Valoración de Derechos Reales

Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias
Teoría para gestión en entorno Web 2.1
1ª Parte.- Conceptos generales
2ª Parte.- Gestión del Suelo
3ª Parte.- Peritaciones técnicas
4ª Parte.- Peritaciones tecnológicas
5ª Parte.- Peritaciones económicas
Tema 5.01.- Presupuesto de construcción. Coste y Precio
Tema 5.02.- Métodos de valoración inmobiliaria
Tema 5.03.- Valoración de Derechos Reales
Preámbulo
1.- Concepto y Clasificación de los Derechos Reales
2.- Valoraciones administrativas y Legislación
2.1.- Métodos de Valoración
2.2.- Tipos
- Valoración de una servidumbre; Valoración de arrendamiento de
vivienda
3.- Valoraciones privadas. Ejemplos
3.1.- Métodos de Valoración
3.2.- Tipos
- Valoración de arrendamiento de vivienda; Valoración de arrendamiento
de local comercial; Valoración de un traspaso
Tema 5.04.- Inversiones Inmobiliarias. Análisis Financiero
Tema 5.05.- Estudio de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria
Tema 5.06.- Análisis de Inversiones
6ª Parte.- Informes y dictámenes de Experto en Peritación Inmobiliaria
Peritación Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias. La Teoría
Tema 5.03.- Valoración de Derechos Reales
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias
Valoración de Derechos Reales
Preámbulo
El objetivo de este tema es el estudio de la valoración, a efectos urbanísticos y no jurídicos, de los
derechos reales que gravan los bienes inmuebles.
En los procesos de ejecución del planeamiento, además de la determinación del valor del suelo,
es necesario la valoración de otros bienes y tener en cuenta derechos que están presentes o que
deban ser tenidos en cuenta por ser requisito que se comunica para realizar el proceso de
valoración. Así nos encontramos con edificaciones e instalaciones, actividades industriales y
económicas, plantaciones, derechos de arrendamiento y derechos reales que gravan los
inmuebles.
Entre los diferentes derechos que deben ser objeto de valoración en los procesos de gestión
urbanística, probablemente los derechos reales son los que reciben menor atención y son tratados
de forma más marginal. No obstante, en la práctica nos podemos encontrar que su valor
económico puede llegar a ser importante y por lo tanto de gran influencia en la valoración. En todo
caso será necesario su correcto tratamiento para evitar una mala valoración que, entre otros
efectos, provocaría retrasos en la tramitación de los procedimientos, y contenciosos entre los
titulares de los diferentes derechos que concurren.
1.- Concepto y Clasificación de los Derechos Reales
El Derecho Real, cuyas definiciones junto con las servidumbres hemos visto en el tema 2.05,
aplicado sobre un bien inmueble, lo podemos definir nuevamente como:
La relación jurídica entre una persona y el bien inmueble.
De tal modo que el titular de un Derecho Real sobre un inmueble puede ser distinto al propietario,
o titular, del bien.
En general identificaremos un Derecho Real sobre un inmueble
Cuando existe persona distinta al propietario que posee y
ejercita una relación jurídica sobre el mismo.
Por ejemplo
Para una supuesta promoción inmobiliaria, el promotor firma un crédito hipotecario con un
Banco.
Las condiciones de ese crédito pueden afectar al comprador de un piso. Por lo menos a los
efectos de cancelación de la deuda o para escriturar la compra con un crédito hipotecario con
otra entidad.
Estos Derechos Reales "limitados" sobre inmuebles y distintos al de propiedad son el objeto de
nuestro interés y valoración. A tal objeto, atendiendo a su estima económica podemos identificar
dos tipos:
 Derechos Reales de Disfrute
 Derechos Reales de Garantía.
Y dentro de cada uno:
 Derechos Reales de Disfrute
a) Usufructo.- Derecho a disfrutar de un bien ajeno con la obligación de conservarlo,
salvo que la ley autorice "expresamente" otra cosa. Es por tiempo predefinido y
normalmente renovable.
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Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias
Tema 5.03.- Valoración de Derechos Reales
a) Uso.- Derecho a percibir de los frutos (por renta) de la cosa ajena (de un bien
inmueble ajeno) los que basten a las necesidades del usuario y de su familia. No es
transmisible
b) Habitación.- Es una variante, que viene de muy antiguo, de dar cobijo a una
persona para morar y pernoctar en una vivienda, generalmente. Podemos entenderlo
hoy en día como el arrendamiento para estudiantes y “dar habitación” a un habitador
sin que tenga derecho de exclusividad que le daría uso.
c) Servidumbre.- Servidumbre personal cuyo poseedor tiene facultad de ocupar en
casa ajena las piezas necesarias para sí y para su familia, sin poder arrendar ni
traspasar por ningún título este derecho. Ver Tema 2.05
d) Censo enfitéutico.- Supone la cesión del dominio útil de un inmueble, a cambio del
