La
carencia de leyes específicas que regulen el tema, salvo algunas excepciones
como Colombia, ha permitido que a conveniencia del promotor o en razón de la
ubicación física del proyecto, se apliquen para su regulación normas de
derecho civil o comercial ajustándolo a sus necesidades. Esta flexibilidad, llevó
a que la figura en la actualidad haya cobrado un gran dinamismo y expansión .
Es imposible pretender restarle validez jurídica a uno u otro sistema por cuanto
en ambos casos existen las normas específicas o generales necesarias para
respaldarlo y en todo caso, con base en el principio de la autonomía de la
voluntad privada, cualquier tipo de contratación es válida siempre y cuando se
actué dentro de los límites establecidos por las leyes.
Sin embargo consideramos que aquellos sistemas que se desarrollan
reconociendo un derecho personal a sus adquirentes, les ofrecen para el
ejercicio práctico de sus derechos y el cumplimiento de sus deberes, mayores
facilidades, debido a:
a- Aspectos jurídicos: La legislación positiva ha sido especialmente rigurosa en
lo que se refiere a la protección de los derechos reales, por la importancia que
les confiere desde el punto de vista económico y en razón del objeto mismo del
derecho protegido.
Por esto, la adquisición, transmisión o cualquier tipo de afectación que
involucre un derecho real, está sometido a formas y procedimientos muy
estrictos e inclusive costosos, lo cual para el caso del Tiempo Compartido es
inconveniente y le resta al sistema la agilidad que lo caracteriza y que necesita
para su mayor desarrollo y crecimiento.
Los artículos 742 a 749 del Código Civil Colombiano, tratan el tema que se
refiere tanto a la existencia como a la ausencia de error en la manifestación de
la voluntad del tradente, así como de las solemnidades que deben cumplirse
para la tradición de inmuebles.
El artículo 922 del Código de Comercio Colombiano dice:
” La tradición del dominio de los bienes raíces requerirá, además
de la inscripción del título en la correspondiente Oficina de
Registro de Instrumentos públicos, la entrega material de la cosa”.
El artículo 760 del Código Civil Colombiano establece:
”La tradición de un derecho de servidumbre se efectuará por
escritura pública, debidamente registrada, en que el tradente
exprese constituirlo y el adquirente aceptarlo; podrá esta escritura
ser la misma del acto o contrato principal a que acceda el de la
constitución de la servidumbre”.
Por el contrario, cuando lo que se ha adquirido es un derecho de carácter
personal, la posibilidad que tiene su titular para trasmitirlo, cederlo, gravarlo, o
darlo en garantía, va a carecer de las formalidades y exigencias anteriores,
pudiendo simplemente endosarlo o entregarlo, como lo expresa el artículo 761
del Código Civil Colombiano al decir : “ La tradición de los derechos personales
que un individuo cede a otro, se verifica por la entrega del título, hecha por el
cedente al cesionario”.
b. Desde el punto de vista tributario, un derecho personal adquirido en Tiempo
Compartido turístico presenta beneficios desde diferentes aspectos tales como
el de no tener que asumir costos de escrituración, notaría y registro cuando va
a adquirir o transmitir su derecho, costos que sí existen para los derechos
reales.
El pago de los impuestos que gravan directamente los inmuebles, como el
predial, el de valorización, etc., es responsabilidad de quién haya conservado
para si la propiedad del establecimiento de Tiempo Compartido.
c. La legislación que reglamenta el Tiempo Compartido brinda garantías para
asegurar al adquirente el ejercicio de los derechos contractuales, bien sea el
derecho adquirido de carácter personal o bien , un derecho real.
Además no es el cumplimiento de un gran número de requisitos y formalidades
lo que brinda mayor seguridad a un comprador, sino la eficacia con la cual se
pueda defender ese derecho. Es importante anotar que las diferentes
legislaciones alrededor del mundo otorgan acciones para la reclamación tanto
de derechos reales como de derechos personales y en todo caso, la prudencia
y buen juicio que ponga un posible adquirente para escoger el proyecto más
conveniente, significa la mejor protección de sus intereses.
d. La forma de vinculación, que los promotores o comercializadores de un
proyecto de Tiempo Compartido pueden dar es amplia, cuando el derecho a
otorgar es de carácter personal; lo que claramente no sucede cuando se está
transmitiendo un derecho real. Esto demuestra que en el primer evento se
estaría dando una mayor importancia al principio de la autonomía de la
voluntad privada, dejando un poco mas al arbitrio de los promotores la
reglamentación de su proyecto dentro de los límites que la ley establece.
