EL REINTEGRO INQUILINARIO

Prof. Gustavo Contreras
EL REINTEGRO INQUILINARIO
1.- CONCEPTO
El reintegro inquilinario es el derecho que tiene el arrendatario a que se le devuelva el pago de
sobre-alquiler del inmueble que ocupa, tomando como base el canon máximo fijado por el
organismo competente; o las cantidades que haya pagado por alquiler de una vivienda
considerada por ese organismo como inhabitable. (Arts. 8 de la LRA y 15 del R.)
Este reintegro especial, contemplado tanto en la Ley respectiva,, como en su Reglamento, en los
diversos artículos que más adelante analizaremos, es una especie concreta derivada del pago de
lo indebido, que estudiamos en materia de obligaciones, específicamente previsto en el artículo
1.178 del Código Civil, que supone que todo pago ha de estar basado en una deuda, y por lo
tanto lo que haya sido pagado sin deberse, está sujeto a repetición. Necesario es recordar, aun
cuando escapa a este estudio en concreto ahondar en el intríngulis del "pago de lo indebido", que
los agudos doctrinarios Colin y Capitant fundamentan este instituto en el concepto de causa. Es
decir, que toda obligación debe tener una causa. Todo pago debe tener una causa determinada.
Por ello, si el pago realizado no tiene causa, es justo que se repita. Si se le niega la acción al
solvens estaríamos consolidando un enriquecimiento incausado en beneficio del accipiens. Por
eso es justo que el solvens tenga una acción para que se le restituya lo que pagó indebidamente.
Ahora bien, en materia contractual común, vale decir, donde impera la libre contratación o la
plena autonomía de la voluntad, la doctrina tiene admitido que cuando entre las partes media una
convención, no se puede hablar de pago de lo indebido, ya que éstas se rigen por normas
expresas en cuanto a su ejecución o inejecución, su nulidad y resolución. A este respecto, la
jurisprudencia tiene consagrado que la acción de repetición no procede cuando el pago ha tenido
lugar en cumplimiento de una obligación, aun en la hipótesis de que la otra parte no cumpla la
obligación que le es inherente porque falta la condición de la causa falsa (Corte Superior Tercera
del Dtto. Federal y Estado Miranda del 2-2-66. JTR. Vol. VIII, pág. 634).
Pero refiriéndose a la contratación inquilinaria debemos tener presente que esa autonomía de la
voluntad de la cual son tan celosos los doctrinarios del derecho común, está plenamente
intervenida, sobremanera en lo atinente a la fijación de los cánones arrendaticios. Pues, para que
éstos tengan validez o legalidad, tienen que ser previamente fijados por el Estado, a través de sus
órganos competentes. Hasta el punto de existir prohibición legal expresa para dar en
arrendamiento un inmueble, no declarado exento de regulación, sin haber cumplido con ese
requisito insoslayable. Así el artículo 4° de la Ley de la materia dispone claramente:
"...Los arrendadores o sub-arrendadores de los inmuebles a que se refiere el artículo 19 de esta
Ley, no podrán darlos en arrendamiento o sub-arrendamiento, en todo o en parte, hasta tanto el
organismo competente no haya hecho la fijación de los cánones, ni estipular o percibir mayor
cantidad que la fijada...".
Normativa que se repite con mayor acentuación en el artículo 62 del Reglamento respectivo que
prevé:
"...Salvo lo dispuesto en el artículo 19 de este Reglamento no pueden celebrarse contratos de
arrendamiento de inmuebles sujetos a las disposiciones de la Ley, sin que la fijación del canon
máximo de arrendamiento haya sido hecha por la Dirección de Inquilinato o por el respectivo
Concejo Municipal, según el caso, o sin que la excenci6n haya sido declarada por la Dirección de
Inquilinato".
Es con fundamentos a estos dispositivos y el propio espíritu de los órganos que informan al
Derecho Inquilinario, que este instituto del reintegro inquilinario tiene plena vigencia.
2.- FUNDAMENTO LEGAL
Varios los artículos que, tanto el texto de la Ley como el de su Reglamento, estipulan al reintegro
arrendaticio.