pago anual de un canon, y de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio.
En algunos ordenamientos jurídicos esta cesión puede tener carácter perpetuo.
e) Derecho de superficie. Permite levantar nuevas construcciones sobre el suelo o
bajo el suelo de fincas ajenas.
 Derechos reales de garantía
f) Hipoteca.- Derecho real con el que se grava un bien inmueble (también otro de
construcciones tales como barcos, bateas, aeronaves,...), sujetándolos en garantía
para responder del cumplimiento de una obligación. Generalmente, el pago de una
parte de valor de adquisición por lo que se convierte en una garantía de la deuda.
Así, se dice, crédito con garantía hipotecaria.
g) Anticresis.- Contrato en que el deudor consiente que su acreedor goce de los frutos
de la finca que le entrega, hasta que sea cancelada la deuda. De este modo, por el
compromiso de permitir la explotación se está gravando y limitando el derecho de
propiedad.
h) Prenda.- También es una garantía de carácter mobiliario. Se define como un
derecho real accesorio de garantía, para asegurarse que el deudor cumplirá
satisfactoriamente con la deuda, so pena de perder la cosa (en este caso el
inmueble) dado en garantía.
Es posible que el bien inmueble, ofrecido en garantía del crédito, sea de persona
distinta a quien recibe el crédito, lo que se conoce como desplazamiento de
posesión.
Desde el punto de vista jurídico, la prenda no otorga la posibilidad de vender el
inmueble, en el supuesto impago, puesto que solo traslada posesión y no dominio.
Solo en el supuesto de que el propietario del bien inmueble dado en garantía quiera
vender, será necesario satisfacer previamente la deuda.
Además de estos, de estima económica que se puede expresar con precio, es decir, los
podemos valorar económicamente el derecho real por un lado y el bien inmueble por otro, se
pueden identificar otros derechos sobre bienes inmuebles cuya naturaleza como Derecho Real
es discutible desde el punto de vista jurídico, si bien, considerando el interés de estos
derechos para la peritación inmobiliaria, los vamos a considerar como tales. Sería:
i) Arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad.- Por el apartado 2 de la
disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, se aprueba el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero,
sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos
urbanos.
A tenor de lo cual se abre un nuevo marco para definir condiciones y características
del derecho real que se habrán de tener en cuenta para su valoración.
j) Arrendamientos sometidos a las legislaciones especiales de arrendamientos
rústicos y urbanos, que son protegidos por regímenes de prórrogas forzosas.De aplicación según Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
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Tema 5.03.- Valoración de Derechos Reales
e) Opción de compra.- Es un contrato atípico para la adquisición de un bien,
generalmente inmobiliario, y que está recogido en el Reglamento Hipotecario (art.
14).
Algunos autores lo definen como un precontrato con obligación unilateral, en
cualquier caso, a los efectos de la valoración debe resultar importante que se
conozcan los plazos.
En este sentido, el clausulado del contrato debe especificar si, en el supuesto de
ejercer la opción de compra, se podría designar persona distinta. Esta cuestión se
supone importante para determinar el valor ya que el mercado puede influir sobre el
precio.
Cuestión similar sería si la opción de compra fuese unida a un arrendamiento. Es
decir, arrendamiento con opción de compra.
g) Tanteo y retracto.- Se considera un nuevo tipo de Derecho Real, junto con el
anterior constituyen el grupo de Derechos Reales de Adquisición.
Pocos autores lo identifican como un Derecho Real, si bien esta cuestión es poco
importante para nosotros a la hora de valorar.
Hemos de tener en cuenta que el período para ejercer del derecho de tanteo y
retracto va a determinar la horquilla de valores, resultando por ello muy especulativo.
Por lo que parece, la diferencia entre el derecho de tanteo y retracto con el de opción
de compra, está en la fijación de un precio o que el derecho de tanteo y retracto se
puede ejercer sin que figure cantidad. Insisto, son cuestiones relativas al campo del
derecho y que nosotros debemos conocer para llegar a una mejor valoración.
Por último, encontramos los siguientes tipos de tanteo y retracto en favor de:
 Arrendatario de fincas rústicas.
 Inquilino de vivienda
 Arrendatario de local de negocio en caso de venta.
 Arrendador de local de negocio en caso de traspaso del mismo por el
arrendatario.
 Inquilino en caso de subasta pública por impago de hipoteca.
 ...
2.- Valoraciones administrativas y Legislación
Con respecto a la valoración de Derechos Reales, la legislación recoge este derecho, y en
definitiva lo identifica como un bien económico, que se regula en los siguientes marcos:

