9. APLICACIÓN DE LAS NORMAS SOBRE RESPONSABILIDAD
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Antonio Monserrat Valero 9. Aplicación de las normas sobre responsabilidad contractual I. Art. 1591 CC El TS ha mantenido que el art. 1591 no impedía la aplicación de las normas sobre responsabilidad contractual que establecen los arts. 1101 y ss. CC ni la aplicación del art. 1124 CC, resolución por incumplimiento. En este sentido se pronuncia LACRUZ632. 1. Art. 1101 y ss. CC En cuanto a la aplicación de los arts. 1101 y ss podemos citar las SSTS de 8 febrero 1982633, 13 julio 1987634, 21 marzo 632. En cualquier caso, el art. 1591 no interfiere la responsabilidad contractual: el acreedor contratante puede hacer uso de todos los remedios que le brindan los artículos 1101 y ss., y desde luego de la resolución por incumplimiento del art. 1124, sin que la situación de ruina de un edificio imponga necesariamente la aplicación del art. 1591 o sea obstáculo a la del 1124 (S. 19 febrero 1970). (Elementos de Derecho Civil II-3º, Barcelona 1986, p. 293). 633. Aranzadi 584. Aun cuando la parte actora....está legitimada para ejercitar directamente la acción para exigir las responsabilidades derivadas del artículo 1591, ello no le priva de forma alguna de ejercitar las otras derivadas de su contrato de compraventa, sin que haya necesariamente que estimarse que la primera es preferente a esta última. 634. Aranzadi 5461. Al margen de la responsabilidad decenal que el artículo 1591 del Código Civil sanciona, corresponde a la demandada aquella otra que por el incumplimiento de sus obligaciones como vendedora le correspondan, entre las que destaca por su fundamental importancia la de que la cosa objeto de la convención reúna las condiciones que la 283 La responsabilidad civil por vicios de la construcción 1996635, 8 junio 1998636. Estas sentencias consideran supuestos en que el comprador del inmueble se dirigía contra el promotor vendedor y la acción por incumplimiento era la derivada del contrato de compraventa. ¿Qué ventajas tiene acudir a los arts. 1101 y ss. en lugar de al art. 1591? En la STS de 8 junio 1998 parece que se incide en esta compatibilidad de acciones para hacer responder al promotor en cuanto vendedor, aunque no le sea imputable la causa de la ruina637, pero, como hacen apta para ser habitada, lo que no sucede cuando existen vicios en la construcción determinantes de su ruina, dando lugar cuando ésta se manifiesta a la correspondiente acción indemnizatoria, cuyo lapso de prescripción es el de quince años establecido en el artículo 1964 del Código Civil, y la raíz del inicio para su cómputo ha de contarse desde el día en que la acción pudo ejercitarse, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1969 del citado Código sustantivo, y en el caso de la controversia cuando se manifestaron externamente los indicios de la ruina. 635. Aranzadi 2233. Al margen de la responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código Civil, puede producirse responsabilidad por incumplimiento contractual, cuya acción está sometida directamente al plazo prescriptivo de quince años del artículo 1964 del Código Civil. Afecta exclusivamente al vendedor y que puede resultar compatible con el art. 1591, por referirse a que la cosa enajenada debe ser apta para la finalidad con que es adquirida (Sentencias de 13 julio 1987, Aranzadi 5461 y 3 diciembre 1992, Aranzadi 10000, entre otras). 636. Aranzadi 4279. Esta sentencia, en relación a los promotores vendedores, admite que también puede exigérseles responsabilidad con base en los arts. 1101 y ss., derivada del contrato de compraventa: al margen de la responsabilidad decenal del art. 1591 del Código Civil, puede producirse responsabilidad por incumplimiento contractual....afecta exclusivamente al vendedor y que puede resultar compatible con el art. 1591....no es obstáculo a la estimación de la responsabilidad contractual dimanante de la compraventa habida al resultar incumplida la obligación de entregar la cosa en condiciones de servir a la finalidad a la que se destina ( FD 2º) 637. El motivo primero del recurso interpuesto (que es estimado por el TS) por los actores (Comunidad de Propietarios) alega infracción del art. 1101 del Código Civil...la