magazine mcp - Colegio de Martilleros

MAGAZINE MCP
Herramienta para el Ejercicio Profesional
Editorial
Institucional
Tribunal
Disciplina
Tribunal
Arancelario
Instituto de
corretaje
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Instituto
Gremial,
Incumbencia
y Mediación
Instituto de
Subastas
Judiciales
Instituto de
Subastas
Oficiales y
particulares
Instituto de
Tasación y
Valuación
Jurisprudencia
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MAGAZINE MCP
Órgano Informativo
Trimestral
Año 01 – Nº 001 – Marzo 2015
Índice:
Editorial
 Mensaje del MCP Marciano Bertuzzi – Presidente del
CMCPSF…………………………………………………………………………………….
3
Institucionales
 Reclamo del Valor del Km ante el Gobierno de Santa Fe………
5
 Reclamo ante las Autoridades Municipales de Rafaela para
que no se genere un Registro de habilitación de oficinas de
profesionales Martillero y Corredor Público………………………………
7
 Vigencia de la medida cautelar que exime a los MCP de
tener doble matriculación…………………………………………………………
10
Tribunal de Disciplina
 Informe del accionar del Tribunal…………………………………………
11
 Reglamento de Ética del ejercicio de la profesión…………………
13
Tribunal Arancelario
 Tabla de aranceles y reconocimiento de gastos por el
ejercicio de la profesión del MCP………………………………………………
15
Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación
 Planteo realizado al Ministerio de Educación de la Nación
sobre las capacidades y competencias reservadas en las
facultades legales del MCP………………………………………………………..
17
Instituto de Corretaje
 Los contratos en el Código Civil y Comercial por el Dr. Martín
Ayala – Revista Infojus……………………………………………………………….
Tribunal de Disciplina
Tribunal Arancelario
Instituto de Corretaje
Instituto Gremial, Incumbencia y
Mediación
Institutos de Noveles
Instituto Subasta Judiciales
Instituto de Subasta Oficiales y
Particulares
Instituto de Tasación y Valuación
Responsables:
MCP Marciano G. Bertuzzi
Diagramación y Compaginación:
MCP Norberto Rubén Crolla
25
Instituto de Subastas Judiciales
 Proceso y República. Crítica a las tendencias actuales del
Derecho Procesal - Dr. Adolfo Alvarado Velloso – Revista de
CASF………………………………………………………………………………….........
Directorio
MCP Marciano G. Bertuzzi
MCP Susana Fassetta
MCP Hugo J. Milia
MCP Ramón Moreira
MCP Marcela Tesari
MCP Eduardo E. Ismail
MCP Pedro A. Búsico
MCP Carlos A. Cecchini
MCP Carlos Poloni
MCP Rómulo Miretti
MCP Norberto Rubén Crolla
MCP Gastón Biamino
MCP Juan M. Cecchini
MCP Guillermo Peres Possi
35
COLEGIO DE MARTILLEROS Y
CORREDORES PÚBLICOS
DE SANTA FE
3 DE FEBRERO 2717
3.000 - SANTA FE
TELF: 0342-4591884
Institutos de Subasta Oficiales y Particulares
 Los Grandes Rematadores- Mro. Pco. Luís Guaraglia –
Manual del Rematador………………………………………………………………
45
Instituto Tasación y Valuación
 La Tasación y el Desarrollo Sustentable – Dr. Víctor C.
Rostagno – Manual Integral del Tasador……………………………………
53
Jurisprudencia
 “Si lo dejan afuera igual cobra” - Fallo sobre honorarios en
ejercicio del corretaje – Corte de Justicia de Mendoza – 2014 ….
69
www.martilleros.org.ar
[email protected]
El contenido de los artículos del presente
órgano
digital
informativo
es
responsabilidad exclusiva de sus autores
y no es necesariamente compartido por
los editores o por los integrantes del
Equipo de Redacción. El Colegio de
Martilleros y Corredores Públicos de
Santa Fe, acepta y fomenta la difusión de
todos los puntos de vista sobre los temas
tratados en esta publicación digital.
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Herramientas para el Ejercicio Profesional
Editorial
Estimados Colegas:
A través de los años y de los distintos Directorios que se
sucedieron en la conducción del Colegio, estuvo siempre latente la inquietud y
la necesidad de poder contar con una publicación institucional que nos hiciera
conocer y pusiera de relevancia todo aquello que estuviera relacionado con el
quehacer profesional, la vida y política de la institución, con la intención de
brindar un material útil para las necesidades y un mejor desempeño en
nuestra actividades, como así también para difundir todo lo relacionado con
nuestra interrelación profesional, institucional, social y cultural, para
comunicarnos, informarnos, mostrar quiénes somos y que hacemos.
Si bien en muchas oportunidades con no poco esfuerzo se
logró plasmar esta inquietud, por distintas razones fundamentalmente de tipo
económicas, no pudimos lograr continuidad en las mismas, con la asiduidad
que las circunstancias y las necesidades lo requerían.
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
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Es a través del uso de estas nuevas tecnologías que surgió
la idea de editar una publicación periódica, que con iguales motivaciones a las
de nuestros antecesores decidimos lanzar y hoy les estamos presentando, con
el objetivo de mantener un canal abierto con la Institución.
3
Hoy la ciencia y la tecnología han puesto a disposición de
las nuevas generaciones herramientas prácticamente al alcance de todos, a un
bajo costo y que se distribuyen a una velocidad inusitada. Se pasa de informar
a conectarse más allá de las fronteras, entrecruzando contenidos en una fusión
directa con la audiencia. La evolución se concentra en mantenerse conectados
intercambiando información de forma dinámica, mediante clicks, links, redes,
imágenes, etc. integrando las relaciones interpersonales y culturales dejando
atrás las formas y reglas conocidas y usadas en los últimos siglos.
MAGAZINE MCP
El “Magazine del Martillero y Corredor Público”, como
lo dimos en llamar, pretende brindar y poner al alcance de todos de forma
rápida y económica, un material que brinde información sobre política
institucional y sea de utilidad para el desenvolvimiento y desarrollo profesional
mediante la publicación de artículos, doctrina, jurisprudencia, hechos, etc.
involucrados en el sin número de actividades que podemos desempeñar, en
fin, de todo aquello que sirva para un mejor y actualizado desempeño en un
mundo cada vez más competitivo.
Por estas razones lo invitamos a sumarse y colaborar
mediante el envío de sus inquietudes, notas, temas de su interés, etc. y todo
aquello que les vaya surgiendo de la propia experiencia y práctica diaria.
Seguramente con la participación de todos lograremos poder seguir
cumpliendo con el objetivo planteado.
Esperando y deseando que la propuesta sea de su interés,
agrado y utilidad, hacemos uso de la misma para saludar con un afecto cordial
a todos…, y todas.
MCP, Marciano G. Bertuzzi
Presidente Directorio
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
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Institucionales
Reclamo del Valor del Km ante el Gobierno de Santa Fe
MCP. Marciano G. BERTUZZI y MCP. Hugo MILIA
Presidente y Secretario respectivamente de éste Colegio profesional, nos
dirigimos al Sr. Secretario con el objeto de ponerlo en conocimiento y al propio
tiempo solicitar su buena predisposición para dar solución a uno de los
inconvenientes que se viene suscitando desde hace algunos años, el que afecta
y ocasiona perjuicio en el norma! desenvolvimiento profesional.
Como no escapará a su conocimiento, en la Ley 7547
que regula nuestra profesión, en su Capítulo X referido a Aranceles y más
precisamente en su Art. 63° punto 3. se determina que "Por traslado del
martillero fuera del domicilio que hubiere constituido, por kilómetro recorrido,
el importe que a requerimiento del Colegio fije la Dirección Provincial de
Transporte, en función del
uso de automotor particular, de fabricación
nacional, tipo mediano, si el mismo no se hubiere previamente fijado entre el
martillero y su comitente" (el subrayado nos pertenece), siendo en esta
intervención, la de la 'Dirección Provincial de Transporte' donde radica
fundamentalmente el problema que se cita.
El mismo radica no solo en la propia "demora'' de la
la realidad económica que nos toca vivir, resultan inviables o fuera de
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de los cálculos técnicos que deben efectuarse con índices de aplicación que en
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burocracia administrativa que el trámite conlleva, sino además en la realización
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contexto, como así tampoco se puede estar requiriendo mes a mes el valor de
referencia que corresponda. A modo de ejemplo y para no agobiar con detalles
técnicos (el que podemos brindar a su requerimiento), solo citaremos que
desde el mes de Abril del año 2013, el valor fijado por Km. es de $ 2,23 lo que
exime de mayores comentarios y no resiste análisis, si tomamos como ejemplo
el incremento en los combustibles seguros, tasas de justicia, etc. por citar solo
algunos y sin tener en cuenta que por lo general, los importes por el concepto
aludido son reintegrados generalmente a la finalización del trámite de
ejecución con el perjuicio propio como citáramos, dado en la realidad
económica y en la propia desmonetarización.
Es por ello que entendemos, proponemos y solicitamos
al Sr. Secretario, tenga a bien brindar al presente a los fines de su
redeterminación, igual tratamiento que el acordado oportunamente para lo
dispuesto en el Art. 12° Inc c) de la misma norma citada más arriba, mediante
Decreto n° 2620 del P E.P dictado por el entonces Sr. Gobernador.
Asimismo
también
consideramos
procedente
y
solicitamos por equidad, se establezca y determine el Km. en valor JUS.
proponiendo sea establecido en 0,006 JUS con igualdad de tratamiento al
acordado y dispuesto en la Ley 12.851 Art. 22 Inc. I), teniendo en cuenta al
propio tiempo, que de práctica resulta ser obligatorio para el profesional
interviniente.
Por todo lo expuesto, es que solicitamos del Sr.
Secretario
de
Justicia,
dé
curso
favorable
al
presente
requerimiento,
descontando de su generosidad la aprobación del mismo.
Sin más hacemos propicia la oportunidad para saludar
al Sr. Secretario con nuestra más distinguida consideración y respeto.
Presentada ante el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos el 16/12/2014
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
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Reclamo ante las Autoridades Municipales de Rafaela para que no se
genere un Registro de habilitación de oficinas de profesionales
Martillero y Corredor Público.
MCP. Susana R. FASSETTA y MCP. Hugo J. MILIA,
Vice-Presidente y Secretario respectivamente de éste Colegio Profesional, ante
la aparición de versiones periodísticas dando cuenta que en el ejido de la
Municipalidad de dicha ciudad se estaría y/o pretendería sancionar una
ordenanza con el objeto de regular la “habilitación comercial” de quienes
ejercen el “Corretaje inmobiliario”, venimos por la presente a manifestar
nuestra oposición, en motivo y por las razones de hecho y de derecho que
seguidamente exponemos y fundamentamos:
I.- No se ajusta a la verdad que la Ley nº 13.154,
de dudosa constitucionalidad, esté operativa en la provincia de Santa Fe para
los “Profesionales Martilleros y Corredores Públicos” matriculados en este
Colegio Profesional, dado los planteos judiciales en curso ante los Tribunales de
la ciudad de Santa Fe y Rosario;
II.- Que se encuentra firme y en ejecución “medida
cautelar de “no innovar” dispuesta en autos “G.C. c/Colegio Profesional s/
Matriculación” Expte. nº 269/2011 que tramitan por el Juzgado de 1ra.
Instancia de Distrito nº 1 en lo Civil y Comercial de la 2da. Nominación – Santa
Fe;
III.- Existe asimismo Cosa Juzgada respecto de la
matriculación de los Martilleros y Corredores Públicos según la Ley Especial nº
20.26 ante los Colegios regulados por la Ley 7.547. (Fallo de la Cámara de
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Apelación interpuesto ante Colegio Profesional” Expte. 176/2005);
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Apelación en lo Penal de Sta. Fe, en autos “C. N. y M.M. s/ Recurso de
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IV.- Constituye el Corretaje ser el “género” de
dicha actividad, siendo el corretaje “inmobiliario” una subespecie de éste,
consecuentemente el profesional habilitado para llevar adelante su ejercicio es
el Martillero y Corredor Pco., según lo dispone la Ley Especial 20.266, no
previendo la norma citada otra figura profesional, siendo por consecuencia
inexistente la figura del “corredor inmobiliario” como tal;
V.- La Ley 20.266 reformada por la Ley nº 25.028,
resulta ser una “Ley Especial” que regula y reglamenta en un “Único Régimen”
la profesión de Martillero y Corredor, no pudiendo ninguna otra norma
provincial, municipal ó comunal, extralimitarse en lo “ya regulado”, ello es
deducible y se encuentra determinado en la propia pirámide jurídica y en la
prelación y jerarquía de las leyes en el actual Código Civil - Ley nº 340 -, y en
el actual Código Civil y Comercial Unificado de reciente sanción – Ley 26.994
art. 963º;
VI.- El CUCC – Ley nº 26.994, en sus artículos
1.345º al 1.355º regula el corretaje en general, no surgiendo sin lugar a
dudas, ninguna especie o subespecie del mismo, más, su art. 1.355º
referencia que la Ley nº 20.266 es de “Jerarquía Constitucional” superior aún a
éste código, lo que no deja dudas y pone en evidencia, cual es la regulación y
quien es el profesional habilitado – el Martillero y Corredor Pco. – y de cuáles
son las facultades que tiene y las actividades que el mismo puede ejercer;
VII.- Este nuevo profesional y las actividades del
mismo, es hoy consecuencia de un “Título Universitario” – el de Martillero y
Corredor”, otorgado por las distintas universidades públicas y privadas más
allá de sus denominaciones académicas, estando dispuestos y determinados
sus alcances en la propia Ley nº 20.266 (t.o.), con disposición “general y no
específico” para el desempeño profesional del Corretaje, la Subasta, la
Tasación de bienes, el requerimiento de información ante organismos públicos
y privados, etc.;
VIII.- Desde el año 2000 fecha de la reforma de la
Ley 20.266, el nuevo régimen reforma y funde la figura del corretaje y la
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subasta en un único profesional Martillero y Corredor Pco., el que deja de ser
un “auxiliar” de comercio, para pasar a ser un “profesional liberal”, por lo cual
su desempeño no es el de un comerciante, ni ejerce el comercio; Hoy la
sanción de la Ley nº 26.994 viene a poner justicia y claridad, respecto de lo
que es, esta profesión, y en particular el corretaje en general;
IX.- Es así, que tampoco corresponde ningún tipo
de habilitación municipal o comunal, porque en las profesionales liberales,
reguladas por leyes de colegiación, la habilitación profesional, de sus oficinas,
escritorios y/o estudios, es “facultad” delegada por la Provincia a los Colegios
como es el caso que nos ocupa, y en particular a los profesionales matriculados
en éste Colegio;
Por lo expuesto, reiteramos nuestra oposición y
desde ya rechazamos la sanción de cualquier disposición que impida el libre
ejercicio de los profesionales Martillero y corredor Público regulados por la Ley
Nac. nº 20.266 (t.o.) y Ley Prov. nº 7.547.Sin más, saludamos al Sr. Intendente con atenta
consideración y respeto.-
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Presentación realizado ante en Intendente y Presidente Municipal de Rafaela el 16/02/2015
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
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Vigencia de la medida cautelar que exime a los MCP de tener doble
matriculación
Un juez de los Tribunales Santafesinos concedió una medida cautelar de no innovar
solicitada por un matriculado del Colegio de Martilleros y Corredores Público de esa
ciudad contra la ley que crea el Colegio de Corredores Inmobiliarios. La medida se
mantendrá hasta tanto la justicia resuelva si dicha ley es o no constitucional.
Los Martilleros y Corredores Públicos podrán seguir ejerciendo la
actividad del corretaje sin tener que inscribirse en el Colegio de Corredores
Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe.
La demanda mere declarativa contra la Provincia de Santa Fe
quedó radicada ante el juez de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y
Comercial de la Segunda Nominación de Santa Fe, quien admitió la medida
cautelar que, consentida por la provincia, ha quedado firme.
En su resolución, el magistrado dispuso que el martillero y
corredor puede continuar ejerciendo el Corretaje en las mismas condiciones
que hasta el momento, tornando inaplicable así el Art. 57º que ordena de
forma arbitraría que los martilleros y corredores se deban matricular en este
nuevo colegio y tener que funcionar en oficinas diferentes para cada actividad
―subasta y corretaje―, a diferencia de la Ley Nacional Nº 20.266/25.028 que
lo faculta en conjunto.
Algunos de los fundamentos presentados al Juez para que
otorgue la cautelar,
fueron que la profesión es una sola (martillero y
corredor), que ya existen los colegios ―Ley Nº 7.547― que la regulan y que el
peticionante se encuentra matriculado ―derecho adquirido― en el Colegio de
Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe.
Finalmente, se sostuvo que judicialmente ya se había reconocido
que la Ley Nacional era operativa sobre la provincial ―Ley Nº 20.266/25.028
sobre Ley Nº 7.547―, por lo que mal podría una provincial modificar la
nacional, resultando entonces improcedente que los colegiados tengan dos
matriculaciones, para un único título universitario que habilita a una única
profesión.
Según la resolución judicial, hasta que se dicte sentencia con
relación a la constitucionalidad o no de la Ley que crea los Colegios de
Corredores Inmobiliarios a los Martilleros y Corredores Públicos no se les puede
exigir inscribirse en la entidad creada a través de la Ley 13.154, por analogía
del derecho.
Santa Fe, 20 de Junio de 2014
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
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Tribunal de Disciplina
Este nuevo Tribunal de Disciplina, se encuentra integrado
por los siguientes colegas: TITULARES: Nancy Maricel RIBOTTA, Aníbal H.
CERBINO, Hugo O. GALMES, Ariel Rubén CASADEI y María Alejandra
GUTIERREZ; SUPLENTES: Julio O.M. CABAL, Osmar A. BARCAROLO, Amaro
GASPARUTTI, Gustavo L. LORENZON y Federico GARMENDIA MOLAS.Desde el inicio de la gestión en noviembre de 2013, a través
de los distintos miembros y por iniciativa de quien lo preside, se viene
trabajando en forma conjunta con el área administrativa,
e indirectamente
colaborando con tesorería, con el objeto de fidelizar con los Colegiados que
incumplen con las obligaciones de colegiación en un tiempo mayor a cinco
años.
El
objetivo
planteado
es
colaborar
en
el
necesario
sinceramiento administrativo-contable, poniéndonos en contacto con los
colegas, previo a la posible iniciación de sumarios por incumplimiento de las
obligaciones establecidas la Ley 7547 en el Capítulo IV artículo 12, (inciso a/b)
entre otros, y tener que Aplicar las sanciones previstas en el Capítulo
VIII,
artículo 31 en cumplimiento de las normas Estatutarias para el correcto
aquellos colegas que estuvieren en las condiciones dispuestas en el Capítulo
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Página
Se le solicitó al Presidente del Directorio, un listado de
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funcionamiento de Nuestra Institución.
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VII, articulo 58 que dice: “Al Colegiado que se atrase en el pago de los
aportes, le será requerido el mismo, por carta certificada, bajo apercibimiento
de ser suspendido en el ejercicio profesional mientras dure el incumplimiento”.
Habiendo trabajo sobre un total de veintidós (22) casos, se
obtuvieron buenos resultados por ser nuestra primera intervención en esta
cuestión,
de los cuales ocho (8) regularizaron su situación y otros tres (3)
casos solicitaran la cancelación de su matrícula como forma de hacer cesar el
incumplimiento. En cuatro (4) casos la información (teléfonos, dirección, ect.)
tanto del titular como de sus fiadores, se encontraban desactualizados por lo
que no se pudo contactar con ellos.
Vaya lo informado, como causas en las que intervino éste
Tribunal.
Seguidamente y en concordancia con los lineamientos de la
Gacetilla, transcribimos más abajo a fin de suministrar materias de utilidad
para los colegas, el Código de Ética del Colegio:
Es nuestro más sincero deseo no tener que intervenir en
caso alguno, pues ello demostraría nuestra probidad y profesionalismo en
nuestro desempeño.-
Aníbal Horacio CERBINO
Presidente Tribunal de Disciplina
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
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CODIGO DE ETICA DEL COLEGIO DE MARTILLEROS y CORREDORES
PÚBLICOS DE SANTA FE - LEY 7547
Art. 1° Declárase obligatorio el cumplimiento de las siguientes normas
de ética:
a)
Respetar y apoyar al Colegio propendiendo al decoro de la Institución
y cuidando el prestigio de la profesión.
b)
Abstenerse de intervenir en gestiones o actividades opuestas a los
intereses del Colegio, o de los colegiados, establecidos por la Ley,
Estatutos o Reglamentos;
c)
Observar probidad, independencia y buena fe en los actos
profesionales, como también respeto a las leyes que regulan su ejercicio;
d)
Proceder con honestidad e imparcialidad para con las partes
intervinientes en los asuntos a su cargo;
e)
Abstenerse de dar participación en sus honorarios a personas ajenas
en el ejercicio profesional;
f)
Aceptar las designaciones judiciales de oficio, sin entrar a juzgar el
carácter o importancia del juicio y/o bienes embargados a subastar;
g)
Aceptar designaciones en juicio, a sabiendas que la misma es
improcedente y/o violatoria de normas legales vigentes y/o cuando el
Colegio planteare su oposición;
1°—publicar avisos o remitir circulares que puedan inducir a engaño u
ofrecer cosas contrarias o violatorias de las leyes;
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Página
a)
Permitir la afectación de comisiones u honorarios, con medidas
precautorias provenientes del incumplimiento de obligaciones;
b)
Renunciar, sin causa justificada, los cargos para los que fuere
designado en el Colegio ;
c)
No votar en las elecciones y plebiscitos del Colegio o no concurrir a
las asambleas, salvo impedimento justificado;
d)
No aceptar las Resoluciones emanadas de las Asambleas y/o del
Directorio;
e)
No guardar el debido respeto a las autoridades de los órganos del
Colegio;
f)
Aceptar designaciones y/o intervenir en asuntos en los que ya
intervenga otro profesional, sin dar aviso previo al colega;
g)
Facilitar el ejercicio ilegal de la profesión a personas no habilitadas
para ello o impedidas de hacerlo por inhabilitación, sanción disciplinaria o
incompatibilidad;
h)
Procurarse clientela por medios incompatibles con la dignidad
profesional, como ser:
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Art. 2° Decláranse actos reñidos con la ética profesional:
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2o—recurrir directamente, o por terceras personas, a intermediarios
remunerados para obtener trabajos (remate o corretaje); *
3o—anunciar trabajos profesionales sin cargo; y abandonar, descuidar o
demorar inescusablemente la normal tramitación de un asunto para el
cual ha sido designado;
j) Demorar las rendiciones de cuentas o no hacerlas:
k) Adjudicar bienes en remates, y/o interceder por medio de actitudes
apresuradas que perjudiquen o favorezcan a algunas de las partes o a
terceros; *
I) Renunciar, sin causa justificada, los nombramientos de oficio;
II) Posibilitar por cualquier medio o ardid remates
o intermediaciones en
participación con profesionales no inscriptos en el Colegio; *
m) Intervenir en negociaciones incompatibles con el ejercicio profesional.
