Diario La Ley, núm. 8381, Sección Tribuna

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La impugnación del acta de notoriedad por exceso de cabida por falta de notificación a los
propietarios de las fincas colindantes
Ramón HERRERA DE LAS HERAS
Profesor Contratado Doctor de la Universidad de Almería
Diario La Ley, Nº 8381, Sección Tribuna, 19 de Septiembre de 2014, Año XXXV, Editorial LA LEY
LA LEY 5688/2014
Una de las formas que permite la Ley Hipotecaria para poder inscribir en el registro de la Propiedad la
mayor cabida de una finca ya inscrita es la denominada acta de notoriedad por exceso de cabida,
que se recoge en el art. 200 de la citada Ley. Señala este precepto en su segundo párrafo que «por
cualquiera de estos medios —haciendo referencia en este caso al acta de notoriedad— o por el
autorizado en el art. 205 se podrá hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas ya
inscritas». Realmente el exceso de cabida no implica que se añada superficie a la finca, sino que es
una mera rectificación numérica del dato descriptivo de la superficie de la misma (1) Es importante
destacar que si no se pretende rectificar ese dato erróneo y lo que se busca es incorporar una
nueva superficie añadiendo la de una finca colindante, nos encontramos ante una inmatriculación de
una finca y entonces, debe seguirse un procedimiento inmatriculador de esa nueva finca, y no puede
llevarse a cabo a través del procedimiento que estamos estudiando.
Es por este motivo que es tan importante que los propietarios de las fincas colindantes, como
posteriormente defenderemos con mayor detalle, deban de estar bien informados o, mejor dicho,
se les haya dado la posibilidad real de saber que se está llevando a cabo un acta de notoriedad de
exceso de cabida por si esta pudiese afectar a fincas de su propiedad y pudiesen objetar los títulos
que éstos creyesen oportunos a tal efecto.
Permite el art. 297 del Reglamento Hipotecario la oposición judicial a la tramitación del acta de
notoriedad en cualquier tiempo, siempre que aún no se haya dictado auto de aprobación de dicha
acta. Es decir, aunque el exceso de cabida haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad a causa
del acta de notoriedad, aquellos que tengan interés legítimo, en este caso los colindantes, podrán
impugnar vía judicial el otorgamiento de dicha acta. Esta oposición puede estar fundada en distintos
argumentos, pero me voy a centrar exclusivamente en la falta de un elemento esencial del acta de
notoriedad de exceso de cabida, cual es la no notificación a los colindantes de la finca cuyo exceso
de cabida se ha realizado.
Así, de conformidad con el art. 203.4.ª LH (2) , que remite al art. 201.3.ª.3 de la misma Ley (3) ,
en los casos de tramitación de un acta de notoriedad de exceso de cabida los titulares de los
predios colindantes han de ser citados, pero no de cualquier manera, sino como exige la legislación.
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La citación es un requisito imprescindible para inscribir un exceso de cabida, y ello porque durante un
plazo de veinte días desde que se produce la notificación, los interesados pueden comparecer ante
el Notario para exponer y justificar sus derechos.
En este caso, y siempre que éstos presenten algún derecho que entre en conflicto con el acta de
notoriedad, el notario deberá remitir las diligencias al Juzgado competente (4) . En este sentido se
ha pronunciado la Resolución del 5 de marzo de 2012 de la Dirección General de los Registros y del
Notariado al señalar que «el procedimiento empleado para la notificación ha de asegurar, como
regla general, que el destinatario ha tenido posibilidad real de informarse y conocer el contenido de
lo notificado».
Lo que no deja de ser extraño, siguiendo con el proceso necesario de notificación a los colindantes,
es lo que sucede en la gran mayoría de los casos. Me refiero aquí al hecho habitual de que, tras la
correspondiente acta de notoriedad de exceso de cabida y su inscripción registral, los promotores
de estos actos demanden a través de una acción reivindicatoria a alguno de los propietarios de las
fincas colindantes bajo el recurrente argumento de que éstos están poseyendo la parte de la finca
que ha sido inscrita o inmatriculada recientemente. Y digo que no deja de ser extraño porque, como
es sabido, con la presentación de la demanda de acción reivindicatoria se ha de señalar el domicilio
de los demandados, que no genera mayor problema a los demandantes. La pregunta que surge aquí
es la siguiente: ¿Por qué en muchos casos las notificaciones en los procedimientos de otorgamiento
de actas de notoriedad se realizan a través de edictos por desconocer el domicilio de los colindantes
y sin embargo a los promotores de ambos procedimientos no les surge ese problema en la
interposición de la demanda?
En mi opinión esta práctica habitual, de las que en algunos casos son partícipes los notarios, puede
constituir un acto de mala fe, o al menos una clara falta de diligencia debida, pues es evidente que
conocen el domicilio de los colindantes y a la vez demandados. Esto hace que nos planteemos por
qué para la demanda sí es posible determinar el domicilio de los demandados pero no lo es para la
notificación correspondiente del acta de notoriedad por exceso de cabida. La respuesta no puede
ser otra que lo que buscan los demandantes en estos casos es que no participen ni pudieran oponer
justo título frente al exceso de cabida, lo que tiene una relevancia destacada en tanto en cuanto son
los que tienen interés legítimo en proteger que el exceso de cabida no se haga a su costa. Por eso
es fundamental que se pongan los medios necesarios para que puedan participar de forma activa en
el expediente del acta de notoriedad, porque si no fuese así nos encontraríamos ante un caso de
indefensión.
