villalba de los barros

VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
2014
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
1.- INTRODUCCIÓN .......................................................................................................................................... 5
1.1.
Antecedentes. ..................................................................................................................................... 5
1.2.
Conveniencia y oportunidad del tipo de planeamiento adoptado. Justificación de la aplicación
de la Disposición Adicional Tercera de la MLSOTEX. .................................................................................. 5
1.3.
Contenido del Plan General. .............................................................................................................. 6
1.4.
Determinaciones del Plan General. .................................................................................................. 7
1.5
Determinaciones de aplicación directa y orientativas de los instrumentos de ordenación
territorial. ........................................................................................................................................................... 9
2. JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL MUNICIPAL. ........................................ 9
2.1.
Problemática urbanística del municipio. .......................................................................................... 9
2.1.1.
Territorio municipal ............................................................................................................................ 9
2.1.2.
Núcleo urbano. ................................................................................................................................ 14
2.2.
Objetivos generales del Plan General. .......................................................................................... 15
2.3.
Objetivos particularizados. ............................................................................................................... 16
2.3.1.
Territorio municipal. ......................................................................................................................... 16
2.3.2.
Núcleo urbano. ................................................................................................................................ 17
2.3.3.
Equipamiento comunitario. ........................................................................................................... 17
2.3.4.
Zonas verdes..................................................................................................................................... 18
2.3.5.
Infraestructuras. ............................................................................................................................... 18
2.3.6.
Red viaria .......................................................................................................................................... 18
2.3.7.
Intervención municipal. ................................................................................................................. 19
3.
3.1.
ESTRUCTURA GENERAL DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA ................................................................... 20
La ordenación territorial. ................................................................................................................... 20
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
1
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3.2.
Núcleo urbano. .................................................................................................................................. 20
3.3.
Equipamientos y zonas verdes. ....................................................................................................... 22
3.4.
Cuantificación general de la ordenación propuesta. .................................................................. 22
3.4.1
Dimensionado del suelo residencial. ........................................................................................... 24
3.4.2
Dimensionado del suelo industrial/terciario. .............................................................................. 25
3.4.3
Dimensionado de las dotaciones públicas. ............................................................................... 26
4.-JUSTIFICACIÓN DE LA DELIMITACIÓN DE LAS CLASES DE SUELO. PROPUESTAS DE ORDENACIÓN...... 30
4.1.
Suelo urbano. ..................................................................................................................................... 30
4.1.1.
Delimitación. .................................................................................................................................... 30
4.1.2.
Usos globales. ................................................................................................................................... 30
4.1.3.
Zonas de ordenación urbanística. ............................................................................................... 31
4.1.4.
Detalle de la ordenación. ............................................................................................................. 32
4.1.5.
Intervenciones en suelo urbano. .................................................................................................. 32
4.2.
Suelo urbanizable .............................................................................................................................. 33
4.2.1.
Delimitación. .................................................................................................................................... 33
4.2.2.
Condiciones particulares. .............................................................................................................. 33
4.3.
5
Suelo no urbanizable ........................................................................................................................ 35
4.3.1.
Delimitación. .................................................................................................................................... 35
4.3.2.
Condiciones generales para el suelo no urbanizable. ............................................................ 36
4.3.3.
Áreas de protección. Justificación del cumplimiento del artículo 11 de la LSOTEX. ......... 36
JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES CORRESPONDIENTES A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y
DETALLADA. .................................................................................................................................................... 39
5.1.1
Carácter de las determinaciones que se contienen en la documentación del Plan. ..... 39
5.1.2
Documentos que definen la ordenación estructural. ............................................................. 39
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
2
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5.1.2
5.2
Documentos que definen la ordenación detallada. ............................................................... 40
Identificación de las determinaciones ........................................................................................... 40
5.2.1
De ordenación estructural. ........................................................................................................... 40
5.2.2
De ordenación detallada. ............................................................................................................ 43
6
JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS ESTÁNDARES MÍNIMOS DE CALIDAD Y COHESIÓN URBANA
ESTABLECIDOS EN EL ARTÍCULO 74 DE LA LSOTEX Y EN LA D. A. TERCERA DE LA MLSOTEX. ..................... 44
6.1
Justificación del cumplimiento de las reglas establecidas en la D.A. Tercera 2ª y 6ª. ............ 44
6.2
Suelo urbano. Límites y estándares. ................................................................................................ 44
6.2 Suelo urbanizable. Límites y estándares. .............................................................................................. 48
7
JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES Y PREVISIONES DEL PLAN GENERAL EN RELACIÓN A LA
ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN DE SU EJECUCIÓN. ......................................................................................... 50
7.1
Ejecución del Plan General. ............................................................................................................. 50
7.2
Criterios para la delimitación de áreas de reparto. ...................................................................... 50
7.3
Criterios de fijación de los requerimientos de programación. ..................................................... 50
7.4
Coeficientes de homogeneización empleados. ........................................................................... 51
7.5
Cálculo del aprovechamiento medio. ........................................................................................... 52
7.6 Ejecución en régimen de obras públicas ordinarias. ......................................................................... 54
8
JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL EN RELACIÓN AL MANTENIMIENTO Y
CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL. ........................................................................................... 55
8.1
9
Justificación. ...................................................................................................................................... 55
JUSTIFICACIÓN DE LA INNECESARIEDAD DE QUE LA ORDENACIÓN COHERENTE DEL DESARROLLO
URBANÍSTICO MUNICIPAL ABARQUE LA DE TERRENOS PERTENECIENTES A TÉRMINOS COLINDANTES. .... 56
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
3
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9.1
Justificación. ...................................................................................................................................... 56
ANEXO Nº 1: CUADRO RESUMEN DE LA EDIFICABILIDAD PROPUESTA POR EL PLAN GENERAL EN EL SUELO
URBANO RESIDENCIAL. .................................................................................................................................. 57
ANEXO Nº 2: CUADRO RESUMEN DE LA EDIFICABILIDAD ESTABLECIDA POR LAS NORMAS SUBSIDIARIAS
VIGENTES EN EL SUELO URBANO RESIDENCIAL............................................................................................. 61
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
4
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1.- INTRODUCCIÓN
1.1.
Antecedentes.
El presente documento consiste en la redacción de un Plan General Municipal para la localidad de
Villalba de los Barros, y tiene como función la definición de la ordenación urbanística en la totalidad
de su término municipal, distinguiendo la ordenación estructural de la detallada y organizando la
gestión de su ejecución, según lo establecido en el artículo 69.1 de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre,
del suelo y ordenación territorial de Extremadura (en adelante LSOTEX).
Incluye así mismo un Catálogo de Bienes Protegidos que contiene la relación y características de
elementos urbanos y naturales que por sus singulares valores han de ser objeto de la aplicación de las
medidas de protección establecidas por el Plan General.
El Plan General se completa con un Informe de Sostenibilidad Ambiental, como parte de la Evaluación
Ambiental del Plan General Municipal que debe tramitarse, según lo dispuesto en el artículo 3.2 de la
Ley 9/2006, y siguiendo el procedimiento regulado por el Decreto 54/2011, de 29 de abril, por el que se
aprueba el Reglamento de Evaluación Ambiental de la Comunicad Autónoma de Extremadura.
El ámbito del Plan General comprende la totalidad del término municipal de Villalba de los Barros.
La iniciativa de la formulación corresponde al Ayuntamiento de Villalba de los Barros.
1.2.
Conveniencia y oportunidad del tipo de planeamiento adoptado. Justificación de la
aplicación de la Disposición Adicional Tercera de la MLSOTEX.
La elección del Plan General Municipal como instrumento de planeamiento adecuado para el
municipio de Villalba de los Barros se deriva de la complejidad de los problemas que plantea el
desarrollo urbanístico del municipio, así como de la capacidad de gestión y programación de éste.
Este Plan General revisa y sustituye a las anteriores Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal,
aprobadas por resolución de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Extremadura de
21 de diciembre de 2000 (DOE nº 55 de 15 de mayo de 2001), así como las modificaciones posteriores
de las mismas, cuyas características más sustanciales fueron analizadas en el apartado
correspondiente de la Memoria de Información.
De las conclusiones del análisis realizado y de las consideraciones anteriormente expuestas se deduce
la conveniencia y oportunidad del Plan General como instrumento idóneo para el planeamiento de
Villalba de los Barros.
En cuanto a la modalidad de planeamiento general seleccionado, el Municipio ha optado por el
planeamiento y sistema de ejecución simplificados a que se refiere la Disposición Adicional Tercera de
la LSOTEX tras la entrada en vigor de la Ley 9/2010, de 18 de octubre, de modificación de la Ley
15/2001, (en adelante MLSOTEX). Esta Disposición Adicional regula un planeamiento y ejecución
urbanísticos en pequeños municipios, siempre que se cumpla la condición de que su población sea
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
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inferior a 2.000 habitantes (la población de derecho de Villalba de los Barros, según el padrón
municipal de 2011 es de 1.643 habitantes).
1.3.
Contenido del Plan General.
Según lo establecido en el artículo 75 de la LSOTEX y en el 42 del RPLANEX, el contenido documental
del Plan General está integrado por los siguientes:
1.- Memoria General, integrada por los siguientes documentos:
a) Memoria Informativa: Describe la información urbanística elaborada en relación con el territorio, la
población y las actividades.
b) Memoria Justificativa: Define los fines y objetivos del Plan General Municipal, así como su
conveniencia y oportunidad, expresa las incidencias habidas durante el trámite de participación
publica en el proceso de elaboración del Plan y justifica todas y cada una de las determinaciones que
se formulan en los documentos gráficos o literarios. Así mismo, informa de la tutela de los bienes y del
cumplimiento de los criterios y fines previstos; y diferencia las determinaciones correspondientes a la
ordenación estructural y detallada, identificándolas expresamente por relación a la documentación
escrita y gráfica que las contiene.
c) Informe de Sostenibilidad Económica: Es el documento director del desarrollo y ejecución del
planeamiento, en el que se especifican la totalidad de las actuaciones que han de llevarse a efecto
conforme a la ordenación estructural prevista, se señalan los plazos para la realización de dichas
acciones, y se evalúan analíticamente las posibles implicaciones económicas y financieras.
d) Informe de sostenibilidad ambiental.
2.- Planos de Información: Complementan gráficamente el análisis elaborado en la Memoria
Informativa.
3- Planos de Ordenación: Definen los elementos de la ordenación estructural del territorio municipal,
estableciendo los límites de las distintas clases y categorías de suelo, detallando los usos globales, la
infraestructura, equipamiento y servicios urbanos para la totalidad del territorio, y señalan y delimitan
las zonas objeto de protección especial en el suelo no urbanizable. Asimismo, definen los elementos de
la ordenación detallada en suelo urbano, a través del trazado y características de la red viaria, la
determinación de alineaciones, trazado en planta y rasantes, así como los usos pormenorizados y
ordenanzas tipológicas establecidas en cada manzana de la ordenación.
4.- Normas Urbanísticas.: Constituyen el cuerpo normativo específico de la ordenación urbanística del
municipio de Villalba de los Barros. Regulan pormenorizadamente la edificación y el uso del suelo
ordenado, estableciendo los criterios y elementos definitorios de los usos y aprovechamientos
correspondientes a cada solar o parcela, y las definitorias de las morfologías edificatorias; así como las
limitaciones y directrices a observar en la ordenación del suelo destinado a posterior desarrollo.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
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Como documentación anexa a las Normas Urbanísticas figuran los siguientes documentos:
a) Anexo legislativo
b) Matriz de usos: Define las situaciones de compatibilidad que se establecen entre los distintos
usos asignados a las diferentes zonas de la ordenación.
c) Catálogo de Bienes Protegidos: Contiene la relación pormenorizada de los elementos objeto
de especial protección, indicando los niveles de protección para cada uno de ellos
1.4.
Determinaciones del Plan General.
El presente Plan General contiene las siguientes determinaciones:
*1
De ordenación estructural:
• Las fijación de las directrices del modelo de evolución urbana y de ocupación del territorio, en
especial las reservas de suelo para dotaciones e infraestructuras públicas.
• La clasificación del suelo, con determinación de las superficies adscritas a cada clase y categoría.
• La delimitación indicativa del perímetro geométrico de sectores de suelo urbanizable y unidades de
actuación urbanizadora.
• El establecimiento de usos globales y compatibles, y la definición de las intensidades y densidades
edificatorias máximas.
* La delimitación de las áreas de reparto y fijación del aprovechamiento medio en suelo urbanizable y
en las que se establecen en suelo urbano.
• Tratamiento y protección de los bienes públicos no municipales.
• Ordenación de actividades susceptibles de generar tráfico intenso o problemas de aparcamiento.
• Localización, distancias y previsiones reguladoras de instalaciones donde se produzcan, utilicen,
manipulen o almacenen sustancias peligrosas.
• Determinación de la red básica de reservas de terrenos y construcciones con destino dotacional
público.
• La ordenación del suelo no urbanizable, mediante el establecimiento de las distintas categorías o
grados de protección.
. Señalamiento de los usos dominantes, incompatibles e intensidades globales en el suelo urbano y en
el urbanizable, así como la determinación del aprovechamiento medio de los distintos sectores.
• Las previsiones precisas para garantizar el destino final de parte de los terrenos de suelo urbano sujeto
a algún régimen de protección pública.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
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* Las previsiones de programación y gestión de las infraestructuras y dotaciones públicas integradas en
la ordenación estructural.
* La definición de las circunstancias y supuestos cuya concurrencia haga procedente la revisión del
Plan General.
* La definición de los actos prohibidos y de los expresamente permitidos en el suelo no urbanizable.
* La determinación de las condiciones que deben reunir las edificaciones en el suelo no urbanizable de
modo que no puedan formarse en él nuevos núcleos de población.
* La determinación de las condiciones de ordenación en el suelo no urbanizable precisas para
garantizar la preservación de su carácter rural.
* La fijación de las condiciones, requisitos y las limitaciones a que deben sujetarse los actos de
aprovechamiento legitimados por la correspondiente calificación urbanística.
* La delimitación, en suelo no urbanizable, de zonas homogéneas para la autorización de viviendas
familiares.
*2
De ordenación detallada
* El trazado pormenorizado de la trama urbana y sus espacios públicos y dotaciones comunitarias para
la totalidad del suelo urbano, tanto el consolidado como el no consolidado, y el urbanizable,
complementaria y conforme con la ordenación estructural.
*. El diseño de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público no integrado en la red básica
de reservas.
* La división en zonas de ordenación urbanística de todo el suelo urbano y urbanizable.
* La definición y regulación de los usos pormenorizados que se asignan a las distintas áreas que
integran el suelo urbano y el urbanizable.
* Las ordenanzas tipológicas a que deben ajustarse las edificaciones.
* La delimitación de los ámbitos de suelo urbano que quedan sujetos a operaciones de reforma interior,
o de renovación o mejora urbanas a desarrollar por Planes Especiales de Ordenación.
* El trazado y características de la red viaria del suelo urbano y del urbanizable, con determinación de
alineaciones y rasantes.
* La delimitación, conforme con la contenida con carácter indicativo en la ordenación estructural, de
unidades de actuación urbanizadora, así como de urbanización, señalando para las de urbanización
las condiciones objetivas y funcionales que ordenan la puesta en servicio de cada una de ellas.