Código Civil.- Empezando por su catalogación como bien inmueble.
Artículo 334.- Son bienes inmuebles:
... 10.- Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles

Gestión Urbanística.- Como afectando a la acción reparceladora,... principalmente

Legislación del Suelo.- Debiendo acudir a la legislación autonómica. Por ejemplo, en Galicia
Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del
Medio Rural de Galicia
Artículo 119. Extinción o transformación de derechos y cargas.

Sobre Valoración de Bienes Inmuebles.- En los procedimientos reglados

Legislación Hipotecaria.- Partiendo del reconocimiento de la propia hipoteca como un
Derecho Real.

Sobre Catastro.- Ver la Ley de Catastro y el RD 1020/93

Sobre regulación de los derechos de titularidad y disfrute de bienes inmuebles

Regulación sobre Transmisiones Patrimoniales e Actos Jurídicos Documentados
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Tema 5.03.- Valoración de Derechos Reales

Regulación sobre Sucesiones y Donaciones

Sobre aplicación del IVA.- Entiende que si se transmite un bien debe tributar y el Derecho
Real es un bien que tributa.

…/…

Enjuiciamiento Civil y Penal

Procedimientos de Expropiación

Protección del Medio

---/---
2.1.- Métodos de Valoración
En principio, la valoración de un Derecho Real sobre un bien inmueble supone un
procedimiento que se inicia identificando las características y atributos por los que se estima y
que tienen influencia sobre el pleno uso, titularidad, disponibilidad, disfrute,... para propietario
del bien.
En muchos casos, en la gran mayoría, esta valoración tiene por objeto identificar el valor del
derecho real a cuyo fin se tendrá en cuenta:
Valor del DR = Valor del Bien sin DR - Valor del Bien con DR
Es por lo tanto, básicamente una valoración indirecta. Y por lo tanto los métodos de valoración
son los establecidos en la ECO 805/2003, a cuyo fin, se indica:
Artículo 8. Documentación necesaria.
... No obstante, en la valoración de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2.a
(Ámbito de aplicación) de esta Orden, dicha certificación podrá ser sustituida por original
o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha
de valoración, que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble,
incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia
del libro de Registro de la propiedad; por fotocopia de escritura de propiedad, o por
documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la
Propiedad.
Y, para cada uno de los tipos de Derecho Real y en función del marco legislativo se identifica
la finalidad de la valoración. Así pues, tenemos distintos tipos de Derechos Reales y distintos
ámbitos de aplicación. Desde la herencia de un Derecho de usufructo por arrendamiento hasta
la explotación de una finca por la que se abona una parte de la renta obtenida.
2.2.- Tipos
Como se indica en el apartado anterior, en cada caso, en cada valoración de Derecho Real,
tenemos un procedimiento distinto de valoración. Destacar las siguientes:
 Valoración de una servidumbre.- Bajo el principio indicado anteriormente, que el
valor de al servidumbre se obtiene por diferencia entre el valor del inmueble con ella y
sin ella, la valoración deberá hacerse para cada tipo de servidumbre, distinguiendo
entre las que afectan a superficie, servidumbre de paso, y las que no, servidumbre de
luces.
 Valoración de una servidumbre de paso.- Se supone que el mayor valor de esta
servidumbre será menor que el que supondría perder la superficie afectada.
 Valoración de una servidumbre de luces.- Esta servidumbre puede limitar la
intensidad de uso, limitando altura, distancia,... en cuyo caso, se haría el cálculo
sobre la base del aprovechamiento que se perdería. En este caso, la valoración
