Área Contabilidad y Costos IV Análisis y Dinámica de la Cuenta 31 del Nuevo Plan Contable General Empresarial Modificada Ficha Técnica Autor: C.P.C. Pascual Ayala Zavala Título: Análisis y Dinámica de la Cuenta 31 del Nuevo Plan Contable General Empresarial Modificada Fuente: Actualidad Empresarial, Nº 210 - Primera Quincena de Julio 2010 En este articulo tratamos la cuenta 31 Inversiones Inmobiliarias, cuenta que ha sido incluida en el nuevo Plan Contable General Empresarial. Cabe señalar que esta cuenta pertenece al grupo de las cuentas del elemento 3 del nuevo Plan de Cuentas denominados Activo Inmovilizados , cuya característica es que estos activos permanecerán en la entidad por mas de un periodo o ejercicio económico completo. Es importante resaltar que esta cuenta ha sido incluida en el nuevo Plan Contable General Empresarial, con la finalidad de registrar los activos fijos cuyas características se encuentran establecidas en la NIC Nº 40 Inversiones Inmovilizadas, esto significa que para tener un mayor alcance del tratamiento de esta cuenta, N° 210 Primera Quincena - Julio 2010 respecto a la valuación, desvalorización, depreciación y otros aspectos es necesario conocer el contenido de esta NIC. Esta cuenta se desarrolla a nivel de cuentas y subcuentas mostrando su dinámica mediante cargos y abonos que corresponda a cada tipo de operación y para facilitar su comprensión se ha incluido un breve caso practico. 31 Inversiones Inmobiliarias Subcuenta 311 Terrenos El saldo de esta subcuenta muestra el importe de los terrenos urbanos o rurales que se mantienen para obtener ganancias de capital o para su arrendamiento a terceros. Dinámica de la Subcuenta Cargos —————— X —————— 31INVER. INMOB. 311Terrenos DEBE HABER 5.700.000 3111 Urbanos 3112 Rurales 40TRIB. Y APORTES AL SIST. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR 401Gobierno Central Esta cuenta agrupa las subcuentas que representan las propiedades( terrenos o edificaciones) cuya tenencia es mantenida (por el propietario o por el arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero), con el objeto de obtener rentas, aumentar el valor del capital o, ambas en lugar de utilizar dichas propiedades. 1.083.000 4 011 Impuesto General a las Ventas 46CTAS. POR PAGAR IVERSAS - TERCEROS D 465Pasivos por compra de activos inmov. 6.783.000 x/xPor la compra de terrenos con el objeto de mantenerlos y obtener rentas o plusvalías Actualidad Empresarial IV-9 IV Aplicación Práctica Abono —————— X —————— Abono DEBE HABER —————— X —————— DEBE HABER 27ACTIVOS NO CTES. MANTENIDOS PARA LA VENTA 4.146.997 271Inversiones Inmob. 27ACTIVOS NO CTES. MANTENIDOS PARA LA VENTA 3.664.530 271Inversiones Inmob. 2711 Terrenos 2712 Edificaciones 39DEPREC., AMORTIZ. Y AGOTAMIENTO ACUMULADOS 391Deprec. acumulada 39DEPREC., AMORTIZ. Y AGOTAMIENTO ACUMULADOS 391Deprec. acumulada 440.003 15.470 31INVERSIONES INMOB. 311Terrenos 4.587.000 31INVERSIONES INMOB. 312Edificaciones 3121 Edificaciones x/xPor la reclasificación de las inversiones inmobiliarias destinadas para la venta, según acuerdo de la administración. Cargos 31INVER. INMOB. 312Edificaciones 31INVERSIONES INMOB. 311Terrenos 312 DEBE 1.174.530 Construcciones Durante el mes de Setiembre del año 4 la gerencia traslado sus oficinas a otra sede de su propiedad, habiendo celebrado un contrato de alquiler referido inmueble el 30 de Setiembre del mismo año —————— X —————— 98.500 Edificaciones 76GANANC. POR MED. DE CTIV. NO FINANC. AL A VALOR RAZONABLE 762Activo Inmovilizado x/xPor el valor razonable determinado de mas de acuerdo al informe de un perito o profesional independiente. IV-10 Instituto Pacífico 500.000 1.500.000 2.000.000 x/xPor la compra Edificaciones para mantenerlos con objeto de obtener rentas o plusvalías 312 La empresa MOLINOS S.A. el 30 de marzo del año 1 adquirió un inmueble por S/. 2,000,000 para ser utilizado como oficinas administrativas, conformado de la siguiente manera: Terreno 98.500 1.550.000 2.310.000 Caso Práctico 1 46CTAS. POR PAGAR IVERSAS - TERCEROS D 465Pasivos por compra de activos inmov. 760.000 Construcciones 987.000 187.530 Al 31 de diciembre del año 4 de acuerdo a lo establecido en la NIC 40 nuevamente se procedió a realizar una nueva valorización, siguiendo el procedimiento anterior, en la cual se determino que el nuevo valor razonable es de S/. 