APROBADO POR ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA EN Io DE JUNIO DE
1985.
* (adecuado a las
2000)
modificaciones introducidas en la Ley 20.266
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
en el año
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Tribunal Arancelario
TABLA DE ARANCELES PARA LA ACTIVIDAD DE
MARTILLERO Y CORREDOR
COMPRADOR
VENDEDOR
MÍNIMOS
REMATE: Bienes Inmuebles
3%
3%
1,6 JUS
REMATE: Bienes Muebles
10 %
0,8 JUS
REMATE: Fondo de Comercio
10 %
0,8 JUS
REMATE: Derechos y Acciones
10 %
0,8 JUS
REMATE: Semovientes
10 %
REMATE: Demolición
10 %
0,8 JUS
REMATE: Hacienda Vacuna en
Establecimiento rural
4%
0,8 JUS
REMATE: Hacienda Vacuna en
Ferias
2%
2%
0,8 JUS
3%
0,8 JUS
REMATE: Vacunos de pédrigee o
pura sangre
6%
0,8 JUS
REMATE: Hacienda equino,
asnales, mulares, lanares,
caprinos, porcinos, aves, conejos y
animales de lujo
8%
0,8 JUS
REMATE: Ámbito Judicial Art. 89°
último párrafo
GESTIÓN O DILIGENCIAMIENTO:
Particular, Oficial o Judicial
4,8 JUS
Por Cada Uno
Desde
0,20 JUS
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
15
REMATE: Hacienda en el Mercado
de Santa Fe y Rosario
0,8 JUS
Página
OPERACIÓN
MAGAZINE MCP
CORRETAJE: Bienes Inmuebles
3%
3%
1,6 JUS
CORRETAJE: Lotes
Suburbanos, Loteos
3%
3%
1,6 JUS
Urbanos,
CORRETAJE: Bienes Muebles
10 %
0,8 JUS
CORRETAJE:
Fondo de Comercio
10 %
1,6 JUS
10 %
1,6 JUS
4%
0,8 JUS
CORRETAJE:
Acciones
Transferencia
Derechos
CORRETAJE: Animales
y
LOCACIÓN:
Inquilino:
Casas, Departamentos, Oficinas,
Locales, Galpones, Negocios
5 % del monto del
contrato de locación.
LOCACIÓN:
Propietario:
a Convenir
Inquilino:
Propietario:
Por Temporada
10 % del monto del
contrato de locación.
a Convenir
RENOVACIÓN:
Inquilino:
Propietario:
5 % Del monto del
contrato
a Convenir
Arrendatario:
Propietario:
5 % Del monto del
contrato de
Arrendamiento
a Convenir
de Locación
ARRENDAMIENTO: Campos,
Quintas, Chacras, etc.
TASACIONES: Inmuebles
TASACIONES: Muebles
TASACIONES: Animales
0,50 % a cargo del
que solicita el
peritaje
0,7 JUS
2 % a cargo del que
solicita el peritaje
0,3 JUS
50 % de los
porcentajes fijados
para los remates
0,3 JUS
A TENER EN CUENTA:
El Valor JUS se puede obtener en la página Web: www.martilleros.org.ar
Los mínimos de Honorarios son de aplicación tanto para los remates como para el corretaje por
Resolución del 13/02/2012.
Todas las Tasaciones no judiciales llevan una tasa de certificación por parte del
Colegio del matriculado activo según lo determina la resolución de la Asamblea Anual Ordinaria.
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
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Instituto Gremial, Incumbencia y
Mediación
Planteo realizado al Ministerio de Educación de la Nación sobre las
capacidades y competencias reservadas en las facultades legales del
MCP
La profesión de Martillero y Corredor ha sido jerarquizada ya con la
reforma introducida en el año 2.000, lo que no ha tenido hasta la fecha es su
real "Grado Académico", por una mora injustificada en su implementación
tanto por parte de las Universidades, como del propio MEN.
Solo hay que aplicar la Ley Especial1 que Regula y Reglamenta esta
profesión, desoírla solo conlleva el incumplimiento de las garantías y derechos
constitucionales que le asisten a los profesionales de la subasta, corretaje y
tasación de mercado.
"Actividades Profesionales Reservadas" o Incumbencias:
L a R e f orm a de l C ódi go C i vi l y C om e rci al , h oy
Naci on al bajo l a Le y Nº 2 6 .99 4 , l o acre di t a com o
i n cl ui das e n l a n orm a de f on do, y l o re afi rm a
orde n am i e n t o al sost e ne r qu e e s u n a L ey E spe ci al
con san ci ón e n e l C on gre so
u n a d e l as l ey e s qu e qu e dan
el Art . 1 3 5 5 de e st e nu e vo
e n su art . Nº 9 63 º .
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
Página
1
17
La habilitación profesional queda amalgamada al conjunto de
actividades para las que tienen competencia los poseedores de un título que,
los planes de estudio especifican bajo el rubro "alcances" de estos y, que en
las carreras correspondientes a títulos universitarios de profesiones cuyo
ejercicio pudiere comprometer el interés público aparece como "actividades
profesionales reservadas" o incumbencias.
MAGAZINE MCP
Varias consideraciones pueden desprenderse de los párrafos anteriores:
- que según lo expresa el artículo 42º de la LES, la habilitación
profesional, es una consecuencia del reconocimiento oficial otorgado
a un título;
- que para las que tiene competencia el egresado, es un derivado del
perfil del título y éste a la vez, lo es del plan de estudios
correspondiente de las actividades profesionales (alcances o
incumbencias);
- que se refieren estrictamente a las competencias vinculadas con el
desempeño de la profesión, las actividades profesionales (alcances o
incumbencias);
- que en aquellos títulos vinculados a profesiones cuyo ejercicio
pudiera comprometer el interés público (artículo 43º de la Ley N°
24.521) las actividades profesionales reservadas (incumbencias) son
fijadas por el Ministerio de Educación, en los que no están
reglamentados, y para el caso que nos atienden es a través de la Ley
Especial N° 20.266 (to).
La Ley de Educación Superior, desde 1995, es la norma vigente, pero
para los casos de las profesiones reguladas por el Estado y con reglamentación
específica —Ley N° 20.266 (to)— es en este caso el Congreso Nacional el que
ha dispuesto cuáles son los alcances y las actividades profesionales —Martillero
y Corredor Público— vigentes para este título.
La Ley de Educación Superior asigna a los títulos que integran la
nómina del artículo 43º, la prerrogativa de poseer "actividades profesionales
reservadas exclusivamente para ellos".
Las Actividades Profesionales Reservadas pueden ser fijas por el
Ministerio de Educación en acuerdo con el Consejo de Universidades para los
títulos que han sido incluidos con criterio restrictivo en la nómina del artículo
43º de la Ley de Educación Superior, pero para el caso que estén dispuesta por
Ley del Congreso Nacional, como es la cuestión —Martillero y Corredor
Público— que nos atienda, debe ser incluido automáticamente por la jerarquía
de la Ley Especial de quien lo determina.
Y con referencia al Art. 43° de la LES, es la excepción de la regla —Ley
N° 20.266 (to)— en la regulación de los títulos universitarios, es por esto que a
continuación se detallan las "Actividades Reservadas" y demás alcance que la
misma dispone:
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Martillero y Corredor Público
Ley Nacional N° 20.266 (TO)
Ley Nacional N° 11.867
ACTIVIDADES RESERVADAS:
1
Ejercer la dirección técnica de la subasta o remate particular de
cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
2
Ejercer la dirección técnica de la subasta o remate oficial de
cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
3
Ejercer la dirección técnica de la subasta o remate judicial de
cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
4
Ejercer la organización de la subasta o remate particular de
cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
5
Ejercer la organización de la subasta o remate oficial de cualquier
tipo de bienes tangibles o intangibles;
6
Ejercer la organización de la subasta o remate judicial de cualquier
tipo de bienes tangibles o intangibles;
7
Ejercer el acto de la subasta o remate particular de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
8
Ejercer el acto de la subasta o remate oficial de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
9
Ejercer el acto de la subasta o remate judicial de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
10 Solicitar de las autoridades competentes en acto de subasta o
remate particular las medidas necesarias para garantizar el normal
desarrollo;
13 Ejercer la transmisión del fondo de comercio en el ámbito particular
de establecimientos comerciales e industriales;
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Página
12 Solicitar de las autoridades competentes en acto de subasta o
remate judicial las medidas necesarias para garantizar el normal
desarrollo;
19
11 Solicitar de las autoridades competentes en acto de subasta o
remate oficial las medidas necesarias para garantizar el normal
desarrollo;
MAGAZINE MCP
14 Ejercer la transmisión del fondo de comercio en el ámbito oficial de
establecimientos comerciales e industriales;
15 Ejercer la transmisión del fondo de comercio en el ámbito judicial de
establecimientos comerciales e industriales;
16 Informar en el ámbito particular sobre el valor venal o de mercado de
cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
17 Informar en el ámbito oficial sobre el valor venal o de mercado de
cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
18 Informar en el ámbito judicial sobre el valor venal o de mercado de
cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
19 Recabar directamente para el cumplimiento de las obligaciones en el
ámbito particular de las oficinas, organismos centralizado o
descentralizado públicas, de bancos oficiales y particulares, e
instituciones privadas los informes o certificados necesarios;
20 Recabar directamente para el cumplimiento de las obligaciones en el
ámbito oficial de las oficinas, organismos centralizado o
descentralizado públicas, de bancos oficiales y particulares, e
instituciones privadas los informes o certificados necesarios;
21 Recabar directamente para el cumplimiento de las obligaciones en el
ámbito judicial de las oficinas, organismos centralizado o
descentralizado públicas, de bancos oficiales y particulares, e
instituciones privadas los informes o certificados necesarios;
22 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la
dirección técnica de subasta o remate particular de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
23 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la
dirección técnica de subasta o remate oficial de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
24 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la
dirección técnica de subasta o remate judicial de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
25 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual
la organización de subasta o remate particular de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
26 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual
la organización de subasta o remate oficial cualquier tipo de bienes
tangibles o intangibles;
27 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual
la organización de subasta o remate judicial de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
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Herramientas para el Ejercicio Profesional
28 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual
acto de subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes
tangibles o intangibles;
29 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual
acto de subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes
tangibles o intangibles;
30 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual
acto de subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes
tangibles o intangibles;
31 Ejercer la organización del corretaje particular de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
32 Ejercer la organización del corretaje oficial de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
33 Ejercer la organización del corretaje judicial de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
34 Efectuar un análisis comparativo de mercado en el ámbito particular
sobre el valor de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
35 Efectuar un análisis comparativo de mercado en el ámbito oficial
sobre el valor de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
36 Efectuar un análisis comparativo de mercado en el ámbito judicial
sobre el valor de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
37 Ser asesor en intermediación en el ámbito particular de cualquier
tipo de bienes tangibles o intangibles;
38 Ser asesor en intermediación en el ámbito oficial de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
39 Ser asesor en intermediación en el en el ámbito judicial de cualquier
tipo de bienes tangibles o intangibles;
40 Ejercer como auxiliar de la justicia en la ejecución de sentencias de
remate
41 Ejercer como perito tasador de Mercado o venal en el ámbito
judicial;
42 Realizar estudios de títulos de cualquier tipo de bien tangible o
intangible;
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Página
44 Constituir con colegas sociedades para ejercer el remate, corretaje y
tasaciones de mercado;
21
43 Realizar contratos de compra-venta, permuta o locación de cualquier
tipo de bienes tangibles o intangibles;
MAGAZINE MCP
45 Representar a una de las partes en un contrato de cualquier tipo de
bienes tangibles o intangibles;
46 Administrar, velando por los intereses del propietario en cualquier
tipo de bienes tangibles o intangibles;
47 Ejercer el gerenciamiento y gestión crediticias de operaciones en
cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
48 Ser comisionista en cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;
FUNCIONES:
a) Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores de la
subasta o remate;
b) Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores a la
intermediación o corretaje;
c) Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores a la
tasación de mercado;
d) Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores a la
transferencia de fondo de comercio;
e) Ejercer la dirección de subasta o remate en cualquier ámbito lícito;
f) Ejercer la dirección del corretaje en cualquier ámbito lícito;
g) Ejercer la dirección de tasación de mercado en cualquier ámbito lícito;
h) Ejercer la dirección de la transferencia de fondo de comercio;
i) Ejercer la supervisión del personal a su cargo para cumplir con el
ejercicio profesional competente en cualquier ámbito, particular, público
u oficial;
j) Ejercer en ámbito público o privado la función de recabar información
necesaria para llevar adelante el ejercicio profesional;
k) Ser perito Judicial;
I) Ser auxiliar de Justicia;
m) Atención al público en oficina propia habilitada a tal fin;
n) Atención al público en oficinas públicas o privadas;
o) Ejercer el asesoramiento en cualquier organismo público o institución
privada.
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Herramientas para el Ejercicio Profesional
LOCALIZACIÓN:
Ámbito particular;
Ámbito oficial;
Ámbito judicial;
TAREA:
Desarrollo, organización, administración, planificación, dirección,
ejecución, investigación, asesoramiento, adjudicación, supervisión, inscripción,
registración, docencia.
REGULADO POR EL ESTADO:
Desde el momento que la profesión de Martillero y Corredor Público está
regulada y reglamentada en la Ley Especial N° 20.266 (to) y ser parte del
Código de Comercio —a la brevedad del Código Unificado Civil y Comercial— y
ser de derecho común, y es parte de este ordenamiento desde 1862 al
promulgarse la Ley N° 15.
RIESGO DIRECTO QUE PUDIERA PRODUCIR:
COMPROMETE EL INTERES PÚBLICO: En TODO TIPO
de bienes tangibles o intangibles: en la intermediación, valuación o remate al
momento de la toma de decisiones;
EN LA SALUD: Afecta sus decisiones de forma directa de
TODO TIPO de bienes tangibles o intangibles al momento de la valuación,
intermediación o remate;
EN LOS DERECHOS: El ejercicio de la valuación,
intermediación o remate de TODO TIPO de bienes tangibles o intangibles se
encuentran alcanzado en las garantías y derechos consagrados en la
intermediación, remate o valuación de TODO TIPO de bienes tangibles o
intangibles.
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Página
EN LA SEGURIDAD: jurídica y patrimonial al ejercer la
23
Constitución Nacional;
MAGAZINE MCP
También se han realizado las observaciones que para el ámbito de la
Educación Superior Pública, esta carrera se encuentra ARANCELADA,
vulnerando:
a) los principios del acceso a la Educación Superior;
b) la gratuidad de la Educación Superior;
c) la Libertad de Enseñanza;
d) la igualdad de oportunidades;
e) las garantías y derechos Constitucionales consagrados a todos los
habitantes de este País.
El presente es un extracto de las actuaciones administrativas que se están llevando
adelante ante el Ministerio de Educación de la Nación en defensa de las actividades reservadas
que la Ley Especial Nº 20.266 le dispone a la profesión de Martillero y Corredor Público.
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Instituto de Corretaje
Los contratos en el Código Civil y Comercial2
Una mirada general al Libro Tercero “Derechos personales”
por Martín ayala3
1 | Introducción
La reciente sanción del Código Civil y Comercial unificado (en
adelante, CCyC) regula las relaciones jurídicas contractuales en el Título II del
Libro Tercero y mantiene la metodología planteada en el Código Civil
decimonónico, dividiendo la regulación legal en una parte general de contratos
y una parte especial, dedicada a los diferentes contratos típicos. Cabe destacar
esta decisión metodológica que brinda un tratamiento, en general, a los
contratos, evitando reiteración de normas en cada uno de los contratos típicos
y fijando pautas de regulación para los contratos atípicos.
Revista Infojus - REFORMAS LEGISLATIVAS Debates doctrinarios Código Civil y Comercial
AÑO 1 - NÚMERO 1
3
Abogado (Universidad Católica de Santa Fe, 1995). Especialista en Derecho de la Empresa
(Universidad Nacional de Misiones, 2004). Docente universitario (UCSF, UNaM, UCP, UGD).
Presidente del Colegio de Abogados de la Provincia de Misiones (periodo 2012-2014).
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Página
2
25
Es de destacar que no todos comparten esta metodología, pues
para el Dr. Borda era preferible un tratamiento solo de la Parte Especial de los
contratos: “Nosotros hemos preferido seguir la huella de Códigos y tratadistas
más modernos eliminando esa introducción y desarrollar los temas que la
integran, algunos en la Parte General del derecho civil (…) otros en los
MAGAZINE MCP
contratos en los cuales tienen un interés más relevante (…) otros en fin, serán
tratados en Obligaciones...”.4
2 | Las relaciones jurídicas contractuales
Como apreciación general, destaco que la redacción del nuevo
Código ha introducido al texto legal, en muchos casos, las soluciones que la
jurisprudencia y la doctrina aconsejaban en cada caso concreto, y de tal
manera consolida el principio de seguridad jurídica.
El desarrollo del método del Código, en la parte general de
contratos, se realiza a partir de capítulos y subdivisiones en secciones. De esta
manera, en el Capítulo 1 se abordan las disposiciones generales, referentes a
la definición del contrato y la libertad para contratar, así como el efecto
vinculante de las reglas fijadas por contratos.
En el Capítulo 2, sobre las clasificaciones de los contratos, se
destaca la derogación de la retrógrada categoría de los contratos reales. En
efecto, la clasificación entre contratos consensuales y reales constituía un
antiguo resabio de las clasificaciones de los contratos del derecho romano.
La clasificación de los contratos reales creaba una inmensa injusticia cuando
las partes acordaban respecto un contrato real, pero luego por la falta de
entrega de la cosa objeto del mismo, se carecía de acción para reclamar el
cumplimiento del acuerdo. Esta injusticia se supera con la eliminación de
aquella categoría de contratos reales.
El Capítulo 3 refiere a la formación del consentimiento. Aquí las
innovaciones son mayores. El primer aspecto a destacar es en cuanto a los
requisitos de la oferta. En el Código Civil velezano la oferta para ser tal debía
estar dirigida a persona determinada. En cambio, el CCyC prevé que la oferta
deba ser a personas determinadas o determinables (art. 972). Este criterio
puede generar dudas y confusiones sobre los alcances de tal
“determinabilidad”, es decir, de a quiénes se refiere el Código con el término
personas “determinables”. Este no puede confundirse con “oferta al público” —
considerada una “invitación a ofertar” conforme el art. 973— y tampoco puede
referirse a que la determinación de la persona se consolida al momento de la
aceptación, pues en tal supuesto toda “invitación a ofertar” u “oferta al
4
Borda, Guillermo A., “Advertencia Metodológica”, en Tratado de Derecho Civil Argentino, t. I,
Contratos, Bs. As., Abeledo-Perrot, 1999.
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público” (art. 973) dejaría de ser tal al momento que alguien la acepte,
importando una abierta contradicción entre ambos textos legales. 5
De tal manera, opino que el texto debe referirse a colectivos
concretos de personas, que aunque inciertos, podrían ser individualizados, por
ejemplo, “oferta para estudiantes universitarios”; “oferta para pequeñas y
medianas empresas”. Asimismo, estimo que sería de provecho llevar claridad
en el texto propuesto, ya que la ambigüedad del término —”personas
determinables”— puede generar confusión, con el agravante de que las
consecuencias son importantes (en un caso existe oferta —art. 972— y ella es
vinculante por un plazo razonable y en cambio en el otro supuesto —art. 973—
no hay oferta exigible).
Como se expresó en el apartado anterior, el CCyC mantiene la
premisa de que la oferta al público, que denomina oferta a “personas
indeterminadas” no es considerada oferta (art. 973), pero a continuación
agrega “excepto que de sus términos o de las circunstancias de su emisión
resulte la intención de contratar”.
Estimo que este texto también puede generar debate sobre las
consecuencias de una oferta al público, en punto a discrepar sobre las
“circunstancias” que deberían ser consideradas para determinar la intención de
contratar. En consecuencia, quien formule una oferta al público (y siempre que
en el caso no se aplique la Ley de Defensa del Consumidor, puesto que en tal
situación, la cuestión se dilucida en el ámbito de aquel cuerpo de normas)
deberá manifestar expresamente si tiene o no intención de que su propuesta
sea considerada oferta vinculante o no.
De lo contrario, es decir, ante la falta de dicha previsión, podría
generarse un debate o litigio, ante la discrepancia en los alcances de la oferta
a personas indeterminadas entre oferente y aceptante.
En el Código se prevé la fuerza vinculatoria de la oferta “salvo
que lo contrario resulte de sus términos, de la naturaleza del negocio o de las
circunstancias del caso” (art. 974).
5
(3) Ver art. 972 vs. art. 973.
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27
En este punto, parece razonable el principio general (oferta
vinculante) y además que pueda ello ser exceptuado por los propios términos
de la oferta, fundado en la autonomía de la voluntad. Mayores reparos surgen
de la posibilidad de que la oferta no sea vinculante por “las circunstancias del
caso”, ya que cabe preguntarse qué “circunstancias” pueden dar lugar a la
excepción al principio general por el cual la oferta obliga a quien la formula.
MAGAZINE MCP
En la misma Sección 1ª de este Capítulo 3, se ratifica la regla
actual que prevé que la aceptación debe coincidir totalmente con la oferta para
formar el consentimiento (art. 978), pero a renglón seguido (art. 982)
establece que los acuerdos parciales “concluyen el contrato si (…) expresan su
consentimiento sobre los elementos esenciales particulares”.
Este último texto parece adherir a la teoría denominada
“Punktation” y es incompatible con la regla prevista en el art. 978, ya que si
por un lado la aceptación debe coincidir totalmente con la oferta, es
inadmisible que aun cuando no coincida totalmente con ella, se pueda
considerar que ha surgido un contrato, cuando la aceptación refiere a los
aspectos esenciales de la oferta.
