Problemática del boleto de compraventa.

PROBLEMATICA
DEL
BOLETO
DE
Enmes'ro
hrmonvccrón
AL m
DE
COMPRAVENTA
MAmo
SOLANILLA‘
ANÁLISIS
el presente
trataremos
las dificultades
ensayo
que
la conocida
en
el tráfigura del boleto de compraventa
la inseguridad
así, develaremos
jurídica
en
materia
de oompraventas
de inmuebles,
tema
una
sociedad
para
cuyos
aspiran
componentes
económien
una
situación
gran
mayoría a establecerse
ca
firme que otorgue
la posibilidad de aspirar a un mejor nível de vida.
Desde la antigüedad, el hombre
aspiró a la riqueza inmobiliaria, siendo ésta la forma de dar mayor
seguridad al
ser
el prohumano
abordar
familiar.
Sin intentar
y su núcleo
ceso
la Edad
en
histórico
de la pro iedad,
recién
Moderna,
o naciosin
de su raza,
sangre
cualquier individuo
Tan
una
nalidad. pudo adquirir sin trabas
porción de tierra.
nuestros
importante fue este tema
que
constituyentes de
1853 dedicaron
de propiedad, y
al Derecho
un
artículo
entero
nuestro
Código Civil aseguró el carácter perpetuo y .casrabeoluto del Derecho
real de dominio.l
Así, la inmigracnón italiaEn
causa
fico
inmobiliario;
existe
esencial
que
éste
en
su
Sistinción
tro
‘Fallocido
muerde.
l
trágcamonte
en
Zorraquín Becú, Ricardo,
153, Parrot.
Buenos
Aires.
1988.
fecha
Hablar-ia
11 de
del
julio
de
Derecho
1993.
Sea
Argentino,
ésta
nues-
T. II, n'
196
LECCIONES
Y ENSAYOS
de fines
del siglo
na,
países europeos
española y de otros
trabajó duramente
para
pasado y principios del presente
de los duros
la “casa propia”. El fruto
trabajos y el
comprar
deseo
de prosperidad
del
ferviente
posibilitaron ese sueño
se
transmitió
a sus
y el sueño
inmigrantez;
hijos y a sus nietos.
aquí surgió el problema:
los valores
de los inmuebles
el inpor lo que no se podía vender
otro más grande. Es
casa
o un
inmueble
de
valor
los
mayor
que pudiera satisfacer
cualquiera,
deseos
de prosperidad
de estos
hombres
cuyo
arraigo era ya
una
definitivo, era necesario
y sigue siéndolo, realizar
operasencilla:
ción que a simple vista nos
puede parecer
Se da una
suma
de dinero
es
una
del
que
parte
precio de
modo se reserva
la futura
el inmueble
y de ese
compraventa,
con
un
Mientras
tanto, se vende el inmueprecio establecido.
ble que se tiene, y cuando
de aquella venta
se
obtiene
el resto
el
del precio debido, se procede a “comprar” definitivamente
otorgándole el pertinente instrumento
que ordena
Y
—y
eran
son-
altos
muy
mueble
que
ello que
por
se
tenia
luego, comprar
para
poder 'cambiar una
para
por otro
Ïmlnueble
a
‘
ey.
Pero
la operación que a primera vista
parece
simple y
practica no lo es tanto.
¿Qué seguridad brinda el acto de dar
ese
porcentaje del precio de la compraventa? ¿Qué seguridad
del
de que la vendedora
va
a aceptar
la cancelación
a escriturar?
y no va a negarse
¿Qué seguridad se tiene
de las operaciones
el dueño del
y actos
que puede realizar
inmueble
en
el plazo que transcurre
la operación
desde
cial hasta
el negocio definitivo?
Y así pueden nombrarse
se
tiene
precio
otras
Consecuencia
para
con
jurídicas
inseguridades
numerosas
lución.
forzó
mente
de esto
poder
que
tiene
progresar,
que
es
que
exigen
que
el hombre
puede
soportar
que
encontrarse
una
deuda
es víctima
de una
defraudación, con que ya vendió
da original y no tiene
lugar para él y su familia,
inmueble
a otros
que compró ha sido vendido
que
tran
en
2
damiento.
Sin
su
misma
embargo,
Conforme
una
tanto
so-
se
su
vivien-
con
se
que
encuen-
situación, etcétera.
mucha
inmigración
Zorraquín Becú,
op.
no
tuvo
otra
cit., n" 145.
es-
repentinaajena, con que
opción
que
el
arren-
el
mvos
Estos
eventuales
problemas
191
agudizan cuando la ley es
inmobiliarias,
y exige deterde no cumplirse. pueden
"cen y consigan así un mejor
posibilitar que
derecho, en detrimento
de aquel que fue sorprendido
en
su
buena fe (buena fe en sentido
común, no jurídico, concepto al
cual luego nos referiremos).
rígida
en
minathe
cuanto
a
tramites
sí los
ue.
re
Es por ello que ensayaremos
detallando
las distintas
realizan
y los eventuales
pro
cas
propondremos determinadas
tivas.
Pasos
mimos
AL
se
transmisiones
registrales
otros
comas-ro
ns
COMPRAVENTA
(Escarrmu)
El contrato
de estas
acerca
problemáti-
raciones
se
que usualmente
lemas
que
pueden ocurrir, y
soluciones
que estimamos
posi-
mmonmam
\
de compraventa
requiere
escritura
Para
poder explicar todas las tratativas
preliminares al
de compraventa
debemos
definir este
inmobiliaria,
el contrato
de com
reventa
de un inmueble
no
es sólo
de as partes
se
aquel por el ue una
obliga a transferir a
otra
la
de un inmueble,
obligandose esta última a
recibirla
en
dinero
(art. 1323,
y pagar
por ella un precio cierto
Cod. Civil), sino que además
requiere el cumplimiento de un
contrato
último:
propieüad
acto
formal.
El requisito
formal
es
la escritura
pública exigida por
el artículo
1184 del Código Civil
ara
toda la transmisiónde
n
hechos
en
escritura
De
ser
inmuebles, el cual establece:
pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta
tuuieren
Pública: 1) Los contratos
que
por objeto la transmisión de bienes inmuebles
en
propiedad o usufructo, o alguna
o traspaso
de deresobre los mismos,
obligación o gravamen
chos reales sobre inmuebles
de otro;...".
Es verdad
el acto
que de realizarse
por instrumento pricon
firma certificada
vado, aun
por escribano público,esto
la escritura
lleva consigo la obligación de realizar
ública, peCl11
Cód.
ro no queda concluido
como
tal el contrato
5,
(art.
vil). De faltar la escritura
pública, el acto es sin duda un con_
198
LECCIONES
trato“, pero
te
requiere
cual
es
un
no
por
el contrato
cualquier tipo
inscripto.
tar
Y ENSAYOS
de compraventa
de inmuebles.