impugnación se dirige contra el pronunciamiento absolutorio de....promotores vendedores nacida del incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa. Estudiando la responsabilidad del promotor a efectos de incluirlo en la responsabilidad decenal del art. 1591 del Código Civil dice la Sentencia de 1 octubre 1991 (Aranzadi 7255) que incluso en algún supuesto (Sentencia de 13 de julio de 1987, Aranzadi 5461) esta Sala ha dicho que 284 Antonio Monserrat Valero hemos visto, el TS considera incluido en el art. 1591 la figura del promotor, por lo que no es necesario, para considerarlo responsable, acudir a los arts. 1101 y ss. La STS 13 julio 1987 establece una ventaja más interesante, como hemos visto al estudiar el problema de qué sucede cuando los vicios aparecen una vez transcurrido el plazo de garantía. Estima que el perjudicado puede ejercitar la acción por incumplimiento de las obligaciones que al demandado corresponden como vendedor, entre las que está que el inmueble vendido esté en condiciones de ser habitado, cuyo lapso de prescripción es el general del art. 1964, 15 años, pero contados a partir de que se manifestó la ruina ya que, a tenor del art. 1969, es el momentó a partir del cual pudo ejercitarse, lo cual supone admitir una indemnización aunque el plazo de garantía de diez años del art. 1591 hubiera transcurrido. MORENO-TORRES opina que la venta de un inmueble es de cosa específica y, por tanto, no se puede hablar de incumplimiento ni de aplicación de las normas de responsabilidad contractual por incumplimiento, aunque se entregue con defectos, pues el vendedor solamente tiene la obligación de entregar la cosa en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato638. Expone que el TS se aferró al art. 1101 para reconocer acción al adquirente de una vivienda frente al promotor vendedor profesional con objeto de exigirle la repa- la responsabilidad de la entidad viene derivada de los contratos de compraventa por los que transmitió las viviendas y locales radicantes en el edificio. 638. Panorama general de las acciones utilizables por los sujetos afectados por vicios o defectos constructivos en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, coord. por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES HERRERA, Granada 2002, p. 315. 285 La responsabilidad civil por vicios de la construcción ración de los vicios de la construcción más allá del restringido ámbito de las acciones edilicias; en el caso de promotor vendedor profesional sí hay incumplimiento, dado que la cosa enajenada debe ser apta para la finalidad para la que es adquirida. La jurisprudencia del TS, que declara compatibles las acciones generales de la responsabilidad contractual con las de la responsabilidad decenal, se origina ante una laguna legal que fue llenada por la LGCU. Piensa, pues, que no es correcto que el comprador de un inmueble con vicios constructivos invoque el art. 1101 para lograr frente al vendedor una reparación o una indemnización. Si se trata de un vendedor profesional habrá que estar a lo ordenado por la LGCU639. A continuación veremos con detalle los diversos contratos ante los que nos podemos encontrar, y la legitimación activa y pasiva de las acciones para exigir responsabilidad por su incumplimiento, cuestión que ya estudiamos al tratar de si se podía responder de los vicios aparecidos vía responsabilidad contractual transcurridos los plazos de garantía. Sustancialmente repetiremos lo dicho allí. En los supuestos de las SSTS que aplicaban las normas generales de incumplimiento contractual nos encontrábamos ante el supuesto del contrato de compraventa entre el adquirente del inmueble y el promotor vendedor. Pero también se podrían aplicar al contrato de obra entre el promotor, comitente de la obra, y el contratista, aunque no se ven ventajas para conceder al promotor una genérica accción por incumplimiento del contrato de obra, como no sea la de hacer responder al contratista por los vicos aparecidos 639. Ob. cit. nota anterior, pp. 319-322 286 Antonio Monserrat Valero transcurrido el plazo de garantía en la línea de la STS de 13 julio 1987. Está acción derivada del contrato de obra también correspondería a quien adquirió el inmueble del promotor, por subrogación