Al Sr. Presidente de la Comisión Bicameral para la Reforma

Al Sr. Presidente de la Comisión Bicameral
para la Reforma, Actualización y Unificación
de los Códigos Civil y Comercial de la Nación
Sr. Marcelo Jorge FUENTES
S / D:
De nuestra consideración:
Nos dirigimos a usted con el objeto de hacer llegar a los miembros de la comisión Bicameral que preside, una
serie de consideraciones que desde el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y la red de
organizaciones que conformamos el espacio Habitar Argentina, entendemos deben ser incorporadas en el
texto definitivo del trabajo que les ha sido encomendado -y que se encuentra en su etapa final- para lograr ser
un código que contemple adecuadamente la formas de vivir (villas y asentamientos urbanos) y producir
(tierras rurales para los campesinos) de los sectores más pobres y vulnerables.
En primer lugar, debemos reconocer y destacar que las consideraciones contenidas en esta nota ya han sido
desarrolladas de manera más extensa y en profundidad en ocasión de las anteriores oportunidades brindadas
a los fines de garantizar la participación en este proceso, tales como las audiencias públicas organizadas por
el Congreso de la Nación.
En esta lógica, vemos con sumo agrado que el predictamen del Frente para la Victoria introduzca en el código
civil el reconocimiento expreso de la función social de la propiedad 1. Asimismo, notamos que también el
predictamen del partido radical hace un reconocimiento indirecto a este principio al referirse a los limites al
ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes.
Entendemos que de esta manera se está adecuando el alcance del derecho de propiedad al derecho
internacional de los derechos humanos, cumpliendo con el objetivo de constitucionalizar el código civil,
modernizarlo y adaptarlo a las obligaciones internacionales en la materia.
A la vez, esta inclusión tiene la virtud de receptar en una norma de fondo, un principio que ya tiene rango
constitucional en catorce provincias de nuestro país, tales como Córdoba, Santa Fe, Chubut, Chaco, La
Pampa, Catamarca, Rio Negro, San Luis, entre otras. Y que configura uno de los principios rectores de una
ley modelo como es la nueva ley de acceso justo al hábitat de la provincia de Buenos Aires.
Esta decisión nos coloca, a la vez, a tono con países que en la región tienen este principio con rango
constitucional, tales como Brasil, Bolivia, Chile, Ecuador y El Salvador solo para mencionar algunos.
Este principio cualifica el proyecto de código en estudio ya que pone el foco en el uso efectivo, productivo y
ambientalmente sostenible de la propiedad privada, y en la justicia social. Como manifestamos en cada una
de nuestras intervenciones, la incorporación de este principio no implica afectación alguna del derecho de
propiedad sino armonizarlo con el interés social que debe observarse en el ejercicio de todos los derechos en
nuestro marco normativo, ya que en nuestro ordenamiento jurídico no hay derechos absolutos.
1
“La propiedad tiene una función social y, en consecuencia, está sometida a las obligaciones que establece la ley con
fines de bien común.”
Sin perjuicio de lo señalado hasta aquí, y reiterando que la inclusión de la función social de la propiedad es
ineludible en esta reforma, su mera mención no es suficiente. Ya anteriormente señalamos 2 nuestra
preocupación porque el anteproyecto de reforma contempla solamente formas jurídicas que permiten
regularizar las actuales formas de vivir (barrios privados) y morir (cementerios privados) de los sectores de
altos ingresos de nuestra población, a través de la figura de conjuntos inmobiliarios y no contempla nuevos
instrumentos que permitan la regularización de las formas de vivir (villas y asentamientos urbanos) y producir
(tierras rurales para los campesinos) de los sectores más pobres y vulnerables.
Debido a que esto no ha sido saldado, aprovechamos esta nueva etapa del debate para insistir en incluir
nuevos instrumentos de adquisición del dominio y modificar algunos atributos de los derechos reales, de tal
manera de ofrecer alternativas de regularización para las formas de habitar popular y no impedir la utilización
de instrumentos de gestión de suelos y desarrollo de herramientas de intervención estatal para resolver las
problemáticas de acceso al suelo y territorio.
En este sentido se propone:
a) Flexibilizar los requisitos de prueba y disminuir los plazos para lograr la prescripción
adquisitiva de la propiedad con fines de vivienda o trabajo productivo. Las formas de
prescripción adquisitiva previstas en el proyecto de Código Civil, en lo que se refiere a los requisitos
y plazos para la obtención del dominio, no diferencian entre la posesión para fines de habitación y
trabajo y la posesión general, por ejemplo con fines especulativos. Los plazos previstos (diez y veinte
años) son incompatibles con la dinámica de la sociedad moderna y con el crecimiento acelerado de
la informalidad urbana y rural, representan un sacrificio muy alto para los más pobres en la seguridad
de la tenencia y la exposición al peligro de desalojo. Por otra parte, la usucapión tal cual está hoy
legislada no contempla las dificultades de probar e invocar la prescripción adquisitiva cuando no está
hecha la subdivisión del terreno. Por todo esto, proponemos agregar los siguientes tres artículos,
luego del art. 1899:
NUEVO ARTÍCULO X.- Prescripción adquisitiva especial para fines de vivienda. La prescripción
adquisitiva de derechos reales especial para fines de vivienda se produce por la posesión pacífica e
ininterrumpida sobre inmuebles durante TRES (3) años. El título del dominio será registrado
preferentemente a nombre de la mujer. En el juicio de adquisición de dominio de inmuebles previsto
por este artículo no se observarán las normas referidas a la prueba, previstas por el inc.) b y c) del
art. 24 de la ley 14.159. Los requisitos para acceder a este derecho son: a) Acreditar que el destino
del inmueble es exclusivo para vivienda; b) El adquirente no puede poseer otro inmueble.
