mara de la Segunda Sección de Occidente: Sonsonate

INC-C-03-10
mara de la Segunda Sección de Occidente: Sonsonate, a las quince horas y cuarenta y siete
minutos del día veintiuno de febrero de dos mil once.
VISTOS en apelación de la sentencia definitiva pronunciada por el Juez de lo Civil de
esta ciudad a las diez horas del trece de septiembre del año pasado en el JUICIO CIVIL
ORDINARIO DE TERMINACION DE CONTRATO Y DESOCUPACIÓN TOTAL DE
LA COSA ARRENDADA, promovido por la Licenciada FLOR ELISA MARTINEZ
HENRIQUEZ, al momento de presentar la demanda de cuarenta años de edad, abogada y de este
domicilio, en su carácter de apoderada general judicial de la apelante CLARA LUZ AGUIRRE
PADILLA hoy DE GOMEZ, al inicio de la demanda de cincuenta y siete años de edad,
comerciante y de este domicilio, contra JUAN ESTEVAN HERNÁNDEZ, de cuarenta y dos
años de edad, carpintero y de este domicilio; a fin de que en sentencia definitiva se declare
terminado el contrato por falta de pago, se ordene la desocupación del lote arrendado y si el
demandado no lo hiciere voluntariamente se ordene el lanzamiento con auxilio de la fuerza
pública.
Ha intervenido en primera y en esta instancia la Licenciada FLOR ELISA MARTINEZ
HENRIQUEZ, de las generales y el concepto ya relacionado y, únicamente en esta instancia, el
Licenciado PEDRO ADALBERTO AMA DOMINGUEZ, de cuarenta y cinco años de edad,
abogado y de este domicilio, en su carácter de defensor público de derechos reales y personales
en representación del señor JUAN ESTEVAN HERNÁDEZ.
El fallo de primera instancia del cual se interpuso recurso de apelación, literalmente dice:
"POR TANTO: Por las razones expuestas y lo que disponen los arts. 417, 418, 421, 422, 427, 432
Pr. C., a nombre de la República de El Salvador, FALLO: No ha lugar a la terminación de
Contrato de Arrendamiento con Promesa de Venta entablado por la señora Clara Luz Aguirre
Padilla hoy de Gómez, y absuélvase al señor JUAN ESTEVAN HERNÁDEZ, de generales
mencionadas.- Condénase en costas a la parte vencida. De conformidad al art. 11 de la
Constitución de la República en relación con el art. 1248 Pr. C., hágase saber la presente
sentencia a la parte vencida, por medio de la Secretaría de este Tribunal. NOTIFIQUESE.”
LEÍDOS LOS AUTOS, Y CONSIDERANDO:
I. Que según demanda presentada al Juzgado de lo Civil de esta ciudad a las once horas y
diez minutos del día doce de abril de dos mil diez, la Licenciada FLOR ELISA MARTINEZ
HENRIQUEZ promovió JUICIO CIVIL ORDINARIO DE TERMINACION DE
CONTRATO CON PROMESA DE VENTA Y DESOCUPACION DE LA COSA
ARRENDADA contra JUAN ESTEVAN HERNÁDEZ, debido a que su representada es dueña
y actual poseedora de un TERRENO RUSTICO HOY URBANO, denominado LOS
CRUZADOS, de esta jurisdicción, habiendo formado en dicho terreno una Lotificación
denominada LOTIFICACIÓN SAN RAFAEL DOS, ubicada en el lugar ya mencionado; que el
día seis de enero de dos mil seis, su mandante dio en ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE
VENTA DOS LOTES marcados como lotes número TRES Y CUATRO DEL POLIGONO
UNO, DE UNA EXTENSIÓN DE DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS cada
lote, al señor JUAN ESTEVAN HERNÁDEZ, habiéndose estipulado en la clausulas del
contrato el PRECIO de los Lotes, que el precio del lote número tres es de NUEVE MIL CIENTO
CUARENTA Y DOS
DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON
OCHENTA CENTAVOS, habiendo entregado en concepto de PRIMA la suma de DOS MIL
TRESCIENTOS SESENTA Y UN DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA
CON OCHENTA Y NUEVE CENTAVOS, y el resto o sea la suma de SEIS MIL
SETECIENTOS OCHENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON
NOVENTA Y UN CENTAVOS, se comprometió a pagarlos por medio de OCHENTA Y
NUEVE CUOTAS mensuales, fijas y sucesivas de SETENTA Y SEIS DOLARES DE LOS
ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON DIECINUEVE CENTAVOS, cuotas que tendría que
haber cancelado el día seis de cada uno de los meses comprendidos dentro del plazo; que el
precio y demás condiciones del lote número cuatro son las mismas del lote número tres; que entre
las cláusulas del contrato se estipula que por la mora de una letra cancelaría el cinco por ciento de
recargo sobre el valor de la letra y, a falta de pago de tres cuotas mensuales consecutivas, se
tendrá por terminado el contrato en referencia. Que fue convenido por las partes que el plazo del
arrendamiento sería de ochenta y nueve meses, contados a partir del día seis de enero de dos mil
siete, por lo que el arrendatario ha caído en mora en el pago de treinta y una cuotas desde el mes
de septiembre del año DOS MIL SIETE.