*. La parcelación de los terrenos o el régimen al que deba ajustarse su parcelación en función de las
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tipologías edificatorias previstas para cada zona de ordenación urbanística.
1.5
Determinaciones de aplicación directa y orientativas de los instrumentos de ordenación
territorial.
En lo que concierne al planeamiento territorial, ya se observó en la Memoria de Información que no
existe ningún instrumento de ordenación territorial que afecte al término municipal de Villalba de los
Barros.
La transposición al término municipal de Villalba de los Barros de las limitaciones impuestas por la
legislación de Aguas, de Carreteras, Caminos, Vías Pecuarias, Medio Ambiente o del Patrimonio
Histórico y Cultural, es el origen de las calificaciones que propone el Plan General Municipal sobre los
terrenos afectados por cada una de ellas.
2. JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL MUNICIPAL.
2.1.
Problemática urbanística del municipio.
2.1.1.
Territorio municipal
Del análisis de los datos que sobre el territorio municipal de Villalba de los Barros se exponen en la
Memoria Informativa, pueden extraerse algunas conclusiones sobre los principales factores que inciden
en el territorio desde el punto de vista urbanístico, así como sobre la identificación de los que pueden
llegar a convertirse en problemáticos. La respuesta a dichos problemas ha sido el objetivo que marca
los criterios de elaboración de este Plan General.
De un modo genérico las situaciones y factores que se identifican como generadores de conflictos son
los siguientes:
Dehesas
Los suelos de dehesa ocupan en el ámbito territorial de Villalba de los Barros una significativa extensión
y poseen una gran importancia productiva, ecológica y paisajística. Desde el punto de vista territorial,
el espacio adehesado es tanto un recurso agropecuario y forestal de primer nivel, como un elemento
de identidad y calidad de vida, y un patrimonio territorial que debe ser puesto en valor atendiendo a
las múltiples funciones de las dehesas.
Por ello su salvaguarda de los terrenos adehesados como suelos no urbanizables protegidos es uno de
los objetivos del Plan General, que asume todas las iniciativas de desarrollo territorial dirigidas a la
potenciación de su capacidad productiva y su uso multifuncional, siempre que resulten respetuosas
con el patrimonio natural, cultural y paisajístico que el agrosistema de dehesa gestiona.
Concretamente, desde el punto de vista productivo es conveniente fortalecer los sistemas de
producción tradicionales mediante la innovación tecnológica, impulsando y consolidando una
actividad pecuaria preferentemente orientada a la producción de calidad e integrando
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
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verticalmente los procesos de transformación industrial dentro de la comarca, de acuerdo con las
iniciativas de desarrollo local existentes ya en la zona. Es importante garantizar también las condiciones
ambientales y paisajísticas que permitan vincular los espacios adehesados a la oferta turística
municipal, fomentando las actividades recreativas al aire libre (excursiones ecuestres, senderismo,
interpretación ambiental y, en general, cualquier otra actividad relacionada con el turismo rural y
ecológico), junto a la excelente oferta cinegética de la comarca, que tiene en el espacio adehesado
uno de sus hábitats venatorios más productivos.
Es obvio que para defender los elevados valores ecológicos y paisajísticos de las dehesas resulta
fundamental mantener y dinamizar su funcionalidad productiva, garantizando la integridad rústica de
las áreas adehesadas mediante su clasificación como “suelos no urbanizables de protección
estructural”, de acuerdo con lo que establece el artículo 11.2.2 de la LSOTEX, e impedir, con las
excepciones que se indicarán, que usos no rústicos alteren sensiblemente la integridad productiva y
paisajística de los mismos.
Por otra parte, dado el valioso patrimonio biológico que el sistema adehesado alberga, el
aprovechamiento productivo puede compatibilizarse con criterios de gestión ecológica, mediante el
apoyo a las explotaciones por parte las políticas sectoriales ambiental y agraria, y de acuerdo con lo
que establecen al respecto la Ley 1/1986, de 2 de mayo de 1986, sobre la Dehesa en Extremadura,
especialmente en sus capítulos VIII a XI, y la Ley 6/1992, de 26 de noviembre, de Fomento de la
Agricultura Ecológica, Natural y Extensiva de Extremadura, de todas aquellas acciones orientados a la
conservación y recuperación de las especies de flora y fauna características de la dehesa, y al
fomento de las actividades silvícolas que tengan como objetivo garantizar su continuidad biológica, así
como todas aquellas acciones integrales dirigidas a la recuperación del agroecosistema de dehesa.
Suelos agrícolas
Como su propio topónimo indica, Villalba se encuadra en la comarca de Tierra de Barros, ámbito
geográfico que a su vez recibe el nombre por la abundancia en él de suelos arcillosos, de excelentes
condiciones para el aprovechamiento agrícola, especialmente de cultivos leñosos, viñedo y olivar,
fundamentalmente. Estos cultivos y la transformación primaria de sus productos (vino y aceite) son la
base de la economía del municipio, constituyendo los aprovechamientos agrícolas un recurso de
primer orden que debe ser adecuadamente protegido por el planeamiento urbanístico. Su
clasificación como “suelos no urbanizables de protección estructural”, de acuerdo con lo que
establece el artículo 11.2.2 de la LSOTEX, se encamina a impedir que usos no rústicos alteren
sensiblemente la integridad productiva y paisajística de los mismos.
Red hidrológica.
La red fluvial se encuadra en la cuenca hidrográfica del río Guadiana, siendo el curso más relevante el
río Guadajira, afluente del Guadiana que transcurre de sur a norte y conforma el límite oriental del
término municipal.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
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El resto de los cursos que transcurren por el término, todos ellos tributarios del Guadajira, son de menor
entidad, pudiendo señalarse como más notorios los arroyos de Los Marroquines, Pajares, El Carrasquillo,
La Garandina, de la Chacona y del Cabrito, en la zona norte, y los de Lebrona, del Pozuelo, Engrecío y
de la Casa en la zona sur.
Ell término municipal está afectado además por el embalse de Villalba de los Barros, con una superficie
de 445,76 hectáreas y una capacidad de 106 Hm3, situado al sureste del mismo
El Plan General debe adoptar las medidas precisas para la protección de los dominios públicos
hidráulicos, así como de sus zonas de servidumbre o afección; y de la vegetación riparia asociada a los
cauces en su estado natural.
Elementos estructurantes
Aparecen en el territorio una serie de elementos que lo vertebran y configuran su estructura. Son las
redes de caminos, vías pecuarias y carreteras, que configuran el sistema relacional del municipio con
el exterior; y las redes de infraestructuras de alcance territorial: líneas de distribución de energía
eléctrica, de abastecimiento de agua o de saneamiento. La estructura territorial, por último, se
completa con el núcleo urbano y sus áreas de desarrollo, así como con los suelos donde tienen lugar
actividades económicas,
Elementos de interés ambiental, histórico y cultural.
Factores significativos de la caracterización del suelo rústico son, además, la existencia en él de
elementos de relevante interés histórico y cultural, como es el caso de la ermita de Montevirgen o los
yacimientos calcolíticos de Alto del Villar, El Caleño, Castillejos, Chamorra, Cerro de la Cruz, El Guijo, y El
Salamanco, entre otros, así como los restos romanos aparecidos en diversas zonas del término, siendo
los más notables las villas del Cerro de la Mina y La Bóveda. Merecen destacarse también algunos
elementos propios de la arquitectura vernácula, tales como aceñas y norias, o el cortijo de la Dehesa El
Carrascal.
Prácticamente la mitad norte de la superficie del término municipal de Villalba de los Barros está
ocupada por la ZEPA Llanos y Complejo Lagunar de la Albuera, (código ES0000398).
Actualmente, la Orden de 28 de agosto de 2009, (DOE 14/09/2009) por la que se aprueba el Plan de
Gestión, establece las directrices de ordenación de la ZEPA Llanos y Complejo Lagunar de la Albuera.
En este Plan se establece la zonificación de todo el territorio ZEPA, así como los usos no permitidos en
cada uno de ellos.
Según la zonificación establecida por el Plan de Gestión, la parte de la ZEPA incluida en el término de
Villalba de los Barros es considerada como “de uso común”, con la excepción de una zona situada al
noreste del término, en el lugar de Las Cumbres, que es “de uso tradicional”.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
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Zonificación del Plan de Gestión. Fuente: extremambiente.gobex.es Elaboración propia.
Otras zonas del término incluyen hábitats naturales de interés comunitario, incluidos en el anexo I de la
Directiva 92/43/CEE, tales como los majadales silicícolas mesomediterráneos, (un tipo de pastizales
considerado de interés prioritario, que forma parte de las zonas subestépicas de gramíneas y anuales, y
en los que destaca la presencia de gramíneas y tréboles como Poa bulbosa y Trifolium subterraneum);
los encinares acidófilos luso-extremadurense con peral silvestre, (dehesas de Quercus suber y/o
Quercus ilex), que aparecen en la mitad sur, así como los adelfares en las márgenes del río Guadajira.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
Localización de los hábitats y espacios de la Red Natura 2000 presentes en el término. Fuente:
extremambiente.gobex.es. Elaboración propia.
Riesgos ambientales.
Según se concluía en la Memoria de Información, en la actualidad el medio natural de Villalba de los
Barros presenta unas buenas condiciones ambientales aceptables, con un nivel de riesgos no
excesivamente preocupante. Los mayores riesgos que presenta el territorio son los de desertificación,
incendios, contaminación de suelos y de aguas.
El nivel de estos riesgos se refleja de modo sintético en el siguiente cuadro:
Riesgo
Nivel
Desertificación
Bajo. (Según Programa de Acción Nacional contra la Desertificación)
Incendios
Bajo. (Según Plan PREIFEX, grado I en una escala de IV)
Contaminación
suelos
Contaminación
aguas
de Sin datos exactos. La baja industrialización del municipio hace suponer que el
riesgo es también bajo.
de Bajo. La EDAR resuelve la depuración de las aguas del núcleo. Los cultivos
predominantes en el término precisan de escasa adición de nitratos. El mayor
riesgo deriva de algunas construcciones en los alrededores del núcleo, la
mayor parte de las cuales cuentan con fosas sépticas.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
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Riesgo de desertificación. Fuente: Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente. Elaboración propia .
2.1.2.
Núcleo urbano.
Los principales problemas urbanísticos que inciden sobre el núcleo urbano del municipio de Villalba de
los Barros, coincidentes a grandes rasgos con los que aparecen en la mayor parte de las poblaciones
rurales de la Baja Extremadura, pueden concretarse en los siguientes aspectos genéricos desglosados
según el área a que afectan:
Casco Histórico
Según se explicó en la Memoria de la Información, el centro histórico de Villalba de los Barros presenta
un moderado interés patrimonial. Esta circunstancia justifica que la protección de ese patrimonio se
convierta en uno de los objetivos primordiales de la ordenación urbanística de la zona, que deberá
resolver los problemas que en la actualidad se derivan de las situaciones que a continuación se
expresan:
- Escasa eficacia de la actual zonificación del suelo en lo que se refiere a ordenación de la
implantación en el núcleo de los distintos usos y tipologías. Como consecuencia, éstos se han ido
produciendo de un modo aleatorio y escasamente controlado, dando origen en algunos casos a
conflictos entre los mismos, y resultando una imagen desordenada.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
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- Los procesos de alteración tipológica, consistentes en la habilitación, ampliación o nueva
construcción de doblados, en muchos casos al margen de la legalidad urbanística, amenazan una
degradación ambiental de los espacios urbanos de mayor interés.
- Existencia de buen número de edificaciones deshabitadas o con ocupación temporal, consecuencia
del fuerte descenso de población experimentado durante las décadas de los sesenta y setenta.
- Impactos de índole estética producidos por la utilización de revestimientos ajenos a los materiales
tradicionales de la población, -revocos “monocapa”, ladrillo visto, falsas mamposterías-; y por la
presencia de tendidos y conducciones eléctricas y telefónicas aéreas o grapeadas a las fachadas.
Ensanches.
La ausencia de zonificación que se mencionaba anteriormente ha producido en estas áreas unos
efectos aún más negativos, por ser estas zonas las principales receptoras de los nuevos crecimientos.
De modo particular, las zonas occidentales, en el ámbito de la Avenida Príncipe Felipe y del camino de
Santa Marta, presentan una ordenación poco clara, con mezclas y conflictos de usos y tipologías
edificatorias
. Deficiencias infraestructurales y de ordenación en algunas calles de la periferia, como las aledañas a
las calles Hermanos Rocha y Pedro Peseguero, en la zona oriental, con edificaciones de escasa
calidad.
2.2.
Objetivos generales del Plan General.
En el marco de los objetivos generales que para toda ordenación urbanística se fijan en el artículo 5.2
de la LSOTEX, los objetivos del planeamiento urbanístico de Villalba de los Barros se configuran a partir
de una valoración de los diversos problemas urbanos.
Como objetivos generales se plantean los siguientes:
- Conservación y mantenimiento de las características naturales del territorio. Esta opción implica la
ineludible necesidad de establecer una regulación precisa respecto a la localización y las condiciones
de implantación de usos y actividades que potencialmente puedan comprometer el mantenimiento
de los recursos naturales, de los valores productivos de carácter agropecuario, y de modo particular,
los de las dehesas y tierras cultivadas.
- Definición de los desarrollos urbanos residenciales e industriales, favoreciendo una ocupación del
territorio que responda a un modelo urbano más compacto y sostenible.
- Dar respuesta a la demanda de suelo destinado al sector industria agro alimentaria, en su variedad
específica de productos derivados del viñedo y el olivar, principal recurso económico de la población
y seña de identidad de la comarca en la que se enclava.
- Mantenimiento de las intensidades, usos y tipologías tradicionales en el suelo urbano histórico, y
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15
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control de la puesta en uso de los nuevos suelos urbanos.
- Mejora del nivel de cobertura del equipamiento y de la calidad del existente.
- Preservación de la homogeneidad de la estructura urbana existente así como establecimiento de
medidas de protección sobre el patrimonio de interés histórico, artístico, etnográfico y arquitectónico
2.3.
Objetivos particularizados.
Los objetivos generales anteriormente expuestos se concretan clasificándolos según el tipo de
problemas que pretenden resolver.
2.3.1.
Territorio municipal.
- Preservación de las condiciones naturales de los terrenos que reúnen especiales valores agrícolas,
ecológico ambientales o paisajísticos mediante el control de la implantación de actividades
incompatibles con dichas condiciones, evitando el proceso urbanizador.
- Fijación de medidas que eviten la creación de núcleos de población, garantizando el carácter
aislado de la edificación en el suelo no urbanizable, y delimitando las áreas donde es posible autorizar
la implantación de edificaciones residenciales de carácter autónomo.
- Delimitación como zonas objeto de protección especial de las siguientes áreas:
*
Dehesas.
*
Terrenos integrantes del dominio público hidráulico y sus zonas de policía: cauces y riberas de
los arroyos que transcurren por el término municipal, así como del embalse homónimo.
*
Zonas de agricultura de secano, y especialmente, de viñedo, olivar y cereales.
*
Zonas de valor ambiental: Zepa "Llanos y complejo lagunar de la Albuera", hábitats de interés
comunitario incluidos en el anexo I de la Directiva 92/43/CEE y áreas de cría de especies protegidas.