En razón de la regla del art. 982 in fine “En la duda, el contrato
se tiene por no concluido”, opino que el principio sigue siendo que la
aceptación debe coincidir totalmente con la oferta para formar el
consentimiento.
La Sección 2ª prevé una de las incorporaciones más requeridas
en la parte general de los contratos, la regulación de los contratos celebrados
por adhesión a cláusulas generales. Para quedar comprendido en la regulación
de esta sección el contrato debe estar elaborado por una de las partes de
manera general para sus relaciones contractuales, y la otra parte solo adherir.
Es decir, las características de estos contratos son: a) su predisposición y b) la
generalidad de tales reglas predispuestas.
Para estos contratos se establecen reglas que la doctrina ya
había admitido, como por ejemplo que las cláusulas especialmente negociadas
priman sobre las cláusulas generales (art. 986) o que en caso de dudas de
interpretación respecto de las cláusulas generales se interpretan en contra del
predisponente (art. 987).
Pero la innovación más importante es la regulación de las
cláusulas abusivas, leoninas o vejatorias de los contratos predispuestos (art.
988). A este respecto, dice que son abusivas y se tienen por no escritas a) las
cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente, y b) la
renuncia a los derechos del adherente o ampliación de los derechos del
predisponente, y c) las cláusulas sorpresivas o imprevistas.
Con respecto a los dos primeros supuestos, su analogía con la
redacción del art. 37 de la Ley de Defensa del Consumidor (ley 24.240)
permite aprovechar el desarrollo doctrinal sobre la interpretación de tales
normas que, sucintamente, apuntan a impedir que en estos acuerdos
predispuestos se modifiquen las normas supletorias previstas a modo de
modelo para los contratos particulares en perjuicio de la parte más débil (el
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consumidor en el contrato de consumo y el adherente en los contratos
predispuestos). La tercera categoría de cláusulas predispuestas o abusivas
alude al control de incorporación de la cláusula al contrato y veda aquellas que
no pudieron haber sido conocidas o previstas por el adherente.
El Capítulo 4 regula las incapacidades para contratar,
estableciendo reducidas reglas sobre los que tienen prohibido realizar contratos
(art. 1002). Allí se menciona la prohibición de los funcionarios públicos que no
pueden adquirir bienes cuya administración tienen encargada; también se
enumera a los jueces y auxiliares, que tienen prohibido contratar sobre bienes
relacionados a procesos donde han intervenido y la prohibición a los abogados
de contratar sobre bienes involucrados en litigios donde han participado.
A estas reglas, ya conocidas en el texto del Código Civil
decimonónico, se suma la prohibición de contratar a los cónyuges (inciso d). Es
verdad que el Código Civil de 1869 preveía una norma análoga que impedía el
contrato de compraventa entre cónyuges (art. 1358), pero tal prohibición no
impedía otros contratos que no se regulaban supletoriamente por la
compraventa. Por ejemplo, se admitía entre cónyuges contratos como
mandato, servicios, obras, locación, comodato, depósito y todos aquellos que
no importen disposición de bienes.
Con la redacción actual, la prohibición parece comprender todos
los contratos y no solo la compraventa como preveía el Código velezano. Sin
perjuicio de ello, opino que atento la finalidad de la prohibición (impedir la
colusión entre cónyuges para perjudicar a los acreedores de las partes), no
pueden quedar impedidos aquellos contratos que no se relacionan con la
finalidad que se procura con la prohibición, como aquellos mencionados en el
párrafo anterior.
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Página
En el mismo capítulo se regula los derechos sobre herencia
futura como objeto de los contratos. Se mantiene la regla general de
prohibición de tales derechos, pero se incorpora una excepción novedosa
admitiendo que son válidos los acuerdos sobre una explotación productiva o
29
En el Capítulo 5, el Código Civil y Comercial unificado regula el
objeto de los contratos. En este tópico lo destacado es la nueva regulación
respecto los bienes ajenos. Es conocida la regla del Código de 1869 sobre la
prohibición de vender cosas ajenas (art. 1329). También que tal norma había
sido reiteradamente criticada, puesto que es válido el pacto sobre cosas ajenas
cuando el enajenante se compromete a adquirir y transmitir su dominio al
comprador. Por ello, el nuevo texto (art. 1008 CCyC) tiene una regulación
adecuada a la interpretación que la doctrina da al tratamiento de los bienes
ajenos como objeto de los contratos.
MAGAZINE MCP
participación societaria que incluyan derechos hereditarios futuros, siempre
que no afecten la legítima.
El Capítulo 6 del Código Civil y Comercial unificado regula la
causa fin de los contratos, remitiendo a lo dispuesto sobre la causa de los
actos jurídicos que prevé el mismo Código (art. 1012). En dicha remisión, se
regula a la causa fin como el fin económico inmediato previsto por el
ordenamiento jurídico y los motivos exteriorizados esenciales para ambas
partes. Así adhiere al concepto de causa objetiva y subjetiva que admite la
doctrina.
La forma de los contratos está regulada en el Capítulo 7,
estableciendo qué contratos deben ser realizados por escritura pública (art.
1017): los que versen sobre derechos reales sobre inmuebles, los que refieren
a derechos dudosos o litigiosos, los contratos accesorios de un contrato
instrumentado en escritura pública y los contratos que por acuerdo de partes o
por disposición de la ley deban ser en escritura pública.
Luego del tratamiento de la forma, en el Capítulo 8 se regula la prueba de los
contratos, estableciendo en el art. 1020 la prueba de los contratos formales en
términos similares al régimen legal actual, simplificando su tratamiento y con
claridad de redacción.
Los efectos de los contratos están previstos en el Capítulo 9 del
texto. Allí se regula el contrato en nombre de un tercero, con o sin
representación (art. 1025), de manera similar al régimen actual.
También se prevé la promesa de un hecho por un tercero (art.
1025) como una obligación de medios, de manera similar a la regulación de los
bienes ajenos como objetos de los contratos (art. 1008).
El contrato a favor de tercero o estipulación a favor de terceros
(art. 1027) recibe una mejor ubicación en la parte general de los contratos.
Hay que recordar que en el Código Civil de 1869 se ubicaba en las obligaciones
(art. 504) y ello había sido criticado. Además, la regulación de esta institución
es más completa y recoge las recomendaciones que había previsto la doctrina,
como por ejemplo las relaciones que surgen entre los sujetos involucrados
(art. 1028) y que despeja dudas sobre este pacto particular.
También, en este Capítulo se prevé la excepción de
incumplimiento contractual bajo la denominación de “suspensión del
cumplimiento” (art. 1031). Incorpora como novedad que pueda deducirse esta
defensa, tanto como excepción (tal como hasta ahora) así como por medio de
una acción.
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Herramientas para el Ejercicio Profesional
La Sección 4ª de este Capítulo —sobre los efectos— refiere a las
garantías de saneamiento, que involucra tanto la evicción como los vicios
redhibitorios, dando un régimen general común a ambas garantías y luego
reglas especiales para cada tema.
El sistema de regulación acuerda claridad y simpleza a las reglas
de saneamiento. A este respecto se destacan las reglas de mayor
responsabilidad cuando una de las partes actúa profesionalmente en el tipo de
actos jurídicos de que se trata.
En efecto, el régimen legal prevé la posibilidad de suprimir o
disminuir las responsabilidades que surgen de las reglas de saneamiento (art.
1037), pero tales pactos no son válidos cuando “el enajenante actúa
profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación...” (art.
1038, inc. b). De manera análoga, se prevé que el enajenante responde,
además del saneamiento, por los daños ocasionados, salvo que el adquirente
pudiera conocer los vicios o el enajenante desconociera los defectos (art. 1040,
incs. a y b); pero estas exenciones no son válidas cuando “el enajenante actúa
profesionalmente...” (art. 1040 final). Por último, en este aspecto, prevé que la
prueba de la antigüedad del vicio redhibitorio que afecta a la cosa corresponde
al adquirente, salvo “si el transmitente actúa profesionalmente...” (art. 1053,
inc. b).
Estas mayores responsabilidades en cabeza del enajenante o
transmitente profesional se compadecen con la regla del actual art. 902 del
Código Civil de 1869, por el cual, cuanto mayor sea el deber de obrar con
prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que
resulte de las consecuencias posibles de los hechos.
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Página
En cuanto a la responsabilidad por evicción, se establece la
obligación de indemnidad del adquirente. Es decir que el enajenante debe
responder, como regla, en casos de evicción (art. 1047), salvo que el
adquirente, habiendo citado al garante “y aunque este se allanó, continuó con
la defensa y fue vencido”. Tal texto legal puede conspirar contra el derecho de
defensa. En efecto, si bien ante el allanamiento del garante y si el adquirente
continúa el juicio del tercero los gastos de tal proceso podrían ser dispensados
al garante, parece injusto que además el adquirente pierda el derecho a
“efectuar ningún otro reclamo”, ya que significaría poner al adquirente en la
disyuntiva de defenderse en juicio (corriendo el riesgo de perder la garantía
31
Estimo que, por el tipo de operaciones comprendidas, estas
reglas de responsabilidad agravada pueden tener relevancia concreta en las
operaciones de venta realizadas por operadores profesionales como las
inmobiliarias cuando actúan por cuenta propia.
MAGAZINE MCP
por evicción) o no defenderse y recurrir exclusivamente a la indemnización
prevista para la garantía por evicción.
Parece indudable que se afecta el derecho del adquirente a su
defensa, a ser oído, a un proceso judicial, consagrados todos
constitucionalmente. El cercenamiento de tales derechos no se justifica en el
supuesto de un allanamiento del garante, puesto que el adquirente puede
conservar legítimas convicciones de peticionar la defensa de su derecho,
aunque luego sea vencido.
En otro de los temas sobre las garantías de saneamiento, el
CCyC brinda una regulación precisa de los plazos para el ejercicio del derecho
a exigir el saneamiento. En efecto —y solucionando vacíos y lagunas de las que
adolecía el Código de Vélez— el texto vigente a partir del año 2016 prevé que
la denuncia del vicio debe interponerse en el plazo de sesenta días de la
aparición del defecto (art. 1054), la caducidad de la garantía por vicios
redhibitorios acontece a los tres años desde que se recibió la cosa para
inmuebles y de seis meses para cosas muebles (art. 1055) y, por último, la
prescripción de la acción por vicios ocurre al año (art. 2564, inc. a).
La Sección 5ª del Capítulo “Efectos” refiere al tratamiento de la
seña, señal o arras. Cabe recordar que la regulación actual de la seña era
diametralmente diversa en la previsión del Código Civil y en el Código
Comercial, puesto que el primero preveía la seña como facultad de
arrepentimiento (seña penitencial) y, en cambio, en el Código de Comercio se
regula la seña con efecto confirmatorio (seña confirmatoria). Esta era una
situación incomprensible y que causaba incertidumbre entre los contratantes.
La previsión del CCyC apunta a una regulación uniforme de la seña, en
principio y salvo estipulación en contrario, como seña confirmatoria (art.
1059).
El Capítulo 10 del CCyC refiere a la interpretación del contrato.
La regulación prevé incorporar en este cuerpo único las reglas de
interpretación que hasta ahora se encuentran esparcidas entre los Códigos
Civil y Comercial. A este respecto, la novedad más destacada es el cambio de
la regla de interpretación en favor del deudor. En efecto, el Código Comercial
prevé que en caso de cláusulas contractuales ambiguas, un criterio de
interpretación es en favor del deudor y de su liberación.
En cambio, el CCyC, recogiendo la opinión de la doctrina,
establece la interpretación en favor del deudor solo en los contratos gratuitos y
la interpretación en favor de un ajuste equitativo de los intereses para los
contratos onerosos (art. 1068).
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El Capítulo 11 del CCyC regula las relaciones derivadas de
subcontratos o contratos derivados. La regulación es apropiada, en razón de
que varias especies de contratos pueden anidar la subcontratación como por
ejemplo el contrato de locación, el contrato de obras y servicios. Este Capítulo
regula la procedencia de las “acciones directas” que están previstas en los arts.
736 y siguientes de la Norma.
El Capítulo 12 prevé las reglas aplicables a los contratos
conexos. Se definen así aquellos contratos que se hallan vinculados por la
finalidad económica común (art. 1073) y el efecto fundamental entre ellos es
que un contratante puede oponer excepciones de incumplimiento aun frente a
la inejecución de obligaciones ajenas a su contrato (art. 1075).
El último Capítulo 13 de este Título del CCyC es referente a la
extinción modificación y adecuación del contrato. Allí se prevén disposiciones
generales para los supuestos de extinción por declaración de una de las partes.
Entre tales reglas, se destaca que la extinción solo produce sus
efectos desde la comunicación a todas las partes, así como que extinguido el
contrato no podrá más requerirse su cumplimiento. Se reitera que la rescisión
y la revocación tienen efecto hacia el futuro exclusivamente, y en cambio la
resolución tiene efecto retroactivo, salvo los terceros de buena fe y a título
oneroso que pudieran haber adquirido los bienes objeto del contrato resuelto.
Se regula, en este Capítulo, el pacto comisorio como medio de
resolución singular del contrato. Entre las reglas que regulan el pacto
comisorio, se prevé la posibilidad de conversión de la demanda de
cumplimiento del contrato en resolución de manera tácita (art. 1085),
disponiendo que la sentencia que condena al cumplimiento lleva implícito el
apercibimiento de que ante el incumplimiento en el trámite de ejecución el
acreedor tiene derecho a optar por la resolución del contrato.
Página
Al final del presente Título, regula la figura de la imprevisión o
excesiva onerosidad sobreviniente en el art. 1091, con la particularidad de que
no exige la falta de mora en la parte para permitir su aplicación a un caso
concreto.
33
Recibe acogida legal la teoría de la frustración del fin del
contrato que había sido prevista por la doctrina y algunos fallos judiciales,
disponiendo que extingue el contrato cuando se produce la frustración de la
finalidad del contrato si se produce una alteración de carácter extraordinario de
las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes
(art. 1090).
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3 | Evaluación final del Título
Segundo relativo a contratos
En definitiva, la regulación de la parte general de los contratos
se aprecia como precisa, clara, con incorporación de los aportes que la doctrina
y jurisprudencia requerían, con la regulación de figuras no previstas en el
Código Civil de 1869, lo que permite un tratamiento de esta parte de las
relaciones jurídicas patrimoniales que se muestra compatible con los
requerimientos de las partes.
Son destacadas las incorporaciones en torno a los contratos
predispuestos, la regulación detallada de los efectos por garantías de
saneamiento, la derogación de la categoría de contratos reales, las normas
sobre rescisión y resolución.
Estimo que esta nueva regulación de los contratos tiende a ser
más fácilmente entendida por los contratantes y va a brindar mayor seguridad
y certeza en las relaciones contractuales.
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Proceso y República. Crítica a las tendencias actuales del Derecho
Procesal6
Dr. Adolfo Alvarado Velloso
1. Las novedades procesales surgidas en América.
En los últimos años han surgido -en la Argentina primero, luego en
Colombia y con inmediatas repercusiones en el resto de los países del
continente luego las que se han catalogado por sus autores como tendencias
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Página
El tema que aquí se desarrolla se vincula más con la Política que con el Derecho y, tal vez por
ello, su comprensión resulta habitualmente ajena a los ámbitos académicos que enseñan y
norman el proceso en toda América latina, como intentaré demostrarlo en este trabajo. Pero a
poco que se mire con detenimiento la Constitución Nacional -en rigor, todas las Constituciones
del continente- son indudables las hondas implicaciones recíprocas que tienen ambos
conceptos en sus diferentes tratamientos filosóficos, ideológicos y políticos.
Para la cabal comprensión de lo que aquí se dirá, es imprescindible exponer, captar y
comprender previamente todos los problemas específicos que genera la asunción del concepto
proceso desde la pura óptica de la Constitución -cosa que hasta ahora se han abstenido de
hacer los especialistas en la rama denominada Derecho Procesal Constitucional. Sin este
necesario conocimiento, las conclusiones de este trabajo podrían ser incomprensibles para el
lector, quien seguramente creerá a la postre que todo es capricho del autor. Y ya se verá que
no es así.
Valga esta explicación liminar para entender el desarrollo de esta ponencia.
La presente obra está adaptada en cuanto a su extensión particularmente para ser publicada
en la Revista del Foro de Práctica Profesional de Abogados de Santa Fe. Dicha adaptación así
ha sido enconmendada por su autor al Dr. Julio Cesar Loss quién realizó la misma.
Obra completa en Trabajo presentado originalmente al VII Congreso Internacional de Derecho
Procesal: Reformas procesales en Colombia y el mundo, organizado por la Universidad de
Medellín, Colombia y realizado durante los días 28, 29 y 30 de agosto de 2014 en el Centro de
Convenciones de Cartagena, Colombia. Las ideas que acá se exponen han sido ya publicadas
en mi Sistema Procesal: Garantía de la Libertada (edición Rubinzal Culzoni, Santa Fe,
Argentina, 2008, 2 tomos de 1300 páginas). También han sido publicadas con el nombre de
Lecciones de Derecho Procesal Civil adaptadas a la legislación de Santa Fe por Andrea A. Meroi
(1 Tomo de 900 pags., ed Juris, 2009.)
Los institutos mencionados se encuentran desarrollados en la versión completa de "Proceso y
República"
35
6
MAGAZINE MCP
procesales novedosas que tienden a establecer, particularmente en la Justicia
Civil, un proceso eficiente y de posibilidades ilimitadas.
En breve inventario de dichas novedades, puedo citar acá:
1) la institucionalización de anticipos de sentencia sin audiencia previa de
todos los interesados en el litigio, so pretexto de asignar carácter cautelar a un
adelanto pretensional;
2) la eliminación del proceso mismo como método de debate, sustituyéndolo
por la mera dedicación, empeño, buena voluntad y sagacidad del juzgador: se
denomina proceso autosatisfactivo;
3) la imposición a los jueces del deber de probar de oficio y, como tal,
sancionable en caso de incumplimiento: en casi toda la América se denomina
medidas para menor proveer o resolver;
4) el otorgamiento jurisprudencial de la facultad a todos los jueces de
apartarse a su simple voluntad de las reglas que rigen desde siempre la carga
de la prueba a partir de la ley: se denomina cargas probatorias dinámicas;
5) la aceptación de la posibilidad de flexibilizar la regla de la congruencia
procesal, autorizando a los jueces a fallar más allá de lo pretendido, resistido y
regularmente probado por las partes;
6) la aceptación de la posibilidad de apartarse del efecto de cosa juzgada
material: K denomina relativización de la cosa juzgada.
2. El anticipo judicial de la prestación demandada: naturaleza.
Importa mucho destacar liminarmente que, en razón de que el embargo
preventivo es la figura cautelar más antigua en la legislación procesal y,
además, la mejor, más extensa y detalladamente tratada, el resto de las
cautelas imaginables aparecidas con posterioridad han remitido a aquella
figura la normación de sus propias condiciones de actuación en la mayoría de
los códigos vigentes. Y, hasta hoy, cuando la ley autoriza otra forma de
protección cautelar diferente a la del embargo (por ejemplo, la prohibición de
innovar) hace una remisión de sus propias condiciones a las del embargo
preventivo, con lo cual éstas han pasado a convertirse de hecho en las
condiciones generales de todas las formas de protección cautelar. Esto se
puede ver en casi todas las legislaciones de América, salvo en las pocas que ya
han insertado una capítulo cautelar genérico referido a todos los supuestos
legislados.
Por otro lado, y sin ostentar jamás la condición de protección cautelar,
el legislador previo desde antaño la necesidad de anticipar el resultado de una
sentencia judicial cuando graves razones lo exigían: por ejemplo, frente al
cierre de una servidumbre de paso no quedaba más remedio a la ley que
permitir que el juez ordenara su inmediata apertura y tolerar el tránsito por el
respectivo camino mientras se discutía, precisamente, acerca del derecho a
cerrarlo. La obviedad del ejemplo me exime de todo otro comentario al
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respecto. De la misma forma, cuando una mujer que ha demandado su
divorcio pretende percibir alimentos mientras dura la tramitación del juicio, es
claro que debe recibirlos de inmediato pues caso de no ser así es posible que
no alcance a ver jamás el final del pleito.
Los casos recién señalados a modo de ejemplo se encuentran
invariablemente normados en la ley de fondo, nunca en la procesal, que sólo
establece la forma de tramitar pretensiones a base de derechos contenidos en
la ley de rango superior.
A partir de la década de los años '50, cuando el legislador traspasó
parte de sus facultades a los jueces, los dotó de poderes extraordinarios que,
hasta entonces, rara vez habían tenido, tolerando de ahí en más lo que para el
garantismo procesal, que defiende primordialmente la idea de república, ha
pasado a ser a todas luces una inadmisible y peligrosísima discrecionalidad
judicial. Y con ello advino la todavía recurrente insistencia de la doctrina
académica que postula aumentar cada día más los poderes judiciales,
llegándose a lo que hoy se denomina como poder cautelar genérico y que
luego será objeto de especial consideración y crítica.
En esta tesitura y dentro de tal marco, aparecieron nuevas "cautelas":
por ejemplo, la medida innovativa y, hoy, la cada día más común tutela
anticipada, a las cuales me referiré luego y que pronto fueron legisladas dentro
del capítulo propio de las medidas precautorias. Cuando esto se hizo, el
legislador no advirtió que nada cautelaba sino que, bien por lo contrario,
anticipaba el contenido de una sentencia declarativa o de condena que,
además, en algunos casos no llega a dictarse jamás.
Pero la denominación de medidas precautorias o cautelares otorgada a
estos anticipos de sentencia, hizo que se les aplicaran sin más y directamente,
las condiciones propias del embargo preventivo (medida cautelar primaria y
por excelencia). Y así fue que, a raíz de ello, se obvió toda audiencia previa de
quien habría de sufrir los efectos de la declaración o de la condena del caso del
que debía sufrir su resultado mostrando a consecuencia de ella un claro
perjuicio jurídico en su persona o en sus bienes y, por supuesto, a su
constitucional derecho de defensa enjuicio.
