Diapositiva 1 - Aguirre Newman

Informe del Mercado Residencial
Barcelona y Corona Metropolitana
2014
AGENDA
01
INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA
02
DIVISIÓN GEOGRÁFICA
03
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
04
PERSPECTIVAS 2014-2015
01
INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA
01
02
03
04
01
El mercado Residencial
de BARCELONA
01 INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA
El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en la ciudad de Barcelona y en los principales municipios de su corona
metropolitana. La fecha de cierre del trabajo de campo del presente informe ha sido el 1 de octubre de 2014, habiéndose obtenido la información durante los meses de
agosto y septiembre del presente ejercicio.
El presente estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de la vivienda plurifamiliar (pisos) libre de nueva construcción en el municipio de Barcelona y en
aquellas poblaciones del área metropolitana de Barcelona ubicadas en su entorno próximo y que se detallan en el siguiente epígrafe.
El informe se ha realizado sobre un total de 175 promociones de vivienda plurifamiliar en régimen libre de las cuales a fecha de cierre de la recogida de datos (1 de
octubre de 2014) 107 se encontraban en comercialización, 63 se encontraban vendidas, mientras que 5 mantenían su desarrollo y comercialización paralizadas.
La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los diferentes distritos que administrativamente conforman la ciudad de Barcelona y
por 10 de los principales municipios de su corona metropolitana. El sistema seguido para la obtención de los datos ha sido la simulación de compra de vivienda. Este
método utilizado, obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones encuestadas.
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Octubre 2014
AGUIRRE NEWMAN
02
DIVISIÓN GEOGRÁFICA
01
02
03
04
02
El mercado Residencial
de BARCELONA
02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA
A continuación se detallan los municipios analizados en el presente informe.
• L´Hospitalet de Llobregat
• Badalona
• Esplugues de Llobregat
• Sant Boi de Llobregat
• El Prat de Llobregat
• Cerdanyola del Vallès
• Santa Coloma de Gramanet
• Viladecans
• Cornellà de Llobregat
• Sant Cugat del Vallès
La selección de estos municipios de la corona metropolitana se ha realizado combinando la proximidad a la ciudad de Barcelona, la actividad inmobiliaria y la población
existente en el momento de realización del estudio.
La información relativa a la superficie de las viviendas, metros cuadrados construidos, (m²) se refiere:
•
(m²) construidos sin parte proporcional de zonas comunes.
•
En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado al precio comercial del piso
una cantidad por dicho concepto (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban), de cara a una correcta
homogeneización de la información.
No se ha realizado análisis de las viviendas unifamiliares en el municipio de Barcelona ni en su corona metropolitana debido a que la escasez de la muestra y su
diversidad, podrían generar sesgos importantes en los resultados.
Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos posible con la realidad del mercado, se ha realizado una zonificación tanto de Barcelona ciudad
como de su corona metropolitana que queda reflejada en el cuadro y mapas que se incluyen a continuación.
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Octubre 2014
