COMPRAVENTA Medios de pago Las escrituras otorgadas de los

COMPRAVENTA
Medios de pago
Las escrituras otorgadas de los contratos sobre bienes inmuebles
en que haya mediado una contraprestación en dinero o signo que lo
represente, deben hacer constar los medios de pago como requisito
de inscripción.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de mayo de
2011 (BOE 28 de mayo de 2011).
Antecedente normativo
Cita:
-Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de prevención del fraude fiscal.
-Ley Hipotecaria.
-Reglamento Notarial.
1. Planteamiento
Presentada una escritura de compraventa de una vivienda para su
inscripción en el Registro de la Propiedad, su titular suspende la
inscripción por considerar que falta en el cuerpo de la misma la
referencia expresa de todos los medios de pago empleados por las
partes. Así dice que “debe quedar constancia en el cuerpo de la
escritura, tratándose de un pago por cheque, del código de la cuenta con
cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso,
la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en
metálico”.
El Notario, en su recurso, alega que la identificación de los medios
de pago consta por remisión al cheque y su justificante incorporados por
testimonio, al que los intervinientes se remiten.
En efecto, en la escritura se indica el precio, que la vendedora da carta
de pago y que ambas partes manifiestan que la cantidad ha sido satisfecha
con anterioridad, salvo el importe representado por el correspondiente efecto o
documento de entidad crediticia, incorporado por testimonio de su original o de
su fotocopia.
2. Consideraciones de la Dirección General.
La Dirección General indica que la cuestión que se plantea no es
novedosa en nuestro ordenamiento jurídico. Sucede, no obstante que la
modificación introducida mediante la Ley de medidas de prevención del
fraude fiscal, introduce elementos distintos
e impone nuevas
obligaciones.
En la regulación contenida en la Ley Hipotecaria y en el
Reglamento Notarial se exigía que en la inscripción de contratos en los
que mediara precio, se hiciera constar el montante de éste y la forma de
pago; no existía obligación de indicar los medios de pago, entendidos
como los cauces concretos o vías empleadas o previstas para satisfacer
el precio o contraprestación.
La Ley de medidas de prevención del fraude fiscal introduce
reformas en la legislación hipotecaria y notarial a fin de que los Notarios y
Registradores contribuyan al principal objetivo de la Ley: prevenir el
fraude fiscal. Se trata, según recuerda la Dirección general en una
remisión a la Exposición de Motivos de la citada Ley, no sólo de detectar
y regularizar los incumplimientos tributarios, sino también de evitar que
tales comportamientos se produzcan. Una de las finalidades perseguidas
en la Ley es la prevención del fraude en el sector inmobiliario. Para ello,
exige que se consigne el número de identificación fiscal y los medios de
pago empleados en las escrituras notariales relativas a pagos y
contratos sobre bienes inmuebles. El cumplimiento de esta prescripción
se garantiza con el cierre de acceso al Registro de aquellas escrituras
que no cumplan tal requisito.
Para ello, la referida Ley modifica, entre otros, la Ley del Notariado
y la Ley Hipotecaria. De este modo, el artículo 24 de la primera de las
leyes citadas establece que “las escrituras relativas a actos o contratos
por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a
título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes
inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en
todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago
empleados por las partes”. Y añade, “deberá identificarse si el precio se
recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura,
su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y,
en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien
mediante transferencia bancaria”.
Respecto a los Registradores, la reforma, en primer lugar, exige
que comprueben si las escrituras expresan las circunstancias que debe
contener la inscripción, relativas a las partes intervinientes, fincas y
derechos inscritos y la identificación de los medios de pago empleados
por las partes. En segundo lugar, dispone el cierre registral de las
escrituras en las que medie precio y en las que el fedatario hubiere
hecho constar la negativa de los intervinientes a identificar en todo o en
parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.
El Reglamento Notarial ha recogido este precepto legal. En la
modificación que recoge del Reglamento de Organización y Régimen del
Notariado (Decreto de 2 de junio de 1944), según redacción del Real
Decreto 1/2010, concreta los datos que deben quedar incorporados en el
documento público.
Así dispone (artículo 177, apartado segundo) que el Notario deberá
identificar los medios de pago cuando concurran tres requisitos:
a) que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación
o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles;
b) que sean a título oneroso; y
c) que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o
signo que lo represente.
Esta obligación de los Notarios debe realizarse en los siguientes
términos:
1.- manifestaciones acerca de los importes satisfechos en metálico;
2.- testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se
entreguen en el momento del otorgamiento de la escritura y
manifestación acerca de los datos relativos a los entregados con
anterioridad al momento del otorgamiento;
3.- cheques bancarios o de otros instrumentos de giro librados por
una entidad de crédito: el compareciente que efectúe el pago debe
manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los
fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se
libraron contra la entrega del importe en metálico; y
4.- manifestaciones en caso de transferencias o domiciliaciones.
Respecto a la calificación Registral, el artículo 177 del Reglamento
Notarial en la redacción dada por el Real Decreto 1/2010, establece que
“se entenderán identificados los medios de pago si constan en la
escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos
esenciales de los mismos”. Y concreta como requisitos de suficiencia a
efectos de identificación, lo siguiente:
-si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y
librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe;
-si se trata de transferencia se entenderá suficientemente identificada,
aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono,
siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad
emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.
En consecuencia, a criterio de la Dirección General, “no todos los
elementos de identificación, que se le exigen al Notario, son objeto de
calificación, sino únicamente los expresados en el apartado 5 del artículo
177 del Reglamento Notarial, lo cual no impide, evidentemente, que el
Notario deba proceder a su identificación con todos los requisitos
expresados en el apartado 2, si bien, como ya se ha señalado, el
incumplimiento
de
dichas
obligaciones
podrá
determinar
responsabilidades de otro orden, pero no cierre registral”.
3. Conclusiones de la Dirección General
A efectos de determinar el cumplimiento de los requisitos y
autorizar el acceso de escrituras en las que medie pago de precio o
contraprestación, se ha de examinar si se cumplen los recogidos en el
apartado quinto del artículo 177 del Reglamento Notarial, ello sin
perjuicio de que el Notario deba identificar los medios de pago en los
supuestos que establece el apartado segundo del citado artículo 177. El
incumplimiento de esta obligación es susceptible de responsabilidades
pero no impide el acceso de las escrituras al Registro de la Propiedad.