en la posición de éste en el contrato de obra, si aplicamos el criterio que la jurisprudencia ha mantenido en torno al art. 1591. También habría una responsabilidad contractual del arquitecto proyectista, director de obra, aparejador, suministrador de materiales, pues todos ellos celebraron un contrato. No conocemos SSTS que acudan a las normas generales de responsabilidad contractual, en vez de al art. 1591, para exigir responsabilidades a estos sujetos. Como hemos dicho en el párrafo anterior la ventaja de acudir a dichas normas estriba en que se les podría hacer responder de los daños aparecidos una vez transcurrido el plazo de garantía sin límite temporal alguno, si se sigue el criterio de la STS de 13 julio 1987. En cuanto al suministrador de materiales realiza un contrato de compraventa y parece que se habrían de aplicar las normas sobre vicios ocultos de la compraventa, pero en virtud de estas normas el comprador sólo tendría una acción de seis meses para exigirle responsabilidad por vicios ocultos. Pero de la misma forma que el TS, en las sentencias vistas más arriba, que se ocupan del contrato de compraventa entre el promotor y el adquirente del inmueble, omiten la aplicación de dichas normas y se remiten a una genérica acción de incumplimiento, en este caso, en relación con los suministradores de productos podría procederse de la misma manera. Hay que tener en cuenta que el material de construcción se integra junto con otros para formar una cosa compleja, el edificio, y es fácil que las conse- 287 La responsabilidad civil por vicios de la construcción cuencias del material defectuoso aparezcan pasado ese breve plazo de tiempo de seis meses de las acciones edilicias. Por otro lado, el legitimado activamente para ejercitar las acciones a las que nos hemos referido en el párrafo anterior será quién haya contratado con dichos técnicos, el promotor o el constructor. Si es el promotor, quien le compra la vivienda, podríamos entender, como ha entendido el TS en aplicación del art. 1591, que se subroga también en las acciones que corresponden al promotor contra estos sujetos. Si es el contratista parece más complicado que pueden ejercer estas acciones quienes compraron la vivienda al promotor. Habría que entender que se produce una doble subrogación. El promotor se subroga, en virtud del contrato de ejecución de obra que celebra con el contratista, en las acciones derivadas del incumplimiento del contrato que el contratista ha celebrado con dichas personas. Y el adquirente, al comprar el inmueble al promotor, se subroga en las acciones que a este corresponden consecuencia de la primera subrogación. La SAP Murcia de 18 julio 1998 entiende que los propietarios actuales de los edificios no se pueden dirigir cotnra los técnicos vía responsabilidad contractual640. 640. La responsabilidad contractual de los técnicos exigida por los titulares de los inmuebles no ha sido aceptada por esta Audiencia Provincial dado que el criterio es el de condenar a promotor o constructor y absolver a aquéllos cuando no nos encontremos ante la responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código Civil sino ante la contractual de los 1089 y siguientes del mismo Texto Legal (SS. Sección Primera de 29 octubre 1996, Sección Cuarta de 17 noviembre 1993, 20 julio 1995, 28 junio y 5 octubre 1996), y ello por entender que la acción contractual derivada de la compraventa (artículos 1445 y siguientes) o del propio arrendamiento de obra (artículos 1588 y siguientes) puede dirigirse contra el promotor y el contratista, pero no a los técnicos intervinientes a quienes únicamente les alcanza la responsabilidad decenal basada en el concepto de ruina en su acepción amplia creada por la jurisprudencia (Aranzadi Civil 6804). 