AGUIRRE NEWMAN
02
El mercado Residencial
de BARCELONA
02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA
Los distintos distritos que componen el municipio de Barcelona no se encuentran, por regla general, enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino
que pueden formar parte de zonas diferentes. Las diferentes zonas hacen referencia al mayor o menor grado de exclusividad. De manera que aquellas áreas de la
ciudad de Barcelona incorporadas en la zona “prime” son las más exclusivas, mientras que las que aparecen incorporadas en la zona A3 son las menos exclusivas.
La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el conocimiento de Aguirre Newman del mercado y de la percepción de las
mismas por su ubicación, calidades y entorno.
ZONA
DISTRITO
Sarriá - Sant Gervasi
PRIME
Les Corts
L´Eixample
Sarriá - Sant Gervasi
A-1
Les Corts
L´Eixample
Ciutat Vella
Ciutat Vella
Les Corts
A-2
A-3
L´Eixample
Gracia
Sant Martí
Les Corts
Sants Montjuic
Ciutat Vella
Sant Martí
Sant Andreu
Nou Barris
Horta Guinardó
PERÍMETRO
Pza. Francesc Macia – Av. Diagonal – Av. De Sarriá – Pº Manuel Girona – Bosch I Gimpera – Cardenal Vives i Tutó – Fontcoberta –
Carrer dels Vergós – Pza. de Oriente – Vía Augusta – Calvet ¬– Travessera de Gracia – Vía Augusta – Av. Diagonal – Pza. Francesc
Macia.
Ronda del General Mitre – Vía Augusta – Ronda de Dalt (Ambos lados)– Av. República Argentina – Ronda del General Mitre.
Les Corts Av. Diagonal – Av. De Sarriá – Travessera de Les Corts – Gran Vía de Carles III – Av. Diagonal – D’ esplugues – Eduardo
Toldrá – Ardemans – Cº de Finistrelles – Nogueres – Avellaners – Ametllers – Font del Lloc – Mare de Deu de Lordá – Montevideo –
Av. España – Bosch i Gimpera – Mulhacén – Pº de Manuel Girona – Av. Sarriá.
Pº de Gracia entre Gran Vía de Les Corts Catalanes y Av. Diagonal
Travessera de Gracia – Vía Augusta – Av. Del Príncipe de Asturias – Ronda del General Mitre – Vía Augusta – Clavet – Travessera
de Gracia.
Travessera de Les Corts – Gran Vía de Carles III – Av. Madrid – Av. Joseph Tarradellas – Travessera de Les Corts.
Pza. Francesc Macia – C/ Comte d´Urgell – C/ Córcega – C/ Muntaner – C/ Valencia – C/ Balmes – Gran Vía de Les Corts Catalanes
– C/ Girona – C/ Córcega – Av. Diagonal – Pza. Francesc Macia.
Frente Marítimo del Pº de Colom y del Pº de Joan de Borbo Comte de Barcelona
Barrio Gótico
Gran Vía de Carles III – Av. Madrid – Ctra. Collblau – Travessera de Les Corts – Gran Vía de Les Corts.
Pza. Francesc Macia – Av. Joseph Tarradellas - Pza. Paisos Catalans – C/ Tarragona – Pza. España – Gran Vía de Les Corts
Catalanes – Pza. Universitat – C/ Pelai – C/ Fontanella – Ronda Sant Pere – C/ Ribes – C/ Marina – Av. Diagonal – C/ Girona –
Gran Vía de Les Corts Catalanes – C/ Balmes – C/ Valencia – C/ Muntaner – C/ Córcega – C/ Comte d´Urgell – Pza. Francesc Macia
Distrito Entero
Pza. dels Voluntaris – C/ La Marina – Av. D´Icaria – C/ Taulat – Diagonal Mar – Ronda Litoral – Pza. dels Voluntaris
Resto del Distrito
Distrito Entero
El Raval, Ribera y La Barceloneta
Distrito Entero salvo Frente Marítimo definido en A2
Distrito Entero
Distrito Entero
Distrito Entero
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AGUIRRE NEWMAN
02
El mercado Residencial
de BARCELONA
02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA
A continuación se muestran dos mapas, el de la izquierda muestra las distintas zonas del mercado residencial de Barcelona capital y en la parte derecha un mapa con la