Pero la denominación de medidas precautorias o cautelares otorgada a
estos anticipos de sentencia, hizo que se les aplicaran sin más, errónea y
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Página
A tenor de las ideas expuestas, que creo ponen en su justo lugar al
problema que aquí se estudiará, desarrollaré ahora el tema desde la óptica ya
adelantada pues con él advino la todavía recurrente insistencia de la doctrina
académica que postula aumentar cada día más los poderes judiciales,
llegándose a lo que hoy se denomina en las leyes como poder cautelar
genérico y que luego será objeto de especial consideración y crítica.
37
A tal punto se ha llegado en este notable desfase que, contrariando a
toda la lógica y a los más elementales principios que regulan el debido proceso
republicano, se han instalado hoy en muchas legislaciones las denominadas
medidas autosatisfactivas, muestra palmaria de lo que aquí se sostiene.
MAGAZINE MCP
directamente, las condiciones propias del embargo preventivo (medida cautelar
primaria y por excelencia).
Y, así fue que, a raíz de esto, se obvió toda audiencia previa de quien
habría de sufrir los efectos de la declaración o de la condena del caso,
mostrando a consecuencia de ella un claro perjuicio jurídico en su persona o en
sus bienes y, por supuesto, a su constitucional derecho de defensa enjuicio.
Adviértase la extrema gravedad de lo recién afirmado: para lograr los
objetivos que el constituyente ha detallado con prolijidad en el Preámbulo
(entre ellos, afianzar la justicia y lograr la unión nacional, con lo que ello
implica de paz social), la norma cúspide del sistema consagra expresos
derechos que ninguna ley inferior puede desconocer. Entre ellos, el de la
inviolabilidad de la defensa en juicio. Y precisamente para asegurar el
cumplimiento de tales derechos, otorga a los particulares una expresa y
extrema garantía: la del proceso judicial llevado en igualdad de condiciones
frente a un tercero imparcial.
Como es de total obviedad, el proceso exige bilateralidad previa a la
sentencia y, sin ella, lo que de esto resulte no es proceso.
A tenor de las ideas expuestas, que creo ponen en su justo lugar al
problema que aquí se estudiará, desarrollaré ahora el tema desde la óptica que
debe regir en la especie.
Parece claro que en la realidad de la vida y en el curso de las relaciones
humanas existen situaciones de extrema gravedad o notable urgencia que
deben ser solucionadas en forma inmediata pues, caso de no hacerlo así,
pueden ocasionarse daños definitivos. Teniendo esto en mira, ha sido el propio
legislador quien, desde antaño, se ha preocupado por proveer tales soluciones.
Y nunca ley alguna del pasado dejó en manos de los jueces realizar tal
proveimiento.
Con mayor razón deben estar vigentes estas ideas a partir de la
confusión doctrinaria de adjudicar al anticipo de solución judicial las exactas
características de todas las cautelas procesales y, particularmente, la de la
unilateralidad.
A base de tales circunstancias, cuando actualmente se adelanta el
resultado de una pretensión procesal, se omite la audiencia previa de la parte
a quien perjudicará lo que se resuelva al respecto, con lo que se genera otro
mal mayor: el de evitar el proceso como medio de debate.
Si bien se mira, el problema debe tener solución única: entre el derecho
que hipotéticamente puede perderse (el del alimento anticipado, por ejemplo)
y el que de seguro se perderá (el de defensa en juicio), debe prevalecer éste,
de claro rango superior en el orden constitucional.
Surge de todo esto que la legislación debe brindar una solución
adecuada a las circunstancias. Es más, desde que la ley otorgó un poder
genérico a los jueces para cautelar todo cuanto desearen, y cuando ya está
definitivamente instalada en la sociedad que son los jueces quienes deben
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resolver la totalidad de problemas habidos y por haber, aun los que
definitivamente son no justiciables, se tornará muy difícil -por no decir
imposible- retornar a soluciones verdaderamente sistémicas, con lo cual se
evitaría esta suerte de anticipo-cautelar.
De ahí entonces que aquí se postule que todo anticipo de sentencia
debe gozar siempre de necesaria e imprescindible audiencia previa pues nada
molesta al efecto y no se vulnera la garantía máxima representada por el
irrestricto mantenimiento del método de debate entre sujetos igualados
jurídicamente por la propia imparcialidad del juzgador. En buen romance, esto
significa algo así como idear trámites harto breves o, más simplemente, ocurrir
a la tradicional figura del amparo, comprensiva de todos los casos que
actualmente se tratan por las vías autosatisfactivas.
Según puede colegirse a partir de lo precedentemente expuesto, hay
anticipos previstos en la ley (legales) y propios de la actividad de los jueces
aunque no estén autorizados en la ley (judiciales). Dentro de este último grupo
enumero a los poderes cautelares genéricos y, a consecuencia de ellos, a la
orden de innovar en la situación jurídica actual y a la sentencia
autosatisfactiva.
3. La actividad del juez en la etapa probatoria del proceso.
Tal vez la más importante contradicción sistémica que presentaba este
tema en cuanto a la ideación del proceso como método constitucional y
republicano de debate, era la normativa legal que autorizaba al juez -como
facultad que podía realizar o no a voluntad- a probar de oficio algún hecho que
las propias partes interesadas en el resultado del litigio habían dejado huérfano
de elementos de convicción suficientes como para que el juez les otorgara la
razón en la solución del pleito.
Por cierto, entre cada una de tantas inocentes palabras -que se
presentan como equipolentes en el lenguaje diario- existe diferencia sustancial.
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Analizando la actividad que debe cumplir el juzgador en la etapa
probatoria, la doctrina y las diferentes leyes han establecido parámetros muy
disímiles en orden a la filosofía que inspira al legislador de una normativa
dada. En otras palabras: son distintas las respuestas que pueden darse en
cuanto a la tarea que debe cumplir el juzgador en la etapa confirmatoria,
debatiéndose acerca de si le toca verificar los hechos, o bien si debe
comprobarlos, o acreditarlos, o buscar la certeza de su existencia o la verdad
real de lo acontecido en el plano de la realidad o, más simplemente,
contentarse con lograr una mera convicción acerca de los hechos
controvertidos en el litigio (advierta el lector la correspondencia existente entre
estas posibles actividades y las referencias efectuadas en cuanto al concepto
de prueba en el número anterior).
39
En la actualidad las cosas se han complicado: antes, podía probar.
Ahora debe probar. Aunque no quiera, pues corre el riesgo de ser sancionado
por el incumplimiento del deber.
MAGAZINE MCP
En rigor, un mundo de distancia que separa inconciliablemente a quienes
practican el autoritarismo procesal (clara muestra de totalitarismo político) que los hay, y muchos- de quienes sostienen que el proceso es garantía de
libertad en un plano constitucional y no medio de control social o de opresión
política. Esta separación conceptual no es novedosa, ya que tiene profundas
raigambres en la historia, tanto antigua como reciente.
En la actualidad, los bandos antagónicos se hallan claramente
configurados en el mundo académico y en el judicial a partir de la existencia de
una decidida vocación popular (claro producto de la inseguridad reinante en
nuestros países) -sostenida por numerosos medios de información- que
pregona la necesidad actuar de inmediato y de matar al homicida, cortar la
mano del ladrón, castrar al violador, aumentar las penas de los delitos de
moda, vedar toda excarcelación, etcétera.
Esta posición filosófica se conoce en el derecho penal con la
denominación de solidaria, generadora del solidarismo penal y éste, a su turno,
del solidarismo o decisionismo procesal, y se caracteriza por la tendencia
doctrinal que procura denodadamente que los jueces sean cada más activos,
más viriles (en el decir de algún estudioso), más comprometidos con la gente y
con su tiempo, con la Verdad y con la Justicia.
En contra de esta posición existe otra línea doctrinal aferrada al
mantenimiento de una irrestricta vigencia de la Constitución y, con ella, a la
del orden legal existente en el Estado de Derecho, en tanto ese orden se
adecué en plenitud con las normas programáticas de esa misma Constitución.
En otras palabras: los autores así enrolados no buscan a un juez comprometido
con persona o cosa distinta de la Constitución, sino a un juez que se empeñe
en respetar y hacer respetar a todo trance las garantías constitucionales.
A esta posición filosófica que se muestra antagónica con el solidarismo
procesal (no quiere ni admite castrar ni matar ni cortar la mano de nadie sin el
previo y debido proceso legal) se le da el nombre de republicana, garantista o
libertaria (por oposición a la antagónica, claramente totalitaria).
No se me escapa que las banderas que levanta el solidarismo (la
Justicia, la Verdad, el compromiso del juez con su tiempo, con la sociedad,
etcétera) ganan adeptos rápidamente, pues ¿quién no quiere la Justicia?,
¿quién no quiere la Verdad?
Pero no se trata de abandonar o sustituir esas banderas para siempre
sino -así de simple- de no colocarlas por encima de la Constitución (ruego
recordar que los códigos procesales nazi, fascista y comunista soviético
pretenden un juez altamente comprometido con la filosofía política imperante
en el gobierno del Estado. Y ruego también recordar en qué y cómo terminaron
los países que todo ello proclamaban...!). Recuerde el lector que la Inquisición
española, por ejemplo, procurando la Verdad y con la confesada vocación de
hacer Justicia a todo trance, institucionalizó la tortura como adecuado método
para lograr los fines que se propusiera...El garantismo procesal no tolera alzamiento alguno contra la norma fundamental (que, en el caso, prohibe la tortura
en cualquiera de sus manifestaciones); por lo contrario, se contenta
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modestamente con que los jueces -insisto que comprometidos sólo con la leydeclaren la certeza de las relaciones jurídicas conflictivas otorgando un
adecuado derecho de defensa a todos los interesados y resguardando la
igualdad procesal con una clara imparcialidad funcional para, así, hacer
plenamente efectiva la tutela legal de todos los derechos y lograr a la postre el
mantenimiento de la paz social. Y ello, particularmente en el campo de lo
penal, pues las garantías constitucionales son como el sol, que sale para todos.
Muy especialmente, para quienes más las necesitan: los sometidos a
juzgamiento...
Los institutos en los cuales se refugia la actividad probatoria del juez
son en el mal-comprendido -deber de probar de oficio- y en la aplicación de la
doctrina de las cargas probatorias dinámicas.7
4. De todo lo expuesto en este tópico cabe concluir en que:
1) Si se acepta inicialmente que el debido proceso pensado y asegurado
por el constituyente no es ni puede ser otra cosa que el proceso lógicamente
concebido que, como tal, respeta sus propios principios, debe admitirse que es
un método de debate pacífico, dialogal y argumentativo que sirve para que dos
sujetos naturalmente desiguales que se encuentran en situación de
antagonismo respecto de un bien cualquiera de la vida, puedan discutir en
términos de absoluta igualdad ante la ley asegurada por un juzgador gracias a
sus calidades de impartialidad, imparcialidad e independencia.
2) Si el debate procesal no concluye por autocomposición y exige el
dictado de una resolución judicial que heterocomponga el litigio, el juzgador
deberá analizar los hechos litigiosos a la luz de la norma jurídica que resulte
aplicable al caso en función de las pruebas de esos hechos traídas al proceso
en forma regular por las propias partes. Si el juzgador se limita a buscar su
propia convicción en esto, excluye de la tarea decisoria a su propio
conocimiento personal de los hechos litigiosos y, además, a toda prueba
oficiosa que supla la inactividad de la parte a quien le incumbía producirla o
que mejore la producida.
3) La aceptación de las dos conclusiones previas, trae como inevitable
consecuencia la del que el juzgador debe abstenerse de procurar una verdad
diferente de la que surge de los propios autos y, de tal modo, aplicar la
solución legal con el criterio de justicia del legislador.
7
Página
Para aceptar esta aseveración -que puede parecer temeraria- basta con
mirar detenidamente a la Ley para advertir que los valores trascendentes son
la paz social, con el consiguiente respeto a las reglas de convivencia, y la
41
4) Y todo ello pues es de total obviedad que el Derecho no privilegia a la
Verdad como un valor jurídico de máxima importancia. Es más y aunque suene
extremadamente duro: la verdad no es un valor jurídico.
Idem
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certeza de las relaciones individuales lograda con el simple acatamiento de la
normativa vigente en un lugar y tiempo dados.
Si la Verdad fuere un auténtico valor y el más importante para el
Derecho, cual lo sostiene el activismo judicial y lo más granado de la doctrina
argentina, todas las instituciones legales tendrían que ordenarse lógicamente
con ella para mantener un sistema coherente y comprensible. No puede ni
podría ser de otra manera.
Pero la simple revista de las instituciones normadas por ley procesal -en
rigor, por todas las leyes procesales- muestra sin más que no es así, ya que no
hay compatibilidad lógica alguna entre la denodada búsqueda de la verdad real
y la absolución por la duda; y el sobreseimiento, tanto definitivo como
provisional; y la caducidad de la instancia; y la prescripción liberatoria; y la
carga probatoria; y la caducidad de las prueba por negligencia del oferente en
su producción; y la congruencia procesal del juzgador en su sentencia en
función de lo pretendido, resistido y regularmente probado; y la cosa juzgada
material; y la prohibición legal de discutir la causa obligacional en juicio
ejecutivo, donde sólo se acepta la excepción de inhabilidad de título pero
referida exclusivamente a sus aspectos externos (y nunca a su causa); etc.,
etc.
Pero además, también es de toda obviedad que los jueces no pueden
hacer lo que quieren a puro voluntarismo en cualquiera y en todo caso, pues
siempre están sujetos a la aplicación de la Constitución y de la Ley; y de
caducidades; y de prescripciones cuando han sido alegadas; y de preclusiones;
y de requisitos de oponibilidad, de admisibilidad y de fundabilidad, que muchas
veces deben ser aplicados de oficio; y de instancias de parte legitimada e
interesada; y de cosa juzgada; y de litispendencia; etc., etc.
¿Cree el lector que, de verdad, la Verdad importa tanto en el proceso
como para ser erigida en el valor fundamental a tener en cuenta por los jueces
para resolver un litigio?
5. Conclusiones.
Sabido es por todos que al hombre en soledad -que se concreta a vivirno le interesa para nada el derecho.
Diferente es el caso del hombre en sociedad -que debe convivir- pues
ello posibilita la existencia de los más variados conflictos intersubjetivos de
intereses.
A los fines que interesan al Derecho, adviértase bien ahora que un
conflicto de contenido jurídico sólo puede darse entre dos personas, nunca
respecto de una con ella misma ni de ella con una cosa, pues todo el derecho insisto en esto- es producto ideal originado por la necesidad de regular de
alguna manera la convivencia.
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De tal modo, advierta el lector que todo el derecho opera siempre de a
dos. La relación obligacional se da siempre entre dos. El vínculo familiar
siempre se forma entre dos. La actividad delictual alcanza siempre a dos.
Sólo se excepciona de esta regla el proceso, para cuya existencia se
exige la presencia contemporánea de tres personas: quien pretende, aquel
respecto de quien se pretende y el juez encargado de dirigir el debate y,
eventualmente, de heterocomponerlo.
Y ello permite ver a un fenómeno jurídico que se muestra como único,
inconfundible e irrepetible en el mundo del Derecho. No hay otro fenómeno
jurídico que exija para su operatoria la presencia de tres sujetos: sólo la
instancia conocida con el nombre de acción procesal, cuyo objeto es,
precisamente, el proceso.
Si se pretende que el proceso sea verdaderamente republicano, y ya
que no es comparable con cosa alguna dentro del orden jurídico, sólo cabe ver
si su concepto coincide con la idea política de república: tres poderes
independientes que se intercontrolan entre sí: ejecutivo, legislativo y judicial.
Cada uno controlando absolutamente a los otros (mediante veto, declaración
de inconstitucionalidad y juicio político).
Traslademos la idea al proceso. Es obvio que el juez controla a las
partes y que ellas se controlan recíprocamente.
Ello hace a la esencia misma del litigio. La pregunta, entonces, es:
¿controlan las partes al juez? La respuesta negativa es obvia.
Para que la respuesta sea positiva es imprescindible que el juez actúe
con una clara imparcialidad funcional, más allá de la habitualmente aceptada
imparcialidad personal.
Aplicando estos conceptos a los temas antes tratados, termino esta
ponencia haciendo votos para que todo jurista vea siempre al proceso como
correlato de la idea de república y que, a raíz de ello, se acepte sin más la
necesidad de:
1) mantener a toda costa la vigencia de la idea de proceso como medio
insustituible de asegurar una perpetua paz social, asumiendo los jueces la
augusta tarea de sostener ese estado declarando la certeza de los derechos
desconocidos en el plano de la realidad social; como consecuencia de ello,
deben abstenerse de
2) cambiar las reglas de juego procedimental impuestas por el legislador;
además,
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Página
4) aceptar que en un proceso verdaderamente republicano, los jueces
sean controlables por las partes y adopten permanentemente una calidad de
43
3) evitar la solución de los litigios en pura sede cautelar, sin la audiencia
previa de los interesados que habrán de sufrir las consecuencias de una
resolución judicial tomada a sus espaldas;
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absoluta neutralidad; y congruente con ello, que se abstengan de efectuar toda
tarea probatoria de oficio.
Tanto el poder cautelar genérico -facilitador de los institutos
primeramente tratados-; y luego el Juez como centro protagónico "director del
proceso" -concepto habilitante de los institutos recién tratados, todos que de
moda se encuentran en nuestros días mucho daño han causado. Daño causado
con el despacho de las mismas casi sin más y no por una mala comprensión
del caso en concreto, sino que -siguiendo el pensamiento Alvarado Velloso- se
puede concluir que deviene de la mala interpretación del espíritu constitucional
que alumbra la ley procesal.
Entender cabalmente el significado jurídico y político del concepto
República podría ser un buen punto de partida. 8
Procedencia: La Revista del Foro de Práctica Profesional de Abogados de Santa Fe – Revista Aniversario2014
8
En cursiva, la conclusión final me pertenece en aras de comprender la idea del Artículo
completo que se encuentra acotado en su desarrollo para ser pertinente adaptación a Revista
Aniversario Foro de Práctica Profesional de Abogados.
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LOS GRANDES REMATADORES
Hoy en los grandes oradores —y el rematador puede ser uno de
ellos— una fuerza interior, que está en la naturaleza íntima del hombre un
acento que da la sangre; una vibración en el metal, en el alma de la voz, que
lleva, persuade, subyuga.
Cuando ellos ocupan la tribuna se transfiguran; son los hechiceros de
la multitud.
De esta naturaleza de hombre es el gran rematador, aunque su tema
es árido, escueto y material y rara vez habla al corazón, porque está basado
en las cifras y es eminentemente utilitario. El rematador se dirige a personas
que van a hacer su negocio, pero aun sentada esa premisa, en su oratoria hay
un estilo, un carácter que deben plasmarse en su variedad de matices, dentro
de formas definidas.
No pretendemos tratar sobre las cualidades de esas raras
excepciones, de esos hombres que surgen esporádicamente —a veces una
generación no da ninguno—, cuya personalidad rebasa el ámbito profesional.
Solo aspiramos a contribuir a la formación de un auténtico rematador,
correcto, agradable y eficaz, que sepa inspirar respeto y simpatía, para
predisponer el público a comprar, obteniendo óptimos resultados en su
gestión.
Y aunque el rematador se hace en la práctica, la teoría lo perfecciona,
por lo que consideramos de utilidad las indicaciones de este capítulo.
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A menudo, el deseo de brillar, cuando el rematador es un hombre de
cultura y sensibilidad artística, le hace perder la noción de la realidad. La
belleza, el espectáculo, son un aditamento, un complemento que da jerarquía,
un medio para conquistar al público, predisponiéndolo en favor de la venta, y
una manera, también, de hacer menos pesado el acto cuando el remate se
prolonga; pero no deben sor nunca un objetivo.
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Sobriedad, precisión, elocuencia...
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El rematador ha venido a vender. Debe expresarse con sobriedad,
precisión y sencilla elocuencia; haciendo gala de su pleno conocimiento de lo
que vende y sin emplear palabras técnicas o de significado desconocido para la
mayoría de los concurrentes.
Ha de tener especial cuidado con las exageraciones. Ellas le restan
autoridad, porque lo que se vende no es abstracto, sino algo tangible, concreto
y objetivo.
No obstante, existen leyes, cuya naturaleza íntima no es todavía muy
clara por las cuales la palabra se impone a modo de una sugestión. Arte
empírico éste, pero quizá por ello personal, difícil y complicado
Es probable que los más expertos rematadores no sepan decir gran
cosa de su tecnicismo, Alguien preguntó a un conocido rematador cómo se
remata, y éste respondió: "El que remata, remata..."
No deja de ser una respuesta...
En el remate se requiere método en la exposición, claridad y facilidad
en el léxico, economía en el discurso, agilidad expresiva, y, a veces, un poco
de gracia irónica, y, siempre, certero golpe de vista para captar los hilos
esenciales del asunto.
Es éste, entre los tipos de oratoria, aquel en que el hombre se
desgasta más por lo que hay que aprender a economizar energías nerviosas,
a relajarse antes de iniciar el remate, y a regular l a voz. Las explosiones
nerviosas son de efecto negativo en e l público, y producen además con el
tiempo un mayor desgaste, que suele generar desequilibrios nerviosos y
desembocar en verdaderas neurosis. Un sueño más prolongado que de
costumbre, un almuerzo frugal, una adecuada relajación mental, y al remate...
Iniciación de remate
De muchas diferentes maneras puede abrirse el acto de un remate,
porque son también variados los motivos, las circunstancias, y la mentalidad
del público oyente, como lo son asimismo el estilo, el temperamento, las
facultades oratorias y la ilustración de cada rematador. Pero siempre debe
efectuarse un breve exordio. Unas pocas palabras oportunas predisponen el
público, lo preparan para entrar en materia, y le dan carácter y sentido al acto,
que no obstante su naturaleza comercial debe hablar también a la emoción de
la gente. Por otra parte, como el remate es por su estructura una pieza
literaria, ha de tener, como tal, encabezamiento, para que sea armonioso en
su conjunto.
Se trata fundamentalmente de concitar la atención del público en el
rematador, e inspirarle sentimientos de simpatía, respeto y confianza, para
meter al hombre en la cosa.
Del acierto de las palabras iniciales del rematador depende muchas
veces el éxito de un remate.
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El exordio debe ser siempre relativamente breve, porque el público
concurre al remate para hacer su negocio, no para es-cuchar una conferencia
(lo que no es óbice para que pueda deleitarse, sin proponérselo, oyendo cosas
bien dichas, cuando el que remata es a la vez un orador).