2,310,000 Terreno HABER 4 011 Impuesto General a las Ventas 31INVER. INMOB. 311Terrenos 689.000 Edificaciones 3121 Edificaciones 40TRIB. Y APORTES AL SIST. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR 401Gobierno Central 689.000 x/xPor el valor razonable determinado de menos de acuerdo al informe de un perito o profesional independiente. Dinámica de la Subcuenta —————— X —————— En la tasación también se estableció que, la vida útil del inmueble es de 33 años es decir una tasa de depreciación del 3 % anual. —————— X —————— Subcuenta 312 Edificaciones El saldo de esta subcuenta muestra el importe de los activos destinados a la obtención de rentas mediante su alquiler a terceros o mediante su incremento de valor. 1.600.000 2.400.000 3.680.000 3112 Rurales 66PERDIDA POR MED. DE ACTIV. NO FINANC. AL VALOR RAZONABLE 662Activos Inmov. 800.000 Construcciones 3111 Urbanos x/xPor la reclasificación de las inversiones inmobiliarias destinadas para la venta, según acuerdo de la administración. La empresa contrato a un experto profesional independiente para que realice una tasación de este inmueble, quien determino mediante un estudio y análisis que su valor razonable es de S/. 2,400,000 nuevos soles, conformado de la siguiente manera: Terreno 3911 Inversiones Inmob. 3911 Inversiones Inmob. tratada de acuerdo a lo establecido en la NIC Nº 40 La compañía tiene la posibilidad de depreciarlo el activo de acuerdo a la NIC 16 o utilizar el valor razonable, la compañía considero mas conveniente utilizar el método del valor razonable, para la valuación posterior de este inmueble,. que fue clasificado como una inversión inmobiliaria y por tanto será El 30 de Junio del año 5 la gerencia acordó la venta del inmueble, por lo que se procede ha reclasificarlo como un activo no corriente disponible para la venta, en concordancia a la NIIF 5 Activo no Corriente Disponible para la Venta. El 25 de julio del año 5 se vende el inmueble, reclasificado como activo no corriente disponible para la venta, por S/. 2,850,000 Desarrollo Se realizan los registros contables en concordancia a la NIC 16, NIC 40 y NIIF 5, El inmueble adquirido se valúa y registra contablemente de la siguiente manera: a) Durante el tiempo de uso de la empresa se trata de acuerdo a la NIC 16 Inmueble Maquinaria y equipo. b) Durante el tiempo de alquilado a un tercero se trata de acuerdo a la NIC 40 Inversión Inmobiliaria utilizando el modelo de valuación a su valor razonable. c) Después del acuerdo para la venta, se trata de acuerdo a la NII 5 Activo no corriente disponible para la venta. N° 210 Primera Quincena - Julio 2010 IV Área Contabilidad y Costos Desarrollo vienen... —— X —————— 1.- Por la compra del inmueble 465Pasivos por compra de activos inmov. x/xPor la depreciación del ejercicio correspondiente al cuarto año x/xPor la compra del inmueble que comprende el terreno y la edificación. —————— X —————— —————— X —————— DEBE HABER 33INMUEBLES, MAQ. Y EQUIPO 2.000.000 331Terrenos 500.000 3 32 Edific. 1.500.000 ––––––––––––– 46CTAS. POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS Monto depreciable 2.000.000 ... van Tasa de depreciación anual 3% Tasa de depreciación mensual 0.25 % Tiempo % Acumulado 9 meses 2,25 Del 01 de Enero al 31 de Diciembre del año 2 12 meses 3,00 45.000 Del 01 de Enero al 31 de Diciembre del año 3 12 meses 3,00 45.000 Del 01 de Enero al 30 de Setiembre del año 4 9 meses Total meses 42 meses 2.- Por las depreciaciones del activo inmueble —————— X —————— DEBE 68VALUACIÓN Y DETER. DE ACTIVOS Y PROVIS. 681Depreciación 33.750 HABER 33.750 33.750 DEBE HABER 45.000 33.750 33.750 79CARGAS IMPUT. A LA CTA DE COSTOS Y GAST. 791 Cargas imput. a la cta. de cost. y gast. 33.750 x/xAsiento por destino de las depreciaciones del cuarto año 3.- Por el registro del activo fijo como Inversión Inmobiliaria —————— X —————— DEBE Depreciación año 3 —————— X —————— DEBE 68VALUACIÓN Y DETER. DE ACTIVOS Y PROVIS. 681Depreciación 45.000 3 12 Edific. 1.342.500 ––––––––––––– 39DEPREC., AMORTIZ. Y AGOTAMIENTO ACUMULADOS 391Deprec. acumulada 157.500 HABER 45.000 2.000.000 3 32 Edific. 1.500.000 ––––––––––––– x/xPor el registro del inmueble como inversión inmobiliaria por haberse alquilarlo el activo a un tercero 4.