ubicación geográfica los municipios incluidos en el presente estudio.
Mapa de zonificación mercado residencial Barcelona capital
Localización municipios corona metropolitana analizados
Cerdanyola delVallés
San Cugatdel Vallés
Espluguesde Llobregat
Sant Boi de Llobregat
Santa Coloma deGramanet
Cornellá de Llobregat
Viladecans
Hospitaletde Llobregat
El Prat deLlobregat
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Octubre 2014
Badalona
AGUIRRE NEWMAN
03
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
01
02
03
04
03
El mercado Residencial
de BARCELONA
03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
Tras realizar este trabajo de investigación, podemos concluir que la actividad en el mercado residencial de Barcelona y su corona metropolitana ha tenido un
comportamiento desigual. En Barcelona capital se ha registrado una estabilización total de los precios tras 7 años de ajustes continuados. El ajuste medio acumulado en
el precio de venta (€/m2) desde el año 2007 se sitúa en el 41%. Mientras, en los municipios de la corona metropolitana se ha producido un incremento en los precios
hasta volver a situarse en los niveles del año 2012. En este caso, de los municipios de la Corona Metropolitana analizados, el ajuste desde máximos de 2007 se ha
situado en el 42%.
Se continúa apreciando la existencia de márgenes de negociación que se aplican sobre los precios de venta, aunque cada vez en menor medida. Se ha apreciado, al
igual que en el estudio del año 2013, un incremento en cuanto a la actividad promotora, registrándose el incicio de comercialización de diversos proyectos.
A continuación se detalla la información básica en el mercado residencial de Barcelona capital y de los municipios de la corona metropolitana analizados. A lo largo del
presente informe, los datos presentados en las siguientes tablas serán desarrollados entrando a comentar aquellas particularidades y circunstancias concretas
consideradas de mayor interés.
DISTRITO
CIUTAT VELLA
GRACIA
HORTA GUINARDÓ
L´EIXAMPLE
LES CORTS
SANT ANDREU
SANT MARTÍ
SANTS-MONTJUÏC
SARRIA-SANT GERVASI
TOTAL
Of Inicial
54
134
108
406
275
148
362
239
76
1.802
Stock en
unidades
46
27
75
99
44
18
113
127
19
568
% Stock /Of Inicial
Precio €/m²
Plazo Comercialización
(meses)
85,2%
20,1%
69,4%
24,4%
16,0%
12,2%
31,2%
53,1%
25,0%
31,5%
6.472
3.380
2.807
5.500
3.836
3.154
3.060
3.634
6.277
4.036
108,8
71,9
102,5
1,2
47,9
42,4
38,5
143,8
48,1
58,8
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Octubre 2014
MUNICIPIO
BADALONA
CORNELLA DE LLOBREGAT
EL PRAT DE LLOBREGAT
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
L' HOSPITALET DE LLOBREGAT
SANT CUGAT DEL VALLES
SANT BOI DE LLOBREGAT
SANTA COLOMA DE GRAMENET
VILADECANS
TOTAL
Of Inicial
Stock en
unidades
% Stock /Of Inicial
Precio €/m²
Plazo Comercialización
(meses)
425
342
78
113
566
366
143
22
709
2.764
105
28
1
30
100
77
87
7
77
512
24,7%
8,2%
1,3%
26,5%
17,7%
21,0%
60,8%
31,8%
10,9%
18,5%
2.353
2.662
n.d
2.863
3.257
3.013
2.007
1.686
2.473
2.619
31,9
57,6
n.d
91,8
47,9
50,3
43,5
98,5
59,9
43,3
AGUIRRE NEWMAN
03
El mercado Residencial
de BARCELONA
03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
Principales conclusiones:
Tras realizar este trabajo de investigación podemos concluir que la actividad en el mercado residencial de Barcelona durante el periodo analizado se ha caracterizado
por las circunstancias clave que a continuación se enumeran.