SI remata una casa, por ejemplo, puede hablar de la solidez de su
construcción, de su carpintería, sus herrajes, la distribución de sus ambientes,
es decir de su aspecto funcional, la orientación y las medidas del terreno, etc.
Si se trata de un loteo, hará referencia a sus factores intrínsecos, pero sobre
todo hablará de su ubicación, medios de transporte, etc., así como del
excelente negocio que significa comprar terrenos. Si vende objetos de arte, de
la jerarquía de las piezas y de su procedencia. Si remata haciendas, de su
calidad, estado de engorde, posibilidades de suba; si se trata de una
exposición ganadera, del prestigio de las cabañas que han consignado las
haciendas y de las altas calidades de los productos, matizando el tema con
algunos conceptos sobre la situación económica del momento, etc.
El rematador —ya lo hemos dicho— debe ser un psicólogo, capaz de
adaptarse a los distintos públicos, porque no ha de usar el mismo lenguaje
cuando remata objetos de arte, por ejemplo, en un salón distinguido, que
cuando subasta lotes en una barriada obrera, o actúa ante un auditorio rural.
Es difícil que el rematador se destaque en los distintos ramos. Le
faltarían conocimientos específicos. Los hay, pero constituyen la excepción,
porque no son el mismo temperamento y la misma técnica los que se emplean
para rematar una casa, por ejemplo, que los que deben emplearse para el
remate de un loteo.
Pedir que oferten en voz alta
Es conveniente, antes de iniciar el remate, pedir a los interesados
que oferten en voz alta, porque el artículo 116 del Código de Comercio así lo
establece, cuando dice: "Ningún rematador podrá admitir posturas por signo,
ni anunciar puja alguna, sin que el mayor postor la haya expresado con voz
clara e inteligible".
Esta manifestación del rematador inspira confianza al público y
además, las ofertas en voz alta estimulan la puja.
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Por otra parte en el remate de un gran loteo, por ejemplo, donde hay
centenares y a veces miles de personas, le es imposible a l rematador oír las
ofertas de la gente que está lejos; desde el momento en que él necesita un
micrófono para hacerse oír mal puede hacer llegar su voz el público, que no lo
tiene.
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Aunque en la práctica muy pocos interesados ofrecen en voz alta. Por
autodefensa, por experiencia en el regateo, no quieren que descubra su
interés, y se expresan con un movimiento de cabeza, levantando la mano, y
hasta cerrando un ojo con intención.
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Además, esperar que todos los interesados expresen sus ofertas en
voz alta, sería imprimir al remate una lentitud de tortuga. Basta, pues, que el
rematador interprete claramente la oferta, que no haya la menor duda de que
la oferta se ha formulado.
Por ejemplo: un interesado ofrece cien pesos el metro cuadrado, otro
dice ciento uno y un tercero levanta la mano. El rematador interpreta que éste
ha dicho ciento dos y ésa es la cifra que pronuncia. Otro hace un ademán con
la cabeza; el rematador dirá ciento tres, y así sucesivamente. En una
instantánea y recíproca comprensión la oferta queda en firme. Puede darse el
caso de surgir una mala interpretación, de parte del rematador pues el
presunto oferente manifiesta que él no ha ofrecido. Entonces se repite la oferta
del penúltimo que la formuló.
Ha de empezar en voz baja, que apenas se oiga, para que el público
ponga el oído, y preferiblemente con timidez y aparente dificultad para ir
subiendo lentamente el tono, hasta llegar a una calculada plenitud.
Es de buen efecto psicológico que cuando el rematador desarrolla su
tema, vaya mirando los semblantes de los concurrentes, como si hablara
exclusivamente para cada uno de ellos. A todos nos place que nos tengan en
cuenta, porque todos nos creemos un poco el centro del universo.
Ni lo mejor ni lo peor
Vamos a tomar como ejemplo el remate de un loteo, porque es el
más complejo y también el más difícil de todos. Si se trata de una subasta de
unidades de valores diversos, no empezará nunca por lo mejor ni por lo peor
sino por los valores intermedios. Al vender de entrada lo mejor liquida con los
lotes la expectativa, y puede también ahuyentar al público, que piensa que los
precios superan sus cálculos; si vende lo peor puede envilecer el remate,
llevando al público a creer que esos terrenos valen menos de lo que realmente
valen.
Debe empezar señalando claramente el lote que va a vender,
pronunciando su número y el de su manzana y anunciando la base. Si el
remate fuera sin base, lo hará constar, y pedirá ofertas. Si alguien dijera la
base, el rematador debe aceptarla, y buscar de inmediato su superación. Por
ejemplo: Base setenta mil pesos. Setenta, setenta ¿Cuánto más vale? Nunca
debe decirse ¿No vale más? ¿No hay más? Expresiones en el fondo, negativas,
que invitan a no ofrecer. Porque siempre se supone que vale más. Puede
sustituirse, por ejemplo por esta expresión positiva: Oferten, señores, rápido...
Debe limitarse la pronunciación de los números, y no remarcar las
cifras finales, lo que es de buen efecto estético, pero no psicológico, porque
hace pesado el remate, dando la sensación de que se busca la oferta que no
llega. Por ejemplo, el rematador dice 70.500... 500... 500... y suele levantar la
voz al pronunciar por última vez 500. Es agradable pero no de efecto positivo
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este sistema de pronunciación que suele ser empleado con más frecuencia en
los remates de feria además, requiere un mayor esfuerzo, y ocasiona por lo
tanto un mayor desgaste. Y el rematador necesita economizar energías, sobre
todo cuando se trata de un remate prolongado. Ha de pronunciarse, pues, la
menor cantidad de números posibles.
Cuando alguien ha ofrecido, y luego ofrecen otros, hay que buscar
nuevas ofertas en otros rostros, pero siempre volver a mira os semblantes de
los que ofrecieron primero. El interesado aspira a la preferencia del rematador.
El golpe de vista
El golpe de vista y la rapidez son galas del buen rematador.
Cuando pide una oferta a una persona determinada, causa efecto
positivo inclinar el cuerpo hacia ella y subrayar el pedido con un ademán de la
mano. La mano habla a veces con más elocuencia que los labios y suple la
pronunciación de los números.
También la mirada magnética dirigida al entrecejo del interesado, con
una serena orden mental, suele tener una fuerza de persuasión que no dan las
palabras.
Cuando no ha surtido efecto el pedido de oferta en un concurrente,
no debe insistirse, sino buscar las ofertas en otros sectores del público y luego,
como en un descuido, volver a mirar al hombre, para pulsar el efecto que le ha
causado la actitud distinta del rematador.
Algunos compradores saben esconder muy bien su interés.
Hay rematadores de gran capacidad de percepción a quienes después
de la primera oferta de un interesado, les basta el gesto casi imperceptible, la
mirada, el ademán, o un silencio afirmativo, de sutil significación, para captar
las otras.
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En este tipo de remates son ineficaces los rematadores lentos, sin
temperamento, aunque posean, en otros aspectos, su personalidad. El
rematador deberá ser aquí, ágil, vibrante, veloz, pera conseguir el mayor
provecho en el lapso más breve, saber dar las opciones oportunamente, tener
noción instantánea do qué lotes debe rematar en determinado momento, de
acuerdo con las preferencias del público, y qué lotes debe dejar para el final,
para mantener la expectativa de importantes sectores que esperan esos lotes
por su destacada ubicación.
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En el remate de un loteo, especialmente cuando se trata de muchos
lotes, el rematador debe imprimir velocidad al acto, sobre todo a cierta altura
del año, en que las tardes son cortas, y hay que aprovechar la oportunidad de
que los interesados están allí reunidos dispuestos a comprar, pues al día
siguiente, pasado el entusiasmo del momento, pueden no ser ya interesados.
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Una vez que ha pulsado el interés de la concurrencia, el rematador
debe siempre, sobre todo al principio del remate, dejar a los interesados con
deseos de comprar. Es preferible que cuando esté bajando el martillo, pueda
decir ¡Tarde!, porque el público debe sentir que los lotes se le escapan de la
mano, que se queman, que siempre hay quien da más.
Como por arte de magia brotan las ofertas cuando el remate está
entonado por un hombre que sabe conducirlo. Pero no olvide nunca el
rematador que al remate lo hace el público. Esto no quiere decir que el
rematador sea un mero tomador de ofertas, un hombre que solo marcha con
viento a favor, en esa atmósfera propia de las épocas de euforia, cuando el
interés general es tan manifiesto, que hasta los inexpertos en este difícil arte
pasan por rematadores a los ojos de propietarios legos.
El rematador debe ser un intérprete magistral de la voluntad
colectiva, y en la medida en que le sea será efectiva su labor.
Cuando la puja se entona
Cuando la puja se entona es cuando hay que proceder con rapidez,
pero en forma medida, sin excederse, porque el apresuramiento, la exagerada
velocidad de ritmo, pueden malograr la tarea, haciendo que se obtenga un
precio excesivo por algunos lotes, en detrimento del resultado general del
remate, ahuyentando a muchos interesados reales, que tienen concepto de los
valores y saben hasta cuánto deben pagar.
Se imponen, pues, el equilibrio y la responsabilidad. El rematador, en
la culminación del remate de muchos lotes debe ser algo así como una
maravillosa máquina computadora, que al par que lleva el promedio general de
los precios de los lotes medidos, registra también el promedio general de los
precios a obtener por los que quedan, de acuerdo con sus ubicaciones y
medidas, y a la vez capta las tendencias colectivas de ese instante fugaz y las
orienta y promueve con sutil dominio de las voluntades, con cabal noción del
equilibrio, con profunda intuición de la realidad. La perspectiva psicológica del
conjunto se refleja en su mente, y en sus manos está dar la tónica, pues él ha
creado el clima y es dueño de la situación. Aquí llega a su culminación la obra
del artista, que siente el goce inefable de la creación, porque él ha penetrado
en ese complejo mental colectivo, lo ha orientado y proyectado hacia la
consecución de un objetivo concreto.
A mi juicio, no se es un gran rematador si no se siente al público,
como en una fraterna comunión, como si se fuera un pequeño duende que ha
sabido penetrar en las profundidades de su alma.
En este momento el rematador tiene plena conciencia de su fuerza,
pero también debe tenerla, y no menos plenamente, de haber enfrentado con
honor su tremenda responsabilidad: de no haber defraudado al público que lo
siguió con fraternal confianza, porque lo que vendió es bueno y fue vendido a
un precio justo y conveniente para el comprador.
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Puede alguien pretender interrumpir el acto con una frase
intencionada. Debe entonces el rematador escucharlo con serenidad, con
aplomo, y tener a flor de labio una sonrisa pero también la réplica oportuna. La
gente se desarma ante un gesto amable y cordial. A veces una situación
negativa, hábilmente manejada por el rematador, puede transformarse en
positiva, Suele ser necesaria una interrupción de este tipo para entonar un
remate. Una acertada réplica humorística causa también buen efecto en el
público.
Cuando no hay interés
A veces una concurrencia numerosa rodea la carpa, pero el público no
manifiesta interés y un silencio de piedra es la respuesta a los atinados
argumentos del rematador. En estos casos es cuando se prueba el temple del
hombre. Aquí se necesita inspiración: una anécdota feliz, un chiste, si el
rematador tiene vena humorística. Quizás una dura recriminación a esa gente,
que influida por la situación general del mercado, o por otros múltiples
motivos, no se decide. El rematador debe hacer tiempo en espera de que
nuevos interesados, quizá más dispuestos a hacer un buen negocio, concurran
al acto. Más de una vez el remate se inicia de esta manera, pero el rematador,
con presencia de ánimo, con valor y con una inteligente persistencia logra el
éxito. Este es el éxito de verdadero mérito, forjado a fuerza de corazón, de
personalidad, de inquebrantable fe, de un trabajo inspirado y tenaz. El éxito,
en una palabra, que solo le es dable obtener al auténtico rematador.
Suele ocurrir también que en un remate en que el público ofrece con
entusiasmo, el rematador, sin noción de la realidad o instigado por el
propietario a quien ningún precio conforma, estira demasiado la cuerda; ésta
se corta, y el público que un momento antes venía ofreciendo en forma
entusiasta, de pronto, como movido por un resorte, cesa de ofrecer y se hace
el silencio. Es éste un silencio de muerte: y el rematador ya no podrá continuar
el remate; el público, con razón, le ha perdido la confianza, porque él ha
demostrado que no se trata de un auténtico remate, sino de un negocio de
especulación a costa de la buena fe de los que han creído en la seriedad del
acto.
Cuando el interés desborda
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Suele darse también el caso contrario, del rematador que no sabiendo
aprovechar las circunstancias favorables del remate, baja el martillo antes del
momento psicológico preciso, cercenando el precio. Este es un hecho muy
frecuente, sobre todo entre rematadores de instituciones oficiales o designados
de oficio, encaramados en la función por vinculaciones, parentescos etc. ¡Dios
nos libre de este rematador, como del curandero analfabeto! ¡Cuántas
propiedades se vendieron a precios viles Por su inexperiencia y desaprensión,
con el consiguiente perjuicio para sus propietarios, a menudo gente que no
tiene más que ese bien como tabla de salvación!
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Cuando el remate se entona y el interés del público desborda, como
movido por una sugestión, es cuando el rematador debe tener más sentido de
la realidad. Resulta preferible, por ejemplo, cuando el público está dispuesto a
ofrecer diez mil pesos la mensualidad, bajar el martillo en nueve mil pesos. De
este modo la marea del interés crece, se mantiene, y también se mantienen
los precios. Esto debe hacerse en los remates de muchos lotes y gran
concurrencia.
De esta manera, el rematador, que sabe con certeza hasta cuánto
está dispuesto a pagar el público, dirige su interés como por sutiles hilos
invisibles. Allí culmina la sugestión y una gran fuerza que emana de su
clarividencia rige el acto.
En estos casos hay que graduar la velocidad de las acciones, el ritmo
del remate. Esto es fundamental. La llama que lo alienta debe ser pareja. Darle
más fuerza es quemarlo, reducirlo, apagarlo.
Los tres golpes del martillo —dos para prevenir y uno para
consentir— no cuentan aquí. Un solo golpe de martillo, instantáneo y
sorpresivo, mantiene la tensión. Así a nadie se perjudica, y a todos se
beneficia, ya que hay muchos lotes de medidas y ubicaciones equivalentes,
para satisfacer las necesidades de los interesados.
Cierre del acto
Cuando el interés está aparentemente agotado, y hay quienes han
ofrecido un precio menor que el obtenido, y quienes no han efectuado ofertas,
pero que pueden ser interesados, el rematador debe invitarlos a comprar
particularmente en la mesa los últimos lotes.
Hay personas que por su temperamento son remisas a comprar bajo
martillo; prefieren hacerlo particularmente. El rematador ha de tener suficiente
penetración para descubrirlas, así como también para decidir cuándo debe
cerrar el acto.
Algunos lo hacen antes y otros después del momento psicológico, en
perjuicio de la venta.
Cuando los lotes se han vendido en su totalidad, el rematador debe
manifestarlo, y aprovechar las circunstancias para invitar al público a comprar
en los próximos remates que proyecte realizar.
El acto ha de cerrarse con unas palabras cuyo objetivo difiere de las
expresadas al iniciarlo. Aquéllas tenían el fin de preparar al público para
comprar. Éstas deben ser más emotivas puesto que el tema es más humano,
ya que tienen por finalidad que el público comente la labor del rematador y
que los propietarios de inmuebles que hayan concurrido a la subasta digan que
"es un buen martillo". Contribuirán también estas palabras finales a acrecentar
la popularidad del rematador, y a vincularlo a nuevos negocios, que tornarán
más frecuentes y concurridos sus remates.
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Instituto de Tasación y Valuación
LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE9
por Víctor C. Rostagno
El medio ambiente y la tasación. Criterios prácticos
La Tasación según la real academia española, es la determinación del
justo precio de las cosas o su "avalúo", en un mercado determinado.
"¡Un caballo, un caballo! ¡MI REINO, POR UN CABALLO!"
(Shakespeare 10 inmortalizó esta frase al narrar la muerte del Rey
Ricardo III.) ¿El reino de Inglaterra, es el justo precio de un caballo? No. Sin
embargo sí lo era para, Ricardo III, quien "valuaba" así su reino, Inglaterra, en
el momento mismo en el que encontrándose en combate, su corcel tropezó y
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Dr. Víctor Rostagno – Manual Integral del Tasador – Aguada – Cornelli – Junyent Bas –
Ibañez . Rostagno – Teruzzi - Urcegui
10
El Rey Ricardo III, se enfrentaría con Enrique el Conde de Richmond, en la decisiva batalla
de Bosworth en 1485, por el Reino de Inglaterra. Así fue que envió a su amanuense a hacer
herrar su caballo, el herrero que había colocado herraduras a los demás equinos de la tropa,
tuvo que hacer de apuro las herraduras, y cuando colocaba la cuarta, le faltó un clavo, así que
ésta quedó floja. En el fragor de la batalla, el caballo perdió la herradura, tropezó, rodó y
huyó, mientras Ricardo III cayó al suelo. Allí según la versión de Shakespeare, pronunció las
famosas palabras "Mi reino por un caballo", nadie se lo dio, perdió su vida y el reino de
Inglaterra. La anécdota permite inferir el extraordinario valor, que puede adquirir una cosa
pequeña, sobre la base del principio escasez. En el análisis de las consecuencias remotas,
podría decirse que por falta de un clavo se perdió el Reino de Inglaterra. En América, la
historia fue inversa, en el combate de San Lorenzo, la providencial ayuda del Sargento Cabral,
le permitió a San Martín recuperar un caballo y luego liberar a tres países.
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huyó, en el fragor de la batalla comprendió que esa perdida acarreaba la de su
vida y su reino como consecuencia inmediata. A pesar del alto precio ofrecido,
no consiguió vendedor de caballo.
De tal modo que la "finalidad" tenida en cuenta para efectuar esa
oferta, ''salvar la vida del rey y su reino " era el factor determinante del
enorme precio ofrecido por un caballo. Este método de tasación es "subjetivo",
atiende a las necesidades del sujeto que vende o compra.
El ejemplo ha sido utilizado, para poner en evidencia, que la oferta y
la demanda pueden llevar a la determinación de precios absolutamente
arbitrarios, basados en el principio de "escasez", que aplicado sin límite ni
medida, destruye la justicia.
La función de "perito tasador", el profesional no puede efectuar ese
tipo de tasación, no es un oportunista que se aprovecha de la necesidad de las
partes, es un especialista, que sólo a través de un método científico, debe
determinar objetivamente el "justo precio", de los bienes materiales e
inmateriales puestos a su consideración, esta profesión, se inserta en el núcleo
mismo del derecho de propiedad, base y sustento del mundo actual.
Existen numerosos métodos que los lectores podrán encontrar en el
desarrollo de esta obra, donde incluso "la finalidad de los bienes" "y las
razones subjetivas de las partes", son tenidas en cuenta y pueden generar una
variable razonable de modificación del precio de mercado 11 todas estas razones
deben ser atendidas para llegar al "valor objetivo del bien", para ilustrar a las
partes en las tasaciones privadas, y para ser el faro que ilumina la mente del
Juez, en una rama de la ciencia que no le es propia, en las tasaciones
judiciales, para que éste pueda resolver con ecuanimidad.
Valor objetivo del bien y su situación jurídica
El valor objetivo del bien, es un concepto dinámico en continuo
avance, que ensancha permanentemente los límites de esta profesión. Se
sostenía, por ejemplo que la determinación del valor objetivo de un bien,
impedía tener en cuenta cuestiones inmateriales, tal la situación jurídica que
11
Hay que estar prevenido con respecto a las distorsiones del mercado, que pueden generar
las necesidades de los sujetos compradores y vendedores, para poder expresarse como
tasador sobre el valor objetivo de los bienes. Para que se entienda mejor.esta afirmación
resulta convenientes ilustrarla con un ejemplo actual: Córdoba, es una ciudad netamente
universitaria, de lo que emerge una importante demanda de departamentos para estudiantes.
En nuestro país debido a la crisis y al comportamiento de los Bancos en el 2001- 2002, y a los
bajos intereses, se ha desviado la inversión a la construcción, por otro lado, la exportación de
cereales especialmente la soja, determina un importante ingreso de divisas dólares en la
economía interna. La combinación de estos factores determina un alza inusitada del precio de
departamentos y de los alquileres en Nueva Córdoba, lugar preferido por los estudiantes. Los
agricultores, en muchos casos compran los mismos a precio dólar o soja, para sus hijos
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afectaba al mismo. Hoy esa posición no puede sustentarse con rigor científico,
por ejemplo, una casa, no tiene el mismo precio, si está construida en un
predio, con título de propiedad perfecto, apto para la transferencia dominial
inmediata, que la misma casa que se construyó en un predio del que solo se
tiene la posesión. De igual modo y a la inversa, el valor de un inmueble con
título perfecto, puede llegar a desaparecer si se ha perdido su posesión. En
este aspecto, la ley 9150 que crea el Registro Personal de Poseedores, genera
un cambio de precio en la valuación de los inmuebles contemplados en la
misma, que debe ser traducido en el precio de valuación, incluso dependiendo
el grado de avance del trámite respectivo, y si ha habido o no oposición.
Estos son sólo algunos ejemplos, de las múltiples situaciones que
deben contemplarse, pago de impuestos, anotación de medidas cautelares,
anotación de inembargabilidad por el Banco Hipotecario, Bien de Familia,
'vivienda única, cesión de derechos y acciones, anotaciones preventivas para
subastas, etc. Todos estos item, deben ser contemplados dentro de la
determinación del valor objetivo de un bien, generando variables de precios,
que por no tener aún tabla expresa que los contemple, en su mayoría quedan
a la determinación del elevado criterio que le otorga la experiencia al Tasador.
En este aspecto, corresponde señalar, que tradicionalmente, antes
del dictado de la ley 9150, la posesión y la nuda propiedad se consideraban
equivalentes, por lo que resultaba razonable estimar en un litigio donde una de
las partes tenía el título y el otro la posesión, arreglar la controversia teniendo
en cuenta un cincuenta por ciento del valor del inmueble para cada parte, por
supuesto cuando se trataba de una posesión que pretendía tener cumplidos los
plazos de prescripción adquisitiva previstos en el Código Civil, según fuera con
justo título o no y buena o mala fe.
