Le compro el piso y su hipoteca

LA VANGUARDIA DIGITAL - Le compro el piso y su hipoteca
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Lunes 18 de abril 2005
JOSÉ MARTÍNEZ (Desconectar)
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Le compro el piso y su hipoteca
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Subrogar el crédito del vendedor ahorra gastos, pero las
condiciones bancarias son clave
MIKEL JASO
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Quien compra un piso acostumbra a verificar fehacientemente
que lo adquiere libre de cargas. Sin embargo, no siempre es ésta
la mejor opción. Los expertos afirman que quedarse con la
hipoteca que tenía quien vende la vivienda puede resultar
rentable siempre que las condiciones del crédito y el importe
pendiente se ajusten a los intereses del comprador. Pero ¡ojo!
No basta con ponerse de acuerdo con el vendedor. Es necesario
el beneplácito del banco.
Delibes explica que
subrogar la hipoteca
puede ahorrar hasta un
60% de costes
notariales
El banco debe aceptar
el cambio de deudor, y
de la comisión que
cobre depende que la
operación interese o no
MAYTE RIUS - 17/04/2005
La subrogación de hipoteca es frecuente en la
compra de una vivienda nueva. Entre otras
razones porque son muchos los promotores
que prácticamente obligan a ello al exigir al
comprador que, si no quiere la hipoteca ya
constituída, pague de su bolsillo la comisión de
cancelación. Y ello a pesar de que los
tribunales han declarado reiteradamente que
ésta es una práctica abusiva.
En cambio, cuando la vivienda se adquiere de
segunda mano son muy pocas las personas que se plantean siquiera la
posibilidad de quedarse con la hipoteca que pueda tener el vendedor. Más
bien al contrario: si el dueño del piso en venta aún está pagando el crédito
lo que obsesiona al comprador es garantizarse que lo cancelará antes de la
venta. Sin embargo, en estos casos, la subrogación de la hipoteca puede
resultar ventajosa para ambas partes.
En lo que respecta al vendedor, se ahorra la comisión de cancelación del
crédito en caso de que tenga y los costes asociados a la inscripción de
dicha cancelación en el Registro de la Propiedad. El comprador, por su
parte, puede evitarse los gastos asociados a la constitución de una nueva
hipoteca: tasación del inmueble, comisión de apertura (que aún aplican
muchos bancos y cajas), aranceles notariales y registrales por la escritura
de la hipoteca y liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados
(AJD) por el importe del crédito.
Se trata, de todos modos, de una opción no exenta de condicionantes que
hay que valorar antes de decidir si la subrogación resulta realmente
rentable. La primera cuestión a tener en cuenta son las condiciones de la
hipoteca en relación a las que ofrecen en ese momento bancos y cajas. "Si
el tipo de interés, comisiones y demás condiciones del crédito que está
pagando el vendedor están en la media de lo que ofrece el mercado en
principio interesa quedarse con él, porque te ahorras muchos gastos",
explica Fernando Herrero, vicepresidente de Adicae (asociación de usuarios
de bancos, cajas y seguros).
Un segundo condicionante es el capital que queda pendiente de amortizar
en la hipoteca del vendedor, y su plazo. "Si hace poco tiempo que se
http://www.lavanguardia.es/web/20050417/51182018497.html
18/04/2005
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en la hipoteca del vendedor, y su plazo. "Si hace poco tiempo que se
constituyó esa hipoteca y tiene un importe alto hay muchas probabilidades
de que interese, pero si ya está muy amortizado el crédito y no cubre sus
necesidades de financiación igual no le resulta rentable quedarse con él,
porque si amplía plazo o cantidad incurrirá en gastos registrales e
impuestos", añade Herrero.
Fuentes del negocio hipotecario de Banesto puntualizan, no obstante, que
hay algunas novaciones (modificación de plazo o de tipo de interés) que
generan muy pocos costes adicionales "de modo que también en estos
casos interesa no desechar la opción de entrada y hacer números". Pero
que éstos cuadren o no también depende de la actitud que adopte la
entidad financiera que concedió la hipoteca.
"La clave de este tipo de subrogaciones está en el banco, porque la entidad
puede oponerse a un cambio de deudores", indica el notario Joaquín
Delibes, miembro de la sección de Comunicación del Consejo General del
Notariado. Advierte, a este respecto, que aunque la venta con hipoteca
puede acordarse de forma bilateral entre comprador y vendedor y recogerse
como un pacto más en la escritura de compraventa, si no se tiene el
beneplácito del banco luego puede haber problemas, sobretodo para el
vendedor o sus avalistas, que seguirán respondiendo como deudores ante
la entidad si hay algún impago.
Pero también el comprador sale perjudicado, pues si el banco ejecuta la
garantía por impago, se quedará con el piso de su propiedad. Además, si el
crédito no está a su nombre no podrá desgravarse por compra de vivienda
en la declaración de la renta.
Pero incluso cuando el banco acepta, Delibes insiste en la necesidad de
que el comprador se cerciore de en qué condiciones lo hace: qué comisión
de subrogación le aplicará y cuál es la letra pequeña del préstamo. A este
respecto, aconseja pedir siempre al banco un certificado con el importe de
la deuda en la fecha en que se escritura la compraventa y uno se subroga la
hipoteca, para evitar sorpresas posteriores de cuotas pendientes.
Menores costes notariales
Al margen de estas cautelas, los notarios coinciden en que la subrogación
de hipoteca entre particulares puede ser una opción ventajosa desde el
punto de vista de costes. "Te ahorras el pago del impuesto de AJD porque
no se hace una escritura independiente de la hipoteca, sino que la
subrogación de ésta se incluye en la escritura de la compraventa como
parte del precio", comenta José Alberto Marín, presidente de Foro Notarial.
Joaquín Delibes agrega que a este ahorro hay que sumar una rebaja de
aproximadamente el 60% en gastos notariales y registrales respecto a quien
pide una hipoteca nueva, a pesar de que la escritura de compraventa con
subrogación cuesta algo más que la de una compraventa normal. Recalca,
no obstante, que estos gastos aumentan si la subrogación va acompañada
de la necesidad de avalistas o de modificaciones en las condiciones
iniciales del préstamo.
Por tanto, que la operación interese o no desde el punto de vista económico
tiene mucho que ver -si las condiciones del préstamo son similares a las
que hay en el mercado-, con que la comisión de subrogación que aplique el
banco no "se coma" el ahorro en gastos e impuestos.
Especialistas en hipotecas de Banesto indican que, aunque cada entidad
fija la comisión que quiere y ésta puede estar condicionada por el perfil de
riesgo del cliente, es bastante habitual exigir un 0,5%, "con un ahorro de
0,25 o 0,40 respecto a las comisiones de apertura de hipoteca nueva más
frecuentes". De ahí que, en su opinión, cada vez más particulares opten por
este tipo de subrogaciones. "Hasta ahora no era tan frecuente porque quien
vendía la casa solía tener ya muy poca hipoteca por pagar, pero como
ahora los cambios de vivienda cada vez se producen en plazos más cortos
hay muchos compradores que encuentran que la hipoteca del vendedor se
adapta bien a sus necesidades".
http://www.lavanguardia.es/web/20050417/51182018497.html
18/04/2005