288 Antonio Monserrat Valero 2. Art. 1124 CC En cuanto a la aplicación del art. 1124, podemos citar las SSTS de 19 febrero 1970641, 3 octubre 1979642, 19 mayo 1998643. En el caso considerado por la S de 19 febrero 1970 el comitente interpuso demanda pidiendo la resolución del contrato, que el constructor le devolviese las cantidades recibidas y una indemnización de daños y perjuicios. El TS admitió la resolución, con todas sus consecuencias, que implican el reintegro completo y puntual de las cantidades entregadas a quien cumplió su obligación contractual, y condenó al constructor a devolver la cantidad que le había pagado el comitente y a pagar una indemnización de los daños y perjuicios que se determinen en ejecucion de sentencia. En cambio no alude para nada a la devolución de lo percibido por el comitente que 641. Jurisprudencia Civil, febrero, pp. 333 y ss. La sentencia admite la resolución pedida por el comitente ante los graves deterioros de la finca entregada por el constructor que era una obra que desde el comienzo fue ruinosa y que prácticamente nunca pudo ser utilizada debido a no haberse tenido en cuenta en el proyecto que el terreno en que se asentaron las edificaciones era un terreno llamado de bujeo (zona de arcilla expansiva que se contrae y se dilata a los efectos de la humedad y cuyas contracciones y dilataciones son continuas e indefinidas tantas veces como varíe el grado de humedad) impracticable para la edificación, circunstancia perfectamente conocida en toda la zona. 642.Aranzadi 3236. Dice la sentencia: siempre claro está que los vicios de la obra no revistan tal grado de imperfección que por hacerla impropia para satisfacer el interés del dueño permita el ejercicio de la acción resolutoria con arreglo al artículo mil ciento veinticuatro, soluciones las aludidas que vienen autorizadas por los principios generales de responsabilidad contractual de correcta aplicación al tema, dada la carencia de preceptos concretos que contienen los modernos ordenamientos foráneos (Considerando 4º). 643.Aranzadi 4032. Es claro que en caso de ruina se puede pedir la resolución del contrato «ex» artículo 1124 del Código Civil (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 febrero 1970, Aranzadi 881, y 28 septiembre 1987, Aranzadi 6451) pues la acción «ex» artículo 1591 es compatible con la normativa general del incumplimiento (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 septiembre 1986, Aranzadi 4781, y 13 julio 1987, Aranzadi 5461). 289 La responsabilidad civil por vicios de la construcción también viene impuesta por los efectos de la resolución del art. 1124. ¿Cómo puede devolver el comitente la obra percibida? Materialmente es en la práctica imposible. Una solución sería devolver su valor. Con lo que la obligación del contratista de devolver al comitente lo que éste pagó por la obra y la obligación del comitente de pagar el valor de la obra recibida se compensarían, quedando un saldo a favor del comitente ya que lo que éste pagó por la obra, como si fuera correcta, es superior al valor de lo recibido, una obra defectuosa. La STS 3 mayo 1999644, que también concede la resolución del contrato de obra por vicios ruinógenos basándose en el art. 1124, ofrece esta solución: la ruptura del vínculo sinalagmático por resolución conlleva el reintegro a cada uno de los interesados en las cosas o valor de las prestaciones que realizaron... con independencia del resarcimiento del daño (FD 1º)...los demandados han pagado a la actora la cantidad de treinta dos millones quinientas cincuenta y cinco mil ochocientas sesenta pesetas, en riguroso cumplimiento de sus obligaciones, suma superior, conforme a los hechos probados que se confirman, al valor económico que debe satisfacerse por la defectuosa obra realizada...(FD1º, al final)... se trata... de fijar la depreciación en el valor de la obra realizada y pagada como si reuniera las cualidades requeridas en función de establecer la suma que la actora (constructor) debe restituir a los demandados reconvinientes (comitentes), restándola del precio ya recibido, por la obra ejecutada, que queda, por su naturaleza... incorporada al patrimonio de los demandados...