El dictado de la ley 9150, eleva a favor del poseedor que se ha
acogido a sus beneficios, ese margen y puede incluso hacer disminuir
enormemente el valor del derecho del nudo propietario, al que solo le quedaría
negociar el margen del costo del juicio de usucapión, para que el poseedor
tenga el título perfecto. Estas apreciaciones, son simples lincamientos, para
tener en cuenta y se aportan con el único fin de que sirvan de pautas
interpretativas, en esta disciplina en permanente evolución.
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Del mismo, modo que la situación jurídica de los bienes, ha adquirido
carta de ciudadanía, a los fines de ser tenida en cuenta en las tasaciones,
pretendemos, que el medio ambiente y el concepto de desarrollo sustentable,
se incorporen con personalidad propia a fin de determinar el valor objetivo de
los bienes.
55
La tasación y el medio ambiente
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Nuestra Constitución Nacional, en la reforma de 1994, ha introducido
como derecho de tercera generación el:
" ... Art. 41- Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente
sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades
productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las
generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo. El daño ambiental
generará prioritariamente la obligación de recomponer, según lo establezca la
ley.
Las autoridades proveerán a la protección de este derecho, a la
utilización racional de los recursos naturales, a la preservación del patrimonio
natural y cultural y de la diversidad biológica, y a la información y educación
ambientales.
Corresponde a la Nación dictar las normas que contengan los
presupuestos mínimos de protección, y a las provincias, las necesarias para
complementarlas, sin que aquéllas alteren las jurisdicciones locales.
Se prohibe el ingreso al territorio nacional de residuos actual o
potencialmente peligrosos, y de los radiactivos. ..."
La introducción en la reforma de 1994, de la defensa del ambiente y
del desarrollo sustentable, no es de generación espontánea, la cuestión
ambiental ya se había convertido en un tema de vital importancia internacional
en 1972, pues en esa fecha se celebró la Conferencia de las Naciones Unidas
sobre el Medio Humano, en la ciudad de Estocolmo, que implicó el puntapié
inicial para integrar el ambiente en los planes de desarrollo, fundamentalmente
, para evitar el calentamiento global, la degradación de los bosques y el
agotamiento del ozono.
En 1983, las Naciones Unidas estableció la Comisión Mundial sobre el
Medio Ambiente y el Desarrollo, ya que era evidente que la protección del
medio ambiente se convertiría en una cuestión de supervivencia para todos. La
comisión fue presidida por la ex Ministro de Noruega Gro Harlem Brundtland,
quien presentó el denominado" Informe Brundtland" acunando el concepto de
desarrollo sustentable: " Que es la obligación de cada generación del dejar el
mundo a la generación siguiente, al menos en las mismas condiciones que la
recibió. "
Del informe surgió la conclusión: " De que el hombre debe satisfacer
las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras
generaciones para satisfacer las propias, y que en ese momento el desarrollo
sostenido y sin previsión alguna que se estaba realizando, llevaría al colapso
de los recursos naturales en un lapso de no más de treinta años."
Atendiendo a este informe, la Asamblea General de las Naciones
Unidas convocó la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio Ambiente
y el Desarrollo (CNUMAD). Que se conoció como " CUMBRE DE LA TIERRA " y
se celebró en Río de Janeiro el 3 y 4 de junio de 1992.
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Los objetivos fundamentales que surgieron de esa Conferencia fueron
generar acciones para lograr un equilibrio justo entre las necesidades
económicas, sociales y ambientales de las generaciones presentes y de las
generaciones futuras y sentar las bases para una asociación mundial entre los
países desarrollados y los países en desarrollo, así como entre los gobiernos y
los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresión de las
necesidades y los intereses comunes.
El espíritu de la Cumbre de la Tierra, inspiró a los constituyentes de
1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo
sustentable como derechos de tercera generación, como se ha visto, a partir
de ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y genera
la obligación de adecuar los comportamientos y las disciplinas científicas al
mismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integración en esta
importante disciplina, la Tasación.
Estos cinco elementos, se pueden encontrar en el hombre: "Eres
polvo, y en polvo te convertirás", toda la estructura ósea, músculos, tendones
etc, representan en el hombre el elemento tierra, el setenta por ciento del
cuerpo humano, es agua, que se identifica con la sangre y demás líquidos del
organismo, el aire es vital para la vida, se lo incorpora por el sistema
respiratorio el que a través de la sangre, lleva el oxígeno a todas las células,
dos o tres minutos de falta de este vital elemento, determina incapacidad
cerebral o la muerte misma del humano, el fuego se identifica con el calor
corporal, la energía que emerge de todo cuerpo vivo y el quinto elemento el
éter, se lo puede identificar con la mente del hombre, espacio infinito de
creación.
Los cinco elementos
Son tan amplios los conceptos que emanan de la integración del
medio ambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en
general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parámetros
asequibles de un modo pedagógico y aplicables a la materia.
Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones 12, procederé a
utilizar la teoría de los cinco elementos13: tierra, agua, fuego, aire y éter, y
siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que en todo
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El problema de hacer comprensible la temática del medio ambiente y dar pautas simples de
compresión, debí enfrentarlo por primera vez en mi carácter de Presidente del Comité
Ecológico del Distrito 4810 del Rotary International, en la Asamblea Anual 2003, que se
realizara en el Jardín Botánico, allí utilicé por primera vez, la teoría de los cinco elementos, que
pretendo desarrollar en el presente.
13
El filósofo griego Empédocles, afirmaba que todo el universo se componía de cuatro
elementos, agua, fuego, aire y tierra, otras culturas -entre ellos los chinos- incorporan un
quinto elemento, el éter.
57
12
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ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlos
primero en el hombre, destinatario de la tasación, y luego en las cosas
susceptibles de ser tasadas, para determinar el valor que tiene para el hombre
la integración con las cosas.
Armonía con la naturaleza y tasación
El animal más indefenso, ante las inclemencias del tiempo es el
hombre, por ello, imitando tal vez la integración instintiva de los animales con
la misma, el hombre empezó a crear su habitat.
En la década del 70, estudiosos alemanes determinaron, que la
vivienda ideal en América del Sur, a los fines de la integración del hombre con
la naturaleza, es una vivienda, cerrada hacia el sur, lugar de los fuertes
vientos, abierta y " vidriada" hacia el norte, lugar de donde se recibe el sol,
donde deberán colocarse árboles de hojas caducas, que permitan que el sol
inunde la vivienda en el invierno y que provean de sombra en el verano, y con
paredes térmicas que aislen el calor interior del hogar, de las condiciones
climáticas externas. Además en este aspecto concluyeron que el hombre
cometió un error cultural al quemar el barro para hacer ladrillos, que el barro
crudo adobe, produce una barrera térmica muy superior a la del ladrillo, barro
cocido,
Llama la atención, que esta descripción, con excepción del calificativo
"vidriada", lo que es comprensible, por la carencia de este elemento en la
época, se corresponda perfectamente con el habitat natural de estas tierras, el
denominado "rancho argentino" que fuera erradicado en el gobierno de
Onganía.
Cómo llegó el criollo a desarrollar esta vivienda, seguramente
observando la naturaleza y los ejemplos de habitat que lo rodeaban tal el nido
del "hornero"14. Hoy la integración de la vivienda del hombre con la naturaleza,
resulta ignorada, tal vez porque la naturaleza ha pasado a segundo plano.
Otrora en nuestro campo a la hora en que el día muere, "la hora de la
oración", para nuestros criollos porque levantaban la vista al cielo para
contemplar la magnificencia de la creación cuando el sol se ponía,
sobrecogidos ante la plenitud del espectáculo volvían la vista a Dios para
comprender los misterios de la naturaleza. Hoy el hombre de la ciudad vuelve
a esa hora o a cualquier otra, su vista al televisor, y en la magia de la pantalla,
pierde por completo la visión de la naturaleza y lo artificial inunda su mente.
14
El hornero, ave muy conocida en América del Sur, elegida como ave nacional de los
argentinos, tiene su nido hecho de barro, con la forma de un horno de pan, de allí su nombre;
posee una extraordinaria habilidad para su construcción, lo orienta de tal modo que la entrada
no quede expuesta a los vientos fríos o las lluvias, todo lo que permite detectar similitudes
dignas de ser apreciadas con la construcción del rancho. La parte más cálida del nido está
destinada a la hembra, que empolla a su cría.
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Ha llegado tal vez, la hora de volver al origen, de rever las conductas
de nuestros ancestros, y extraer la sabiduría de los mismos que les permitía
una vida de mayor integración natural, resulta extraño, que el factor que nos
impulse a esto sea el derecho, pero cualquiera sea la fuente, bienvenida sea.
La tabla de Hoffman, otorga mayor valor a la parte del frente de los
inmuebles urbanos, sin contemplar de modo alguno, la orientación del terreno,
no importa en ella, si el departamento del frente recibe o no energía solar.
Pero es del caso señalar, que la energía solar, fortifica el espíritu y mejora la
salud de las personas, así es, por ejemplo, mucho mas probable que se
engripe una persona que vive en un ambiente húmedo y lúgubre, que otra que
desarrolla su vida en uno soleado y ventilado. Además el costo de energía
eléctrica o de otra naturaleza para mantener en invierno la temperatura de un
ambiente sin sol es mucho más caro, y además suele implicar la obligación de
mantener el ambiente aislado, con la propagación de todo tipo de gérmenes,
que encuentran en el mismo el caldo de cultivo adecuado para su proliferación.
Esto se puede visualizar incluso en las construcciones públicas,
tomaremos por ejemplo, dos edificios públicos de esta ciudad de Córdoba,
ELEMENTO TIERRA: En el mismo se tendrán en cuenta los
materiales empleados en la construcción, y su condición para producir el
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Podemos afirmar entonces en líneas generales, que la salud del
hombre se ve favorecida cuando su habitat se armoniza con la naturaleza y el
medio ambiente que lo rodea, de modo tal que pueda gozar de sus beneficios y
aislarse de sus perjuicios. Así, a los fines de la tasación de un inmueble,
deberá tenerse en cuenta, el modo en el que éste armoniza con el hombre al
que está destinado, y el análisis de este proceso lo efectuaremos en función de
los cinco elementos referenciados, y le adjudicaremos un punto porcentual a
cada uno, de modo tal que si el inmueble está perfectamente armonizado con
la naturaleza, su valuación será superior al menos en un diez por ciento, con
respecto a otro que no cumpla dichas reglas o bien será equivalente su castigo
económico al costo de remodelación edilicia para que la constancia cumpla con
este principio básico, prioritario para una mejor calidad de vida.
59
Tribunales 1 y Tribunales 2, el primero, es una edificación en la cual
el sol penetra en todos los ambientes, posee grandes ventanales, puede ser
iluminado en sus oficinas con luz natural y tiene una integración óptima con el
entorno e incluso con los jardines de sus patios interiores. En cambio
Tribunales 2, es un edificio en general cerrado con sistemas internos de
iluminación, con ventilación por circulación forzada de aire, lo que implica decir
que las personas que lo habitan no tienen el mismo contacto con la naturaleza,
se desperdicia la luz del sol, y la energía solar como calefacción natural, la
utilización de iluminación permanente con fuentes de energía eléctrica implica
un mayor costo y una menor calidad, pues este tipo de luz perjudica
comparativamente la visión de las personas, el ambiente cerrado favorece la
dispersión de gérmenes etc. En síntesis, el metro cuadrado de una y otra
construcción, deben diferenciarse en su cotización pues una contempla una
mejor integración natural del hombre que utiliza las instalaciones y favorece a
su salud, mientras la otra no lo hace.
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aislamiento térmico entre el interior y el exterior, sin que esto afecte la salud
de las personas. Debe tenerse en cuenta en este rubro, que no es necesario
efectuar grandes costos para lograr ese objetivo. El C.E.V.E., Centro de
Estudios de la Vivienda Económica, de la ciudad de Córdoba, ha producido un
sistema muy simple que consiste en rellenar con suelo cemento los bloques de
hormigón, y de este modo, logra para las viviendas en planta baja, además de
un aislamiento óptimo, la resistencia adecuada para suprimir los ligamentos de
cal u hormigón en la unión de bloques.
Las paredes de telgopor revestido, logran también un importante
aislamiento térmico, pero algunos estudios señalan que no son tan adecuados
para la salud de las personas, por cuanto generan una carga de energía
estática que es perjudicial. Un estudio profundo de las condiciones de ambos
materiales, dará la adecuada valoración de los sistemas, no obstante, me
parece mucho más natural el sistema del C.E.V.E., por lo que sin dudarlo me
inclino por él.
En ventanas, el doble vidriado, implica un avance tecnológico
importante, que debe ser valorado doblemente, una en cuanto al costo de la
misma que valora el inmueble por los métodos tradicionales y otro por el
aislamiento que produce, que debe ser valorado en función del aislamiento de
las condiciones climatológicas negativas, dentro del rubro que estamos
analizando.
Todo inmueble, requiere de la construcción de baños y del adecuado
tratamiento de las "aguas servidas". Adviértase que el mejoramiento de
calidad de vida de los humanos, ha determinado que los excrementos sólidos,
formen parte de las "aguas servidas" y que éstos al transformarse en líquidos
tienen un mayor efecto de dispersión y contaminación, aunque nos parezca
llamativo, hoy es correcto afirmar que la primera napa de agua se encuentra
contaminada por esta causa en prácticamente todo el territorio urbano
provincial, y que importantísimos ríos del mundo como el Río de la Plata, o el
Nilo, el más ancho y el más largo del mundo respectivamente, se encuentran
contaminados, por los desechos humanos e industriales.
De tal modo, que la resolución que se le haya dado a las "aguas
servidas" en un inmueble será materia de especial valoración para la tasación
en función del Desarrollo Sustentable.
En efecto, se valorará en un inmueble rural cercano a un río o arroyo,
que las aguas servidas, no contaminen su curso, ni la napa superficial de agua,
prefiriéndose conforme a la configuración topográfica, por ejemplo la sangría,
al pozo negro.
En un inmueble urbano, deberá preferirse la cloaca, con planta de
tratamiento cuando ésta sea posible, al pozo negro, pero también deberá
tenerse en cuenta, que la cloaca tiene conforme a su programación un caudal
que puede ser superado, por el desarrollo demográfico, tal el caso de Nueva
Córdoba en esta ciudad, lo que deberá ser valorado como un elemento
comparativo negativo, con relación a otras zonas con cloacas no colapsadas.
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Esto lleva al desarrollo del concepto de
Responsable, que será materia de otro análisis.
Empresariado
Socialmente
En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones
generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO TIERRA, una
nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o
restada del precio global del bien inmueble a tasar.
ELEMENTO AGUA: Hemos dicho que el cuerpo humano está
compuesto por un setenta por ciento de agua, y esta es un alimento vital para
el ser humano, la falta de ingesta por algunos días, puede conducir a la
deshidratación y a la muerte, de tal modo que todos los asentamientos
humanos, tradicionalmente se efectuaron al margen de los ríos, la cuenca del
Suquía alimento a los cordobeses desde que Jerónimo Luis de Cabrera
decidiera fundar esta ciudad.
No resulta extraño, entonces que la libre disponibilidad de agua
potable en un inmueble, genere un valor de integración con la naturaleza, que
deba ser apreciado económicamente, basta señalar que hoy en el mundo el
negocio del agua potable envasada, a la que no accede la mayoría de la
población genera billones de dólares, y es una de las industrias de mayor
ascenso, al punto de señalarse que la próxima conflagración mundial, puede
tener como origen la disponibilidad de agua dulce no contaminada del mundo.
Se considera, que cada persona genera un gasto diario de doscientos
litros, para su consumo e higiene personal, un depósito de inodoro tiene entre
12 y 14 litros, y el baño diario en promedio entre ducha y baño de inmersión
supera los cien litros, de tal modo que este recurso vital para la vida del
planeta, está siendo utilizado de un modo desmedido y tiende a colapsar.
Hay importantes esfuerzos de la técnica que como no tienen la
valoración del usuario, son desestimados a la hora de optar por su consumo,
entre ellos cabe señalar la existencia de inodoros que tienen dos botones, uno
de poca descarga para la evacuación de los líquidos, y otro para la evacuación
de los sólidos, ya que no son necesarios 14 litros de agua para evacuar
líquidos.
ELEMENTO AIRE: Ya hemos dicho que el aire es vital para la vida de
las personas, el oxígeno y otras partículas energéticas, que no es del caso
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En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones
generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO AGUA, una
nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o
restada del precio global del bien inmueble a tasar.
61
Incluso existen viviendas, que tienen un diseño de doble circulación
de agua, el agua de la ducha, es recuperada para la limpieza del inodoro, y
tengo conocimiento, que en Japón, existe un botón que oprimido genera por
medio de un grabador un sonido similar al vaciado del inodoro, para que la
persona pueda producir ruidos propios de su estancia en el baño, sin ser oído
externamente, ya que se ha comprobado que es esta una de las causales
sicológicas de utilización inadecuada del agua.
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precisar en este momento, son vitales para la vida, las grandes ciudades, son
centros de polución el aire se encuentra contaminado, pleno de anhídrido
carbónico, producto de las emanaciones industriales y vehiculares, cualquier
automóvil naftero, consume mientras funciona veinte veces más oxígeno que
un ser humano.
La vitalidad y la salud del hombre están en intima relación con la
calidad y cantidad de aire - oxígeno que ingresa en sus pulmones, de tal modo
que la ubicación del inmueble que se trate, ecológicamente es relevante a los
fines de determinar el valor del inmueble a tasar.
No es lo mismo en este aspecto, el valor de un inmueble en Nueva
Córdoba 15 que en Barrio General Paz, al lado del río y con arboledas
importantes.
Ya hemos visto, la importancia de la orientación del inmueble, si éste
se encuentra orientado hacia el norte es seguro que en algunas horas del día,
en la mayoría de los días del año incluso en invierno con el calor del sol, se
podrán abrir las ventanas y airear el inmueble, saneando el ambiente interior,
en cambio si se trata de un inmueble orientado al sur, difícilmente los rayos
del sol penetren en el inmueble, por lo que es probable que nos encontremos
naturalmente en un ambiente lúgubre, poco cálido y aunque artificialmente se
pueda obtener la temperatura adecuada esto tendrá un costo energético no
natural adicional, y el riesgo de mantener por más tiempo un ambiente
viciado, con oxígeno consumido y microbios pululando.
En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones
generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO AIRE, una nueva
gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o restada
del precio global del bien inmueble a tasar.
ELEMENTO FUEGO: El calor corporal del cuerpo humano, necesita
armonizarse con el entorno, el vestido y el habitat son imprescindibles para la
supervivencia del hombre, así un inmueble excesivamente frío y húmedo
atentará contra la salud integral de sus habitantes, que serán propensos a
contraer enfermedades como la artrosis, enfermedades pulmonares, gripes
etc. De tal modo, que resulta imprescindible, contar con elementos que
permitan calefaccionar el inmueble, en este aspecto, la calefacción por
circulación de agua, por loza radiante y preferentemente calentada con un
colector solar, resulta a todas luces el medio más sano y económico de
calefaccionar un inmueble.
15
Pido disculpas por ejemplificar siempre esta zona como ecológicamente negativa, pero lo
real, es que no sólo es negativa en forma individual para sus habitantes, sino también para el
resto de los cordobeses, ya que todos los edificios de Nueva Córdoba en su conjunto, generan
una pared que detiene los vientos que podrían sacar el smog en el pozo del centro de la
ciudad, generando mala calidad de vida para el centro de la ciudad, además es el paradigma
de la inversión económicamente rentable, pero colapsa las cloacas, la distribución de agua e
inexplicablemente en este momento se pretende aprobar una ordenanza para castigar con
impuestos a quienes tengan terrenos y no edifiquen en la zona, como si fuera imperioso
construir en la misma, cuando lo que correspondería en base a una sana política de desarrollo
urbano sería procurar desactivar la construcción en la zona, pues ya se ha superado el límite
razonable de edificación.
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La circulación de agua caliente, permite tener la caldera fuera de los
ambientes que se calefaccionan, de tal modo que la combustión no produce
consumo de oxígeno, y el sistema no compite en la utilización del oxígeno con
las personas. El sistema de mayor riesgo en este aspecto, es la producción de
calor, con carbón con un brasero sin chimenea, los accidentes fatales,
producidos por este modo desaconsejan integralmente su utilización.
No obstante, la combustión de carbón o leña en un hogar con una
chimenea adecuada, en una zona de mucha leña, puede resultar un modo
altamente adecuado de calefacción, además de tener el encanto del fuego
dentro del hogar.
Los sistemas de distribución de aire caliente, si bien son agradables
tienen el riesgo de ser transmisores de enfermedades en los diferentes
ambientes, mucho cuidado debe tenerse con la ventilación de todo sistema que
implique combustión en el ambiente a calefaccionar, pues el consumo de
oxígeno como se ha dicho, puede traer nefastas consecuencias, incluso en los
ambientes con aprobación de gas, suele advertirse con solo respirar la
deficiencia de oxígeno, y la falta de vitalidad que emerge de ese tipo de
calefacción.
Es también importante, que el inmueble no sea demasiado cálido en
verano, pues resultará imposible conciliar en el sueño, de allí la necesidad de
la colocación al frente de árboles de hojas caducas, que permitan en ingreso de
sol en invierno y den sombra en verano. En los edificios de altura, resulta
imposible la protección natural de sombra por árboles, por lo que deberá
preverse para estos casos, el doble vidriado de las aberturas, las cortinas de
madera o de telas pesadas, o algunos aditamentos refractores de los rayos
solares que se colocan en los vidrios, especialmente en las aberturas del norte.
Los sistemas de aire acondicionado, en ambientes cerrados permanentemente,
que vienen de la influencia de la arquitectura estadounidense, que tiene otras
condiciones climáticas, no son aconsejables para nosotros, especialmente por
ser factores de contagio, como ya se ha explicado.
En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de las condiciones
naturales de aclimatación generará dentro de este punto, que denominamos
ELEMENTO FUEGO, una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por
el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.
No pretendemos, que nuestros tasadores, conozcan ni apliquen el Feng Shui, pues esta es
una disciplina extraña a nuestra cultura, pero sí deben apreciar y dar un valor superior de
mercado a los conocimientos científicos y técnicos de probada eficacia para mejorar la calidad
de vida del hombre y su integración con la naturaleza.