El precio medio de la vivienda libre en comercialización en Barcelona capital en septiembre de 2014 ha disminuido ligeramente, un 1,3%, en comparación al
precio medio que se registró en el anterior periodo analizado (2013). Un piso en Barcelona capital tiene una superficie media de 86 m², un precio medio del m²
de 4.036 € y un precio medio final de 346.700 €. Para hacer frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 3% de interés, debe pagarse 93.176
euros en concepto de entrada y desembolsarse mensualmente 1.269 euros durante 25 años o 1.138 euros durante 30 años. En el caso de la corona metropolitana
el precio medio por m² se sitúa en los 2.619 €/m² y un precio medio final de 233.879 €

Descenso de los plazos de comercialización en Barcelona capital y los municipios de la corona metropolitana analizados. El plazo medio para la comercialización
de una promoción en Barcelona capital (31 viviendas de media) es de 59 meses, frente a los 66 meses del año 2013, mientras que en la corona metropolitana (58
viviendas de media) la media ha pasado de 78 a 46 meses.

Las compraventas de viviendas libres muestran una importante recuperación en comparación con los datos del año 2013 (+178% 1S2014 vs 1S2013), llegando en
el primer semestre del 2014 a registrar niveles casi similares a los del año 2009.

Ligero incremento de la actividad promotora en Cataluña en general y en la provincia de Barcelona en particular, reflejada en un aumento de los visados de
dirección de obra nueva. Los nuevos proyectos que entran en el mercado muestran ritmos de venta similares a los de la época pre-crisis al estar situados en
localizaciones con demanda solvente y salir al mercado con precios accesibles para dicha demanda.
VISADOS DE DIRECCIÓN DE OBRA. OBRA NUEVA EN BLOQUE. CATALUÑA
(Primer Semestre 2004-2014)
EVOLUCIÓN VENTAS VIVIENDAS OBRA NUEVA. BARCELONA CAPITAL
(Primer Semestre 2004-2014)
6.000
2.000
1.800
1.888
1.767
5.000
1.600
4.950
4.655
1.408
1.400
4.000
1.200
3.414
1.052
1.000
919
860
800
3.000
745
696
2.097
2.000
600
425
1.764
421
400
1.000
250
200
1.144
0
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuente: Ministerio de Fomento
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Octubre 2014
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuente: Ministerio de Fomento
AGUIRRE NEWMAN
04
PERSPECTIVAS 2013-2014
01
02
03
04
04
El mercado Residencial
de BARCELONA
04 PERSPECTIVAS 2013-2014
A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Barcelona y los principales municipios de su corona metropolitana para el próximo ejercicio.

Es razonable que en 2015 se produzca una estabilización de los precios respecto a los observados en 2014 ante la suave mejora de la demanda y la progresiva
reducción del stock disponible, si bien determinados mercados donde el exceso de oferta es relevante se podrán observar ajustes adicionales poco
representativos. Por otro lado, las superficies medias se estabilizarán en los niveles actuales ante el escaso margen de disminución de las mismas.

Incremento de la actividad promotora, tanto en la capital como en la corona metropolitana, centrada en aquellos mercados con escasa oferta disponible. La oferta
promotora deberá reaccionar con mayor flexibilidad para ajustarse a las necesidades actuales de la demanda. La flexibilidad en la financiación, la forma de pago y
el valor añadido jugarán un papel importante en la estrategia comercial de 2015. Del mismo modo, la promoción de producto destinado al alquiler debe proliferar
para aportar al demandante de vivienda una segunda alternativa.

Se espera un comportamiento diferenciado en los plazos de comercialización entre aquellos proyectos nuevos cuya promoción y comercialización se inicia en
2014-2015 y aquellos proyectos que llevan arrastrando su venta desde hace varios años. En el caso de los primeros los plazos de comercialización serán muy
dinámicos y la venta total de las promociones se acercará al periodo de construcción (24 meses aproximadamente). En el resto de proyectos no se espera una
mejora respecto a lo observado en años anteriores.

Al igual que en años precedentes las entidades financieras seguirán siendo protagonistas del mercado. En sus manos está la financiación de la compra de las
viviendas por parte de particulares, factor clave para que la demanda se reactive. Por otro lado, mantendrán una posición clave en la promoción de nuevos
proyectos sobre los mejores suelos que se hayan adjudicado y en la financiación a promotores interesados en el desarrollo de proyectos residenciales. La mayor o
menor facilidad en la concesión de crédito inmobiliario resultará clave para el futuro del mercado.
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Octubre 2014
AGUIRRE NEWMAN
M a d r i d | B a r c e l o n a | M á l a g a | L i s b o a | B e r l í n | L o n d r e s | M é x i c o D . F.
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Octubre 2014
AGUIRRE NEWMAN