Esescritura
pública, lo
la forma
más
eficiente
evipara
acerca
de la validez
del
y eficacia
imposición legal la
una
acierto,
ya
es
que
de dudas
título
Existe
también
en
la Ley de Registro 17.801
un
requisito
antes
de autorizar
las escricumplir los escribanos
que deben
El artículo
23 de dicha
turas.
ley establece
que “ningún escrio funcionario
documentos
de
público podrá autorizar
o cesión
de derechos
transmisión, constitución, modificación
reales
sobre inmuebles
sin tener
a la vista
el título inscripto
en
el registro, así como
la certificación
expedida a tal efecto
oficina
en
la que se consigna
el estado
por dicha
jurídico de
los bienes
y de las personas
según las constancias
registradas”. Así, la Ley de Registro impone una
obligación al notatraslativa
rio, de carácter
de
registral, previa a la escritura
dominio.
bano
cuanAhora, debemos
qué es lo que ocurre
preguntarnos
el
do el notario
no
a la vista
cumple su deber. Si omite tener
título inscripto en el registro, puede ocurrir
que esté otorganno
eS
tal. Por el
do un
vendedor
acto
de venta
que
por un
de nemo
plus iuris (art. 3270, Cód. Civil), al adqui‘rente
“no podrá transmitírsele
un
derecho
más extenso
sobre
ese
no
inmueble”, máxime cuando
cumple con los requisitos
establecidos
ley (citado art 23 de la ley 17.801),
por la misma
de buena
fe. Nos atrey no
puede configurarse una situación
vemos
ni siquiea decir
otorgado por el escribano
que el acto
ra
alcanza
la categoría de nulidad,
sino que debe calificárselo
dentro
de la moderna
ya que ni
categoría de la inexistencia,4
esenciales
de cualquier acto (en
siquiera tiene los elementos
el caso
del consentimiento
del sujeto).
principio
Pero
puede
ocurrir
que
el escribano
omita
tener
a
la visw
Jurídica
T. II, n" ll. Biblioteca
Lafaille, Héctor, Cursa de contratos,
Argentina, Buenos Aires, 1928. Gatti, Edmundo
y Alterinj,
Jorge H., Prehorizontalidad
de compraventa,
La Ley, 1981, p. 17. Ver también
y boleto
Aires.
Rocco, Emma Adelaida, El boleto de compraventa,
Astrea, Buenos
es
el reflejo de
1982, quien hace hincapié en que el boleto de compraventa
un
acuerdo
de voluntades
en
los términos
del art.
1197 del Cód. Civil.
3
4
res,
85
en
Ver
Cifuentes,
1986; y su voto en
L.L., 1985-0-333.
Santos,
Negocio jurídico,
la sentencia
de la Cám.
Ain? 305, Astrea, Buenos
Nac. Civ. Sala C de] 26-III-
enanos
199
el título, y el vendedor
ta
sea
el verdadero
titular
registrado
a non
constituyéndose una venta
domino.
En este caso, el
será completamente
válido, toda vez que el requisito lees
una
imposición al notario, y no a las partes (además de
que no esté prevista la sanción
de nulidad).
La obligación impuesta lo esta a fin de obtener
una
mayor
seguridad jurídica.
Asimismo. el escribano
puede no solicitar los certificados
artículo 23 de la ley 17.801. En la práctica
que elige el citado
no
acto
gal
del certificado
de dominio
del proy de inbibiciones
El acto
sera
completamente
válido, pero no gozará
esos
prioridades
certificados
que otorgan
del
respecto
de inscripción del nuevo
título. Así. al llegar la escrial registro. el nuevo
titular
del dominio
deberá soportar
eventuales
embargos. hipotecas, etcéteraS. Y de haberse otorel vendedor
gado el acto encontrándose
inhibido
de la disposición de sus
el
nuevo
titular
bienes.
deberá so ortar
los actos
de ejecución de los acreedores
del vendedor,
asta
la concurrencia
del valor del bien transmitido.
Se llega a estas
conclusiones
a través
de la interpretación armónica
de los artículos
17. 19 y 25 de la Ley de Registro 17.801.
Es importante
destacar
de que el nuevo
tituque en caso
lar transmita
el bien a otro adquirente,
y así sucesivamente,
todos deberán
soportar,
por aplicación del principio
del artículo 3270 del Código Civil, las cargas
el
consigo
que lleva
en
la protección que da la
inmueble, y no podrán escudarse
ley a los terceros
adquirentes de buena fe (arts. 1051 y 3430
del Cód. Civil reformados
por la ley 17.711); toda vez
q_ue el
vicio de su antecesor
se
les transmite
no
hasta
tanto
del
surja
u
registro en esa transmisión
que los acreedores
otros terceros
han sido completamente
desinteresados,
se extinguió su
derecho, vg'r. por prescripción, o caducó la medida protectora
de sus derechos.
De más está decir
laue
se encuentra
en
todos los casos
tente
la responsabilida
civil de los escribanos, ya que el conflicto que se plantea se debe a la omisión
de un deber
legal
trata
se
pietario.
de las
tiempo
tura
5
un
y
Esto
darncho,
derecho
siga.
es
y
así
no
¡mobiliario
la
porque
constitutiva.
registración
on
Ver Coghlan,
registral, Abolodo-Pemt,
nuestra ley
es
Antonio
R,
Buenos
Aires,
declarafiva
gala-al
de
del
1991. ps. 165
200
LECCIONES
tienen
dad
con
909 del
resarcir
a
las partes
sión; responsabilidad
con
Y ENSAYOS
los notarios
(art. 23, ley 17.801). Así, de conformila correcta
interpretación de la excepción del artículo
tendrán
el leno deber de
Código Civil, los escribanos
que
los daños
del acto
ésta
omiproducidaos
por
su
agravada, ya que en el
una
confianza especial
“... suponen
el escribano
contrato
entre
las
partes” (art. 909, Cód. Civil).
se
De todo lo expuesto,
puede llegar a las siguientes conclusiones:
privado, aun con firma certicualquier docuniento
de compravenficada por escribano
público, no es un contrato
el requisito
de escritura
ta inmobiliaria
pública (lo
por faltar
dice el art. 1185, Cód. Civil).
en
un
documento
Tampoco lo será si, a pesar de constar
registrado por algún régimen
privado, el acto se encuentra
especial (como el de las leyes 14.005 o 19.724), toda vez que
en
esas
mismas
(títuleyes se prevé la posterior escrituración
lo perfecto de la compraventa).
Y respecto
de toda escritura
que
pública de compraventa
se halla
otorgada sin vista del título o sin previos certificados
como
lo ordena
la ley (art. 23, ley 17.801), ésta podrá ser insno
en
el
de
la
Registro
podrá
cripta
Propiedad Inmueble, pero
ser
derecho
tiene
cuyo
oponible a terceros
inscripción antenor.
de Contrato
de CompravenDefinido
que fue el concepto
Inmobiliaria
a todos
los pasos
prequeda pues referirnos
Y es en esvios a la escritura
del dominio.
pública traslativa
tas etapas
donde nos encontraremos
con
todas las diferentes
problemáticas que pueden ocurrir.
ta
a) Actos previos
al contrato
de compraventa
inmobiliaria
Una modalidad
clásica
inmobiliaria
en
la compraventa
la venta
ad referendum
los corredodel dueño que realizan
inmobiliarios.
Esta “venta” es el acto por el que un sujeto
una
suma
de dinero
pretende ser comprador entrega
que
es
res
(porcentaje
de
determinado.
rio, al dueño
.
lizar
un
un
o
un
precio)
a
un
corredor,
ofertando
un
contrato
El corredor
realiza
la oferta, como
intermediade la cosa,
que podrá proceder a aceptarla y reao
de compraventa
(que puede ser el contrato
a ello.
La suma
de dinero, porcentaje
negarse
contrato
boleto),
muros
201
del precio ofertado. constituye una
reserva
por la que el corredor se compromete
a no
intentar
el negocio con otro más que
el proponente.
hasta tanto
el dueño se pronuncie
por la aceptación o desecha
la oferta, o hasta
tanto
venta
un
plazo que
pactan el corredor
y el proponente.