Artículo 84 LRA:
"... El arrendatario o subarrendatario no estará obligado a pagar alquileres que excedan a la
cantidad máxima mensual, que haya fijado el organismo regulador. Los pagos que el subarrendatario o arrendatario hagan en exceso de esa cantidad se considerarán indebidos y estarán
sujetos a repetición, en los términos señalados en la presente Ley, sea quien fuere la persona que
los hubiere percibido o haya de devolverlos, sin perjuicio de las penas que tal infracción
acarreare a sus autores...". (Subrayado nuestro).
Artículo 4º ejusdem, Parágrafo Unico:
"...Aquellos inmuebles que aún no hubiesen sido regulados, podrán ser arrendados o subarrendados, previa autorización del organismo encargado de la regulación, por un canon de
arrendamiento convencional, sin perjuicio de las normas establecidas en materia de reintegros en
el artículo 15 de esta Ley..." (Subrayado nuestro).
Artículo 16° de la misma Ley:
"...El arrendador está obligado a reintegrar aquellas cantidades que haya recibido en exceso una
vez que se haya dictado Resolución definitiva. Dicho reintegro se referirá únicamente a las
pensiones de arrendamiento cobradas con anterioridad a la fecha de la decisión dictada en
Primera Instancia, sin perjuicio a lo establecido en el artículo 15..."
Artículo 29 ibídem:
"...Si por ocultación o por cualquier otra causa imputable al arrendador o sub-arrendador no se le
hubiere hecho la fijación del alquiler máximo, se procederá de inmediato, a hacer dicha fijación
y si resultare inferior a la que venía pagando el arrendatario o subarrendatario, éste tendrá
derecho al reintegro de la diferencia entre lo fijado y lo realmente percibido por el arrendador..."
(Subrayado nuestro).
Artículo 15 del texto legal: Este se refiere a la ejecución inmediata del acto administrativo, en lo
atinente a la antigua apelación como recurso contra el mismo. Hoy, el contenciosoadministrativo inquilinario regido por la LOCSJ:
"...Hasta tanto dicha apelación sea decidida quedará vigente la regulación efectuada por el
Organismo competente y estará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso de dicha
cantidad..." (Subrayado nuestro).
Por su parte el Reglamento en cuestión, cuando en sú artículo 21 se refiere a la autorización
provisional para arrendar sin regulación, pauta:
"...La autorización a que se refieren los artículos anteriores, no eximirá al arrendador de la
obligación de reintegrar cualquier cantidad que hubiere percibido en exceso, si la cantidad que
resultare fijada por la regulación fuere inferior al canon convencional. En la Resolución que
acordare la autorización se advertirá lo dispuesto en este artículo..." (Subrayado nuestro).
Los articulados anteriormente transcritos se refieren al reintegro obligatorio por parte del
arrendador por los sobre-alquileres recibidos.
Veamos ahora las disposiciones legales referentes al reintegro por alquileres pagados en
inmuebles declarados inhabitables:
Artículo 20 de la LRA que declara ilícito el arrendamiento de viviendas urbanas y sub-urbanas
que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad (ranchos). El
penúltimo párrafo del indicado artículo, señala:
"...Mientras no den cumplimiento a este requisito no podrán --cobrar a los ocupantes de los
inmuebles cantidad alguna por arrendamiento, sub-arrendamiento, ni por ningún otro concepto
derivado del uso del inmueble, considerándose los pagos que se hubieren hecho en contravención
a lo aquí dispuesto, como indebidos y sujetos a repetición..." (Subrayado nuestro).
Artículo 15 del Reglamento. En esta norma se prevé el procedimiento a seguir cuando el
ocupante o inquilino pretenda la devolución de lo pagado por alquiler en inmuebles declarados
inhabitables, de la siguiente manera:
"...Cuando el inquilino ocupante de una vivienda considerada no habitable pretendiere el
reintegro, de cantidades pagadas por concepto de cánones de arrendamiento, alegando la no
habitabilidad del inmueble para la fecha del pago de las cantidades cuyo reintegro se pretende,
deberá seguirse el procedimiento establecido en los artículos 47 al 55 de este reglamento...".