(FD 2º). Obsérvese que la obra defectuosa valdrá el precio pagado como si la obra hubiera 644. Aranzadi 3427 290 Antonio Monserrat Valero sido correcta menos lo que cuesten las reparaciones para dejar la obra en condiciones. Entonces, como el contratista ha de devolver al comitente el precio pagado y éste ha de devolver el valor de la obra defectuosa realizada, las cantidades se compensarán por lo que el constructor habrá de pagar al comitente la diferencia que, como hemos visto, es el valor de las reparaciones. La sentencia dice que no se trata de valorar el importe que es preciso invertir para superar los defectos constructivos existentes en la obra efectuada por la actora, sino de fijar la depreciación en el valor de la obra realizada y pagada como si reuniera las calidades requeridas (FD 2º). Mas la depreciación se calculará por las cantidades necesarias para la reparación de la obra. Es decir, con la resolución por incumplimiento, entiendo que la devolución de lo recibido se ha de hacer en los términos establecidos por la STS de 3 mayo 1999 y, así, llegamos a parecidos efectos que con la aplicación del art. 1591, en virtud del cual el constructor habría de pagar al comitente los costes de la reparación. Con el art. 1124 también se puede, además, pedir una indemnización de daños y perjuicios. Según la citada sentencia de 3 mayo 1999 tal efecto restitutorio se complementa con el resarcitorio de los daños y perjuicios, que, en el caso, se ha limitado por voluntad quiescente de los demandados....a los originados por la demora...en la ejecución de las obras (FD 2º, al final), lo que también sucede con el art. 1591 que obliga a reparar no sólo los daños materiales, sino cualquier otro daño proveniente de la ruina. La solución anterior será válida si la obra construida representa para el comitente alguna utilidad. En caso contrario no parece justo que no pueda recuperar toda la cantidad pa- 291 La responsabilidad civil por vicios de la construcción gada ya que, de lo contrario, es como si estuviese pagando algo que no le es útil en absoluto. Puede ser que este sea el caso de la sentencia citada de 19 febrero 1970, pues el tribunal admite que la zona en que se edificó es impracticable para la edificación, pues se trata de una zona de arcilla expansiva que se contrae y se dilata a los efectos de la humedad y cuyas contracciones y dilataciones son continuas e indefinidas tantas veces como varíe el grado de humedad. O sea que en las edificaciones se estarían constantemente produciendo grietas y constantemente tendrían que estar reparándose. Por esta razón la sentencia no obliga al comitente a devolver nada al constructor. Si la obra no reúne ninguna utilidad para el comitente quizás podría pedir al constructor que dejase el terreno expedito a costa de éste. Como el art. 1124 faculta a pedir además de la resolución por incumplimiento una indemnización de daños y perjuicios estos gastos correrán de cuenta del constructor. Los resultados de la acción de resolución en estos casos son más duros para el constructor que los de la acción del art. 1591. Puede ser por esto que ALVAREZ OLALLA645 opine que el riesgo de la admisión de una acción resolutoria quizá sea más disuasorio que la mera indemnización de daños, a fin de evitar actitudes poco diligentes en la realización de las obras. CADARSO646, al que sigue CABANILLAS SÁNCHEZ647 opi- 645. La responsabilidad por defectos en la edificación, Cuadernos de Aranzadi Civil, núm. 13, Cizur Menor, Navarra, 2002, p.151. 646. El cumplimiento defectuoso y la responsabilidad por vicios del suelo en el contrato de obra. Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1970, ADC 1970, p. 673. 647. Comentario a la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1979, ADC 1980, p. 215. 292 Antonio Monserrat Valero na que la resolución por incumplimiento sólo podía darse si la ruina aparecía antes de la recepción de la obra. Una vez recibida las acciones contractuales ordinarias quedan sustituidas por la excepcional del primer párrafo del art. 1591. No parece ser esta la opinión de la STS de 19 febrero de 1970 que parece que admite la resolución por incumplimiento después de la recepción648. La opinión de CADARSO y CABANILLAS SANCHEZ tiene su fundamento en que en caso de ruina aparecida una vez concluido el edificio la ley prevé una norma especial para este supuesto que es la que debe ser aplicada. Acabamos de ver cómo el comitente puede pedir la resolución del contrato de obra por incumplimiento del constructor. Pero de la misma forma que se considera que los adquirentes del promotor se subrogan en las acciones que el art. 1591 concede al comitente frente al contratista nos podríamos plantear si también se subrogan en la acción de resolución por incumplimiento. Finalmente, aunque los supuestos citados en que el