- Para registrar el valor del activo a su valor razonable Valor registrado en libros 1.842.500 Valor razonable 2.400.000 557.500 —————— X —————— 94GASTOS ADMINIS. 942Depreciación —————— X —————— DEBE 68VALUACIÓN Y DETER. DE ACTIVOS Y PROVIS. 681Depreciación 45.000 HABER Valor en Libros 45.000 Valor del terreno 45.000 x/xPor la depreciación del ejercicio correspondiente al segundo año —————— X —————— 45.000 ...van Primera Quincena - Julio 2010 Diferencia por contab. 800.000 300.000 1.600.000 257.500 1.842.500 2.400.000 557.500 Depreciación año 4 —————— X —————— DEBE 68VALUACIÓN Y DETER. DE ACTIVOS Y PROVIS. 681Depreciación 33.750 39DEPREC., AMORTIZ. Y AGOTAMIENTO ACUMULADOS 391Deprec. acumulada Valor Razonable 500.000 Valor de la 1.342.500 construcción x/xAsiento por destino de las depreciaciones del tercer año 39DEPREC., AMORTIZ. Y AGOTAMIENTO ACUMULADOS 391Deprec. acumulada 45.000 79CARGAS IMPUT. A LA CTA DE COSTOS Y GAST. 791 Cargas imput. a la cta. de cost. y gast. Depreciación año 2 HABER 31INVERSIONES INMOB. 1.842.500 311Terrenos 500.000 33INMUEBLES, MAQ. Y EQUIPO 331Terrenos 500.000 x/xPor la depreciación del ejercicio correspondiente al tercer año x/xAsiento por destino de las depreciaciones del primer año N° 210 33.750 157.500 39DEPREC., AMORTIZ. Y AGOTAMIENTO ACUMULADOS 391Deprec. acumulada —————— X —————— 94GASTOS ADMINIS. 942Depreciación 2,25 10,50 x/xAsiento por destino de las depreciaciones del segundo año 79CARGAS IMPUT. A LA CTA DE COSTOS Y GAST. 791 Cargas imput. a la cta. de cost. y gast. 33.750 79CARGAS IMPUT. A LA CTA DE COSTOS Y GAST. 791Cargas imput. a la cta. de cost. y gast. x/xPor la depreciación del ejercicio correspondiente al primer año 94GASTOS ADMINIS. 942Depreciación Depreciac. Ejercicio vienen... —— X —————— Depreciación año 1 39DEPREC., AMORTIZ. Y AGOTAMIENTO ACUMULADOS 391Deprec. acumulada S/.1.500.000 DEBE HABER vienen... —— X —————— 94GASTOS ADMINIS. 942Depreciación Calculo de la Depreciación Del 30 de Marzo del año 1 DEBE HABER HABER —————— X —————— DEBE 31INVERSIONES INMOB. 311Terrenos 300.000 557.500 312 Edific. 257.500 76GANANC. POR MED. DE ACTIV. NO FINANC. AL VALOR RAZONABLE 762Activo Inmovilizado 33.750 ...van HABER 557.500 x/xPor el registro del valor razonable del activo considerado inversión inmobiliaria Actualidad Empresarial IV-11 IV Aplicación Práctica 5.- Para registrar el valor del activo a su valor razonable al 31 de diciembre del año 4 Valor registrado en libros 2.400.000 Valor razonable 2.310.000 (90.000) Valor en Libros Valor del terreno Valor de la 1.600.000 construcción 760.000 (40.000) 1.550.000 (50.000) 2.400.000 2.310.000 (90.000) —————— X —————— 66PERDIDA POR MED. DE ACTIV. NO FINANC. AL VALOR RAZONABLE 662Activos Inmov. DEBE HABER 90.000 31INVERSIONES INMOB. 311Terrenos 40.000 3 12 Edific. 50.000 ––––––––– x/xPor el registro del valor razonable del activo considerado inversión inmobiliaria —————— X —————— DEBE 2.310.000 75OTROS INGRESOS DE GESTION 756Enajenación de activos inmov. x/xPor la venta del inmueble al contado 65OTROS GAST. DE GEST. 2.310.000 655Cost. neto de enajen. de activ. inmov. y operac. discont. 27ACTIVOS NO CTES. MANTENIDOS PARA LA VENTA2.310.000 271Inversiones inmob. 7.- Por la venta del inmueble clasificado como activo no corriente para la venta 10CAJA Y BANCOS 104Ctas. corrientes en instit. financieras DEBE HABER vienen... —— X —————— —————— X —————— 3 12 Edific. 1.550.000 ––––––––––––– x/xPor la reclasificación del inmueble como activo no corriente disponible para la venta —————— X —————— 90.000 HABER 27ACTIVOS NO CTES. MANTENIDOS PARA LA VENTA 2.310.000 271Inversiones Inmob. 31INVERSIONES INMOB. 311Terrenos 760.000 Valor Razonable 800.000 6.- Por la reclasificación del activo fijo disponible para la venta DEBE HABER 2.850.000 x/xPor el retiro del inmueble clasificado previamente como activo no corriente mantenido para la venta —————— X —————— 94GASTOS ADMINIS. 942Depreciación 2.310.000 79CARGAS IMPUT. A LA CTA DE COSTOS Y GAST. 791 Cargas imput. a la cta. de cost. y gast. 2.850.000 ...van 2.310.000 x/xAsiento por destino por la venta del inmueble reclasificado como activo no corriente mantenido para la venta. IV-12 Instituto Pacífico N° 210 Primera Quincena - Julio 2010