Artículo 44 del mismo texto reglamentario:
"... Cuando el arrendatario, pretendiere tener derecho al reintegro de cantidades que estimare
haber pagado indebidamente por concepto de cánones de arrendamiento, dirigirá escrito
motivado y por duplicado ala Dirección de Inquilinato exponiendo lo pertinente..."
En los siguientes ordinales (3 y 4) trataremos este punto, bastante ígneo, de si es necesario cubrir
el previo proceso administrativo para accionar judicialmente el reintegro inquilinario. O por el
contrario el interesado puede recurrir directamente a esta última vía.
Como se puede observar con facilidad, todos los articulados de la Ley especial y su Reglamento,
que se refieren al reintegro o devolución del pago de sobre-alquileres o de cánones de viviendas
declaradas como inhabitables, tienen la característica de ser declarativos de la ilicitud o
ilegalidad de aquellos cánones percibidos en contravención a las disposiciones expresas
inquilinarias a las cuales ya hemos aludido. Es decir, son puntos de mero derecho que no
ameritan discusión alguna. Y ello, porque todas las disposiciones inquilinarias son de ORDEN
PUBLICO por expresa disposición de la Ley en su artículo 18:
"...Las disposiciones de esta Ley son de Orden Público. Son nulas todas las convenciones
contrarias a lo que la misma establece sin perjuicio de las sanciones a que dicha infracción diere
lugar..."
Y cuando el legislador señala a "todas las convenciones", no sólo se está refiriendo a
determinadas cláusulas, SINO A TODO EL CONTRATO, puesto que, según la definición del
artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención por medio de la cual se constituye,
regla, transmite, modifica o extingue un vínculo jurídico.
3.-ORGANO LEGAL COMPETENTE PARA SU CONOCIMIENTO
4.-DIFERENTE TRATAMIENTO JURISPRUDENCIAL
Ha habido tanta discrepancia en estrados acerca de cuál es el órgano competente para conocer de
los reclamos de reintegro inquilinario, que es necesario aunarlo a los criterios encontrados en el
campo jurisprudencial, que han creado una verdadera inseguridad jurídica, tanto para las partes,
como para los abogados quienes lidiamos esta materia.
Las opiniones encontradas se centran en: a) Quienes sostienen a todo trance, que a los fines del
reclamo del reintegro inquilinario, se requiere previamente la declaratoria administrativa de su
procedencia. Y b) Los que sostenemos que no, se requiere esa declaratoria, por ser un punto de
mero derecho que no amerita discusión alguna. Analicemos cada postura en sus razones:
Los del primer grupo, por razones de interpretación literal, apegados indisolublemente a la letra
de la ley, exponen que son varios los artículos que, tanto de la Ley como de su Reglamento
exigen esa previa declaratoria administrativa, para que el inquilino pueda recurrir a la vía judicial
en reclamo de su reintegro. Es decir, que se amerita ese requisito previo como declaratoria del
derecho a reintegrar. Y en efecto, echan mano de las siguientes disposiciones:
a) Aparte in-fine del artículo 8 de la Ley que anteriormente transcribimos con excepción de estos
párrafos:
"...El exceso de este pago será liquidado por los organismos encargados de la regulación al
efecto de la repetición. La Resolución que se dicte en este sentido tendrá el carácter de título
ejecutivo..."
b) Ultimo párrafo del artículo 29 de la Ley que se refiere al reintegro de la diferencia entre lo
fijado y lo realmente percibido por el arrendador o sub-arrendador:
"...La liquidación será hecha por el Organismo Regulador..."
Y en lo que atañe al reintegro de cánones cobrados en viviendas consideradas como inhabitables,
se encuentra el dispositivo ya trascrito en el numeral pasado del artículo 15 reglamentario, de que
deberá seguirse el "procedimiento establecido en los artículos 47 al 55 de este reglamento" (sic).
Los del segundo grupo sostenemos que la principal función de todo el ordenamiento jurídico es
restablecer el estado de derecho vulnerado o impartir la justicia evitando dilaciones o
entorpecimientos inútiles. Que no tienen asidero o razón de ser, que no son lógicos. En este
sentido cabe acotar que los ya transcritos artículos que se refieren al reintegro inquilinario, en
especial a los sobre-alquileres, consideran indebidos y sujetos a inmediata repetición los cánones
cobrados por encima a la regulación o acto administrativo que ha causado estado. Es decir,
definitivamente firmes. Entonces nos preguntamos ¿Cuál es el sentido de que para cobrar lo
indebidamente pagado se tenga que volver sobre los pasos del proceso administrativo, que puede
alargarse sobremanera en el tiempo, si el obligado al reintegro recurre a las dos instancias del
contencioso-administrativo con todas las dilaciones y excesivos gastos que ello implica, siendo
un punto de mero derecho?
