Metodología de conservación de Edificios

MANTENIMIENTO Y REHABILITACIÓN
DE EDIFICIOS
Metodología de
conservación de
Edificios
Metodología
Proceso cronológico para la conservación del
edificio:
– Mantenimiento
– Inspección
– Intervención
Metodología
1. Mantenimiento:
Ley de ordenación de Edificación (art. 16)
Código Técnico de Edificación (art. 8.2):
El edificio debe conservarse en buen estado mediante
un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la
realización de las siguientes acciones:
a) plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las
operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus
instalaciones;
b) inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su
correspondiente documentación;
c) documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones,
ya sean de reparación,reforma o rehabilitación realizadas sobre el
mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
1. Mantenimiento
Libro del edificio:
•
•
- Redactado por Director
de obra (LOE, art. 7).
- Contenido:
Instrucciones de uso y
mantenimiento.
Control de recepción en
obra de equipos,
productos y sistemas.
1. Mantenimiento
Aportación del DEO al libro del
edificio (art 7 CTE):
-
-
Control de la documentación de los
suministros
Control de recepción mediante
distintivos de calidad y evaluaciones
de idoneidad técnica
Control de recepción mediante
ensayos
Control de ejecución de la obra
Control de la obra terminada
1. Mantenimiento
Uso y mantenimiento:
-
Instrucciones.
Manual.
Libro.
Forma parte del Libro del Edificio.
Vivienda
Edificio
1. Mantenimiento
Uso
- Descripción del elemento.
- Prescripciones.
- Precauciones.
- Prohibiciones.
1. Mantenimiento
Mantenimiento
Aspectos a tener en cuenta:
1. Persona encargada:
1. Por el usuario
2. Por personal cualificado
2. Periodicidad: anual, bienal, etc
Trazabilidad del proceso:
Inspección programación, documentada y archivada
( se anexa al Libro del edificio).
2. Inspección
Ordenanzas municipales sobre conservación y
rehabilitación
Los propietarios de edificios:
- Deber de mantenerlos.
- Deber de realizar las obras necesarias.
La Administración elaborará un padrón de edificios sujetos a
inspección, que se expondrá al público durante el año anterior al inicio
del plazo correspondiente.
El propietario ha de contratar un técnico competente para que lleve a
cabo la inspección y cumplimente la documentación necesaria.
2. Inspección
Ordenanzas municipales sobre conservación y
rehabilitación
- Ayuntamiento de Madrid
- Ayuntamiento de Alcalá de Henares
- Ayuntamiento de Alcobendas
- Ayuntamiento de Mósteles
- Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes.
2. Inspección
Aspectos fundamentales a inspeccionar:
¾
¾
¾
¾
(A) Estado de la estructura y cimentación.
(B) Estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras y
otros paramentos, en especial en lo que pueda suponer
peligro para la vía pública.
(C) Estado de cubiertas y azoteas.
(D) Estado de las redes de:
– Suministro
– Evacuación: bajantes y “pocería”
2. Inspección
•
Inspecciones oculares de
los cuatro aspectos
•
Pruebas para comprobar
los daños y el proceso
patológico que afectan al
edificio: ensayos,
chequeos, estudios, etc
2. Inspección
Resultados favorables:
Visado colegial y registro municipal
Resultados desfavorables:
Visado colegial ( con “Informe complementarios”) y registro municipal.
Orden de ejecución
Medidas inmediatas a adoptar
Priorización de obra de subsanación.
Desfavorable tipo (A):
“Proyecto – Dirección – Certificado Final de obra”
Certificado de Idoneidad de Inspección Técnica de Edificio visado.
2. Inspección
Resultados desfavorables:
- Daños
- Localización
- Descripción del proceso patológico y posibles causas
- Descripción del sistema constructivo
•
•
•
Se incluyen en el acta de inspección desfavorable.
Se deben describir las medidas inmediatas a adoptar
para garantizar la seguridad del edificio.
Se puede detallar en el informe complementario.
3. Intervención
Zonas fundamentales a inspeccionar:
• Zona inferior:
Cimentaciones, encuentros con
zapatas, zonas de entronque de
arquetas.
• Zona superior:
Limas, recogida de canalones,
cumbreras, etc.
• Zona intermedia:
Cuartos húmedos, entroques de
bajantes afección a estructura,
grietas
3. Intervención
Ejemplos (A) Estructura zona inferior:
3. Intervención
Ejemplos (A) Estructura zona inferior:
3. Intervención
Ejemplos (A) Estructura zona intermedia:
Estado de plementería y viguetas.
3. Intervención
Ejemplos (A) Estructura zona intermedia:
Apuntalamiento de forjado flectado
3. Intervención
Ejemplos (A) Estructura zona intermedia:
Refuerzo metálico
3. Intervención
Ejemplos (A) Estructura zona superior:
3. Intervención
Ejemplos (B) Fachadas:
3. Intervención
Ejemplos (B) Fachadas:
3. Intervención
Ejemplos (B) Fachadas:
3. Intervención
Ejemplos (B) Fachadas:
3. Intervención
Ejemplos (B) Fachadas:
3. Intervención
Ejemplos (C) Cubiertas:
3. Intervención
Ejemplos (C) Cubiertas:
3. Intervención
Ejemplos (C) Cubiertas:
3. Intervención
Ejemplos (D) Redes
Gracias por su atención.
David Arias Arranz
Gabinete Técnico COAATIEM