TS ha aplicado la accion de resolución por incumplimiento se re- 648. Las obras se dieron por terminadas el 20 de diciembre de 1962, excepto las de jardinería; aunque en el mes de octubre de 1962 aparecieron algunas grietas, al no continuar ni aparecer otras nuevas, se continuaron las obras y, después de acabar éstas y las de jardinería, el comitente ocupó la vivienda principal y demás dependencias en el mes de junio de 1963. La constructora intentó realizar algunas reparaciones que resultaron inútiles y con fecha 2 de enero de 1966 la constructora dio por acabados los trabajos de recalce y consolidación y posteriormente se pidió la resolución por incumplimiento. Quizás se podía cuestionar si el comitente había recibido la obra, aunque tal cosa se pudiera deducir de haberla ocupado y aunque no lo dice la sentencia expresamente lo más seguro es que el comitente recibiese las edificaciones sin grietas –seguramente las que aparecieron antes de la terminación habrían sido subsanadas- y la recibiese y ocupase y después apareciesen más grietas. 293 La responsabilidad civil por vicios de la construcción fieren al contrato de obra entre comitente y constructor, no vemos obstáculo que se aplique al contrato de venta entre promotor y el que adquiere de éste el edificio o parte del edificio. II. Ley de Ordenación de la Edificación En cuanto a la LOE, las responsabilidades que ésta establece dejan a salvo las que se pudieran derivar de un incumplimiento contractual. Así el art. 17. 1 comienza diciendo sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas…que intervienen en el proceso de la edificación responderán… y el art. 18.1, al final, después de establecer el plazo de prescripción de las acciones en dos años, añade: sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. Además, el art. 17.9 establece que las responsabilidades a que se refiere este artículo se entiende sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los arts. 1484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa. Como consecuencia de la aplicación de las normas sobre responsabilidad contractual se podrá pedir el resarcimiento de los daños distintos de los causados en el edificio, que son los únicos que considera el art. 17 (daños a los bienes muebles, los costes que provoca conseguir un edificio sustitutivo mientras se reparan los daños, los daños morales...), también se podrá pedir el resarcimiento de los costes de reparación de los daños en el edificio no incluidos en el art. 17 LOE, y el comi- 294 Antonio Monserrat Valero tente quedará legitimado activamente para exigir responsabilidades frente al contratista después de haber vendido la obra, legitimación que le niega el art. 17 LOE649. Asimismo nos podemos plantear, como ya vimos, si a través de la responsabilidad contractual se puede exigir responsabilidad por los daños en el edificio que aparecen pasados los plazos de garantía. Mas veamos con más detalle cómo puede funcionar esta responsabilidad contractual. El que ha adquirido un piso del promotor ha celebrado con éste un contrato de compraventa y tiene las acciones que derivan de dicho contrato. En cuanto a los daños en el edificio de los que se responde en virtud de la LOE no parece, en principio, que la aplicación de la normtiva de la compraventa añada algo. La normativa de la compraventa aplicable al caso de que apareciesen en el inmueble comprado daños una vez entregada la cosa sería la de saneamiento por vicios ocultos que concede una acción ejercitable en el breve plazo de seis meses contados desde la entrega de la cosa, lo cual supone una protección menor que la que otorga la LOE. Sólo en el caso de que el promotor vendiese el edificio transcurridos los plazos de garantía de la LOE y los vicios apareciesen dentro de los seis meses siguientes a la entrega de la cosa, la acción de saneamiento de vicos ocultos tendría utilidad. 649. En este sentido se pronuncia CORDERO LOBATO (Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, pp. 349 y 350); DEL ARCO TORRES y PONS GONZALEZ (Derecho de la construcción. Aspectos administrativos, civiles y penales, Granada 2003, p. 530) también consideran que la reclamación de indemnizaciones distintas de los daños materiales producidos en el edificio deberá hacerse por medio de las acciones generales de responsabilidad contractual o extracontractual. 