Dentro
de este
concepto
dejamos claro que la oferta de
contrato
entre
las partes
no
la realiza
el vendedor,
sino el
pretendido comprador. El corredor no es parte del negocio, sino
sólo un intermediario
imparcial.
Consecuencia
de lo ex uesto
es
la venta
ad
que realizada
referendum -de inapropia
retende
denominación—. el que
ser
de a oferta
comprador (proponente) no uede retractarse
la haya aceptado. Tamque realizó luego de que el
bién, el dueño de la cosa puede no aceptar la oferta. y no estará obligado al pago
de indemnización alguna, ya que todavía no
De no aceptar
el dueño
la oferta,
e]
hay contrato.
corredor
restituir-á
el monto
de dinero
del precio
-porcentaje
ofertadoque le entregó el pretendido
comprador.
Ea importante
decir que la restitución
de ese porcentaje
el precio no se produce como
de la falta
de
consecuencia
aceptación. ya que la oferta de la que hablamos
puede producirse sin necesidad
de pago alguno: no se paga
ofertar.
para
La restitución
de ese porcentaje
consecuense
produce como
cia de otro
ad referennegocio que lleva implícito la venta
dum: la reserva.
Este es el acto
or
el que se pide prioridad
en
un
un
determinado
leva
corredor, pnondad
negocio que
determinado
que se tiene
por un
tiempo. y or la que se ensuma
de dinero
en
trega una
concepto de a elanto de lo que
el
en
percibirá el corredor
concepto de comisión, si se realiza
vengedor
negocio jurídico proyectado.
Es
es
por
parte
de
ello que el corredor
debe
si
su
eventual
comisión
frente
ya que si no se estaría
sa‘. La ganancia
del corredor
ción del negocio, y es por ello
la
camente
si logra concretar
Definido
°
Ver
el monto
Llambíaa, J
que
e
Ver
Civil
también
restituir
no
se
suma.
esa
el
realiza
enriquemmiento
un
que
negocio,
cau-
sm
a la
beneficm
subordinada
obtendrá
realizauni-
ese
operación.
da
se
en
concepto
Rafl'o
Joaquín.
El:th
fael A., Compendio de
l'rflt. Bueno.
Aires. 1976.
a
está
que
-
Benegas,
Obligaciones,
Reuónico,
de reserva,
Patricio
nm.
Buenos
y
Sanet,
1315,
1.318a1953.
Air“.
es
RaPe-
202
LECCIONES
importante decir
ta de precio, ya
que
que
ésta
no
no
Y ENSAYOS
seña
constituye
puede haberla
en
alguna,
acto
un
que
ni
cuen-
todavía
no
debe realizarse
de
Entonces, la restitución
conformidad
con
el régimen del artículo
1202 del Código Cihubo arrepentimiento.
No se
vil, ya que en ningún momento
de algo que no se aceptó. Por tanto,
la
puede arrepentirse
no
contrato.
es
restitución
debe serlo del monto
de reserva.
Claro que si se diera
tre las partes,
el corredor‘tendría
111, Cód. Com.)7.
total
de lo dado en concepto
a la negociación ena su
comisión
(art.
principio
derecho
venta
ad
surge
que la denominada
referendum no es venta
alguna, a pesar de su denominación,
uno
oferta
de
sino que lleva implícitos dos actos:
que es una
un
pretendido comprador, el que deberá regirse por los artículos
1148 y siguientes
del Código Civil. Y otro, que es un
entre
el pretendido comprador y el correnegocio de reserva
dor (agente,
en
del art.
términos
1151, Cód. Civil), que deberá regirse por el Código de Comercio
(arts. 96 y concs.).
De todo
b) Fin de los
lo expuesto,
actos
unilaterales:
El boleto
La aceptación de la oferta
de
notificación
y consiguiente
Desde
esaceptación al proponente
perfecciona el contrato.
te momento
no
hay más actos unilaterales
recepticios, sino
a haber
un
acto
bilateral, un contrato,
que pasa
ya que surge
la
de
un
en
que
da.
acuerdo
de voluntades
Deben
ser
contados
la aceptación por
Generalmente
esta
(art.
los
casos
1137, Cód. Civil).
inmobiliarios
de negocios
parte del dueño se halla documentaveretapa de la negociación se realiza
la oferta
esté en casi todos los casos
instrumentada.
El proponente
sólo va a tener
seguridad de la
de firmarse
el boleto, ya que en ese
aceptación al momento
instante
el vendedor
ratifica
su
anterior
aceptación verbal
por medio de un acto escrito.
balmente,
7
a
Dejamos
pa de una
comisión
tirara
el
o
pesar
a
de las
de que
salvo que en caso
de que el negocio
dos partes,
el corredor
inmobiliario
íntegra (art. 111, Cód. Com.). Sería el
arbitrariamente,
negocio al corredor
recibido
plazo otorgado, y el corredor ya hubiere
comprador.
ceso
antes
una
se
no
realice
por cula su
derecho
reel vendedor
del
vencimiento
por parte de un
tendrá
en
que
del
oferta
menos
203
Elboletoesuncontrawentrelaspartea,peronoesel
de compraventa
como
inmobiliaria,
ya
'jimos. por
el requisito de forma del artículo 1 184 del Código Civil.
El boleto es una
de escriturar.a
a cuya
firma
promesa
suele entregarse
el 30% del valor de lo que
aproximadamente
será el precio de la compraventa.
Con lo cual aquí comienza
la falta de seguridad jurídica del comprador.
En cambio, el vendedor
puede disponer del bien, máxime
cuando
todavía
conserva
la posesión. Así nos
encontramos
frente
a una
situación
inestable
poco equitativa,
y altamente
contrato
faltar
peligrosa.
El boleto de compraventa
se
suele complementar con moel día en que se procederá a escriturar,
el esdalidades. como
cribano designado, el reparto
de gastos de la escritura,
impuesSe establecen
en
tos, etcétera.
algunos casos, pactos comisarios
de resolución
del boleto si el comprador no paga el precio olas
cuotas
del precio, cuando se pacta esa forma de pago. También
se convienen
cláusulas
penales de intereses. y. graciosamente,
simicontienen
una
redacción
algunos boletos de compraventa
lar a la de una
con
mcritura
pública. designando el inmueble
datos catastrales
eee
innecesarios.
acto son
que para
NATURALEZA
DEL
301m
DE
COMPRAVENTA
la nacivilista
Es tema
y notarial
preferido de la doctrina
Como este no es
turaleza
jurídica del boleto de compraventa.
el objetivo de nuestro
trabajo. sino que son las problemáticas
de
menmón
breve
una
esta
que ocasiona
figura, sólo haremos
la naturaleza
jurídica del boleto de compraventa.
dos
en
La doctrina
en
posiciogeneral suele orientarse
un
es
nes:
contrato,
de compraventa
pero no el
que el boleto
contrato
de compraventa
inmobiliaria,
que —segú.n la tendencia
es
sólo un antecontratmlo
dominante-9
que contiene
3
Conforme
Rocco, op. cil.
°
Iturraspe, Jorge, Teoop. cit. Mosset
han.
op. cit. Gatti-AJterini,
Jurídicas
Fe, 1976, p. zas.
Edia'onee
Orbir, Santa
del controla,
para!
de dar protección Julas ventajas sociales
Sin embargo, esta último resata
ridica al boleto de compraventa.
en
1° Hue
Garndo,
especial uso de este término Jorge Alberto Zago,
ría
.