En definitiva, luego de un procedimiento administrativo, el órgano competente del Estado lo
único que tendría que dilucidar es si lo que venía pagando el inquilino era o no superior a lo
fijado por él mismo. Una simple operación aritmética que muy bien la podría ejecutar el Juez de
la causa ante quien el reclamante presentare su demanda de reintegro, sin esperar el previo
proceso administrativo. Pues las pocas defensas que tuviere el obligado al reintegro, también
podrían ser conocidas en el procedimiento judicial breve: supongamos los alegatos de que ya se
pagó lo reclamado, o que operó la compensación por cánones adeudados.
Veamos criterios jurisprudenciales al respecto, de la misma Corte Suprema, que en su momento
sostuvieron la innecesaria declaratoria administrativa de haber lugar al reintegro:
1a.- Sentencia Corte Suprema de Justicia, Sala de C. 14-1-64 Gaceta Forense N° 43, pág. 196
(Estrados Nros. 32-33, pág. 346), Tomada de "Estudios de Derecho Inquilinario", de Isaac
Bendayán L:
"La Corte observa:
La Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamentó estaban ya en vigencia para la fecha de la
iniciación de este juicio. Es de advertir que según precepto constitucional, las leyes de
procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos
que se hallaren en curso.
La referida Ley reproduce la disposición contenida en la Resolución número 100 de la Comisión
Nacional de Abastecimiento conforme a la cual, si el alquiler máximo fijado por el organismo
regulador resultare inferior al que venía pagando el arrendatario, éste tendrá derecho al reintegro
de la diferencia entre lo fijado y lo realmente percibido por el arrendador. También se reitera en
la nueva ley que la liquidación será hecha por el organismo liquidador, que los reintegros
previstos son compensables con: los alquileres, que el arrendatario deba satisfacer, y que se
considerará al inquilino en estado de solvencia cuando el importe de tal reintegro, sea igual o
superior por concepto de alquileres.
Ciertamente el reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto legislativo sobre
Desalojo de Vivienda, contienen un procedimiento especial aplicable para los casos en que los
arrendatarios o subarrendatarios pretendieron tener derecho a reintegro de cantidades que
estimaren haber pagado indebidamente por concepto de cánones de arrendamiento. El
procedimiento se sigue por ante la Dirección de Inquilinato u organismos administrativos que en
determinados lugares tenga atribuido el ejercicio de sus funciones, y la decisión que emane al
respecto, será apelable y consultable de oficio ante el Tribunal de apelaciones.
Sin embargo, no puede aceptarse que las disposiciones reglamentarias emanadas del Poder
Ejecutivo produzcan modificaciones en el ordenamiento que rige los procesos judiciales.
Conforme a la Constitución Nacional, corresponde a la competencia del Poder Nacional, "la
legislación" de procedimiento. Esta es materia exclusivamente reservada al Poder Legislativo, y,
por lo tanto, incurrirá en exceso de potestad reglamentaria el Poder Ejecutivo, si pretendiese
establecer en los procesos judiciales, trámites, formalidades o requisitos no previstos en las leyes.
Es, pues, inadmisible que para oponer compensación o intentar contra demanda, sea indispensable, como lo sostiene el formalizante, que el demandado exhiba constancia de haberse
cumplido el procedimiento administrativo pautado en el citado Reglamento. A juicio de esta
Corte, no es necesario que conste en autos la orden de reintegro emanada de las autoridades
administrativas, para que los Tribunales en ejercicio de la jurisdicción civil, declaren con lugar la
compensación que hubiere sido opuesta, o la reconvención intentada basada en los pagos
indebidos hechos por el arrendatario al arrendador..."