Adicionalmente, creemos que la seguridad de la inversión en el Tiempo
Compartido está fundamentada en dos aspectos que son :
a- Los promotores y comercializadores están sujetos al cumplimiento de unas
normas de carácter específico como la ley 300 de 1.996 y el decreto
reglamentario 1076 de 1.997, con el fin de imprimir a ésta actividad una mayor
profesionalización, al tiempo que se establecen una serie de obligaciones que
tienen por objeto ofrecer a los adquirentes la debida seguridad respecto de su
inversión.
b- Lo más importante es crear en los compradores la cultura, tanto de compra
como de reclamación, ante cualquier incumplimiento o inconsistencia por parte
de los promotores o comercializadores.
Este es el aspecto que mayor tranquilidad y seguridad puede ofrecer al sistema
ya que, una sociedad acostumbrada a comprar en forma conciente, obligará a
los vendedores a no ofrecer lo que no están dispuestos a cumplir.
Específicamente en el Tiempo Compartido, debido a las técnicas agresivas de
venta que son utilizadas por los comercializadores, pocas veces se atienden
las, de por sí ya escasas, explicaciones dadas por los asesores comerciales, lo
cual genera con posterioridad y casi siempre después de vencido el plazo que
se establece para el derecho de retracto, la sorpresa por ejemplo de que no
han adquirido un título de propiedad, sino un derecho de uso. Y que decir de
aquellos aspectos que tratan del tiempo o las condiciones bajo las cuales
podrán ejercerse el derecho, o el monto de los gastos que deberán cubrirse
para pagar la afiliación a una empresa de intercambio, etc.
En Colombia la competencia en materia turística es atribuida al Ministerio de
Desarrollo Económico pero dividida en dos Viceministerios, el de Industria y
Comercio y el Viceministerio de Turismo. A éste último le compete la estrategia
turística con base en la investigación de mercados y promoción turística, la
planificación, descentralización e infraestructura y los estudios especiales y
relaciones internacionales. La dirección operativa del Viceministerio se ocupa
de la división de normalización y control, y de la información, estadística y
Registro Nacional de turismo; por lo tanto, al ser la entidad encargada del
control y vigilancia del renglón turístico, debe atender las quejas que se
presentan en relación con el Tiempo Compartido turístico42
Dentro de nuestra investigación en el Viceministerio de Turismo para el trabajo
de grado, pudimos comprobar que el número de quejas presentadas respecto
del contrato de Tempo Compartido son pocas y de aquellas, un alto porcentaje
se hacen debido a la falta de información de los inversionistas, que con
42 Ley 300 de 1996, artículo 4
sorpresa, encuentran después de celebrar el contrato, que no han adquirido
derecho de propiedad sobre el inmueble afectado al programa.
Igualmente grave resulta la ausencia de cultura para el reclamo. Bien por
ignorancia, por desinterés o a causa de la falta de credibilidad en las
instituciones acerca de la respuesta efectiva que administrativa o judicialmente
se pueda obtener, debido al tiempo que transcurre entre el momento del
reclamo y aquel en el que se decide la controversia, son pocos los
compradores que al enfrentar un incumplimiento, acuden a las diferentes
instancias que existen para su defensa.
Por último, debe tenerse en cuenta el hecho de que el Tiempo Compartido
permite un gran desarrollo turístico, con los consiguientes beneficios que ésta
actividad reporta, tales como la construcción de los hoteles y complejos
vacacionales, la creación de empleos, el recaudo de divisas, si se logra la
vinculación de cadenas internacionales, el aumento del turismo extranjero y en
general, todas las utilidades que, el fomento para el desarrollo de una industria,
ofrece a nuestro país. Por lo tanto, es importante pensar en la creación de
zonas francas especiales para dichos establecimientos, que permitían la
importación de toda la infraestructura logística que requieren hoy en día los
grandes establecimientos vacacionales como por ejemplo, equipos para buceo
y golf, veleros, motos náuticas, lanchas, etc., que con los gravámenes de
importación actuales se hace muy difícil su adquisición por las cadenas
hoteleras.
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