obligaciones tributarias del arrendamiento de apartamentos turísticos

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OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DEL ARRENDAMIENTO DE
APARTAMENTOS TURÍSTICOS
El auge del turismo en nuestro entorno durante los últimos años ha provocado un aumento en la oferta de los arrendamientos de
apartamentos para uso turístico. Este tipo de servicio está siendo gestionado por el propio titular del apartamento, o bien mediante la
cesión del uso de los inmuebles a empresas (o agentes) para que sean éstas últimas las que gestionen los arrendamientos en nombre
de los propietarios. El presente artículo trata de resumir los efectos que produce este tipo de prestación de servicios en el IVA y en el
IRPF del propietario del inmueble. A su vez, se mostrará la diferencia existente entre la tributación del arrendamiento turístico
respecto al de vivienda al uso (de larga temporada).
En lo que se refiere al Impuesto sobre el Valor Añadido indicar que una persona se considera empresario por el mero hecho de
arrendar un inmueble. Ahora bien, los arrendamientos, cuando los inmuebles se destinan al uso de vivienda, están específicamente
exentos de IVA. Por tanto, en los casos en los que los propietarios gestionen directamente el arrendamiento de la vivienda con los
consumidores finales, no deberán repercutir el IVA.
Ahora bien, la exención no se extiende para aquellos casos en los que el arrendador se obligue a la prestación de algunos de los
servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza durante la estancia, lavado de
ropa u otros análogos. Por tanto, cuando el arrendador se obligue a prestar los servicios indicados, en la factura deberá repercutirse el
IVA correspondiente. Es preciso destacar que ciertos servicios mínimos como son los de limpieza o cambio de ropa en la entrada y
salida del periodo contratado en arrendamiento, no se consideran a estos efectos como servicios complementarios propios de la
industria hotelera, por lo que de realizar únicamente los servicios mínimos indicados, la prestación de arrendamiento seguirá estando
exenta de IVA.
A su vez, indicar que en la actualidad muchos propietarios optan por ceder el uso de las viviendas a sociedades, para que sean éstas
últimas las que realicen la gestión y prestación de los arrendamientos. En estos casos, las personas físicas tendrán que emitir factura
con IVA por la cesión de las viviendas a las sociedades que las gestionan.
Para una correcta relación con Hacienda es clave conocer el tratamiento de IVA a aplicar a tu arrendamiento.
Por tanto, a efectos del IVA, lo primordial es determinar el servicio que se está ofreciendo, dado que si es exclusivamente el del uso
de vivienda al usuario final, el mismo estará exento de IVA (con independencia de si el arrendamiento es turístico o de larga
duración), mientras que si prestamos servicios adicionales, como los mencionados anteriormente, o cedemos su uso a una sociedad,
tendremos que emitir factura con IVA.
En relación al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, un arrendamiento se considerará de vivienda cuando la misma
constituya para el arrendatario su vivienda habitual. Para el resto de los casos, los arrendamientos se entienden diferentes a los de
vivienda, como es el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos.
La diferencia entre ambos arrendamientos no es baladí, dado que, si bien constituyen rendimientos de capital inmobiliario, los
arrendamientos de vivienda se incluyen en la base imponible del ahorro, aplican una bonificación del 20% sobre los rendimientos
obtenidos (sin permitirse la deducción de ningún gasto), y tributan a un tipo impositivo cuya escala oscila entre un 20 y un 25%.
Mientras que, los rendimientos de los arrendamientos de apartamentos turísticos se deben incluir en la base imponible general junto
con otros rendimientos como son los del trabajo (aunque sí se permite la deducción de ciertos gastos relacionados directamente con
el arrendamiento) y tributan al tipo general del Impuesto.
Este hecho supone que el coste fiscal asociado al arrendamiento de apartamentos turísticos no sólo vendrá determinado por la renta
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que se haya generado por el propio alquiler, sino que también tendrá en cuenta la percepción de rendimientos de otro tipo que dicha
persona perciba a lo largo del año, entre otros, los rendimientos del trabajo.
Los arrendamientos de apartamentos turísticos pueden provocar que lo que paguemos por nuestro IRPF sea más de lo
esperado.
Consecuencia de lo anterior, para personas físicas con importantes rendimientos del trabajo, la inclusión de rentas procedentes del
arrendamiento de apartamentos turísticos, puede aumentar considerablemente su coste fiscal, dado que el tipo de gravamen en el
IRPF para estos tipos de rendimientos es creciente. En estos casos es interesante analizar la situación de cada contribuyente para
determinar si es posible la utilización de otras alternativas que puedan provocar de manera segura una rebaja de la factura fiscal
asociada a las rentas procedentes de los arrendamientos turísticos.
En los casos en los que el contribuyente esté realmente prestando servicios complementarios propios de la industria hotelera, las
rentas procedentes de los arrendamientos se considerarían a efectos del IRPF rendimientos de actividades económicas, por lo que se
integrarían en la ya mencionada base imponible general a un tipo de gravamen con escala gradual.
Para más información no dude en ponerse en contacto con nosotros.
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