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Notas sobre el Tratamiento
Tributario de la Enajenación de
Bienes Raíces
Diciembre 2013
Enajenación de bienes raíces
Régimen
General
Mayor valor obtenido
en la enajenación de
bienes raíces
Régimen
Tributario
Ingreso no
Renta
Art. 17 N°8
letra b) LIR.
Ley N° 20.630
• Ley N° 20.630 publicada D.O. fecha 27 septiembre de 2012.
• Vigencia a partir del 1 de enero de 2013.
• Modificó artículo 17 N° 8 letras b) e i) de la Ley de Impuesto a
la Renta.
• Estableció restricciones o nuevos requisitos a los
contribuyentes, para que el mayor valor obtenido en la
enajenación de inmuebles o derechos o cuotas sobre ellos,
sea considerado como un ingreso no renta.
Art. 17 Nº 8 Letra b) antes de la modificación
No constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo
de precio, obtenido en la enajenación de bienes raíces o
derechos o cuotas sobre ellos, cuando:
A. Éstos no formen parte del activo de empresas que declaren
su renta efectiva en la Primera Categoría;
B. No exista habitualidad en este tipo de operaciones;
C. El vendedor y el comprador no están relacionados en los
términos señalados en el inciso 4° del artículo 8 de la LIR.
¿Qué es una empresa?
OFICIO Nº 2924/97 DE 03.12.1997
“Toda organización, individual o colectiva, en que utilizando
capital y trabajo, se persigue obtener un lucro o beneficio
pecuniario”.
OFICIO Nº 2501/98 DE 10.09.1998
”Entidad integrada por el capital y el trabajo, como factores de
la producción y dedicada a las actividades industriales,
mercantiles o de prestación de servicios con fines lucrativos y
con la siguiente responsabilidad”.
Activo de una empresa que declare su renta
efectiva en la Primera Categoría:
OFICIO Nº 2629/96 DE 20.09.1996
Se entiende por “formar parte del activo de una empresa que
declare su renta efectiva en la 1ª Categoría” cuando se trata de
empresas que llevan una contabilidad y el bien que se enajena
forman parte de algún activo contable del citado contribuyente.
Contribuyente desarrolla actividad agrícola y comercial, con
renta presunta agrícola y renta efectiva.
Habitualidad
 La ley no establece que se entiende por “habitualidad” pero
faculta al SII para calificar una operación de habitual,
considerando el conjunto de circunstancias previas o
concurrentes a la enajenación.
Habitualidad
El SII ha señalado que algunos elementos que pueden determinar la existencia
de habitualidad son:
1.
Si la única actividad del contribuyente es la inversión en bienes raíces.
2. Sin perjuicio de lo anterior, deberá observarse si la compraventa de bienes
raíces está presente en su objeto social.
3. De no concurrir las circunstancias anteriores, deberán analizarse las
siguientes circunstancias (que permitirán determinar la intención del
contribuyente):
a)
b)
c)
d)
Si se producen compras y ventas en un mismo ejercicio comercial.
Lapso que ha mediado entre la adquisición y la venta.
La necesidad o motivo del contribuyente para adquirir tales bienes.
Número de operaciones realizadas en un ejercicio comercial.
Presunciones de Habitualidad
• Inciso 3° Art. 18 de la LIR, establece ciertas presunciones de
habitualidad:
A.
“Se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de
subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios
por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se
produzca dentro de los 4 años siguientes a la adquisición o
construcción…”.
B.
“…en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando
entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación
transcurra un plazo inferior a 1 año”.
Presunciones de Habitualidad
Presunción de
Derecho
a) Subdivisión de terrenos
urbanos o rurales;
b) Venta de edificios por pisos o
departamentos
Presunción
Legal
En todos los demás casos que no sean
Subdivisión de terrenos urbanos o
rurales; o Venta de edificios por
pisos o departamentos
Dentro de los 4
años desde
construcción o
adquisición
Presunción de
Derecho de
Habitualidad
Después de los 4
años desde
construcción o
adquisición
Sin presunción
de Derecho de
Habitualidad
Dentro de 1 año
desde
construcción o
adquisición
Presunción Legal
de Habitualidad
Después de 1
año desde
construcción o
adquisición
Sin presunción
Legal de
Habitualidad
Normas de Relación
• Tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones
que hagan:
— los socios de sociedades de personas,
— o accionistas de sociedades anónimas cerradas,
— o accionistas de sociedades anónimas abiertas
dueños del 10% o más de las acciones,
— o quienes tengan intereses en/con la empresa o
sociedad respectiva.