*
Vías pecuarias.
*
Entorno de elementos de valor cultural.
*
Infraestructuras y equipamientos públicos: carreteras, centros de producción y distribución de
energía eléctrica, instalaciones de almacenamiento, tratamiento y distribución de agua, instalaciones
de tratamiento y depuración de aguas residuales y otros.
- Establecimiento de medidas de protección para los elementos de interés histórico y etnográfico
existentes en el término así como para los yacimientos arqueológicos conocidos o por conocer.
- Fomento del aprovechamiento del patrimonio natural, histórico y cultural incentivando las actividades
encaminadas a la implantación y mejora de ofertas turísticas adecuadas y respetuosas con el
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
mantenimiento del medio y el patrimonio.
2.3.2.
Núcleo urbano.
Centro histórico.
- Preservación y dignificación del conjunto mediante la protección selectiva del patrimonio heredado,
propugnando su rehabilitación y reutilización.
- Incorporación de los cortinales y vacíos englobados en la trama urbana.
- Catalogación y regulación de las medidas de protección para los edificios o elementos de interés
histórico o arquitectónico.
Ensanche.
- Control de los crecimientos urbanos encauzando la localización de los diferentes usos, y de modo
particular el industrial, evitando la dispersión del mismo en la periferia del núcleo mediante la
calificación de suelo de este uso en las zonas más adecuadas, permitiendo así satisfacer la creciente
demanda del mismo.
- Conexión de las zonas desagregadas favoreciendo la interrelación entre las mismas mediante la
remodelación de los elementos urbanos que la impiden o dificultan.
- Dignificación de la imagen urbana mediante la creación de espacios libres, erradicación de la
infraedificación y de los usos incompatibles con el medio urbano.
- Ordenación de los crecimientos desarrollados en el entorno de la Avda. Príncipe Felipe, encaminando
la natural tendencia de desarrollo urbano y favoreciendo la integración en el núcleo de los principales
equipamientos situados en sus proximidades.
Zona industrial.
- Creación de un polígono industrial en la zona oriental del núcleo urbano.
2.3.3.
Equipamiento comunitario.
Educativo
- Mantenimiento del uso de Enseñanza en los terrenos ocupados por el Centro Escolar.
Deportivo.
- Preservar para este uso el suelo actualmente ocupado en las zonas polideportivas municipales de la
Avda. Príncipe Felipe.
Sanitario.
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- Mantenimiento del suelo reservado para este equipamiento.
Asistencial.
- Mantenimiento del suelo reservado para este equipamiento.
Religioso.
- Mantenimiento del nivel de equipamiento existente.
Cultural.
Mantenimiento del uso existente en la actual casa de la cultura y en la biblioteca municipal.
Sociorrecreativo.
- Obtención de suelo para este uso en las actuaciones planteadas.
Administrativo.
- Mantenimiento del nivel de equipamiento existente.
Servicios urbanos.
- Propuesta de implantación de un punto limpio.
2.3.4.
Zonas verdes.
- Aunque no se detectan graves déficits en esta dotación, se marca como objetivo la adecuación
para este uso de la mayor cantidad de suelo público posible, así como la dignificación de algunos
suelos ya calificados como zonas verdes, pero escasamente acondicionados como tales.
- Así mismo se obtiene suelo para este uso en la mayor parte de las actuaciones planteadas.
2.3.5.
Infraestructuras.
- Completar las redes de infraestructuras en las zonas actualmente carentes de ellas.
- Mantenimiento de este uso en los terrenos ocupados por la estación depuradora de aguas residuales,
los depósitos de agua, y demás infraestructuras públicas.
2.3.6.
Red viaria
- Completar la pavimentación, tanto de la red viaria existente, como de la que el Plan General
incorpora al suelo urbano.
- Dotación de acerados en vías que ahora carecen de ellos y homogeneización de los tratamientos
superficiales en áreas peatonales.
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- Promoción de la accesibilidad, favoreciendo la eliminación de las barreras urbanas y adaptando en
lo posible las nuevas vías a los requerimientos de la legislación vigente en la materia.
- Fomento del arbolado urbano, tanto en las vías de nueva creación como en las existentes que
posean capacidad para albergarlo.
- Dotación de plazas de aparcamiento público tanto en las nuevas vías como en las actuales que
tienen capacidad para albergarlas.
2.3.7.
Intervención municipal.
- Organizar y ordenar la ejecución del planeamiento por los agentes intervinientes, facilitando al
Ayuntamiento el desarrollo y gestión del Plan General.
- Regular la intervención municipal en el control de los actos de uso del suelo y edificación, incluyendo
en el Plan General unas ordenanzas que regulen los distintos actos y expedientes administrativos,
adaptadas a las características de la población.
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
3.
ESTRUCTURA GENERAL DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA
3.1.
La ordenación territorial.
Se mantiene la actual estructura general del territorio, que está determinada, como ya se explicó en la
Memoria de Información, por los asentamientos de población, con un único núcleo urbano, las redes
de carreteras y caminos y el soporte físico con sus condiciones medioambientales, usos e
infraestructuras territoriales.
La ordenación establecida por el Plan acepta y fomenta el desarrollo del núcleo, y, establece medidas
para prevenir la formación de otros núcleos de población.
El soporte físico del territorio está definido tanto por sus parámetros físicos (topografía, hidrografía,
geomorfología, vegetación...) como por los usos y actividades que en él se implantan y las
infraestructuras existentes.
La ordenación propuesta se encamina al mantenimiento y potenciación de sus características
esenciales, mediante la conservación de su tradicional uso agrícola y ganadero, delimitación y
protección de las zonas de especial interés así como a la protección general de los valores
medioambientales.
Se pretende así mismo la potenciación de una oferta turística basada en los recursos naturales y
paisajísticos del municipio, y de modo especial en las dehesas y el patrimonio cultural.
3.2.
Núcleo urbano.
La estructura urbana propuesta se basa en la aceptación y mantenimiento de la morfología existente
en el núcleo central, con una ordenación de los paquetes urbanos que conforman las áreas de borde,
de forma que se posibilite su integración en la trama, y un control en su crecimiento.
Paralelamente, el Plan General propone la creación de nuevos suelos industriales contemplando
nuevos crecimientos de este uso en terrenos al norte y sureste del núcleo urbano.
No se introducen alteraciones sustanciales en la estructura viaria, limitándose las intervenciones a la
formalización de nuevos trazados en las zonas ordenadas y a actuaciones puntuales de rectificación
de alineaciones, aperturas de viales y prolongaciones de la red con el objeto de completar su trazado
mejorando la estructura urbana existente.
En cuanto a la estructura funcional, el modelo propuesto mantiene en general la actual, definida por
un uso predominantemente residencial en el núcleo central, en el que se intercalan algunos
equipamientos (administrativo, religioso, cultural, asistencial), manteniendo la actual ubicación de los
equipamientos que demandan mayor superficie (enseñanza, deportivo, asistencial), y mejorando la
funcionalidad de estos últimos mediante la implantación de nuevos viarios de conexión con las zonas
residenciales. El modelo propuesto se encamina a completar y mejorar los equipamientos y a la
ordenación del crecimiento industrial, calificando suelo para este uso.
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
Vuelo americano. 1957
Ortofotografía PNOA 2011
Imágenes comparativas de la evolución del núcleo urbano
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
3.3.
Equipamientos y zonas verdes.
Para la consecución del objetivo general que se marcó como punto de partida en lo que a estructura
general y de zonas verdes se refiere, y que es el de mejora del nivel de cobertura del equipamiento
colectivo, el Plan General propone intervenciones encaminadas a la solución tanto de las carencias y
deficiencias observadas como a la satisfacción de las demandas que generará el modelo de
desarrollo propuesto, que según se ha mencionado anteriormente, parte de la aceptación del modelo
actual. Estas intervenciones se plantean en primer lugar desde la asunción por parte del Plan de gran
parte de la estructura de dotaciones públicas existente o comprometida previamente al proceso de
redacción del mismo. En segundo lugar es determinante para la ubicación de los equipamientos, y
sobre todo de las áreas libres, la facilidad de gestión del suelo sobre el que se implantan.
3.4.
Cuantificación general de la ordenación propuesta.
Para el dimensionado y cuantificación de las magnitudes manejadas en el Plan General: clasificación y
calificación del suelo, equipamientos, sistemas de espacios libres e infraestructuras, se han tenido en
cuenta diversos factores:
- Estimación del crecimiento poblacional en un periodo de diez años. Tal como se expuso en la
Memoria de Información Urbanística, las hipótesis de crecimiento arrojan un paulatino descenso
poblacional, no determinante para el dimensionado de suelo.
- Indisponibilidad del parque de viviendas vacías o de baja ocupación existente en el municipio. Esta
circunstancia es frecuente en la mayor parte de los núcleos rurales de Extremadura: la despoblación
producida por la emigración o el desplazamiento de los habitantes a núcleos de mayores dimensiones
no lleva aparejada la salida al mercado inmobiliario de las viviendas que estas familias ocupaban. En
general, estas viviendas, desocupadas la mayor parte del año, permanecen a disposición de sus
titulares para su ocupación estacional, durante los periodos vacacionales, o en muchos casos, en
previsión de un posible regreso tras la jubilación. Aparece pues la situación, en cierto modo paradójica,
de inexistencia real de suelo apto para satisfacer las necesidades de vivienda de la población.
- Estimación de las necesidades de vivienda, también realizadas para un periodo de diez años, y que
arrojan una cifra no superior a 200 viviendas.
- Adecuación del equipamiento a las características socioeconómicas de la población.
- Estimación de las necesidades de suelo industrial, cuya cuantificación se realiza a partir de una
estimación de la demanda, efectuada teniendo en cuenta la experiencia de la Corporación basada
en las intenciones de la población.
- La viabilidad de ejecución de las propuestas presentadas en función de la capacidad de gestión
tanto de la administración municipal como de los demás agentes que intervienen en el proceso
urbanístico.
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22
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
En base a las consideraciones realizadas sobre las necesidades de viviendas, la capacidad de los
suelos urbanos preexistentes para absorber estas necesidades y las estimaciones sobre el suelo
industrial, la cuantificación de la clasificación del suelo propuesta es la que sigue:
ACTUAL
Suelo urbano
PROPUESTO
Consolidado
47,82 Ha
48,60Ha
No consolidado
5,14 Ha
3,29 Ha
Total suelo urbano
52,96 Ha
51,89 Ha
Suelo urbanizable
15,11 Ha
16,38 Ha
Suelo no urbanizable
9.018,98 Ha
9.018,79 Ha
Total municipio
9.087,06 Ha
9.087,06 Ha
Según pone de manifiesto el cuadro anterior, la superficie del suelo que se propone sea clasificado
como urbano es inferior a la del suelo clasificado como tal por el actual planeamiento. El descenso
absoluto de la superficie de suelo clasificado como urbano es de 1,07 hectáreas, cifra que representa
un descenso relativo del 2,02 %. Esto se produce como consecuencia, fundamentalmente, de la
reclasificación a suelo no urbanizable de buena parte de los terrenos que integraban la unidad de
ejecución UE-1, con el fin de viabilizar su ejecución. La práctica congelación del suelo urbano es una
situación lógica, a la vista del escaso desarrollo de las NNSS actuales, coincidente además con la
etapa de muy baja actividad inmobiliaria que se inició seis años atrás y continúa en la fecha presente.
Los levísimos incrementos que pueden observarse en la superficie de esta clase de suelo responden
fundamentalmente a la asunción por parte del Plan de algunas propuestas de ampliación sugeridas
por la Corporación, en atención al grado de consolidación existente. Por tanto, se incorporan al suelo
urbano algunas áreas periféricas que presentan un grado de consolidación por la edificación
suficiente como para que sea viable su clasificación como tal. Es el caso de las traseras de la calle
Ermita.
En lo que concierne al suelo urbanizable, el Plan General propone una redistribución de las superficies
y categorías de una parte del suelo apto para urbanizar actualmente clasificado, y el mantenimiento
de otra parte. En coherencia con lo dispuesto en la Disposición Adicional Tercera de la MLSOTEX,
además, el Plan establece la ordenación detallada de todos los sectores. La redistribución afecta
fundamentalmente a los terrenos ocupados por el actual SAPU-1, de uso residencial, que pasan a
integrar los sectores SUB-03, SUB-04 y SUB-05, de menor dimensión conjunta, en tanto que se asume, casi
en su integridad, la ordenación de los terrenos del antiguo sector SAPU-2, objeto de una modificación
puntual recientemente aprobada, y que pasan a integrar los sectores SUB-01, SUB-06, y SUB-07, de uso
residencial; y SUB-08, de uso industrial. Se propone además la creación de un nuevo sector de uso
industrial el SUB-02, en la zona noreste del núcleo urbano, junto a la carretera EX-105.
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23
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
3.4.1
Dimensionado del suelo residencial.
Según se observó con anterioridad, las previsiones de suelo residencial efectuadas por el Plan no se
fundamentan de modo exclusivo en las estimaciones de desarrollo demográfico, sino que vienen
determinadas por la concurrencia de otros factores.
En lo que al suelo urbano se refiere, y en coherencia con el objetivo ya enunciado de reducir al mínimo
la incorporación de nuevos suelos al desarrollo urbanístico, el Plan General propone una disminución
tanto de las superficies como de la densidad edificatoria que el planeamiento anterior establecía en la
mayor parte de los suelos incluidos en el perímetro del suelo urbano. En lo que se refiere al suelo
urbanizable, el Plan propone la disminución de superficies e intensidad de los sectores no homologados
(SAPU-1) y asume las de los tres sectores residenciales homologados (2.2, 2.3 y 2.4). La estimación de la
capacidad de absorción de viviendas del suelo urbano no consolidado y urbanizable se realiza a partir
del análisis de los parámetros tipológicos y edificatorios asignados por el Plan a cada una de las nuevas
manzanas.
Desglose de la capacidad residencial de los desarrollos propuestos.
En suelo urbano:
Identificación
Superficie Edificabilidad
Superficie
(m2s)
máxima usos estimada
(m2t/m2s)
lucrativos
(m2t)
Superficie
Nº habitantes Nº estimado
uso (1/33
residencial
efectivo
(m2tr
m2tr) de viviendas
(**)
(***)
)
(*)
UA/U-01
7.177
0,6997
5.022
2.511
76
25
UA/U-02
15.516
0.6961
10.800
5.400
164
56
UA/U-03
10.222
0,6797
6.947
3.473
105
36
TOTAL
32.915
345
117
Las unidades de actuación proyectadas proceden de las unidades de ejecución previstas por el
planeamiento anterior, aunque en algunos casos se ha redelimitado su ámbito o se modifica su
ordenación para hacerla más viable.
La edificabilidad correspondiente a las unidades asumidas del planeamiento anterior es inferior a la
establecida en las Normas Subsidiarias, que era mayor que la máxima autorizada en la actualidad. El
número de viviendas debe considerarse como estimado, y no como máximo.
En suelo urbanizable:
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
Identificación
Superficie Edificabilidad
Superficie
(m2s)
máxima usos estimada
(m2t/m2s)
lucrativos
Superficie
uso (1/33
residencial
residenciales efectivo
(m2t)
Nº habitantes Nº estimado
(m2tr
(**)
m2tr) de viviendas
(***)
)
(*)
SUB-01
14.133
0,50
7.063
3.532
107
36
SUB-03
28.616
0,58
12.850 (1)
6.425
195
65
SUB-04
13.274
0,50
6.649
3.325
101
34
SUB-05
22.745
0,50
11.416
5.708
173
58
SUB-06
17.585
0,50
8.781
4.391
132
44
SUB-07
14.145
0,50
7.038
3.519
107
36
TOTAL
110.498
815
273
53.797
(1) Se considera únicamente la edificabilidad residencial, puesto que el sector es de uso mixto
terciario-residencial
(*) Se considera un 50% de la superficie máxima en usos lucrativos, ya que un 50% se destinará
previsiblemente a usos complementarios: garajes, locales, trasteros ...
(**) Módulo señalado por el artículo 74.2.2 de la LSOTEX tras la entrada en vigor de la MLSOTEX
(***) Se considera una composición familiar media de 3 personas.
Según puede observarse, la capacidad residencial del suelo urbano no consolidado es de 345
personas, y la del urbanizable, de 815. De la comparación de estos valores con el número de
habitantes actual, que es de 1.643, puede concluirse que el incremento total sobre la población es del
70,60 %. Suponiendo un mantenimiento de la población, la capacidad total estimada es de 2.803
habitantes.
Esta capacidad residencial tiene un carácter teórico, y se maneja únicamente como techo
habitacional para el dimensionado y cuantificación de los espacios libres.
3.4.2
Dimensionado del suelo industrial/terciario.
Para dar respuesta al doble objetivo de incrementar la dotación actual de suelo industrial y de
proteger tanto el suelo agrícola como los terrenos circundantes al núcleo que presentan mayores
valores ambientales, incluyendo entre ellos las perspectivas visuales más emblemáticas de la
población, el Plan General establece un dimensionado de suelo industrial cuya cuantificación se ha
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25
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
realizado a partir de las estimaciones del propio Ayuntamiento.
Identificación
Superficie (m2s)
Edificabilidad
Superficie máxima usos lucrativos
(m2/m2)
(m2t)
AR/SUB-02
37.725
0,57
21.552
AR/SUB-08
15.586
0,60
9.306
Total suelo Industrial
53.311
3.4.3
30.858
Dimensionado de las dotaciones públicas.
De conformidad con los objetivos generales y particulares enunciados anteriormente, y en todo caso
acorde con los estándares mínimos de calidad y cohesión urbanas establecidos por la LSOTEX en el
artículo 74, la cuantificación y calificación del suelo reservado por el Plan General para las dotaciones
públicas se ha efectuado a partir de la asunción y aceptación de la mayor parte de los suelos ya
reservados para este destino por el planeamiento anterior, realizando los retoques y ajustes necesarios
en su dimensión o calificación para dotar al sistema de una mayor coherencia.
El dimensionado de las dotaciones públicas propuestas por el Plan es el que se detalla a continuación:
Zonas verdes.
En el cuadro siguiente se recoge el dimensionado de las zonas verdes, tanto de las pertenecientes a la
red básica como a la red pormenorizada, identificando las que forman parte del sistema general
mediante las siglas (SG). Para mejor comprensión e identificación de cada una de ellas respecto a la
documentación gráfica del Plan, se indica el número de orden de la manzana o submanzana en la
que se ubica, siguiendo la numeración que se refleja en los planos de ordenación detallada OD-2. Así
mismo se refleja la proporción de la superficie de los espacios libres incluidos en la red básica,
expresada en m2 de suelo/habitante, respecto de la capacidad habitacional prevista en el Plan
General.
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
ZONAS VERDES PREVISTAS.
ZONAS VERDES.
Manzana o submanzana
Superficie M2
M2/HAB.
27.1 (SG-L)
4.315
39.2
2.448
53.1
2.844
TOTAL
9.607
05.2
4.293
13.1
1.923
15.3
1.991
21
655
28.2
1.094
34.5
317
37.2
2.275
42
600
77.3
6.256
77.5
1.540
76.2
557
80.2
1.442
82.2
535
84.2
3.773
Total
27.000
9,63
36.607
13,06
Red básica
Red pormenorizada
TOTAL
3,43
Respecto a los resultados obtenidos, deben realizarse las siguientes consideraciones:
Aunque en poblaciones como Villalba de los Barros, cuya población de derecho es inferior a 3.000
habitantes, la LSOTEX no establece una dotación mínima, la dotación proyectada de la red básica
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
(3.430 m2 por cada mil habitantes), es superior a la mínima establecida por el artículo 70.1.1.h) de la Ley
y el 25.8.a) del Reglamento para poblaciones de entre 3.000 y 5.000 habitantes. En lo que respecta a la
dotación de las zonas verdes que integran la red pormenorizada en suelo urbano no consolidado y
urbanizable, se ajusta a los estándares mínimos de calidad y cohesión urbanas estipulados en el
artículo 74.2 de la Ley, si bien en algunos casos el Plan General contempla la opción de que se
sustituyan las entregas de suelo por el pago en dinero de su valor, según lo establecido el art. 32.2.A) de
la Ley y la D.A. Tercera de la MLSOTEX. Estos casos se detallan en las fichas de ordenación de cada una
de las unidades de actuación urbanizadora previstas.
Equipamientos públicos.
De modo análogo al cuadro anterior, el cuadro siguiente refleja el dimensionado de los terrenos
destinados a equipamientos públicos, tanto de la red básica como de la pormenorizada.
EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS PREVISTOS
EQUIPAMIENTOS
Manzana
PÚBLICOS.
submanzana
o
Tipo de equipamiento
Superficie
M2
SNU
DEIS-FIS E.D.A.R. (SG-E)
5.743
SNU
DEIS-C CEMENTERIO (SG-E)
5.540
SNU
DEIS-FIA Depósito (SG-E)
255
16.2
DECD-C
1.453
23.2
DECD
470
25.2
DEAI-A
516
25.3
DESA-B
483
27.2
DECD-C(SG-E)
5.261
41.2
DECD-R-P*
805
50.3
DECD-P(SG-E)
8.252
50.4
DECD-E (SG-E)
3.012
53.2
DECD-E
3.436
53.3
DEED-P
4.131
54.1
DEIS-IE
50
M2/HAB.
Red básica
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
EQUIPAMIENTOS
Manzana
PÚBLICOS.
submanzana
o
54.2
Tipo de equipamiento
DESA-S
Total
Red
pormenorizada
Superficie
M2
454
39.862
4.2
DEIS-FCA-P*
1.575
12.2
DESA-B-P*
5.982
14.1
DE
404
34.4
DE
453
37.1
DE
1.137
77.1
DE
439
77.2
DE
1.670
79.2
DE
604
80.1
DE
2.200
83.2
DE
1.886
Total
TOTAL
M2/HAB.
14,22
16.350
5,83
56.212
20,05
Aunque la LSOTEX no establece estándares mínimos para los equipamientos integrados en la red
básica, se estima que la dotación proyectada de esta red (14.220 m2 por cada mil habitantes) es
adecuada para las necesidades de la población.
En lo que respecta a la dotación de los equipamientos que integran la red pormenorizada en suelo
urbano no consolidado y urbanizable, el Plan General prevé que se ajuste a los estándares mínimos de
calidad y cohesión urbanas estipulados en el artículo 74.2 de la Ley y en la D.A. Tercera de la MLSOTEX,
pero contemplando en algún caso la opción de que se sustituyan las entregas de suelo por el pago en
dinero de su valor, según lo establecido el art. 32.2.A) de la Ley y en la D.A. citada.
Se justifica esta opción en las características de la ordenación establecida, que prevé unidades de
actuación de reducida superficie y localización dispersa en el núcleo urbano, factores que operan en
contra de la eficacia de ubicar las reservas dotacionales correspondientes en el ámbito espacial de
cada una, -si así se hiciera daría como resultado una atomización de suelos dotacionales de pequeña
superficie y escasa utilidad práctica.
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
4.-JUSTIFICACIÓN DE LA DELIMITACIÓN DE LAS CLASES DE SUELO. PROPUESTAS DE ORDENACIÓN
4.1.
Suelo urbano.
4.1.1.
Delimitación.
El proyecto de ordenación propuesto divide el territorio municipal en suelo urbano, urbanizable y no
urbanizable, reflejándose sus superficies parciales y totales en el anterior apartado de esta Memoria.
Formalmente, la delimitación del suelo urbano ha sido realizada de conformidad con los criterios del
artículo 9 de la LSOTEX.
A la luz de estos criterios se ha analizado la totalidad del suelo clasificado por las vigentes Normas
Subsidiarias de Planeamiento Municipal, estudiando su adecuación en función de las circunstancias
concretas de cada zona.
Como punto de partida para este análisis, habida cuenta de las estimaciones de las necesidades de
suelo y la capacidad de absorción del suelo ya clasificado, se establece la opción que parece
incontestable de reducir al mínimo la incorporación de nuevos suelos al desarrollo urbanístico, opción
que está en la base de la recuperación y mejora del núcleo actual.
No obstante, esta opción está matizada por la asunción por el Plan General de las situaciones de
consolidación existentes.
Los criterios utilizados para la clasificación de suelo urbano son los siguientes:
a) Se clasifican como suelo urbano todas las áreas pertenecientes al núcleo consolidado, y cuya
situación típicamente urbana es evidente, no necesitando de ningún proceso especial para
concederles esta clasificación. Son todos aquéllos en que se cumplen los requisitos establecidos en el
apartado a) del artículo 9.1 de la LSOTEX
b) Se clasifican como suelo urbano aquellos terrenos que aun estando parcialmente urbanizados y sólo
parcialmente consolidados por la edificación, son colindantes con el suelo urbano actual, reúnen los
requisitos establecidos por el apartado b) del artículo 9.1 de la LSOTEX, y pueden llegar a disponer de
los mismos elementos de urbanización a que se refiere el apartado anterior en la ejecución del Plan
General.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.2 de la LSOTEX, el Plan General atribuye la condición
de suelo urbano no consolidado a los terrenos clasificados en aplicación del criterio designado con la
letra b), atribuyendo la de suelo urbano consolidado al resto del suelo urbano.
4.1.2.
Usos globales.
Al suelo clasificado como urbano se le asigna como uso global el residencial, con excepción de los
terrenos destinados a equipamientos y de las zonas industriales consolidadas, o de nueva creación,
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
30
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
cuyos usos globales serán éstos.
El uso residencial podrá ser compatible con actividades terciarias, o de pequeñas industrias y talleres,
estando limitados estos usos en función del área normativa en que se establecen.
4.1.3.
Zonas de ordenación urbanística.
Según se analiza en la Memoria de Información Urbanística, cabe determinar en el núcleo urbano
diversas áreas diferenciadas, cada una de ellas con sus propias características estructurales,
tipológicas y funcionales. De la definición de estas áreas, y tomando como punto de partida los
objetivos ya expuestos, así como la opción mantenida de aceptación y mejora de la estructura urbana
existente, se deriva la ordenación propuesta en este Plan General, y que se concreta en el
establecimiento de zonas o áreas normativas. En congruencia con la opción de continuidad respecto
al actual planeamiento, la zonificación propuesta es sensiblemente coincidente con la que en la
actualidad establecen las NNSS vigentes.
Zona de protección (ZP).
Comprende la zona central del suelo urbano, y coincide en general con la actual zona de ordenanza
Casco urbano consolidado. Para esta área de suelo urbano consolidado, en la que se localizan los
edificios de mayor interés arquitectónico del núcleo, el Plan General propone la preservación de la
estructura urbana y tipología edificatoria existentes, a través de actuaciones tendentes a la
recuperación o recomposición morfológica, así como la protección de las tipologías de mayor interés.
Zonas de mantenimiento (ZM)
Corresponde a aquellas áreas en que se han producido los desarrollos urbanísticos a partir del siglo XIX
hasta la actualidad, así como los terrenos recientemente incorporados al suelo urbano. Tanto las
tipologías como los usos de la edificación son heterogéneos, situándose en estas zonas la mayor parte
de las edificaciones industriales y de equipamiento comunitario del núcleo. El Plan General propone el
mantenimiento de la estructura urbana y edificatoria general alcanzada. En función del predominio de
uno u otro uso se distinguen, respectivamente, las Zonas de Mantenimiento Residencial (ZMR), y las de
Mantenimiento Industrial (ZMI)
Zonas de desarrollo residencial (ZDR)
Comprende las áreas, exteriores a las zonas de protección y de mantenimiento, que fueron
incorporadas en fecha más reciente a la clase de suelo urbano, o que el Plan General propone
incorporar, y que permanecen sin desarrollar. Para las zonas no consolidadas el Plan General propone
una nueva ordenación urbanística, de uso predominantemente residencial con tipología edificatoria
en manzana compacta, y dos plantas de altura.
Zona dotacional de equipamientos (ZDE).
Comprende los terrenos en los que en la actualidad se ubican los equipamientos públicos y privados
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
31
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
de la población, así como los terrenos donde se emplazan los equipamientos propuestos.
4.1.4.
Detalle de la ordenación.
La ordenación detallada de todas las áreas del suelo urbano municipal se concreta en los planos de
ordenación detallada nº OD-2 en el que se expresa gráficamente, para cada manzana, el uso
asignado, el número de plantas establecido y la tipología edificatoria a que habrán de ajustarse las
nuevas construcciones.
4.1.5.
Intervenciones en suelo urbano.
En este apartado se exponen y caracterizan los diferentes tipos de intervención propuestos, cuya
ejecución se encamina a la solución de los problemas urbanísticos detectados en el análisis de la
información urbanística y sintetizados anteriormente.
Se distinguen los siguientes tipos de intervención:
Actuaciones urbanizadoras, sobre áreas que requieren intervenciones profundas, definiendo o
reordenando viario, tipología edificatoria, espacios libres, conexiones o articulaciones dentro de la
zona y con las colindantes, ya sea por inexistencia o inadecuación de lo existente. Dada la escasa
complejidad de las intervenciones planteadas, la ordenación se realiza desde el propio Plan General.
Se delimitan doce unidades de actuación que posibiliten la justa distribución de beneficios y cargas
entre los propietarios afectados.
El perímetro indicativo y localización de estas actuaciones se señala en los planos de Ordenación OE-3,
viniendo detalladas las condiciones particulares de ordenación de carácter estructural de cada una
de ellas en el Capítulo 10 del Título 3 de las normas urbanísticas, y las de carácter detallado en el
Capítulo 4 del Título 4.
Actuaciones de urbanización:
El Plan General prevé en suelo urbano una serie de actuaciones urbanísticas para cuya ejecución no
se considera precisa ni conveniente la delimitación de unidades de actuación urbanizadora, y cuya
ejecución se lleva a cabo mediante obras públicas ordinarias, según lo previsto en el artículo 155 de la
LSOTEX.
El perímetro indicativo y localización de estas actuaciones se señala en los planos de Ordenación OD1, viniendo detalladas las condiciones particulares de cada una de ellas en la Sección 2ª del Capítulo 4
del Título 4 de las Normas Urbanísticas.
En general, la obtención del suelo necesario se realizará por expropiación, salvo que se haya
acordado la adquisición del mismo mediante cesión, en virtud, en su caso, de reparcelación o
convenio, compra o permuta.
Actuaciones de definición o rectificación del viario, que consisten en el diseño o rectificación de las
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
32
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
vías de tráfico y de sus márgenes, tanto de las nuevas como de las ya existentes, en orden a mejorar su
uso e imagen.
Actuaciones de equipamientos y de espacios libres, consistentes en actuaciones de intervención
encaminadas a mejorar el sistema de equipamiento y que no están incluidas en los ámbitos de las
actuaciones enumeradas anteriormente.
Actuaciones de recualificación, en plazas y espacios libres en general, que suponen el diseño de
dichos espacios para adecuarse a los usos asignados, favoreciendo su utilización por los vecinos y
mejorando en general sus condiciones e imagen.
Actuaciones en la infraestructura, en las redes de abastecimiento, saneamiento y alumbrado público
que así lo requieren.
La identificación, relación pormenorizada y características de las actuaciones aisladas más
significativas se detallan en el plano de ordenación nº OD.1 y en el Capítulo 4 del Título 4 de las normas
urbanísticas.
4.2.
Suelo urbanizable
4.2.1.
Delimitación.
Integran el suelo urbanizable los terrenos que el Plan General Municipal adscribe a esta clase de suelo
por su idoneidad para, mediante su urbanización, en las condiciones y términos determinados por el
propio Plan, producir un desarrollo urbanístico ordenado racional y sostenible, en las condiciones
prescritas por el artículo 10 de la LSOTEX y el 5 del RPLANEX. Todo ello en función de la adecuación de
dichos terrenos al modelo de ocupación territorial y evolución urbana elegido
El Plan General establece ocho sectores de suelo urbanizable, seis de uso residencial y dos de uso
industrial, que se identifican mediante las siglas SUB-nº. Su localización y delimitación se contienen en el
plano de ordenación OE-3. Atendiendo a lo dispuesto en la Disposición Adicional Tercera de la
MLSOTEX, el Plan General establece la ordenación detallada completa de todos los sectores
delimitados.
4.2.2.
Condiciones particulares.
Las condiciones generales de ordenación de los sectores son las siguientes:
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
33
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
Identificación Superficie Uso global
de
suelo
Techo edificable Aprovechamiento
Nº estimado
(m2t)
medio
de viviendas
(m2s)
SUB-01
14.133
Residencial
7.063
0,50
36
SUB-02
37.725
Industrial
21.552
0,57
-
SUB-03
28.616
Residencial
16.617
0.58
65
SUB-04
13.274
Residencial
6.649
0,50
34
SUB-05
22.745
Residencial
11.416
0,50
58
SUB-06
17.585
Residencial
8.781
0,50
44
SUB-07
14.145
Residencial
7.038
0,50
36
SUB-08
15.586
Industrial
9.306
0,60
-
La ordenación detallada de cada sector se concreta en los planos de ordenación detallada nº OD-2
en los que se expresa gráficamente, para cada manzana, el uso asignado, el número de plantas
establecido y la tipología edificatoria a que habrán de ajustarse las nuevas construcciones.
Reservas de suelo para dotaciones públicas: Las establecidas por la Disposición Adicional Tercera de la
MLSOTEX, el artículo 74 de la LSOTEX y el artículo 28 del RPLANEX.
Reserva mínima de plazas de aparcamiento: La establecida por el artículo 74 de la LSOTEX y el 28 del
RPLANEX.
Situación de las plazas de aparcamiento: 50% de carácter público.
Las condiciones particulares de composición a que deberá ajustarse la ordenación detallada del
sector se establecen en las fichas particularizadas que se incluyen en el Título IV de las Normas
Urbanísticas.
Con las excepciones contempladas en el párrafo siguiente, el desarrollo de los sectores se realizará
mediante la tramitación de los correspondientes Programas de Ejecución, que podrán asumir la
ordenación detallada establecida por el Plan General, o modificarla. En este último caso, la alternativa
técnica deberá incluir un Plan Parcial de Ordenación, o un Estudio de Detalle, en su caso.
El Plan General propone la delimitación en cada sector de las correspondientes unidades de
actuación urbanizadora. Si se dividieran estas unidades podrán ejecutarse por el sistema de obras
públicas ordinarias actuaciones de superficie inferior a 5.000 metros cuadrados.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
34
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
4.3.
Suelo no urbanizable
4.3.1.
Delimitación.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 11 de la LSOTEX y en el 6 del RPLANEX, se clasifican
como suelo no urbanizable los terrenos del término municipal no incluidos en suelo urbano ni
urbanizable en los que concurre alguna de las circunstancias siguientes:
1º
Tener la condición de bienes de dominio público natural o estar sujetos a limitaciones o
servidumbres con finalidad protectora de la integridad y funcionalidad de cualesquiera bienes de
dominio público.
2º
Ser merecedores de algún régimen urbanístico de protección por razón de los valores e
intereses en ellos concurrentes de carácter ambiental, natural, paisajístico, cultural, científico, histórico
o arqueológico.
3º
Ser procedente su preservación por parte del presente Plan General, además de por razón de
los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero
o por contar con riquezas naturales.
4º
Resultar objetiva y razonadamente inadecuados para su incorporación inmediata al proceso
urbanizador, bien sea por sus características físicas, bien sea por su innecesariedad para un desarrollo
urbano racional de acuerdo con el modelo territorial adoptado por el Plan General Municipal.
Los suelos clasificados en aplicación de alguna de las circunstancias descritas en los puntos 1º, 2º y 3º,
se adscriben a la categoría de suelo no urbanizable protegido (SNUP), en tanto que los clasificados en
virtud de las circunstancias descritas en el punto 4º constituyen el suelo no urbanizable común (SNUC).
A su vez, en el suelo no urbanizable de protección se distinguen las siguientes subcategorías:
1: De protección ambiental, natural, paisajística y cultural:
Suelo no urbanizable de protección ambiental (SNUP-A), con las siguientes variedades:
* De protección ambiental hidráulica (SNUP-AH)
Suelo no urbanizable de protección natural (SNUP-N) en las siguientes variedades:
* De protección natural de uso común (SNUP-NC)
* De protección natural de uso tradicional (SNUP-NT)
Suelo no urbanizable de protección cultural (SNUP-CA).
2: Suelo No Urbanizable de protección estructural (SNUP-E): Constituido por los terrenos preservados por
el presente Plan en razón de los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor
agrícola, forestal, ganadero, hidráulico, o por sus riquezas naturales, por razón de su potencialidad
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
35
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
para los expresados aprovechamientos. Dentro de esta categoría se distinguen las siguientes
variedades:
* SNUP-EA: Protección estructural agrícola
* SNUP-ED: Protección estructural de dehesas
3: Suelo No Urbanizable de Protección de Dotaciones (SNUP-D): Constituido por los terrenos protegidos
por el presente Plan en razón de la preservación de infraestructuras, equipamientos o instalaciones, así
como por tener la condición de dominio público natural o estar sujetos a limitaciones y servidumbres
para la protección de su integridad y funcionalidad. Dentro de esta categoría se distinguen las
siguientes variedades:
* SNUP-DE: Protección de equipamientos
* SNUP-DI: Protección de infraestructuras
4.3.2.
Condiciones generales para el suelo no urbanizable.
La ordenación propuesta en suelo no urbanizable, encaminada a preservar sus condiciones naturales,
comprende los siguientes aspectos:
- Determinación de las condiciones generales reguladoras de la edificación y de los usos de cada una
de las áreas que se señalan, y que en cada caso han tratado de adaptarse a las características y
cualidad específicas de las mismas.
- Definición del concepto de núcleo de población, estableciendo las condiciones objetivas de los
actos de parcelación, edificación y uso del suelo que pueden dar lugar a la formación de aquél.
- Regulación específica de las construcciones e instalaciones de utilidad pública y social.
4.3.3.
Áreas de protección. Justificación del cumplimiento del artículo 11 de la LSOTEX.
La localización territorial y la delimitación de las áreas de protección establecidas se expresan
gráficamente en el plano de ordenación nº OE-2 de este Plan General.
Áreas de protección de los dominios públicos.
Las subcategorías SNUP-AH y SNUP-D corresponden a los terrenos afectados por limitaciones o
servidumbres para la protección del dominio público por la legislación sectorial de Aguas (AH ), así
como las relativas a Carreteras, Caminos, Vías Pecuarias, Líneas de Energía Eléctrica, etc.(DE y DI).
Dentro de estas subcategorías se incluyen, entre otros, los siguientes
Dominio público hidráulico, cauces, riberas, márgenes, lagos, lagunas, embalses, terrenos inundables y
acuíferos subterráneos y sus zonas de policía (SNUP-AH).
Son los terrenos afectados por la legislación sectorial de Aguas.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
36
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
El SNUP-AH corresponde en su totalidad a las riberas del río Guadajira, y de los arroyos que transcurren
por el término, así como el embalse de Villalba de los Barros y otras charcas, incluyendo los
correspondientes dominios públicos hidráulicos y la zona de policía.
Los márgenes de los cursos de agua y charcas vienen definidos en función de lo establecido en la
legislación sectorial, teniendo la delimitación gráfica de los terrenos de dominio público hidráulico
carácter orientativo, por no estar ejecutados los correspondientes deslindes por parte de los órganos
titulares. El margen del embalse viene definido por la línea de cota de nivel máximo, establecida en
326 msnm.
Dominios públicos y zonas de protección de dotaciones de infraestructuras y equipamientos (SNUP-DE
y SNUP-DI).
Definidos por referencia a su legislación específica.
Corresponde esta categoría a las zonas de dominio público y de protección de vías pecuarias,
carreteras, caminos, líneas eléctricas, instalaciones de abastecimiento, tratamiento y depuración de
aguas, así como otros equipamientos públicos.
En concreto, la única vía pecuaria afectada es la Cañada Real de Madrid a Portugal, de 75,22 metros
de anchura, clasificada por O.M. de 23/10/1959 (BOE 4/11/1959), que atraviesa el término por la zona
norte, en dirección SO a NE, coincidiendo con el trazado de la carretera BA-127, con una longitud
aproximada, dentro del término, de unos mil ochenta metros.
En cuanto a las carreteras, transcurren por el término la EX - 105, de Don Benito a Portugal por
Almendralejo, de titularidad autonómica, perteneciente a la red básica, la EX-361, de Villalba de los
Barros a Fuente del Maestre, también autonómica, y de categoría local, y las carreteras de la
Diputación de Badajoz, BA-022, de Badajoz a Villalba de los Barros; BA-127, de Santa Marta a Solana de
los Barros, y BA-155, de Villalba de los Barros a Salvatierra de los Barros, todas de categoría vecinal.
Áreas de protección de terrenos que reúnen valores de carácter ambiental, natural, paisajístico,
cultural, científico, histórico o arqueológico.
Los terrenos que son merecedores de un régimen de protección garante del mantenimiento de sus
características en razón de sus valores naturales, ambientales, paisajísticos, históricos, arqueológicos,
científicos o culturales, son los incluidos en las subcategorías SNUP-NC, SNUP-NT y SNUP-CA.
SNUP-NC: Áreas de protección natural de zona común.
Corresponde a los terrenos que el Plan de Gestión de la ZEPA "Llanos y Complejo Lagunar de la
Albuera", aprobado por Orden de 28 de agosto de 2009 la Consejería de Industria, Energía y Medio
Ambiente (DOE nº 177 de 14/09/2009) considera como Zona de Uso Común.
SNUP-NT: Áreas de protección natural tradicional.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
37
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
Corresponde a los terrenos que el mencionado Plan de Gestión de la ZEPA considera como Zona de
Uso Tradicional
Áreas de protección cultural (SNUP-CA).
Corresponden a los entornos de los elementos de interés histórico, arqueológico y etnográfico situados
en el término.
Se incluyen en esta categoría de suelo los terrenos sometidos a algún régimen especial de protección
por la legislación sectorial en función de sus valores arqueológicos o culturales. Comprenden los
yacimientos arqueológicos identificados en la Carta Arqueológica de Extremadura, los elementos
inventariados por la Dirección General de Patrimonio Cultural de la Junta de Extremadura y los
elementos de interés arquitectónico incluidos en el Catálogo de este Plan General, así como los
perímetros de protección correspondientes.
Áreas de protección estructural
Las partes del término en que las condiciones del terreno permiten un mayor aprovechamiento
agrícola, ganadero, forestal o hidrológico, integran las subcategorías SNUP-EA y SNUP-ED
Áreas de protección estructural agrícola (SNUP-EA)
Corresponde esta categoría a las zonas de mayor productividad agrícola, dedicadas en general a
cultivos de olivar, viñedo y cereal , mayoritariamente en secano, característicos de la Tierra de Barros,
de acuerdo con las determinaciones gráficas del Plan.
Áreas de protección estructural de dehesas (SNUP-ED)
Corresponde esta categoría a las zonas de dehesa de alto interés productivo, ecológico y paisajístico,
con predominio de la vegetación propia de este sistema: arbolado de encinas y pastizales, con
presencia de alcornoques y matorrales típicos, destinados en general al aprovechamiento ganadero
extensivo. Estos suelos coinciden con los hábitats de encinar y gramíneas.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
38
PLAN GENERAL MUNICIPAL
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
5
JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES CORRESPONDIENTES A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL
Y DETALLADA.
5.1.1
Carácter de las determinaciones que se contienen en la documentación del Plan.
En cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 1º del artículo 75 de la LSOTEX, en este Capítulo se
diferencian las determinaciones correspondientes a la ordenación estructural y detallada,
identificándolas expresamente por relación a la documentación escrita y gráfica.
5.1.2
Documentos que definen la ordenación estructural.
De las Normas Urbanísticas:
Título 1
Título 2
Título 3
De los Planos:
1
OE-1
Directrices
2
OE-2/OE-11
Clasificación. Catálogo en SNU
3
OE-3/ OE-9/ OE-10
Desarrollo y gestión
4
OE-4
Usos globales
5
OE-5/OE-6/OE-7/OE-8
Término municipal: Bienes públicos no municipales.
Ordenación de tráfico intenso y sustancias peligrosas. Red
Básica dotacional. Sistemas generales.
6
OE-11
Catálogo
9
OE-8
Núcleo urbano. Red básica dotacional: Equipamientos y
zonas verdes. Sistemas generales.
10
OE-8
-
11
Núcleo urbano. Red viaria básica. Sistemas generales.
OE-8
Núcleo urbano. Red de Abastecimiento básica. Sistemas
OE-8
Núcleo urbano. Red de Saneamiento básica. Sistemas
generales.
-
12
generales.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
39
PLAN GENERAL MUNICIPAL
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
-
13
OE-8
Núcleo urbano. Red básica: eléctrica, alumbrado, telefonía y
telecomunicaciones. Sistemas generales.
De las fichas del Catálogo:
Tomo 1
Previsiones de programación y evaluación económica.
5.1.2
Documentos que definen la ordenación detallada.
De las Normas Urbanísticas:
Título IV
De los Planos:
6
OD-4
Catálogo.
7
OD-1
Unidades de actuación. Actuaciones de urbanización.
8
OD-2
Calificación urbanística.
9
OD-3
Núcleo urbano. Red pormenorizada dotacional:
equipamientos y espacios libres.
10
OD-3
Núcleo urbano. Red viaria pormenorizada.
11
OD-3
Núcleo urbano. Red de abastecimiento pormenorizada.
12
OD-3
Núcleo urbano. Red de saneamiento pormenorizada.
13
OD-3
Núcleo urbano. Red pormenorizada: eléctrica, alumbrado,
telefonía y telecomunicaciones..
5.2
Identificación de las determinaciones
5.2.1
De ordenación estructural.
*
Fijación de las directrices de ordenación:
Normas Urbanísticas:
Capítulo 2 del Título 3
Planos
OE-1
*
Clasificación del suelo y delimitación de las superficies adscritas a cada una de las clases y
categorías adoptadas.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
40
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
Normas Urbanísticas:
Capítulo 3 del Título 3
Planos
OE-2
*
Señalamiento indicativo del perímetro geométrico de sectores y unidades de actuación
urbanizadora en suelo urbano no consolidado y de desarrollo en suelo urbanizable.
Planos
*
OE-3/OE-9/OE-11
Definición de las condiciones objetivas que legitimen la incorporación de las actuaciones al
proceso de urbanización.
Normas Urbanísticas:
*
Capítulo 10 del Título 3
Establecimiento de un orden básico de prioridades y regulación de los requerimientos que
deben cumplirse para que sea posible la programación.
Normas Urbanísticas:
*
Capítulo 10 del Título 3I
Establecimiento de usos globales y compatibles.
Normas Urbanísticas:
Capítulo 2 del Título 2, Capítulo 10 del Título 3 y Anexo nº 1 (Matriz de usos)
Planos
OE-4
*
Definición de intensidades y densidades edificatorias máximas.
Normas Urbanísticas:
*
Capítulo 10 del Título 3
Delimitación de áreas de reparto y fijación del aprovechamiento medio.
Normas Urbanísticas:
Capítulo 10 del Título 3
Planos
OE-3/OE-9/OE-10
*
Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal.
Normas Urbanísticas:
Capítulos 6 y 9 del Título 3
Planos
OE-5/OE-6/OE-7/OE-8
*
Ordenación de los establecimientos y actividades susceptibles de generar tráfico intenso o
problemas de aparcamiento.
Normas Urbanísticas:
Capítulo 2 del Título 2
Planos
OE-5/OE-6/OE-7/OE-8
*
Ordenación de la localización, distancias a otros usos y demás previsiones urbanísticas exigibles
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
41
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
de los establecimientos en donde se produzcan, utilicen o manipulen sustancias peligrosas.
Normas Urbanísticas:
Capítulo 2 del Título 2
Planos
OE-5/OE-6/OE-7/OE-8
*
Determinación de la red básica de reservas de terrenos y construcciones de destino
dotacional público y señalamiento de los sistemas generales.
Normas Urbanísticas:
Capítulos 2, 10 ,11 y 13 del Título 3
Planos
OE-8
*
Ordenación del suelo no urbanizable, con delimitación del sujeto a protección.
Normas Urbanísticas:
Capítulo 9 del Título 3
Planos
OE-2
*
Fijación de los objetivos a considerar en la formulación de los instrumentos de desarrollo del
plan, con señalamiento de usos dominantes, incompatibles e intensidades globales; así como
determinación del aprovechamiento medio de los distintos sectores.
Normas Urbanísticas:
*
Capítulos 4, 5 y 10 del Título 3
Fijación de las determinaciones precisas para garantizar que se destine a la construcción de
viviendas protegidas el suelo suficiente para cubrir las necesidades previsibles en el primer decenio de
vigencia del Plan.
Normas Urbanísticas:
Capítulo 10 del Título 3
Planos
OE-3/OE-9/OE-10
*
Previsiones de programación y gestión de las infraestructuras y dotaciones públicas integradas
en la ordenación estructural.
Previsiones de programación e Informe de sostenibilidad económica.
*
Fijación de las circunstancias cuya concurrencia haga procedente la revisión del Plan.
Normas Urbanísticas:
*
Capítulo 2 del Título 2
Identificación de los bienes protegidos y regulación de su protección.
Normas Urbanísticas:
Capítulo 12 del Título 3
Catálogo
Planos
OE-11
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
42
PLAN GENERAL MUNICIPAL
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
5.2.2
De ordenación detallada.
*
Ordenación urbanística detallada y trazado pormenorizado de la trama urbana para el suelo
urbano consolidado.
Normas Urbanísticas:
Título 4
Planos
OD-2
*
Delimitación de ámbitos de suelo urbano sujetos a operaciones de reforma interior.
Normas Urbanísticas:
Título 4
Planos
OD-1
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
43
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
6
JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS ESTÁNDARES MÍNIMOS DE CALIDAD Y COHESIÓN URBANA
ESTABLECIDOS EN EL ARTÍCULO 74 DE LA LSOTEX Y EN LA D. A. TERCERA DE LA MLSOTEX.
6.1 Justificación del cumplimiento de las reglas establecidas en la D.A. Tercera 2ª y 6ª.
El Plan General establece la ordenación detallada completa del suelo urbano consolidado y del suelo
urbanizable, según lo dispuesto en la regla 2ª de la D.A. Tercera.
La superficie total del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable, en su conjunto, no supera
el 50% de la correspondiente al suelo urbano consolidado, según se refleja en el cuadro subsiguiente:
CLASE DE SUELO
SUPERFICIE (M2)
URBANO NO CONSOLIDADO
32.914
URBANIZABLE
163.812
URBANO CONSOLIDADO
486.330
50% URBANO NO CONSOLIDADO
243.165
196.734
6.2 Suelo urbano. Límites y estándares.
Según puede comprobarse en las tablas que se adjuntan como documentación anexa de la
Memoria, la edificabilidad residencial propuesta por el Plan General para la totalidad del suelo urbano
es de 0,914 m2/m2, inferior por tanto a la máxima establecida por el artículo 74.1 de la LSOTEX, de 1
m2/m2
En la actualidad, el suelo urbano rebasa dicho límite máximo, estimándose en 1,06 m2/m2 la
edificabilidad prevista por el planeamiento anterior. El Plan General disminuye esta edificabilidad.
Aunque en el suelo urbano no consolidado el Plan General prevé una disminución de la edificabilidad
sobre la permitida por el planeamiento vigente, al no haberse aún adquirido por los propietarios el
derecho a materializar los aprovechamientos permitidos, se establecen las reservas de suelos
dotacionales suficientes para alcanzar los estándares previstos en la D.A. Tercera de la MLSOTEX, según
se detalla en el cuadro subsiguiente. Así mismo, y aunque en suelo urbano, según la D.A. Tercera de la
MLSOTEX, no sea obligatorio realizar esta reserva, de conformidad con lo establecido en el apartado 3
del artículo 74, el Plan General prevé que se destine a vivienda sujeta a algún régimen de protección
pública el 40% del aprovechamiento objetivo para uso residencial materializable en cada unidad de
actuación.
En dichas áreas se respeta el límite de 0,70 m2/m2 establecido por el artículo 74.2.2.a) de la LSOTEX para
la edificabilidad residencial o terciaria en los nuevos desarrollos urbanos.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
44
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
Cuadro justificativo de la variación de aprovechamiento residencial por Zonas de Ordenación
Urbanística.
PLANEAMIENTO VIGENTE
(NNSS)
ZONAS DE ORDENACIÓN
SUPERFICIE
URBANÍSTICA
SUELO (m2)
ZONA DE
PROTECCIÓN
EDIFICABILIDA
D
(m2 /m2)
SUPERFICIE
EDIFICABLE
RESIDENCIAL
(m2)
EDIFICABILIDA
D (m2 /m2)
VARIACIÓN
SUPERFICIE
EDIFICABLE
- 40.068
ZP-1
205.035
308.759
1,51
268.691
1,31
ZMR-1
29.462
12.341
0,42
12.587
0,43
246
ZMR-2
23.823
26.651
1,12
26.825
1,13
174
ZMR-3
133.134
146.274
1,10
143.575
1,08
-2.700
186.419
185.268
0.99
182.987
0,98
-2.280
ZDR-01
7.177
6.757
0,96
5.022
0,70
-1.735
ZDR-02
15.516
14.709
0,95
10.800
0,70
-3.909
ZDR-03
10.221
10.497
1,03
6.947
0,68
-3.550
32.914
31.963
0,97
22.769
0,69
424.368
525.990
1,24
474.447
1,19
ZONA DE
MANTENIMIENTO
RESIDENCIAL
TOTAL ZONA MR
ZONA DE
DESARROLLO
RESIDENCIAL
SUPERFICIE
EDIFICABLE
RESIDENCIAL
(m2)
PLAN GENERAL
TOTAL ZONA DR
URBANO
TOTAL SUELO URBANO
RESIDENCIAL
-9.194
-51.542
Como puede comprobarse, el Plan propone una disminución generalizada de las intensidades
edificatorias residenciales en el suelo urbano.
Cuadro justificativo de las variaciones de aprovechamiento lucrativo no residencial por Zonas de
Ordenación Urbanística.
PLANEAMIENTO VIGENTE
(NNSS)
ZONAS DE ORDENACIÓN
SUPERFICIE
URBANÍSTICA
SUELO (m2)
ZONA DE
MANTENIMIENTO
INDUSTRIAL
TOTAL ZONA ZMI
ZONA DE
EQUIPAMIENTOS
SUPERFICIE
EDIFICABLE
LUCRATIVA(m2
)
EDIFICABILIDA
D
(m2 /m2)
PLAN GENERAL
SUPERFICIE
EDIFICABLE
LUCRATIVA
(m2)
EDIFICABILIDA
D
(m2 /m2)
VARIACIÓN
SUPERFICIE
EDIFICABLE
ZMI-1
9.254
7.503
0,81
7.403
0,80
-99
ZMI-2
2.330
3.308
1,42
2.330
1
-978
ZMI-3
35.641
30.703
0,86
30.441
0,85
-261
ZMI-4
7.210
5.278
0,73
5.511
0,76
233
ZMI
54.435
46.790
0.86
45.686
0.84
-1.105
ZE-1
7.924
0
7.752 (*)
0,98
7.752
ZE-2
9.576
0
0
ZE-3
22.941
0
0
40.441
0
7.752
0,19
7.752
94.876
46.790
53.438
0,56
TOTAL ZONA ZE
TOTAL SUELO URBANO NO
RESIDENCIAL
6.647
El Plan propone igualmente una ligera disminución de las intensidades edificatorias alcanzadas en los
suelos urbanos industriales, aunque debe recordarse que en estos suelos la Ley no establece límite
alguno a la edificabilidad. Las variaciones de superficie edificable lucrativa que se detectan en las
zonas de equipamiento responden a una más precisa consideración de los equipamientos privados,
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
45
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
más que a un incremento de aprovechamiento sobre el realmente existente.
Cuadro justificativo del cumplimiento del artículo 74.2.2.a) de la LSOTEX, en virtud de la D.A. Tercera.
Unidades de
Uso global
Superficie (m2s)
Sup techo (m2t)
Edif bruta (m2t/m2s)
UA/U-01
Residencial
7.176,87
5.022
0,699
UA/U-02
Residencial
15.515,81
10.800
0,699
UA/U-03
Residencial
10.221,50
6.947
0,68
32.914
22.769
0,69
Actuación
Total
Aunque el Plan propone la disminución de la edificabilidad para la totalidad del suelo urbano, en
algunas zonas se produce un incremento real, al no haberse adquirido por los propietarios el derecho a
la materialización de los aprovechamientos proyectados por el planeamiento. Esto sucede en
concreto en las áreas de desarrollo. En estos casos el Plan prevé la adecuada reserva dotacional,
proponiendo así mismo la correspondiente delimitación de una unidad de actuación urbanizadora,.
El cuadro subsiguiente refleja las reservas dotacionales previstas en cada unidad de actuación.
Cuadro justificativo del cumplimiento de la Disposición Adicional Tercera 3ª de la MLSOTEX.
Identificación
Uso global
Superficie
Aprovechamiento
(m )
objetivo (m techo de
2
2
potencialmente
edificable
Incremento
%
Dotaciones
techo
edificable (*)
públicas. (m )
V.P.P.
Equips
usos
UA/U-02
UA/U-03
Residencial
Residencial
Residencial
7.177
15.516
10.221
Zonas
%/Sup.
Verdes
lucrativos)
UA/U-01
Estándar
2
5.022
5.022
10.800
10.800
6.947
6.947
40
0
1.092
15%
15.1%
40
404
1.923
15%
15%
40
439
1.094
15%
15%
(*) Se consigna como incremento de techo edificable la diferencia existente entre el establecido por el
Plan General y el establecido por las NNSS vigentes, siempre que este haya sido ya adquirido
lícitamente en desarrollo de las previsiones de éstas. Dado que esa circunstancia no se ha producido
en ninguna de las unidades de ejecución delimitadas por ellas, los incrementos son siempre iguales a
los techos edificables correspondientes, aunque de hecho, en todas las unidades se han disminuido las
intensidades edificatorias propuestas por el anterior planeamiento.
Dado que el estándar de suelo dotacional establecido por la LSOTEX para el suelo urbano no
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
46
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
consolidado de uso residencial es del 15 por ciento de la superficie de la unidad de actuación, y que
este suelo podrá concentrarse en el uso público que el Municipio determine (equipamientos públicos o
zonas verdes),la dotación prevista por el Plan General satisface los mínimos legales.
Aparcamientos.
En lo que a dotación de plazas de aparcamiento de uso público en suelo urbano se refiere, el Plan
General proyecta unas reservas de suelo que satisfacen con creces los requerimientos legales.
Partiendo del criterio más racional de interpretación del apartado 5 del artículo 27 del Rplanex: “Para
todo el suelo urbano, considerado bien por núcleos urbanos, bien por zonas de ordenación urbanística,
deberán preverse reservas de suelo para aparcamientos de uso público en áreas anexas al viario o en
edificaciones yo parcelas concretas, en la proporción mínima de 1 plaza por cada 200 m2t edificables
de cualquier uso”; que es el de entender que el mandato legal debe aplicarse a los metros cuadrados
edificables que se adicionen a los ya existentes o permitidos por el planeamiento anterior, las reservas
de suelo para aparcamientos que se establecen por el Plan cumplen los estándares legales. Debe
advertirse que el criterio adoptado es el único coherente tanto con la racionalidad del planeamiento
en el suelo urbano consolidado, como con lo dispuesto en el apartado 4 del Anexo III del propio
Rplanex: “En las ZOUs definidas en suelo urbano, se establecerán las reservas dotacionales en función
de los incrementos de aprovechamiento atribuido, tal como se define en el artículo 27 del presente
Reglamento.”
El cuadro que a continuación se ofrece reflejan la distribución de las plazas de aparcamiento públicas
en el suelo urbano no consolidado (ZOUs de Desarrollo). La localización de las plazas de aparcamiento
previstas se reflejan gráficamente en el plano OD-3.1 “Infraestructuras. Red viaria”.
Cuadro justificativo del cumplimiento del artículo 27.5 del Rplanex en suelo urbano no
consolidado.
Identificación
Superficie Aprovechamiento
(m )
2
Incremento de techo Suelo
objetivo (m techo edificable respecto del edificable
2
potencialmente
edificable
lucrativos)
Plazas
de Sup
aparcamiento
existente o permitido por Dotaciones públicas
Techo+sup
equip /200
usos el actual planeamiento públicas.
(*)
Estándar
(m2)
ud/200 m2t
UA/U-01
7.177
5.022
5.022
0
25
25
UA/U-02
15.516
10.800
10.800
404
56
56
UA/U-03
10.221,5
6.947
6.947
434
36
36
32.914
22.769
22.769
838
117
Total SU.NC
117
(*) El criterio empleado se explicó en la tabla anterior.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
47
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
6.2 Suelo urbanizable. Límites y estándares.
El suelo urbanizable propuesto por el Plan General respeta las limitaciones que en cuanto a densidad y
edificabilidad se establecen en el apartado 2.2.a) del artículo 74 de la LSOTEX, según se detalla en el
cuadro subsiguiente:
Cuadro justificativo del cumplimiento del artículo 74.2.2.a) de la LSOTEX
Identificación
Uso global
Superficie (m2)
Edificabilidad (m2/m2)
Propuesta PGM
Máxima LSOTEX
SUB-01
Residencial
14.133
0,50
SUB-02
Industrial
37.725
0,5
SUB-03
Residencial
28.616
0,58
0,7
SUB-04
Residencial
13.274
0,5
0,7
SUB-05
Residencial
22.745
0,5
0,7
SUB-06
Residencial
17.585
0,5
0,7
SUB-07
Residencial
14.145
0,5
0,7
SUB-08
Industrial
15.586
0,6
0,7
Así mismo, la ordenación detallada establecida por el Plan General contempla las reservas de suelos
dotacionales suficientes para alcanzar los estándares previstos en la regla 4ª de la D.A. Tercera de la
MLSOTEX y en la d) del apartado 2.2. del artículo 74 de la LSOTEX, y en el 28 del RPLANEX, según se
detalla en el cuadro subsiguiente.
Cuadro justificativo del cumplimiento de la Disposición Adicional Tercera 4ª de la MLSOTEX, así como
del artículo 74.2.2. d) de la LSOTEX y 28 del RPLANEX.
Sector
Uso global
Superficie
(m2
(m )
potencialmente
2
techo %
edificable)
Dotaciones públicas
Dotaciones públicas
(m )
%
2
aparcamiento
Z.Verdes
Equip.
Z.Verdes
%
%
% según D.A. Tercera
Residencial 14.133
7.063
40
1.670
1.433
11,82
10
15
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
de
V.P.P
Equip.
SUB-01
Plazas
Totales
Públicas
87
44
48
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
Sector
Uso global
Superficie
(m2
(m )
potencialmente
2
techo %
edificable)
Dotaciones públicas
Dotaciones públicas
(m )
%
2
aparcamiento
Z.Verdes
Equip.
Z.Verdes
%
%
% según D.A. Tercera
Industrial
37.725
21.552
-
1.886
3.773
5,00
10
15
SUB-03
Residencial 28.616
16.617
40
0
4.293
0
Residencial 13.274
6.649
40
0
1.991
25,84
0
Residencial 22.745
11.416
40
1.137
2.275
15
5
Residencial 17.585
8.781
40
1.766
1.759
10
10
Residencial 14.145
7.038
40
1.491
1.540
10
10,54
Industrial
15.586
9.306
0
4.493
0
10,89
28,83
15
66
125
105
52
15
SUB-08
166
63
15
SUB-07
234
33
15
SUB-06
Públicas
83
15
SUB-05
Totales
117
15
SUB-04
de
V.P.P
Equip.
SUB-02
Plazas
85
43
93
47
Dado que el estándar de suelo dotacional establecido por la regla 4ª de la D.A. Tercera de la MLSOTEX
para el suelo urbanizable es del 15% de la superficie total, la dotación prevista por el Plan General
satisface los mínimos legales.
Del mismo modo, la dotación de plazas de aparcamiento equivalente a una por cada cien metros
cuadrados de edificación, debiendo tener carácter público el 50%, de conformidad con lo
establecido en la LSOTEX y el RPLANEX.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
49
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
7
JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES Y PREVISIONES DEL PLAN GENERAL EN RELACIÓN A LA
ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN DE SU EJECUCIÓN.
7.1
Ejecución del Plan General.
Las determinaciones y previsiones del Plan General encaminadas a la organización de su ejecución se
contienen en el Capítulo 10 del Título 3º de las Normas Urbanísticas y en el Programa de Actuación, así
como en los planos de ordenación estructural OE-3 y OD-1.
En suelo urbanizable el Plan prevé la delimitación de áreas de reparto, así como la delimitación de
unidades de actuación urbanizadora. En el suelo urbano no consolidado sujeto al régimen de
actuaciones urbanizadoras, el Plan propone la delimitación de éstas.
Las áreas de reparto del suelo urbanizable vienen constituidas por cada uno de los sectores
delimitados con similar vocación urbana en cuanto a uso global e intensidad.
El Plan General Municipal de Villalba de los Barros no prevé la adscripción de sistemas generales a los
sectores de suelo urbanizable.
7.2
Criterios para la delimitación de áreas de reparto.
Según lo establecido en el artículo 33 de la LSOTEX y en el 36 del RPLANEX, en el suelo urbanizable las
áreas de reparto deben comprender uno o varios sectores completos y los sistemas generales no
incluidos en ningún sector, debiendo adscribirse la superficie de estos sistemas en la proporción
adecuada para que las áreas con un mismo uso global tengan un aprovechamiento medio similar.
Las características del municipio y la escasa profesionalización y dinámica del sector inmobiliario local
motivan la decisión de reducir el ámbito de cada área de reparto a una única unidad de actuación,
con el propósito de facilitar su gestión. La configuración física y situación de los terrenos incluidos en
cada unidad provoca que no haya sido necesario adscribir suelo para sistemas generales en ninguna
de ellos. Por añadidura, la homogeneidad tipológica prevista para las unidades de igual uso global
induce que los aprovechamientos medios establecidos sean muy similares, dando así cumplimiento al
mandato legal.
7.3
Criterios de fijación de los requerimientos de programación.
La fijación del orden básico de incorporación al desarrollo urbano de los sectores no se determina por
el Plan General.
La escasa entidad de las unidades de actuación urbanizadora previstas en el suelo urbano induce la
indeterminación por el Plan General de un orden básico inicial de su programación.
Las condiciones objetivas que legitiman la incorporación al proceso urbanizador de cada una de las
actuaciones previstas se determinan por el Plan General en las fichas que de cada unidad se incluyen
en el documento de normativa urbanística.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
50
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
7.4
Coeficientes de homogeneización empleados.
Para compensar las diferencias en los rendimientos económicos por unidad de edificación que
puedan derivarse de la asignación de los distintos usos y tipologías que el Plan establece en una misma
área de reparto, se utilizan coeficientes correctores de ponderación en el cálculo del
aprovechamiento medio de cada área de reparto. Estos coeficientes pueden emplearse también
para obtener el margen del coeficiente de edificabilidad otorgado a cada unidad, sin alterar el
aprovechamiento medio del mismo. Los coeficientes correctores establecidos por el Plan General, son
los que a continuación se expresan:
a) Áreas con uso global Residencial
Uso
Coeficiente corrector
Vivienda unifamiliar libre
1,00
Residencial colectivo libre
1,00
Vivienda unifamiliar protegida
1,00
Residencial colectivo protegida
1,00
Terciario
1,10
Equipamiento
0,50
b) Áreas con uso global Industrial.
Uso
Coeficiente corrector
Industrial aislada
0,80
Industrial en hilera
1,00
Terciario
1,10
Equipamiento
0,50
La determinación de estos coeficientes se ha realizado a partir del análisis de las características del
mercado inmobiliario local, que ha permitido comprobar la nula incidencia de factores como la
tipología, situación o el régimen de las viviendas en la determinación del precio final de éstas, situación
por otra parte común en la mayor parte de las poblaciones rurales.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
51
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
7.5
Cálculo del aprovechamiento medio.
Suelo urbanizable.
La ordenación detallada establecida por el Plan General, tanto en sectores de uso industrial como en
los de uso residencial propone la utilización en usos lucrativos de tipologías edificatorias que no darán
lugar a rendimientos diferenciados. En consecuencia, el aprovechamiento medio resultante de la
ordenación resulta igual a la edificabilidad bruta en usos lucrativos. Los parámetros definitorios de los
sectores serán los que se reflejan en el cuadro subsiguiente:
Sector
Superficie
Superficie neta Superficie
bruta (m2)
(m2)
usos lucrativos (m2t)
(u.a./m2)
SUB-01
14.133
14.133
7.063
0,50
SUB-02
37.725
37.725
21.552
0,57
SUB-03
28.616
28.616
16.617
0,58
SUB-04
13.274
13.274
6.649
0,50
SUB-05
22.745
22.745
11.416
0,50
SUB-06
17.585
17.585
8.781
0,50
SUB-07
14.145
14.145
7.038
0,50
SUB-08
15.586
15.586
9.306
0,60
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
edificable Aprovechamiento
medio.
52
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
Suelo urbano.
Los cuadros que se incluyen a continuación reflejan el cálculo del aprovechamiento medio de las
unidades de actuación urbanizadora en suelo urbano.
UA/U-01
Superficie bruta Superficie edificable usos Aprovechamiento
Aprovechamiento
(m2)
medio. (u.a./m2)
lucrativos (m2)
homogeneizado (u.a.)
Libre
Libre
Protegida
Protegido
Total
7.177
Unifamiliar
4.891
2.641
1.761
2.641
1.761
Residencial
688
372
248
372
248
colectivo
Zonas verdes
1.092
Dotaciones
0
Viario
505
Total
7.177
UA/U-02
Total
5.022
5.022
0,699
Superficie Bruta Superficie edificable usos Aprovechamiento
Aprovechamiento
(m2)
medio. (u.a./m2)
lucrativos (m2)
homogeneizado (u.a.)
Libre
Libre
Protegida
Protegido
15.516
Unifamiliar
Residencial
8.640
6.480
4.320
6.480
4.320
colectivo
Zonas verdes
Dotaciones
1.923
404
Viario
4.548
Total
15.516
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
10.800
10.800
0.696
53
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
UA/U-03
Superficie bruta Superficie edificable usos Aprovechamiento
Aprovechamiento
(m )
medio. (u.a./m2)
2
Total
2
lucrativos (m t)
homogeneizado (u.a.)
Libre
Protegida
Libre
Protegido
10.222
Unifamiliar
Residencial
5.344
4.168
2.779
4.168
2.779
colectivo
Zonas verdes
Dotaciones
1.094
439
Viario
3.344
Total
10.222
6.947
6.947
0,679
7.6 Ejecución en régimen de obras públicas ordinarias.
En las áreas del suelo urbano cuyo nivel de urbanización debe completarse de conformidad con las
previsiones de ordenación detallada establecidas por el Plan, pero en los que no resulta precisa o
conveniente la delimitación de unidades de actuación urbanizadora, la ejecución de las obras de
urbanización precisas, así como la obtención del suelo previsto para las dotaciones se llevará a cabo
mediante obras públicas ordinarias. Se delimitan con este fin siete unidades de actuación de
urbanización, cuya localización e identificación se contiene en el plano de ordenación detallada OD1, viniendo detalladas las condiciones particulares de cada una en el Capítulo 3 del Título 4 de las
Normas Urbanísticas.
Las actuaciones están encaminadas a completar la urbanización en zonas que presentan una
elevada consolidación de la edificación, y a las que el Plan disminuye la edificabilidad respecto a la
existente, razón por la cual no resulta conveniente la delimitación de unidades de actuación
urbanizadora.
Así mismo, y para la totalidad de las unidades de actuación urbanizadora delimitadas, tanto en suelo
urbano como en suelo urbanizable, en aplicación de lo previsto en la regla 5ª de la Disposición
Adicional Tercera de la MLSOTEX, la ejecución de la ordenación podrá llevarse a cabo por el sistema
de Obras Públicas Ordinarias, siempre que la superficie total de la actuación no supere los 5.000 metros
cuadrados.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
54
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
8
JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL EN RELACIÓN AL MANTENIMIENTO
Y CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL.
8.1
Justificación.
El Plan General incluye un Catálogo de los bienes concretos que por sus singulares valores y
características son objeto de una especial protección. En él se establecen y definen los niveles de
protección asignados a los edificios, conjuntos urbanos y elementos aislados de especial interés que
integran el patrimonio edificado e histórico del municipio. La identificación y localización espacial de
los elementos, inmuebles y conjuntos se refleja en los planos de ordenación estructural OE-11, en tanto
que su relación y descripción pormenorizada se contiene en las fichas individualizadas del Catálogo.
La inclusión en el Catálogo de cada uno de estos elementos, así como la asignación de los tres niveles
de protección establecidos es consecuencia de los valores y grado de interés que concurren en cada
uno de ellos, según el análisis realizado en la fase de Información.
Según el tipo de bien objeto de protección, el Catálogo distingue las siguientes variedades:
Catálogo de elementos y edificios de interés arquitectónico.
Catálogo de elementos y lugares de interés arqueológico.
Este último contiene la relación de los yacimientos arqueológicos conocidos y la definición e
identificación de las áreas donde se presume la aparición de restos arqueológicos.
Se asigna el nivel de protección más elevado, el denominado I, a los elementos y edificios cuyos
valores y singularidad son más destacables, y que se encuentran incluidos, bien en la carta
arqueológica del municipio elaborada por la Consejería de Cultura de la Junta de Extremadura, bien
en el preinventario de bienes de interés elaborado por el mismo organismo.
Se incluyen en el nivel de protección II los inmuebles que por su intrínseco interés histórico o
arquitectónico deben conservarse, al menos en sus características esenciales y estructura
fundamental.
Se incluyen en el nivel III las edificaciones que sin gozar de la relevancia o poseer los valores
contemplados en los incluidos en los anteriores niveles, forman parte de un área o conjunto de
especial interés ambiental por la homogeneidad tipológica y la imagen armónica resultante, y que por
ello deben en principio ser conservadas, al menos en su composición exterior y elementos más
significativos de la construcción.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
55
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
9
JUSTIFICACIÓN DE LA INNECESARIEDAD DE QUE LA ORDENACIÓN COHERENTE DEL DESARROLLO
URBANÍSTICO MUNICIPAL ABARQUE LA DE TERRENOS PERTENECIENTES A TÉRMINOS COLINDANTES.
9.1
Justificación.
El Plan General Municipal de Villalba de los Barros no contiene determinaciones cuyo alcance pueda
afectar a término o términos municipales colindantes. Por esta razón no se considera necesario
extender su ámbito espacial más allá de los límites del término municipal. No obstante, dado que
algunos de los yacimientos que figuran en la carta arqueológica del municipio se sitúan a menos de
200 metros de los términos municipales colindantes, se recomienda que esta circunstancia sea
comunicada a los correspondientes Ayuntamientos, con el fin de que procedan a incorporar en sus
respectivos planeamientos las medidas oportunas para asegurar la protección de estos enclaves. En
concreto, los yacimientos arqueológicos cuya área de protección se extiende a otros términos
municipales son los siguientes:
Identificación Yacimiento
4
Castillejos
Término municipal afectado
de
Santa
Marta
o
Castillejos
II Santa Marta de los Barros
(Calcolítico, poblado)
9
Mollete (calcolítico, poblado)
La Parra
12
El Salamanco I (calcolítico, poblado)
La Parra
13
Salamanco II (túmulo megalítico?)
La Parra
11
Retamero (Calcolítico?-Romano, Poblado)
Solana de los Barros
Badajoz, 2014
La Arquitecta
Fdo: Carmen Cienfuegos Bueno
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
56
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
ANEXO Nº 1: CUADRO RESUMEN DE LA EDIFICABILIDAD PROPUESTA POR EL PLAN GENERAL EN EL SUELO
URBANO RESIDENCIAL.
Nº MANZANA
SUPERFICIE SUELO
TIPOLOGIA/ALTURA
/USO
4,1
1.978,00
MC/II/RP
5,1
2.914,00
MC/II/RP
7,1
6.293,00
MC/II/RP
7,2
5.393,00
MC/II/RP
8
3.073,00
MC/II/RUE
9
4.794,00
MC/II/RP
10
6.277,00
MC/II/RP
11
3.437,00
MC/II/RP
12,1
4.994,00
MC/II/RP
12,1
1.180,00
MC/II/RP
14,2
2.347,00
MC/II/RP
15.1
866,00
MC/II/RP
16,1
2.940,00
MC/II/RP
18
2.374,00
MC/II/RP
18
2.078,00
MC/II/RP
19
1.966,00
MC/II/RP
20
7.881,00
MC/II/RP
22
1.035,00
MC/II/RP
23,1
3.256,00
MC/II/RP
24
3.895,00
MC/II/RP
25,1
8.467,00
MC/II/RP
26
7.051,00
MC/II/RP
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
EDIFICABILIDAD
SUPERFICIE
EDIFICABLE
0,70
1.384,60
0,70
2.039,80
1,25
7.866,25
0,70
3.775,10
0,70
2.151,10
1,50
7.191,00
1,50
9.415,50
1,50
5.155,50
1,50
7.491,00
1,50
1.770,00
1,25
2.933,75
1,50
1.299,00
1,50
4.410,00
0,70
1.661,80
1,75
3.636,50
1,75
3.440,50
1,75
13.791,75
1,75
1.811,25
1,75
5.698,00
1,75
6.816,25
1,75
14.817,25
1,75
12.339,25
57
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
Nº MANZANA
SUPERFICIE SUELO
TIPOLOGIA/ALTURA
/USO
27,3
6.145,00
MC/II/RP
28.1
1.456,00
MC/II/RP
30
2.206,00
MC/II/RP
31,1
1.682,00
MC/II/RP
31,1
305,00
MC/II/RP
32
8.347,00
MC/II/RP
33.1
2.043,00
MC/II/RP
34,1
1.855,00
MC/II/RP
35,1
11.696,00
MC/II/RP
36,1
3.727,00
MC/II/RP
38
9.657,00
MC/II/RP
39,1
1.111,00
MC/II/RP
40
3.786,00
MC/II/RP
41,1
6.711,00
MC/II/RP
43
8.884,00
MC/II/RP
44
5.524,00
MC/II/RP
45
6.547,00
MC/II/RP
47
16.296,00
MC/II/RP
48
4.153,00
MC/II/RP
49
11.342,00
MC/II/RP
50,2
1.149,00
MC/II/RUE
50,5
4.739,00
MC/II/RP
51
384,00
MC/II/RUE
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
EDIFICABILIDAD
SUPERFICIE
EDIFICABLE
1,75
10.753,75
1,30
1.892,80
1,30
2.867,80
1,30
2.186,60
1,75
533,75
1,75
14.607,25
1,75
3.575,25
1,75
3.246,25
1,50
17.544,00
1,50
5.590,50
1,50
14.485,50
1,75
1.944,25
1,75
6.625,50
1,75
11.744,25
1,75
15.547,00
1,75
9.667,00
1,75
11.457,25
1,75
28.518,00
1,75
7.267,75
1,75
19.848,50
1,50
1.723,50
1,50
7.108,50
1,50
576,00
58
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
Nº MANZANA
SUPERFICIE SUELO
TIPOLOGIA/ALTURA
/USO
52
567,00
MC/II/RUE
53,4
460,00
MC/II/RP
54,3
3.499,00
MC/II/RP
55
4.077,00
MC/II/RP
56
6.142,00
MC/II/RP
57
3.578,00
MC/II/RP
58
1.004,00
MC/II/RUE
59
441,00
MC/II/RUE
60
449,00
MC/II/RUE
61
367,00
MC/II/RUE
62,1
3.422,00
MC/II/RP
62,2
1.635,00
MC/II/RP
63
3.921,00
MC/II/RP
64,1
9.267,00
MC/II/RP
65
13.897,00
MC/II/RP
65
6.489,00
MC/II/RP
66
1.311,00
MC/II/RP
67
422,00
MC/II/RP
68
1.713,00
MC/II/RP
69
21.460,00
MC/II/RP
70
4.897,00
MC/II/RP
71
1.864,00
MC/II/RP
72
2.769,00
MC/II/RP
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
EDIFICABILIDAD
SUPERFICIE
EDIFICABLE
1,50
850,50
1,50
690,00
1,50
5.248,50
1,50
6.115,50
1,75
10.748,50
1,75
6.261,50
1,50
1.506,00
1,50
661,50
1,50
673,50
1,50
550,50
1,50
5.133,00
0,90
1.471,50
1,50
5.881,50
1,50
13.900,50
1,75
24.319,75
1,50
9.733,50
1,50
1.966,50
1,50
633,00
1,75
2.997,75
1,25
26.825,00
1,75
8.569,75
1,75
3.262,00
1,75
4.845,75
59
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
Nº MANZANA
SUPERFICIE SUELO
TIPOLOGIA/ALTURA
/USO
76,1
2.867,00
MC/II/RP
76,3
1.280,00
MC/II/RUE
82.1
1977,00
MC/II/RUE
82,3
688,00
MC/II/RP
82,4
TOTAL
2.241,00
306.938,00
MC/II/RP
EDIFICABILIDAD
SUPERFICIE
EDIFICABLE
1,50
4.300,50
0,90
1.152,00
0,90
1.779,30
0,90
619,20
1,50
3.361,50
474.264,10
Las filas destacadas con sombreado corresponden a las manzanas incluidas en unidades de actuación
urbanizadora en suelo urbano.
En consecuencia, la densidad edificatoria en usos residenciales propuesta por el Plan General para la
totalidad del suelo urbano (518.966 m2), es de 0,914 m2/m2.
La numeración de las manzanas y submanzanas es la que se refleja en los planos de ordenación OD-2
del Plan General.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
60
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
ANEXO Nº 2: CUADRO RESUMEN DE LA EDIFICABILIDAD ESTABLECIDA POR LAS NORMAS SUBSIDIARIAS
VIGENTES EN EL SUELO URBANO RESIDENCIAL.
Nº
MANZANA
SUPERFICIE SUELO
C. Edif. NNSS
Sup. Edif.
NNSS
Ordenanza NNSS
01.1
2.431,00
0,70
1.701,70
ENSANCHE EXTENSIVO
02
3.394,51
0,70
2.376,16
ENSANCHE EXTENSIVO
03.3
1.093,15
2,00
2.186,30
CASCO URBANO CONSOLIDADO
04
3.778,00
1,50
5.667,00
ENSANCHE EXTENSIVO
05
1.824,43
1,50
2.736,65
ENSANCHE EXTENSIVO
06
2.361,63
1,50
3.542,45
ENSANCHE EXTENSIVO
07.1
1.842,00
1,50
2.763,00
ENSANCHE EXTENSIVO
08
722,00
0,70
505,40
ENSANCHE EXTENSIVO
09
1.845,08
0,70
1.291,56
ENSANCHE EXTENSIVO
10.2
5.870,76
0,70
4.109,53
ENSANCHE EXTENSIVO
11,00
4.452,14
2,00
8.904,28
CASCO URBANO CONSOLIDADO
12,00
7.158,41
2,00
14.316,82
CASCO URBANO CONSOLIDADO
13.2
6.176,77
2,00
12.353,54
CASCO URBANO CONSOLIDADO
14,00
3.767,06
1,50
5.650,59
ENSANCHE INTENSIVO
15,00
3.592,06
1,50
5.388,09
ENSANCHE INTENSIVO
16,00
6.401,72
1,50
9.602,58
ENSANCHE INTENSIVO
17,00
5.046,65
1,50
7.569,98
ENSANCHE INTENSIVO
18,00
866,26
1,50
1.299,39
ENSANCHE INTENSIVO
19.1
3.551,57
2,00
7.103,14
CASCO URBANO CONSOLIDADO
20,00
1.966,53
2,00
3.933,06
CASCO URBANO CONSOLIDADO
21,00
7.980,91
2,00
15.961,82
CASCO URBANO CONSOLIDADO
22,00
1.034,81
2,00
2.069,62
CASCO URBANO CONSOLIDADO
23.1
3.255,94
2,00
6.511,88
24,00
3.895,60
2,00
7.791,20
CASCO URBANO CONSOLIDADO
CASCO URBANO CONSOLIDAD PROTEGIDO
(PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL)
25.1
3.513,44
2,00
7.026,88
25.2
5.331,86
2,00
10.663,72
CASCO URBANO CONSOLIDADO
CASCO URBANO CONSOLIDAD PROTEGIDO
(PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL)
26.2
1.933,00
1,50
2.899,50
ENSANCHE INTENSIVO
27,00
2.205,37
1,50
3.308,06
ENSANCHE INTENSIVO
28,00
2.539,00
1,50
3.808,50
ENSANCHE INTENSIVO
29.1
2.525,91
1,50
3.788,87
ENSANCHE INTENSIVO
29.2
2.537,27
2,00
5.074,54
CASCO URBANO CONSOLIDADO
30,00
8.339,98
2,00
16.679,96
CASCO URBANO CONSOLIDADO
31.1
1.857,51
2,00
3.715,02
CASCO URBANO CONSOLIDADO
32.1
2.878,07
1,50
4.317,11
ENSANCHE INTENSIVO
32.3
5.458,08
1,50
8.187,12
ENSANCHE INTENSIVO
33,00
9.655,84
2,00
19.311,68
CASCO URBANO CONSOLIDADO
34,00
1.111,42
2,00
2.222,84
36,00
3.786,30
2,00
7.572,60
37.1
6.625,75
2,00
13.251,50
CASCO URBANO CONSOLIDADO
CASCO URBANO CONSOLIDAD PROTEGIDO
(PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL)
CASCO URBANO CONSOLIDAD PROTEGIDO
(PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL)
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
61
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
Nº
MANZANA
SUPERFICIE SUELO
C. Edif. NNSS
Sup. Edif.
NNSS
Ordenanza NNSS
39.1
5.078,36
2,00
10.156,72
39.2
3.805,84
2,00
7.611,68
40.1
2.466,49
2,00
4.932,98
CASCO URBANO CONSOLIDADO
CASCO URBANO CONSOLIDAD PROTEGIDO
(PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL)
40.2
3.057,29
2,00
6.114,58
CASCO URBANO CONSOLIDADO
41.1
13.574,25
2,00
27.148,50
41.2
2.722,25
2,00
5.444,50
CASCO URBANO CONSOLIDADO
CASCO URBANO CONSOLIDAD PROTEGIDO
(PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL)
42,00
6.546,24
2,00
13.092,48
CASCO URBANO CONSOLIDADO
44,00
4.155,42
2,00
8.310,84
45.1
2.490,87
2,00
4.981,74
CASCO URBANO CONSOLIDADO
CASCO URBANO CONSOLIDAD PROTEGIDO
(PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL)
45.2
8.851,56
2,00
17.703,12
CASCO URBANO CONSOLIDADO
46.2
981,18
1,50
1.471,77
ENSANCHE INTENSIVO
CASCO URBANO CONSOLIDAD PROTEGIDO
(PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL)
46.3
4.757,68
0,70
3.330,38
ENSANCHE EXTENSIVO
47,00
383,76
1,50
575,64
ENSANCHE INTENSIVO
48,00
567,26
1,50
850,89
ENSANCHE INTENSIVO
49.2
3.213,33
1,50
4.820,00
ENSANCHE INTENSIVO
50,00
4.076,53
1,50
6.114,80
ENSANCHE INTENSIVO
51,00
988,10
0,70
691,67
ENSANCHE EXTENSIVO
52,00
1.659,29
0,70
1.161,50
ENSANCHE EXTENSIVO
53,00
3.920,76
1,50
5.881,14
ENSANCHE INTENSIVO
54.1
9.007,05
1,50
13.510,58
ENSANCHE INTENSIVO
54.2
3.142,92
0,70
2.200,04
ENSANCHE EXTENSIVO
55.1
8.498,00
0,70
5.948,60
ENSANCHE EXTENSIVO
56,00
2.053,00
0,70
1.437,10
ENSANCHE EXTENSIVO
57,00
3.253,73
0,70
2.277,61
ENSANCHE EXTENSIVO
59,00
9.266,66
2,00
18.533,32
CASCO URBANO CONSOLIDADO
60,00
1.311,35
2,00
2.622,70
CASCO URBANO CONSOLIDADO
61,00
21.348,00
2,00
42.696,00
CASCO URBANO CONSOLIDADO
62,00
399,61
2,00
799,22
CASCO URBANO CONSOLIDADO
63,00
422,61
2,00
845,22
CASCO URBANO CONSOLIDADO
64,00
6.141,99
2,00
12.283,98
CASCO URBANO CONSOLIDADO
65,00
3.578,26
2,00
7.156,52
CASCO URBANO CONSOLIDADO
66,00
1.713,53
2,00
3.427,06
CASCO URBANO CONSOLIDADO
67.1
14.534,85
1,50
21.802,28
ENSANCHE INTENSIVO
67.2
6.927,26
0,70
4.849,08
ENSANCHE EXTENSIVO
68,00
1.864,10
2,00
3.728,20
CASCO URBANO CONSOLIDADO
69,00
2.768,69
2,00
5.537,38
CASCO URBANO CONSOLIDADO
72.6
1.659,00
1,50
2.488,50
ENSANCHE INTENSIVO
72.7
169,00
1,50
253,50
ENSANCHE INTENSIVO
73,00
1.695,00
1,50
2.542,50
ENSANCHE INTENSIVO
74,00
2.672,40
1,50
4.008,60
ENSANCHE INTENSIVO
75.1
2.556,00
1,50
3.834,00
ENSANCHE INTENSIVO
75.2
1.195,00
1,50
1.792,50
ENSANCHE INTENSIVO
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
62
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
Nº
MANZANA
SUPERFICIE SUELO
C. Edif. NNSS
Sup. Edif.
NNSS
Ordenanza NNSS
76,00
2.305,00
1,50
3.457,50
ENSANCHE INTENSIVO
77,00
3.933,00
1,50
5.899,50
ENSANCHE INTENSIVO
79,00
4.465,00
1,50
6.697,50
ENSANCHE INTENSIVO
80.1
3.797,00
1,50
5.695,50
ENSANCHE INTENSIVO
TOTAL
338.582
563.883
La densidad edificatoria en usos residenciales establecida por las NNSS vigentes para la totalidad del
suelo urbano clasificado por ellas (529.600 m2), es de 1,06 m2/m2.
La imagen siguiente muestra la numeración de las manzanas y submanzanas contempladas por las
Normas Subsidiarias.
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
63
PLAN GENERAL MUNICIPAL
VILLALBA DE LOS BARROS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
ARQUITECTOS: CARMEN CIENFUEGOS BUENO
64