2a. Sentencia Corte Suprema de Justicia, Sala de C. 15-06-55, Jurisprudencia Inmobiliaria de la
Corte Suprema, Ramírez Garay - 1960-1969, pág. 122:
"Se denuncia la infracción del artículo 324 del CPC porque la recurrida declaró sin lugar el
pedimento de reintegro contenido en la reconvención aduciendo que la reconviniente debió
precisar el monto del reintegro ante los organismos de inquilinato, lo cual es un error del fallo
porque, por no existir procedimiento especial para hacerlo, la tramitación a seguirse es la del
juicio ordinario.
La Corte observa:
El Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres contiene un procedimiento especial
aplicable a los casos en que los arrendatarios o subarrendatarios pretendieren tener derecho a
reintegro de cantidades que estimaren haber pagado indebidamente por concepto de cánones de
arrendamiento. El procedimiento se sigue por ante la Dirección de Inquilinato u organismo
administrativo que en determinados lugares tenga atribuido el ejercicio de esas dos funciones, y
la decisión que emane al respecto será apelable y consultable de oficio ante el Tribunal de
Apelaciones.
Sin embargo, no puede aceptarse que las disposiciones reglamentarias del Poder Ejecutivo
produzcan modificaciones en el organismo legal que rige los procesos judiciales, porque
conforme a la Constitución Nacional, corresponde esta materia exclusivamente al Poder
Legislativo, pudiendo aquélla sólo hacerlo si en la Ley se señalan los principios básicos del
proceso que se trata de instaurar; y por cuanto en la Ley de Regulación de Alquileres no
aparecen estos principios, se concluye que los trámites establecidos en su Reglamento son por
esta razón inoperantes, por lo que es inadmisible que para reclamar reintegro ante los tribunales
ordinarios por exceso de pago en los cánones de arrendamiento, sea indispensable, como lo
sostiene la recurrida, que el reclamante exhiba la constancia de haberse cumplido procedimiento
administrativo alguno, bastando sólo para que éstos lo ordenen que de alguna manera se haya
llevado a los autos la demostración de su existencia (Básicamente esto es lo sostenido por
nosotros en este mismo numeral). Por consiguiente, y por aplicación de esta doctrina que fue
sustentada en fallo de esta Sala de fecha 14 de enero de 1964, se resuelve que con la declaratoria
sin lugar de la propuesta reconvención por reintegro de cantidades por pagos indebidos hechos
por el demandado a la actora, con base en que no se hizo previamente la liquidación de su monto
ante los organismos administrativos competentes, se violó el artículo 234 del C.P.C. que señala
para la tramitación de los juicios el procedimiento ordinario cuando no hubiere procedimiento
especial al efecto, como ocurre en el caso de autos, lo que hace procedente la presente denuncia.
Por las razones expuestas, esta Corte Suprema de Justicia, administrando justicia en nombre de la
República y por autoridad de la Ley, declara con lugar el presente recurso de casación..."
(Paréntesis nuestro).
Es de tener muy presente que en las dos anteriores decisiones de nuestro Máximo Tribunal se
refieren a apelaciones y consultas de oficio que debería ejecutar el organismo administrativo
inquilinario, ante el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato. Hoy ese recurso de apelación fue
sustituido por el jurisdiccional de nulidad en lo contencioso-administrativo. Y por otro lado es
curioso observar la similitud de ambos casos resueltos por las sendas sentencias, cuyo contenido
no varía casi en nada, o muy poco.
3a. Sentencia de la Sala Civil, Mercantil y del Trabajo. 30-6-1966. Bendayán Levy. Ob cit. Pág.
385.
"Para reclamar ante los Tribunales Ordinarios el reintegro de lo pagado en exceso por cánones de
arrendamiento, no se necesita la constancia de haber cumplido trámites de procedimiento
administrativo alguno, bastando para su procedencia que de alguna forma se lleve a los autos la
demostración de su existencia..."
Como puede observarse el substrato de la sentencia es casi calcado de la anterior.
Sin embargo, a pesar de la claridad y convencimiento de estas decisiones, la propia Corte
Suprema abandonó sin mayor explicación esta posición útil y justa, y acogió el criterio
diametralmente opuesto en el sentido de que el reclamante de reintegro inquilinario, antes de
recurrir a la vía jurisdiccional, amerita, o es necesario como requisito previo, el agotamiento de
la vía administrativa en donde el organismo se pronuncie sobre la procedencia de ese reintegro.