204
LECCIONES
Y ENSAYOS
el contrato
de compraventa
la obligación de realizar
a través
'Iïene
un
sólido basamento
de la escritura.
en
los articulos
además
1184 y 1185 del Código Civil. Se acota
que un instrucon
firma
certificada
mento
escribano
no
privado, aun
por
de compraventa
puede ser el contrato
por la sola contravención al artículo
1184, inciso 1g del Código Civil.
Otra posición“ sostiene
de compraventa
sí
que el boleto
es
un
contrato
de compraventa
debido a que el incumplimienra
de la obligación a escriturar
aupor parte de la vended
toriza
al juez a
escritura
pública (plenario de la
Solidifica
su
Cám. Nac. Civ. del 3-X-1951)“.
la
creposición
en
nuestra
sociente
práctica de los boletos de compraventa
de 1968 considera
ciedad, además de que la reforma
legítima
la adquisición de la posesión, mediando
buena
fe, de un in-
to
suscribircia
mueble
con
boleto (art. 2355, Cód. Civil, según agregado por
la ley 17.711).
Pero
la doctrina
suele
negar
significación al
anodinola.
agregado, considerándolo
nuestra
a la primera
doctrina.
Penparte, adherimos
es
un
el boleto de compraventa
contrato,
pero no el
a
de compraventa
de inmuebles.
Un boleto nunca
va
del artículo
1137 del Código Civil,
amplio campo
ser
un
contrato
de compraventa
inmobiliario
rede
Cód.
la
forma
la
Civil).
ley (art. 1184,
quiere
prescripta por
Es cierto
a exi1185 del Código Civil autoriza
que el artículo
el
gir el cumplimiento de la forma; pero, hasta que eso ocurra,
titular
hubo
aún condel boleto no es propietario,
no
porque
Por
samos
que
contrato
al
escapar
pero
para
‘
Civiles y Comerciales,
T.
Roque Fortunato
y Zago, Jorge Alberto, Contratos
Buenos
de
II, Universidad,
G., habla
Aires, 1988, p. 60. Spota, Alberto
en
el Derecho
“precontrato” en Contratos
Esnaola,
Civil, T. III, Ediciones
Buenos Aires, 1964, p. 9.
'
11
Morello, Augusto Mario, El boleto de compraventa
inmobiliaria,
Aheledo-Perrot, Bs. A5., Platense, La Plata, 1965, p. 53. Borda, Guillermo,
Tratado
de Derecho
Civil
Aires,
Contrato, T. l, n? 454, Perrot, Buenos
-
1969.
Este
propiedad
transferencia
‘2
la diferencia
través
de la tradición
se
da con el consentimiento.
autor
a
remarce
de nuestro
sistema
contraponiéndolo al
traslativo
de la
donde
la
francés
CNCiv.
en
Rodrí“Cazes de Francisco,
Amalia
c.
pleno, 3-X-1951:
Conde, Manuel”. En L.L., t. 64-476 y J.A_, IV-155. "En el supuesto de
en
de compraventa
voluntaria'de
un
juicio ordinario
por escrituración
inmueble, proceda la condena a escriturar,
puede el juez firmar la escritura, si no lo hace el obligado”.
¡3 Conf.
Rocco, op. cif.
guez
que,
bien
manos
206
de compraventa
inmobiliaria
ni tradición
o
poeesoria".
de título y modo“. Es acertada
la primera
citada al decir que estamos
frente a un antecontrato
contiene
una
obligando de realizar un contrato
posterior;
además, consideramos
que la decisión plenaria del 3 de octubre de 1951“. que autorizó a los jueces a suscribir
la escritura
del vendedor
remiso
a firmarla, no
hizo mas que hacer jugar
el artkulo
505, inciso 2° del Código Civil. Si bien la firma es
un
acto
nalíaimo, en los juicios de escrituración
el efecto
de la ob
'ón querido por el acreedor
es la propiedad
perfecta. y el acto de suscribir
la escritura
no
es
más que la expresión del consentimiento
o de la orden
'udicial.
Así. un juez que
ordena la escrituración
tercero
el
puede ser
que procura
efecto de la obligación del deudor, en una
interpretación amplia del artículo 505, inciso 2° del Código Civil.
trato
sea
concurrencia
doctrina
que
ell
\
INEEGURIDADH
DEL
BOLETO
En
la mayoría de
se
suele
cmnpraventa
ue
ronda
el 30% del
1 % del valor
total
rendum.
En algunos casos,
paso de la posesión, lo
del
¡4
¡5
Llambíae-Alterini,
los
dar
DE
casos
en
COMPRAVENTA
en
que
concepto
se
firman
boletos
de
de parte
de una
suma
a diferencia
venta
ad refe-
precio del bien inmueble,
que está en juego en la
la firma del boleto
cual pone al futuro
op.
cit., comentario
al art.
roduce
se
a
quirente
sin
en
trasuna
del Cod. Civil.
título y del modo,
2602
referencia
histórica
a la teoría
del
e
Tearla general de los Da'edloe
Reales. Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 1975, p. 255.
¡5
CNC‘ivfi en pleno, 29-XII-51,: “Méndez, Roberto c. Pen'upato de Fe'como
Antonia'.
En LL, 65-719 y JA,
952-Il-277.
'Le clausula
rrara.
seña
de precio’ tiene
doble función sucesivamente:
una
y a cuenta
como seña, ll
el contrato
no
caso
contrano.
se
a
de
en
cuente
cumple, y
precio
asuste
plazo para eecn'turar, ése sera también para optar por el arrepentimiento.
hasta la constitución
en
mora
conatituaón
en
mara.
Si no hubiese
extraju-
Ver,
como
Gatfi, Edmundo,
hasta
la contestadicial. el arrepentimiento
lugar válidamente.
puede tener
ción de la demanda.
es
El arrepentimiento
que el conprocedente siempre
trario
no
haya tenido principio de ejecución'. A pesar de que la doctrina de
este
debe concllláreelo
en
plenario ee plenamente aplicable, actualmente
cuanto
ee refiere
con
la nueva
redacción Impresa
e la constitución
en
mara,
por la ley 17.711 al art. 509 del Cód. Civil.
206
Y ENSAYOS
LECCIONES
más
posición
prioridades
sión
desventajosa,
de hecho,
que
adquirentes
terceros
del art.
3136
y
ley al
2791
(arts.
los efectos
cosa
puede pretender
sorios
ya
la
otorga
que
de la
su
no
que
que
594,
tiene
primero
Cód.
a
su
entró
Civil)
como
en
favor
las
la pose-
tampoco
publicidad de los estados poseen
posición de mala fe a
acreedores
hipotecarios
(argumento
pueden
o
nota,
y
Cód.
de
poner
Civil)”.
de compraventa
únicamente
oben
que han pagado gran
parte,
con
lo cual si bien tiene luo el total
del valor del inmueble,
gar la tradición
posesoria y las prioridades publicitarias de la
actos
o mamisma, no quedan a salvo de otras
operaciones,
niobras
del titular
registral del inmueble.
casos
se
establece
un
Además, en muchísimos
largo plazo
la escrituración, más aún cuando
el pago
se
realiza
para
hasta
se
en
cuotas
tanto
no
salde dey no se puede escriturar
el
finitivamente
el precio. Aun así, por más reducido
que sea
a que
ello no obsta
tiempo designado para la escrituración,
frustren
las esfraudulentas
haya riesgos y maniobras
que
pectativas del comprador.