Lo que entiendo que no debe permitirse con carácter general es que, sin realizar la más mínima
indagación, la notificación de la tramitación del acta de notoriedad se publique por edictos, pues en
muchos casos una mínima diligencia permitiría realizar la citación de forma correcta, bien mediante
el envío de correspondencia con certificado de acuse de recibo o bien por la personación del notario
en el domicilio de los afectados. Ninguna de estas dos cosas se lleva en algunas ocasiones a cabo,
por lo que defiendo que esta falta de notificación implica la propia nulidad del acta de notoriedad de
exceso de cabida.
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Dispone, en este sentido, el art. 203.4 LH que «iniciada el acta, el notario lo notificará,
personalmente o por cédula». De este modo se abre, una vez puesto en relación con el art. 202 del
Reglamento Notarial, una doble posibilidad. En primer lugar «el notario, discrecionalmente, y siempre
que de una norma legal no resulte lo contrario, podrá efectuar las notificaciones y los requerimientos
enviando al destinatario la cédula, copia o carta por correo certificado con aviso de recibo». Es
cierto que el Reglamento Notarial otorga cierta discrecionalidad al notario, pero siempre dentro de
un marco tasado. Es decir, le permite realizar la notificación a través de cédula o de carta
certificada. En caso de que esta primera opción falle «el notario se personará en el domicilio o lugar
en que la notificación o el requerimiento deban practicarse».
En la práctica diaria, no es habitual que se cumplan con estas formalidades, que entiendo esenciales.
El hecho de que, durante la tramitación del acta de notoriedad el notario obvie esta obligación
implica, según mi criterio, la nulidad misma del acta. Si la legislación aplicable establece estos
preceptos no es por otro motivo que el de asegurar que aquél que ha impulsado el acta de
notoriedad no va a obtener un beneficio injusto, pero más importante aún, y que aquellos vecinos
que linden con la finca dónde se puede producir el exceso de cabida puedan tener conocimiento de
ello y participen de forma activa en todo el proceso.
Pero es más, incluso en los casos en los que se enviase por correo certificado, como sostiene la
Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 30 de enero de 2012,
«deberá acudirse al segundo de los procedimientos previstos, de manera que el notario debe
procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en el art. 202 del
Reglamento Notarial» que acabamos de mencionar. Sólo de este modo podrá garantizarse de una
manera clara el principio de tutela efectiva. Pero es que la citada Resolución de 5 de marzo de 2012
de la Dirección General de los Registros y del Notariado llega incluso a dar la razón al registrador de
la propiedad que suspende la inscripción de un acta de notoriedad a pesar de que el notario había
enviado la cédula porque «puede considerarse que en este caso no se ha citado debidamente a los
propietarios colindantes a quien el servicio de Correos no llegó a hacer entrega de la cédula de
notificación, por no haberse realizado un intento de notificación personal por parte del notario
autorizante del acta». Es evidente, por lo tanto, que si no se ha realizado ninguno de los dos
intentos, la notificación vía edicto no subsanará este defecto formal en ningún caso.
En este mismo sentido la jurisprudencia se inclina por «asegurar en el mayor grado posible la
recepción de la notificación por el destinatario de la misma, a cuyo fin deben de extremarse las
gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales» (5) . Estas
averiguaciones son muy sencillas en los municipios pequeños, puesto que los propios vecinos suelen
identificar tanto a los colindantes como sus domicilios. No obstante, y exigiendo esa diligencia
mínima, el notario tiene que realizar «averiguaciones», como señala el Reglamento Notarial, para
intentar localizar el paradero de estos colindantes. Sin ánimo de hacer una exhaustiva descripción
podemos señalar algunos medios sencillos, como son la búsqueda en el padrón, domiciliaciones,
colegios de hijos, guía telefónica, etc.
Hemos de señalar, a mayor abundamiento, que la notificación edictal a los colindantes solamente
podrá ser usada para aquellos casos en los que no se conociese el domicilio de éstos. Tanto es así
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que el propio Tribunal Constitucional en su STC de 20 de mayo de 1997 establece el edicto como
último recurso. Señala dicha Sentencia que «el emplazamiento hecho en edictos ha de entenderse
como remedio último, de carácter supletorio y excepcional, al que sólo cabe acudir cuando,
desconocido el domicilio... llegue a una convicción razonable sobre la imposible localización ... una
vez que la Oficina judicial ha agotado todos los medios ordinarios puestos a su alcance para
averiguar su paradero» (6) .
Comparto plenamente el criterio de nuestro Tribunal Constitucional, por lo que entiendo que la
comunicación edictal, por sí misma, no anulará el acta de notoriedad por exceso de cabida, pero sí
que se producirá esa nulidad cuando el notario acuda de forma directa al edicto, sin pasar por
ninguno de los medios señalado anteriormente.