Leamos la decisión en este sentido:
Sentencia de la Corte Suprema de Justicia en Sala Político Administrativa con ponencia del Dr.
Román J. Duque Corredor del 11-789. Pierre Tapia, Vol 7, pág. 40.
"...Al oponer la cuestión previa el demandado alegó la falta de jurisdicción del Juez en razón de
la materia. A tal efecto sostuvo que la acción intentada: "...Es una ACCION DE REINTEGRO,
por un supuesto exceso en el pago de pensiones de arrendamientos, celebrado entre mi mandante
y el demandante, tal como expresa él en su libelo de demanda; asunto este, que de conformidad
con lo dispuesto en la Legislación Especial Inquilinaria, debe ser debatido ante un Organismo de
la Administración Pública, como lo es la Dirección Nacional de Inquilinato del Ministerio de
Fomento, y no la ACCION DE PAGO DE LO INDEBIDO Y ENRIQUECIMIENTO SIN
CAUSA..."
El demandante discrepó de la cuestión previa opuesta, fundamentando su tesis en la competencia
de la jurisdicción ordinaria, así como se desprende de la sentencia de la Sala de Casación Civil,
dictada el 14 de enero de 1964. La Corte, en dicha oportunidad, estableció:
Ciertamente el Reglamento de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre
Desalojo de Vivienda contiene un procedimiento especial aplicable para los casos en que los
arrendatarios o subarrendatarios pretendieron tener derecho a reintegro de cantidades que
estimaren haber pagado indebidamente por concepto de cánones de arrendamiento. El
procedimiento se sigue por ante la Dirección de Inquilinato u organismo administrativo que en
determinados lugares tenga atribuido el ejercicio de sus funciones, y la decisión que emane al
respecto será apelable y consultable de oficio ante el Tribunal de apelaciones.
Sin embargo, no puede aceptarse que las disposiciones reglamentarias emanadas del Poder
Ejecutivo produzcan modificaciones en el ordenamiento legal que rige los procesos judiciales.
Conforme a la Constitución Nacional, corresponde a la competencia del poder nacional "la
legislación" de procedimientos. Esta es materia exclusivamente reservada al Poder Legislativo, y
por lo tanto, incurriría en exceso de la potestad reglamentaria el Poder Ejecutivo, si pretendiese
establecer en los procesos judiciales, trámites, formalidades o requisitos no previstos en las leyes.
Es, pues, inadmisible que para oponer compensación o intentar contra demanda, sea
indispensable, como lo sostiene el formalizante, que el demandado exhiba la constancia de
haberse cumplido el procedimiento administrativo pautado en el citado Reglamento. A juicio de
esta Corte, no es necesario que conste en autos la orden de reintegro emanada de las autoridades
administrativas, para que los tribunales en ejercicio de la jurisdicción civil, declaren con lugar la
compensación que hubiere sido opuesta, o la reconvención intentada, basadas una u otra en los
pagos indebidos hechos por el arrendatario al arrendador (G.F.32).
La Corte observa:
Con la entrada en vigencia del nuevo Código de Procedimiento Civil (13 de marzo de 1987), la
Sala Político-Administrativa, conforme a los artículos 59 y 62 de este Código, es la competente
para decidir los asuntos referentes a la Administración pública o del Juez extranjero. En este
contexto, la Sala en numerosos fallos determinó, en relación con la acción de cumplimiento de
un contrato de arrendamiento, la competencia del Poder Judicial, por considerar su naturaleza
civil.
El caso subjudice presenta, sin embargo, particularidades distintas, de manera que el asunto
exige un análisis especial y, con este propósito, se reitera el criterio que sobre la materia sostuvo
la Sala en sentencia de fecha 24-10-88 (caso Roberto Matute Vs. Helena Eugenia Hofner de
Linares).
Los presupuestos de la presente solicitud de regulación de jurisdicción son:
1º El contrato de arrendamiento que fija un canon de arrendamiento.
2º La sentencia del Tribunal de Apelaciones que regula el alquiler, fijando un canon inferior al
canon contractual.