Los titulares
de boletos
la posesión en los casos
tienen
Mencionamos
ocurrir:
aquí algunas
de las tantas
situaciones
que
pueden
1) Muerte
del vendedor
Dado que en la mayoría de los casos
se
plazos
pactan
muy
largos para la escrituración, no es extraño
que el vendedor fallezca
en
el transcurso
de ese
plazo. O también puede
fallecer
el cónyuge del dueño (si se trata
de un bien gananasentido
con
su
firma
el boleto, se
que,
haya
aunque
convierte
en
de una
masa
indivisa
propietario
por la disolur,
ción de la sociedad
conyugal (art. 1291, Cód. Civil), con lo que
con
su
el inmueble
muerte,
objeto del boleto es todavía prodel cónyuge supérstite y de los herederos
del cónyuge
cial)
Ípaiïldadl
ec1
o.
Así, corresponderá
” Ver
inmobiliaria
'
a
los herederos
el acto
de la escritura-
especialmente Alter-ini, Jorge H., La buena fe y La publicidad
del Registro de la
registral y extruregistral, Dirección General
de la Capital Federal,
1974. También
Propiedad Inmueble
Coghlan, op.
cit., ps. 49 y eigs.
ción. Para
el pertinente
ello, deberán promover
sucesorio
de existir
que. en caso
controversias,
puede llegar a insumir
años. Es verdad
es
al mismo
que el comprador
tiempo acreedor de la sucesión, y puede promover
el sucesorio;
pero
para
ello debe cumplimentar
una
serie de requisitos
legales (arts.
694, Cód. Pr. C. C. y 3314, Cód. Civil) que pueden hacer retardar
mucho
el proceso.
Más aún, en caso
de apertura
del
sucesorio
del boleto, los herederos
por el acreedor
pueden
deconocer
la firma de su autor
en
el boleto. declarando
que
no
saben si la firma le pertenece
o no
(art.
1032. Cód. Civil ).
debiéndose recurrir
a una
pericia caligrafica.
la
acción
del
con
boleto
Así,
comprador
puede tardar
mucho tiempo, y hasta
tanto
éste no llegue al Registro de la
con
una
o una
escrituración
medida
cauPropiedad Inmueble
telar dictada
a tal efecto, el estado
del bien puede ser susceptible de un sinnúmero
de variaciones
acerca
de su situación
la muerte
del
registral. Por tanto, podríamos concluir
que
vendedor
es
tal vez mas agónica, de los derechos
la'muerte.
acordados
en
el boleto.
2) Quiebra
En
o concurso
este
del
vendedor
frente
estamos
caso,
a
otro
juicio universal.
El
vendedor
uede caer
falencia
en
en
ese
largo plazo que transcurre
de
e la firma
del boleto
hasta
la escrituración.
¿Cuál
es el futuro
del crédito del comprador con boleto?
El Código Civil y la ley 19.551
regulan la cuestión: el articulo
1185 bis del Código Civil dispone que los boletos otorgados a favor de adquirentes de buena fe (la ley no dice posee-
dores)
serán
oponibles
al
concurso
o
quiebra
del
vendedor
el requisito de que se haya abonado
el 25% del precm.
19.551 en su artículo
150 dis one
que el artículo1185 bis
destidel Código Civil sólo se a lica a os casos
de inmuebles
nados a vivienda.
Se ha
eclarado
que es irrelevante a los fines
de esta norma
de la posesión (Cam. Nac.
el otorgamiento
debe
Com. en
leno del 8-VII-1981)".
y que el 25% del precio
ser
o antes
del auto de quiebra".
paga
un
establecen
Las normas
citadas
privilegio espeaal con
con
ley
_
u
¡9
CNCom.
CNCW.
en
pleno, 8-VII-81.
SALA
C, ll-lX-Bl,
en
E.D.. 94-648.
E.D., 96-500.
208
LECCIONES
Y ENSAYOS
del 25% del precio pagado y el destino
los requisitos
de videl inmueble.
vienda
no
esPero, ¿qué ocurrirá si el inmueble
del boleto cona vivienda?
¿Deberá el acreedor
con
los demás
reduciéndose
su
currir
crédito”?
acreedores,
es
La respuesta
afirmativa, y sin duda la mayoría de estos
del largo tiempo que transcurre
ocurren
a causa
entre
casos
En ese
el boleto
plazo el vendedor
y la escrituración.
puede
en
realizar
falencia, soportando
y caer
desquicios financieros
de su deudor
el comprador los perjuicios de actos
posteriores
a la firma
del boleto.
referidas
son
suficientemente
Sin embargo, las normas
casos
no
de
de un acto que en otros
está tutelado
protectoras
modo alguno.
tá destinado
3) Onerosidad
sobreviniente
de la prestación
La excesiva
onerosidad
sobreviniente
en
las prestaciones
mal proveniente
factores—entre
otros
de la inflación,
en
especial a la Argentina. Ello motivó en la refor1968 la recepción de la teoría
de la imprevisión en el
Código Civil (art. 1198, seg. párr.). Esa norma
permite resolver
el contrato
(boleto) cuando una
prestación se torna excesivamente
onerosa
e imextraordinarios
por acontecimientos
la resolución,
previsibles. La otra parte, para poder evitar
puede ofrecer una mejora equitativa de los efectos del contrato.
es
un
que
aquejó
ma
de
Esta norma
es
a dos casos
que se
aplicable esencialmente
dieron a diario.
En primer término, la depreciación monetaria
la que costó compensar,
un
momento
en
constante,
por cuanto
al
no
autorizó
indexaciones
alguna jurisprudencia
y se aferró
nominalismo.
tribunales
fue
constante
de
los
Luego
práctica
la adopción de índices inflacionarios
y de los contratantes
para
el reajuste
de las prestacioneszl.
En segundo término, la
adopción para el pago de una moneda
extranjera, con lo cual
se evitaba
la inestabilidad
del circulante
vernáculo.
2°
En
caso
de que
el titular
del boleto de compraventa
no
alcance
concurrir
con
todos los restantes
esto
que
puede haber acreedores
ner
el 25% del precio pagado deberá
dores
a
quirografarios, sumándose
privilegios generales o especiales.
te-
a
acreecon
21 Ver
especialmente los criterios
adoptados por la Corte Suprema de
la Nación en “Camuso
c. Perquins”, “Valdez
c. Nación
Argentine” y “Vieytes de Fernández
c. Provincia
de Buenos
Aires” en Fallas
2943134; 295z937;
y 295:973.
Ambas aituau'ones
motivaron
la aplicación casi sistemade la teoría de la imprevisión. frustrando
en
numerosos
las expectativas
de adquisición del inmueble
por parte
comprador.
de 1991, la ley 23.928
Recientemente, en marzo
intento
solucionar
este
problema y los demas desquicios económicos
de la inflación: por un lado. supone
un
retorno
al nominalis-
tica
casos
del
mo;
el otro.
por
dounidense
Esto
tículo
niente
establece
una
oonvertibilidad
del dólar estala moneda
nacional.
abre un interrogante:
¿continúa vigente el ardel Código Civil? La respuesta
es
afirmativa.
Es
debemos
la posible onerosidad
sobreviprever
con
nos
1198
ello
por
ue
enqlas
prestaciones
bajo
este
nuevo
régimen.
ocurrir
ue
una
explosión inflacionaria
acaezca.
si nos
erramos
a la letra
de la ley 23.928,
no
realizar
un
ajuste equitativo por depreciación moLa actualización
está prohibida,
pero no puede prola equivalencia
proveniente de una justicia conmutativa correctamente
administrada.
que no puede ser dejada de
lado por un hecho fortuito.