Normas de Relación
• SII ha precisado el alcance de la expresión “en
las que tengan intereses”, señalando que:
“ocurre
cuando en definitiva existe vinculación patrimonial o un
interés económico entre el cedente y el adquirente, ya sea de forma
directa o indirecta, es decir cuando la persona enajenante se
encuentra vinculada patrimonialmente o tiene un interés económico
con la sociedad adquirente…” .(Oficio N° 2386, 2007, SII).
 Existe además dicho interés en “la persona que concurre a la
formación o constitución de una sociedad a través del respectivo
aporte”, ya que esta “tiene interés en la sociedad que se constituye,
y a la que, acto seguido, enajena el bien aportado”. (Circular N° 10,
2010, SII).
Modificaciones en virtud de la Ley N° 20.630
• Estableció restricciones o nuevos requisitos a los
contribuyentes, para que el mayor valor obtenido en la
enajenación de inmuebles o derechos o cuotas sobre ellos,
sea considerado como un ingreso no renta.
• Restricciones dicen relación con:
- Ubicación del bien raíz
- Personas que pueden realizar la operación, para que ésta
sea considerada ingreso no renta.
- Forma de determinar la renta por el contribuyente en el
ejercicio anterior.
- Sociedades que nacen de una división.
Actual Art. 17 Nº 8 Letra b)
b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales o
sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos
que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de
la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa.
Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estado
obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus
rentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que debía
declarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugar
la enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la sociedad
resultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estado
acogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de presunción o de declaración
de rentas efectivas según contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes,
excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bien
raíz respectivo, en cuyo caso serán dos los años calendario en que deberá estar acogido a los
citados regímenes para dichos efectos.
Restricciones respecto a las personas
• Antes de la modificación era indiferente si quien
realizaba la operación era persona natural o jurídica.
• Ahora deben ser:
– Personas naturales;
– Sociedades de personas compuestas exclusivamente
por personas naturales.
Restricciones respecto a la Forma de determinar la
renta en el ejercicio inmediatamente anterior
• Uno de los requisitos para que la enajenación no sea considerada renta es
que el inmueble:
A.
No forme parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de
rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance
general según contabilidad completa.
B.
En el ejercicio inmediatamente anterior el contribuyente no haya estado
obligado a determinar sus rentas efectivas en la forma señalada.
Restricciones respecto a la Forma de determinar la
renta en el ejercicio inmediatamente anterior
Del requisito anterior se entiende que no quedan excluidas las
sociedades de personas (constituidas sólo por personas
naturales) que:
I. Declaren Renta presunta.
II. Declaren Renta Efectiva pero por contabilidad simplificada.
III. Declaren Renta Efectiva según contrato.
Restricciones respecto sociedades que nacen de una
división
La modificación excluye del beneficio tributario a las
sociedades que nacen de la división de otra sociedad que debía
declarar renta efectiva según contabilidad completa, sea en el
mismo año de la enajenación o en el año inmediatamente
anterior.
No obstante esto, podrán acogerse al beneficio siempre que la
sociedad enajenante (que nace producto de la división) no
declare renta efectiva según contabilidad completa por al menos
1 año calendario.
Restricciones respecto sociedades que nacen de una
división
El plazo de 1 año señalado, se aumentará a 2 años calendarios
en el caso de:
a. Cuando exista una promesa de compraventa sobre el
bien respectivo.
b. Cuando exista un contrato de arrendamiento con opción
de compra sobre el bien respectivo.
Modificación del inciso 5° del N° 8 Artículo 17
LIR. (Impuesto Único 35%)
• La diferencia entre el precio de enajenación y el valor
determinado mediante la tasación del SII cuando el fijado por
las partes sea superior al valor comercial o corriente en plaza,
se encontraba afecto al Impuesto de Primera Categoría,
Global Complementario o Adicional, según correspondiese.
• Actualmente la norma se remite al inciso primero letra ii) Art.
21 de la LIR, es decir, aplica un impuesto en carácter de único,
del 35%.