TRABAS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

CARTA DEL MES
28 de Julio de 2009
TRABAS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
El registro de una escritura pública de compraventa de inmuebles constituye el modo de
adquirir el dominio por parte del comprador, denominado tradición. No se adquiere el dominio por la
escritura pública sino por la tradición. De allí la importancia jurídica que tienen los registradores de la
propiedad en la inscripción de las escrituras de compraventa, acto que constituye la tradición, o sea
la adquisición del dominio por parte del comprador.
Presentada una escritura de compraventa de inmuebles en las Oficinas del Registro de la
Propiedad, el Registrador Titular tiene la obligación inscribirla o negar la inscripción por las razones
jurídicas taxativamente enumeradas en el Art. 11 de la Ley de Registro, y nada más. Ejemplificando, se
trataría como la presentación al banco de un cheque girado a cobrar; el banco tiene que pagarlo o
protestarlo a solicitud del beneficiario, y nada mas.
Sin embargo de lo anterior, los registradores, han ordenado a sus empleados delegados para que
exijan la presentación de nuevos documentos, o escrituras aclaratorias para mejor proceder, como
los siguientes casos detectados:
1. Para el otorgamiento de las escrituras de compraventa de inmuebles precede un certificado
del Registrador de la Propiedad, el mismo que queda protocolizado en la matriz del notario, y
aparece de la copia de la escritura. Sin embargo, el Registrador exige la presentación de un
nuevo certificado otorgado en fecha posterior a la escritura, sin objeto jurídico; pues si en el
transcurso del tiempo entre el otorgamiento de la escritura y la inscripción se han registrado derechos
reales o prohibiciones de enajenar (comunes en los procesos penales) que afecten al inmueble
materia de compraventa, comprobado en el trámite interno, el Registrador debe negarse a inscribir la
escritura, sentando una razón al final del título. Parecería, a simple vista, una exigencia para generar
ingresos.
2. Presentado el segundo certificado obtenido en fecha posterior a la escritura, con frecuencia no
coincide el texto del último con el texto del certificado protocolizado. En este caso el
Registrador ha ordenado suspender la inscripción por no copiarse en la escritura de
compraventa, textualmente, el contenido del segundo certificado. En el fondo, se exige el
otorgamiento de una escritura ampliatoria o rectificatoria. Explican que la exigencia es para
evitar por parte del IESS objeciones a la escritura presentada para solicitar un préstamo, cuando no
coincide el texto con el certificado.
3. Para mejor identificar un inmueble objeto de compraventa que se encuentra individualizado en
planos aprobados por las municipalidades, en la minuta y consiguiente escritura, las partes,
comprador y vendedor, se someten a dichos planos, declarando, en la escritura, aceptarlos sin
condición. Sin embargo, el Registrador ha ordenado suspender la inscripción cuando del texto
de la escritura no aparecen redactados todos los pormenores de los planos que identifican al
inmueble, especialmente de edificaciones, sin embargo de que las partes los han hecho suyos
comprometiéndose referirse a ellos en caso de controversia. Se exige, en el fondo, el otorgamiento
de una escritura aclaratoria, ampliatoria o rectificatoria para inscribir la escritura aclarada o
rectificada.
4. La declaración de propiedad horizontal autorizada y aprobada por las municipalidades contiene,
entre otros requisitos, los planos de los proyectos de edificación, en principio autorizados. Sin
embargo, para llevar a cabo la construcción se requiere de la aprobación de planos específicos, que
pueden contener leves reformas al proyecto. La declaratoria de propiedad horizontal debe ser inscrita
en el Registro de la Propiedad; sin embargo, el Registrador ha ordenado que si no está terminada
la construcción planificada, al tenor del Art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, se suspende la
inscripción de la declaratoria, hasta que se termine la construcción, sea hay que esperar dos
años de construcción para obtener la inscripción. Confunde que son dos registros o inscripciones:
una de la declaración de propiedad horizontal, y otra de la terminación de la construcción.
5. Con motivo de la creación de nuevos cantones, se crea un registrador de la propiedad en el
nuevo cantón. Los nuevos registradores exigen -en lugar de hacer el traspaso de las inscripciones
de inmuebles en la jurisdicción del nuevo cantón, provenientes del cantón desmembrado-, la
reinscripción de todas las escrituras inscritas en el cantón anterior, reinscripción que conlleva
todas, o algunas, de las trabas enumeradas.
Los funcionarios públicos -entre ellos los Registrador de la Propiedad- no tienen otras
atribuciones que las contempladas en la Constitución y la Ley, dispone la Constitución de la
República en su Art. 226. El caso de negativa a inscribir deben estar fundada en las causales
taxativas del Art. 11 de la Ley de Registro, haciendo constar el Registrador al final del título cuya
inscripción se hubiere solicitado, expresando con claridad y precisión las razones legales en que
funda su negativa.
Las exigencias comentadas, instituidas por los Registradores de la Propiedad, especialmente la
suspensión de inscripción, podrían tener justificativos prácticos, pero en el fondo representan funciones
discrecionales de los registradores, practicadas para mejor proceder o por mejor hacer, pero
totalmente contrarias al mandato expreso de la Constitución de la República, que regula, limita y
referencia el uso de atribuciones de los funcionarios públicos.
Funciones discrecionales que constituyen el obrar moderno del sector público, frente a las cuales
los ciudadanos estamos obligados a hacer antesala en la sala de espera del funcionario de turno, por
varias horas, pues se niegan a conceder una audiencia, toda vez que jurídicamente estamos
indemnes, pues no existe acción ante la Función Judicial (excepto de la negativa a inscribir puesta al
final de la escritura); y de existir, habría que esperar cinco años para que nos den un fallo favorable.
Existe la acción de inconstitucionalidad por proceder el Registrador en contra el Art. 226 de la
Constitución, pero hay que sustanciarla en un Tribunal político, como es la integración del Tribunal
Constitucional.
Subsiste el recurso de queda que debería ser interpuesto ante la Corte Provincial de Justicia,
conforme al Art. 16 de la Ley de Registro. Pero en un caso presentado, el Presidente de la Corte se
inhibió de conocerlo, por cuanto sostiene que las quejas deben presentarse ante el Consejo de la
Judicatura en razón del Código Orgánico de la Función Judicial, sin precisar cuales de sus normas han
producido una derogatoria tácita del mentado Art. 16 de la Ley de Registro.
Es la “seguridad jurídica” que ocurre en las actividades privadas desarrolladas en el país.
Dr. Luis Hidalgo López
GERENTE GENERAL
LEXIS S.A.