obtenida sería de máximo.
 Valoración de arrendamiento de vivienda.- Este podría ser un caso de valoración
directa. Valoración por rentas, si bien será necesario conocer los testigos.
3.- Valoraciones privadas. Ejemplos
Ya se ha dicho en repetidas ocasiones, las peritaciones administrativas suelen estar regladas,
mientras que las peritaciones privadas están motivadas y se han de justificar, pues bien,
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Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias
Tema 5.03.- Valoración de Derechos Reales
también cabe, como una tipología de las peritaciones inmobiliarias privadas, la peritación de
Derechos Reales sobre Bienes Inmuebles.
3.1.- Métodos de Valoración
En principio, para realizar una peritación de un Derecho Real, es decir, para valorar
económicamente un Derecho Real, debemos realizar una peritación técnica, como primera
parte de la peritación, y a continuación valorar el inmueble. En la peritación técnica del
Derecho Real será necesario conocer cuales son las características y los atributos que se ven
afectados por el derecho real
Tras estas dos fases de la peritación, podemos identificar el valor de un derecho real que
graba el bien inmueble.
No hay ningún método nuevo que debamos aplicar en la primera fase de la peritación, en la
valoración del inmueble, dependiendo de la finalidad de la peritación, utilizaremos uno u otro
método que estará contrastado su validez por la práctica.
Tras esta valoración podemos proceder a identificar el Derecho Real, a revisar las
características y atributos si ya lo hubiésemos hecho antes, y proceder a su nueva valoración.
Distinto método en función del tipo.
Lo más habitual para la valoración sería considerar la extinción del derecho real sobre un
inmueble.
En cuanto a la Ley del Suelo, no se establecen unos criterios de valoración y se limita a hacer
una remisión a otras normas, si bien existe la posibilidad de valorar de forma separada los
derechos reales de la finca que grava; para ello, debemos diferenciar entre los diversos
derechos reales.
Como decía anteriormente, existen derechos que siguen la condición de la finca a que están
afectos y están en relación con el valor del bien inmueble que gravan. Su valor será un
porcentaje del valor que se determine para el bien inmueble. Este será el caso de las
servidumbres, el usufructo y el uso y habitación.
En cambio existen otros derechos reales en que su valor puede no estar directamente
relacionado con el valor del bien inmueble que gravan, como es el caso de la hipoteca, los
censos o el derecho de superficie. Así nos podemos encontrar una hipoteca que garantice una
deuda por una cantidad superior al valor que resulte de la tasación urbanística del bien
inmueble (incluido el suelo urbano como tal y también el rústico).
En estos supuestos no será posible la valoración separada del derecho real prevista en la
Ley del Suelo, ni justipreciar en caso de expropiación cada uno de los derechos que
concurren con el dominio de forma independiente.
3.2.- Tipos
Vimos en el punto 1 de este tema los distintos tipos de derechos reales y sabemos que una
carga o un gravamen sobre un Bien Inmueble se pueden convertir en Derecho Real. En
principio bastaría con que el derecho sobre el uso o la limitación del uso estuviese inscrito en
el Registro de la Propiedad.
Este hecho no convierte la valoración del Derecho Real en una valoración administrativa, por
lo tanto, los procedimientos no están reglados ni recogidos en normativa. Y el método de
valoración tampoco.
Destacar por su frecuencia, dentro de las valoraciones de derechos reales privados, los
siguientes:
 Valoración de arrendamiento de vivienda
 Valoración de arrendamiento de local comercial
 Valoración de un traspaso