Por el otro lado, puede ocurrir
ue
la regla de convertibilidad
se
quiebre. por lo que el deu or
tendría que pagar
de moneda
si se
igual cantidad
extranjera,
interpreta que ésta goza de curso
legal. La ley 23.928, al reformar
el artículo
619 del Código Civil establece
que por una
deuda en moneda
debe pagarse
en
extranjera
igual cantidad
moneda
a
modificando
así la anterior
remisión
extranjera,
las obligaciones de dar cantidades
Pero de modo alde cosas.
la ley 23.928
le da a una
el carácter
moneda
guno
extranjera
de curso
arlegal, y tampoco impide la plena aplicación_del
tículo 1198 del Código Civil, ante cambios
desproporcxonados
e imprevisibles
de cualquier moneda
extranjera.
Todas
estas
eventuales
situaciones
exigen afirmar deudidamente
casos
de aplicamón la docsería
que en todos esos
trina de la imprevisión.
'l‘rasladado
de compraventa.
esto
a los boletos
vemos que
una
alteración
de las prestaciones
quiebra la ecuacrón y one
por
Puede
lo que
os
netaria.
hibirse
en
una
remover
ro
ue
del _boleto.Estede era
situación
insegura al titular
un
una
acción judicial para
Por
eqmtatwo.
remuste
del boleto es el mas pernuevo
vemos
que el titular
de
judicado,
por el
esa
ce
largo tiempo que puede durar
índole, con la consiguiente
posibilidad de
el contrato.
reaiuste alguno, y se resuelva
un
¡“0033"
que no se realiasí otra
Vemos
210
LECCIONES
en
situación
al destino
te
4) Falta
el boleto
económico.
que
Y ENSAYOS
de compraventa
cifrada
ve
su
suer-
de asentimiento
conyugal
Código Civil exige para todo acto de
de bienes
registrables gananciales el
disposición o gravamen
del cónyuge del propietario,
el cual es reemplaasentimiento
una
autorización
de bienes
zable
judicial. De tratarse
por
ropios, el cónyuge del propietario debe manifestar
que no
o incapaces.
hijos menores
ay en el inmueble
acerca
de si el boleto importa un
Más allá de discutirse
a
si
de
o
el
acto
de
acto
disposición,
disposición que se refiere
es
la escrituración,
la norma
puede ocurrir
que en algunos
boletos falte el asentimiento
conyugal.
De prestarse
el asentimiento
del cónyuge en el boleto, éste no puede negarlo en la escritura,
ya que si la ley autoriza
a compeler el cumplimiento
del consentimiento
del propietaEl artículo
del
1277
razón puede tenerse
rio, con mayor
suscripción del boleto. Por lo cual
tendrá
.
óbice
la firma
que
anticipado.
Pero
rio firma
.
con
existirá
una
el
caso
ese
forzosa.
del boleto
se
el acto
asentido
por
en
escrituración
una
para
impide
miento
un
sólo
problemática cuando
con
comprador
Asimismo
establezca
el
la
no
nada
asenti-
propieta-
el boleto, no haciéndolo
su
cónyuge. Creemos
que de
de la esel cónyuge a asentir
el acto en el momento
negarse
no
será nulo por faltar
crituración, el boleto de compraventa
a
entonces
del boleto tendrá
asentimiento,
pero el titular
tal
su
cargo
berá
una
además
acción
solicitar
turación, lo cual
22
no
de escrituración
autorización
una
se
asegura
en
que
para
judicial
ningún
deprosperar
la escripara
caso”.
Civil
de Derecha
Borda, Guillermo, Tratado
Familia, T. I, n' 401,
Perrot, Buenos Aires, 1984. Este autor
distingue según que: a) el vendedor
oculte su estado
de casado, en cuyo caso
no
y se abre la
puede escriturarse
a
acción de daños; b) no se oculte
su
estado
de casado, pero se comprometa
el asentimiento
en
obtener
del cónyuge, caso
se
resuelve
en
que también
daños la obligación si el cónyuge no presta tal asentimiento;
c) se omite toen
da referencia
al estado
del vendedor, caso
se
resuelve
en
también
que
daños la obligaciónI ya que no puede alegar buena
fe. Y por último, d) pueel momende condidonarse
la eficacia del acto a que el cónyuge asienta
en
el
to de la escrituración.
En cuanto
a la acción
de subrogación para obtener
este
asentimiento,
autor, en una
posición prácticamente aislada, sostiene
que
no
-
procede.
mm
211
de nuevo
con
Así. nos encontramos
que el comprador con
debera atravesar
un
camino
judicial hasta lograr
soludón
no
es
a qua'ida
que tal vez
por el. ya que a trade la acción de subrogación. pueden surgir motivos
fundados para que el cónyuge no preste el asentimiento;
y de ser
asi, el juez tampoco dará su autorización.
boleto
largo
una
ves
5) Existencia
Esta
de varios
hipótesis
es
la celebración
que con
sesión.
compradores
sin duda la más peligrosa.
del boleto puede entregarse
Ya
o
dijimos
no
la po-
esta
hipótesis, partiremos de boletos
de compraventa
sin entrega
de posesión. Un propietario
con
decidida
intención
de obtener
una
no
corresganancia
que
varios
boletos
a varios
ponde a su inmueble
puede suscribir
ello. Para
firmar
un
compradores. No existe obstáculo
para
boleto no se exige trámite
registral alguno, siendo lo único
una
del
estado
del
de
esa
insverificación
previo
inmueble; y
va
ha suscripto boletos
a surgir
si el vendedor
pección nunca
con
terceros.
Lo que sí puede surgir de esa comprobación, es
esa
que hay otros
poseedores. pero ya dijimos que excluíamos
análisis.
hipótesis de nuestro
El plazo que se dmigna en el o los boletos
escritupara
rar
no es tampoco
trate
de un plazo corse
obstáculo, aunque
to. El vendedor
varias
suscribir
promepuede cómodamente
del
los
obtener
con
sas,
precio de
asegurándose
porcentajes
cada boleto, una
suma
superior al precio real del inmueble.
Así. de todos los compradores con boleto, sólo uno lograanterior
ra obtener
el inmueble.
Será el de título de fecha
en
entró
(arts. 593 y 596, Cód. Civil), o el primero que
posesión del inmueble
(art. 594, Cód. Civil). primando esta última
Para
explicar mejor
norma.
.
Pero, ¿cuál es el futuro de los otros compradores?La ley
los da el derecho de accionar
por daños y perjmaos
contra
sin
Cod. _Cw11),
vendedor
(arts. 505, inc. 3'; 521, 595 y conos,
penales por defraudamón._
peijuicio de las acciones
_Pero
actitud
esa
asume
cuando
el vendedor
dolosa y mahcrosa.
prevé
en
ese
mismo
acto
su
insolvencia;
asimismo
los
acree-
del mmueble,
y se v_e
dores con boleto aspiran a la obtención
valor aproxiun
musa
frustrada
su
fin, cuando ya entregaron
mado al 30% del mismo.
de que todos los compradores tiecaso
este
Partimos
en
'
212
LECClONES
Pero
varias
Y ENSAYOS
se
entregó la posesión a ninguno,
la ley establece
justas
requisitos,
dificil que ocurra
que propietarios
y corredovendan
de defraudar,
con
boleto un inmueble
de buena
la
fe, y no entreguen
que gozan
el precio total.
que no se ha saldado
es
no
el afán
con
res,
no
estos
(art. 594, Cód, Civil).
prioridades
a
aún
buena
fe, y que
de no darse
nen
porque
personas
posedión argumentando
Si bien
más
dan;
se
estos
Quedó
mas
cuando
tal
peligrosa,
poco
vez-
lo cierto
frecuentes,
venden
se
delas leyes
normas
así definida
6) Embargos,
son
casos
aún
cumplen las
ción de boletos.
se
inmuebles
en
que ordenan
es
cuotas
que
y no
la registra-
de las tantas
problemáticas -y
de los boletos de compraventa.
otra
inhibiciones,
hipotecas
y otros
la
gravámenes
de las cualidades
del dominio
que pretende adquirir
del boleto de compraventa
su
es
perfección. Pero no
a la firma
del boleto de compraque con anterioridad
el dominio
del vendedor
no
sea
perfecto, o que, en el
transcurre
desde la firma del boleto hasta
la escrivariaciones
turación, se produzcan sobre el inmueble
que impidan el pleno goce del dominio al que se pretende llegar.
Una
el titular
es
raro
venta,
plazo
que
efecto, antes de la firma del boleto, el inmueble
puede
de cualquier otro
embargado”, hipotecado o afectado
Pero no es una
problemática tan grave, ya que previaa la firma
del boleto un informe
sobre el asiento vigenel Registro de Propiedad,
del inmuerevelará
el estado
ble. Este informe
no
tendría
efectos
de bloqueo registral, pero
daría seguridad de los actos
del boleto;
anteriores
a la firma
deberá hacerse
se ena fin de saber
si el vendedor
y lo mismo
cuentra
inhibido
o no
la disposición de bienes, ya que
para
de informes
a tal efecto.
hay solicitudes
En
estar
modo.
mente
te
tud
en
Pero el mayor
del dominio
por
existe
de actos
problema
medio
cuando
se
posteriores
afecta
la plenié
del
a la firma
los
para
la propiedad perfecta del inmueble,
boleto; cuando
en
cabeza del vendedor.
sigue estando
terceros“,
23
Como
hacen
notar
Llambíss-Alterini
Los embargos o inhibiciones
de los derechos
reales
se
hallada
desmembrado.
en
2503, Cód. Civil:
procesal
dominio
2‘
a la manera
del titular
No así para
las
partes,
sus
herederos,
op.
son
en
al art.
de Derecho
lo cual el
cit., comentario
institutos
Derecho
civil,
el funcionario
con
del acto
y los
mm
213
Sui innumerable
las frecuentes
hipótesis
cenenlapracticainmobiliaris.Enestoscasos.vaatener
importancia la posesión que pueda tener
¿the
que
se
produ-
el titular
del
to.
De tratarse
de
encontremos
y ds otros
no“.
poseedor con boleto de compraventa.
que se encuentra
protegido de ciertos acPor el argumento
del artículo 3136 y su
nota
del Código Civil. sabemos
hipotecario no
que el acreedor
sólo debe tener
buena fe objetiva. que es el debido conocimiento de la situsción
registral. sino también debe tener buena fe
de situaciones
subjetiva“. que abarca el debido conocimiento
no
son
la posesión.
susceptibles de registro, tales como
tanto
se afirma
hipoteca no sería oponible al poque una
seedor con boleto, yn que el acreedor
hipotecario debe tener la
debida
del inmueble.
de verificar
el estado
y allí toestados
maría
oonocimento
del hecho de la
esión, u otros
de hecho, que pueden tener
prior-ida sobre él.
nos
tos,
un
con
gn:
el poseedor con
También, y por los mismos
argumentos,
boleto se encuentra
protegido de todos los actos del vendedor
el deber de
con
terceros,
que por la índole del acto, conllevan
comprobar el estado de hecho de la propiedad. Sei-lan ejemreal de uso.
de un derecho
plos de tales actos la constitución
la
real de garantía como
usufructo
o habitación,
un
derecho
acto
anticresis.
implique en el futuro tal
y cualquier
que
encontraría
se
constitución.
El
edor con boleto
también
mediante
sea
protegido de
quier tipo de venta a terceros,
Claro que en todas estas
boleto o directamente
por escritura.
hipótesis será a cargo del poseedor con boleto la prueba del
terceros.
conocimento
de la posesión. por parte de esos
el poseedor con
boleto,
a lo dicho.
Pero. contrariamente
no
se
hasta
tanto
no
registralmente.
publicite su situación
balla
protegido de los actos personales del vendedor, como
del vendeacreedores
los
de
actos
de
de
los
ejecución
tampoco
dor. El propietario que figura en el registro, que es el vendedor del inmueble
al poseedor con
boleto, puede constituirse
testigos, los que
20, ley 17.801 y
no
pueden
amparsrse
en
el desconocimiento
art.
3135, Cod. Civil).
25
Llambíns-Altsrini,
op. sit, comentario
rini. ap. cil. Cqblsn, op. al, p. 29.
a
Ibidem.
del acto
I
al art.
2505, cod.
Civfl.
(art.
Alte-
2 14
LECCIONES
Y ENSAYOS
de títulos
le sea
fiador, avalista
modo de
rastro
de
sólo rela existencia
de bienes
de sus
deudores, y procemedidas
de resguardo
derían a trabar
de su crédito sobre dide no lograr ubicarlos,
chos bienes; y en caso
solicitarían
la
general de bienes sobre la perinscripción de una inhibición
Sin embargo, considero
sona
del vendedor.
discutible
la prioridad
de aquel acreedor
sobre
el titular
del boleto, ya que la
relación
inhibición
directa
sobre
el
general no implica una
bien, por lo que primaria laposesión.
en
deudor,
obligar
sus
a
su
sin
persona,
o cualquier
otro
requerido un
procederían a verificar
que
Así, los acreedores
bienes.
gistralmente
Pero
ocurre
cuando
que
el titular
del boleto
se
halla
en
ha pagado el
lo cual el vencautelares
dictadas
sola persona
que deberá
deudas
y, por
consiguiente,
ajenas,
de compraventa
y poseedor del bien.
es
generalmente
posesión del inmueble
porque
precio total o gran parte de él al vendedor, con
‘
dedor
bre su
no
afectado
es
o
persona
tales
el titular
soportar
será
por
las
medidas
sino
bienes,
sus
medidas
del boleto
que
titular
del boleto
de compraventa
al que
de la posesión, éste se encuentra
entrega
no
sólo será víctima
de todos los
el vendedor
obliga a su persona,
y de las
sino
de
acreedores
consiguientes
ejecuciones
personales,
que
también
será quien soporte
constituidas
las deudas
por hio constitución
de cualquier
otro
derecho
poteca, anticresis,
terceros
real, ya que no puede exigírseles a dichos
que se
ceder
frente
al registro, que deban
comportan
diligentemente
frente
a un
acto
un
hecho poque no se publicitó ni mediante
sesorio.
En
no
al
hecho
cuanto
le ha
se
todavía
actos
más
los
por
Así,
venta,
desprotegido:
vemos
aun
de
cuando
desprotegido,
vendedor
no
práctica
combinarse
RÉGIMEN
Como
.migración
DE
el titular
que
tiene
la
del boleto
posesión del inmueble,
puede
ser
aniquilado
de comprase
halla
tanto
por
el
terceros.
por
está
agotan,
se
nuevo
derecho
su
y
como
Demás
das
que
problemáticas enunciaotras,
que podrían
pudiendo en la
todas las hipótesis mencionadas.
decir
y
que
REGISTRACIÓN
todas
DE
las
existir
ALGUNOS
BOLETOS
dijimos en el primer acápite de
de principios de este
siglo vino
este
con
trabajo,
una
la in-
ferviente
msnm
voluntad
de arraigo.
de un terreno
compra
espíritu
ses
que
y el
para
fueron
progsista
lote
ven
Por
establece
praventa
cionados
1'). Para
be anotar
an
ello
un
a
215
se
producía a través de la
construir.