NUEVO ARTÍCULO XX.- Prescripción adquisitiva especial para agricultura familiar. La prescripción
adquisitiva de derechos reales especial para fines de producción agrícola y familiar se produce por la
posesión pacífica e ininterrumpida sobre inmuebles rurales durante TRES (3) años. El título del
dominio será registrado preferentemente a nombre de la mujer. Los requisitos para acceder a este
derecho son: a) Acreditar que el destino del inmueble es exclusivo para vivienda y producción
agrícola familiar; b) El adquirente no puede poseer otro inmueble.
2
Documento disponible en http://www.cels.org.ar/common/documentos/DocRedHabitarreformaCCyC.pdf
NUEVO ARTÍCULO XXX.- La prescripción especial establecida en los dos artículos anteriores puede
requerirse de forma colectiva. En este caso se establecerá un condominio especial indivisible, con
fracciones ideales iguales para cada poseedor. En cualquier caso el condominio podrá ser disuelto
posteriormente por el voto favorable de dos tercios de los condóminos.
b) Garantizar el acceso a servicios básicos y condiciones adecuadas de vivienda sin perjuicio de
la situación de titularidad del dominio de un inmueble. Es muy frecuente que la falta de
reconocimiento jurídico de situaciones de posesión en asentamientos informales impida el ejercicio
de muchos otros derechos, como el acceso a servicios de agua, saneamiento, electricidad, entre
otros. No reconocer al menos algunos efectos de la posesión informal es avanzar muy poco en la
protección de los derechos humanos en el nivel infra constitucional. Es necesario que el Código
incluya el avance de la jurisprudencia en ese campo, que viene reconociendo que la inexistencia del
título de dominio no obsta el acceso a los servicios públicos básicos. Con esa propuesta no se busca
aquí reconocer derechos reales, sino garantizar que el Derecho Civil no sea un elemento de
limitación al ejercicio de los derechos humanos. Para ello se propone:
NUEVO ARTÍCULO XXX.- La titularidad de derechos reales no puede ser utilizada como obstáculo
para el acceso a servicios públicos básicos ni a condiciones adecuadas de vivienda.
c) Facilitar la materialización de políticas públicas de recuperación de inmuebles para vivienda
social. Cabe tener en cuenta que el proyecto establece en el art. 236, inc. a) que son bienes del
dominio privado del Estado los inmuebles que carecen de dueño. Sin embargo, mantiene el carácter
perpetuo del dominio y, a diferencia del código vigente, ha omitido la regulación de su extinción, por
lo tanto frustra la posibilidad de recuperación de inmuebles abandonados por sus dueños por parte
del Estado. Esta omisión es una oportunidad para regularlo bajo este paradigma. Asimismo, a la
manifestación de voluntad que el actual art 2445 exige para la pérdida de la posesión, el proyecto
agrega como requisito que tal manifestación debe ser expresa (art. 1931). En este sentido y a los
fines de guardar la coherencia, también es necesario retirar el artículo 1942 3 referido a la
perpetuidad del dominio del proyecto en estudio
MODIFICACION PROPUESTA 4: Agregar un nuevo capítulo luego del 3° y un nuevo artículo luego del art.
1982.
NUEVO CAPITULO: CAPITULO 4. Extinción del dominio.
Nuevo Artículo: Inmueble vacante. “El inmueble urbano o rural que el propietario abandone con la
intención de no conservarlo en su patrimonio y que otra persona no posea, puede ser declarado como
inmueble vacante y, transcurridos tres años, pasar a la propiedad del Estado Municipal o provincial de
acuerdo a las normas locales respectivas. Se presume de modo absoluto la falta de intención de
Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se
extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva.
4 Similares al artículo 969 inciso 4 del Código Civil peruano y del art. 1275 del Código Civil brasilero
3
conservar un inmueble en el patrimonio a que se refiere este artículo, cuando habiendo cesado los
actos de posesión, el propietario deje de cumplir con las cargas fiscales de ese inmueble”.
MODIFICACION PROPUESTA
NUEVO INCISO: e) el sujeto hace abandono voluntario de la cosa.
Resulta indispensable que el código contemple y en lo que está su alcance, procure resolver y atender la
situación de informalidad y precariedad en la que viven millones de familias pobres urbanas y campesinas en
nuestro país. Por ello, esperamos que al momento de estudiar, analizar y revisar el cuerpo normativo
propuesto, esta comisión tome en consideración las observaciones aquí desarrolladas.
Sin otro particular, saludamos a usted atentamente,
CENTRO DE ESTUDIOS LEGALES Y SOCIALES
HABITAR ARGENTINA