Afores podrán invertir en edificios - afores

david de la sota
Afores podrán invertir en edificios
Fecha: 24/11/2016
CIUDAD DE MÉXICO (CNNExpansión.com) ? La inversión en bienes raÃ-ces podrá formar parte de tu
patrimonio, sin necesidad de que destines millones de pesos, o dólares, en la compra de un inmueble.
Esto será posible antes de que termine 2010, porque la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) planea lanzar el primer
Fideicomiso de Infraestructura y Bienes RaÃ-ces (FIBRA) en el mercado accionario en el último trimestre del
presente año.
Inversionistas institucionales, como las Administradoras de Fondos de Ahorro para el Retiro (Afore), fondos de
inversión, de pensiones, asegurados, participantes nacionales, extranjeros y personas morales, entre otros,
podrán adquirir una participación en bienes inmuebles, comenta Javier Artigas, director general adjunto de
Promoción y Planeación de la BMV,
En abril pasado, se dio el cambio en materia de impuestos más importante para este instrumento, que fue creado
para el mercado mexicano hace poco más de 4 años y que no habÃ-a logrado salir por contar con una estructura
fiscal compleja.
Gradualmente se fueron dando una serie de cambios relacionados con el tema de impuestos en tres ámbitos. El
primero en materia del Impuesto Sobre la Renta (ISR); el segundo, relacionado con el Impuesto al Valor Agregado
(IVA), y el tercero relativo al Impuesto Empresarial a Tasa Única (IETU).
José Manuel Allende, director de Promoción y Desarrollo de Negocios de la BMV, destaca que el cambio más
importante, que permitirÃ-a detonar la colocación de los FIBRAS en el mercado accionario mexicano, fue
homologar todo el tema del IETU al ISR y aclarar algunos puntos del esquema.
EL 1 de Enero de 2008 entró en vigor el IETU, impuesto que grava la percepción efectiva de ingresos por
concepto de enajenación de bienes, prestación de servicios independientes y por el otorgamiento del uso o goce
temporal de bienes, limitando la devolución del impuesto al activo pagado en los ejercicios anteriores.
Allende Zubiri precisa que algunos de los cambios que se hicieron en el tema fiscal son diferimientos, por ejemplo,
de ISR y de impuestos sobre adquisición de inmuebles. Por ejemplo, hasta antes de estas modificaciones si un
inversionista colocaba en el fideicomiso sus inmuebles en conjunto, hacer esto le implicaba un pago de impuestos
porque se consideraba enajenación o venta de los inmuebles.
"El Código Fiscal establecÃ-a que por el simple hecho de pasarlos de una empresa, o de un fideicomiso a otro
fideicomiso para estructurar la Fibra, debÃ-a pagar el ISR y el traslado de dominio", indica.
"Era ilógico, porque sin hacer nada y sólo pasarlos al nuevo fideicomiso para estructurar la Fibra, debÃ-a el 28%
de ISR sobre la ganancia, además ni siquiera lo estaba vendiendo, sino que seguÃ-a siendo el dueño. Es esto
hubo un cambio importantes y ahora podrá diferir el impuesto".
Al momento en que los inmuebles se integran en el fideicomiso no se considera venta y a cambio obtiene
Certificados de Participación Ordinaria (CPOs) que son los que se colocan en Bolsa. "El propietario de los
inmuebles es ahora dueño de los CPOs que amparan la propiedad del fideicomiso. En realidad no hay venta".
El FIBRA se colocará en la BMV a través de una oferta primaria, que permitirá levantar capital que podrá ser
utilizado para la compra de más inmuebles o construir. Podrán ser adquiridos por todo tipo de inversionistas
como Afore, personas fÃ-sicas y morales, nacionales y extranjeras, todos aquellos cuyo régimen les permita
adquirir este instrumento.
Al menos el 95% de la utilidad que generen los FIBRAS (por los flujos que provienen de la renta de los
inmuebles, por ejemplo), después de cubrir los gastos respectivos serán distribuidos entre los inversionistas como
pago de dividendos, quienes a su vez cubrirán, de acuerdo con su régimen fiscal, el impuesto respectivo.
"Por ejemplo, las Afore, los fondos de pensiones privados, están exentos del pago de impuestos, mientras que las
personas morales sÃ- tendrán que cubrir su parte proporcional. Esto va en función del tipo de inversionista que
se trate".
Menciona además que en la operación de los Fibras hay ventajas adicionales que dio la Secretaria de Hacienda.
"Los pagos del ISR podrán ser diferidos; en vez de declarar cada mes por la operación del inmueble a final del
año hacer un pago único, lo cual permite generar un flujo a favor de quien opera el inmueble".
Para el inversionista también hay ventajas. La persona fÃ-sica que adquiera esos instrumentos va a ganar por dos
vÃ-as. Por un lado, recibirán los flujos de renta cada mes o trimestre, que son prácticamente predecibles y, por
otro, como van a estar listados en Bolsa tendrán un precio de mercado y una fluctuación; van a operar como si
fueran acciones y se pueden comprar y vender en el mercado.
Javier Artigas agrega que estos cambios fiscales permitirán detonar la colocación de los FIBRAS. "Esperamos
que se detone un crecimiento importante con estos instrumentos que, en primera instancia, pueden estar
conformados por edificios corporativos, residenciales e industriales de todo el paÃ-s, pero especialmente de la
ciudad de México", comenta.
"El FIBRA será muy atractivo porque da la oportunidad de invertir en un activo sin destinar cantidades millonarias
y es una buena opción para diversificar el portafolio y resulta muy atractivo para fondos de largo plazo".
Fideicomisos de Infraestructura y Bienes RaÃ-ces (Fibras)
¿Qué son?
Son fideicomisos que se constituyen con propiedades inmobiliarias que generan ingresos por arrendamiento
(departamentos, edificios de oficinas, bodegas, hoteles, centros comerciales, entre otros)
Están autorizadas para colocar certificados de participación ordinaria (CPOs) respaldados por bienes raÃ-ces
Podrán ser colocados en oferta pública en la BMV
Es una opción de inversión que elimina los riesgos de una inversión tradicional en bienes raÃ-ces y puede
realizarse con montos mÃ-nimos de inversión
Tienen la obligación de distribuir por lo menos 90% del ingreso gravable mediante dividendos
¿Cómo funcionan?
La empresa constituye los activos inmobiliarios y las rentas en un fideicomiso
Coloca CPOs entre inversionistas o en la BMV
Recibe recursos de la colocación en bolsa mediante un fideicomiso
¿Quiénes pueden invertir en ellos?
Personas fÃ-sicas y morales, nacionales y extranjeras, fondos privados de pensiones, Afore, entre otros
Reciben dividendos por rentas y uso de los inmuebles y se benefician con la apreciación de las acciones