II. Que a la demanda se le dio el trámite de ley y, concluida la sustanciación del juicio, se
pronunció la sentencia definitiva en la que se declaró no ha lugar la terminación del contrato de
arrendamiento con promesa de venta.
Que inconforme con tal sentencia, la Licenciada FLOR ELISA MARTINEZ
HENRIQUEZ, mediante escrito de fecha veintinueve de septiembre del año próximo pasado,
interpuso recurso de apelación de la misma para ante esta Cámara.
Que el referido recurso fue admitido por el Juez de lo Civil de esta ciudad, mediante
resolución de las diez horas y veinte minutos del tres de noviembre del año pasado.
III. Que introducidos los autos en esta Cámara, la apoderada de la apelante Licenciada
FLOR ELISA MARTINEZ HENRIQUEZ, de fs. 8 a 10 del presente incidente, expresó
agravios y dijo: El Juez de la causa en el fallo de la sentencia ha hecho una mala valoración de la
prueba, la cual fue presentada con la demanda inicial, ya que en el término de prueba presentó un
escrito con fecha veintisiete de julio del año dos mil diez, donde pidió se agregaran los
documentos presentados y que, además, se tuvieran éstos como prueba instrumental presentada
en el presente juicio, la cual presentó dentro del término probatorio de la que le adjunta copia
certificada, demostrando lo contrario de lo que expone el señor Juez de lo Civil en el romano III
de la referida sentencia, en el que dice: “Que se abrió a pruebas y que ninguna de las partes
aportó prueba alguna”, que queda en evidencia que el señor Juez no tomó en cuenta ni valoró el
escrito que presentó en el término de prueba, del cual ha hecho relación anteriormente, mostrando
así desde qué momento inician los agravios causados a su mandante. Por otra parte el Juez de lo
Civil ha tomado los recibos presentados pendientes de pago “COMO RECIBOS PAGADOS”, lo
cual no es cierto porque los recibos que presentó son los que adeuda el señor JUAN ESTEVAN
HERNÁDEZ, es ilógico pensar que se presentarían como prueba los recibos cancelados, a
sabiendas que si fueran estos los recibos ya cancelados no tendría objeto la interposición de la
demanda en primera instancia. Asimismo, el Juez de lo Civil hace una equivocada apreciación en
la referida sentencia de la prueba instrumental que presentó con la demanda inicial el doce de
abril de dos mil diez y que el último recibo en mora tiene fecha treinta de marzo del mismo año,
por lo que el Juez estimó que a esa fecha ni siquiera habían transcurrido treinta días para el pago
de la cuota del mes de abril; que de ello deduce que el demandado JUAN ESTEVAN
HERNÁDEZ no se encontraba en mora, por lo que fue absuelto; como se puede notar, hay mala
apreciación de la prueba instrumental aportada en su oportunidad, ya que los recibos presentados
son los PENDIENTES DE PAGO, lo que prueba con la copia certificada de la ficha de control de
pagos que lleva la oficina de la Lotificación San Rafael UNO, DOS Y TRES, la cual está
debidamente legalizada; y con los recibos presentados, que ya fueron admitidos con la demanda
inicial.- Que en esta oportunidad presenta, además, los tacos de recibos de pago cancelados; que
el último recibo es por la suma de novecientos dólares, habiendo cancelado con esta suma cinco
cuotas de ciento cincuenta y dos dólares con treinta y ocho centavos y una de ciento treinta y
ocho dólares con diez centavos, haciendo un total de diecinueve recibos pagados desde el diez de
febrero de dos mil seis hasta el mes de agosto de dos mil siete.”
IV. Que el Licenciado PEDRO ADALBERTO AMA DOMINGUEZ, en su carácter de
defensor público de derechos reales y personales en representación del señor JUAN ESTEVAN
HERNÁDEZ, mediante escrito de fs. 44 del presente incidente expresó agravios y manifestó:
Que en cuanto al fallo considera que el Juez a quo lo ha hecho conforme a derecho.
V. Que el Juez de la causa basó su resolución en el hecho de que los recibos presentados
por la apoderada de la demandante-apelante demuestran que el demandado-apelado no está en
mora, sino que, por el contrario, ha realizado los pagos mensuales a los que se obligó, situación
que constituye el punto principal en el que basa su inconformidad la recurrente y sobre el cual
este Tribunal circunscribirá su decisión bajo los argumentos siguientes:
La demandante basó su pretensión de terminación de contrato y desocupación de la cosa
arrendada, presentando para ello los documentos autenticados de arrendamiento con promesa de
venta celebrados en la ciudad de Sonsonate, el día seis de enero del año dos mil seis, entre la
señora Clara Luz Aguirre Padilla hoy de Gómez y el señor Juan Estevan Hernández, por medio
del cual la primera da en arrendamiento con promesa de venta, al segundo, dos lotes de terreno
ubicados en la Lotificación San Rafael dos, para un plazo de ochenta y nueve meses,
comprometiéndose el segundo a pagarlo por medio de cuotas mensuales, fijas y sucesivas de
setenta y seis dólares con diecinueve centavos, los días seis de los meses comprendidos en el
plazo; además, acompañó con la demanda treinta y un recibos pendientes de pago desde
septiembre de dos mil siete hasta marzo de dos mil diez.
Que si bien es cierto a los mencionados recibos el Juez A quo le concedió valor probatorio
contrario a lo que pretendía probar la demandante, esta Cámara es de la opinión que de acuerdo a
la práctica común, en este tipo de relaciones contractuales, en el que existe el pago de cuotas
periódicas que son acreditadas mediante recibos de pago, los acreedores extienden recibos al
obligado cuando la cuota ha sido cancelada, contra entrega del dinero en efectivo que se recibe
sobre ese negocio, lo que significa que los recibos en poder de la demandante lo único que
permite concluir es que fueron extendidos y presentados para su pago al obligado y no le fueron
cancelados por éste, y no a la inversa como ha sido interpretado por el Juez de la causa, pues de
ser así los tuviera en su poder el demandado, situación que no sucede en el caso de vista; que, por
ello, este Tribunal concluye que el presupuesto necesario para este tipo de pretensión, cual es la
mora del obligado, ha sido acreditado con la prueba documental presentada, siendo ésta mayor a
tres cuotas mensuales consecutivas; motivo que de acuerdo al contrato de arrendamiento con
promesa de venta celebrado entre las partes, originaba la terminación del contrato y la restitución
del lote a la arrendante; que, por ello, deberá revocarse la sentencia de vista por estimar que no se
encuentra arreglada a derecho y declararse terminado el contrato de arrendamiento con promesa
de venta a que se ha hecho relación y, además, como una consecuencia inmediata y directa de
ello, deberá ordenarse la desocupación del inmueble arrendado.
Sobre la base de lo expuesto y de conformidad a los arts. 428, 432, 439, 1089 y 1092 Pr.,
a nombre de la República ésta Cámara RESUELVE: a) REVÓCASE la sentencia de alzada,
mediante la cual el Juez de lo Civil de esta ciudad absolvió al demandado JUAN ESTEVAN
HERNÁDEZ, en el JUICIO CIVIL ORDINARIO DE TERMINACION DE CONTRATO Y
DESOCUPACIÓN TOTAL DE LA COSA ARRENDADA, promovido por la Licenciada
FLOR ELISA MARTINEZ HENRIQUEZ, en su carácter de apoderada general judicial de la
apelante CLARA LUZ AGUIRRE PADILLA hoy DE GOMEZ; b) DECLÁRASE
TERMINADO el contrato de arrendamiento con promesa de venta suscrito entre los señores
CLARA LUZ AGUIRRE PADILLA hoy DE GOMEZ como arrendante y JUAN ESTEVAN
HERNÁDEZ como arrendatario y, en consecuencia, ordénase la desocupación del inmueble
arrendado; y c) CONDENASE al demandado JUAN ESTEVAN HERNÁDEZ a las costas
procesales de ésta instancia.
Devuélvase el proceso principal al Juzgado de su origen, con certificación de lo resuelto.
HÁGASE SABER.
PRONUNCIADA POR LOS MAGISTRADOS QUE LA SUSCRIBEN: FRANCISCO
ELISEO ORTIZ RUIZ Y JOSÉ LUIS REYES HERRERA.