3º La solicitud de reintegro intentada por ante el Juez ordinario.
Por su especialidad, la normativa prevista en la Ley de Regulación de Alquileres y su
Reglamento, es de aplicación preferente (artículos 12 del C.P.C., 14 del C.C.).
En el contexto del caso subjudice, relevantes son las siguientes disposiciones:
"Artículo 8º (No lo transcribimos pues ya fue vaciado en el primer punto del trabajo, a excepción
de su último párrafo que señala: El exceso de este pago será liquidado por los organismos
encargados de la regulación al efecto de la repetición. La Resolución que se dicte en este sentido
tendrá el carácter de título ejecutivo). (Por supuesto, paréntesis nuestro). Continúa la sentencia
"obsérvese, el texto expresamente prevé que la repetición se efectuará en los términos señalados
en la presente Ley.
Artículo 16 (Ley):
"El arrendador está obligado a reintegrar aquellas cantidades que haya recibido en exceso una
vez que haya dictado Resolución definitiva".
Al respecto se observa que la situación jurídica del caso no se corresponde al dispositivo de la
citada norma en vista de que, el organismo competente REGULADOR, como lo exige el artículo
29 ejusdem ("La liquidación será hecha por el Organismo Regulador"), no conoció de la solicitud
de repetición (la misma fue intentada por ante la jurisdicción ordinaria) y el reintegro, como lo
prevé el segundo aparte del artículo 49 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y
del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, está sometido a un procedimiento especial
por ante la Dirección de Inquilinato (Arts. 46 y 47 ejusdem).
En base a los citados textos, resulta demostrado con evidencia que una solicitud de reintegro de
cánones de arrendamiento es de la competencia de la jurisdicción administrativa, y en concreto
de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, por habérsele atribuido tal
jurisdicción, conforme a lo que determinan los artículos 84, 164 y 294 de la citada Ley.
Unicamente y sólo cuando se produce una decisión de reintegro por el órgano regulador, que
adquiera firmeza la Resolución "tendrá el carácter de título ejecutivo" (artículo 84 de la Ley de
Alquileres) y como tal, su ejecución correspondería a la jurisdicción ordinaria (artículo 523 del
C.P.C.).
Consecuentemente, la decisión del a quo mediante la cual desestimó la jurisdicción
administrativa y se declaró competente para conocer de la demanda de reintegro formulada, no
se ajusta a la legislación especial que rige la materia. Así se declara..." (Subrayado nuestro).
De los dos últimos párrafos de la sentencia extraemos las conclusiones.
CONCLUSIONES que han de tenerse en cuenta a la hora de requerir un reintegro inquilinario:
PRIMERA: La solicitud o petición ha de ser presentada ante el organismo administrativo
competente. Dirección de Inquilinato, en el caso de la jurisdicción del Distrito Federal y Distrito
Sucre del Estado Miranda. Y en el resto del país, ante los respectivos Concejos Municipales o
Alcaldías, según que en la región se acate o no la decisión de la Corte Suprema de Justicia de
fecha 17 de abril de 1991, según la cual "...es a los alcaldes a quienes corresponde, como
máximo jerarca administrativo, dictar las decisiones del caso, en las materias contempladas en la
Ley de Regulación de Alquileres y en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas..."
(sic). Y ante este organismo se seguirá el procedimiento establecido en el Reglamento de la LRA
y del DLDV entre sus artículos 47 al 50, ambos inclusive.
SEGUNDA: Como la dicha Resolución administrativa que acordare que ha lugar el reintegro
inquilinario tiene "el carácter de título ejecutivo", como lo indica expresamente el último párrafo
del articuló 8º de la LRA, NO CORRESPONDE al propio órgano administrativo la ejecución del
mismo, sino que el interesado habrá de recurrir a la vía ejecutiva prevista en el artículo 630 del
C.P.C. para el cobro en cuestión. Nos sorprende que en el penúltimo párrafo de la sentencia de la
Corte, anteriormente transcrita, nos señale que "su ejecución correspondería a la jurisdicción
ordinaria (artículo 523 del C.P.C.)", pues este artículo, como sabemos, se refiere a la ejecución
de la sentencia o de cualquier otro acto que tenga fuerza de tal, pero la ejecución de estos últimos
se relaciona a algunos que dentro o fuera del proceso estén compenetrados con el juicio
principal. Al respecto el siempre presente maestro Arminio Borjas, en sus Comentarios al C.P.C.