Pero estos
hombres de
víctimas
de inescrupulosos interevarias
personas.
arraigo
1950 se promulgó la ley 14.005.
que en
que
régimen de registración de los boletos de comde inmuebles
por objeto la venta
fraccuyo
precio se satisfaga en cuotas
(art.
a
la
venta
del inmueble,
proceder
el pro ietario
deen
el registro
la d
aración
de
correspondiente
proceder a vender su bien de tal modo. acompañando un ceres
un
que
en
tengan
lotes. y
tificado
de escribano
sobre la legitimidad extrinseca
del títuun
lano de subdivisión
(art. 2°). El contrato
no
es
nulo
la
de registración por parte del propietario,
ya que
interesados
pueden solicitar la inscripción. previa constien
mora
al vendedor
de éste (art. 2‘). Inclusiy a cargo
norma
autoriza
la inscripción del boleto, si el bien está
de los acreedores
hipotecado. con asentimiento
acerca
de la
división de la deuda en los diferentes
lotes, e inclusive
pueden ser compelidos judicialmente
(art. 3°).
Los beneficios de esta
forma
de enajenación son muchos:
el comprador obtiene
seguridad de que el propietario no podrá enajenar de distinta
forma
los lotes (art. 5'). obtiene
preferencia
sobre el inmueble
frente
a otros
acreedores
del ena'enante. o frente a cualquier tercero, siempre
ue
su
títulose
lle inscripto con anterioridad
(art. 6'), y ha iendo satisfecho el 25% del precio puede solicitar
la escrituración.
aunque
el vendedor
puede solicitar garantía hipotecaria art. 7°). A51mismo, el comprador se beneficia
con
las limitaciones
legales
a los honorarios
de profesionales
exenintervinientes
y con
ciones ímpositivas (art. 11, ley 14.005).
lo.
y
falta
or
os
tución
ve
la
La normativa
contiene
decididamente
la intención
de
al titular
del boleto
de compraventa,
proteger
creando un regimen de prenotación que otorga publicidad al acto, e mclusxve
autoriza
la cesión del contrato
(art. 10). Pero lo que es lamentable
es
la falta
de esta
de cumplimiento
ley en la
de
los
eso
se
practica inmobiliaria;
produce tanto por parte
vendedores,
propietarios
dulentos,
noran
este
que prefieren mantenerse registralmente como
actos
plenos, lo cual les posibilita realizar
fraulos compradores,
ue en su gran mayoría 1gdos en su buena fe.
régimen, y son sorpren
positivo que se incluyera en esta ley todo tipo de
y por
.
Seria
216
LECCIONES
inmuebles,
cual
no
y
posibilitaría
PROPUESTA
DE
TOMA
DE
JURÍDICA
INSEGURIDAD
Y ENSAYOS
sólo lotes destinados
al fraccionamiento,
la registración de toda clase de boletos.
CRITERIOS
DEL
PARA
BOLETO
DE
PALIAR
lo
LA
COMPRAVENTA
Atendiendo
a
la inseguridad
los
jurídica que provocan
boletos
de compraventa
es necesario
del acto y
que las partes
los juzgadores de los conflictos
una
que se producen asuman
actitud
con
fines a la regularización de la Situación
decidida
de boletos
de compraventa.
de los titulares
Así, podemos diferenciar
los criterios
tomar
en
cuenta
los comque debieran
afu'mar
y tendencias
pradores, y los criterios
que debieran
los jueces.
Criterios
a
tomar
en
cuenta
por
parte
de los
compradores
la parte
necesario
que
compradora en un boleto se
antes
la promesa,
mediante
asesorade suscribir
con
abogados o escribanos, los cuales leS informarán
de todos
los eventuales
conflictos
que pueda ocasiola operación inmobiliaria.
tomarán
recaunarles
Asimismo,
dos a fin de verificar
el poder de disposición de la vendedora.
informes
de
Como paso previo al boleto, deben
obtenerse
las condiciones
en
el dominio
que se pretenque se encuentra
inhibide adquirir, como
eventual
así también
acerca
de una
ción general de bienes
de la vendedora.
el informe
De tratarse
de un plazo breve
escriturar,
para
e inhide dominio
puede ser reemplazado por un certificado
un
biciones, lo que provoca
bloqueo registral, e impide al vendedor disponer del bien a favor de un tercero
Si no eS luego de
del boleto,
transcurrido
el plazo legal. Previamente
a la firma
es conveniente
al
del título del inmueble
que se haga entrega
es
aseguren
comprador. También
importante
que las partes
la mayor
de las diligencias a fin de que, pagada una
importante
parte del precio, se haga entrega de la posesión, lo cual
del boleto todas las prioridades de la misotorgaría al titular
ma
de ese
hecho, y puede
respecto a terceros
que conozcan
dar prioridad respecto de algunas Situaciones
registrales.
Es
prevenga,
miento
acerca
Igualmente
importante
resulta
reafirmar
la
plena vigen-
mm
dadelaley
217
14.006ytenderaquocuandosevendantodnslos
lotesaplazospamediodeeuotas,sebagaoonoceralasparteslasmodalidndesdedicbaley;asíseevinránnumerosos
pleitos originados por estafas.
Por
ción ante
das
tales
último. es necesario
promover
juicios de escriturael menor
incum
'ento de las obligaciones asumila vendedora,
so
'citando
como
trámite
y trabando.
la notificación
de la demanda,
medidas
cautelam
las previstas en los códigos rituales.
'
por
prev-io
a
como
Criterios
o adoptar
y tendencias
por los jueces
En primer lugar, deben
todas
reafirmar-se
las normas
de la posesión, las cuales. al igual que las normas
protectoras
sobre registro. sirven
la protección de terceros.
Son sólo
para
dos modos de publicitar derechos”.
no
son
excluyentes,
sino concurrentes.
No
uede
ue
por no conocer
un
becbo
medio
no
o
onocérselo
el
por
por
registro
otro medio.
de la
Asimismo
un
conce
to restringido
debe tenerse
de la buena
buena
fe. No olvidemos
acerca
que la sola du
fe la hace desaparecer (art. 4006 y su nota, Código Civil). Debe tenerse
de la legitimidad del
la creencia
absoluta
acerca
fe no sólo obbuena
título del autor.
Así debe tenderse
a una
aquellos que gozan
jetiva, sino también subjetiva; por tanto
de mala fe no podrían tener
mejor derecho que el poseedor de
buena fe del inmueble.
los jueces tendencias
entre
Por último. ha de promoverse
de medidas
a lograr
en
el dictado
celeridad
precautomayor
de
de los boletos
rias
derivados
que
protejan los derechos
compraventa.
pretenrrïe
pueda
CONCLUSIONES
En
blemática
Ï’
el presente
del boleto
Coghlan,
op.
trabajo
creemos
de compraventa,
cia, p. 29.
haber
la cual
explicado
no
debe
la properma-
218
LECCIONES
Y ENSAYOS
constantemente
en
olvidada, sino que debe ser tenida
también
Deben
detalladas,
aplicarse las propuestas
eficacia
lo que se lograra una
mayor
negocia], mejor adde justicia y mayor
ministración
seguridad jurídica.
necer
cuenta.
con
Es
cuenta
que
deseo
nuestro
para
brinde
praventa.
otros
mayor
que
el presente
ensayo
trabajos, y así poder tender
del
protección a los titulares
sea
a
una
tomado
en
reforma
de com-
boleto