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63
ELEMENTO ETER: Hemos identificado a este quinto elemento, con la
mente del hombre, donde tiene cabida la inmensidad de la creación. Deberán
ponderarse en este punto, la armonía e interrelación de los cuatro elementos
anteriores, y además los esfuerzos arquitectónicos para brindar una mejor
calidad de vida, verbigracia, recientes estudios han determinado que los techos
bajos generan inestabilidad emocional, que atenta contra la estabilidad de las
parejas, igualmente los colores tienen importancia y relevancia en el
comportamiento humano, verbigracia un techo rojo incita a la ira 16. Además
MAGAZINE MCP
deberán tenerse en cuenta el entorno, posibilidades de contaminación, o de
elementos presuntamente cancerigenos en la zona, tal las antenas de
trasmisión de ondas satelitales, la existencia de RC.B, usinas atómicas,
depósitos de contaminantes etc.
En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones
generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO ETER, una nueva
gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o restada
del precio global del bien inmueble a tasar.
Con la simplificación que se ha efectuado en base al esquema
anterior, los que obviamente tendrán infinidad de puntos criticables y
perfectibles, se pretende que el perito tasador enderece su mirada hacia el
hombre y la naturaleza, y comience a valorar, los esfuerzos de la arquitectura
y de las demás ciencias para armonizarlos, otorgándole valor pecuniario, para
estimularlos, que en este caso prudencialmente se ha estimado en un total del
cinco por ciento en más o menos, a los fines de la valuación objetiva del bien.
El desafío: desarrollo sustentable - desarrollo sostenible y tasación
Hemos señalado que la incorporación constitucional del derecho a un
medio ambiente sano, y al desarrollo sustentable, genera correlativamente la
necesidad de "empresarios socialmente responsables", y entendemos que la
comprensión de estos conceptos por parte de los peritos tasadores, para que
los mismos incorporen estos valores en la tasación de los bienes es de vital
importancia y agregamos es el verdadero desafío de la profesión en este
mundo globalizado, de tal modo, que este artículo pretende incidir en la
formación de "tasadores socialmente responsables".
Hemos dicho que el desarrollo sustentable, conlleva la obligación de
nuestra generación de dejarle a las próximas generaciones el planeta al menos
en las mismas condiciones que lo recibimos.
Utilizaremos para este análisis el mismo esquema de los cinco
elementos al que nos hemos referido y anticipamos, la apropiación graciable
de estos elementos, ha generado en la historia y genera en la actualidad en un
extremo de la población mundial menos del 5 % de ella, las mayores fortunas
del planeta, y el correlativo empobrecimiento del otro extremo, ocupado por
los mas pobres y desposeídos, que alcanzan casi el 50 % de la población
mundial.
La apropiación de la tierra, surge primero en la historia como factor
de poder, y acumulación de riqueza y por su evidencia obviaremos toda
referencia a la misma, nos limitaremos a comentar en este aspecto, el actual
proceso de desertificación mundial, ya que según las Naciones Unidas en la
Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible de 2002, asciende a 3.600
millones de hectáreas, superficie equivalente a un cuarto de la superficie
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terrestre, y existe una relación directa entre la degradación del medio
ambiente y el aumento de la pobreza.
Ya nos hemos expresado con relación a la escasez de agua dulce en
el planeta, y ahora agregamos, que el proceso de privatización de este vital
elemento llega a límites asombrosos, generando importantes riquezas. Por otra
parte, los hielos continentales, y la cuenca del Amazonas, y de los ríos Paraná,
Paraguay, Uruguay transforman a la región en un lugar privilegiado del planeta
en materia de disponibilidad de agua dulce, a la vez que genera un riesgo
potencial, de invasión o de apropiación por diferentes medios jurídicos de estos
estratégicos puntos de riqueza acuífera, en un planeta donde más de un cuarto
de la población mundial carece de agua potable.
El enriquecimiento de los negocios del aire, se visualiza
inmediatamente cuando comprendemos que las comunicaciones telefónicas,
televisivas y de internet, se transportan por el mismo a través de satélites, sin
pago alguno de canon. El hombre más rico del mundo Bill Gates, ha basado su
fortuna en la utilización del aire como medio gratuito de transporte de
imágenes y sonidos. Como ya se ha expresado, las antenas que transmiten
estos datos se consideran potencialmente cancerígenas y se desaconsejan en
las proximidades de escuelas etc.
El negocio del fuego, se advierte fácilmente en la energía del petróleo
y del gas, la Standart Oil y el Shell, con una anticipación histórica asombrosa
se apropiaron de las mayores reservas del mundo en la materia, la árabe
Organización de Países Productores de Petróleo, tienen ingresos formidables,
pero el mejor modo de valorar este negocio es advertir que es el responsable
de la ocupación de Irak, y que ante las riquezas que emergen del mismo, los
E.E.U.U. no trepidan en violar todos los derechos humanos.
Por último el quinto elemento, que denominamos éter y lo
identificamos con la mente humana, en este aspecto lo relacionamos como el
interés de capitales producidos por estos mismos enriquecimientos, que
utilizados como factor de poder, sirven para producir mayor riqueza para los
países supuestamente desarrollados, en la creación de las denominadas
deudas externas, moderna forma del imperialismo.
Aun en contra del poder de todos estos enriquecidos con la cosa
común, que obviamente deciden los destinos del mundo, las Naciones Unidas
han acunado el concepto de Desarrollo Sostenible.
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El concepto de desarrollo sostenible implica la subvención de la
producción en zonas semiáridas, para de ese modo detener la emigración de la
población rural a las zonas urbanas, procurando impedir los asentamientos
65
Pareciera que el mundo ha empezado a comprender, que el
desequilibrio permanente genera una inseguridad tal, que lo lleva a colapsar, y
en función de ello, la Convención de las Naciones Unidas de Lucha contra la
Desertificación, se ha transformado en un instrumento para promover el
desarrollo sostenible y mitigar la pobreza promoviendo especialmente la
agricultura en zonas desérticas.
MAGAZINE MCP
marginales en las ciudades y la consecuente inestabilidad socioeconómica que
esto implica y la migración forzada en estas condiciones.
Las subvenciones, obviamente, necesitan de donantes, que son nada
más ni nada menos, que los que se han enriquecido en los brillantes negocios
de apropiación de los cinco elementos a los que hemos hecho referencia.
A mi me parece que el concepto de donante, es una expresión
demasiado generosa, para quien en realidad toma lo que es de todos, entiendo
que el desarrollo sustentable debe ser mensurado en su costo global, y
disponerse la obligatoriedad de la devolución de esa plusvalía, para promover
el desarrollo sostenible, no sólo en la esfera de la agricultura en zonas áridas
sino en todos y cada uno de los aspectos económicos que se encuentren
viables, para la generación de riqueza en el desarrollo sustentable. En este
aspecto, se encuentran llamados a escribir la historia, los emprendimientos
cooperativos, los gremios y las mutuales.
El gran desafío de los "peritos tasadores", es entonces, la
determinación objetiva de los costos globales de los emprendimientos para que
sean sustentables, y la determinación del aprovechamiento de la cosa común
para que esta plusvalía sea devuelta a los fines de promover el desarrollo
sostenible.
Una política de Estado con mayúsculas, deberá recoger esas pautas,
y en base a ellas promover una mas equitativa distribución de las riquezas.
Calidad de vida y su incidencia en la tasación
Luego de la devaluación, el sector de la construcción obtuvo ventajas
extraordinarias en el desarrollo urbanístico...", -vale la pena agregar que
muchos inversionistas corresponden al sector agropecuario, cuyos productos
se comercializan en moneda extranjera- desde esa época, en varios barrios se
dispararon las obras de edificios en altura, locales comerciales o simplemente
viviendas particulares que, con el tiempo, provocaron daños irreversibles en la
fisonomía característica de algunos barrios, por un lado; e hicieron colapsar los
servicios, por el otro.
No sólo se perfiló un aumento en la construcción con destino familiar
sino que además el sector privado comercial comenzó a invertir en mayores
espacios.
De esta manera, se afectó en forma negativa la calidad de vida de los
vecinos, no sólo de los que ya estaban instalados desde hace años y eligieron
vivir en barrios tranquilos, sino también de los nuevos que compraron a
precios importantes inmuebles en el sector. Sintieron el impacto aquellos
barrios residenciales familiares zonificados con ciertas categorías edilicias en
donde se acrecentaron indiscriminadamente inmuebles comerciales o bien de
cualquier otro tipo cuyo destino implicara el aumento de transeúntes y
vehículos ajenos al lugar. El quiebre se evidencia en forma inmediata tras
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verificar la apacibilidad en la forma de vida que tenía antes la vecindad con el
disturbio constante promovido por las actuales construcciones.
El diseño de una ciudad no puede estar en manos irresponsables, es
más, la justa distribución y ubicación de los distintos tipos de edificios
conforme sus destinos tienen que estar perfectamente proyectados para
garantizar la armonía en la calidad de vida vecinal, y es por ello que en sus
manos queda la posibilidad de poder evitar que los servicios colapsen, que las
arterias permitan una correcta y segura circulación vehicular, posibilitar que
existan suficientes espacios para el estacionamiento en la vía publica, etc., y
subsanar cualquier tipo de inconveniente que podría generar situaciones
insostenibles en la convivencia armónica del sector.
Todos estos problemas pueden evitarse con la adecuada intervención
del gobierno correspondiente, para garantizar el orden público, que debe estar
atento a los intereses de los ciudadanos, para que se respete el derecho a
seguir viviendo en un sector con la fisonomía que se ha elegido, conservándolo
amén de los progresos que se van suscitando, para que otorgue el crecimiento
económico paulatino y justo conforme la idiosincrasia que lo caracteriza.
Se debe reglamentar la planificación de toda ciudad, sin limitar
obviamente su crecimiento. Todos tenemos en claro la ciudad que queremos,
como así también las características de la barriada en la que se decidió vivir,
por lo tanto, el crecimiento debe acompañarse con el consenso de los sectores
involucrados para tener certeza en el consentimiento y aceptabilidad de las
ejecuciones públicas y privadas, y así se mantendrá el justo orden social
garantizando y respetando el capital inmobiliario invertido por cada vecino.
Todo ello hace referencia al impacto económico "mediato e
inmediato" que pueden sufrir algunas viviendas. Por ejemplo, todos los vecinos
desean tener en su barrio seguridad, educación, salud, esparcimientos, etc.,
pero nadie desea tenerlos al lado o en frente de su casa, más aún cuando se
trata de un sector de viviendas familiares de categorías en donde la
tranquilidad le garantiza una mejor calidad de vida y ésta a su vez reditúa en
forma positiva sobre el valor de las viviendas. Distinto sería una barriada en
"vía de crecimiento", allí el impacto de nuevas inversiones edilicias
favorecerían en forma directa al precario o vetusto sector.
Sin dudas es de suma importancia el proyecto de planificación
urbanístico para que sea acorde el crecimiento conforme las necesidades y
características de la zona; el incentivo en la inversión inmobiliaria -ya sea
pública o privada- debe lograrse con el compromiso de respeto hacia el medio
ambiente y sus habitantes.
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Crecimiento, equilibrio y declinación en los precios son palabras
claves en el mercado de bienes y raíces según Ventólo & Williams, por lo
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Desarrollo vs. calidad de vida
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general se adquiere una propiedad observando las características y tendencias
del lugar las cuales en teoría marcan potencialmente una plusvalía, es decir:
un aumento en el valor futuro de la propiedad.
Pero las consecuencias del progreso pueden dar un giro distinto en el
valor del capital inmobiliario invertido. La tendencia estará marcada por el
crecimiento que sostenga la base originaria de las características propias del
.vector y sólo ello, garantizará y revalorizará lo invertido en el inmueble,
Ejemplo: si un sector nace como residencial familiar, lo que garantiza
la inversión inmobiliaria es que se construyan casas de buena categoría, se
conserven los espacios verdes, no exista un significativo tránsito
automovilístico, se conserve la tranquilidad y armonía en la vecindad, etc..
En la apreciación de "valor y disvalor" -dis: contrariedad o negaciónen el precio, otros autores como A. Fernández y D. Loiácomo manifiestan que
en el origen de la "erogación dineraria" por la cual pagamos el precio de un
bien, tiene mucha influencia el estado de ánimo del adquirente que lo
predispone ante lo que ellos denominan "precios de bienestar". Este último se
encuentra motivado en las exigencias lógicas del sujeto, por ejemplo, en este
ámbito que nos compete, si se manifiesta que la casa está ubicada en un
sector residencial familiar, el interesado verificará que efectivamente a
satisfacción se den los requisitos de tranquilidad, espacios verdes, aire puro,
sin ruidos molestos,... etc., de comprobar que a su satisfacción, los requisitos
básicos se encuentran comprometidos con la realidad que rodea el inmueble,
plantea en forma inmediata un "disvalor", si es que aún conserva el interés en
la compra del inmueble, o, por el contrario, prefiere seguir buscando en otro
sector para invertir, evidenciando así la caída del precio o la pérdida de
posibles interesados para la compra.
La relación de reciprocidad entre los factores externos e internos en
una propiedad es de suma importancia, más aún los de carácter zonal puesto
que la influencia sobre el inmueble es directa, manifiesta D. Guerrero, las
vecindades
pueden
tener
tantos
elementos
"valorizantes"
como
"desvalorizantes" al momento de fijar los precios.
Por ello, basándose en los puntos doctrinarios observados ut supra,
tomaremos como base los porcentajes propuestos por del Dr. Víctor Rostagno
especialista en Desarrollo sustentable y calidad de vida, Prof. Derecho
Constitucional U.N.C., quien estipula una oscilación entre 10 al 30%, los
argumentos zonales esgrimidos permiten al perito tasador situarse entre los
mínimos, medios o máximos porcentajes; pero también se anticipa en
manifestar que puede existir un mayor porcentaje e inclusive, en algunos
casos, hasta la pérdida total de la inversión inmobiliaria. Ejemplos drásticos
que llevarían a una pérdida casi del 100% sería el de una casa construida al
lado de un transformador de electricidad, expuesta a radiación de antenas, o
unidad habitacional próxima a lugares en donde expanden plaguicidas en
zonas rurales o subrurales, u otros líquidos contaminantes, metales,
inhalaciones peligrosas para la salud humana, etc..
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Se deben tener muy presentes todas aquellas situaciones que
perturban la salud, generadas desde una simple intranquilidad hasta una
compleja inseguridad física, ello ya deja de ser sólo una cuestión de
porcentajes para ser aplicado a la inversión inmobiliaria y así disminuir precios,
sino que constituye algo más complejo e importante como es el cuidado del
medio ambiente, morada de las personas.
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Jurisprudencia
Fallo sobre honorarios en ejercicio del corretaje
“Si lo dejan afuera igual cobra”
El profesional tiene derecho a cobrar su comisión si las partes lo
eludieron fraudulentamente para celebrar la operación.
24 febrero 2015 por Ed. Microjuris.com Argentina
Partes: Drozd Carina c/ Batagliese Juan Enrique s/ cobro de pesos
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y
Tributaria de Mendoza
Sala/Juzgado: Cuarta
Fecha: 18-dic-2014
Cita: MJ-JU-M-90400-AR | MJJ90400 | MJJ90400
Tiene derecho a cobrar su comisión si acercó a las partes, pero éstas luego lo
eludieron fraudulentamente para celebrar la operación.
Sumario:
1.-Debe revocarse el fallo recurrido y, en consecuencia, acoger parcialmente la
demanda por cobro de pesos deducida por el profesional, pues si bien el actor
no protagonizó la instancia final de la operación, ello no fue por causa que le
fuera personalmente atribuible, sino a consecuencia de la actividad del
demandado, que contrató en forma directa con la sociedad titular registral,
eludiendo de este modo el porcentaje que por su actividad le corresponde al
comisionista.
2.-Cuando el cliente solicita los servicios de un profesional y a través de ésta
conoce el nombre del propietario del bien que pretende adquirir, el precio y
demás condiciones, cabe reconocer el derecho a la comisión cuando se logra
demostrar el nexo causal a pesar de la maniobra del cliente.
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3.-Cuando las partes del negocio principal no acuerdan el contrato en forma
inmediata a las gestiones del mediador, sino que difieren dolosamente la
conclusión para un momento posterior, la comisión igualmente se debe pagar.
Fallo:
En la ciudad de Mendoza, a los dieciocho días del mes de diciembre del año
dos mil catorce, siendo las doce horas, reunidos en la Sala de Acuerdos de esta
Excma. Cuarta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y
Tributario, los señores Jueces titulares, trajeron a deliberación para resolver en
definitiva estos autos N° 10.502/50.770, caratulados “Drozd Carina
c/Batagliese, Juan Enrique p/Cobro de Pesos”, originarios del Primer Tribunal
de Gestión Judicial Asociada, venidos a este Tribunal en virtud del recurso de
apelación interpuesto a fs. 232 por la parte actora en contra de la resolución
de fs. 226/228.
Practicado a fs. 265 el sorteo establecido por el Art. 140 del Código Procesal
Civil, se determinó el siguiente orden de votación: Dres. Sar Sar, Leiva y
Ábalos.
En razón de encontrarse en uso de licencia la señora Juez de Cámara, Dra.
María Silvina Ábalos, Juez titular de esta Excma. Cuarta Cámara Civil de
Apelaciones, de conformidad al agregado introducido por el Art. 2º de la Ley
3800 al inc. II del Art. 141 del C.P.C., la sentencia a que se refiere este
acuerdo, será suscripta únicamente por los dos jueces restantes, Dres. Mirta
Sar Sar y Claudio F. Leiva.
De conformidad con lo dispuesto por el Art. 160 de la Constitución de la
Provincia de Mendoza, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:
Primera cuestión:
¿Debe modificarse la sentencia en recurso?
Segunda cuestión:
¿Costas?
Sobre la primera cuestión propuesta la Sra. Juez de Cámara, Dra. Mirta Sar
Sar, dijo:
I. Llega en apelación la sentencia que glosa a fs. 226/228, por la cual la Sra.
Juez “a quo” rechazó la acción entablada, con costas a la actora.
A fs. 245 el apelante funda el recurso de apelación y solicita la revocatoria del
fallo que impugna, en el sentido que debe hacerse lugar a la demanda.
A fs.253 la parte demandada contesta el traslado de los agravios y solicita el
rechazo de la queja, quedando la causa a fs. 263 con autos para sentencia.
II. PLATAFORMA FACTICA.
Los hechos relevantes para la causa son los siguientes:
A fs. 9/15, la Sra. Carina Drozd, inicia formal demanda ordinaria por Cobro de
Pesos en contra del Sr. Juan Enrique Battagliese, a fin de solicitar se condene a
este último a pagar a la actora la suma de U$S 6.000, o lo que en más o en
menos resulte de la prueba a rendirse en autos, con más los intereses legales
calculados desde la fecha de la mora hasta el efectivo pago y las costas del
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juicio, en carácter de comisión por la gestión inmobiliaria realizada a favor del
demandado, para la compra de un local comercial ubicado en calle Beltrán y
Güemes de Godoy Cruz.
A fs. 27/30, el demandado contesta demanda. Niega los dichos de la actora.
Funda en derecho. Ofrece pruebas.
Admitida y sustanciada la prueba ofrecida, a fs. 226/228 se dicta sentencia.
III. LA SENTENCIA RECURRIDA.
La Sra. Juez parte de analizar la características y obligaciones emergentes del
contrato de corretaje.
Sostiene, que ante la no concurrencia de la demandada a formar cuerpo de
escritura, se deben tener por reconocidas las instrumentales agregadas a fs. 5
y 6 y por ciertas las planillas en su contenido y firma.
Además, en lo que respecta a su alegación de que en todo caso no fueron esas
las planillas que firmó, encontrándose adulteradas las acompañadas, no rindió
prueba de sus dichos, razón por la cual debo tener a las planillas por ciertas en
su contenido y firma.
Se adentra en el análisis de la prueba para verificar si existe relación de
causalidad entre la actividad de la actora y la concreción del negocio por parte
del demandado.
Estima, que existe un problema de base en estos autos, ya que de las
testimoniales rendidas a fs. 70 y 71 y de las constancias de fs.132, 133, 146, y
fs. 224/225, resulta que el propietario de los locales comerciales sometidos a
PH es TRESESES S.A., mientras que el testigo declarante, Sr. Ricardo Sottano,
a quien no se interroga sobre la calidad que ostentaba respecto de los locales a
la venta, reconoce haberle permitido a la Sra. Drodz prestar sus servicios para
alquilar o vender los inmuebles, sin comisión, pero aclarando que tuvo una
“atención con ella”, que consideró debía abonarle en este caso porque había
comprado el señor que llevó a su familia, sin recordar la suma que le
entregara; en tanto que el demandado no es el adquirente, según escritura
pública del inmueble, sin haberse demostrado que su visita al mismo tuvo
como resultado directo la operación que, a nombre de su hija, se formalizara
cuatro meses después de su visita al inmueble.
Concluye, que de las pruebas rendidas no existe certeza de la relación de
causalidad adecuada entre la gestión procurada por la actora y la operación de
compraventa efectivamente formalizada respecto de la unidad N° 8 del
inmueble con matrícula originaria N° 360.408, por lo que rechaza la demanda,
con costas.
IV. LA EXPRESION DE AGRAVIOS Y SU CONTESTACION.
La crítica se centra en el rechazo que efectúa la Sra. Juez “a quo” de la
demanda, por entender que su intermediación ha quedado acreditada con los
siguientes elementos: a.- El demandado al rechazar la carta documento
enviada por su parte no niega la existencia de la operación a la que hace
referencia la actora. b- El testigo Ricardo Sottano expresamente declaró que
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hizo el complejo y que es el dueño del mismo. c- Que con las testimoniales de
Mauricio y Ricardo Sottano se desprende la intermediación de la actora, en la
adquisición que efectuara la hija del demandado de la Unidad N° 8.
Al respecto, Ricardo Sottano declaró que cree que se le vendió a un familiar del
demandado. Que la actora le pidió que por cada operación que realizara
tuviera una atención para con ella, y en esta operación consideró que debía
abonarle, ya que ella llevó al Sr. Batagliese que cree que compró o su familia.
De esta declaración surge claramente que Ricardo Sottano reconoce
francamente que le entregó una suma de dinero a la actora por honorarios
como corredora.
Que entre la primera visita realizada por Batagliese y el ingreso del certificado
catastral a nombre de su hija transcurrieron 2 meses y 19 días. Que asimismo
el inmueble fue sometido a PH el 18 de agosto de 2011, por lo que era
imposible que se escriturara antes de esa fecha. Que resulta muy difícil
comprender que la visita del demandado del Local N° 8 por intermedio de la
actora, no haya sido el nexo directo con la compra que su hija realizara al poco
tiempo, constituyendo usufructo vitalicio y perpetuo a favor del demandado y
su esposa, por todo lo cual solicita se revoque la sentencia y se haga lugar a la
demanda.