En este sentido, y aunque haga referencia a defectos esenciales en las notificación de la demanda y
no de un acta de notoriedad en sí, la STS de 4 noviembre 1996 estima un recurso de revisión en el
que «la comunicación se había intentado con resultados negativos en el domicilio veraniego de la
demandada, precediéndose a la comunicación por edictos, pese a conocer la actora su domicilio
habitual». Continúa el Tribunal Supremo con que «a fin de evitar una actuación fraudulenta por parte
de los demandantes a quienes les bastaría con ocultar el domicilio de los demandados o indicar, a
sabiendas, uno erróneo para impedir que éstos tengan conocimiento de la existencia del proceso, la
jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado insuficiente para proceder a la realización de la
comunicación edictal la simple afirmación del actor de desconocer el domicilio del demandado,
cuando una mínima diligencia hubiera permitido conocerlo».
Es por ello por lo que en estos casos, cuando se comunique vía edicto el acta de notoriedad a los
colindantes sin haber antes agotado las otras dos vías —envío de carta certificada y personación en
el domicilio por parte del notario— el acta de notoriedad estará viciada de origen, por lo que el
otorgamiento de dicha acta y las consecuencias que esta pudiese producir, incluyendo la inscripción
registral del exceso de cabida, deberá ser declarada nula de pleno derecho.
Pero es más, el edicto se trata de un medio formal de comunicación en el que no interesa tanto que
la resolución llegue materialmente a conocimiento del destinatario, como que quede fijado de modo
formal que se ha intentado dicho conocimiento (7) . Por eso es tan importante que, efectivamente,
se haya producido un intento real por parte del notario de notificarle de forma material el inicio del
acta de notoriedad de exceso de cabida, pues faltando ese intento, no tiene sentido el edicto que,
como acabamos de señalar, tiene como objetivo demostrar que se ha producido dicho intento.
Existen numerosas actas de notoriedad de exceso de cabida que, como hemos puesto de
manifiesto anteriormente, a pesar de ser tan conocido por los impulsores de la acción reivindicatoria
el domicilio de los colindantes que en la demanda sí que se indica la correcta dirección de los mismo,
con lo que solo la existencia de mala fe puede justificar el hecho de que en el acta de notoriedad se
señale que el domicilio de los colindantes es «desconocido».
Es por lo que defiendo que llegado el caso de presentación de una demanda de acción reivindicatoria
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contra uno de los colindantes que no fue requerido siguiendo las formalidades de las que venimos
hablando se entienda que el mero hecho de incluir en la interposición a la demanda su domicilio, sea
prueba de que el demandante, y a la vez impulsor del acta de notoriedad de exceso de cabida, ha
actuado de mala fe, puesto que, a pesar de conocer —o poder conocer— el domicilio del colindante
no lo señaló al notario como debería haber hecho.
No creo que sea necesario proceder a la modificación de la Ley Hipotecaria ni si quiera del
Reglamento Notarial, puesto que ambas normas reflejan de forma clara los procedimientos de
notificación que tienen que llevarse a cabo por parte del notario en estos casos. Lo que sí creo que
es necesario es que los registradores de la propiedad, antes de admitir la inscripción registral de
exceso de cabida por acta de notoriedad, comprueben cómo se han llevado a cabo por parte del
notario las citaciones a los colindantes.
No debe bastar un simple domicilio desconocido para que el notario proceda a publicar de forma
directa el edicto, sino que sería conveniente que en la propia acta de notoriedad se reflejase por qué
es desconocido ese domicilio, qué labores de averiguación del mismo se han llevado a cabo durante
la tramitación del acta de notoriedad y cómo es que no se ha podido determinar un domicilio a
efectos de notificaciones. Solo esto, entiendo yo, podría conseguir que la impugnación del acta no
llegase a buen término, puesto que de otra manera, y en tanto en cuanto no mediase auto de
aprobación de la citada acta, cualquiera de los interesados podría reclamarlo por vía judicial con
muchas opciones de éxito.
(1)
Vid. CORRAL DUEÑAS, F.: «Comentario a la resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 2 de febrero de 2000», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 660, 2000,
pág. 2490.
Ver Texto
(2)
Dice de forma literal este artículo: «Iniciada el acta, el Notario lo notificará, personalmente o por
cédula, a las personas que, según lo dicho y acreditado por el requirente, o lo que resulte de las
expresadas certificaciones, tengan algún derecho sobre la finca».
Ver Texto
(3)
En lo que afecta a nuestro estudio el art. 201.3.º.3 establece que «...se citará, además, a los
titulares de los predios colindantes...».
Ver Texto
(4)
Vid. Resolución de 5 de marzo de 2012 de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Ver Texto
(5)
Cfr. STC 158/2007, de 2 de julio.
Ver Texto
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(6)
Cfr. Vid. STC de 20 de mayo de 1997.
Ver Texto
(7)
FERNÁNDEZ-GALLARDO, J. A., «La averiguación del domicilio del demandado para la práctica de
los actos de comunicación», Boletín del ministerio de justicia, núm. 2139, 2012, pág. 15.
Ver Texto
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