295 La responsabilidad civil por vicios de la construcción En cuanto a la acción para exigir la reparación de daños distintos a los producidos en el edificio, el adquirente se podría dirigir contra el promotor vendedor ya que esos daños son una consecuencia del incumplimiento del vendedor, pues no entregó una cosa en las debidas condiciones. Esta acción tiene un plazo de prescripción de quince años. CORDERO LOBATO650 resalta la contradicción que existe entre el plazo de prescripción de la acción para pedir la reparación del edificio, dos años según la LOE, y la reparación de estos otros daños, menos sustanciales. Otra cuestión es el inicio del cómputo del plazo de prescripción. Parece que el inicio habría de ser el momento en que se produjo el daño, pues hasta entonces no se puede ejercitar la acción (art. 1969 CC). Esto llevaría a otra contradicción, que la responsabilidad por la ruina del edificio, daño previsto en la LOE, está sometida a un plazo de garantía y la responsabilidad por estos vicios no. Es decir, si se produce la ruina del edificio pasado el plazo de garantía decenal no se puede pedir responsabilidad al promotor, pero si la ruina provoca daños en los muebles colocados en el edificio, se le puede exigir responsabiidad por estos daños. No se daría esta contradicción si admitimos que de los daños en el edificio también se responde pasados los plazos de garantía en virtud de las normas de responsabilidad contractual en los términos que vimos en el epígrafe en que tratábamos de los vicios aparecidos después del plazo de garantía. 650. Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p. 350. 296 Antonio Monserrat Valero RUIZ-RICO651 admite que los daños distintos de los materiales en el edificio pueden ser objeto de reclamación a través de las acciones contractuales, pero de las derivadas del contrato de obra entre comitente o promotor y contratista, no de las derivadas del contrato de compraventa entre el particular y el promotor, por lo que, en principio, según este autor, el particular no podría obtener la reparación de los daños distintos de los materiales en el edificio vía responsabilidad contractual. Salvo que también considera contrato de obra el contrato de adquisición sobre plano de edificio o parte del mismo por construir652; en estos casos el particular se podría dirigir contra el promotor para obtener la reparación de los daños distintos de los materiales en el edificio. En cambio si se trata de un edificio ya construido el particular que adquiere un inmueble del promotor podría reclamar a éste los daños distintos de los materiales en el edificio con base en la LGCU cuyo art. 25 concede a los consumidores el derecho a ser indemnizados por los daños y perjuicios que la utilización de productos les irroguen653. Nos podemos plantear si el adquirente del edificio se podría dirigir contra el constructor en virtud de la responsabilidad contractual para exigir la reparación de estos daños distintos de los daños en el edificio. Lo vemos complicado. El 651. Panorama general de las acciones utilizables por los sujetos afectados por vicios o defectos constructivos en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, coord. por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES HERRERA, Granada 2002, p. 336. 652. Ob. cit. nota anterior, p. 338. 653. Ob. cit. notas anteriores, p. 354. 297 La responsabilidad civil por vicios de la construcción adquirente del edificio no ha celebrado ningún contrato con el constructor y aunque entendiéramos que se subroga en las acciones que corresponden al promotor contra el constructor derivadas del contrato de obra, resulta que el promotor no tiene acción contra el constructor para exigir la reparación de los daños de los que venimos hablando, diferentes de los daños en el edificio, ya que él no los sufre. CARRASCO654 entiende que sólo responde de estos daños el deudor contractual (así, el promotor frente al adquirente, el constructor frente al promotor, etc.), y los técnicos no pueden ser condenados frente a los adquirentes finales a indemnizar otro tipo de daños distintos de los materiales directos. También en virtud de las normas de