cuando examina el artículo equivalente al 630 (el 446), claramente indica: "...No apareja
ejecución toda sentencia, sino aquéllas que han quedado definitivamente firmes, a menos que la
ley no permita oír sino en un solo efecto la apelación interpuesta, caso en el cual se las deba
ejecutar, no obstante haber sido oído el recurso. Y no sólo son ejecutables las sentencias
definitivas y pongan o no fin al pleito. Equivalen a las sentencias definitivamente firmes y
aparejan, por tanto, ejecución como ellas, las transacciones judiciales y desde luego los actos de
conciliación, el convenio en la demanda y el desistimiento..,." Y más adelante, y sobre el mismo
punto, añade: "...Los documentos públicos o auténticos tienen entre nosotros fuerza ejecutiva, y
con ellos, como se expondrá oportunamente, puede proceder el acreedor por la vía ejecutiva
contra su deudor. Pero los bienes, derechos y acciones sobre los cuales haya de llevarse acabo la
ejecución, no podrán rematarse sino después que haya una sentencia ejecutoriada o un acto
equivalente, y que se haya determinado el crédito, cualquiera que sea su naturaleza, en una
cantidad de dinero..."
TERCERA: La decisión anteriormente transcrita es una muestra palpable de la angustiosa falta
de unidad de criterio de la Corte Suprema de Justicia, que crea evidente inseguridad jurídica en
los administrados. Esto lo referimos en atención a una muy disentida sentencia de ese Alto
Tribunal, incluso por el propio estudioso Magistrado Román J. Duque Corredor, con su voto
salvado y ponente en aquélla, en la cual, de manera sumamente ligera y sin sopesar la
imposibilidad práctica de la ejecución de lo decidido en los distintos campos inquilinarios que le
toca conocer al órgano administrativo, dictaminó en sentencia del 9 de noviembre de 1989 que:
"...un órgano de la Administración Pública -la Dirección de Inquilinato del Ministerio de
Fomento, en el caso- es el competente para proceder a la ejecución forzosa de su propia decisión
y, por tanto, el juez carece de jurisdicción para acordarla a través de un proceso judicial, como le
ha sido solicitado por el interesado XXX. En consecuencia, y conforme a lo dispuesto en el
artículo 59 del C.P.C., así lo declara expresamente este Supremo Tribunal en Sala PolíticoAdministrativa, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley..."
(sic).
Sin aclarar en lo mínimo en cuáles casos inquilinarios puede el mismo órgano administrativo
ejecutar sus decisiones, y en cuáles se amerita recurrir al órgano judicial. Pues como hemos
explanado ahora, para lograr el reintegro, se amerita, previo el trámite administrativo, recurrir a
la vía ejecutiva.
REFERENCIA
(1) Referencia de Ramírez & Garay: "Véase aplicación de esta doctrina -inaceptabilidad de
modificaciones al ordenamiento legislativo por parte de disposiciones reglamentarias- en el
Tomo VIII de Jurisprudencia de Ramírez & Garay, sentencia 340-63, y en el Tomo XII la 189 65. En ellas es dicha doctrina el fundamento para la declaración de nulidad de los artículos 92,
109, 110 y 111 del R.LRA. En el Tomo XI) ' (Indice 1960-1964) pueden verse otras sentencias y
relacionadas con esta materia bajo el epígrafe "Arrendamientos", R & G.
Observación del autor: El Reglamento objeto de esas derogatorias fue substituido por el actual de
1972.
BIBLIOGRAFIA
⇒
⇒
⇒
⇒
BENDAYAN LEVY, Isaac. "Estudios de Derecho Inquilinarios".
PIERRE TAPIA, Oscar R. "Jurisprudencia"
RAMIREZ & GARAY. "Jurisprudencia"
SIGLAS EMPLEADAS
CPC: Código de Procedimiento Civil LRA: Ley de Regulación de Alquileres DLSDV:
Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda
RLRA: (o simplemente R.) Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres.