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DIÁLOGO ENTRE HOMBRES DE DERECHO
Justo Título: necesidad de su inscripción
por
Luis Moisset de Espanés
(Zeus,
T. 85, D-101)
I.- Introducción. Homenajes a Don Dalmacio Vélez Sársfield.
En el Boletín del 19 de mayo de 1999 (hoy T.
80, D-35),
luce una interesante nota de Atilio O. Diorio, titulada "Actualmente el ‘justo título' debe difundirse registralmente". Su autor
comienza con un merecido elogio al autor de nuestro Código Civil,
calificándolo de "nuestro egregio Vélez Sársfield".
Como en la época de publicación de esa nota me encontraba
ya preocupado por la preparación de los homenajes que durante
todo el año 2000 se han rendido al prócer, con motivo del Segundo
Centenario de su nacimiento, no pude entonces dedicar un tiempo
al comentario que hoy hago llegar a Zeus.
Nuestra Academia Nacional de Derecho había decidido tributarle homenaje al codificador por la vía de la publicación de un
Libro que reuniese colaboraciones de juristas argentinos, americanos y europeos, y nos encontrábamos en la etapa de solicitar
esos trabajos, reunirlos y ordenarlos, tarea que finalmente concluyó con éxito ya que se presentó una obra que reúne en cinco
tomos, ciento veinte trabajos de indudable valía, que fue presentada en solemne acto Académico, realizado el 22 de agosto de 2000
en el imponente Salón de Grados de la Universidad Nacional de
Córdoba, acto al que concurrieron los Rectores de las Universidades Nacional y Católica de Córdoba y los Decanos de las respectivas Facultades de Derecho, junto a delegaciones de casi todas las
provincias argentinas y de países hermanos de América.
Luego esa obra fue presentada en Rosario y Buenos Aires, y
también en Colombia, Chile y Perú, culminando la tarea con un
solemne acto en la Real Academia Española de Jurisprudencia y
Legislación, el pasado 11 de diciembre, y en todas esas ocasiones
debí participar, representando a la Academia Nacional de Derecho
de Córdoba.
En la obra colectiva colaboraron numerosos y calificados
juristas de la provincia de Santa Fe, y me congratula poner de
relieve que esa íntima vinculación de los estudiosos del derecho
radicados en esa provincia, con la Academia Nacional de Córdoba,
ha producido como fruto el nacimiento de un Instituto de la Academia, con radicación en Santa Fe, que funcionará bajo la Dirección de Roberto H. Brebbia, acompañado por Luis O. Andorno como
Subdirector, y Juan José Casiello como Secretario. Y no es superfluo recordar que la Academia cordobesa, y todos sus Institutos,
tienen como "patrono" a Don Dalmacio Vélez Sársfield.
II.- El justo título y la necesidad de inscripción registral.
Hoy, en el primer día del Tercer Milenio, encuentro el momento propicio para releer la nota de Atilio O. Diorio, y felicitarlo por la claridad con que expone la necesidad de que actualmente, y desde la vigencia de la ley 17.711, para que pueda configurarse el "justo título", que permite al poseedor encontrar
protección en el plazo de prescripción de 10 años, ese título
haya sido inscripto, ya que en caso contrario no sería oponible
a terceros (arg. artículo 2505).
Como hace ya tiempo nos hemos ocupado del tema, en un trabajo publicado en la Revista Notarial de Córdoba y en Comercio y
Justicia (ver nuestro "Notas sobre el justo título y la prescripción decenal", Revista Notarial de Córdoba, N° 34, p. 33, año
1977, y Semanario Jurídico de Comercio y Justicia, 7 de marzo de
1978), nos parece interesante recordar algunos de los argumentos
que esgrimimos en aquella oportunidad.
En primer lugar, recordemos que "título" significa "causa
de adquisición", por donde "justo título" será causa suficiente
de adquisición (artículo 2602), como ser una compraventa, una
donación, una permuta, o cualquier otra que produzca tales efectos; en cambio no servirán de justo título para la prescripción
una locación, un comodato, o un depósito, pues no tienen por fin
la adquisición de un derecho real, sino de un derecho personal,
y sólo confieren la tendencia de la cosa.
Es conveniente recordar que el llamado "justo título" es un
título que está revestido de las solemnidades exigidas por la
ley, pero presenta algunos defectos o vicios, por lo que no debe
confundirse con el título o vicios, por lo que no debe confundirse con el título perfecto, ni con el título putativo.
El "título perfecto", -emanado del verdadero propietario,
y sin ningún defecto de forma, ni de fondo-, unido a la tradición
de la cosa, transmite plenamente el derecho real, y por tanto
resulta innecesario recurrir a la prescripción decenal para consolidar el derecho del adquirente.
El "titulo putativo", es algo que se considera título, sin
serlo; en otras palabras, no es título, o porque no es causa
suficiente de adquisición, o porque no es aplicable al bien que
se posee, por lo que debemos concluir que en tales casos se carece de título.
En la mayoría de los casos el único defecto que presenta el
"justo título", que formalmente es perfecto, es que emana de un
"no propietario", aunque el Codificador prevé también la hipótesis de que el acto haya emanado de un "propietario incapaz" (ver
nota al artículo 4007).
Lo que exige nuestro Código es que el "justo título" reúna
todas las "formalidades" y estamos persuadidos que las palabras
de VÉLEZ conservan plena validez:
"Un título destituido de las formas esenciales no es título, y nada puede probar" (nota al artículo 4012).
Pues bien, después de la entrada en vigencia de la ley
17.711, se ha agregado como una de las "formalidades", indispensable precisamente para que ese título goce de "oponibilidad"
frente a terceros, el que se proceda a inscribirlo y darle la
correspondiente publicidad registral.
Por eso en el trabajo que ya hemos mencionado, decíamos,
refiriéndonos a la necesidad de inscribir el título:
Finalmente deseamos señalar que la prescripción decenal
consolida la adquisición que el poseedor ha efectuado a un "no
propietario"; frente a ese acto de transmisión el verdadero propietario, que reivindica el inmueble, es un tercero, y para que
el acto le sea oponible será menester que se hayan cumplido los
requisitos del artículo 2505, es decir que el título del prescribiente se haya inscripto en el Registro.
Adviértase que en nuestro sistema de inscripción declarativa
la registración es una formalidad que se agrega al "título", a
diferencia de la inscripción constitutiva, donde la registración
reemplaza al "modo".
En consecuencia, los títulos no inscriptos no podrán recibir
el trato de "justo título", ni serán oponibles al reivindicante,
para fundar la pretensión de una prescripción abreviada de 10
años.
Y más adelante, al finalizar ese trabajo, asentábamos las
siguientes conclusiones:
a) El justo título debe ser una causa suficiente para la
adquisición de derechos reales.
b) Debe estar revestido de las solemnidades exigidas por la
ley; los defectos de forma excluyen el justo título.
c) El justo título por lo general emana de un "no propietario", pero el cumplimiento de las solemnidades legales da fundamento al adquirente para la prescripción breve.
....
f) Los títulos no inscriptos son inoponibles al reivindicante.
III.- Irretroactividad de la ley.
Diorio, en su trabajo, incursiona también con acierto sobre
el problema de la irretroactividad de la ley. Las nuevas leyes
no alcanzan con sus exigencias a la "constitución" de
situacio-
nes jurídicas que se han consolidado bajo el imperio de las leyes
antiguas.
Con anterioridad a la ley 17.711 el "justo título" no necesitaba publicidad registral para su oponibilidad; pero
-como
bien acota- en el momento actual el problema no puede plantearse
en manera alguna, pues aunque esos poseedores careciesen de "justo título", el tiempo transcurrido (adviértase que la ley 17.711
entró en vigencia en julio de 1968), excede con amplitud los
veinte años requeridos para adquirir por usucapión, incluso por
aquellos que carecen de título y de buena fe.