responsabilidad contractual el adquirente del edificio se podría dirigir contra el promotor para exigir la reparación de los daños en el edificio no considerados en la LOE, como ya vimos al estudiar el epígrafe de la clase de vicios de los que se responde. Esta acción tiene un plazo de prescripción de quince años con la contradicción, también aquí, que existe entre el plazo de prescripción de la acción para pedir daños que provocan la ruina del edificio, dos años según la LOE, y la reparación de estos otros daños en el edificio, menos graves, no considerados en la LOE. Otra cuestión, también aquí, es el inicio del cómputo del plazo de prescripción. Parece que el inicio habría de ser el momento en que se manifestaron dichos vicios, pues hasta entonces no se puede ejercitar la acción (art. 1969 CC). Esto 654. La jurisprudenica post-loe ¿ha cambiado algo en el régimen de la responsabilidad por ruina?, Arnazadi Civil 20001-III, p. 2389. 298 Antonio Monserrat Valero llevaría a otra contradicción, que la responsabilidad por daños de más entidad, los previstos en la LOE, está sometida a un plazo de garantía y la de estos vicios no. Por eso, CABANILLAS SANCHEZ655, como vimos en el epígrafe de clases de vicios de los que se responde, sugiere que estos vicios habrán de patentizarse dentro del plazo de diez años ya que no tendría sentido que para los vicios más graves se aplicase este plazo y para vicios menos graves no se tuviera en cuenta ningún plazo de garantía. De todas formas, siguiendo el criterio de CABANILLAS, también se podría mantener que estos daños se manifestasen dentro del plazo de tres años o de uno, dependiendo de la naturaleza del daño. Esta contradicción no se daría si admitiéramos que de los daños aparecidos en el edificio considerados en la LOE también se responde pasados los plazos de garantía en los términos que vimos en el epígrafe que trataba de los vicios aparecidos después de los plazos de garantía. ¿Podría el adquirente del edificio dirigirse contra el constructor, en virtud de las normas de responsabilidad contractual para exigir la reparación de estos daños en el edificio no comprendidos en la LOE? Pensamos que la respuesta afirmativa es posible considerando que el adquirente se subroga en la posición del promotor y, por tanto, puede ejercitar las acciones que corresponden a éste derivadas de una defectuosa ejecución de la prestación del constructor emanante del contrato de obra. RUIZ-RICO, en cambio piensa que no hay base para que la jurisprduencia vuelva a plantearse el posible 655. La responsabilidad civil por vicios en la construcción en la LOE, ADC 2000, pp. 405 y ss. 299 La responsabilidad civil por vicios de la construcción recurso a la subrogación tras la promulgación de la LOE656. En cuanto a si el adquirente puede exigir responsabilidad contractual a los técnicos me remito a lo dicho antes cuando hemos examinado este problema en relación con el art. 1591. Y en cuanto si a través de la responsabilidad contractual se puede exigir responsabilidad por los daños aparecidos en el edificio pasados los plazos de garantía me remito a lo dicho en el epígrafe que estudia específicamente esta cuestión. 656. Opina que la ampliación, en la LOE, del elenco de sujetos legitimados activa y pasivamente y del tipo o clase de defectos reclamables, cierra el paso al planteamiento de una cesión general de acciones contractuales a los subadquirentes, al haber cubierto por la LOE un importante campo. Por otro lado, puesto que el resto de los daños distintos de los materiales del edificio está también cubierto por otros cauces legales (acciones derivadas de la LGCU y de la LPD), piensa que esa posibilidad de subrogación sólo cabe plantearla respecto a los incumplimientos contractualers que podríamos catalogar como carencias o faltas de conformidad contractuales. Pero aún tratándose de estos considera inadmisible una transferencia general de todas las acciones contractuales a los adquirentes o propietarios del edificio (Panorama general de las acciones utilizables por los sujetos afectados por vicios o defectos constructivos en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, coord. por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES HERRERA, Granada 2002, pp.353-355) 300