Al contestar la apelación, la accionada indica que la actora en su demanda
refirió que fue el Sr. Ricardo Sottano quien vendió a Juan Enrique Battagliese
un local comercial ubicado en Beltrán esquina Güemes de Godoy Cruz. Alude a
la imprecisión de la demanda y al hecho de que ha quedado probado que la
propiedad del inmueble pertenece a Tresese S.A. y no a Ricardo Sottano. Que
Mauricio Sottano, solo fue el arquitecto del proyecto y nunca dijo ser parte de
la sociedad mencionada precedentemente, ni fue interrogado al respecto. Que
incluso Ricardo Sottano manifestó en forma inequívoca que los locales son de
una sociedad anónima a la cual no pertenece. Que existe un problema de
imprecisión en la demanda y que las planillas de fs. 5 y 6 deben ser analizadas
con cuidado y en armonía con el resto de la prueba. Que además la prueba
obrante a fs.133, 146, 180 y 224 no fue aceptada por el Tribunal ni ofrecida en
la etapa procesal oportuna, por lo que peticiona la confirmación de la
sentencia.
V. LA NORMATIVA APLICABLE.
El contrato de corretaje ha sido conceptualizado como acuerdo entre el
corredor y el comitente, por el cual el primero se obliga mediante retribución a
buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión de un negocio
proyectado por el comitente.
Coexisten por tanto dos contratos, el que celebra el corredor con su comitente
y el que celebran las partes.
Por el primero, el corredor se compromete a desplegar una actividad o
comportamiento mediante un conjunto de actos tendiente a buscar y acercar a
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las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el
comitente, a cambio de una contraprestación en dinero.
La actividad del corredor puede considerarse exitosa si las partes contactadas
aceptan y realizan el negocio propuesto, en cuyo caso nace el derecho de
cobrar comisión.
Es un tema discutido en doctrina, el referido a la necesidad de concreción de
uno o dos contratos, y en la opinión de Vivante en el caso que el corredor
reciba el encargo de dos personas, existirán dos relaciones separadas de
mediación, aunque también puede suceder que los futuros contratantes se
dirijan a corredores diferentes, en cuyo caso se establecen dos relaciones
separadas de corretaje, que nada tienen de común entre sí, aunque ambos
corredores deberán ponerse en contacto entre sí, para acercar a las partes.
Entre las obligaciones asumidas por el corredor, está la de realizar el máximo
esfuerzo para que llegue a buen término el negocio que el cliente pretende
realizar, entre los cuales se encuentran la de publicar avisos, sacar fotos al
inmueble o filmarlo, ofrecerlo a su cartera de clientes, mostrar el mismo,
asesorar a las partes, etc.
En cuanto al plazo del contrato, rige el pactado entre las partes, y si se tratara
de un contrato sin plazo, cabe a las partes la rescisión unilateral, siempre que
ésta no sea intempestiva.
Cabe aquí recordar que si bien la obligación del corredor es de medios, el pago
de la comisión está condicionado a la obtención del resultado pretendido por el
cliente.
En cuanto al cliente, la obligación nuclear es la del pago del precio, aunque a
veces esta obligación puede estar complementada con otra, como cuando
entre las partes se pacta la exclusividad.
En el caso de que cada futuro contratante se dirige a un corredor diverso, cada
parte debe la comisión al corredor con el cual contrató.
Asimismo, en los casos en que la inmobiliaria actúa a requerimiento o interés
de una sola de las partes del negocio final, la jurisprudencia ha considerado
que existiría una “mediación “unilateral” que solo confiere el derecho a
reclamar a la parte que contrato los servicios de la inmobiliaria.
La obligación de pago de la comisión se encuentra supeditada a la obtención
del resultado; es decir, a la debida contratación entre las partes que el
corredor acercó.
Se han planteado posiciones diversas sobre qué debe considerarse como “éxito
de la gestión”. La posición amplia admite la retribución aun cuando las partes
no hayan concretado la operación, aunque la mayoría doctrinaria y
jurisprudencial, repite la solución preconizada por MESSINEO que requiere
para adquirir el derecho del cobro de la comisión, la consecución del resultado
que se le encomendó propiciar y un nexo causal entre el actuar de la
inmobiliaria y el perfeccionamiento del negocio final.
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Así, se ha sostenido. Que la percepción de la remuneración queda subordinada
a la efectiva conclusión del negocio y al hecho de que tal conclusión haya
estado en relación de efecto a causa (nexo de causalidad) respecto de la
intervención del mediador.”. Según MESSINEO, la comisión se debe aun
cuando las partes, puestas en relación por obra del mediador, no estipulen
inmediatamente el contrato sino que difieran su conclusión. El derecho a la
comisión no desaparecería cuando se probase que la única razón por la cual el
contrato no se llevó a cabo fue el propósito doloso de privar al mediador del
derecho a la comisión (MESSINEO, Derecho civil y comercial, t. 6, p. 71).
En cuanto al segundo requisito, no basta que el negocio se celebre, siendo
preciso, además, que su conclusión sea consecuencia de la actividad de la
inmobiliaria, siendo ésta una cuestión que deberá analizarse en cada caso.
En los casos en que el cliente solicita los servicios de una inmobiliaria y a
través de ésta conoce el nombre del propietario del bien que pretende adquirir,
el precio y demás condiciones, numerosas sentencias han reconocido el
derecho a la comisión, cuando se logra demostrar el nexo causal a pesar de la
maniobra del cliente.
También es criterio jurisprudencial que, cuando las partes del negocio principal
no acuerdan el contrato en forma inmediata a las gestiones del mediador, sino
que difieren dolosamente la conclusión para un momento posterior, la comisión
igualmente se debe pagar.
La Jurisprudencia uruguaya ha admitido estos criterios, que entendemos
resultan aplicables en nuestro país. al resolver que “El reclamante tiene
derecho a percibir su comisión desde que el comprador tomó conocimiento de
la existencia del inmueble adquirido gracias a la gestión de aquél y la
concreción del negocio ulterior se hizo efectiva en mérito a la aludida gestión.”
Y si bien el comisionista no protagonizó la instancia final, ello no fue por causa
que le fuera personalmente atribuible, sino a consecuencia de la voluntad de
las partes que él mismo había acercado (Confr. LORENZO, sent. cit., 1987,
Anuario, t. XVIII, p. 112. En sentido similar se pronunció PIATNIZA (Civil 6º,
sent. nº 14 del 20 de febrero de 1987,Anuario, íd.ibíd.).
Caben en este aspecto, las reflexiones de Bolaffio al sostener “la modificación
no debe ser ficticia y determinada por el propósito fraudulento de dejar de lado
al mediador para concluir después igualmente el negocio, ahorrándose la
remuneración.” (BOLAFFIO, Parte General, v. 2, De los Comerciantes, de los
Libros de Comercio, de los Mediadores, in BOLAFFIO, ROCCO Y VIVANTE,
Derecho Comercial, t. 2, pp. 310), aunque también se ha considerado que el
propósito de fraude debe descartarse en los casos en que participa otro
corredor, al cual se le paga la remuneración correspondiente.
En algún caso, no se ha exigido la verificación del “propósito fraudulento”
referido. Según LORENZO, el haber puesto en relación a las partes del negocio
principal, justifica por sí el pago de la comisión, a pesar de que, luego, hubiere
intervenido otro mediador y que a éste se la haya pagado la comisión
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correspondiente. En ese caso, se impuso igualmente el pago a la primera
inmobiliaria LORENZO, sent. cit., 1987, Anuario, t. XVIII, p. 112. En sentido
similar se pronunció PIATNIZA (Civil 6º, sent. nº 14 del 20 de febrero de
1987,Anuario, íd. ibíd.).
El reclamante tiene derecho a percibir su comisión desde que el comprador
tomó conocimiento de la existencia del inmueble adquirido gracias a la gestión
de aquél y la concreción del negocio ulterior se hizo efectiva en mérito a la
aludida gestión. Y si bien el comisionista no protagonizó la instancia final, ello
no fue por causa que le fuera personalmente atribuible, sino a consecuencia de
la voluntad de las partes que él mismo había acercado.
También, se genera derecho a comisión, cuando las partes se hayan puesto de
acuerdo sobre puntos esenciales del negocio aunque se aparten luego en
detalles o prescindan de la inmobiliaria para la formalización definitiva del
negocio. Por ejemplo: la inmobiliaria intervino en el compromiso de
compraventa sobre la base de un determinado precio; la venta definitiva se
aparta del compromiso en cuanto al precio fijado. Igual se tiene derecho a
comisión.
Al analizar el nexo causal, y en el caso de que el negocio no se concluye, habrá
que examinar, en cada caso, si no habrá existido colusión entre las partes para
no pagar comisión. Si se verifica la colusión, la comisión igual se deberá.
Así, el segundo párrafo del inciso a) del Art. 37 de la Ley 25.028 establece: “La
remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de
las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente
encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.”
VI. ANALISIS DEL CASO DE AUTOS.
En el caso traído a resolución, la pretensión de la actora ha sido desestimada
por el Juez “a quo”, en razón de no existir prueba concreta acerca del nexo
causal en la operación de compraventa realizada por el demandado respecto
de un inmueble ubicado en calle Beltrán y Güemes de Godoy Cruz, Mendoza.
En autos se ha acompañado la siguiente prueba:
a) Constancias de visita a inmueble de fs. 5 y 6. Tanto la firma como el
contenido de la citada documentación fue oportunamente impugnado por la
demandada, pero la misma no concurrió a formar cuerpo de escritura, por lo
que rige la consecuencia prevista en el Art. 183 inc, IV del C.P.C., debiendo
tenerse a tales documentos por reconocidos en su firma y contenido.
Entendemos, que esta prueba resulta de vital importancia, no pudiendo
relativizarse su valor probatorio, tal como lo hace la demandada, pues era ella
quien estaba en las únicas condiciones de probar que la firma no le pertenecía,
debiendo soportar las consecuencias de su inacción procesal.
De la documentación obrante a fs.5 surge que el demandado visitó el inmueble
de calle Beltrán esquina Güemes en fecha 27 de junio de 2011.
b) A fs. 7 obra copia de carta documento enviada por la actora al demandado,
de fecha 5 de agosto de 2011 donde lo intiman a abonar honorarios, intereses
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y gastos por su intermediación respecto del inmueble Local 8, ubicado en
Güemes y Beltrán de Godoy Cruz.
A fs. 3 obra constancia de la contestación el emplazamiento indicado
precedentemente, donde el accionado niega deber a la actora suma alguna,
alude a relaciones comerciales respecto a otros inmuebles que no lograron
concretarse, niega la vinculación con la actora y manifiesta que ésta no tenía
autorización para ofrecer el inmueble.
Del tenor de las presentes misivas podemos inferir que si bien el demandado
no niega la existencia de la operación, sí niega en cambio la participación que
la actora pretende tener en ella.
c) La testimonial de fs. 70 de Mauricio Sótano da cuenta que conoce a la
actora al verla una vez cuando concurrió a los locales comerciales de Beltrán
Sur 423 esquina Güemes de Godoy Cruz. Que autorizó a la actora y le dio los
planos para que ella los ofreciera en venta. Que habló con el demandado
porque él es el dueño de alguno de los locales, y que el demandado cada seis
meses más o menos le hace algunas preguntas por cuanto el testigo fue el que
hizo el complejo. Que Batagliese es el dueño del departamento 8 o 9,
sosteniendo que debía fijarse en el plano. Que la actora tuvo el primer
contacto con otro integrante, no recordando si fue su padre. Que la empresa
Treseses S.A. es la dueña del complejo y que, con independencia de los
carteles propios, también los podía ofrecer la actora junto a otros comisionistas
con quien el testigo había tratado.
d) A fs. 71 declara Ricardo Vicente Sótano. Señala que los locales de Güemes y
Beltrán son de una sociedad anónima a la cual no pertenece, que cree que se
vendió un local al demandado, aunque entiende que se le vendió a algún
familiar de él. Que conoce a Batagliese cuando concurrió a los locales
acompañados por la Sra. Drozd. Que en el encuentro había otra persona y su
parte solo se limitó a mostrar el inmueble. Que la Sra. Drozd ofreció sus
servicios para alquilar o vender los inmuebles y le solicitó un plano, aclarando
su parte que no había comisión, ya que existían carteles con su número de
teléfono. Que recuerda haber abonado dinero a la Sra. Drozd pero no recuerda
la cantidad. Que por esta operación consideró que debía abonarle por cuanto
llevó a Batagliese, el cual cree que compró, “o su familia”. Que la última vez
que vio a la actora fue en su oficina “para abonarle la atención”, que no fue
comisión, que no hubo porcentaje.
e) A fs. 109 declara Raúl Karduner, quien indica que se había desempeñado
como empleado de la actora. Que conoció a Juan Batagliese a comienzos del
2011 por encontrarse interesado en la compra de algunos locales comerciales.
Que primero concurrieron a los locales de calle Perito Moreno de Godoy Cruz y
luego acompañó a la actora a mostrar a Batagliese el inmueble de Beltrán Sur
y Güemes, frente a la Heladería Sopelsa. Que Batagliese firmó dos planillas
referidas a las visitas mencionadas precedentemente. Que concurrieron a los
77
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locales con la actora, el demandado y su esposa y les abrió el Sr. Sotano. Que
la actora tenía los planos del local.
De las testimoniales rendidas podemos extraer lo siguiente:
- Que el complejo fue construido por los Sres. Sotano, figurando inscripto a
nombre de una sociedad anónima. Que el demandado toma contacto con la
vendedora a través de la Sra. Drozd., la que lo lleva al complejo. Que los
testigos ignoran si la adquisición fue para el demandado u otro pariente. Que
incluso el demandado sigue en contacto periódico con el arquitecto Sótano
quien construyó el complejo y que es quien conoce los planos del mismo.
- Que si bien el testigo Ricardo Sotano manifiesta que no hubo pacto de
honorarios con la actora, reconoce que le pagó por la transacción base de
autos -aunque señala que fue “una atención”-, ello por cuanto acercó a
Batagliese.
- A fs. 180 obra copia de certificado de dominio del que surge que el inmueble
fue adquirido por Marta Laura Batagliese en la suma de U$S 190.000 por
escritura pasada ante la Escribana Sotano el 26 de setiembre de 2011 y en la
misma fecha se constituye usufructo gratuito vitalicio y con derecho a acrecer
a favor de Juan Enrique Batagliese y Martha Francisca Segovia.
- A fs. 224 se agrega copia de informe de dominio donde el inmueble de
propiedad de Treseses S.A. se somete a PH y se inscribe el Reglamento de
Propiedad Horizontal en fecha 19 de agosto de 2011Del certificado de dominio precedente surge que si bien la adquisición de la
unidad N° 8 del inmueble referido aparece a nombre de María Laura
Batagliese, en el mismo acto se constituye usufructo vitalicio y con derecho a
acrecer a favor del demandado y su esposa. Esta circunstancia permite inferir
que el verdadero adquirente fue el Sr. Batagliese, siendo un hecho común que
cuando un padre adquiere un bien a favor de alguno de sus hijos constituya un
usufructo vitalicio a su favor, corroborándose esto con las testimoniales que
indicaban que no se sabía si el demandado adquiría para él o para alguien de
su familia.
El análisis integral de la prueba aportada trae convicción al Tribunal acerca de
que la actora estaba autorizada para comercializar el inmueble de calle Beltrán
y Güemes de Godoy Cruz, Mendoza. Que el demandado firmó la
correspondiente orden de visita del inmueble el 27 de junio de 2011.Que en
dicha orden de visita se establece que en caso de realizarse la operación se
debía abonar a la corredora el 3% del monto total en caso de venta.
Que fue la actora la que contactó a Batagliese con los Sres. Sottano, uno de
ellos quien construyó el inmueble y el otro quien mostró el departamento a
Batagliese, y quien abonó a la corredora por la operación realizada con
Batagliese.
Que “a posteriori”, y con una diferencia de menos de dos meses, es el propio
Batagliese el que adquiere el inmueble a la sociedad Treseses S.A. -titular
registral del inmueble- y lo coloca a nombre de María Laura Batagliese, quien
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en el mismo acto de adquisición constituye usufructo vitalicio gratuito y con
derecho de acrecer a favor de Batagliese y su esposa.
Que el propio Batagliese sigue en contacto con quien construyera el inmueble
para interiorizarse, ya que Sottano tiene los planos y conoce el inmueble.
En síntesis, entendemos que si bien el comisionista no protagonizó la instancia
final, ello no fue por causa que le fuera personalmente atribuible, sino a
consecuencia de la actividad de Batagliese, que contrató en forma directa con
la sociedad titular registral, eludiendo de este modo el porcentaje que por su
actividad le corresponde a la actora, por lo que cabe revocar la sentencia y
hacer lugar a la demanda.
En cuanto al monto a abonar, entendemos que si bien se ha rendido pericia de
martillero, la mejor pauta está dada por el informe del registro de la propiedad
que fija el monto de la operación en la suma de U$S 190.000 por lo que
aplicando sobre dicho monto el porcentaje del 3% pactando entre las partes,
corresponde fijar la retribución por la labor desempeñada por la actora en la
suma de U$S 5.700, monto al que deberán adicionarse los intereses tasa
dólar, calculados al 8% anual, desde la constitución en mora -9 de agosto del
2011- hasta el efectivo pago.
VII. En síntesis, corresponde acoger el recurso de apelación planteado por la
actora contra la sentencia de fs. 226/228, la que se revoca, admitiéndose la
demanda por la suma de U$S 5.700 contra el demandado Juan Enrique
Battagaliese con más los intereses precedentemente fijados.
Las costas de primera instancia deben imponerse al demandado en lo que
prospera la demanda y al actor en la diferencia entre la suma reclamada y el
importe efectivamente acogido. ASI VOTO.
Sobre la misma y primera cuestión propuesta el Sr. Juez de Cámara, Dr.
Claudio F. Leiva, dijo:
Que por lo expuesto precedentemente por el miembro preopinante, adhiere al
voto que antecede.
Sobre la segunda cuestión propuesta la Sra. Juez de Cámara, Dra. Mirta Sar
Sar, dijo:
Atento como se resuelve la primera cuestión, las costas de Alzada deben ser
soportadas por el apelado vencido en lo que prospera el recurso del actor, y a
éste en lo que se rechaza (Arts. 35 y 36 del C.P.C.). ASI VOTO.
Sobre la misma y segunda cuestión propuesta, el Sr. Juez de Cámara, Dr.
Claudio F. Leiva, dijo:
Que por las mismas razones adhiere al voto que antecede.
Con lo que se dio por terminado el acuerdo, pasándose a dictar sentencia
definitiva, la que a continuación se inserta.
SENTENCIA:
Mendoza, 18 de diciembre de 2014.
Y VISTOS:
Por las razones expuestas, el Tribunal
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RESUELVE:
1°)Acoger parcialmente el recurso de apelación interpuesto a fs. 232 por la
parte actora, en contra de la sentencia de fs. 226/228, la que se revoca y en
su lugar se provee: “I. Hacer lugar parcialmente a la demanda por cobro de
pesos promovida por CARINA DROZD contra JUAN ENRIQUE BATTAGLIESE y,
en consecuencia, condenar a éste último a abonar al primero, en el plazo de
DIEZ DÍAS de firme la presente resolución, la suma de U$S 5.700, con más los
intereses tasa dólar, calculados al 8% anual, desde la constitución en mora -9
de agosto del 2011- hasta el efectivo pago.II. Imponer las costas al accionado
en cuanto prospera la demanda, y al actor en lo que se rechaza (Arts. 35 y 36
del C.P.C.). III. Regular los honorarios profesionales por lo que prospera la
demanda a los Dres. Federico A. Pilot, Enrique Rafael Huetagoyena y Martín
Genoud, en las sumas de ($.), ($.) y ($.), respectivamente y sin perjuicio de
los complementarios e I.V.A. que pudieran corresponder (Arts. 2, 3, 4, 31 y cc.
de la Ley Arancelaria). IV. Regular los honorarios profesionales por lo que se
rechaza la demanda, a los Dres. Enrique Rafael Huetagoyena, Martín Genoud y
Federico A. Pilot, en las sumas de ($.), ($.), ($.) respectivamente y sin
perjuicio de los complementarios e I.V.A. que pudieran corresponder (Arts. 2,
3, 4, 31 y cc. de la Ley Arancelaria). V. Regular los honorarios profesionales de
la Martillera María Felipina Contino, por su labor pericial, en la suma de ($.),
sin perjuicio del IVA que pudiera corresponder (Art. 1627 del C. Civil). VI.
Regular los honorarios profesionales por el incidente de nulidad resuelto a fs.
185, a los Dres. Enrique Rafael Huetagoyena, Martín Genoud y Federico A.
Pilot, en las sumas de ($.), ($.) y ($.), respectivamente y sin perjuicio de los
complementarios e IVA que pudieran corresponder (Art. 14 de la Ley
Arancelaria).”
2°)Imponer las costas de Alzada al demandado en cuanto prospera el recurso
de la actora, y a éste en lo que se rechaza. (Arts. 35 y 36 del C.P.C.).
3°)Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en esta vía
impugnativa de la siguiente forma: a) Por lo que prospera el recurso de la
actora, a los Dres. Federico A. Pilot, Enrique Rafael Huetagoyena y Martín
Genoud en las sumas de ($.), ($.) y ($.), respectivamente. b) Por lo que se
rechaza el recurso, a los Dres. Enrique Rafael Huetagoyena, Martín Genoud y
Federico A. Pilot, en las sumas de ($.), ($.) y ($.) , respectivamente (Arts. 3,
15 y 31 de la Ley Arancelaria). Los honorarios regulados son sin perjuicio de
los complementarios que correspondan, dejando expresamente establecido
que al momento de practicarse liquidación deberá adicionarse el Impuesto al
Valor Agregado (I.V.A.) a los profesionales que acrediten la calidad de
responsables inscriptos.
Cópiese, regístrese, notifíquese y bajen. mss/dds/5063
Dra. Mirta Sar Sar - Juez de Cámara
Dr. Claudio F. Leiva - Juez de Cámara
Dra. Andrea Llanos - Secretaria de Cámara
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción